Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 19 de Mayo de 2008

Procedimiento:Resolución De Contrato De Arrendamiento
Ponente:Teresa Herrera Almeida
Número de Expediente:07-8143
Fecha de Resolución:19 de Mayo de 2008
Emisor:Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro
RESUMEN

...SIN LUGAR CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYE, O PORQUE EL PODER NO ESTÉ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE. SIN LUGAR EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACCIONANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA opuestas por la parte demanda y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la Sociedad Mercantil Administradora Inmobiliaria "LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), contra el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA,

CONTENIDO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente N° 078143

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA)”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 26, Tomo 9-A-Sgdo., en fecha 29 de Abril de 1995, cuya renovación se encuentra inscrita bajo el N° 70, Tomo 24-A-Pro., de fecha 5 de Febrero de 1996.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ SALAZAR MARVAL y ROSMARVIC SALAZAR LEÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.064 y 75.010, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ARGENIS RAMÓN AGUILERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.151.955.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

En fecha 05 de noviembre del año 2007, este Tribunal recibió mediante el sistema de distribución, escrito libelar presentado por los abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL y ROSMAVIC SALAZAR LEÓN, en sus carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA)”, parte actora en el proceso que se ventila en el presente expediente, para demandar al ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA por ARRENDAMIENTO. La accionante por medio de sus apoderados judiciales, en el mencionado escrito libelar alega que: 1) En fecha 1° de Mayo de 2005, el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, celebró Contrato de Arrendamiento con su representada, por un (1) apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral del Edificio “Residencias Floral”, ubicado en la Calle El Barbecho N° 38, entre Alí Primera y Los Mangos de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. 2) El Arrendatario, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo) y SEPTIEMBRE DE 2007, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo), lo cual asciende a un total de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,oo). 3) Múltiples han sido las gestiones que han realizado, para que El Arrendatario cumpliera con el contrato citado, y por cuanto todas ellas resultaron nugatoria, ocurre ante esta autoridad para demandar como en efecto formalmente demandan al ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, en su carácter de Arrendatario, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en los siguientes pedimentos: Primero: En la resolución del Contrato de Arrendamiento, por haber, supuestamente, incumplido con la Cláusula Segunda del mismo al no cancelar los meses comprendidos entre Agosto y Septiembre de 2007. Segundo: En cancelar la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,oo) correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2007 y aquellos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble a que se refiere el contrato de arrendamiento, así como aquellas mensualidades que se sigan venciendo todo en calidad de daños y perjuicios. Tercero: Que como consecuencia de la resolución solicitada se le haga entrega libre de personas, bienes y cosas totalmente solvente por lo que respecta a los servicios de que cuenta el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento. Cuarto. La indexación monetaria, cuya cantidad de dinero habrá de determinarse mediante una experticia complementaria del fallo. Quinto: Las costas y costos procesales, incluyendo los Honorarios Profesionales de abogado calculados en su límite máximo al Treinta por ciento (30%), permitido por la Ley. Fundamenta su acción en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de Mayo de 2005, el cual tiene carácter de fuerza de ley entre las mismas, específicamente la Cláusula Segunda: “(…) Queda entendido que el atraso en el pago de las pensiones de Arrendamiento por un lapso mayor de quince (15) días dará derecho a “EL ARRENDADOR” a resolver el pleno derecho el presente contrato y a solicitar, en consecuencia, la inmediata desocupación del inmueble…”, y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1,167, 1.159, 1.579 y 1592 del Código Civil.

En fecha 07 de noviembre de 2007, comparece por ante este Despacho el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigna los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.

La demanda fue admitida en fecha 09 de noviembre de 2007, emplazándose a la parte demandada, ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, para que compareciera por ante este Tribunal el segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia de su citación debidamente practicada, a los fines de la contestación de la demanda incoada en su contra.

Previa consignación de los fotostatos respectivos, en fecha 14 de noviembre de 2007, se libró la correspondiente compulsa.

En fecha 17 de Enero de 2008, el ciudadano JESUS ALBERTO VALDERRAMA ALAYON, en su carácter de Alguacil Accidental de este Tribunal, y consigna Recibo de citación sin firmar y su respectiva compulsa, librados a la parte demandada, ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, a quien no logró localizar.

Mediante diligencia suscrita en fecha 18 de Enero de 2008, comparece el abogado JOSÉ SALAZAR MARVAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y solicitada la citación del demandado, mediante carteles.

En fecha 22 de Enero de 2008, se libraron los correspondientes carteles de citación.

En fecha 07 de Febrero de 2007, comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna dos (2) Carteles de Citación publicados en los Diarios “La Región” y “El Nacional”.

En fecha 14 de Febrero de 2008, la Secretaria Titular de este Juzgado, deja expresa constancia, que en fecha 12 de Febrero de 2008, procedió a fijar en la puerta de la morada del demandado, ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, el Cartel de Citación librado al referido ciudadano.

En fecha 31 de Marzo de 2008, comparece el apoderado actor, y solicita se proceda a designar un Defensor Judicial en la presente causa.

Por auto dictado en fecha 04 de Abril de 2008, este Tribunal designa Defensor Judicial del demandado, ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERRA, a la abogada YRIS DEL VALLE SOTO PÉREZ, a quien se libró la correspondiente Boleta de Notificación.

En fecha 07 de Abril de 2008, comparece el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, asistido de abogado, y se da por citado en el presente expediente.

En fecha 10 de Abril de 2008, se recibió escrito de contestación de la demanda, presentado por el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA.

En fecha 17 de Abril de 2008, se recibió escrito de pruebas, presentado por la parte demandada.

Por auto dictado en fecha 18 de Abril de 2008, este Tribunal emitió pronunciamiento respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 28 de Abril de 2008, comparece el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, y ratifica la impugnación y desconocimiento de los recaudos marcados “B y C”, consignados por la parte actora. En esa misma fecha, se recibió escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la accionante, el cual fue providenciado por auto dictado en esta misma fecha.

II

PUNTOS PREVIOS

(A)

IMPUGNACIÓN DEL PODER

En fecha siete de (07) de abril de 2008 comparece a los autos la parte accionada el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, debidamente asistido de abogado, dándose por citado, y solicita se revoque el nombramiento del defensor ad litem, y en fecha 10 de abril de 2008 siendo la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, alego: “(…) impugno y desconozco el poder otorgado de conformidad con la decisión de la Sala de Casación Civil, de la Extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 07 de Diciembre de 1994, y cuyo fallo fue confirmado según la sentencia de la Sala Político Administrativa del 17 de Diciembre de 1998, con ponencia del Magistrado HUMBERTO J. LA ROCHE en el juicio de FELICIA ANTONIA NAVAREZ, contra CADAFE, en el expediente Nro 9346, Sentencia Nro 876. (…)”.

De lo expuesto por la parte accionada este Tribunal antes de decidir la controversia sobre la impugnación del poder, encuentra necesario determinar si dicha impugnación fue formulada en forma tempestiva, conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil y al criterio que al respecto a establecido la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 00403, con la Ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, Exp. 2002-0793, de fecha veintinueve (29) de abril del año dos mil cuatro (2004), en este sentido de un análisis de las actuaciones del caso, observa este Tribunal, que el poder impugnado fue consignado en autos en fecha 07 de noviembre de 2007, anexo a diligencia de esa misma fecha, mediante la cual los apoderados de la parte actora consignan los recaudos que consideraron pertinentes a la admisión de la demanda; en fecha siete de (07) de abril de 2008 comparece a los autos la parte accionada y se da por citado, y en la oportunidad para la contestación de la demanda, en fecha 10 de abril de 2008, la parte demandada, impugno y desconoció el poder, encontrando este Tribunal que la parte accionada utiliza en contra del instrumento poder consignado por la parte actora, un medio de ataque, como es la vía de la impugnación.

Dados estos antecedentes, examinaremos en este punto de la sentencia, únicamente, lo referente a la impugnación del poder, alegada en el acto de la contestación de la demanda, a lo que pasa este Tribunal a establecer si la oportunidad escogida por el demandado era efectivamente la correcta para realizar tal impugnación.

Al efecto, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia antes indicada, ha establecido un criterio pacífico y reiterado, en considerar que en casos como el de autos, cuando la impugnación del instrumento poder se hace por vía de impugnación, debe verificarse en la primera oportunidad o actuación, es decir, inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona, de lo contrario existe la presunción de que ha sido admitida como legítima la representación que ha invocado el mandatario judicial; tal presunción tiene su fundamento en la previsión contenida en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos”.

Ahora bien, de la revisión de las actas que componen el presente expediente y de las actuaciones realizadas por las partes, se evidencia con absoluta claridad que la primera oportunidad en que la parte demandada se hizo presente en el juicio fue en fecha siete de (07) de abril de 2008, cuando comparece a los autos y se da por citada.

Conforme a lo anterior, cabe concluir que el silencio del impugnante en la primera oportunidad en que actuó, luego de haberse presentado en juicio el poder, cuya validez se cuestiona, equivale a que tácitamente se admitió la representación que se aduce a través del instrumento; por tanto, debe considerarse extemporánea la impugnación formulada y válido el poder cuestionado. Así se declara.

(B)

En la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió la cuestión previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, así como la falta de cualidad o interés en el actor para intentar o sostener el juicio, contenida en el Artículo 361, eiusdem, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYE, O PORQUE EL PODER NO ESTÉ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE.

La parte demandada opone la cuestión previa antes referida, alegando que: “(…) Opongo la Cuestión Previa numeral 3ero del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil vigente, en concordancia con el artículo 154 eiusdem. En el Presente caso ciudadano Juez, se observa que el Poder Especial, otorgado al accionante no especifica en forma clara y precisa para el cual fue otorgado, es decir, ciudadano Juez, que en el caso de marras, en el anexo marcado con la letra “D” dicho Poder no limita el ejercicio del mandato aun (sic) juicio determinado, y como es el caso, tal mandato no faculta al apoderado demandante para demandarme en el Juicio por Resolución del Contrato de arrendamiento, por lo que solicito a este Honorable Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. (…)”. Ahora bien, este Tribunal observa que el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus Ordinales 2°, 3°, 4° y 5°, contempla las cuestiones previas atinentes a los sujetos procesales, y a las condiciones que deben llenar para actuar legítimamente en el proceso, las cuales se pueden sintetizar diciendo, que se requiere la legitimidad de las partes y de sus apoderados, y la necesidad de la caución o fianza que exige la Ley en determinados casos para proceder al juicio. Ahora bien, este Tribunal observa que cursa a los autos Instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de Febrero de 2007, bajo el N° 29, Tomo 28, mediante el cual el ciudadano GERMÁN JOSÉ GAMBOA GÓMEZ, actuando en su carácter de Director General de la Administradora Inmobiliaria La Principal C.A., le atribuye a los abogados JOSÉ SALAZAR MARVAL y ROSMARVIC SALAZAR LEÓN, las siguientes facultades: “(…) En el ejercicio del presente mandato, podrán representarla ante las autoridades civiles, militares, administrativas de la República Bolivariana de Venezuela, de igual manera quedan facultados para intentar demandas, contestar las que les opongan, promover pruebas, preguntar y repreguntar testigos, darse por notificados, reconvenir, desistir, convenir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, anunciar Casación, retirar cantidades o sumas de dinero consignadas por ante los Tribunal a nombre de mi representada, firmar convenimientos, solicitar la ejecución voluntaria y forzosa de los procedimientos, representarla en la practica de ejecución de medidas, ejercer la Acción Extraordinaria de Amparo Constitucional; y en general representarla en todo acto que el derecho requiera y lo autorice para actuar ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela…”. Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que conforme a las disposiciones contenidas en el Capítulo II del Título III del Código de Procedimiento Civil, el Poder otorgado a los referidos abogados es amplio y suficiente para actuar en el presente juicio. Por tales consideraciones, este Tribunal desestima la defensa previa opuesta por la accionada, y así se decide.

EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACCIONANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA.

La demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda propone la defensa de fondo mencionada en el epígrafe en los términos siguientes: “(…) Opongo la excepción perentoria prevista en el artículo 361, del Código de Procedimiento Civil vigente, excepción de fondo, ya que en el presente caso existe un defecto de legitimación del demandante, que origina la excepción perentoria de la falta de cualidad del actor, por cuanto en autos no existe prueba alguna de quien es el verdadero propietario del inmueble, dado en arrendamiento, esto hace que el Juez, no puede considerar el mérito de la causa, ya que debería aparecer cuando el propietario suscribe algún contrato de administración con la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL” C.A., pues mal pudiera esta (sic) otorgar un mandato especial, cuando no acredita tener ni demostrar la representación que alude…”. Planteada así dicha defensa de fondo, este Tribunal encuentra que, la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva) por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido declarado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de Julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectitas en la exposición de motivos de nuestra Ley Adjetiva, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior, se observa que la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito. En el caso sub-iúdice, los apoderados judiciales de la parte actora, afirman que su representada la Administradora La Principal, C.A., en fecha 15 de Mayo de 2003, suscribió con el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, un Contrato de Arrendamiento por un (01) apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral del Edificio “Residencias Floral”, ubicado en la Calle El Barbecho N° 38, entre Alí Primera y Los Mangos de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, afirmación esta que resulta suficiente, en criterio de quien suscribe el presente fallo, para desestimar la defensa de fondo propuesta por la parte accionada, toda vez que la determinación de si existe o no una relación contractual entre las partes, forma parte del examen que debe hacer el sentenciador para decidir, con miras a las pruebas aportadas por las partes, acerca de la procedencia o no de la demanda interpuesta por la accionante, es decir, constituyen materia de fondo del litigio, que no deben ser objeto de revisión para constatar la legitimación de las partes para intentar o sostener el juicio, tal y como se señaló cuando se hizo la referencia doctrinaria y jurisprudencial respecto de la excepción perentoria de falta de cualidad de las partes. En consecuencia, este Tribunal declara improcedente la defensa de fondo opuesta, y así se decide.

Analizadas como han sido las defensas previas promovidas por la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

III

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

DOCUMENTALES: A) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), y el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, en fecha 15 de mayo de 2003, sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral del Edificio “Residencias Floral”, ubicado en la Calle El Barbecho N° 38, entre Alí Primera y Los Mangos de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que el mismo no fue objeto de desconocimiento por parte del adversario. B) Dos (2) recibos, presuntamente, insolutos cursantes a los folios 9 y 11 con recibo anexo correspondiente al pago de cuotas de condominio del inmueble objeto del presente juicio cada uno de ellos. En relación a estas documentales la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación impugnó las mismas, omitiendo señalar las razones que justifican tal impugnación, no obstante ello, en lo que respecta a esta probanza, este Tribunal encuentra que la accionante no indica en su libelo el objeto de la misma, y siendo que dichas documentales se encuentran en poder de la parte actora, este Juzgado debe concluir que la intención de ésta no fue probar el pago, no sólo por no constituir su carga probatoria conforme a las disposiciones contenidas en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, sino también porque resultaría ilógico y por demás contradictorio afirmar en el escrito libelar que el accionado, supuestamente, ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y promover la prueba del pago. En cuanto a la eficacia probatoria de las documentales en referencia, este Tribunal encuentra que se trata de un medio constituido por la propia accionante a su favor, dirigido a la prueba de un hecho negativo, y que además no constituye su carga probatoria. En tal virtud, este Tribunal desecha las documentales promovidas, y así se decide.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes pruebas: 1) Invoco y promovió las documentales analizadas por este Tribunal en el punto anterior, a cuyo pronunciamiento remite expresamente. 2) Seis (06) recibos, presuntamente, insolutos con recibo anexo correspondiente al pago de cuotas de condominio del inmueble objeto del presente juicio de los meses de octubre, noviembre, diciembre 2007, enero, febrero, marzo 2008. En relación a estas documentales, este Tribunal encuentra que no guardan relación con los hechos controvertidos. En tal virtud, este Tribunal desecha las documentales promovidas, y así se decide. 5) Recibo de pago emitido por el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), de fecha de fecha 03 de Septiembre de 2007, a favor de la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A. (ADINPRICA), que había consignado en esa Administradora a los fines de asegurar la realización de una negociación de compra venta por un apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral de Residencias Floral, ubicado en el Callejón El Barbecho N° 38 de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, en virtud de haberse aplazado la venta por parte del propietario en razón de efectuar mejoras y arreglos a la edificación. Este Tribunal, aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 4) Oferta de venta del inmueble anteriormente descrito, realizada por la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A. (ADINPRICA), a favor del ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA. Dicha documental no fue objeto de impugnación ni desconocimiento por el adversario. En consecuencia, este Tribunal aprecia dicho instrumento conforme a lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 5) Comunicación de fecha 14 de Mayo de 2004, dirigida a la Administradora La Principal C.A., cuyo contenido reza lo siguiente: “(…) Nosotros, los abajo firmantes, respetuosamente no dirigimos a Uds., a los efectos de solicitar, como en efecto solicitamos, se sirva tomar las medidas necesarias para superar la grave situación que se ha venido presentado con los vecinos del apartamento N° 05, ello, producto de los reiterados actos violentos que van desde expresiones grotescas hasta la represión física contra la dama que allí habita…”. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que no se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Aunado ello al hecho de que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos. 6) Copia fotostática del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre los ciudadanos ROSA ELVIRA ZERPA MORGADO, HENRY ALBERTO LÓPEZ ACOSTA y ARGENIS RAMÓN AGUILERA, sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con las siglas 1-F-7, situado en el piso uno (1) del Edificio “F” también conocido como “EL CEDRO”, del Conjunto Residencial El Encanto, ubicado en Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

Mérito Favorable de los Autos: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

Documentales: 1) Tres (03) recibos de pago de cánones de arrendamiento con recibo anexo correspondiente al pago de cuotas de condominio del inmueble objeto del presente juicio cada uno de ellos, relativos a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2007. Este Tribunal, no atribuye valor probatorio a esta documentales, toda vez que no guardan relación con los hechos controvertidos. 2) Tres (3) originales de facturas de servicio y consumo de Luz Eléctrica y Aseo Urbano a nombre de ARGENIS RAMÓN AGUILERA, emitidos por la Administradora Serdeco, C.A. identificados con el N° 100001374006.6. Este Tribunal aprecia dichas documentales por considerar que constituyen una prueba libre escrita, dentro de las cuales se colocan un sinnúmero de avisos o recibos de cobro, impresos y sin firmas, producidos por máquinas, los cuales se remiten a los consumidores de bienes o servicios que someramente contienen explicaciones sobre consumo, tales como agua, energía, etc. Estos documentos que emanan de entes públicos y privados, para identificar su procedencia, llevan impresos símbolos que identifican a los entes emisores. En tal virtud, este Tribunal les atribuye valor de indicio, por aplicación de la sana crítica. 3) Copia fotostática de actuaciones cursantes al Expediente de Consignaciones llevados por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el N° 0100/1107. Este Tribunal aprecia y le atribuye valor probatorio a dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Comunicación de fecha 27 de abril de 2007, emanada de la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A., dirigida al ciudadano Argenis Aguilera, mediante la cual le informa al referido ciudadano, la decisión del propietario del inmueble que habita y derecho preferente que posee para la adquisición del mismo. Este Tribunal, aprecia esta documental conforme a lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil. 5) Copia del recibo de pago emitido por el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), de fecha de fecha 03 de Septiembre de 2007, a favor de la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A. (ADINPRICA), que había consignado en esa Administradora a los fines de asegurar la realización de una negociación de compra venta por un apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral de Residencias Floral, ubicado en el Callejón El Barbecho N° 38 de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, en virtud de haberse aplazado la venta por parte del propietario en razón de efectuar mejoras y arreglos a la edificación. Este Tribunal, observa que el original de dicho recibo fue promovido por la parte actora cuyo contenido es idéntico a la copia promovida por la parte demanda, el cual fue apreciado por este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 6) Oferta de venta del inmueble anteriormente descrito, realizada por la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A. (ADINPRICA), a favor del ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA. Este Tribunal, observa que el original de dicha comunicación fue promovida por la parte actora cuyo contenido es idéntico a la copia promovida por la parte demanda, la cual fue apreciada por este Tribunal en el renglón pruebas de la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por los abogados JOSÉ SALAZAR MARVAL y ROSMAVIC SALAZAR LEÓN, en sus carácter de apoderado judiciales de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), contra el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, todos plenamente identificados, mediante la cual alegan que, en fecha 1° de Mayo de 2005, ante la Administradora La Principal, C.A., el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, celebró contrato con su representada, por un apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral del Edificio “residencias Floral”, ubicado en la Calle El Barbecho N° 38, entre Alí Primera y Los Mangos de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. De igual forma, señalan que, EL ARRENDATARIO, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, a razón de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo) (Bs.F 320,oo) cada uno de ellos, lo cual asciende a un total de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,oo) (Bs.F 640,oo) y que múltiples han sido las gestiones que han realizado para que EL ARRENDATARIO cumpla con el citado contrato.

Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación señala lo siguiente: “(…) Rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como el derecho contenidos en el libelo de demanda incoada en mi contra de la siguiente manera: Es el caso ciudadana Juez, que en fecha 15 de mayo del año 2003; celebré un contrato de arrendamiento con la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL C.A. (ADINPRICA), representada por el Ciudadano GERMAN JOSE GAMBOA GOMEZ, plenamente identificado en el Contrato de Arrendamiento, que aparece agregado a los autos por el tiempo de un año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales comprometiéndome a cancelarle la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,oo), mensuales para ser cancelados el primer día posterior a cada mes vencido en las oficinas de el arrendador, es decir Ciudadana Juez, el cual he venido cancelando en forma consecutiva desde el momento de la firma del contrato in comento. (…) he venido cancelando los gastos de condominio, aun no previstos en el contrato de arrendamiento que suscribí con la mencionada Administradora, del cual lo he venido haciendo como un buen padre de familia no teniendo mala intención para asi, gozar y disfrutar de todos los servicios el cual vengo poseyendo en mi carácter de arrendatario. (…) al momento de vencerse los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre del 2007, los mismos no me fueron recibidos por las personas autorizadas de la Inmobiliaria como lo es La Administradora “LA PRINCIPAL, C.A.”, (…) me vi en la necesidad de realizar las consignaciones según el expediente 0100/1107, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. (…) cabe mencionar, que en fecha 27 de Abril de 2.007, fui notificado mediante vía escrita, por intermedio de la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL” C.A. donde se me ofrece en venta y se me reconoce el derecho preferente para la adquisición del Apartamento que ocupo como arrendatario, haciéndome saber la oferta de Ciento Sesenta Millones de Bolívares, (Bs. 160.000,oo), luego en fecha 18 de Junio de 2.007 es decir dos (02) meses después, fui llamado a las oficinas de la Administradora antes señalada y me fue entregada la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), suma esta que había entregado anteriormente a la Administradora para garantizar la adquisición del inmueble y que le será imputada o deducida al precio de venta establecida, en el presente caso se observa la una (sic) Opción de Compra-Venta, es decir que ya no es un simple contrato de arrendamiento, por tal motivo solicito a este Juzgado declare sin lugar la demanda incoada en mi contra ya que existen dos opciones como lo son: El Contrato de arrendamiento suscrito por las partes y por la otra la Opción de Compra-venta del inmueble dado en arrendamiento (…)”, siendo en criterio de quien decide contradictoria tal contestación, toda vez que después que rechaza de manera genérica los hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, luego manifiesta que en fecha 15 de mayo del año 2003 celebró un contrato de arrendamiento con la Administradora Inmobiliaria “La Principal, C.A. (ADINPRICA)”, afirmación ésta que constituye un reconocimiento de la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes. No obstante ello, este Juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho de la accionante, y las excepciones alegadas por parte del demandado, a la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta a la falta de pago que la parte actora imputa al demandado, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...)La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.

En este sentido, se observa que la parte actora acompañó a su demanda el contrato de arrendamiento original, el cual no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado en la oportunidad procesal para ello, por lo que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.363 del Código Civil, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio a dicho instrumento. Establecido lo anterior, corresponde a este Juzgador analizar el contenido del documento a los fines de determinar los hechos que dicha documental aporta al proceso. En el contrato en cuestión la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA)”, representada por el ciudadano GERMÁN JOSÉ GAMBOA GÓMEZ, en su condición de Director Gerente de la misma, da en arrendamiento al ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, anteriormente identificado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral del Edificio “residencias Floral”, ubicado en la Calle El Barbecho N° 38 entre Alí Primera y Los Mangos de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, y de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera del citado contrato, el arrendatario antes mencionado se obliga a pagar un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo) mensuales el primer día posterior a cada mes vencido, quedando entendido que el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento por un lapso mayor de quince (15) días daría derecho a EL Arrendador a resolver de pleno derecho el contrato y a solicitar en consecuencia, la inmediata desocupación del inmueble. En dicho contrato, igualmente, se pactó que su duración sería de: “(…) Un año fijo, a partir del 15 de Mayo de 2003, prorrogable automáticamente por períodos iguales (…)”. De lo anterior se desprende que, el Contrato de Arrendamiento en comento fue pactado por tiempo determinado, con prórrogas sucesivas, por ende, debe considerarse que se trata de un contrato a término fijo y respecto del cual no ha operado la tácita reconducción, y así se decide.

Ahora bien, correspondía al accionado ante la afirmación de la accionante respecto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es decir, la carga de probar el cumplimiento de la obligación que asumió en el contrato de arrendamiento, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, a razón de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) que a la reconversión son TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 320,00) cada uno de ellos. A tales efectos, el accionado se excepciono en los siguientes términos:

1) Alega el accionado “(…) en autos no existe prueba alguna de quien es el verdadero propietario del inmueble, dado en arrendamiento, esto hace que el Juez, no puede considerar el mérito de la causa, ya que debería aparecer cuando el propietario suscribe algún contrato de administración con la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL” C.A., pues mal pudiera esta (sic) otorgar un mandato especial, cuando no acredita tener ni demostrar la representación que alude (…)”. Al respecto este Tribunal encuentra que del contrato de arrendamiento valorado por este Tribunal, quedo plenamente demostrado la actuación del actor en su carácter de arrendador, y que de existir un mandato, la parte actora no lo alego en su pretensión, resultando impertinente la exigibilidad de su demostración, en virtud de que nuestro Legislador en la norma sustantiva al establecer la naturaleza del mandato, señala que dicha representación puede ser ejercida en forma tácita o expresa, en consecuencia demostrada la relación contractual que deriva del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y valorado por este Tribunal, el cual es ley entre las partes conforme lo establecido en los Artículos 1.159, 1.166 y 1.167 del Código Civil, por lo que constatada la legitimación de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, resulta procedente con fundamento en dicha normativa que la parte actora ejerza las acciones que derivan del contrato de arrendamiento así suscrito, en su condición de arrendador del inmueble dado en arrendamiento a la parte accionada, y así se decide.

2) Por otro lado alega la parte accionada “(…) cabe mencionar, que en fecha 27 de Abril de 2.007, fui notificado mediante vía escrita, por intermedio de la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL” C.A. donde se me ofrece en venta y se me reconoce el derecho preferente para la adquisición del Apartamento que ocupo como arrendatario, haciéndome saber la oferta de Ciento Sesenta Millones de Bolívares, (Bs. 160.000,oo), luego en fecha 18 de Junio de 2.007 es decir dos (02) meses después, fui llamado a las oficinas de la Administradora antes señalada y me fue entregada la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), suma esta que había entregado anteriormente a la Administradora para garantizar la adquisición del inmueble y que le será imputada o deducida al precio de venta establecida, en el presente caso se observa la una (sic) Opción de Compra-Venta, es decir que ya no es un simple contrato de arrendamiento, por tal motivo solicito a este Juzgado declare sin lugar la demanda incoada en mi contra ya que existen dos opciones como lo son: El Contrato de arrendamiento suscrito por las partes y por la otra la Opción de Compra-venta del inmueble dado en arrendamiento (…)”. De lo expuesto este Tribunal encuentra que durante el lapso probatorio la parte accionada promovió: a) documento de Oferta de venta del inmueble arrendado, realizada por la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A. (ADINPRICA), a favor del ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA; b) Recibo de pago emitido por el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), de fecha de fecha 03 de Septiembre de 2007, a favor de la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A. (ADINPRICA), que había consignado en esa Administradora a los fines de asegurar la realización de una negociación de compra venta por el apartamento objeto del contrato de arrendamiento; y c) Comunicación de fecha 27 de abril de 2007, emanada de la Administradora Inmobiliaria La Principal, C.A., dirigida al ciudadano Argenis Aguilera, mediante la cual le informa al referido ciudadano, la decisión del propietario del inmueble que habita y derecho preferente que posee para la adquisición del mismo. Al respecto este Tribunal de un análisis concatenado de estas probanzas, encuentra que de la comunicación de fecha 27 de abril de 2007, última indicada, la misma resulta impertinente en este juicio, al pretender probar la existencia o extinción de una obligación, distinta a la que es objeto del proceso, es decir, que no guarde relación con los hechos controvertidos, que en el presente caso, es la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, esto en virtud de lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil que establece: “Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.”… (subrayado El Tribunal). En relación a las otras probanzas, este Tribunal encuentra que a la parte contra quien se produce el documento conforme a lo previsto en el artículo 1.367 eiusdem, le quedan sus defensas y acciones, sobre las cuales resulta improcedente decidir o emitir pronunciamiento en esta causa, lo cual se concreta, en el derecho de preferencia ofertiva contemplado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que de corresponderle o no al arrendatario, no es objeto de esta litis resolver, y de existir o no dicho derecho versus obligación, de las documentales analizadas, no se desprende que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y objeto de este proceso, se haya extinguido, modificado, o transformando, como consecuencia de la preferencia ofertiva, de lo que este Tribunal concluye que ello no impide para que EL Arrendatario, le de cumplimiento a las estipulaciones que ambas partes contrataron, resultando procedente que la parte actora pretenda la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y así se decide.

3) Así mismo, la parte accionada promovió copia fotostática del expediente de consignaciones signado con el N° 0100/1107, llevado por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de la cual se evidencia que el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, consigna a favor de la Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL, C.A.”, pensiones de arrendamiento mensuales equivalentes a TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 320.000,oo), cada una de ellas en la forma siguiente: 1) En fecha 29 de febrero de 2008, consigna los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, del año 2007 y Enero y Febrero del año 2008. 2) En fecha 31 de Marzo de 2008, consigna el mes de Marzo de 2008. Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar, conforme a lo establecido en el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas. En este sentido, se observa que los artículos 51 y 53 eiusdem prevén una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia de arrendatario, unos que calificamos como esenciales y otros como meramente formales. Los primeros son aquellos que deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia; y los segundos son aquellas actuaciones a cargo del consignante y también del Tribunal, pero que su no cumplimiento de ninguna manera afecta la consignación, toda vez que no influyen para considerar que la consignación ha sido legítimamente efectuada. Establecido lo anterior, corresponde ahora verificar si se cumple uno de los requisitos esenciales de la consignación judicial, esto es, el tiempo para la consignación, con específica referencia a los efectos que se derivan de las consignaciones extemporáneas bien por anticipadas o bien por retardo, y de esta manera establecer si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas o no. Al respecto, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que la consignación podrá hacerla el arrendatario dentro del lapso de quince días continuos siguientes a la fecha que debe hacerse el pago al accipiens, a los fines de que el arrendatario pueda liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida. En tal sentido, este Tribunal observa que el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, realizó la consignación correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, las cuales reclama la parte actora como insolutas, en fecha 29/02/2008, de lo cual se evidencia que las mismas, fueron realizada extemporáneamente por retardo, toda vez que conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento las pensiones debían ser canceladas el primer día posterior a cada mes vencido, esto es, la mensualidad de agosto de 2007 por ejemplo debía ser cancelada el primer día del mes de septiembre de 2007, y en el caso que la arrendadora se negaran a recibir el pago, la arrendataria podía efectuarlo mediante una forma excepcional de pago judicial, es decir, a través de la consignación, dentro del lapso de quince días siguientes a su vencimiento conforme a lo que contempla el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, según el cual: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (Subrayado por el Tribunal). Ahora bien, encuentra esta Juzgadora que las consignación correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2007, las realizó el inquilino fuera del plazo de los quince (15) días siguientes al vencimiento para el pago de los respectivos cánones, según se desprende de la copia fotostática del expediente de consignaciones signado con el N° 0100/1107, promovida por la parte demandada y apreciada en este mismo fallo. En consecuencia, tales pensiones de arrendamiento, fueron efectuadas extemporáneamente por retardo, -repito- vencido el lapso de vencimiento para el pago de los respectivos cánones, por ende, debe entenderse ilegítimamente efectuada. Por lo antes expuesto, se le considera incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, siendo así procedente la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”, (negritas por el Tribunal), en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”. Por lo anteriormente expuesto, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar, y así se decide.

Ahora bien, la parte demandante reclama la indexación de la suma demandada. En relación a tal pedimento, este Tribunal observa que, si bien los efectos de la inflación constituyen un hecho notorio, también es cierto que alegar tal circunstancia no es suficiente, en criterio de esta Juzgadora, para acordar la corrección o indexación de las sumas demandadas, toda vez que siendo la regla general que, las obligaciones dinerarias se rigen por el principio nominalista consagrado en el Artículo 1.737 del Código Civil, según el cual el deudor de una cantidad de dinero puede liberarse con la prestación de igual número de piezas que corresponden a la cantidad expresada en igual cantidad monetaria, con independencia de si ellas han variado de valor entre el momento en que el deudor quedó obligado y aquel en que efectúa el pago; los únicos daños por la mora o retardo culposo en el cumplimiento de la obligación, en caso de tratarse de una obligación de naturaleza civil, son los previstos en el artículo 1.277 del Código Civil, y en caso de ser una obligación mercantil los contemplados en el artículo 108 del Código de Comercio. Al respecto, el Jurista José Melich- Orsini, en la obra citada, sostiene: “(…) En materia de obligaciones pecuniarias el incumplimiento del deudor sólo puede concebirse pues como retardo; y en el supuesto de que él sea culposo (Arts. 1271, 1272 C.C.), la ley no ha dejado al juez, como es el caso general cuando se trata de indemnizar las consecuencias del incumplimiento culposo del deudor a cualquiera de sus otras obligaciones, la potestad de evaluar los daños producidos por el retardo, sino que los evalúa por sí misma en un “porcentaje” de la suma debida. El artículo 1277 C.C. dice, en efecto: “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el incumplimiento (sic) consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales. Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida”. No obstante lo anterior, doctrinaria y jurisprudencialmente se han hecho esfuerzos por construir la teoría del daño mayor, como correctivo frente a la Depreciación de la moneda, y de esta forma conceder al acreedor una indemnización mayor que la de los simples intereses moratorios. En relación a esta teoría del daño mayor, el Máximo Tribunal de la República, a través de la Sala Político-Administrativa y en Sentencia de fecha 30 de abril de 1998, con ponencia del Magistrado Dr. Humberto J. La Roche, puntualizó lo siguiente: “(…)El mayor daño reclamado, tiene que haberse ocasionado efectivamente como consecuencia de la mora y para poder exigir la compensación adicional al perjuicio, debe probarse. (…) en el libelo de demanda, la parte actora ha debido solicitar la indemnización de los mayores daños especificándolos y durante el proceso probarlos. (…) La Sala considera importante destacar, que los mayores daños, no consisten en una indemnización por ajuste por inflación. Los daños son aquellos efectivamente, sufridos y demostrados por el acreedor, los cuales pueden ser mayores o menores que el ajuste por inflación. (…) El resarcimiento del daño por depreciación monetaria debe canalizarse conforme a los presupuestos normales de la responsabilidad civil de derecho común, a saber: Daño, culpa y relación causal adecuada entre uno y otro…” (Subrayado por el Tribunal). Establecido lo anterior, este Tribunal concluye que en el presente caso, no es procedente acordar la indexación monetaria, en razón de que la parte actora no probó ninguno de los elementos de Responsabilidad Civil para demostrar la existencia de mayores daños, distintos de la indemnización que por retardo en el pago reconoce el Legislador en el Artículo 1.277 de la Ley Sustantiva, y así se decide.

IV

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 346, 506 y 890 del Código de Procedimiento Civil; 1.354, 1.580, 1.167 del Código Civil SIN LUGAR CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYE, O PORQUE EL PODER NO ESTÉ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE. SIN LUGAR EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACCIONANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA opuestas por la parte demanda y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la Sociedad Mercantil Administradora Inmobiliaria “LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), contra el ciudadano ARGENIS RAMÓN AGUILERA, ampliamente identificados en autos y consecuentemente, se condena al demandado a: 1) Entregar de manera inmediata a la parte accionante, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 05, que forma parte integral del Edificio “residencias Floral”, ubicado en la Calle El Barbecho N° 38 entre Alí Primera y Los Mangos de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, libre de personas, bienes y cosas, totalmente solvente por lo que respecta a los servicios de que cuenta el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento. 2) Cancelar la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 640,oo), correspondiente a la falta de pago de los cánones de arrendamientos referentes a los meses de Agosto y Septiembre de 2007. 3) Cancelar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del referido inmueble.

De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte asume el pago de las costas de la contraria.

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los DIECINUEVE (19) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008), a los 198° años de la Independencia y 149° años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

LESBIA MONCADA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 11:00 a.m.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

THA/LM/mbm.

EXPTE N° 078143