Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 10 de Noviembre de 2011

Fecha de Resolución10 de Noviembre de 2011
EmisorJuzgado Duodecimo de Municipio
PonenteAnabel Gonzalez
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, diez de noviembre de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO: AP31-V-2010-001477

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil POLICLINICA S.D.L. C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 3 de febrero de 1958, bajo el N° 12, Tomo 6-A Pro, cuyos estatutos fueron reformados conforme decisión unánime de los accionistas expresada según acta de asamblea extraordinaria de accionistas inscrita en el mismo Registro Mercantil, en fecha 26 de octubre de 2005, bajo el N° 79, Tomo 156-A Pro, y nuevamente reformados por acta de asamblea general extraordinaria, de fecha 19 de febrero de 2009, debidamente registrada ante la misma oficina de registro, en fecha 14 de agosto de 2009, bajo el N° 41, Tomo 168-A.

APODERADA JUDICAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana M.P.A., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 47.541.

PARTE DEMANDADA: ciudadano L.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 6.286.339.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos R.R.B.R., RORAIMA BRACHO RIVAS Y F.D.B.O., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 45.469, 63.079 y 61.323, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentada por la ciudadana M.P.A., inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 47.541, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil Policlínica S.d.L. C.A, ya identificada; en contra del ciudadano L.A.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.286.339 por Desalojo.

Esgrime la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda, que en fecha 1 de diciembre de 2004, su poderdante dio en arrendamiento al ciudadano L.A.P., ya identificado, un inmueble constituido por un cubículo S/N, ubicado en la oficina 1-B de la Torre Negrín, situada en la Calle Negrín con la Calle Los Apamates de la Parroquia El Recreo, en Caracas; Municipio Libertador del Distrito Capital, de igual manera; ambas partes acordaron que el ciudadano L.A.P. ya identificado, cancelaría a Inversiones Santiago C.A, una pensión de arrendamiento mensual por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000) (Bs. 130), más la alícuota de los gastos de condominio que resultare de dividir la totalidad de los gastos de condominio aplicable a la oficina 1-B de la Torre Negrín, entre el número de médicos que ocuparen el inmueble y el importe correspondiente por concepto del I.V.A, y que dichos pagos debían verificarse dentro de los primeros 5 días hábiles de cada mes. Asimismo, el canon de arrendamiento se fue incrementando con el tiempo siendo actualmente la cantidad de mil quinientos veintitrés bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 1.523,40).

Aduciendo el actor, que hasta la presente fecha el arrendatario ha incumplido con lo convenido entre las partes adeudando los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, los gastos de condominio desde el mes de diciembre de 2006 hasta julio de 2008, el I.V.A de los mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, lo cual arroja la cantidad de treinta y cinco mil treinta y cinco bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 35.035,89).

Arguyendo la representación judicial de la parte actora, que consta de documento inscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1 de octubre de 2006, bajo el N° 24, Tomo 9, Protocolo Primero, la empresa Inversiones Santiago C.A, le vendió a la sociedad mercantil Policlínica S.d.L. C.A, ya identificada, nueve (9) inmuebles que forman parte del edificio Torre Negrín en los términos y condiciones expresamente contenidos en el documento antes citado, la venta de la oficina 1-B, en cuyo interior se encuentra el cubículo arrendado al ciudadano L.A.P., sin necesidad de agotar el derecho de preferencia ofertiva, encontrándose el inquilino en estado de insolvencia con respecto a los cánones de arrendamiento, a lo cual su poderdante respetó la relación arrendaticia preexistente entre inversiones Santiago C.A y el ciudadano L.A.P., y como quiera que hasta los momentos el inquilino se encuentra insolvente en el pago de los conceptos anteriormente señalados lo que conllevo a su poderdante a demandar por falta de pago al ciudadano L.A.P., para que conviniera o fuera condenada por el tribunal en:

PRIMERO

Desalojar y entregar el inmueble que ocupa como inquilina, y por consiguiente la entrega material del mismo desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió tal como lo señala el contrato de fecha 1 de diciembre de 2004.

SEGUNDO

En pagar la cantidad de treinta y cinco mil treinta y cinco bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 35.035,89) por concepto de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, el I.V.A de los mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010.

TERCERO

Demando subsidiariamente los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio, así como la alícuota de los gastos de condominio y el importe aplicable del I.V.A que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva.

CUARTO

En pagar las costas y costos del proceso, así como los honorarios profesionales.

En fecha 27 de abril de 2010, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el literal “A” del artículo 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano L.A.P., para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra, librándose la compulsa en fecha 13 de mayo de 2010, así como oficio al Sindico Procurador.

Compareció el ciudadano J.E., en fecha 01 de junio de 2010, alguacil adscrito a este circuito judicial y estampó diligencia mediante la cual consignó recibo de citación debidamente firmado por el demandado ciudadano L.A.P..

Compareció en fecha 03 de junio de 2010, el abogado R.R.B.R., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 45.469 quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- opuso el defecto de forma de la demanda establecido en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y la falta de cualidad de la parte actora. Asimismo, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por el actor en su libelo de demanda.

Compareció en fecha 18 de junio de 2010, la abogada M.P.A., inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 47.541, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas, en donde adujó y procedió a desvirtuar la oposición a la cuestión previa de defecto de formar opuesta por el demandado, reproduciendo, invocando y haciendo valer los anexos “B”, “C”, “F”, “G” y “H”. Promoviendo igualmente la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y la prueba de testigos, de igual manera, impugnó las documentales promovidas por el demandado conjuntamente con su escrito de contestación e identificadas “D” y “E”.

Mediante auto de fecha 18 de junio de 2010, se admitieron las pruebas presentadas por el actor, haciéndose mención que en virtud de que la prueba de testigos promovida fue solicitada el día 9 del lapso de promoción de pruebas establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, señalándose que la evacuación de la misma quedaría fuera del lapso probatorio razón por la cual se negó fijar oportunidad para su evacuación

En virtud que la presente litis se encuentra en estado de sentencia, este Juzgado lo hace previa las siguientes consideraciones:

-II-

PUNTO PREVIO

DEL DEFECTO DE LA DEMANDA

La parte demandada al momento de contestar la demanda señaló como defecto de forma de la demanda que su representado es arrendatario a tiempo indeterminado del inmueble identificado en el cubículo sin número, que forma parte integrante e indivisible de un inmueble constituido por una oficina, ubicada en la calle negrín con callo Los Apamates, Torre Negrín, piso 1, Oficina1-B Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día 02 de enero de 2002 y no desde 01 de Diciembre de 2004, ya que su representado estuvo pagando cánones de arrendamiento desde el dos (02) de enero de 2002 a la Compañía INVERSIONES SANTIAGO, C,A Sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintidós de junio de 1962, bajo el Nro, 63, Tomo 15-A y en el Registro de Información Fiscal (Rif N°J-00050364-8).

Que su representado ha estado en calidad de arrendatario desde 02 de enero de 2002, en el cubículo que posteriormente fue vendido a la POLICLINICA S.D.L. C.A en fecha 19 de octubre de 2006, como se ha señalado, de conformidad con lo previsto en el artículo 20 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, el nuevo propietario POLICLINICA S.D.L., C.A, estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados en con el anterior propietario arrendador, es decir INVERSIONES SANTIAGO, C.A.

A este respecto la parte actora en el presente juicio por desalojo ha obviado el hecho que su representada, para el momento que ocurrió la antes referida venta del inmueble, tenía un contrato de arrendamiento verbal Inmobiliarios a favor de mi representada L.A.P.C. en su cualidad de arrendatario del inmueble.-

Al respecto el apoderado judicial de la parte actora señaló que es importante destacar que el accionado, no fundamentó su oposición, cabe destacar, que el accionado omite en su escrito señalar al juzgador cual es supuesto defecto de forma del que adolece el libelo de la demanda interpuesto en su contra por su representada Policlínica S.d.L., C.A sino que por el Contrario de forma ligera, vaga e imprecisa pretende oponer en contra de la accionante como cuestión previa la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

Que en el caso que nos ocupa ciudadano juez, observamos que el accionado sólo utiliza este medio para tratar de destruir, claro esta con argumentos vagos, imprecisos y no fundamentados en norma legal alguna, la acción interpuesta por mi representada, lo que demuestra claramente lo que busca la accionado es demorar el proceso iniciado en su contra.-

En el caso bajo examen como puede apreciarse el libelo de demanda por desalojo interpuesto por su representado contiene todas y cada una de los requisitos establecidos en la norma, llenándose en consecuencia los extremos a que se contrae el artículo 340 eiusdem, por lo que rechazamos la cuestión previa opuesta por el representante judicial del accionado al oponer en su escrito de contestación, la cuestión previa por defectos de forma, contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

Este tribunal para decidir pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Que el demandado al momento de contestar la demanda alega como punto previo el defecto de forma de la demanda, y al respecto señala que su representado es arrendatario a tiempo indeterminado del inmueble identificado en el cubículo sin número, que forma parte integrante e indivisible de un inmueble constituido por una oficina, ubicada en la calle negrín con callo Los Apamates, Torre Negrín, piso 1, Oficina1-B Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día 02 de enero de 2002 y no desde 01 de Diciembre de 2004, ya que su representado estuvo pagando cánones de arrendamiento desde el dos (02) de enero de 2002 a la Compañía INVERSIONES SANTIAGO, que en efecto la parte demandada no fundamenta su alegato en ninguna de las excepciones previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que el apoderado judicial de la parte actora realzaría su defensa, motivo por el cual este Tribunal desestima dicho alegato de Defecto de forma por carecer se base legal. Y así se decide.-

III

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

Al respecto señaló que es evidente la falta de cualidad de la parte actora en el presente juicio, habida cuenta que cuando la compañía INVERSIONES SANTIAGO C.A dio en venta a POLICLINICA S.D.L., C.A, el inmueble referido en el presente escrito, es decir, en fecha 19 de Octubre de 2006 se produjo una cesión del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado en el cual era titular INVERSIONES SANTIAGO, C.A pasando a ser el nuevo propietario arrendador POLICLINICA SANTIADO DE LEÓN, C.A y dicha cesión del contratos de arrendamiento nunca le fue notificado a su representado, resultando ello en su perjuicio haciendo caer en mora al arrendatario POLICLINICA SANTIAFO DE LEÓN, C.A.

Que en efecto, al momento en el cual POLICLINICA SANTIADO DE LEÓN, C.A compró el inmueble objeto del la presente controversia se convirtió en el nuevo propietario arrendador, quien además de estar obligado a respetar lo señalado en el artículo 20 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios a favor de su representado L.A.P.C., como arrendatario del mismo, también debió notificar tal cesión del contrato a su representado, tal y como lo dispone el artículo 1.550 del Código Civil.

No consta en el expediente, que INVESIONES SANTIAGO, C.A haya realizado una cesión del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que tenía con su representado a favor de POLICLINICA SANTIADO DE LEÓN C.A razón por la cual se configura una falta de cualidad de la parte actora en el presente juicio, ya que consta en autos que su representada venia pagando los cánones de arrendamiento de manera recurrente a INVERSIONES SANTIAGO, C.A y mal puede haber pagado a POLICLINICA S.D.L., C.A por las razones arriba expuestas, pagos que venían realizándose en cumplimiento de los establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Es de hacer notar que la apoderado de la parte actora señala que INVERSIONES SANTIAGO, C.A era el arrendador en el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano L.A.P.C., ya que en el vuelto de la página tres (3) numerada como vuelto del folio tres (3) del libelo de la demanda indica lo siguiente.: “ Es de hacer notar que ambas partes acordaron al inicio de la relación arrendaticia, que el arrendador, el ciudadano L.A.P.C., previamente identificado, cancelaría a INVERSIONES SANTIAGO, C,A una pensión de arrendamiento mensual por la cantidad de CIENTO TREINTA MIO BOLIVARES (BS.130.000,00).”

Asimismo, la apoderada de la parte actora señala que realizó la venta del inmueble, pero no consta en documento alguno ni en el expediente que haya realizado la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado como su representado, ya que en el libelo de la demanda indica “….la empresa INVESIONES SANTIAGO C.A procedió a vender a nuestra representada, la Sociedad Mercantil Policlínica S.d.l., C.A, identificada UP-SUPRA, nueve (9) inmuebles quien forman parte del Edificio Torre Negrín, en los términos y condiciones expresamente contenidos en el citado documento, incluyendo en dicha operación, venta de la oficina distinguida como 1-B, en cuyo interior se encuentra el Cubículo arrendado al ciudadano L.A.P., sin necesidad de agotar el derecho de preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 y siguiente de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…

Que la parte actora no debe confundir el interés señalado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que se refiere al interés para fines de procedimiento administrativos, con la cualidad que es el interés para participar o actuar en juicio, ya que no se le notificó a su representado en su cualidad de arrendatario de un inmueble a tiempo indeterminado, sobre la cesión del contrato de arrendamiento a un nuevo propietario arrendador.

Al respecto el apoderado judicial de la parte actora señaló que el demandado no fundamento en ninguna norma de nuestro ordenamiento jurídico su alegato, sino que por el contrario temerariamente y con el propósito de confundir el criterio del juzgador, opone sin ningún basamento legal la supuesta falta de cualidad de su representada, lo que traduce en el desconocimiento de la materia arrendaticia, por parte de la representación judicial del accionado.

Que su representada si tiene cualidad para solicitar ante las instancias judiciales competente, el desalojo del inmueble y el pago de las pensiones insolutas dejadas de pagar por el arrendatario deudor ciudadano L.P., a su mandante. Por lo anteriormente solicitamos al juzgado que conoce de la causa declare SIN LUGAR, lo opuesto por el accionado relacionado con la falta de cualidad de su representada.

Este tribunal a objeto de decidir la falta de cualidad pasa hacer las siguientes consideraciones:

Esta juzgadora aprecia que la parte demandada alegó la falta de cualidad activa y al respecto señala que la compañía INVERSIONES SANTIAGO C.A dio en venta a POLICLINICA S.D.L., C.A, el inmueble referido en el presente escrito, es decir, en fecha 19 de Octubre de 2006 se produjo una cesión del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado en el cual era titular INVERSIONES SANTIAGO, C.A pasando a ser el nuevo propietario arrendador POLICLINICA SANTIADO DE LEÓN, C.A y dicha cesión del contratos de arrendamiento nunca le fue notificado a su representado, resultando ello en su perjuicio haciendo caer en mora al arrendatario POLICLINICA S.D.L., C.A.

Sobre este aspecto es importante señalar, que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad que señala Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa, en lo que señala Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. En el presente caso la demandada opone la falta de cualidad con fundamento en que, dicha cesión de los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento, nunca le fue notificada por lo que no le es oponible su efecto.

En relación a tales alegatos debemos aclarar que, el artículo 1.549 del Código Civil, señala que la venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se trasmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho la tradición. De manera que, a través de la figura jurídica de la cesión se transmite a una persona el crédito, derecho o acción del cual el cedente es titular y la transferencia es total e inmediata a menos que se haya hecho expresa reserva o mención acerca de la oportunidad y de la parte que pudiera quedar excluida de la cesión; por eso el artículo 1552 del Código Civil también señala que la venta o cesión comprende los accesorios del crédito tales como las cauciones, privilegios o hipotecas. Esto significa que el cesionario recibe el derecho transmitido en su totalidad si no se hace expresa exclusión por tanto puede éste, se hace efectivo de inmediato el derecho transmitido, porque además la cesión es un contrato consensual que se perfecciona con el consentimiento de las partes, y no requiere de ninguna otra formalidad. Como corolario de lo anterior las acciones judiciales que se deriven del contrato cedido tales como la nacida por el incumplimiento y los respectivos daños causados se trasmiten y subsisten al igual que el crédito hasta que se produzca su expiración natural vale decir hasta que opere la prescripción o la caducidad del crédito acción o derecho cedido.

Al respecto es importante destacar el criterio que durante años ha sostenido nuestra Jurisprudencia en la interpretación del artículo 1551 del Código Civil, en donde se establece que, el deudor queda validamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión. Sobre el particular se ha señalado que:

“no se puede ahondar en modalidades interpretativas capaces de desviar el recto sentido y alcance de la notificación de la cesión la cual es solo necesaria para evitar la hipótesis contemplada en la norma legal que crearía una situación manifiestamente injusta para la persona del deudor que de buena fe, por no estar notificado, pague a su acreedor original la obligación, no obstante haber sido ella cedida. Por consiguiente, resulta evidente que el requisito de la notificación a la persona del deudor lo prevé la Ley, con la sola finalidad de evitar que, el deudor por desconocer haber ocurrido la cesión del crédito correspondiente, haga el pago al cedente, antes de que hubiese sido notificado. Por lo tanto es lógico establecer, no ser obligatoria la notificación a la persona del deudor y no revestir esa notificación el carácter de esencial, por lo que su carencia en forma alguna puede incidir sobre la validez de la cesión, puesto que esta, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.549 del Código Civil, es perfecta y el derecho cedido queda transmitido al cesionario, desde el mismo momento que haya convenio sobre el crédito o derecho objeto de la cesión y el precio.”

Adicionalmente podemos señalar un fragmento de la decisión de fecha 12-12-89 de la Corte Suprema de Justicia con ponencia del magistrado Dr. A.F.C., que ratifica el criterio expresado cuando señala que:

Respecto de la denuncia del artículo 1550 del Código Civil, debido a presunta falta de notificación al deudor de la cesión hecha al demandante, la Sala ha expresado suficientemente en otras decisiones anteriores que es suficiente decir que para el deudor la demanda es su notificación.

De todo conforme con el criterio anterior, esta sentenciadora concluye que en el presente caso se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico”.

Siendo esto así se aprecia que en el presente caso a pesar que no exista prueba en autos que se efectuó la notificación al inquilino de la transmisión de la propiedad, la cesión del contrato de arrendamiento opero de pleno derecho ya que el adquiriente de un inmueble arrendado se sustituye al arrendador, y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme al criterio antes señalado se aprecia que la falta de notificación de la transmisión de la propiedad no constituye un problema de cualidad ya que en todo caso la notificación se realiza a los fines de liberar al deudor de su obligación y evitar que este pague a una persona distinta al acreedor que no es un problema que debe resolverse al fondo del asunto.

Ahora bien, siendo que en el presente caso quedo demostrado a través del documento de venta que cursa a los autos a los folios 56 al 66, que el nuevo propietario del inmueble es la Sociedad Mercantil Policlínica S.d.L., C.A, y que tal condición la legitima para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por la parte actora y la titularidad de la acción; en consecuencia, la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se establece

IV

IMPUGNACION DE LA CUANTÍA

La parte demandada al momento de contestar la demanda señaló que impugnó la cuantía, por cuanto la parte actora no podía estimar costas en la demanda por la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Quinientos cuarenta y seis Bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs.45.546,65), como en efecto lo indicó la apoderada de la parte actora al folio 5, ya que el costo de la demanda corresponde fijarlo al ciudadano juez.

Con relación al punto de la Estimación de la Cuantía nuestro M.T., en Sala de Casación Civil, de forma pacifica y constante la siguiente doctrina:

… Ahora bien, existen otras demandas, también apreciables en dinero, cuya cuantía resulta difícil determinar, ya que sería necesario realizar, previamente al juicio, una investigación de por sí compleja, sometida generalmente al resultado de pruebas especiales, lo cual dificultaría en grado extremo la estimación previa. Es por ello que el legislador, colocado en la alternativa de autorizar un pleito previo, que no tendría otro objeto que determinar el valor de la demanda, o dejar a la prudencia del propio actor la fijación de este valor, ha preferido esta última solución por ser las más breve y sencilla, ya que no debe confundirse el valor de la competencia, o sea el de la relación procesal, con el valor de la cosa, objeto de la contienda. El legislador, además, otorga al demandado el derecho de impugnar toda estimación que traspase los límites de lo justo, verdadero o razonable, no solamente cuando es excesiva, sino también cuando es mínima o demasiado reducida.

Los problemas interpretativos han surgido cuando, debiendo el actor estimar la demanda, conforme a las normas legales arriba mencionadas, omite cumplir este requisito o bien lo hace en forma exagerada o demasiado reducida. A falta de disposición expresa, la cuestión relacionada con la omisión del actor en estimar la demanda, es difícil de resolverla. Mientras tanto, a juicio de la Sala y a falta de texto legal expreso, cuando el actor omite estimar su demanda, siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, en virtud del viejo y sabio aforismo de que nadie puede prevalerse de su propia culpa, recogido en parte por nuestro artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.

En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.

De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados a la demanda o querella; en los propios autos para evitar lesión a los principales que rigen la competencia en razón de la cuantía, y respecto de los interdictos, fijar el interés del juicio mediante el examen de la documentación acompañada para solicitar la protección posesoria. En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal.

Es también de principio, el hecho de que la doctrina considera el rechazo de la estimación de la demanda como una defensa perentoria que debe ser opuesta expresamente al contestar de fondo la demanda, de manera que el Juez, en su decisión, resuelva también la cuestión en forma expresa, positiva y precisa. Para Cuenca, el rechazo de la estimación de la demanda es una defensa perentoria de hecho, y no le basta simplemente al demandado rechazar la estimación, sino es indispensable que en el debate probatorio demuestre que la estimación es excesiva o demasiado reducida…

Conforme con el criterio parcialmente transcrito, debe ser destacado por quien aquí sentencia, que en el caso de autos la representación judicial de la parte demandada no señaló que la estimación de la demanda fuera exagerada o irrisoria ni demostró que la estimación realizada por el demandante fuera de hecho exagerada, ni señaló cual es el monto en el cual se debió estimar la presente demanda, por lo que debe concluir esta administradora de justicia, que la estimación realizada por la parte actora, se encuentra debidamente ajustada a derecho.-En virtud de lo cual, forzosamente debe ser declarada Improcedente la Impugnación formulada por la parte demandada.-Así se Decide.-

V

MOTIVACION PARA DECIDIR

Esgrime la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda, que en fecha 1 de diciembre de 2004,LA Sociedad Mercantil Inversiones Santiago, C.A dio en arrendamiento al ciudadano L.A.P., ya identificado, un inmueble constituido por un cubículo S/N, ubicado en la oficina 1-B de la Torre Negrin, situada en la Calle Negrin con la Calle Los Apamates de la Parroquia El Recreo, en Caracas; Municipio Libertador del Distrito Capital, de igual manera; ambas partes acordaron que el ciudadano L.A.P. ya identificado, cancelaría a Inversiones Santiago C.A, una pensión de arrendamiento mensual por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000) hoy (Bs. 130,00), más la alícuota de los gastos de condominio que resultare de dividir la totalidad de los gastos de condominio aplicable a la oficina 1-B de la Torre Negrin, entre el número de médicos que ocuparen el inmueble y el importe correspondiente por concepto del I.V.A, y que dichos pagos debían verificarse dentro de los primeros 5 días hábiles de cada mes. Asimismo, el canon de arrendamiento se fue incrementando con el tiempo siendo actualmente la cantidad de mil quinientos veintitrés bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 1.523,40).

Aduciendo el actor, que hasta la presente fecha el arrendatario ha incumplido con lo convenido entre las partes adeudando los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, los gastos de condominio desde el mes de diciembre de 2006 hasta julio de 2008, el I.V.A de los mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, lo cual arroja la cantidad de treinta y cinco mil treinta y cinco bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 35.035,89).

Arguyendo la representación judicial de la parte actora, que consta de documento inscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1 de octubre de 2006, bajo el N° 24, Tomo 9, Protocolo Primero, la empresa Inversiones Santiago C.A, le vendió a la sociedad mercantil Policlínica S.d.L. C.A, ya identificada, nueve (9) inmuebles que forman parte del edificio Torre Negrín en los términos y condiciones expresamente contenidos en el documento antes citado, la venta de la oficina 1-B, en cuyo interior se encuentra el cubículo arrendado al ciudadano L.A.P., sin necesidad de agotar el derecho de preferencia ofertiva, encontrándose el inquilino en estado de insolvencia con respecto a los cánones de arrendamiento, a lo cual su poderdante respetó la relación arrendaticia preexistente entre inversiones Santiago C.A y el ciudadano L.A.P., y como quiera que hasta los momentos el inquilino se encuentra insolvente en el pago de los conceptos anteriormente señalados lo que conllevo a su poderdante a demandar por falta de pago al ciudadano L.A.P., para que conviniera o fuera condenada por el tribunal en:

Desalojar y entregar el inmueble que ocupa como inquilina, y por consiguiente la entrega material del mismo desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió tal como lo señala el contrato de fecha 1 de diciembre de 2004. En pagar la cantidad de treinta y cinco mil treinta y cinco bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 35.035,89) por concepto de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, el I.V.A de los mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010. Demando subsidiariamente los canones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio, así como la alícuota de los gastos de condominio y el importe aplicable del I.V.A que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva.

La parte demandada al momento de contestar la demanda rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda. Y al respecto negó que su representado tuviera menos de dos años de relación arrendaticia, que como se evidencia de la presente contestación y de los documentos que se acompañan su representado tuvo un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, que para el momento en el cual ocurrió la venta del inmueble en referencia, ya tenia 4 años 9 meses y 17 días de arrendamiento, por lo que mal pudiera la clínica considerarlo insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Asimismo negó, rechazo y contradijo que el desalojo solicitado en contra de su representado por la parte acora en su libelo de demanda, y negó que su representada deba pagar a la parte actora la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL TREINTA Y CONCO MIL CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (SB.35.035,89)por concepto de cánones de arrendamiento, alícuota de gastos de condominio y el importe del impuesto al valor agregado desde el mes de diciembre de 2006 hasta el mes de marzo de 2010, y los que se sigan venciendo hasta la terminación del juicio, así como las alícuotas de gastos de condominio e importe del impuesto al valor agregado que se sigan hasta la terminación y conclusión definitiva del procedimiento y que deba pagar las costas del juicio incluyendo los honorarios profesionales.

Que existe un error material en el auto de admisión de la demanda de fecha 27 de abril de 2010, se ordenó notificar al Síndico procurador del Municipio Libertador cuando se trata de una demanda de desalojo.

Que en tal sentido el inmueble constituido por un cubículo no puede ser objeto de desalojo tomando en cuenta que en el mismo se ha venido desarrollando de manera pacifica, continua y no interrumpida y con el consentimiento del propietario la actividad y ejercicio de la medicina, y que en el mismo se encuentra archivados historias medicas de los pacientes que atiende su representado y por ultimo solicita que la parte actora sea condenado al pago de costas y costos incluyendo los honorarios de abogado

Expuesto lo anterior, es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, por lo que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

.

Ahora bien el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:

”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

  1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

    Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

  2. 1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

  3. 2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones de arrendamiento.

    Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

    Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la apoderada judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado desde el 02 de enero de 2002. cuando señala que: “…su representado es arrendatario a tiempo indeterminado del inmueble identificado en el cubículo sin número, que forma parte integrante e indivisible de un inmueble constituido por una oficina, ubicada en la calle negrín con callo Los Apamates, Torre Negrín, piso 1, Oficina1-B Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día 02 de enero de 2002 y no desde 01 de Diciembre de 2004, ya que su representado estuvo pagando cánones de arrendamiento desde el dos (02) de enero de 2002 a la Compañía INVERSIONES SANTIAGO, C,A Sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintidós de junio de 1962, bajo el Nro, 63, Tomo 15-A y en el Registro de Información Fiscal (Rif N°J-00050364-8). …”. De lo anterior se evidencia que el primer supuesto que establece la norma es un hecho asumido por la representación judicial de la parte demandada motivo por el cual no forma parte del contradictorio, debiéndose establecer que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal que por su naturaleza es a tiempo indeterminado. y así se decide.-

    En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone:

    El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

    1. ...(omissis)…

    2. 2. …pagar la pensión de arrendamiento…

    .

    Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. En tal sentido el dispositivo del artículo 1.354 del Código Civil que prevé:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Entonces, se debe afirmar que el hecho controvertido en el presente caso, viene a ser la falta de pago correspondiente a los meses diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, los gastos de condominio desde el mes de diciembre de 2006 hasta julio de 2008, el I.V.A de los mes de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, por un monto de Un mil quinientos veintitrés bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 1.523,40), entonces le corresponde a la parte demandada probar el cumplimiento de su obligación.

    Ahora bien la parte demandada a los fines de probar el cumplimiento de su obligación consigna a los autos originales de recibo de pago Nro. 0330, 0 50 emitido por Inversiones Santiago, C,A de los meses marzo, abril, con un sello de cancelado de fecha 24 de mayo de 2004 y dos recibos sin numero a nombre de Luís A Perrazo de fecha 23 de abril de 2003 por concepto de pago electricidad y primera quincena del mes de abril por un monto de Bs 67.255.46, y el segundo recibo por concepto de primera quincena de mes de Octubre de 2003 por un monto de BS. 45.000,00; recibos telefónicos emitidos por la CANTV F y G, y un recibos de electricidad emitidos por la Administradora Serdeco, Este Tribunal desecha dichas documentales toda vez que no se corresponde con los meses demandados. y no sirve para demostrar el pago de los meses que se demandan. Y así se decide,-

    Asimismo continuando con el análisis y juzgamiento de la presente causa se aprecia que la parte demandada no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, demandados como insolutos, es por lo que se debe establecer de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la insolvencia de la arrendataria al dejar de pagar el canon el arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, razón por la cual esto constituye un menoscabo que no puede ser avalado por este órganos jurisdiccional, ya que con ello se desvirtúa la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, respecto a que el mismo es un contrato de tracto sucesivo, en el cual ambas partes, deben cumplir con sus obligaciones a lo largo del tiempo de manera periódica Y así se establece-- .

    Así las cosas, en fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que este Juzgado aprecia que emerge la insolvencia del inquilino ha dejado de pagar cuarenta mensualidades consecutivas al no demostrar el pago de los meses de meses de diciembre de 2006 hasta marzo 2010, es por lo que declara que la inquilina en estado de Insolvencia. Así se establece

    En cuanto al pago reclamado por la parte actora relativo a la alícuota de los gastos de condominio dejados de cancelar correspondiente a los meses de Diciembre de 2006 hasta marzo de 2010, este tribunal observa que en los recibos de pago que consignó la parte demandada existe un concepto por gastos de condominio que el arrendatario asumía en el pago, motivo por el cual se debe establecer que el arrendatario estaba obligado a cancelar el monto por este concepto, en este sentido se declara procedente el pago del gasto de condominio. Y así se decide.*

    Con relación a lo solicitado por la parte actora relativo al pago del Impuesto al valor agregado (IVA), al respecto observa esta juzgadora que dicha solicitud es ilegal, toda vez que, que el propietario del inmueble no es el SENIAT, ni tampoco lo representa, para demandar el pago de impuesto en su nombre. Que es una obligación de todo adquirente de un servicio como lo establecido en el 0rdinal 4 del artículo 4 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, de pagar el referido impuesto, toda vez que es obligación de los contribuyentes ordinarios trasladarlo a los adquirentes, o simples consumidores del servicio, tal como lo tiene establecido el artículo 29 de la mencionada ley; y es lo normal que al facturar el servicio recibido de arrendamiento, lo carguen en la facturación pues se esta actuando conforme a la ley; pero lo que no puede hacer el Arrendador es demandar judicialmente su cobro, por que sin duda carece de cualidad para hacerlo. Sólo compete al Arrendador simplemente retenerlo como obligación de ley, ello no es materia de contrato sino de cumplimiento de una obligación tributaria; en virtud de lo cual, el cobro de IVA demandado en los términos expuesto es improcedente y ASÍ SE DECLARA

    VI

    DISPOSITIVO

    De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo incoada por la empresa Policlínica S.d.L. C.A en contra del ciudadano L.A.P., plenamente identificados al inicio del presente fallo, y en consecuencia, de ello se condena al demandado al ciudadano L.A.P., a lo siguiente:

PRIMERO

En hacer entrega del libre de personas y de bienes un cubículo S/N, ubicado en la oficina 1-B de la Torre Negrín, situada en la Calle Negrín con la Calle Los Apamates de la Parroquia El Recreo, en Caracas; Municipio Libertador del Distrito Capital.

SEGUNDO

Cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2006 hasta julio de 2008 a razón de Bs. 130,00 cada mes, los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto de 2008 a Diciembre de 2008 por un monto de Bs.560.00 cada uno, y los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2009 hasta marzo de 2010 por un monto de Bs1.523.40 cada uno, y los meses que se sigan venciendo hasta la fecha que el presente fallo quede firme

TERCERO

Pagar la Alícuota de los gastos condominio dejados de cancelar correspondiente a los mese de diciembre de 2006 hasta marzo de 2010 y la alícuota de los meses que se sigan venciendo hasta que el presente fallo quede firme.

CUARTO

Se declara improcedente el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA)

QUINTO No hay condenatoria en costas por cuando no hubo vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese y déjese copia del presente fallo

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Diez (10) días del mes de Noviembre de dos mil Once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ,

ABG. A.G.G.

LA SECRETARIA,

ABG. A.P.R.

En la misma fecha se publicó el presente fallo.

LA SECRETARIA,

ABG. A.P.R.

AGG/APR/eli***

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