Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Páez de Portuguesa, de 1 de Noviembre de 2007

Como punto previo a la definitiva, la parte demanda opone como defensa de fondo la falta de cualidad del actor.

En tal sentido, se observa:

El demandado, ciudadano E.R.H. alega que el demandante, ciudadano R.D.L. no está legitimado para intentar y sostener la presente demanda por cuanto no es el propietario del inmueble objeto del arrendamiento y, para ello, alega que estando en posesión del inmueble de manera pacífica, pública, notoria, no interrumpida desde el 15 de Febrero de 1975, autorizado por la propietaria, ciudadana A.M.I., en el mes de Enero de 1978 se le aparece (sic) el ciudadano R.D.L., quien dijo ser el propietario del inmueble, pero que no había problema, que se quedara viviendo allí para que le cuidara el rancho en construcción; no obstante, en el año 1983 se enteró que el señor DE LIMA le había comprado el inmueble a A.M., lo cual le extrañó mucho ya que le consta que esta señora había fallecido; que a pesar de todo ello el señor DE LIMA le dice que siga viviendo ahí pero que tenían que firmar un documento de arrendamiento en la Notaría pero de manera ficticia porque no iba a pagar ningún canon de arrendamiento, que de hecho firmó el 01 de Septiembre de 1989; que a pesar que no le cobraba le causó sospecha y preguntó en Catastro Municipal de Páez y aún el inmueble está a nombre de la señora A.M. y que además, se trasladó a la Oficina de Registro Inmobiliario de Páez y se encuentra que la señora A.M. había vendido en 1983, fecha para la cual había muerto, por lo cual el señor DE LIMA no es el titular de la propiedad como dijo en el documento de arrendamiento que le hizo firmar, que de tal forma, que quien alegue la legítima propiedad debe probarla y se hace con un documento fehaciente, es decir Registrado y no desconocido y, en consecuencia, solicita que sea declarada la falta de legitimación de la persona del demandante por no tener la cualidad que se atribuye para arrendar, es decir, no es propietario.

De tal manera que el demandado fundamenta que el demandante R.D.L. no es el propietario del inmueble que ocupa como arrendatario y, por ello no tiene cualidad para arrendar.

A propósito de la defensa de fondo de falta de cualidad de propietario y, por ende, no asistido de la facultad de arrendador, del documento otorgado en fecha 01 de Septiembre de 1989 bajo el Nro. 84, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Acarigua, acompañado a la demanda en copia fotostática certificada expedida por dicha Notario Público y que se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil, el cual se trata de los términos del arrendamiento suscrito entre el demandante y el demandado en fecha 01 de Septiembre de 1989, con vigencia desde el día 01 de Julio de 1989, sobre el inmueble situado en la Calle 26 entre Avenidas 28 y 29, Nro. 28-35, Acarigua, Estado Portuguesa, del cual el demandante afirma que es de su propiedad, queda determinado que el demandante, ciudadano R.D.L., es el arrendador del inmueble.

Ahora bien, el demandado, ciudadano R.E.H. sometió a discusión el carácter de propietario del inmueble que ocupa como arrendatario, alegando que el ciudadano R.D.L. no es el propietario, por cuanto para el año 1983 se entera que había comprado el inmueble, lo cual le extraño mucho porque ya la señora A.M. había fallecido. En tal sentido, no es dable, en un proceso donde se discute el incumplimiento de cláusulas contractuales que versen sobre el arrendamiento de casa, dirimir si quien demanda es o no es propietario, porque la condición de arrendador es lo que atribuye la cualidad para plantear la demanda. A este respecto, de la condición de arrendador surge, por una parte, el derecho sustancial para hacer rescindir el contrato o solicitar su cumplimiento y, por la otra, también el derecho sustancial que dimana de la cláusula resolutoria, porque el destino de una pretensión no puede quedar sometida al arbitrio de otra persona indistinta, pues la litis se traba entre las personas que se han vinculado.

En consecuencia de lo expuesto, como corolario de la imposibilidad de discutir problemas de propiedad en los términos expuestos, en este proceso ni siquiera podía la parte demandada plantear una acción autónoma, en la forma de reconvención, destinada a la declaratoria de nulidad del contrato de arrendamiento, por vicios del consentimiento, toda vez que requería de la declaratoria previa de la existencia de vicios del consentimiento por parte de la persona que dice, no vendió el inmueble al demandante, por cuanto el titular del derecho sustancial es precisamente de esa persona, pues es un supuesto de anulabilidad.

La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20 de Octubre de 2004, Nro. 01244, Ponente: Magistrado: Dr. T.A.L., la cual estableció: “No es obligatorio ostentar la cualidad de propietario para poder incoar la resolución del contrato de arrendamiento. Ciertamente, este tipo de demanda puede ser ejercidas también por un mandatario o por un comisionista o un intermediario de aquel, entre otros…”

Siendo ello así, el arrendador fundamenta su pretensión en el incumplimiento, bien de cláusula contractual o legal, de parte del arrendatario. Es por ello, que la demanda de resolución del contrato persigue que una de las partes de la relación, obligada a permitir el goce pacífico de la cosa arrendada de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.585, Numeral 3° del Código Civil, quede liberada; pues, siendo el arrendamiento una relación de tracto sucesivo en donde, pagado el mes anterior en el que el arrendatario se ha servido de la cosa, nace la obligación para el arrendador, ya indicada, de permitir el goce pacífico de la cosa para el mes siguiente.

Este Tribunal Segundo del Municipio Páez declara sin lugar la falta de cualidad opuesta. Así se decide.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado ha alegado que el inmueble que ocupa no reúne las condiciones para ser arrendado, al endilgar su condición de rancho. A tal respecto, promovió la prueba de inspección judicial. Tal diligencia fue realizada en fecha Veintitrés (23) de Octubre de 2007, en el inmueble objeto del arrendamiento, situado en la Calle 26, entre Avenidas 28 y 29, Nro. 28-35, Acarigua, Estado Portuguesa, con el auxilio de un experto fotógrafo. En su realización el Tribunal deja constancia que el inmueble está conformado por paredes de bloques, presenta los servicios de agua y electricidad, una sala de baño en malas condiciones, tres habitaciones, una sala-cocina en una sola área; se observa que el techo del inmueble se encuentra constituido en un setenta por ciento (70%) de material de asbesto y en un treinta por ciento (30%) en material de zinc y acerolit.

Desde el folio 69 al folio 76, el ciudadano J.R.N., titular de la cédula de identidad Nro. 4.606.799, fotógrafo designado para las tomas fotográficas de la inspección judicial al inmueble de autos, consigna doce (12) tomas fotográficas, que ilustran las circunstancias observadas por el Tribunal.

Ahora bien, para determinar el concepto de “rancho” nos remitimos a la descripción que se hace en el Artículo 6 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De su contenido se conoce que los ranchos son aquellas viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. De la inspección arriba detallada, no se observa que las paredes del inmueble sean de tablas, latas o cartones, el techo, en un alto porcentaje es de asbesto y en otro porcentaje, es de zinc y acerolit y, por otra parte, tiene servicio de agua y electricidad, que son servicios de infraestructura primaria. De manera que el inmueble de autos no es subsumible en el concepto de rancho que establece la ley. Por otra parte, si el inmueble, como se observa de las tomadas fotográficas no tiene instalaciones sanitarias y en estado de deterioro, ello tampoco permite adecuarlo, conforme a estas condiciones sanitarias, como una vivienda, tipo rancho, toda que del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y anteriormente referido y valorado, el demandado, ciudadano E.R.H., en su condición de arrendatario, recibió el inmueble en perfecto estado de habilitabilidad.

En cuanto al testimonio del ciudadano A.J.G., el cual consta de acta inserta al folio 51 y vuelto, quien preguntado por la parte demandada, contestó conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano E.R.H. desde el año 75 y que desde este año lo conoce como viviendo en la Calle 26, diagonal a la Clínica del Dr. Rangel; que quien construyó la casa donde vive dicho ciudadano fue la ciudadana A.M., de quien en esa época supo que había fallecido; que desde el año 1975, la vivienda donde vive el ciudadano E.R.H. estaba deteriorada, que no servía para nada, lleno de puro monte. Dicho declarante, a repreguntas de la parte demandante, contestó que no sabe en qué año la ciudadana A.M. construyó la casa que habita el demandado; que en cuanto a cómo está distribuida o de cuántas habitaciones consta dicha casa, contestó que es una sola vivienda; que en esa vivienda existe una fábrica de muebles de mimbre, pero que en ningún momento allí existen chatarra y que ahí están los corotos y kioscos de los buhoneros; que sabe y le consta que el señor E.R.H. le alquila a los buhoneros un espacio en la viviendas para que guarden la mercancía y los kioscos con ruedas y que todo lo declarado le consta porque est´’a trabajando con los buhoneros y en esa vivienda guarda sus corotos.

Del análisis del anterior testimonio, se determina que en nada influye el que el declarante conoce al demandado desde el año 1975 en la dirección que indica e igualmente, nada influye que haya afirmado que quien construyó la casa fue la señora A.M. y que élla ya murió, porque esas circunstancias no han sido materia controvertida, por quien le asista el derecho sustancial. Ahora bien, si bien el declarante conoce al demandado que está viviendo en el inmueble objeto del arrendamiento desde el año 1975 y que allí guarda sus corotos, no obstante no sabe cómo está distribuida, no es motivo suficiente para dudar que no es cierto lo demás declarado, porque a nadie se le podría obligar, que para conocer que determinada persona tenga cierto tiempo habitando en un determinado lugar, deba tener conocimiento de la distribución de determinado inmueble. Pero al haber manifestado que en ese inmueble guarda sus implementos de trabajo, surge dudas sobre la imparcialidad del testigo, que aunque es difícil exigir total imparcialidad, porque siempre existe un mínimo de empatía hacia quien se ofrece el testimonio, no es menos cierto que existe tanto en la mente del demandado como del testigo, el peligro de desalojo, por lo que inclina esa imparcialidad hacia el interés de declarar a favor del demandado, para así beneficiarse de la posibilidad de seguir guardando sus corotos en ese inmueble. En consecuencia, lo declarado por el testigo no le merece fe a este sentenciador para enervar la pretensión del actor y favorecer las excepciones del demandado. Así se resuelve.

En consecuencia, se declara improcedente la defensa de ilicitud en el arrendamiento planteada por el demandado, con fundamento a lo establecido en el Artículo 6 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se resuelve.

El demandado, ciudadano R.E.H.,. habiendo planteado en su contestación a la demanda que es falso que le adeude arrendamientos al demandante, en la oportunidad de promoción de elementos probatorios, acompaña copia fototástica simple de un cheque de gerencia Nro. 00068506 de fecha 16 de Marzo de 2005 contra el Banco Provincial por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), dando cumplimiento a la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual conoció como Juez de Alzada en la Causa Nro. 637-2004 e igualmente acompaña otra copia fotostática de otro cheque de gerencia, signado con el Nro. 00068519 de la misma fecha, contra la misma entidad bancaria y a favor del demandante R.D.L.A., por la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.400,oo) con lo cual alega haber cancelado once (11) meses del año 2005, es decir, desde el mes de Febrero al mes de Diciembre y de allí, pretende probar que es falso que adeude dichos meses como lo acusa el demandante en su libelo y que ambas pruebas constan en el expediente Nro. 637-2005, de este mismo Tribunal y que conoce por el principio de la notoriedad judicial.

Al respecto, la copia fotostática de los referidos cheques no encuadran en alguno de los tipos de instrumentos previstos en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al ser presentados en algunas de las formas previstas en su primer aparte, surge para la parte a quien se opone la carga de impugnarlos. Por tanto, ningún valor probatorio merece la referida copia por ser inconducente al no representar documento privado alguno.

No obstante al motivo de inconducencia para desestimar las copias fotostáticas referidas, la Causa Nro. 637-2004 reposa en el archivo de este Juzgado. En esta causa se observa que fueron parte demandante y parte demandada, las mismas partes y con el mismo carácter en la presente causa, cuya pretensión fue el desalojo del inmueble identificado en el cuerpo de esta sentencia, cuyo titulo o causa petendi lo constituyó el pago del arrendamiento de los meses de Enero a Diciembre de 2003, Enero a Septiembre de 2004, los cuales fueron declarados insolutos por el expresado Juzgado de Primera Instancia, condenando a pagarlos e igualmente condenó a pagar el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2004 y el mes de Enero de 2005.

Se observa, de la revisión de la referida causa Nro. 637-2004 que reposa en el archivo de este Juzgado, que solamente existe en original, agregado como anexo del folio 68, el cheque de gerencia Nro. 00068506 de fecha 16 de Marzo de 2005 contra el Banco Provincial por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) que al ser consignado, el deudor indicó que estaba cancelando voluntariamente el monto de la condena al pago del precio del arrendamiento, que conforme a la sentencia definitiva dictada por el nombrado señalado Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, de fecha 21 de Enero de 2005, comprende los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2003, Enero; Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2004, así como el mes de Enero de 2005.

De modo, que al no constar en dicho expediente Nro. 637-2007, el cheque de gerencia Nro. 00068519, por la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.400,oo), en razón del principio de la veracidad, no es dable tener por cancelado los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, tal como lo alega el demandado y, por otra parte, para el día 17 de Marzo de 2005, fecha ésta que el demandado consignado el expresado cheque de gerencia por Bs. 10.000,oo, aún no estaban insolutos los arrendamientos desde el mes de Marzo a Diciembre de 2005.

Del análisis precedente, se determina que el demandado no canceló el arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, en la forma y oportunidad que alegó. Así se resuelve.

La pretensión deducida persigue la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos R.D.L. y R.E.H., en su carácter de arrendador y arrendatario, respectivamente. El instrumento que vincula la relación locativa corre inserto a los folios 5 y 6 del expediente, marcado “A”, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le concedió anteriormente toda la validez al instrumento denominado contrato de arrendamiento, el cual obliga a los contratantes a todas las estipulaciones en el pactadas y a sus consecuencias, en virtud de que los contratos son ley entre las partes y constriñen a cumplir con todo lo pactado, so pena de exigir judicialmente su cumplimiento o resolución, conforme a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil y, así se establece.

Establecida anteriormente la plena validez del contrato de arrendamiento debemos examinar las pruebas aportadas por las partes conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Junto al libelo de la demanda se acompaña marcado “A”, el instrumento poder que acredita a la apoderada A.M.P., Inpreabogado Nro. 23.278, como representante judicial del demandante, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, de fecha 21 de Febrero de 2001, al cual el Tribunal le concede pleno valor probatorio a dicho instrumento;

Marcado “B” se acompaña instrumento contentivo del contrato arrendaticio, celebrado entre el ciudadano R.D.L. y R.E.H., al cual se le otorgó pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.

En el escrito de promoción, la parte actora promueve las siguientes: Documentales: 1) promueve documento de arrendamiento inserto a los folios 5 y 6; instrumento este que fue debidamente valorado por este Tribunal y así se establece; 2) Promueve lo alegado por el demandado en el capítulo IV del escrito de contestación de que el señor DE LIMA no siguió cobrando dichos canones, con lo cual se prueba que el demandado debe lo demandado, ya que, no utilizó el procedimiento de consignación de canones de arrendamiento conforme al Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Los alegatos de las partes no pueden ser considerados como confesión a lo esgrimido. En consecuencia, se será adminiculado con otra prueba aportado a los autos. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

“…CAPITULO I. Mérito favorable de autos. Alega que por el principio de la comunidad de la prueba promueve el mérito que consta en autos y que le favorezca, especialmente la declaración de parte efectuada en el libelo de demanda, alegando que la parte actora solicita el desalojo y a su vez el cumplimiento del contrato; el pago de los canones vencidos y por vencer, en donde se deducen que son dos pretensiones que se excluyen mutuamente, es decir, inepta acumulación de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que la petición de entrega de inmueble y cumplimiento de contrato son contrarios y así solicita que este Tribunal lo declare.

Los alegatos de las partes no pueden ser considerados como confesiones espontáneas. Asimismo, de la revisión del petitum, la demanda se basa exclusivamente en la resolución del contrato de arrendamiento. En consecuencia, no hay la inepta acumulación y así se decide.

CAPITULO II. DOCUMENTALES. Promueve copia certificada del documento que acredita la propiedad del inmueble a la ciudadana A.M., marcada “A”, agregada desde el folio 26 al folio 30; consignó copia certificada marcadas “B” y “C”, de título supletorio y venta de A.M. a R.D.L., respectivamente.

El contenido de dichas instrumentales no son punto controvertido en la presente causa, aunado a ello, la ciudadana A.M. no es parte en este proceso y, la cualidad para demandar del actor, ya fue decidida como punto previo de esta sentencia. En consecuencia, este Tribunal no les atribuye valor probatorio a dichas instrumentales. Así se decide.

En cuanto a las copias fotostáticas marcada D y E, de cheques de gerencia Nros. 00068506 de fecha 16 de Marzo de 2005, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) y cheque de gerencia Nro. 00068519 de fecha 16 de Marzo de 2005, por la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.400,oo), instrumento estos que fueron objeto de análisis con anterioridad.

Promueve documental carta de residencia expedida por la Asociación de Vecinos del Barrio Campo Lindo, marcado “F”, al cual no se le atribuye valor probatorio de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser instrumento emanado por un tercero, que debe ser ratificado por quien lo suscribe, mediante la prueba testimonial.

CAPITULO III. De la prueba grafotécnica, prueba ésta que no fue admitida por este Juzgado.

CAPITULO IV: De la inspección Judicial, la cual fue debidamente evacuada en fecha 23 de Octubre de 2007, inserta a los folios 53, 54 y 55, y valorada debidamente por este Tribunal y, así se decide.

CAPÍTULO V: De las testimoniales. Solo rindió declaración el ciudadano A.J.G., en acta al folio 51, cuyo testimonio fue valorado y desechado por este Tribunal, con anterioridad.

CAPITULO VI: De la prueba de informes, la cual no fue admitida por este Juzgado.

Se evidencia del análisis precedente, que el demandado ciudadano R.E.H. no demostró el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano R.D.L., por lo que se hace procedente declarar su resolución. Así se decide.

DISPOSITIVA:

Por las razones expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los pronunciamientos siguientes: PRIMERO: Se declara sin lugar la falta de cualidad del actor; SEGUNDO: Improcedente la solicitud de arrendamiento; TERCERO: Improcedente la inepta acumulación de acciones; CUARTO: Se declara con lugar la acción de resolución del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, en fecha 01 de Septiembre de 1989, anotado con el Nro. 84, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones, y por lo tanto, se declara extinguido el vínculo legal arrendaticio que vinculó a las partes y por consecuencia lógica se acuerda la entrega del inmueble objeto del arrendamiento, libre de personas y cosas al demandante; y QUINTO: Se condena al arrendatario al pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde Febrero a Diciembre del año 2005; desde Enero a Diciembre del año 2006 y desde Enero a Agosto de 2007, así como, los que se sigan venciendo hasta que este fallo quede definitivamente firme.

Se condena en costas por resultar totalmente vencido el demandado.

Dictada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, en la ciudad de Acarigua, al Primer día del mes de Noviembre de Dos Mil Siete. Años: 197.° de la Independencia y 148.° de la Federación.

La Jueza,

Abg. A.A.M..

La Secretaria,

M.E..

Se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:15 post-meridien. CONSTE:

(Scria.).

Jsat.