Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 17 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, diecisiete (17) de octubre de dos mil siete

197º y 148º

PARTE DEMANDANTE: “PRISCILA ISABEL PIRONA RAMIREZ”, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° 5.115.168. Con domicilio procesal constituido en autos en: Edificio Fontes, oficina 11, planta 1, situado en la Avenida Baralt, esquina de Muñoz, Parroquia Catedral, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE: “YASMIN CORDOBA BARRIOS”, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 32.804.

PARTE DEMANDADA: “IVAN JOSÉ ANDRADE MORENO”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.536.872; con domicilio procesal constituido en autos en: Residencias El Parque, piso 7, apartamento N° 23, Final Avenida Lecuna, Parroquia San Agustín, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial. Se hizo asistir de la abogada F.R.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.884.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-000792

I

DEL ITER PROCEDIMENTAL

El presente juicio se inicia mediante libelo de demanda presentado en fecha 22 de mayo de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, conforme al cual la ciudadana P.P.R. debidamente asistida de abogada, pretende en el marco de lo previsto en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un Inmueble constituido por el apartamento N° 23, piso 7 del edificio Residencias El Parque, Urbanización El Conde, Avenida Lecuna, Parroquia San Agustín, Caracas, alegando como causa de su petición el incumplimiento por parte del arrendatario I.J.A.M., en el pago de cuatro (4) cánones consecutivos de alquiler.

Por auto de fecha 24 de mayo de 2007, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

En fecha 28 de mayo de 2007, la demandante consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa.

En fecha 25 de junio de 2007, el ciudadano alguacil W.M. dejó constancia de que no pudo lograr la citación personal del demandado, consignando los correspondientes recaudados de la compulsa.

En fecha 27 de junio de 2007, la mandataria judicial de la demandante solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto de fecha 29 del mismo mes y año.

Posteriormente en fecha 1 de agosto de 2007, se agregaron a los autos sendas publicaciones del cartel de citación de la parte demandada.

En fecha 2 de agosto de 2007, la ciudadana Secretaria Elba Lander dejó constancia de cumplir con las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de septiembre de 2007, compareció el demandado I.J.A.M. debidamente asistido de abogada, y se dio expresamente por citado.

El 19 de septiembre de 2007, siendo la oportunidad legal, el demandado presentó escrito de contestación de la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses.

Durante la etapa probatoria correspondiente hubo actividad de ambas partes de la relación jurídica procesal, quienes ofrecieron los medios probáticos que consideraron pertinentes y conducentes para la demostración de sus afirmaciones de hecho.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

III

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y SUS PROBANZAS

Alega el demandante en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la parte demandante

 Sostiene que según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de septiembre de 2003, bajo el N° 81, tomo 72 de los libros respectivos, cedió en arrendamiento al ciudadano I.J.A.M., por el término de Un (1) año fijo contado a partir del 16 de septiembre de 2003, un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del edificio Residencias El Parque, planta 7, N° 23, situado en la Avenida Lecuna, ó Este 10, manzana N° 22, Urbanización El Conde, Parroquia S.A., Caracas.

 Alega que el contrato en referencia se convirtió a tiempo indeterminado “pues se dejó al arrendatario ocupando el inmueble, después de la fecha del vencimiento”; y que el canon se pactó en la suma de Bs. 400.000,00 mensual, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, a través de la cuenta corriente N° 014-3-05269-9, Banesco, cuyo titular es la ciudadana P.P.R..

 Arguye que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, lo que hace un total de Bs. 1.600.000,00.

 Que de acuerdo con lo previsto en el artículo 34 ordinal a) (sic) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano I.J.A.M., para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en el Desalojo y consecuente entrega del inmueble objeto de su pretensión; y los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan acumulando hasta la terminación del presente juicio.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por el demandante en el libelo de la demanda, la parte demandada alegó fundamentalmente las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos del demandado

 Alega que en fecha 9 de febrero de 2007, el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la demandante, le notificó judicialmente que el contrato de arrendamiento celebrado el 16 de septiembre de 2003, vence el 16 de septiembre de 2007, y que no sería renovado bajo ningún concepto, de lo cual infiere, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. Igualmente aduce que según dicha notificación judicial, la demandante reconoce que el canon de arrendamiento es la suma de Bs. 500.000,00.

 Afirma que “el contrato a que se refiere este proceso judicial se relajó, desde el punto de vista jurídico, es decir, que se perdió la severidad en algunas de sus cláusulas; pérdida de rigidez que se acordó mutuamente entre las partes, o sea, por consentimiento mutuo”; y que la demandante no está actuando con lealtad ni probidad.

 Alega haber cumplido con su obligación de pagar los cánones de alquiler que se le reclaman insolutos, tal como consta en las planillas de depósitos bancarios que acompaña marcado “E” y “F”; y que tales pagos no son extemporáneos porque pactó con la demandante el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 500.000,00, pagaderos por mensualidades vencidas tal como consta de anexo marcado “C”.

 Aduce que el mes de mayo de 2007, lo pagó el 12 de junio de 2007, tal como consta en anexo marcado “G”.

 Asevera que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, tal como se pactó en la cláusula tercera contractual y como se desprende de la notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, al manifestarle la demandante que el mismo vencería el 16 de septiembre de 2007. En tal sentido, sostiene que la pretensión es contraria a Derecho.

 Arguye que la demandante ha seguido aceptando el pago de los cánones de alquiler mediante depósitos bancarios en su cuenta corriente, por un monto de Bs. 500.000,00 cada uno, como consecuencia de un acuerdo de voluntades

Ahora bien, de acuerdo con lo antes expuesto, colige este operador jurídico que la parte actora ejerce la presente acción pretendiendo obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de Desalojo, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando el incumplimiento del demandado a su obligación de pagar el canon de alquiler correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, a razón de Bs. 400.000,00 cada uno.

Desde este punto de vista, el Tribunal pasa a la valoración del cúmulo de pruebas aportadas a los autos, con base a lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, y al respecto observa:

Pruebas de la demandante

 Promueve junto al libelo de la demanda, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha16 de septiembre de 2003, bajo el número 81, tomo 72 de los libros respectivos. Este instrumento no fue impugnado ni tachado por el demandado; y por guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admite de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio conforme las previsiones de los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, de demostrar la relación arrendaticia existente entre la ciudadana P.I.P.R. y el ciudadano I.J.A.M., sobre el inmueble objeto de la demanda, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por el arrendatario en cuanto al pago del canon de alquiler, y el término de duración de dicha convención; y así se declara.-

 Aporta instrumento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Distrito Capital, en fecha13 de diciembre de 1978, bajo el N° 37, tomo 9, protocolo primero. Al respecto de esta probanza, si bien evidencia la titularidad del derecho de propiedad que invoca la demandante, ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto a la prosperidad de la pretensión de Desalojo bajo análisis, y así se establece.-

 Durante la etapa probatoria, promueve un instrumento contentivo de la consulta de saldo y movimientos de la cuenta corriente N° 0134-0014-83-0143052699, expedido en fecha 1 de agosto de 2007, por Banesco Banco Universal, agencia Colinas de Bello Monte, cuyo titular es la ciudadana P.I.P.R.. Al respecto, quien suscribe el presente fallo estima que dicha probanza solo puede servir para evidenciar las diversas operaciones bancarias realizadas con ocasión de ella, sin aportar algún elemento de prueba idóneo y conducente a los fines de hacer prosperar en Derecho la pretensión de Desalojo incoada por la demandante, con fundamento en la falta de pago de cuatro mensualidades de cánones de alquiler; y así se decide.-

Pruebas del demandado

 Promueve copia certificada de la Notificación Judicial evacuada en fecha 9 de febrero de 2007, por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sede de jurisdicción voluntaria, la cual no fue tachada de falso ni impugnada por el adversario. En consecuencia, por guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose como un instrumento capaz de evidenciar, en el marco de lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, únicamente la confesión judicial que hace expresamente la demandante respecto al convenio de modificación del canon de alquiler a la suma de Bs. 500.000,00 mensuales; y así se decide.-

 Promueve Un (1) instrumento privado expedido por la ciudadana P.I.P. de fecha 22 de septiembre de 2006, contentivo del finiquito respecto al pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2006, ambos inclusive, por la suma de Bs. 1.000.000,00. Este instrumento se valora conforme lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como un instrumento legalmente reconocido capaz de evidenciar la solvencia del arrendatario respecto a los meses de alquiler que allí se señalan; y así se decide.-

 Promueve planillas de depósitos bancarios números 233321441, 181525039, 202349136, 232629174, 237150654, 181525001, y 236144455, de fechas 19 de diciembre de 2006, 15 de marzo de 2007, 10 de mayo de 2007, 12 de junio de 2007, 4 de julio de 2007, 10 de agosto de 2007 y 7 de septiembre de 2007, respectivamente, efectuados en la cuenta corriente número 01340014830143052699, de Banesco, Banco Universal, a nombre de la ciudadana P.I.P.R.. Estos instrumentos que no fueron tachados ni impugnados por la adversaria, se admiten para el proceso otorgándoseles valor probatorio de demostrar el pago efectuado por la demandante, por los montos y en las fechas allí señalados; y así se decide.-

 Promueve prueba de informes, cuyas resultas para la fecha en que se dicta el presente fallo no constan en autos, razón por la cual nada tiene que valorar el Tribunal al respecto; y así se establece.-

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Es importante destacar, que la demandante en el caso sub iudice interpone la presente demanda, pretendiendo el Desalojo del inmueble arrendado al ciudadano I.J.A.M., afirmando como causa petendi de su pretensión el incumplimiento en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, a razón de Bs. 400.000,00 cada uno; lo que a su decir se subsume en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a esta afirmación, la parte demandada alega como defensa perentoria que la pretensión es contraria a Derecho, pues a su entender la relación arrendaticia es por tiempo determinado; además de que convino con el demandante en la modificación del canon de alquiler en cuanto a su monto y tiempo de pago.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, surge la necesidad de precisar, cuál es la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia de marras en cuanto su duración, así como también el monto del canon de arrendamiento vigente entre las partes y su forma de pago.

En cuanto a la primera de las interrogantes, la lectura de la cláusula tercera contractual evidencia que de manera expresa las partes convinieron la duración de la relación arrendaticia por el término de Un (1) fijo año sin prorroga, contado a partir del 16 de septiembre de 2003; por consiguiente, llegada la fecha de vencimiento es decir el 16 de septiembre de 2004, la misma se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por un lapso de seis (6) meses ex artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 16 de marzo de 2005. Sin embargo, a partir de esta última fecha el arrendatario continuó en el goce pacifico y posesión de la cosa arrendada sin oposición de la arrendadora, situación de hecho que en criterio de este juzgador se subsume en lo dispuesto por los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, produciendo en consecuencia, contrariamente a lo que afirma el demandante en su escrito de contestación de la demanda, la tácita reconducción de la relación arrendaticia de marras la cual se transformó a tiempo indeterminado. En este mismo orden de ideas, vale advertir que la notificación judicial que hiciere la demandante por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, no es plena prueba del presunto convenio verbal entre arrendador e inquilino respecto a prorrogas sucesivas de la relación arrendaticia, a pesar de que en el particular primero se exprese que el contrato vence el 16 de septiembre de 2007, y ello es así por cuanto para la fecha de su evacuación, en sede de jurisdicción voluntaria, ya había operado la reconducción tácita del contrato; ergo, la pretensión de la demandante no es contraria a Derecho; y así se establece.-

Por otra parte, la lectura de la cláusula tercera contractual patentiza que el canon de arrendamiento inicialmente establecido entre las partes de la relación arrendaticia, fue ciertamente la suma de Bs. 400.000,00; sin embargo, tal y como lo admite la demandante en su escrito de pruebas de fecha 3 de octubre de 2007, y conforme se desprende del finiquito expedido en fecha 22 de septiembre de 2006, inserto al folio 65 del expediente, por los cánones de agosto y septiembre de 2006, dicho canon quedó modificado y aumentado a la suma de Bs. 500.000,00; por consiguiente, el Tribunal juzga necesario advertir a dicha demandante y a su mandataria judicial, en el marco de lo previsto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, del deber que tienen de actuar en el proceso con lealtad y probidad, exponiendo los hechos conforme la verdad, so pena de las sanciones civiles y disciplinarias a que haya lugar. En todo caso, queda aún por resolver si tal convenio modificatorio del canon de alquiler, se extiende también al tiempo en que el mismo debe satisfacerse por el inquilino. Al respecto el Tribunal observa:

La notificación judicial que hiciere la demandante por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 9 de febrero de 2007, se insiste, no es plena prueba del presunto convenio verbal entre arrendador e inquilino respecto a prorrogas sucesivas de la relación arrendaticia; ni mucho menos permite inferir que la arrendadora esté confesando la existencia de un convenio con el arrendatario, en cuanto a la exigibilidad del pago del canon de alquiler; es decir, no es una declaración de certeza que constituya medio de prueba escrito respecto a la alteración de lo pactado mediante instrumento auténtico, como lo es el contrato de arrendamiento accionado. Por lo tanto, para este sentenciador subsiste lo establecido en la cláusula segunda contractual –res inter alios acta- en cuanto al pago por adelantado de las pensiones de alquiler; y así se establece.-

No obstante la anterior resolución, emerge de autos que la demandante pretende el Desalojo del inmueble interponiendo la demanda en fecha 22 de mayo de 2007; por otro lado, el demandado pretende demostrar el pago de los cánones de alquiler que se le imputan insolutos, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, mediante depósitos bancarios números 181525039, 202349136, 232629174, efectuados en fechas 15 de marzo de 2007, 10 de mayo de 2007, y 12 de junio de 2007 respectivamente, en la cuenta corriente número 01340014830143052699, de Banesco, Banco Universal, a nombre de la ciudadana P.I.P.R..

Ahora bien, dispone textualmente el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por consiguiente, en el presente caso no se verifica la situación de hecho que haga procedente la aplicación de la norma jurídica in comento, pues el demandado para la fecha de interposición de la presente demanda (22 de mayo de 2007), había pagado los cánones de alquiler correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2007, mediante depósitos bancarios números 181525039 y 202349136, efectuados en la cuenta corriente de Banesco, Banco Universal cuyo titular es P.I.P.R., por un total de Bs. 1.500.000,00; cantidad dineraria ésta que por haber entrado en el patrimonio de la demandante, presume este operador de justicia que bien pudo haber dispuesto de la misma a su plena satisfacción. Igualmente se observa que el mes de mayo de 2007, fue pagado por el demandado mediante depósito bancario N° 232629174 de fecha 12 de junio de 2007, por un monto de Bs. 500.000,00, que si bien fue realizado con posterioridad a la interposición de la presente demanda, no sirve por sí solo para determinar el supuesto de hecho que haga procedente declarar en Derecho la pretensión de Desalojo que formula la parte actora; para lo cual además hay que considerar que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra protegida o regulada por normas en cuyo cumplimiento está interesada la sociedad, y que toma más en cuenta los intereses del arrendatario por razones de interés social.

En resumen, el análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador a concluir, que a pesar de haber demostrado la demandante la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, la parte demandada cumplió con su correspondiente carga de demostrar la excepción de pago esgrimida en la contestación de la demanda, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Por lo tanto, la parte actora no se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, razón por la cual debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; y así se decide.-

V

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la pretensión de Desalojo contenida en la demanda propuesta por la ciudadana P.I.P.R. contra el ciudadano I.J.A.M., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas diecisiete (17) de octubre de 2007. Años: 197º de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ

Abg. Richard Rodríguez Blaise

LA SECRETARIA

Abg. Elba Lander García

En la misma fecha siendo las de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA