Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 23 de Enero de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción

Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintitrés (23) de enero de 2014

203º y 154º

Parte demandante: “Quick Lunch, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2007, bajo el nº 73, tomo 1572-A Qto.; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Sociedad a Traposos, Edificio Santana, P-7, Oficina 71, Caracas.

Representación judicial

de la parte demandante: “Félix M.B., E.G.R. y Betzabeth Macías”, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 48.177, 70.880 y 130.757, respectivamente.

Parte demandada: “Desarrollos Sacma, C.A.,” inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 2004, bajo el nº 24, tomo 65-A Cto.; “Inmobiliaria 1944, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 1987, bajo el nº 57, tomo 93-A Sgdo.; y “Sacma Operaciones, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 3 de diciembre de 2007, bajo el nº 58, tomo 1721-A Qto.; sin domicilio procesal acreditado en autos.

Representación judicial

de la parte demandada: “Pellegrino Cioffi Delgado”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 185.403.

Motivo Reintegro (Cobro de Bolívares)

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2012-000530

I

Desarrollo del Juicio

En fecha 27 de marzo de 2012, el abogado en ejercicio de su profesión F.M., inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 48.177, con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Quick Lunch, C.A., presentó ante esta sede judicial libelo de demanda contra el litisconsorcio integrado por las sociedades de comercio que se distinguen con las denominaciones mercantiles Desarrollos Sacma, C.A., Inmobiliaria 1944, C.A. y Sacma Operaciones, C.A., ambas partes ya identificadas, pretendiendo la repetición de la suma de Bs. 9.815,07, pagados -según afirma- como “sobreprecio del Canon de Arrendamiento”, intereses e indexación.

Por auto dictado en fecha 18 de abril de 2012, el Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

En fecha 26 de abril de 2012, previa consignación de los recaudos requeridos, se libró la compulsa.

Luego, en fecha 25 de mayo de 2012, el ciudadano Alguacil W.P. informó mediante diligencia, que no le fue posible citar personalmente a los representantes legales de las compañías demandadas.

Así las cosas, agotados los trámites tendientes a la citación de la parte demandada mediante correo certificado y la publicación de carteles en prensa, los cuales resultaron infructuosos, en fecha 18 de febrero de 2013, el Tribunal designó defensor judicial ad litem al abogado Pellegrino Cioffi Delgado, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 185.403, quien una vez notificado aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.

En fecha 4 de octubre de 2013, consta en autos la citación del defensor judicial.

En fecha 8 de octubre de 2013, se recibió por Secretaría escrito de contestación a la demanda.

Durante la etapa probatoria, solo la representación judicial de la parte actora promovió medios probáticas.

Por auto de fecha 22 de octubre, el Tribunal admitió las probanzas ofrecidas por la representación judicial de la parte actora.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgado procede a dictar sentencia definitiva sobre la base de las siguientes consideraciones:

II

Síntesis de la Controversia

La representación judicial de la parte accionante, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que fundamentó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda los siguientes hechos:

1. Señaló, que en fecha 10 de noviembre de 2007, su representada suscribió con Desarrollos Sacma, C.A. e Inmobiliaria 1944, C.A., un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el local comercial distinguido M-7, ubicado en la planta sótano del edificio 3, en el Centro Comercial Xpress, situado en el parcelamiento “Boulevard La Jolla”, sector la Guairita, Municipio Sucre del estado Miranda, por un canon mensual de Bs. 1.147,17; y que además, según consta en el parágrafo único de la cláusula segunda, las partes pactaron el pago del 0.20% sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del centro comercial como parte del condominio.

2. Adujo, que el plazo del contrato se previó por dos (2) años fijos contados a partir de la suscripción de las actas de entrega del área que se arrienda; y que dicho plazo se prorrogó, siendo aumentado progresivamente el canon hasta llegar a la suma de Bs. 2.489,77, que pagó hasta el mes de agosto de 2011, pues en el mes de septiembre de 2011, el arrendador se negó a recibir el pago del canon y el porcentaje del condominio, motivo por el cual su representado procedió a efectuarlo ante el Juzgado de Municipio competente.

3. Sostuvo, que los pagos de gastos operativos de conservación, mantenimiento y condominio cobrados al arrendatario son ilegales, pues son obligaciones exclusivas de los propietarios de los inmuebles como lo señala la Ley de Propiedad H.q.e. fecha 5 de diciembre de 2007, a su representado se le obligó contractualmente a realizar un pago por la cantidad de Bs. 200,00 para constituir el fondo de conservación y mantenimiento inicial del centro comercial, equiparándolo a un copropietario.

4. Alegó, que los pagos exigidos por el arrendador para cubrir el condominio o gastos de conservación y mantenimiento del centro comercial, llegaron al punto tal que se hicieron insostenibles para su representado, y no solo que son ilegales sino que además debía efectuarlos para seguir siendo arrendatario; y que dichas cantidades a pagar por concepto de condominio son establecidas a discreción de la administradora, todo lo cual atenta contra el orden público pues no puede establecerse esa obligación basándose en la autonomía contractual.

5. Que por todo lo antes expresado, es que procede a demandar a las compañías antes identificadas, para que convengan o en su defecto a ello sean condenadas por el Tribunal, en reintegrar “el total de pagos como sobreprecio del Canon de arrendamiento pagados indebidamente”, por un total de Bs. 9.815,07; la suma de Bs. 2.686,23 por concepto de intereses que se fueron acumulando al capital pagado en exceso; y la indexación.

   Fundamentó su pretensión en los artículos 58,59, 60, 61, 62, 63 y 64 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 7, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Frente a estos hechos libelados, en el escrito de contestación a la demanda la representación judicial ad litem de la parte demandada, expresó lo siguiente:

1. Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho que de ellos pretende deducirse.

2. Negó que sus representadas deban pagar las sumas de dinero que reclama la parte actora.

   Sobre la base de lo antes dicho, aprecia el Tribunal que la sociedad de comercio Quick Lunch, C.A. ejerce la acción, en su condición de arrendataria, pretendiendo que las sociedades mercantiles Desarrollos Sacma, C.A., Inmobiliaria 1944, C.A. y Sacma Operaciones, C.A., reintegren el pago que efectuó en concepto de gastos de condominio, con el argumento de que conforme las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal esa obligación está a cargo del propietario, y no puede delegarse en el arrendatario so pretexto de la autonomía de la voluntad para contratar, ya que se trata de una materia en la cual está involucrado el orden público.

   Visto de esta forma, el meollo del asunto debatido se circunscribe a determinar sí los pagos efectuados por la arrendataria en concepto de gastos de condominio, y que según su dicho exceden del canon de alquiler fijado contractualmente, están sujetos a repetición al tenor de lo previsto en los artículos 58 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y sí la cláusula segunda del contrato en que se apoya la demanda resulta atentatoria del orden público.

   Al respecto, el Tribunal observa:

   III

   Fundamentos del Fallo

   El reintegro inquilinario constituye, sin duda, una especie de la categoría pago de lo indebido, ex artículo 1.178 del Código Civil, que es una fuente de obligaciones la cual “supone que todo pago se origina necesariamente en una deuda”; por ello, la ley ordena que se repita (devolución) todo aquello que ha sido pagado sin su existencia. En efecto, el legislador democrático ha establecido de manera expresa que ante un pago indebido, el arrendatario cuenta con el derecho de repetición.

   Cabe considerar, que el precepto contenido en el artículo 58 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye, que en los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

   En el mismo sentido, la norma del artículo 60 eiusdem consagra que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

   Debe entenderse entonces, de acuerdo con la hermenéutica de las citadas disposiciones jurídicas, que el derecho de reintegro que asiste al arrendatario cubre todo el tiempo en que se produce el pago de sobrealquileres, en virtud de una regulación de alquileres previa o posterior a la celebración del contrato, la cual fija una cantidad menor a la fijada contractualmente por concepto de canon de arrendamiento, y es percibido por el arrendador según el canon fijado contractualmente, y no por el organismo competente.

   Es por ello, que este derecho de reintegro nace cuando la regulación del canon de alquiler por parte del organismo administrativo competente, da como resultado un canon inferior al convenido por las partes en el contrato. De tal manera que, para intentar dicha acción, debe tramitarse previamente el procedimiento administrativo ante el órgano competente en la materia, y éste amita un acto administrativo que alcance firmeza.

   En el presente caso, de la lectura y revisión de las actas que conforman el expediente, no se evidencia que alguna de las partes haya dado cumplimiento al procedimiento administrativo con el fin de obtener un acto inquilinario que fije el valor rental del inmueble; y de esta manera poder el Tribunal comparar y establecer que es excesivo el canon fijado contractualmente, al cual no estaría obligado a pagar el arrendatario, conforme lo establece el artículo 13 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por otra parte, es importante precisar que entre las partes en litigio existe una relación arrendaticia instrumentada en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 2007, bajo el nº 2, tomo 150 de los libros respectivos, el cual se aprecia conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   En la cláusula segunda de dicho contrato, las partes pactaron que el canon de arrendamiento sería la suma equivalente hoy día a Bs. 1.147,17, ajustándose al término de los meses de diciembre y junio de cada año, incrementándose en el monto que resulte de aplicarle al canon mensual global de ambos depósitos anterior al iniciad de cada semestre calendario o civil el Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas. Asimismo, se previó en dicha cláusula que además de pagar el canon de arrendamiento convenido, la arrendataria expresamente declara que se obliga a pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, el 0,20% sobre los gastos operativos, conservación y mantenimiento del Centro Comercial, establecido en el Reglamento Operacional del Centro Comercial; además de aportar al momento de la suscripción del contrato la suma de Bs. 200,00 correspondiente a su cuota parte en el fondo de conservación y mantenimiento inicial del Centro Comercial, suma que no devengará intereses y le será devuelta al término del contrato de arrendamiento o sus prorrogas.

   En criterio de quien aquí juzga, ese acuerdo entre las partes que impone al arrendatario el pago de una suma de dinero para contribuir a la satisfacción de los gastos comunes no resulta ilegal, veamos:

   Ciertamente, de acuerdo con la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad H.a.c. apartamento se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, referida a centésimas del mismo. Dicha cuota sirve de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Así, son considerados gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según lo dispuesto en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

   Por manera que, la obligación de todo propietario de contribuir con el pago de los gastos y expensas comunes, la cual se reputa de tracto sucesivo pues se causa mes a mes, conduce a su vez a que el administrador del edificio tiene la obligación de recaudar de cada propietario el monto que corresponda, emitiendo mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. El monto de estas planillas mensuales de condominio no es fijo, ya que puede variar dependiendo de la ocurrencia de algunos eventos, entre ellos, los servicios públicos con que cuente el edificio, las reparaciones que se hayan podido efectuar, el mantenimiento de las bombas de aguas, de los jardines, etc. Tal fluctuación permite a todo propietario el derecho de reclamar e impugnar su importe, cuando considere que los montos incluidos son exagerados o que algún gasto no le es común, o que en definitiva no se ha efectuado.

   Entonces, si bien es cierto es el propietario quien en principio está obligado a pagar los montos derivados por la administración del inmueble, no existe ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios una disposición que prohíba delegar esa obligación en el arrendatario; todo lo contrario, los preceptos contenidos en los artículos 18 y 19 de éste último texto normativo avalan el cobro de un porcentaje en concepto de gastos de limpieza, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico y cualquier otro servicio similar. Del mismo modo, el Decreto nº 602 emanado de la Presidencia de la República, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, que establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, consagra en su artículo 3º que “el monto correspondiente por concepto de condominio, resultante del correspondiente prorrateo de los gastos de condominio, en función de las alícuotas que correspondan a cada copropietario o arrendatario, no podrá exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del canon de arrendamiento mensual indicado en el artículo 2º de dicho Decreto.

   Desde otro punto de vista, debe destacarse que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades. Claro está, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; lo cual se infiere del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor del cual, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables.

   Importa, y por muchas razones expresar, que el orden público se define comúnmente como "un conjunto de principios e instituciones que se consideran fundamentales en la organización social de un país y que inspiran su ordenamiento jurídico; actúa como un límite a la autonomía de la voluntad en virtud del cual resultan nulos los actos o contratos cuyo contenido sea contrario a los intereses colectivos de una comunidad, manifestados en principios y reglas de Derecho.

   En base a la idea anterior, no se deduce que el acuerdo de voluntades expresado en la citada cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, se encuentre reñido con el orden público que consagra el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida cuenta que el precio o canon de arrendamiento puede estipularse sea pagado por el arrendatario en dinero, mediante un monto fijo o proporcional a los frutos de la cosa, en especie, incluso puede ser mixto, esto es, puede incluir varias partidas. Lo importante es que esté debidamente determinado en el contrato, pues es una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes.

   En resumen, no debe confundirse la obligación contractual que asume el arrendatario frente a su arrendador, con la obligación que por virtud de la Ley nace en cabeza del propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial, de pagar los gastos que se generen por la administración de las cosas comunes. Los gastos que genere el condominio lo asume el propietario de la cosa inmueble frente al resto de los copropietarios, según la Ley de Propiedad H.P.l. que, si el propietario de la cosa inmueble sometida a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento legal ni prohibición expresa de norma alguna para que el inquilino asuma el pago de esa obligación.

   Corolario de lo antes expuesto, no habiendo sido demostrado que la parte demandada, integrada por un litisconsorcio, tenga la obligación de repetir el monto que la parte demandante alega que pagó en exceso, específicamente en concepto de gastos comunes, es evidente que no surge el derecho de reintegro que reclama; ergo, resulta improcedente en Derecho la pretensión formulada en el escrito libelar como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; para lo cual se precisa que no se acreditó en autos que el órgano administrativo competente haya fijado mediante Resolución el canon de arrendamiento al inmueble objeto de la demanda, ni que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado atente contra la ley ni el orden público; así se decide.-

   Finalmente, al tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso la copia simple de la pretensa misiva de fecha 20 de noviembre de 2009; así como también, la copia simple de la pretensa planilla de pago por consignación aportada junto al libelo de la demanda, y las planillas emitidas en concepto de gastos comunes, pues ningún elemento de convicción producen en este juzgador respecto al merito de la litis, ni de ellas se evidencia un pago que supere el porcentaje permitido por la Ley; así igualmente se decide.-

   IV

   Dispositiva

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero

IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión dineraria contenida en la demanda ejercida por Quick Lunch, C.A., contra el litisconsorcio integrado por las sociedades de comercio que se distinguen con las denominaciones mercantiles Desarrollos Sacma, C.A., Inmobiliaria 1944, C.A. y Sacma Operaciones, C.A., ambas partes ya identificadas.

Segundo

Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de enero de 2014. Años 203º de la Independencia y 154 de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 2.04 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria