Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 10 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno en el Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A, denominada Administradora Galpofinca C.A, inscrita ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 24 de Agosto de 2006, bajo el Nº 07, Tomo 03, Protocolo Tercero. Apoderados Judiciales: G.d.C.R.P. y L.E.T., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 68.956 y 69.139 respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Sociedad Mercantil Inmobiliaria Gracar C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de Marzo de 2006, bajo el Nº 20, Tomo 1276-A, en la persona de su representante ciudadano S.J.G.H., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 8.933.543. Apoderados Judiciales: Abogados R.M.L., J.A.P., e Y.B.L., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 26.782, 26.745 y 41.761, respectivamente.

MOTIVO

COBRO DE BOLÍVARES

Tipo de Sentencia: Definitiva

Expediente: AP31-V-2012-000215

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los abogados G.R.P. y L.E.T., actuando en nombre y representación de la Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno en el Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A, denominada Administradora Galpofinca C.A, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, en fecha 10/02/2012, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en fecha 14 de febrero de 2012.

En fecha 29/02/2012 fue admitida la presente demanda por el procedimiento ordinario conforme a los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 05/03/2013 fue debidamente citado el Defensor Judicial designado a la parte accionada, sin embargo, el apoderado judicial compareció en fecha 18/03/2013 a oponer cuestiones previas.

En fecha 08/05/2013 compareció la parte actora a subsanar las cuestiones previas esgrimidas por la parte accionada.

En fecha 14/05/2013 este Órgano Jurisdiccional declaró subsanada la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y advirtió a las partes en contención en el juicio de marras que dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes debía efectuarse la contestación al fondo de la demanda.

En fecha 21/05/2013 la parte accionada contestó al fondo la demanda.

En fecha 14/06/2013 y 19/06/2013, las partes actora y demandada, respectivamente, consignaron escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26/06/2013 la parte actora impugnó instrumentales consignadas por la parte actora.

A través de auto de fecha 27/06/2013 el Tribunal admitió las pruebas de ambas partes.

En fecha 28/10/2013 la parte accionante consignó escrito de informes.

A través de auto de fecha 12/11/2013 el Tribunal dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia.

II

PUNTO PREVIO

De la solicitud de auto para mejor proveer:

Tal como consta en las actas procesales que conforman el presente expediente, la representación judicial de la parte actora, solicitó a través del escrito de informes presentado en fecha 28 de octubre de 2013, auto para mejor proveer contemplado en el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de comprobar que la parte demandada cumplió efectivamente con su obligación respecto de los gastos de administración generados de la Asociación Civil hasta el mes de julio del año 2009.

A tal efecto, esta Sentenciadora considera que la figura contemplada en el artículo señalado supra, establece que el espíritu y naturaleza de la norma es otorgarle al Juzgador una herramienta mediante la cual éste pudiera esclarecer puntos controvertidos a los fines de la decisión de la causa, es decir, se trata de medidas tomadas de oficio por el Juez en ejercicio de sus facultades para dilucidar criterios jurídicos y sentenciar cuando realmente existen dudas sobre algún hecho o prueba en general.

Para ilustrar dicha aseveración, traemos a colación la sentencia N° 0959 de la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., Expediente N° AA20-C-2003-000609, la cual expone lo siguiente:

La doctrina patria sobre el auto para mejor proveer, ha establecido que puede ser dictado después de la oportunidad de los informes, es decir, una vez que el tribunal disponga del plazo para dictar sentencia, sin que deba considerarse dicho plazo preclusivo.

En efecto, de acuerdo con la doctrina el juez tiene facultad para mejor proveer, con el único fin de que pueda completar su ilustración y conocimientos sobre los hechos, como antecedente necesario de su sentencia, permitiéndosele despejar cualquier duda o insuficiencia que le impida formarse una clara convicción de los hechos de la causa, y no debe interpretarse como excluyente de la actividad de las partes o derogatoria del principio dispositivo, en cuanto a la aportación del material de conocimiento. Considera la Sala, que a pesar de que son las partes quienes tienen la carga de demostrar las alegaciones y los hechos fundamentales de la demanda, el juez, de conformidad con los artículos 12 y 23 del Código de Procedimiento Civil, también está obligado a encontrar la verdad de los hechos; por tal motivo, la ley lo faculta para dictar providencias a su prudente arbitrio, si fuera el caso.

Dicho con otras palabras, es el juez quien determina la conveniencia o no de completar la actividad probatoria de las partes con las diligencias oficiosas del auto para mejor proveer; en consecuencia, se encuentra facultado para ordenar la ampliación de los instrumentos probatorios consignados o distintos de éstos para hallar la verdad.

(Resaltado y negritas de la Sala)

En el caso que se estudia, esta figura excluye a las partes, evitando que se valgan de un derecho mediante dicha forma, por cuanto la oportunidad correspondiente para que la representación judicial de la parte actora promoviera la prueba de informes respecto a la Entidad Financiera, fue en el lapso probatorio evidentemente fenecido, ya que el auto para mejor proveer, como se señaló anteriormente, permite la ampliación del criterio jurídico del Juez, y sin embargo, dicha representación buscó traer una nueva prueba a los autos bajo una figura en la cual sólo tiene el Juez la discrecionalidad, motivos por los cuales este Tribunal niega dicho requerimiento, aunado a que considera esta Juzgadora que en el presente caso no existe una duda o algún hecho que esclarecer para tomar la decisión, resultando suficientes los elementos probatorios promovidos por ambas partes, razón por la cual se adentra a conocer el fondo de la causa.

De la impugnación del poder de la parte actora:

Señala la parte demandada (nuevamente), en su escrito de contestación, señala: “No es cierto, y por tanto niego, rechazo y contradigo, que la… omissis… ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A., haya interpuesto legalmente demanda alguna, en contra de mi mandante INMOBILIARIA GRACAR C.A., por cuanto, para que la misma acceda al uso del Sistema Judicial venezolano, tiene tan solo dos opciones, a saber: la primera presentarse en juicio su Representante Legal, debidamente acompañado (asistido) de abogado en ejercicio, que son los que poseen el llamado IUS POSTULANDI, tal como se expresa en el artículo 51 nuestra Carta Magna, según el cual son capaces de obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar directamente asistidas de abogado, o a través de apoderados, que constituiría la segunda opción para acceder al sistema judicial. Es decir, si no actuase asistido de abogado, debe actuar a través de un apoderado judicial…

…omissis…

…En el presente proceso, observamos, que los abogados GEYSY DEL C.R.P. y L.E.T., identificados plenamente en el libelo de la demanda, aun y cuando actúan y poseen el IUS POSTULANDI y aún más, cuando presentan un INSTRUMENTO PODER autenticado, no están actuando en nombre y representación de la ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y OPRCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A…. omissis… sino que actúan con autorización legal de otra persona diferente a la que tienen por LA DEMANDANTE; por cuanto en la declaración notarial, la Notario expresa que se trata de otra Asociación Civil con el mismo nombre, pero con una identificación diferente…

.

Sobre esta solicitud, de una revisión de los autos, se observa que este punto fue sometido a consideración como cuestión previa, siendo decidida por este tribunal en fecha 14 de mayo de 2013, declarándose subsanada la deficiencia del poder y en consecuencia válido el mismo, y debidamente demostrada la representación de la Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A. Por ello, existe sobre el punto en cuestión, “cosa juzgada” lo que impide someter a un nuevo análisis lo que ya está decidido en autos, aunado a que la parte demandada no ejerció apelación de dicha decisión. En consecuencia, se desestima dicha denuncia.

III

MOTIVA

Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de Cobro de Bolívares incoada por la Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno en el Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A, denominada Administradora Galpofinca C.A, en contra de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Gracar C.A., al respecto la parte actora en su escrito libelar fundamentó la precitada acción en base a los siguientes hechos y argumentos de derecho:

…Nuestra representada quien en lo sucesivo será denominada ADMINISTRADORA GALPOFINCA C.A., dio en venta a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A., … omissis… un inmueble con un área aproximada de Terreno de Tres Mil Diecisiete Metros Cuadrados con treinta y Cuatro Decímetros Cuadrados (3.017,34 M2) y las bienhechurías sobre él construidas conformadas por un galpón con un área aproximada de Un Mil Ciento Cinco Metros Cuadrados con Veinticuatro Decímetros Cuadrados (1.105,24 M2).

Que de conformidad con lo establecido en el Documento de compra venta, de dicho inmueble la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A., tiene pleno conocimiento del documento constitutivo de nuestra representada ADMINISTRADORA GALPOFINCA C.A....

… omissis…

Que la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A., se comprometió a dar cabal cumplimiento a lo referido en el documento Constitutivo de nuestra representada ADMINISTRADORA GALPOFINCA C.A.

Que dentro de las obligaciones asumidas por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A., y que se encuentran contempladas en el documento de constitución de nuestra representada, tenemos en su Capítulo V Sección I, el denominado “De las Cargas los Gastos Generales Administración y Forma de Cobro de Todos los Propietarios”…

... omissis…

Ahora bien ciudadano Juez, evidentemente la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A, plenamente identificada, una vez adquirido el lote de terreno y las bienhechurías allí construidas, dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se y que fueron antes descritas, sin embargo, de manera injustificada, dicha sociedad mercantil ha dejado de dar cabal cumplimiento al pago de las cargas y gastos generales que se han ocasionado desde el mes de AGOSTO DE 2009 hasta el mes de DICIEMBRE DE 2011…

… omissis…

Como podrá ver ciudadano Juez, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A,… omissis… adeuda a nuestra representada ADMINISTRADORA GALPOFINCA C.A, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS. (Bs. 159.638,33), suma esta correspondiente a las alícuotas insolutas correspondientes a los meses de AGOSTO DE 2009 hasta el mes de DICIEMBRE 2011, ambos inclusive…

…omissis…

CAPITULO III

CONCLUSIONES

…demandar, como en efecto formalmente lo hacemos a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GRACAR C.A,… omissis… para que convenga en pagar o en defecto de ello sean condenados por el tribunal a su digno cargo por las cantidades siguientes:

PRIMERO: La suma de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS. (Bs. 159.638,33), por concepto del monto total de las cuotas de condominio adeudadas y pagadas, que se corresponden a los meses de AGOSTO DE 2009 hasta el mes de DICIEMBRE 2011, ambos inclusive.

SEGUNDO: La cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOSS (Bs.3.857,56), por concepto de intereses de mora, desde el mes de Agosto de 2009 a Diciembre de 2011, calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual.

TERCERO: Solicitamos al Tribunal se sirva realizar la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades aquí demandadas… omissis…

CUARTO: Al pago de las Costas y costos procesales que se causen en este juicio, incluyendo los honorarios de abogados…

(sic)

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora produjo junto al libelo de la demanda los siguientes instrumentos:

1) Instrumento Poder otorgado por el ciudadano A.R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-25.917.413, procediendo en su carácter de Presidente de la Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno en el Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A, a los abogados G.R.P. y L.E.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 69.139 y 68.956, respectivamente, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de octubre de 2011, quedando anotado bajo el Nº 84, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual cursa de los folios once (11) al trece (13), marcado con letra “A”, al cual la representación judicial de la parte demandada opuso cuestión previa y posteriormente subsanado mediante sentencia interlocutoria, por lo que el mismo se aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil;

2) Copia Certificada del documento de compra venta suscrito entre las partes, del cual se desprende la titularidad de la propiedad de un lote de terreno de la Sociedad Mercantil aquí accionada, el cual riela del folio catorce (14) al veinticuatro (24), marcado con la letra “B”, el cual no fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que goza de pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se deriva la propiedad del demandado y la existencia de una obligación “propter rem” a la cual está obligado el comprador del inmueble, ya que la propiedad del referido inmueble tiene una carga accesoria, como es el compromiso de cumplir con los gastos comunes, derechos y obligaciones establecidos en el contrato de Asociación Civil;

3) Originales de recibos de condominio, emitidos por la ADMINISTRADORA GALPOFINCA C.A., a nombre de la Sociedad Mercantil ISONIC DE VENEZUELA C.A., del período correspondiente a los meses que van desde agosto de 2009 hasta diciembre de 2011, los cuales cursan del folio veinticinco (25) al folio cincuenta y tres (53), documentos que fueron impugnados por la representación judicial de la parte demandada alegando que no fueron presentados de manera oportuna para el cobro. Sobre este particular, cabe señalar que la obligación que emana de los instrumentos, fue establecida en el propio documento de compra venta, de manera que no puede considerarse que desconocían su obligación, cuyo deber de estar atentos a su pago correspondía al obligado (deudor). Por ello, resulta evidente que, una vez protocolizado dicho documento de compra venta, el comprador quedó sometido a la obligación. De ahí que deba desestimarse la impugnación por infundada, ya que sólo se basa en que no fueron presentados los recibos para el cobro, resultando forzoso conferirle pleno valor probatorio, de los cuales adminiculados con el contrato de propiedad y el contrato de Asociación Civil, se desprende la obligación alegada por la parte actora atinente al pago del condominio por los meses allí señalados, lo cual asciende a la cantidad de Ciento Cincuenta y Nueve Mil Seiscientos Treinta y Ocho Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 159.638,33), tal como se desarrollará de seguidas en el particular correspondiente a las “consideraciones para decidir”, en el cuerpo del presente fallo.

Por su parte, la abogada Y.L.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda alegando lo siguiente:

…Es cierto y así lo admito en nombre de mi mandante, que la ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A. dio en venta a mi representada, un inmueble constituido por un lote de terreno de 3.017, 34 Mts.2 y las bienhechurías sobre éste construidas conformadas por un galpón con un área aproximada de 1.105,24 Mts2, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran en el Documento de Compra Venta… omisss…

Es igualmente cierto y así lo admito que mi representada, tiene pleno conocimiento del documento constitutivo de ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y PORCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A., refiriéndome exclusivamente al documento que se cita en el contrato de compraventa del inmueble… omissis…

Así mismo es cierto que mi representada, por la vía de la adhesión, se comprometió a cumplir el documento Constitutivo, de la ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y PORCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A. No obstante es imperativo observar al Ciudadano Juez, las siguientes consideraciones:

Primero, las estipulaciones derivadas o pretendidas de la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal son írritas por ilegalidad de su aplicación;

Segundo, a mi representada no le había sido exigido, con anterioridad a la demanda, el pago de contribución alguna de ningún tipo, de forma extrajudicial y siguiendo las pautas establecidas en el documento de “GALPOFINCA” a tales efectos;

Tercero, mi representada jamás tuvo conocimiento de tales exigencias, ni de que la Asociación hubiese hecho señales de actividad alguna puesto que como se señalará más adelante, no ha existido animus societatis, lo cual manifiesto en nombre de mi mandante de manera expresa; y

Cuarto, la pretensión de la aplicación de las supuestas e ilegales cuotas condominiales, nada tiene que ver con ley que sí es aplicable al caso… omissis…

Ahora bien, dentro del mismo documento de compra venta, se crea una obligación, cuya nulidad se solicita y reclama en este acto, y es la adhesión de mi representada a la ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y PORCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A.,… omissis…, adquiriendo de esta manera el compromiso de cumplir con lo establecido en el Documento Constitutivo de dicha Asociación Civil.

… omissis…

No existe fundamento legal, que permita sostener la aplicación analógica de la Ley de Propiedad H.p.e. establecimiento de potenciales sistemas de manejo de gastos de GALPOFINCA, ya que tal pretensión implicaría la renuncia a la aplicación de normas legales expresas que hacen de imposible previsión la pretensión analógica de la supuesta demandante.

… omissis…

Jamás le fue presentado cobro alguno, ni ninguna otra notificación de parte de esa Asociación Civil., que no fuese la citación de este Juzgado…

En virtud de todo ello, y ante lo infructuoso de conseguir personas físicas con quien entenderse, en nombre de mi representada… omissis... por medio de este acto RENUNCIO desde este mismo momento, a la ADHESIÓN al documento constitutivo de la ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y PORCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINC, C.A.

Por otra parte, no es cierto y por tanto niego rechazo y contradigo que mi representada dio ni ha dejado de dar cabal cumplimiento al pago de las cargas y gastos generales que se han ocasionado desde el mes de AGOSTO DE 2009 hasta el mes de DICIEMBRE 2011, toda vez, que jamás “GALPOFINCA” ha presentado a mi representada factura alguna al cobro.

… omissis…

Si nunca le fue presentado el cobro, ni factura, ni planilla de cobro, ni ningún otro tipo de notificación de cobranza a mi representada, mal puede haber dejado de dar cumplimiento al pago de cargas y gastos generales.

… omissis…

Con base en todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto, que mi representada, “GRACAR”, adeude a “GALPOFINCA” la cantidad de Bs. 159.638,33, la cual supuestamente corresponde a unas supuestas alícuotas insolutas ni por ningún otro concepto y menos aún es cierto que adeude intereses moratorios ni de ninguna otra clase, los que supuestamente totalizan la cantidad de Bs. 3.857,56, ni ninguna otra cantidad.” (sic) (subrayado del Tribunal)

Trabada la litis, y abierta la oportunidad para promover pruebas, ambas partes hicieron lo suyo.

La parte actora promovió:

1. Ratificó todos y cada uno de los instrumentos consignados junto al libelo. Dichos instrumentos ya fueron valorados por este órgano jurisdiccional, por lo que se considera inoficioso ingresar a su análisis nuevamente.

2. Promovió facturas emitidas por la Administradora Galpofinca, C.A., presuntamente pagadas por la demandada, mediante las cuales se intenta demostrar el efectivo pago que venía realizando la misma (folios 173 al 239). La referida prueba, fue impugnada por la parte demandada, por encontrarse en copias simples, sin que la actora acreditara copia certificada o algun otro medio para validar su autenticidad, por ello, resulta forzoso desecharlas del proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. Promovió documental del correo electrónico veman@misonic.com, copia del Registro Mercantil y del RIF de la Sociedad Isonic de Venezuela, C.A., los cuales rielan del folio 215 al 237, inclusive, tales instrumentos fueron impugnados por la representación judicial de la parte demandada y en razón de ello desechan.

4. Promovió dos (02) cartas de notificación, las cuales poseen firma y sello húmedo de la receptora, en este caso Isonic de Venezuela, mediante las cuales se insta a comparecer a la deudora, a la oficina de la apoderada judicial de la actora con el propósito de que llegaran a un convenimiento con el objeto de solventar todo lo concerniente al pago de las cantidades demandadas, cartas que fueron impugnadas por la representación judicial de la parte demandada, por lo que se desechan del proceso de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada, promovió:

1. El merito favorable de autos, lo cual no resulta un medio de prueba ya que la parte debe señalar en forma específica qué acto o documento pretende hacer valer.

2. Promovió el mérito favorable del instrumento poder otorgado a los apoderados judiciales de la parte actora, del documento constitutivo de Administradora Galpofinca, C.A., por lo que ambos instrumentos se aprecian en su acerbo probatorio conforme al artículo 429 ejusdem; asimismo, promueve las facturas opuestas a su representación anteriormente valoradas; así como la presunta confesión de la parte actora en lo que respecta a la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal; por último, promueve la prueba de informes mediante la cual se intenta demostrar quienes fungían como Junta Directiva de la Administradora Galpofinca, C.A., al momento de la interposición de la demanda, como fundamento a la oposición realizada al poder otorgado por la parte actora a sus apoderados. Respecto de la prueba de informes la misma resulta inoficiosa toda vez que ya fue establecida la validez del poder dada la sentencia definitivamente firma dictada por este Tribunal en fecha 14 de mayo de 2013, mediante la cual se declaró subsanada la cuestión previa, por lo que dicha prueba resulta impertinente.

Analizados los medios de pruebas consignados en autos, corresponde a este Tribunal, pasar a decidir el merito de la controversia:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como puede colegirse, la parte actora intenta el cobro de una serie de cuotas de mantenimiento mensual, a los fines de lograr el correcto mantenimiento de las aéreas comunes, donde participan diversos propietarios, y en el cual, el demandado Inmobiliaria Gracar C.A, en su condición de propietario de uno de los lotes de terreno y galpones, según señalamiento del actor, no ha cumplido.

Así las cosas, este Juzgado debe establecer que en el presente caso, quedó demostrada la titularidad de la propiedad del terreno y las bienhechurías sobre el construidas (galpón) a favor de la parte demandada, pero también, de las condiciones que las partes acordaron en dicha venta, aunado al hecho de que la misma señaló de manera reiterada su conocimiento y compromiso respecto del documento constitutivo de la Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno en el Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A.

Para contrarrestar la acción incoada, la parte demandada invoca que resultan inaplicables los cobros por cuotas de mantenimientos, como si se tratara de un condominio, derivado de la ley de parcelas. Sobre este asunto se observa que la Ley de Parcelas sobre la cual la representación judicial de la parte demandada basa dicho fundamento, nada señala sobre los gastos derivados del mantenimiento de las áreas comunes, vías de entrada y salida, estacionamientos y bienes que son del uso común de los propietarios de los galpones de la Asociación Civil, por lo que en este estado, y supletoriamente, le resulta perfectamente aplicable un régimen en el cual todos los propietarios se encuentren obligados a pagar una cuota debidamente calculada conforme a las proporciones de su propiedad y en los términos establecidos en el contrato de Asociación Civil, a los fines de que dichos fondos sean dirigidos al mantenimiento y conservación de los lotes de terreno, en virtud de que la no observancia de la misma, acarrearía indefectiblemente un deterioro para los bienes comunes de todos los propietarios influyendo de manera directa en el desempeño y rendimiento de las funciones para las cuales han sido destinados.

La parte demandada en su escrito de contestación pretende desconocer y pedir la nulidad de las clausulas que obligan a su representada a cumplir con los gastos comunes de mantenimiento de los lotes de terreno. Sorprende a esta juzgadora que el contrato de venta se haya protocolizado en fecha cuatro (04) de junio del año 2007 y sea ahora justamente cuando se pretende hacer valer el cobro de unas cuotas de mantenimiento común, el momento en que pretendan desconocer la validez de dichas clausulas contenidas en el contrato de compra-venta de la propiedad, el cual fue debidamente suscrito por la parte demandada, no evidenciándose en este caso alguna prueba o elemento de convicción que determine la existencia de error, dolo o violencia en la suscripción del contrato para así poder declarar su nulidad, aunado a que la parte demandada en ningún momento interpuso reconvención en este sentido, de acuerdo con el artículo 1346 del Código Civil.

La obligación derivada del referido documento de compraventa, en el cual se estipula el cumplimiento de la cláusula vigésima cuarta y vigésima quinta del documento constitutivo indican el modo en el cual se van a determinar los gastos comunes a todos los propietarios adscritos a dicha Asociación Civil, dichas cláusulas rezan lo siguiente:

VIGESIMO CUARTO: Se establece que son cargas y gastos generales para todos los propietarios de lote de terrenos y galpones en EL CONJUNTO.

1) Los gastos necesarios de administración en que incurra la Asociación, o quién haga sus veces con motivo del mantenimiento y operación de las áreas de tránsito y de los servicios de uso general de los diversos propietarios y poseedores en EL CONJUNTO.

2) Todos y cada uno de los gastos de conservación, mejoramiento, reparación, reposición, de los dispositivos de seguridad, como lo son la nueva garita de vigilancia y la cerca perimetral electrificada, mantenimiento, ampliación y mejoras de las áreas, servicios, instalaciones y equipos sujetas a EL CONJUNTO.

3) Cualquier otro que así sea determinado por los órganos de la Asociación, para mejorar la operatividad de EL CONJUNTO y la interrelación de sus socios miembros.

VIGESIMO QUINTO: Forma de Administración y Cobro. A los solos efectos de la determinación y cobro del monto de los gastos provenientes de las cargas generales para los propietarios de galpones y lotes de terreno en EL CONJUNTO, se aplicarán por analogía, en cuanto estas sean procedentes, las disposiciones de los artículos 11, 12, 13 y 14 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Los gastos que corresponda soportar a cada propietario sobre los costos de mantenimiento y operación de las áreas y bienes sujetas a tránsito de vehículos y personas, y los servicios generales, que serán determinados por LA ASOCIACIÓN, o quien haga sus veces, y el total de los mismos será distribuido entre todos los propietarios de galpones y lotes de terreno en EL CONJUNTO, en atención a los porcentajes que se atribuyan a cada lote de terreno Mensualmente, se le entregará a cada propietario la factura correspondiente acompañada del cálculo de dichos totales y las referencias correspondientes, cada propietario deberá pagar el valor de la factura o planilla de cobro dentro de los ocho (08) primeros días calendarios siguientes a su recepción, expidiéndose el primer recibo a partir del mes de la protocolización de este documento…

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En este sentido, la representación judicial de la parte demandada ejerce una defensa un tanto contradictoria ya que por un lado reconoce las obligaciones contraídas en el documento de compraventa, y declara haber estado en conocimiento en todo momento de la obligación de las cláusulas antes citadas, al hilo de lo expuesto, podemos destacar ciertos párrafos del escrito de contestación a la demanda:

…Es igualmente cierto y así lo admito que mi representada, tiene pleno conocimiento del documento constitutivo de ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y PORCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A.

Así mismo es cierto que mi representada, por la vía de la adhesión, se comprometió a cumplir el documento Constitutivo…

…por medio de este acto RENUNCIO desde este mismo momento, a la ADHESIÓN al documento constitutivo de la ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES Y PORCIONES DE TERRENO…

Todo esto se traduce en una confesión espontánea de reconocimiento de la existencia de dichas cláusulas existentes en el documento constitutivo de la Administradora Galpofinca C.A. de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil. Ahora bien, ha quedado plenamente demostrado en el presente caso la existencia del contrato de compra venta y el contrato de Asociación Civil, éste último celebrado con la finalidad de: “… la Asociación Civil propenderá al mejoramiento de la reglamentaciones, y normas existentes en El Conjunto, relativas a la conducta, comportamiento, tránsito interno, etc., que los propietarios de galpones, poseedores, usuarios, sus empleados, dependientes y visitantes deben cumplir para lograr entre otros, niveles de seguridad y protección de los activos y bienes de los propietarios, urbanidad y cooperación que permitan el buen funcionamiento de EL CONJUNTO, incluyendo los aspectos de tránsito vehicular, horarios de aseo e higiene, estética, medio ambiente, etc.”.

Asimismo, en el contrato de compra venta del lote de terreno y bienhechurías adquirido por la parte demandada, el comprador, parte demandada en este caso, pactó lo siguiente: “así como también conozco el documento constitutivo de la ASOCIACIÓN CIVIL DE PROPIETARIOS DE GALPONES PORCIONES DE TERRENO EN EL TERRENO ORIGINALMENTE ADQUIRIDO POR ADMINISTRADORA GALPOFINCA, C.A., “EL CONJUNTO”, registrada ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, bajo el No. 7, Tomo 3, Protocolo Tercero, y que se adhiere a dicha Asociación, comprometiéndose a cumplir lo establecido en el referido documento.”.

Al respecto, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen que el contrato es ley entre las partes y obliga no sólo a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos; igualmente el artículo 1.264 eiusdem expresa claramente que las obligaciones deben ser cumplidas exactamente como han sido contraídas. De modo que en el presente caso la parte demandada asumió una obligación propter rem al adquirir en titularidad el derecho real de propiedad sobre el inmueble, al reconocer y aceptar los términos y condiciones establecidos en el contrato de Asociación Civil creado específicamente con el objeto de regular el mantenimiento, conservación, uso y mejoramiento de los lotes de terreno que conforman el grupo de propietarios. Sin embargo, pretende liberarse de su obligación renunciando de manera unilateral, lo cual no le está autorizado por la Ley ya que estamos en presencia de un contrato bilateral, por lo que el cumplimiento de su obligación no puede depender única y exclusivamente de su voluntad ya que ello sería contrario a la Ley.

Respecto de las obligaciones “propter rem” los autores Maduro Luyando y E.P.S. en su libro Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo I, página 77, señalan:

…Se trata de una figura jurídica objeto de fuertes controversias en la doctrina, porque constituye una concepción intermedia entre los derechos reales y los derechos personales, discutiéndose aún su catalogación en alguna de estas dos categorías.

El supuesto de las obligaciones propter rem es el de una persona que se ve en el caso de realizar una determinada prestación mientras esté en relación de propiedad o de posesión con una cosa determinada. Se trata de una obligación en la que el sujeto activo (acreedor) o titular del derecho está individualmente determinado, al igual que la cosa alrededor o con motivo de la cual surge la relación obligatoria, mientras que el sujeto pasivo (deudor) sólo está determinado genéricamente, pues lo será todo aquel que fuere propietario o poseedor de la cosa. Presentan la característica de que el obligado o deudor puede liberarse de la obligación abandonando la cosa.

De manera que al adminicular el contrato de asociación con el contrato de compra venta, se evidencia claramente que estamos en presencia de una obligación propter rem, tal como lo define la doctrina.

No obstante, lo que pretende la parte demandada es que se anule la cláusula del contrato de compra venta en la cual se adhiere al contrato de asociación civil, sobre la base de que es ilegal la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal al presente caso, admitiendo que lo correcto es aplicar la Ley de Parcelas y Ventas de Terrenos, al respecto es importante destacar que ésta última Ley nada establece en relación a los gastos comunes de mantenimiento y conservación de un lote de terreno conformado por distintos propietarios, por lo que dicha Ley no sería aplicable dado que el supuesto de hecho no se subsume de ninguna manera en los preceptos sustantivos allí contenidos. De esta manera, al existir un contrato de Asociación Civil celebrado de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad de los contratantes y al tener cada propietario conocimiento de ello al adquirir un lote de terreno, en cuyo contrato de asociación las partes en vista de no existir una regulación expresa en cuanto a los gastos comunes de inmuebles de propiedad vertical, aplican parte del articulado de la Ley de Propiedad Horizontal de manera voluntaria, lo cual en modo alguno atenta contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, siendo que las partes contratantes se dieron su propia normativa en cuanto a la convivencia de los propietarios de los lotes de terreno, incluso en el mismo contrato de asociación se establece la alícuota que debe pagar cada propietario en su cláusula “VIGÉSIMA QUINTA”, en virtud de lo cual la parte accionada estuvo siempre en claro conocimiento de la obligación a la cual se estaba comprometiendo al adquirir el inmueble, no evidenciándose coacción en ese sentido. Asimismo, en el caso bajo estudio se dieron los requisitos necesarios para el perfeccionamiento del contrato (consentimiento, capacidad, objeto y causa), y habiendo consentimiento de las estipulaciones pactadas por ambas partes, eliminan la posibilidad de nulidad del mismo.

En lo que respecta a la renuncia anunciada por el apoderado de la accionada, esta Sentenciadora apuntala que dicha manifestación no tiene efecto por haber sido de forma unilateral, y al hacerlo dicha representación, no sólo confirma la violación a las cláusulas vigésima cuarta y vigésima quinta establecidas en el documento de la Asociación Civil, sino que podría implicar la indemnización por daños y perjuicios dada la manifestación de la voluntad de su representada de no seguir cumpliendo con el documento al que se circunscribe la presente causa.

En consecuencia, al evidenciarse la ausencia de dolo, error o violencia en la celebración del contrato de compra venta, y en concordancia con lo pautado en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, este Tribunal determina que dicho contrato es ley entre las partes, teniendo que ser fielmente cumplidas sus estipulaciones (pacta sunt servanda).

En este sentido, nuestro maestro, E.M.L., en su libro Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Tomo II, página 829, precisa lo siguiente:

el principio de la autonomía de la voluntad consiste en considerar que toda persona sólo puede obligarse en virtud de su propio querer libremente manifestado. Solo (sic) la voluntad de un sujeto de derecho es apta para producir obligaciones. En el campo contractual el principio produce efectos determinados que constituyen a perfilar aún más sus alcances, a saber: Primero: Las partes pueden pactar entre ellas las prestaciones que deseen. Ello ha facilitado enormemente en el Derecho Moderno el uso de los contratos innominados. Segundo: El consentimiento es la piedra angular para la formación de la mayoría de los contratos, lo que explica el auge y la abundancia de los contratos. Los reales y los solemnes: Tercero: Las partes son libres de regular como bien lo quieran las prestaciones de un contrato. Por ello la mayoría de las normas legales en materia de contratos son supletorias de la voluntad de las partes, rigen en los casos en que nada haya sido previsto por éstas. Igualmente las partes pueden derogar la mayoría de las normas del Código Civil y aún establecer formalidades especiales distintas de las reglas, o de las no contempladas en el ordenamiento legal.

(negritas del Tribunal)

A tales efectos, una vez establecida la obligación de la parte demandada, pasamos a dilucidar sobre la correcta aplicación de los referidos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como lo alegó dicha parte en su escrito de contestación a la demanda, y en este sentido señala que el porcentaje correspondiente a cada una de las parcelas respecto de la distribución métrica de las mismas era incorrecta por cuanto la alícuota correspondiente al galpón 17 (Inmobiliaria Gracar, C.A.) no se ajusta al metraje determinado para toda la Asociación Civil, dado que la misma posee a su decir, la mayoría de galpones construidos, y que de la aplicación de la referida Ley, el porcentaje de la actora debió haber sido aumentado en comparación con los socios restantes. En este aspecto, considera esta Jurisdicente que la parte demandada al suscribir el contrato de compra venta aceptó dicha obligación de pago en los términos establecidos en el contrato de Asociación, en el cual se le fijó la alícuota que debía cancelar, siendo ésta una obligación “propter rem” como ya se dijo anteriormente, por lo que la demandada asumió tales cargas a sabiendas de los porcentajes atribuidos a cada galpón, aunado al hecho de que no trajo a los autos las pruebas efectivas de que la actora fuera todavía propietaria de la mayoría de los terrenos, sino que por el contrario, de la revisión de las actas se deriva la participación de diferentes personas jurídicas en representación a los distintos galpones que conforman la referida Asociación Civil.

Para más abundamiento, se deja sentado que a los fines de la conformación de la Junta Directiva de la Administradora Galpofinca C.A., la misma se realiza mediante Asamblea Ordinaria y con la presencia mínima de los propietarios de los galpones, por lo que ha sido debidamente constituida la misma, y de conformidad con la cláusula vigésima del documento constitutivo de dicha Sociedad Mercantil, los integrantes de la Junta están facultados para ejercer la labor de administración de la sociedad, incluyendo lo atinente al condominio de las parcelas.

En lo referente a lo alegado por la parte demandada en cuanto a la administración de dicha Asociación Civil, y la promoción de la prueba de informes para determinar los datos de registro de la última Asamblea, ello resulta impertinente e inoficioso toda vez que la cualidad y la representación de la parte actora han quedado plenamente demostradas, con la subsanación de la cuestión previa.

En consecuencia, habiendo quedado plenamente demostrada la existencia de la obligación “propter rem” asumida por la parte demandada al adquirir la propiedad, este Tribunal de acuerdo con los artículos 1.141, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, debe necesariamente declarar con lugar la presente demanda, toda vez que la parte demandada no demostró el pago o alguna causa que lo exonere del cumplimiento de su obligación. Así se decide.

IV

DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda de COBRO DE BOLÍVARES incoada por la Asociación Civil de Propietarios de Galpones y Porciones de Terreno en el Terreno originalmente adquirido por Administradora Galpofinca C.A, denominada Administradora Galpofinca C.A., contra la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Gracar C.A.;

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de Ciento Cincuenta y Nueve Mil Seiscientos Treinta y Ocho Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 159.638,33), correspondientes a las cuotas vencidas de condominio de los meses Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2010, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011 (folios 25 al 53, ambos inclusive);

TERCERO

La cantidad de Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Siete Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs. 3.857,56), por concepto de intereses de mora, desde el mes de agosto de 2009 a diciembre de 2011, calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual;

CUARTO

Dado que la inflación resulta un hecho notorio que no requiere ser probado, este Tribunal acuerda la indexación de la cantidad condenada a pagar en los particulares Segundo y Tercero de este fallo, la cual deberá realizarse mediante experticia complementaria del fallo, por un solo perito, mes a mes con base en los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la admisión de la presente demanda (29/02/2012), hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la presente decisión;

QUINTO

Dada la naturaleza del presente fallo y vencida en su totalidad como se encuentra la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los diez (10) días del mes de abril del año dos mil catorce (2014). Años 203º y 155º.

LA JUEZA,

Dra. D.O.R.

LA SECRETARIA,

Abg. BLENDY BARRIOS

En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA,

Abg. BLENDY BARRIOS

DOR/BB/fp

AP31-V-2012-000215