Decisión nº 205 de Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolivar de Zulia, de 7 de Agosto de 2013

Sentencia

Citas 46

Citado por

Mapa de Precedentes

Fecha de Resolución	7 de Agosto de 2013
Emisor	Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolivar
Ponente	William Machado B.
Procedimiento	Cumplimiento De Contrato

Sent. N° 205-13

Exp. 6139

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

MOTIVO: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”

DEMANDANTE: R.R.U.D.M..

DEMANDADA: ASSEM ALDOUBALL ALDOUBALL.-

DEL TERCERO: BASSEL ALDOUBAL.-

APODERADOS DE LAS PARTES Y / O ASISTENTES.

DE LA ACTORA: MILLARDY B.C.U., Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.675.-

DEL DEMANDADO: S.S.F., Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.584.

DEL TERCERO: C.S., Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 9.190.

Se inicio la presente demanda que recibida por distribución bajo el Nro. 4239-2012, en fecha 11/07/2012; incoada por la ciudadana R.R.U.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nro. V-3.351.568, representada por la abogada en ejercicio MILLARDY B.C.U., inscrita en el Inpreabogado bajo el Numero 51.675 en contra del ciudadano ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL, titular de la cedula de identidad número E-83.064.001; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en los cuales la parte actora alega:

Que el ciudadano O.G.M. adquirió mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z. en fecha 01 de junio de 1993, inscrito bajo el No. 32, Protocolo I, Tomo 3, Segundo Trimestre, un inmueble constituido por un terreno cuya superficie total es de mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metros cuadrados (1.219,27 Mts2), localizado en la Calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, Municipio Cabimas del Estado Zulia y sobre el cual construyó un edificio denominado “HERNÁN”.

Que en el Documento de Condominio del Edificio “HERNÁN”, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 02 de mayo de 2007, bajo el No. 19, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Semestre de 2007, se estableció enajenar dicha edificación bajo el régimen de propiedad horizontal.-

Que según el mencionado documento de Condominio, al edificio “HERNÁN” le corresponde un área de novecientos cuarenta y dos metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (942,10 mts).-

Que en el Capítulo IV del Documento de Condominio concerniente a la DESCRIPCIÓN DE LAS UNIDADES VENDIBLES, se describe lo siguiente: Local No. 1, ubicado en la planta baja del Edificio “HERNÁN” con un área aproximada de doscientos cincuenta y seis metros cuadrados con sesenta centímetros (256,60 mts2) compuesto de una taquilla, un salón amplio, una barra, una sala sanitaria para damas, una sala sanitaria para caballeros y una sala sanitaria privada, dos pasillos, una oficina, un depósito y una cocina y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Linda con el Local No. 2; Sur: Linda con escalera y fachada Sur del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada en el lado lateral izquierdo del terreno que ocupa el mismo; Este: Linda con fachada Este del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada frente al del mismo (Avenida Intercomunal) y Oeste: Linda con propiedad de N.T.; Local No. 2, ubicado en la planta baja con un área de ciento setenta y nueve metros cuadrados con sesenta centímetros (179,60 mts2), compuesto de área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias y cuyos linderos son: Norte: Linda con fachada Norte del Edificio que da hacia la Calle El Comando; Sur: Linda con Local No. 01; Este: Linda con fachada Este del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada al frente del mismo (Avenida Intercomunal) y por el Oeste: Linda con propiedad de N.T. y un Área destinada a residencia, ubicada en la planta alta del Edificio “HERNÁN” con una superficie aproximada de quinientos veintiocho metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros (528,94 mts2) constante de diecisiete habitaciones, tres salas de estar, dos cocinas, seis pasillos, diecisiete salas sanitarias, escalera que va desde esta planta a la azotea y cuyos linderos son: Norte: Linda con fachada Norte del Edificio; Sur: Linda con fachada Sur del Edificio Hernán; Este: Linda con la fachada Este del Edificio Hernán y por el Oeste: Linda con fachada Oeste del Edificio Hernán.-

La parte actora consignó en original plano marcado con letra “F”, correspondiente a la planta baja, donde se aprecian todas y cada una de las dependencias que conforman los locales comerciales 1 (donde funciona la Peña Hípica R-10) y 2 (donde funciona la Panadería la Nueva Rosita) y la planta alta (área residencial).-

Que el día 27 de marzo de 2007 antes de protocolizar el Documento de Condominio, el ciudadano O.G.M. actuando en nombre propio por una parte y por la otra en representación como Presidente y Administrador General de la Sociedad Mercantil Panificadora, Pastelería y Charcutería de Rosita, C.A. celebró con el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal un contrato de arrendamiento con opción de compraventa de un inmueble conformado por un local comercial y del mobiliario descrito en el precitado instrumento; propiedad de la Panificadora, Pastelería y Charcutería de Rosita, C.A.-

Que en dicho contrato de arrendamiento con opción de compraventa se estableció en su cláusula Primera que dicho local tenía un área de construcción de trescientos treinta metros cuadrados (330 mts2) aproximadamente, ubicado dentro del Edificio “HERNÁN” en la calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, en jurisdicción de la Parroquia La R.d.M.C.d.E.Z. y en cuya Segunda se estipulaba lo siguiente:

Igualmente forma parte del contrato de arrendamiento un apartamento situado en la Planta Alta del referido local comercial, formando parte también del presente documento dos (2) puestos de estacionamiento, un (1) pequeño galpón con su depósito ubicado en la parte trasera, pero que no forma parte de la operación de compra-venta que a futuro se llevará a efecto con respecto al local comercial y los bienes muebles ya descritos. (Las negrillas son mías).-

Que de acuerdo al contenido del prenombrado contrato de arrendamiento con opción de compraventa, el pequeño galpón con su depósito estaban excluidos del futuro contrato definitivo de compraventa por voluntad expresa de las partes.-

Que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento con opción de compraventa establece lo siguiente: “El término de duración del presente contrato es por el término de cinco (5) años contados a partir de la fecha cierta del presente documento”.-

Que el ciudadano O.G.M. celebró un contrato de compraventa de fecha 16 de mayo de 2008 con el demandado, protocolizado en fecha 26 de junio de 2008 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos S.R., Cabimas y S.B., bajo el No. 23, Protocolo Primero, Tomo 23, Segundo Trimestre del año 2008.-

Que mediante dicho instrumento O.G.M. dio en venta a Assem Aldoubaal Aldoubaal el local comercial compuesto de un área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres puestos de estacionamiento distinguidos con los números 6, 7 y 8 más el conjunto de los bienes muebles descritos en el mencionado instrumento de venta, que originalmente habían formado parte del contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado entre O.G.M. y Assem Aldoubaal Aldoubaal.-

Que dicho inmueble según el documento anteriormente referido tenía un área de ciento setenta y nueve metros con sesenta centímetros cuadrados (179,60 mts2).-

Que este inmueble correspondía al local comercial distinguido con el No. 2 descrito como unidad vendible en el Documento de Condominio y que la venta prenombrada no comprendió ni el galpón ni el depósito, tal como lo previó la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, que hasta ese momento eran propiedad de O.G.M..-

Que el arrendamiento celebrado entre O.G.M. y Assem Aldoubaal Aldoubaal con respecto al galpón y al depósito persistió.-

Que posteriormente, el demandado mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 24 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre de 2009 vendió al ciudadano Bassel Aldoubal, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-22.480.507 el local distinguido con el No. 2 del edificio “HERNÁN” así como los bienes muebles distinguidos tanto en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa tal como ocurrió en el contrato de compraventa definitiva celebrado entre O.G.M. y Assem Aldoubaal Aldoubaal.-

Que mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 17 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre de 2010, el ciudadano O.G.M. vendió a la actora “sin gravamen y sin condición alguna” un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, conformado por la porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria construido por O.G.M., cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, mide treinta y tres metros con ochenta y ocho centímetros (33,88 mts) y linda con parte de la mayor extensión del Edificio “HERNÁN”; Sur, mide en cuatro líneas quebradas con rumbos Este-Oeste, en un primer tramo catorce metros con setenta y nueve centímetros (14,79 mts), en el segundo tramo un metro con noventa y siete centímetros (1,97 mts), en el tercer tramo dos metros con ochenta y dos centímetros (2,82 mts) y linda en estos tres tramos con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites y en el cuarto tramo catorce metros con quince centímetros (14,15 mts) y linda con propiedades que son o fueron de T.P. y N.T.; Este, mide en líneas quebradas con rumbo Norte-Sur, en un tramo seis metros con cinco centímetros (6,05 mts) y linda con la Avenida intercomunal y en otro tramo seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites; y Oeste, mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de N.T..-

Que el depósito referido en el documento precedentemente señalado y que en su oportunidad formó parte del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano O.G.M. y el demandado y en torno al cual versa la presente demanda tiene los siguientes linderos: Por el Norte, con vista al área de estacionamiento del edificio “HERNÁN” y mide aproximadamente 4,60 metros; Sur: Con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freitas y mide aproximadamente 4,60 metros; Este: Con la pieza contigua, propiedad de mi representada R.U.d.M., ocupada temporalmente por O.G.M. y mide 4,70 metros y Oeste: Con tanque de agua y mide 4,70 metros aproximadamente.-

Que tal como lo preceptúa el documento anterior, de los un mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metro cuadrados (1.219,27 mts2) que originalmente tenía el terreno de O.G.M., él destinó una porción de novecientos cuarenta y dos metros cuadrados con diez centímetros (942,10 mts2), para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal junto con el edificio “HERNÁN” sobre ella construido y la porción restante de terreno, es decir, esta porción colinda con el edificio “HERNÁN” - mas no forma parte de él- equivalente a doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metros cuadrados (277,17 mts2) de aquellos un mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metro cuadrados (1.219,27 mts2) y donde está construido el depósito, que fue vendida a la actora.-

Que como consecuencia de la venta de la citada porción restante de terreno donde se halla construido el depósito, que originalmente era propiedad de O.G.M. y que en su oportunidad fue arrendado al demandado; se había producido con respecto a la actora una subrogación arrendaticia regulada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil y se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador; por lo que adujo que al adquirir la porción restante del terreno de mayor extensión identificado al inicio del libelo de demanda y donde se encuentra edificado el depósito, arrendado por O.G.M. a Assem Aldoubaal Aldoubaal; se subrogó en el arrendador (Orlando G.M.) frente al arrendatario (Assem Aldoubaal Aldoubaal).-

Que de acuerdo a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y opción de compraventa, la duración del arrendamiento sería de cinco años contados a partir de su fecha cierta y tomando en consideración que el mencionado instrumento fue otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas el día 27 de marzo de 2007; en consecuencia, el término de los cinco años se cumplió el día 27 de marzo de 2012.-

Que el ciudadano Assem Aldoubaal Aldoubaal no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2010 -tomando en consideración que la actora adquirió el inmueble objeto del arrendamiento el 17 de noviembre de 2010-, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero y marzo de 2012, por cuanto el término de los cinco (5) años de duración del arrendamiento se cumplió el día 27 de marzo de 2012, dado que el contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas el día 27 de marzo de 2007 y en virtud de que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción de compraventa se establecía que el canon de arrendamiento del mencionado contrato era la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000), mensuales, los primeros tres (3) años de arrendamiento y los dos (2) últimos el canon será por la cantidad de cuatro millones de bolívares (bs. 4.000.000), los cuales pagaría el promitente comprador y arrendatario al promitente vendedor y arrendador, por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.-

Que efectuando la conversión correspondiente, el canon mensual de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000) equivaldría a la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000). En consecuencia, la suma de los cánones insolutos ascendía a la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares con 00/100 (Bs. 64.000,oo).-

Que la relación arrendaticia que vinculó a la actora con el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal se regía por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el inmueble cedido en arrendamiento (depósito) tenía una finalidad netamente comercial.-

Que de acuerdo al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.-

Que el contrato de arrendamiento con opción de compraventa contemplaba una duración de cinco (5) años a partir de su fecha cierta y no obstante, la cláusula novena del mencionado contrato estipulaba lo siguiente: “La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato o la falta de pago de tres (3) mensualidades será causa suficiente para que EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR, lo considere rescindido y pueda exigir la desocupación del inmueble objeto del presente contrato”.-

Que conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”.-

Que la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado tenía como efecto que éste hubiese perdido el beneficio de la prórroga legal, por estar incurso en el supuesto normativo del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Que desde el inicio del año 2012 la actora efectuó varios gestiones amistosas en procura de que el arrendatario le entregase el inmueble arrendado; siendo las mismas infructuosas.-

Que no podía ser alegado por el arrendatario conforme a Derecho una tácita reconducción, por cuanto a pesar de que el contrato de arrendamiento feneció el día 27 de marzo de 2012 y el demandado continuó ocupando el depósito arrendado, tal ocupación ha sido en oposición de la actora, quien antes de culminar el contrato se dirigió en varias oportunidades en procura de que el arrendatario entregara el inmueble resultando infructuoso en todos los casos y adicionalmente y lo que resulta más significativo es que el demandado no pagó ni ha pagado los cánones de arrendamiento.-

Que como lo establece el artículo 1.614 del Código Civil “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Que no se estaba frente a un contrato por tiempo determinado que feneció al cumplirse su término de duración señalado en la cláusula quinta del instrumento correspondiente.-

Que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.594 del Código Civil, “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción, excepto que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.-

La actora solicitó al tribunal: a) Que se conminase al demandado a la entregar en forma inmediata del depósito descrito en la presente demanda sin plazo alguno, completamente desocupado y para que convenga en pagar la deuda generada como consecuencia de los cánones de arrendamiento dejados de percibir correspondientes al mes de diciembre de 2010 y a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero y marzo de 2012; que totaliza una suma de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 64.000); b) Pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento determinados mediante la correspondiente experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; c) El decreto del secuestro de la cosa arrendada d conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el depósito de la misma en la persona propietaria del inmueble.-

En fecha 12 de Julio de 2012, se dicta sentencia declarando la misma inadmisible, por cuanto la accionante no indicó el domicilio del demandado.

En fecha 17 de Julio de 2012, mediante diligencia la apoderada judicial de la parte actora solicitó la entrega de los documentos originales previa certificación, así como introdujo un escrito apelando de la sentencia.

En el folio 71, mediante auto de fecha 18 de Julio de 2011, el tribunal ordenó escuchar la apelación interpuesta por la parte actora, y se ordenó remitir al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con Sede en Cabimas.

En fecha 01 de Agosto de 2012, el Juzgado ad quem, le dio entrada al expediente.

En fecha 02 de Agosto de 2012, la abogada en ejercicio MILLARDY B.C.U., inscrita en el Inpreabogado bajo el Numero 51.675, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sustituye Poder Apud Acta en el abogado en ejercicio P.C.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Numero 60.193.-

En fecha 02 de Agosto de 2012, la abogada en ejercicio MILLARDY B.C.U., inscrita en el Inpreabogado bajo el Numero 51.675, indico que se trataba de una demanda por cumplimiento del contrato consistente en el pago de varios cánones de arrendamiento insolutos así como la entrega en forma inmediata del inmueble completamente desocupado, ratificando su escrito que riela desde el folio 68 al 70.

En la misma fecha anterior mediante auto el tribunal dejó constancia que se dio cuenta al ciudadano Juez Titular de las diligencias que anteceden.

En fecha 17 de Septiembre de 2012, el Tribunal ad quem, dictó sentencia declarando con lugar la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte actora contra la decisión dictada por el juez a quo y se le ordenó pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda incoada.

En fecha 26 de septiembre de 2012, mediante diligencia la parte actora solicitó expedir las copias simples de la sentencia dictada y en la misma fecha anterior mediante auto el tribunal ordenó la expedición de las copias solicitadas

En fecha 09 de Octubre de 2012, el Juzgado ad quem vista la sentencia dictada en fecha 17/09/2012, ordenó su remisión al Juzgado a quo.

Por auto de fecha 15 de Octubre de 2012, se recibió el presente expediente remitido del Juzgado Superior y se le dio entrada, cuya resulta corre inserto al folio 94 de la pieza principal signada como primera.

Al folio 95, corre inserto auto de fecha 19 de Octubre de 2012, donde se emplaza al demandado para dar contestación a la demanda una vez que sea verificada la citación, ambos de la pieza numero 1.-

En fecha 25 de octubre de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora, mediante diligencia recusan al Juez, por cuanto el mismo se pronunció sobre el fondo del asunto en controversia.

Vista la diligencia presentada, el tribunal en fecha 26 de octubre de 2012, se desprende de la presente causa remitiendo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos copia certificada de la diligencia y del auto ordenado para que resuelva lo conducente.

En fecha 30 de octubre de 2012, se distribuyo la causa signada con el Numero 4239-2012, siendo distribuida al Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 02 de Noviembre de 2012, el Juzgado Primero le dio entrada al expediente para luego resolver lo conducente.

En fecha 05 de Noviembre se admitió la presente demanda y se emplazó al demandado a comparecer por el Juzgado para darle contestación a la demanda.

En la misma fecha anterior, por medio de diligencia los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron se libraren los recaudos necesarios para practicar la citación del demandado.

En fecha 15 de Noviembre de 2012, la abogada en ejercicio MILLARDY CARRIZO, ampliamente identificada en actas, solicitó se sirva expedir copias simples de los folios 98 al 101 ambos inclusive y en la misma fecha anterior mediante diligencia indicó la dirección en la que se debía practicar la citación.

En fecha 20 de Noviembre se libró boleta de citación del demandado, ciudadano ASSEM ALDOUBAAL ADOUBAAL.

En fecha 22 de Noviembre de 2012, el alguacil del mencionado tribunal dejo constancia que la parte actora le suministró los medios de transporte necesarios el día 20 de Noviembre de 2012.-

En fecha 28 de Noviembre de 2012, el alguacil natural de el Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B., hace constar que trasladándose a la dirección suministrada por la parte actora, fue atendido por un ciudadano el cual no se identifico mencionando que el demandado no se encontraba en el momento, dejando en su poder los recaudos para continuar insistiendo en la citación.

En fecha 10 de Enero de 2013, el alguacil natural del Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B. hace constar mediante diligencia que trasladándose a la dirección suministrada por la parte actora, fue atendido por un ciudadano el cual no se identifico mencionando que el demandado no se encontraba en el momento, dejando en su poder los recaudos para continuar insistiendo en la citación, cuya resulta corre inserto en el folio 113 del presente expediente de la pieza numero 1.

En el folio 114, se consigno boleta de citación, leyéndose al final de la misma la firma del demandado, indicando su número de cédula, la fecha y hora de entrega dicha boleta.

En fecha 11 de Enero de 2013, fue consignada mediante auto dicha boleta.

Del folio 116 al 117, con fecha 15 de Enero de 2013 de la pieza principal, corre inserto escrito consignado por el ciudadano ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL, plenamente identificado, asistido por la abogada en ejercicio S.S.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el Numero 25.584 oponiendo cuestiones previas en cuanto a los numerales 4 y 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En el folio 118 de la misma pieza y con la misma fecha anterior, la secretaria del tribunal deja constancia que el demandado consigno escrito el cual contiene la contestación de la demanda, se le da entrada y se ordenó agregar al expediente.

En la misma fecha anterior, mediante diligencia el demandado otorgó Poder Apud Acta a las abogadas en ejercicio S.M.S.F., G.T. y C.S.F., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 25.584, 56.738 y 9.190 respectivamente.

En el folio 120, con la misma fecha anterior corre inserta diligencia suscrita por la parte demandada, solicitando copias certificadas desde los folios 19 al 21, 40, 41, 48, 49 y 66 respectivamente.

En el folio 121 del mencionado expediente corre inserto auto ordenando se librasen las copias simples solicitadas.

Desde el folio 122 al folio 134 de la pieza principal y con fecha 22 de Enero de 2013, corre inserto contestación de demanda, constante de trece (13) folios útiles.

En fecha 22 de Enero de 2013, se le dio entrada y se agrego la contestación de demanda.

En fecha 23 de Enero de 2013, constante de 4 folios útiles, corre inserto Escrito de Promoción de Pruebas suscrito por el demandado, consignando adicionales documentos de Contrato de Opción a Compra, Documento de venta, Inspección Judicial extra litem practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de Mayo de 2011.

En el folio 203, corre inserta diligencia de fecha 23 de Enero de 2013, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, solicitando copias simples. En la misma fecha anterior, mediante auto el tribunal ordena dar cumplimiento a lo solicitado y ordena agregar al expediente los escritos presentados.

En fecha 23 de Enero de 2013, corre inserto en folio 205, el tribunal mediante auto admitió la tercería interpuesta por ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL actuando en representación del Ciudadano BASSEL ALDOUBAL, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Numero V-22.480.507 y se ordeno citar al último nombrado y se ordeno la suspensión de la causa principal por 90 días, siguiendo su curso el día siguiente a la contestación de la cita en el estado que se encuentre.

En la misma fecha anterior se apertura la primera pieza de tercería consignando escrito, así como el de promoción de pruebas y auto del tribunal admitiendo los mismos.

En fecha 24 de Enero de 2012, los apoderados judiciales de la parte actora, suscriben diligencia solicitando aclaratoria del tiempo de suspensión de la causa, ya que la misma no puede exceder de 90 días.

En fecha 28 de Enero de 2013, constante de tres (3) folios útiles en la primera pieza, los apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha anterior, mediante auto el tribunal ordena darle entrada a dicho escrito y agregarse al expediente.

Con la misma fecha anterior constante de tres (3) folios útiles, corre inserta en la primera pieza de tercería, escrito de aclaratoria del tribunal por parte de los apoderados judiciales de la parte actora.

En fecha 29 de Enero de 2013, se ordeno mediante auto el cierre de la primera pieza y abrir una segunda, por haber rebasado el número de folios lo cual hace difícil su manejo. En la misma fecha anterior se abre una segunda pieza.

En fecha 31 de Enero de 2013, la abogada en ejercicio S.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el Numero 25.584, mediante diligencia consigna Sustitución de Poder otorgado por el demandado a favor del ciudadano BASSEL ALDOUBAL, así como se da por citada en el presente asunto, así como consigna copias certificadas de documentos, para que sean agregados al cuaderno de tercería.

En fecha 04 de Febrero de 2013 de la segunda pieza, mediante auto el tribunal ordeno oficiar al Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B., a fin de que se remitiese copia certificada de las resultas de la decisión recaída en la recusación surgida en la causa.

En fecha 4 de febrero de 2013 de la segunda pieza principal, se recibió oficio del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual solicito copia certificada de la decisión de Inhibición dictada en el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 12 de Julio de 2012, el cual reposa en sus archivos por recusación planteada y en fecha 5 de febrero se le dio entrada y se ordena agregar al expediente.

En fecha 5 de febrero de 2013, se recibió oficio del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual informa que no reposa ninguna decisión sobre la recusación surgida en dicho expediente y en fecha 7 de febrero de 2013, se le dio entrada y se ordena agregar al expediente.

En la misma fecha anterior en la primera pieza de la tercería, corre inserta contestación de la misma, y en el folio 109 de la misma fecha anterior, corre inserta el auto donde la secretaria natural del tribunal deja constancia de la contestación de la tercería.

En la pieza de tercería, en los folios 110 y 111, corre inserta diligencia suscrita por los apoderados judiciales de la parte actora suscrita en fecha 05 de Febrero de 2013, solicitando aclarar la representación del demandado con la del tercero oponente, por cuanto es por un poder delegado en el demandado.

En el folio 7 del expediente de la segunda pieza principal, corre inserto auto del tribunal, de fecha 07 de febrero de 2013, admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada y se ordeno expedir copia certificada de la decisión solicitada por el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y se ordeno mediante oficio la remisión del mismo.

En fecha 7 de Febrero de 2013, constante de 18 folios útiles, corre inserta escrito de promoción de pruebas de la parte actora y en la misma fecha anterior, mediante auto el tribunal ordeno admitir cuanto ha lugar en derecho el escrito de pruebas.

En la misma fecha anterior, corre inserta desde el folio 113 al 116 un escrito de promoción de pruebas suscrito por la parte accionada en fecha 07 de Febrero de 2013, y en la misma fecha anterior el tribunal ordeno admitir las pruebas promovidas.

En el folio 119 de la primera pieza de la tercería, corre inserto documento de Sustitución Parcial de Poder de la abogada en ejercicio MILLARDY B.C.U. en la persona de P.C.F., ampliamente identificados.

En fecha 13 de febrero de 2013en el folio 123 d la primera pieza de la tercería, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte actora, consigno original de carta de aceptación del cargo de experto.

En la misma fecha anterior constante de dos (2) folios útiles en la primera pieza principal del folio 142, la apoderada judicial de ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL, parte demandada en el presente asunto, consigno escrito de pruebas y en la misma fecha mediante auto del tribunal se ordeno darle entrada y agregar al expediente.

Desde el folio 126 al 138 de la primera pieza de tercería, corre inserto escrito de promoción de pruebas, con fecha 13 de Febrero de 2013, suscrito por el apoderado judicial de la parte actora, así como la documentación probatoria de lo alegado.

En la misma fecha anterior, mediante auto dictado por el tribunal, se ordeno agregar al expediente. Igualmente en el folio 198 de la misma pieza de tercería, corre inserto escrito de pruebas en dos (2) folios útiles de la promoción de la parte demandada, ordenando el tribunal mediante auto y en la misma fecha, darle entrada y agregar al expediente correspondiente.

Al folio 201 de la primera pieza de tercería, de fecha 14 de Febrero de 2013, corre inserto auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora y al folio 202 en la misma fecha anterior se ordena abrir una nueva pieza signada con el número 2 para continuar las actuaciones subsiguientes.

En el folio 43 de la segunda pieza principal, corre inserta auto de fecha 14 de Febrero de 2013, de nombramiento de expertos, donde la parte actora designa como experto al ciudadano J.R.R.L. y de la parte demandada O.L.V.M..

En fecha 14 de Febrero de 2013, mediante auto el tribunal ordeno admitir las pruebas promovidas por la parte demandada.

En la misma fecha anterior, el tribunal oficio a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Cabimas, para que sea designado un Ingeniero Geodesta, así como ordeno mediante auto en el folio 45 de la segunda pieza.

Desde el folio 47 hasta el folio 55 de la segunda pieza principal, las testimoniales promovidas por la parte demandada en fecha 15 de Febrero de 2013, de los testigos A.M.G., J.A.R.; J.A.C., e I.C.G..

En la misma fecha anterior mediante diligencia el abogado P.C., apoderado judicial de la parte actora, suscribe diligencia a fin de que a los efectos de practicar la inspección judicial se designe como perito al ciudadano J.R.R.L.. Y en la misma fecha anterior, el tribunal mediante auto ordeno se designare como perito al prenombrado ciudadano, y a quien se acuerda notificar a los fines de su aceptación o excusa.

Corre inserto en el folio 3 de la segunda pieza de tercería diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte demandada C.S., solicito por medio de diligencia se desestime los alegatos esgrimido por la parte actora.

En el folio 59 con fecha 18 de febrero de 2013, se evacuo la testimonial del ciudadano YAMEN FARAJ, promovida por la parte demandada.

En el folio 61 y 62, con la misma fecha anterior se declaro desierto el acto de evacuación de los testigos YENNIS COROMOTO CALLAMA GRATEROL y de A.A.B.B..

En el folio 63, con fecha 18 de Febrero de 2013, corre inserta la aceptación del cargo como Experto Perito del ciudadano J.R.R.L. en la práctica de la Inspección Judicial.

Desde el folio 64 al 67, corre inserta inspección judicial practicada en fecha 18 de Febrero de 2013 al Local donde funciona la Panadería la Nueva Rosita.

En la misma fecha anterior, en el folio siete de la segunda pieza de tercería, se levanto acta de nombramiento de expertos, como lo es el caso de O.L.V.M. y J.R.L., designados el primero por la parte demandada y por la parte actora.

En los folios 8 y 9 de la respectiva segunda pieza de tercería, corren inserta la aceptación del cargo de Experto y la boleta de notificación del ciudadano J.R.R.L..

En fecha 18 de Febrero de 2013, en el folio 10 de la segunda pieza de tercería, corre inserto oficio signado bajo el número 6275-12-087, solicitando al Director de la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Cabimas, sea designado un Ingeniero Geodesta.

En el folio 12 de la segunda pieza de tercería, con la misma fecha anterior el ciudadano J.R.R.L., asistido por la abogada en ejercicio MILLARDY CARRIZO, ambos plenamente identificados en actas se dio por notificado de la designación efectuada por el tribunal.

En fecha 19 de febrero de 2013, mediante auto se declaro desierto el acto de evacuación del testigo L.D., promovido por la parte demandada. Y en la misma fecha anterior constante de dos folios, corre inserta evacuación del testigo L.J.G.F..

En los folios 71 y 72 de la segunda pieza principal, corre inserta la juramentación de los expertos promovidos tanto por la parte actora como la parte demandada.

En fecha 19 de Febrero de 2013, corre inserta diligencia en el folio 73 dándose por notificado la persona designada por la Alcaldía de Cabimas, ciudadano E.P. como experto.

En la misma fecha anterior en la segunda pieza principal, los apoderados judiciales de la parte actora ratificaron la solicitud de prórroga del lapso en la evacuación de la experticia. El tribunal mediante auto, en la misma fecha difiere el acto.

En el folio 77, corre inserto auto emanado del Tribunal, vista la solicitud de los apoderados judiciales de la parte actora, extendiendo un lapso hasta por 15 días de despacho, a los efectos de evacuar la experticia promovida por la parte demandante.

En fecha 21 de Febrero de 2013, corre inserta diligencia del ciudadano J.R.R.L., titular de la cédula de identidad Numero 10.679.031, de profesión Ingeniero geodesta, colegiado bajo el Numero 139.173, mediante la cual consigna en once (11) folios un informe técnico y un informe fotográfico del inmueble inspeccionado.

En la misma fecha anterior en el folio 91 de la segunda pieza, el tribunal mediante auto ordena agregar a las actas las muestras fotográficas tomadas en la inspección.

En fecha 21 de Febrero de 2013, mediante diligencia los ciudadanos J.R. y O.V. expusieron que se comenzaran las experticias en fecha 25 de Febrero de 2013 a las 10:30 de la mañana.

En el folio 94 de la segunda pieza principal, corre inserta aceptación del cargo de Experto designado del ingeniero E.P. como Ingeniero Geodesta y en el folio 95, la solicitud expedida por el Tribunal, requiriendo a la Alcaldía de Cabimas el mismo.

Desde el folio 96 al folio 107 de la misma pieza, con fecha 01 de Marzo de 2013, corre inserta diligencia de los expertos consignando Informe pericial realizado.

En fecha 13 de Marzo de 2013, se recibió oficio del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B. informando que fue declarada SIN LUGAR la recusación formulada por la parte actora.

En fecha 14 de Marzo de 2013, se le dio entrada y se ordeno agregar al expediente.

En el folio 127 de la segunda pieza principal, corre inserto auto de fecha 18 de marzo de 2013, consignando las boletas que fueron encomendadas por el acto de juramentación realizado.

En el folio 130, con fecha 18 de Marzo de 2013, se le dio entrada y se agrego oficio del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B. ordenando la remisión del descrito expediente, mediante oficio signado con el Numero 6275-12-145, el cual corre inserto en el folio 131.

En fecha 22 de Marzo de 2013, el Juzgado a quo, le dio entrada al presente expediente proveniente del Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B..

En fecha 01 de Abril de 2013, mediante auto se recibió resultas de la recusación planteada en contra del ciudadano juez segundo de los municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedente del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESATDO ZULIA.

En el folio 162 de la segunda pieza principal, mediante auto el tribunal de oficio ordena avocarse al conocimiento de la causa, ya que por la RECUSACION PLANTEADA se origino ruptura en el cómputo de los lapsos procesales, ordenando la notificación de la parte demandada y demandante.

En el folio 164 de la misma pieza anterior, corre inserta diligencia de fecha 4 de Abril de 2013, dándose por notificada la abogada en ejercicio C.S., como apoderada judicial de la parte demandada.

Desde el folio 165 al folio 169 de la segunda pieza principal, corre inserto escrito de Informe, suscrito por la parte demandada, con fecha 10 de Abril de 2013.

En fecha 11 de Abril de 2013, mediante auto el Juzgado a quo ordeno agregar dicho escrito a las actas.

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

De conformidad con la Resolución 2009-0006 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de Marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Numero 39.153 de fecha 02 de Abril de 2009, el tribunal es competente por la cuantía por cuanto tenemos un limite m.d.T.M.U.T. (3.000 UT) a un valor de Ciento Siete Bolívares (Bs. 107,00), cada una de ellas y la presente demanda no excede dicha cuantía, además que compete por cuanto el domicilio del demandado es el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CAPACIDAD DE

POSTULACIÓN EN JUICIO EN LA TERCERÍA FORZOSA

En la intervención del ciudadano Bassel Aldoubal como tercero solicitada por la parte demandada por tener –a su juicio- un interés jurídico actual en sostener las razones de la parte accionada, se observa en el escrito mediante el cual la demandada efectúa el llamamiento de dicho tercero lo siguiente:

Yo, ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL, de nacionalidad extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-83064-001, domiciliado en el Municipio Cabimas del Estado Zulia, actuando en representación del ciudadano BASSEL ALDOUBAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.480.507, de este domicilio, tal y como se evidencia del documento poderes (sic) especial de ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN, de fecha 01 de Marzo del año 2010, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de san (sic) francisco (sic) del Estado Zulia, bajo el número 81, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., con fecha 14 de abril de 2.011, bajo el número 3, Temo (sic) 1, Protocolo Tercero, Segundo Trimestre, que en original se acompaña, el cual se encuentra agregado a la Inspección que en original se consigna con el presente escrito, asistido en este acto por la abogado en ejercicio de (sic) S.S.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula (si) de identidad número 7.602.603, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 25.584…

Al verificar el Poder Especial de Administración y Disposición otorgado por el tercero Bassel Aldoubal al demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal, por ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z. en fecha 01 de marzo de 2010, inserto bajo el No. 81, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente inscrito por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z. en fecha 14 de abril de 2011, bajo el No. 3, Tomo1, Protocolo 3, Segundo Trimestre, se aprecia claramente de su texto lo siguiente:

En lo judicial y/o administrativo, queda facultado para comparecer y gestionar ante todas y cada una de las autoridades, bien sean Judiciales, Civiles, Administrativas, Fiscales, Laborales, Mercantiles y Penales o de cualquier naturaleza, dándose así mismo por citado, emplazado, intimado y/o notificado en mi nombre, demandar y contestar demandas, oponer y contestar cuestiones previas y reconvenciones, promover pruebas y asistir a su evacuación, solicitar la decisión según la equidad, disponer del derecho en litigio; convenir, desistir y transigir en juicios o fuera de él, seguir el juicio en todas sus instancias e incidencias, e interponer toda clase de recursos ordinarios o extraordinarios, solicitar todo tipo de medidas preventivas o ejecutivas, sustituyendo este Poder Total o Parcialmente en una persona, Abogado o Abogadas de su elección reservándose siempre su ejercicio, y podrá revocar dichas designaciones o sustituciones en cualquier momento y reasumir su pleno ejercicio, y en fin mi apoderado aquí constituido queda facultado para hacer todo cuanto yo haría en defensa de mis derechos e intereses, siendo este poder de carácter irrenunciable por parte de quien aquí otorga, y regirá antes y después de mi muerte, ya que las facultades aquí conferidas son de carácter enunciativo y de ninguna manera taxativas. (Las negrillas y cursivas son del tribunal).

El demandado ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL no es abogado y en consecuencia, carece de la capacidad de postulación en juicio. Expresamente el Código de Procedimiento Civil establece que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme las disposiciones de la Ley de Abogados. El poder en cuestión estipula su sustitución total o parcial, “…reservándose siempre su ejercicio, y podrá revocar dichas designaciones o sustituciones en cualquier momento y reasumir su pleno ejercicio,…” Según la mención contemplada en el poder citado, el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal y quien no es un profesional del Derecho se reserva siempre el ejercicio de las facultades conferidas en el poder, pudiendo además revocar en cualquier momento las designaciones o sustituciones y reasumir su pleno ejercicio; todo lo cual violenta las disposiciones contempladas en la Ley de Abogados y en el propio Código de Procedimiento Civil.

En sentencia No. 595 de fecha 30 de noviembre de 2010 proferida por el magistrado Antonio Ramírez Jiménez de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Caso: J.J.U.O.), el M.T. de la República precisó lo siguiente:

…la Sala para verificar la admisibilidad del escrito de reforma de solicitud de exequátur, considera pertinente realizar una transcripción parcial del mismo, el cual señala en su parte pertinente lo que a continuación se transcribe:

…Yo, M.L. OTERO, (…) en mi carácter de apoderada judicial del ciudadano J.E.U.O., (…) domiciliado en (…) Florida 33324, Estados Unidos de Norteamérica (…) debidamente asistida por la abogado en ejercicio M.C.C., (…) ante Uds. ocurro con el acatamiento de rigor, de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil a los f.d.R. el escrito de solicitud de exequátur en los términos siguientes…

(Mayúsculas y Negrillas de la Sala)

De lo anteriormente transcrito, y de la lectura de las actas que integran el expediente, se evidencia que la apoderada del ciudadano J.E.U.O., no ostenta la cualidad de abogado, y que se encuentra asistida, en este caso por la abogada M.C.C..

En este orden de ideas, en relación a la asistencia y la representación en juicio exclusiva de los abogados, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 740, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente: AA20-C-2003-001150, estableció:

…El artículo 3 de la Ley de Abogados establece que ‘Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio...

Por su parte, el artículo 4 ejusdem dispone que “...Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso...”.

…Omissis…

La Sala, en anteriores oportunidades ha establecido el mismo criterio; por ejemplo, en fallo del 27 de octubre de 1988 en el juicio de O.A.L. c/ J.L.L., dejó sentado que:

...El mencionado ciudadano en su carácter de apoderado general de la parte co-demandada, ha venido actuando en este juicio sin que conste que es abogado contraviniendo la Ley de Abogado (...).

…Omissis…

En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados...

. (Subrayado de la Sala).

En igual sentido, en sentencia dictada el 22 de enero de 1992 (Raúl Lubo Lozada c/ Asociación Civil Fundación para la Orquesta Juvenil del Estado Aragua), se estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Abogados, en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo los abogados pueden representar en juicio a otras personas mediante poder, considerando que “...resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional...”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

Por otra parte, la Sala Constitucional de este M.T., ha sostenido el criterio de que son ineficaces las actuaciones realizadas como representante de otro en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido por abogado. Así en sentencia Nº 1325, que emitió el 13 de agosto de 2008 (Caso: Iwona Szymañczak), señaló lo que sigue:

…De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece…

. (Negrillas y subrayado de esta Sala).

De las jurisprudencias supra transcritas se desprende en primer lugar, que es ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, y esa incapacidad no puede ser subsanada con la asistencia de un profesional del derecho, también es de observar que, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro, incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión.

Por consiguiente, al ser el escrito de reforma de solicitud de exequátur, interpuesto ante la Sala por una ciudadana que no ostenta la cualidad de abogado, dicha interposición resulta a todas luces inadmisible, tal y como se declarará de manera expresa y positiva en el presente fallo. Así se decide.

Ratificando la misma doctrina, el fallo No. 245 de fecha 02 de julio de 2007 con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Caso: Banco Provincial S.A., Banco Universal versus CORPORACIÓN JEGUMA C.A.; RECUPERADORA DE PLÁSTICOS LA MISIÓN C.A; EMERIS M.M.D.G. y J.E.G.M.) sostuvo lo siguiente:

Es entonces en fecha 23 de noviembre cuando comparece el ciudadano J.H.R.C. y estampa diligencia actuando en nombre y representación del codemandado J.E.G.M., consignando el instrumento poder que acreditaba su patrocinio, y, asistido en ese acto por el abogado A.G.A., anunció recurso de casación contra la sentencia dictada por este Despacho Jurisdiccional.

Ante ello, este Juzgado Superior, dictó auto el 30 de noviembre admitiendo el recurso en cuestión y ordenando la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

(…Omissis…)

fundamento en lo anterior, este Órgano Jurisdiccional, (…) siendo que el ciudadano J.H.R.C., quien compareció en juicio en representación del codemandado, ciudadano J.E.G.M., no ostenta la condición de abogado, concluye que en el presente caso se excedió del objeto de la representación que dice acreditar el anunciante del recurso en nombre del mencionado codemandado, por lo que se detecta una violación de lo preceptuado en los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados. En consecuencia, el anuncio del recurso de casación efectuado el 23 de noviembre del año en curso, adolece de nulidad absoluta, por no ser el anunciante abogado y carecer, por ende, del ius postulandi requerido por el sentenciador adjetivo para actuar en juicio, así se establece…”. (Negrillas de la Sala).

Aunado a lo anterior, es de observar que el anunció del recuso extraordinario de casación fue interpuesto por el abogado A.G.A., de la siguiente manera:

“…En horas de despacho del día de hoy, 23 de Noviembre del Año (sic) Dos (sic) Mil (sic) Nueve (sic) (2.009), comparece por ante este tribunal el ciudadano J.H.R.C., (...) actuando en representación del Demandado J.E.G.M. (…) asistido en este acto por el DR. A.G.A. (…) y expone: “…anuncio RECURSO DE CASACIÓN contra la Sentencia dictada por este Superior Bancario en la presente causa…” (Negrillas y Subrayado de la Sala).

Ahora bien, de la lectura de los supra transcritos escritos, se evidencia que el fundamento en el cual se baso el juzgado ad-quem para revocar el auto de admisión del recurso de casación, es que el ciudadano J.H.R.C., quien funge como representante del co demandado J.E.G.M., no ostenta la condición de abogado, razón por la cual dicho anuncio adolece de nulidad absoluta.

No obstante lo anterior, la Sala en aras de salvaguardar los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, desciende a las actas que integran el expediente y observa inserto en el folio 10, el documento “…Poder General de Administración y Disposición Especial…” otorgado por el ciudadano J.E.G.M. al ciudadano J.H.R.C..

Asimismo, consta escrito contentivo del recurso de hecho consignado a los folios (22 al 24) del expediente, el cual señala:

…Yo, J.H.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-5.429.392, y de este domicilio, actuando en mi carácter de Apoderado Judicial del Ciudadano J.E.G.M., (…) asistido en este acto por el Dr. A.G.A., abogado en ejercicio, (…) ante usted, con la venia de estilo, ocurro y expongo…

.(Negrillas de la Sala).

De los anteriores señalamientos se constatan dos situaciones a saber:

- El ciudadano J.E.G.M., parte co-demandada en el presente juicio, otorgó Poder General de Administración y Disposición Especial, al ciudadano J.H.R.C., quien no ostenta cualidad de profesional del derecho.
- A su vez, es el mencionado ciudadano (José H.R.C.) quien interpone recurso extraordinario de casación asistido por un abogado, de nombre A.G.A..

Ahora bien, con respecto a la asistencia y la representación en juicio exclusiva de los abogados, esta Sala de Casación Civil en sentencia Nº 740, de fecha 27 de julio de 2004, expediente: AA20-C-2003-001150, estableció:

El artículo 3 de la Ley de Abogados establece que “...Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio...”.

(…Omissis…)

La Sala, en anteriores oportunidades ha establecido el mismo criterio; por ejemplo, en fallo del 27 de octubre de 1988 en el juicio de O.A.L. c/ J.L.L., dejó sentado que:

...El mencionado ciudadano en su carácter de apoderado general de la parte co-demandada, ha venido actuando en este juicio sin que conste que es abogado contraviniendo la Ley de Abogado (...).

(…Omissis…)

En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados...

. (Subrayado de la Sala).

Por otra parte, la Sala Constitucional de este M.T., ha sostenido el criterio de que son ineficaces las actuaciones realizadas como representante de otro en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiese actuado asistido por abogado. Así en sentencia Nº 1325, que emitió en fecha 13 de agosto de 2008 (Caso: Iwona Szymañczak), señaló lo siguiente:

…De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece…

. (Negrillas de la Sala).

En consecuencia, de lo precedentemente expuesto, en virtud de que el anuncio del recurso de casación fue interpuesto por el ciudadano J.H.R.C., (que no ostenta la cualidad de abogado), asistido por el profesional del derecho A.G.A., el recurso de casación anunciado resulta inadmisible, lo que determina la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho, tal y como se declarará de manera expresa y positiva en el presente fallo. Así se decide.

Por su parte, la Sala Constitucional del más Alto Tribunal la República en decisión de fecha 13 de agosto de 2008 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz (Caso: Iwona Szymañczak), invocada por las sentencias precedentemente referidas, expone de manera categórica lo concerniente a la entidad de la falta de capacidad de postulación en los términos siguientes:

Respecto a la supuesta falta de legitimación de la persona que se presentó como apoderado del ciudadano Salvato Bronzi Gaetano para la incoación de la demanda de desalojo contra la ciudadana Iwona Szymañczak, esta Sala debe proceder a la realización de las siguientes consideraciones:

El ciudadano Salvato Bronzi Gaetano otorgó poder a su hijo, D.S.M., en los siguientes términos:

Yo, Salvato Bronzi Gaetano, (…) confiero Poder General pero amplio y bastante cuanto en derecho se refiere al ciudadano D.S.M. (…) para que en mi nombre y representación, reclame, sostenga y defienda mis derechos, intereses y acciones en todos y cada uno de mis asuntos, negocios e intereses que tenga en la actualidad o tuviere en lo futuro; para representarme en todo los asuntos judiciales, ya como demandante o como demandado, con facultades para intentar y contestar en mi nombre y representación, toda especie de acciones, reconvenciones, excepciones y recursos ordinario o extraordinario, con facultades expresar para darse por citado (…) podrá sustituir este mandato en abogado de su confianza, en todo o en parte y otorgar y revocar poderes y sustituciones y en general queda facultado ampliamente mi apoderado para hacer con respecto a mis derechos cuanto yo mismo pudiera hacer sin limitación alguna en cuanto no sea opuesto en derecho (…)

Como fue narrado, el ciudadano D.S.M. -quien no es abogado- actuó en el juicio originario como apoderado de su padre.

El 17 de noviembre de 2004, el Juzgado del Municipio D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui desechó la cuestión previa de falta de legitimidad que fue opuesta por la parte demandada y declaró con lugar la demanda de desalojo; en consecuencia, condenó a la ciudadana Iwona Szymañczak a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, decisión respecto de la cual la perdidosa ejerció la correspondiente apelación ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el cual confirmó el fallo de primera instancia respecto a la cuestión previa que contiene el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, el supuesto agraviante estableció:

En relación a este punto se observa, que tal como lo sostuvo el Tribunal A-quo, si bien es cierto que el ciudadano D.S.M., plenamente identificado en autos, no es abogado y por lo tanto no tiene postulación para actuar en juicio en nombre de su poderdante SALVATO BRONZI GAETANO, plenamente identificado en autos, no es menos cierto que el mismo se hizo asistir por los profesionales del derecho E.P.A. y J.C.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 56.555 y 95.374, respectivamente, por lo que estima este Tribunal con la asistencia anteriormente señalada quedó subsanada tal omisión. Así se declara.

De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece.

Como consecuencia de lo que fue referido con anterioridad, esta Sala declara, respecto de la cuestión previa a que se refiere el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente), específicamente el supuesto que se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor porque no tiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, no es subsanable en modo alguno.

En este sentido, debe observarse que es por esa razón que el artículo 350 del mismo texto legal no establece alguna forma de enmienda de ese vicio, cuando establece literalmente, como formas de subsanación de la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346, “la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido”, o “la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, ninguna de las cuales serviría para salvar la imposibilidad jurídica del contrato de mandato en cuyo ejercicio se habría actuado en juicio.

En tal sentido, la jurisprudencia reiterada de esta Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, así en sentencia n.° 2324 de 22 de agosto de 2002, estableció:

En este orden de ideas, debe concluirse, que para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, ejerce poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República.

En el caso de autos, el ciudadano B.G.G., quien no es abogado, se atribuyó la representación en el juicio del ciudadano J.G.G., lo cual, como se explicó anteriormente, es inadmisible en Derecho. Por tanto, la Sala revoca el fallo que fue elevado en consulta y declara que no ha lugar en derecho la demanda que se interpuso. Así se decide.

Asimismo, esta Sala en sentencia n.° 1.170 de 15 de junio de 2004, ratificó que:

(…), la asistencia y la representación en juicio es función exclusiva de los abogados, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados, y conforme lo ha establecido esta Sala en sentencia nº 742 del 19 de julio de 2000, (caso: R.D.G.), en la que se señaló:

De un análisis de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, se colige que la acción de amparo la puede interponer cualquier persona natural o jurídica, sin que el artículo 13 de dicha Ley menoscabe con formalidades la interposición de la acción. Ella, puede ser incoada por escrito o verbalmente, y entre los requisitos de la acción que exige el artículo 18 ejusdem no se encuentra –si la acción se interpone personalmente- el que el actor esté representado o asistido por abogado

(...)

Ahora bien, si el amparo va a interponerse mediante apoderado, éste si deberá ser un abogado en ejercicio, ya que se trata de comparecer por otro en juicio, lo que es función exclusiva de los abogados, de acuerdo al artículo 3 de la Ley de Abogados”.

En este orden de ideas, debe concluirse que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, pretenda ejercer poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, en cuanto carece de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión, conforme a lo que establece la Ley de Abogados.

En el caso de autos, la ciudadana D.P.P.G., quien no es abogada, pretendió la “sustitución” de un poder en la persona de un profesional del Derecho, cuando confirió la facultad de representación judicial de otro, la cual nunca pudo detentar, lo que, como se explicó anteriormente, es inadmisible en derecho.

De otra parte, en el escrito continente de la demanda no se observa que la ciudadana que se mencionó invocara, por vía principal o por intervención de terceros, la protección de legítimos derechos e intereses de su persona, razón por la cual no pudo tramitarse, ni por ende, lesionarse, garantía de tutela jurisdiccional alguna en su ámbito subjetivo.

Así las cosas, la Sala considera que la demanda de amparo, resultaba improponible. Así se declara.

En ese mismo sentido, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en sentencia de 27 de julio de 1994, expediente n.° 92-249, lo siguiente:

En sentencia de esta Sala, de fecha 18 de abril de 1956, se estableció lo siguiente: “Como tal representante de otros, no puede dicho señor sin ser abogado ni procurador comparecer en juicio, ni realizar ninguna gestión (la ley erradamente dice cuestión) inherente al ejercicio de la profesión de abogado (artículo 2° Ley de Abogados) ya que tampoco está comprendido aquél en las excepciones establecidas por esta ley por el Código de Procedimiento Civil”. En consecuencia no le es dable a esta Corte admitir el escrito de formalización de este recurso pues además del referido artículo 2°, también dispone el artículo 4° de la misma ley especial que:” Los jueces no admitirán como representante a personas que según las disposiciones de la presente ley, carezcan de las condiciones exigidas para ser apoderados judiciales.

(…)

En sentencia del 14 de agosto de 1991 (Agropecuaria Hermanos Castellano C.A. contra L.B.S. y otro), la Sala nuevamente señaló que si una persona siendo apoderado no es abogado, no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, aun asistido de abogado, no sólo por prohibición expresa de los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 82 de la Constitución, sino que el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, reafirma que sólo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicio”. (Destacado añadido).

En el mismo orden de ideas, la Sala Civil, en sentencia n.° 740, de 27 de julio 2004, ratificó el siguiente criterio:

De acuerdo con las referidas normas es necesario para comparecer a un juicio en nombre de otro, estar asistido o representado por un profesional del derecho. Dicha tarea está reservada por expresa disposición de la ley a quienes ostentan el título de abogado, con la finalidad de que cualquier solicitud judicial tenga el debido sustento jurídico.

En el presente caso, consta de las actas que E.C.S., quien invocó su condición de Presidente de la Asociación Civil Unión de Transportadores Rurales El Cañafístola “UTRELCA” del estado Zulia, sin ser abogado, compareció a la Sala para interponer recurso de interpretación contra el artículo 2 del Reglamento Parcial de la Ley de T.T. sobre Transporte Terrestre Público de personas, en franca violación de los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados y 144 del Código de Procedimiento Civil.

Tal actuación es ineficaz, pues de acuerdo con las normas antes transcritas no puede un ciudadano comparecer en nombre de una persona jurídica a interponer un recurso sin ser abogado.

La Sala, en anteriores oportunidades ha establecido el mismo criterio; por ejemplo, en fallo del 27 de octubre de 1988 en el juicio de O.A.L. c/ J.L.L., dejó sentado que:

...El mencionado ciudadano en su carácter de apoderado general de la parte co-demandada, ha venido actuando en este juicio sin que conste que es abogado contraviniendo la Ley de Abogado (...).

En sentencia de esta Sala de fecha 18 de abril de 1956, se estableció lo siguiente: “Como tal representante de otros, no puede dicho señor sin ser abogado ni procurador comparecer en juicio, ni realizar ninguna gestión (...) inherente al ejercicio de la profesión de abogado (Art. 2º de la Ley de Abogado) (...).

En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados...

. (Subrayado de la Sala).

En igual sentido, en sentencia dictada el 22 de enero de 1992 (Raúl Lubo Lozada c/ Asociación Civil Fundación para la Orquesta Juvenil del Estado Aragua), se estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Abogados, en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo los abogados pueden representar en juicio a otras personas mediante poder, considerando que “...resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional...”.

En el caso que se estudia, el Presidente de la Asociación no podía comparecer al juicio en nombre de ella ni actuar en el recurso por no ser abogado; por este motivo, la Sala considera que la presente solicitud debe ser declarada inadmisible, y en consecuencia, no es posible interpretar el artículo 2 del Reglamento Parcial de la Ley de T.T. sobre Transporte Terrestre Público de Personas, como fue solicitado. Así se decide.

En razón de todo lo que fue expuesto, esta Sala considera que la falta de capacidad de postulación, conlleva, en estos casos, a una falta de representación que ocasiona ineludiblemente la inadmisión de la demanda interpuesta, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a la Ley, debido a que expresamente los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados disponen que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio. Así se decide.

En mérito de las consideraciones que preceden, esta Sala declara sin lugar el recurso de apelación que fue interpuesto contra el acto decisorio que expidió, el 10 de agosto de 2007, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual declaró con lugar la pretensión de amparo constitucional; en consecuencia, se confirma, en los términos que fueron expuestos, la referida decisión. Así se declara.

Conforme a los anteriores criterios establecidos por el Tribunal Supremo de justicia debe considerarse que el poder otorgado por el ciudadano Bassel Aldoubal al demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal, quien carece de capacidad de postulación, al no ser abogado en ejercicio, está viciado por ilicitud en su objeto conforme a lo previsto en el artículo 1.155 del Código Civil, pues al tratarse de un mandato judicial necesariamente tenía que ser otorgado a un abogado. Incapacidad que no puede ser subsanada con la asistencia de un profesional del Derecho; resultando que la solicitud de intervención del tercero formulada por el demandado no puede considerarse válidamente intentada.

En efecto, conforme al sistema procesal venezolano sólo los abogados están facultados para comparecer por otro en juicio, tal como lo preceptúa el artículo 3 de la Ley de Abogados. Quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado, o cuando se trate de quien ejerza la representación legal o convencional de otro, debe nombrar abogado para que lo represente o asista en todo el proceso, exigencia que está expresada en el artículo 4 de la referida Ley de Abogados. En f.a. con tales exigencias el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil prevé que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio. Esta especial facultad que tienen los abogados de comparecer en juicio en nombre de otro es lo que se denomina capacidad de postulación, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia patria.

La capacidad de postulación es un presupuesto procesal de la acción y de la demanda, pues la cualidad de abogado de la persona que presenta la demanda, en su propio nombre o en representación de otra, se requiere como una especie de capacidad procesal y de debida representación cuya falta impide la aceptación de la demanda, tal como lo ilustra el tratadista H.D.E., en su obra Teoría General del Proceso, editorial Universidad, 2ª edición.

La manifiesta falta de representación, por carecer de la cualidad de abogado, de quien comparece por el actor en juicio para proponer la demanda se denuncia mediante la proposición de la cuestión previa consagrada en el artículo 346-3 del Código Procesal Civil. Sin embargo, de oficio el juez está facultado para declarar la falta de capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio del sedicente apoderado y ello así, por dos razones fundamentales:

La primera de ellas radica en que esa incapacidad para ejercer poderes en juicio por quien no es abogado es un presupuesto procesal de la demanda cuya falta origina su inadmisibilidad ya que en esta hipótesis la demanda es contraria a derecho por la infracción de los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados y 166 del Código de Procedimiento Civil y en segundo término, porque la ilegitimidad del apoderado del demandante por carecer de capacidad de postulación es insubsanable.

El Juez en su condición de director del proceso está autorizado para controlar de oficio los presupuestos procesales como reiteradamente lo ha expuesto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en diversos fallos (Sentencias Nos. 779 del 10/4/2002; 1618 del 18/8/2004 y 1722 del 10/12/2009).

En el primero de los fallos mencionados (779) la Sala Constitucional estableció que la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta.

Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, consideró la Sala Constitucional que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

En el caso sub examine, la falta de impugnación del poder por la parte actora no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

El Código de Procedimiento Civil prevé cuatro hipótesis que dan lugar a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o como representante del actor, a saber: Por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio; o por no tener la representación que se atribuya; o porque el poder no esté otorgado en forma legal; o porque el poder sea insuficiente.

El artículo 350 ejusdem señala la forma como puede subsanarse la cuestión relativa a la ilegitimidad del apoderado o del representante del demandante. Son estas: a) mediante la comparecencia del representante legítimo del actor; b) del apoderado debidamente constituido; c) la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.

En el caso de marras, la solicitud de intervención del ciudadano Bassel Aldoubal como tercero formulada en fecha 23 de enero de 2013 por el señor Assem Aldoubaal Aldoubaal, quien encabezó el escrito actuando en representación del primero de los señalados y asistido por la abogada S.S.F., es presentada por una persona que sin ser abogado asumió la representación del tercero. Tal forma de proceder no es subsanable por ninguno de los mecanismos enunciados por el artículo 350-3 del Código de Procedimiento Civil, pues, ¿cómo puede enmendarse el ejercicio de un poder que es ilegal por haberse otorgado a un no abogado? Los poderes para actuar en juicio sólo pueden ser ejercidos por quienes tengan el título de abogado conforme lo dispone el artículo 166 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

La comparecencia posterior de un abogado, en calidad de asistente o apoderado, no puede sanear la presentación irregular de la demanda por una persona que no es abogado. En el caso sub iudice, la abogada S.S. mediante diligencia estampada en fecha 31 de enero de 2013 consignó poder para darse por citada en representación del ciudadano Bassel Aldoubal y de igual modo actuando en representación del señor Assem Aldoubaal Aldoubaal según sustitución contenida en instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas en fecha 23 de enero de 2013, inserto bajo el No. 3, Tomo 3, consignó copia certificada de los documentos solicitados por el Tribunal de la causa en fecha 25 de enero de 2013.

Puede subsanarse el poder defectuoso por no haberse otorgado en forma pública o auténtica (artículo 151 CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL); o el otorgado apud acta sin la debida certificación por el secretario de la identidad del otorgante (artículo 152 CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL), etc., o el otorgado para proponer ciertas pretensiones distintas a las que se deducen en el libelo (154 CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL), ya que en todos estos casos se trata de la omisión de formalidades o de facultades que pueden corregirse por un acto posterior del actor. Pero la representación judicial de otro por quien no es abogado es un vicio insanable, motivo por cual el Juez puede declararlo de oficio así la parte actora no haya formulado impugnación alguna, debido a que ese silencio no puede enmendar el ejercicio ilegal de un mandato judicial.

Vistas los argumentos precedentemente expuestos, este Tribunal considera que en el caso sub iudice existe una manifiesta falta de representación y, que, por tanto, carecen de eficacia y validez jurídica las actuaciones realizadas en esas condiciones.

DE LA NATURALEZA DE LA INTERVENCIÓN DEL TERCERO

Como corolario del apartado anterior, la solicitud de intervención del tercero formulada por el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal carece de eficacia y validez jurídica por la ostensible falta de representación. Sin embargo, debe este Juzgador aclarar que la intervención de terceros está prevista en el Libro Segundo, Título I, Capítulo VI, el cual comprende dos secciones, la primera relacionada con la participación voluntaria, y la segunda con la forzosa, y el artículo 372 del Código de Procedimiento Civil que ordena sustanciar la tercería por cuaderno separado, está incluido en la primera, y no en la segunda. El ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el cual el tercero puede ser llamado al juicio “...por ser común a éste la causa pendiente...”, consagra el derecho de lograr la debida integración del litis consorcio necesario o facultativo, y permite la cita del tercero para que éste acuda al proceso no de forma voluntaria, sino forzosa.

El demandado puede llamar a un tercero a la causa, por diversos motivos, en primer lugar, tenemos el tercero en garantía, conocido en la doctrina como la cita en garantía; el tercero respecto del cual considera que la controversia es común, y aquél a quien la sentencia le pueda afectar por la pretensión formulada por el actor en la demanda. Ante esta variabilidad de terceros, la figura de la tercería debe ser permitida bajo ciertas condiciones específicas con la finalidad de que la intervención no se convierta en un instrumento perturbador del proceso y dilatador del mismo.

La oportunidad para que pueda ser propuesta esta citación del tercero precluye con el lapso de contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil. En este orden de ideas, el artículo 370, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, establece: “Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas en los casos siguientes: 4° Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.” (Las negrillas son del Tribunal).

En relación a la intervención forzada de tercero, el procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche al comentar -en el Tomo III de su obra “Código de Procedimiento Civil”. Caracas. 1996. Editorial Torino. Página 199- el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, ha sostenido lo siguiente: “El momento preclusivo para la vocación al juicio (vocatio in ius) es la contestación de la demanda, según lo señala prolijamente la ley: articulo 361, 364 y 382. Pero; en todo caso, el litisconsorte puede apersonarse motu propio en el juicio, antes de la contestación, y obviar la deficiente integración de la cualidad, si es un litisconsorte necesario…”

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo No. 955 de fecha 26 de mayo de 2005 consideró –con respecto a la intervención forzada de terceros- lo siguiente:

La tercería forzosa constituye una figura procesal que se caracteriza porque, a diferencia de la tercería adhesiva o voluntaria, ésta tiene lugar por la voluntad de una de las partes y no por la del tercero. Así pues existen dos formas de intervención forzada en nuestro ordenamiento jurídico la llamada del tercero por comunidad de la causa y la llamada en garantía, lo que obedece al vinculo (sic) del tercero, vale decir, si éste es común a la causa pendiente o si alguna de las partes pretende un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero. El primero de los supuestos, la llamada del tercero por ser común a éste la causa pendiente, según el procesalista Rengel Romberg, presenta la siguientes características: a) Tiene lugar por iniciativa de la parte, ya sea actora o la demandada, y no por iniciativa del juez o ex oficio (iusu iudicis)…b.) Tiene la función de lograr la integración del contradictorio en aquellos casos en los cuales la causa pendiente es común al tercero…c) El presupuesto fundamental de esta clase de intervención, es la comunidad de causa o controversia…d.) Así concebida la intervención, sus principales efectos son los siguientes: 1.) El tercero llamado a la causa se hace parte en ella y litisconsorte de aquella parte con la cual tiene un interés igual o común en la controversia; lo que se justifica porque el tercero, como integrante de una relación sustancial única o conexa, debe integrar el contradictorio, a fin de evitar riesgos de sentencias contrarias o contradictorias. 2.) Mediante la intervención se produce una provocativo ad agendum, que grava al llamado con la carga de presentar las defensas que le favorezcan, si fuere litisconsorte pasivo. 3.) La falta de comparecencia del tercero llamado a la causa, produce los efectos indicados de la confesión ficta, si fuere litisconsorte pasivo, pero tal confesión sólo afecta a éste y no perjudica a los demás litisconsortes. 4.). La Sentencia que se dicta, produce efectos de cosa juzgada para los litisconsortes partes en la causa.

(Rengel Romberg, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” Tomo III, p. 193-199. (Sic). (Las negrillas son del Tribunal).

Así las cosas, resulta forzoso concluir en el caso sub iudice que la iniciativa de llamar al tercero Bassel Aldoubal fue del demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal. En consecuencia, tal solicitud de acuerdo al dispositivo técnico-legal del artículo 382 del Código de Procedimiento Civil debió plantearse al momento de contestar la demanda y no en un momento posterior como en realidad se hizo.

En efecto, la parte demandada presentó escrito contentivo de cuestiones previas el día 15 de enero de 2013. Posteriormente, opuso la falta de cualidad como defensa de fondo en fecha 22 de Enero de 2013 y luego en fecha 23 de Enero de 2013 solicitó la intervención como tercero del ciudadano Bassel Aldoubal.

No obstante, dado que el Tribunal Primero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia -en calidad de tribunal sustituto conforme al artículo 93 del Código de Procedimiento Civil conoció de la tercería mientras se resolvía la incidencia concerniente a la recusación de este Juzgador- admitió mediante auto de fecha 23 de enero de 2013 la solicitud de tercería ordenando en el auto de esa misma fecha la citación del ciudadano Bassel Aldoubal, la suspensión de la causa principal por 90 días y la apertura del cuaderno correspondiente. Lo anterior motiva a este Operador de Justicia a entrar a.l.a.p.e. demandado en su solicitud de intervención forzada del ciudadano Bassel Aldoubal como tercero con respecto a la causa principal así como las pruebas promovidas y evacuadas.

Del folio 94 al 108 en la pieza numero 1 de la tercería, corre inserto escrito que contiene la contestación a la tercería interpuesta por el ciudadano ASSEM ALDOUBALL, en dicha contestación se hace un recuento de la cadena documental y en consecuencia los derechos de propiedad respectivos, relacionado con el objeto principal fundante de la acción principal, negando algunos hechos y expresando como ciertos otros y coadyuvando con el tercero opositor a fin de obtener una sentencia satisfactoria, de igual manera entre los hechos mas resaltantes se encuentra la impugnación que hiciera de la estimación de la presente demanda, la cual fue por la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 64.000,oo), argumentando que la misma carece de base legal y no la ubica dentro de la apreciación jurídica posible, señalando además que al no existir los hechos que fundamentan el derecho, no es procedente la estimación de dicha demanda.

Para dar respuesta a esta impugnación sobre la estimación de la demanda es conveniente que este sentenciador traiga a colación el artículo 32 del Código de procedimiento Civil el cual establece:

Articulo 32: Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero es apreciable en dinero, el demandante la estimara.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada…

Con relación a la situación planteada y tal como lo prevé la norma la estimación solo podrá ser rechazada cuando ella es insuficiente o exagerada y así en forma reiterada lo ha señalado la jurisprudencia Patria en forma pacifica y reiterada que para prospere la impugnación de la estimación de la demanda cuando sea insuficiente o exagerada debe señalarse en forma expresa y con fundamento cuando ella es y porque insuficiente o exagerada, cosa que no ha sido planteada de esta manera ni invocada por lo tanto no tiene procedencia en derecho tal impugnación y ASI SE DECIDE previo a la sentencia de fondo.

Pero que además la tercería en los términos que ha sido planteada y bajo un análisis exhaustivo y riguroso va a ser declarada improcedente tal como se señalara mas adelante por no tener cualidad el tercero o quien pretenda representarlo en el juicio para comparecer en ello.

Aprecia este Tribunal que el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal solicitó, basado en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, la intervención como tercero en la presente causa del ciudadano Bassel Aldoubal por tener un interés jurídico actual en sostener las razones de la parte demandada para vencer a la actora, acompañando a dicha solicitud del documento de propiedad según el cual el ciudadano Bassel Aldoubal adquirió

… UN LOCAL COMERCIAL COMPUESTO DE UN ÁREA DE EXHIBICIÓN Y VENTA, ÁREA DE MANUFACTURACIÓN O COCINA, DEPÓSITO, PASILLO Y TRES (3) SALAS SANITARIAS, TRES PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO DISTINGUIDOS CON LOS NUMEROS (sic) 6, 7 y 8, y le correspondían sus derechos sobre las áreas comunes en un porcentaje del 24%, con una (sic) AREA DE CONSTRUCCION DE CENTO (sic) SETENTA Y NUEVE CON SESENTA METROS CUADRADOS (179,60 MTS2), tal y como se demuestra en el documento de compra venta, protocolizado por ante la Oficina de registro Pública (sic) de los Municipios Autónomos S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z., con fecha 24 de Marzo de 2009, bajo el número 1, Protocolo Primero Tomo 18, Primer Trimestre del año 2009, tal y como se evidencia de la copia certificada, que se acompaña.

Como punto previo de la solicitud de intervención forzada del tercero, la parte accionada pidió se declarare la improcedencia de la demanda de cumplimiento de contrato incoada en su contra por cuanto el actual propietario de dicho depósito era su representado el ciudadano Bassel Aldoubal y en consecuencia no existía ningún contrato de arrendamiento con el anterior propietario, pues a su juicio al celebrarse la venta con el demandado, se extinguió el contrato de arrendamiento a opción a compra y que en el caso negado de subsistir el mismo, la actora conoció la venta y por ello de existir un arrendamiento sería con el ciudadano Bassel Aldoubal.

Los alegatos presentados en la solicitud de tercería fueron los siguientes:

Primero

El ciudadano O.G.M. actuando en nombre propio en representación como de la Sociedad Mercantil Panificadora, Pastelería y Charcutería de Rosita, C.A. celebró con el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal un contrato de arrendamiento con opción de compraventa otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas bajo el No. 81, Tomo 28 de los libros respectivos de un inmueble construido por un local comercial y del mobiliario propiedad de la citada sociedad mercantil, conformado por equipos y maquinarias.

Segundo

Posteriormente el ciudadano O.G.M. celebró en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil Panificadora, Pastelería y Charcutería de Rosita, C.A. le vendió al demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal un inmueble constituido por un local comercial compuesto por un área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias, tres puestos de estacionamiento marcados con los números 6, 7 y 8 y le correspondían sus derechos sobre las áreas comunes en un porcentaje del 24%, con u área de 179,60 metros cuadrados, ubicado en la calle El Comando, esquina avenida Intercomunal, Barrio Valmore Rodríguez, Parroquia La Rosa, del Municipio Cabimas, tal y como se demostraba en documento inicialmente notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, con fecha 16 de mayo del año 2008, bajo el número 2, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en fecha 26 de junio de 2008 fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público respectivo bajo el número 23, protocolo primero, tomo 23, segundo trimestre del año 2008.

Tercero

Posteriormente, en fecha 24 de marzo de 2009 Assem Aldoubaal Aldoubaal le vendió a Bassel Aldoubal el inmueble arriba citado mediante documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha, bajo el No. 1, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre de 2009.

Cuarto

El demandado señaló en solicitud de intervención del tercero que con respecto al Título identificado por la actora como: DE LOS HECHOS. DEL NACIMIENTO DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA Y DE LA SUBROGACIÓN ARRENDATICIA. DEL CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO, era cierto que el ciudadano el ciudadano O.G.M. había adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z. en fecha 01 de junio de 1993, inscrito bajo el No. 32, Protocolo I, Tomo 3, Segundo Trimestre, un inmueble constituido por un terreno cuya superficie total era de mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metros cuadrados (1.219,27 Mts2), localizado en la Calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, Municipio Cabimas del Estado Zulia y sobre el cual construyó un edificio denominado “HERNÁN” y que igualmente era cierto que el plano de mensura se correspondiere con dicho documento.

De igual modo el demandado manifestó que era cierto que en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 02 de mayo de 2007, bajo el No. 19, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Semestre de 2007, se había establecido enajenar dicha edificación bajo el régimen de propiedad horizontal y que el plano de mensura correspondiese a dicho documento. También ratificó el demandado que según el documento de condominio, el edificio “HERNÁN” le correspondía un área de 942,10 metros.

También confirmó el demandado en su solicitud de intervención del tercero que en el capítulo IV del documento de condominio concerniente a la DESCRIPCIÓN DE LAS UNIDADES VENDIBLES, se describía lo siguiente: Local No. 1, ubicado en la planta baja del Edificio “HERNÁN” con un área aproximada de doscientos cincuenta y seis metros cuadrados con sesenta centímetros (256,60 mts2) compuesto de una taquilla, un salón amplio, una barra, una sala sanitaria para damas, una sala sanitaria para caballeros y una sala sanitaria privada, dos pasillos, una oficina, un depósito y una cocina y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Linda con el Local No. 2; Sur: Linda con escalera y fachada Sur del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada en el lado lateral izquierdo del terreno que ocupa el mismo; Este: Linda con fachada Este del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada frente al del mismo (Avenida Intercomunal) y Oeste: Linda con propiedad de N.T.; Local No. 2, ubicado en la planta baja con un área de ciento setenta y nueve metros cuadrados con sesenta centímetros (179,60 mts2), compuesto de área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias y cuyos linderos son: Norte: Linda con fachada Norte del Edificio que da hacia la Calle El Comando; Sur: Linda con Local No. 01; Este: Linda con fachada Este del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada al frente del mismo (Avenida Intercomunal) y por el Oeste: Linda con propiedad de N.T. y un Área destinada a residencia, ubicada en la planta alta del Edificio “HERNÁN” con una superficie aproximada de quinientos veintiocho metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros (528,94 mts2) constante de diecisiete habitaciones, tres salas de estar, dos cocinas, seis pasillos, diecisiete salas sanitarias, escalera que va desde esta planta a la azotea y cuyos linderos son: Norte: Linda con fachada Norte del Edificio; Sur: Linda con fachada Sur del Edificio Hernán; Este: Linda con la fachada Este del Edificio Hernán y por el Oeste: Linda con fachada Oeste del Edificio Hernán y el correspondiente plano.

No obstante lo anterior, el demandado negó que se evidenciare del plano que cada local tuviese su depósito dentro de su área y mucho menos que el depósito del local No. 2 fuere totalmente distinto del depósito cedido en arrendamiento, por cuanto no existía junto al local depósito alguno y mucho menos que existiere un depósito arrendado por la actora.

Quinto

El demandado confirmó también en solicitud de tercería que el día 27 de marzo de 2007 antes de protocolizar el Documento de Condominio, el ciudadano O.G.M. actuando en nombre propio por una parte y por la otra en representación como Presidente y Administrador General de la Sociedad Mercantil Panificadora, Pastelería y Charcutería de Rosita, C.A. celebró con él un contrato de arrendamiento con opción de compraventa de un inmueble conformado por un local comercial y del mobiliario descrito en el precitado instrumento. Sin embargo, negó el demandado que el inmueble estuviere conformado solo por local comercial y el mobiliario, pues a su juicio estaba incluido el depósito objeto del presente juicio.

Ratificó el demandado que era cierto que en dicho contrato de arrendamiento con opción de compraventa se estableció en su cláusula Primera que dicho local tenía un área de construcción de trescientos treinta metros cuadrados (330 mts2) aproximadamente, ubicado dentro del Edificio “HERNÁN” en la calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, en jurisdicción de la Parroquia La R.d.M.C.d.E.Z. y cuyos linderos son: “NORTE: Fachada Norte del Edificio “HERNÁN” que da hacia la calle El Comando; SUR: Local comercial que es o fue de EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDADOR, en el funciona la Peña Hípica R-10; ESTE: Fachada Este del Edificio, que da con la Avenida hacia “La Intercomunal”, intermedio áreas de estacionamiento y de retiro y OESTE: Propiedad que es o fue de NELSON TELLEZ”.

También el demandado en la solicitud de intervención del tercero manifestó que era cierto que en la cláusula Segunda se estipuló que Igualmente formaba parte del contrato de arrendamiento un apartamento situado en la Planta Alta del referido local comercial, formando parte también del presente documento dos (2) puestos de estacionamiento, un (1) pequeño galpón con su depósito ubicado en la parte trasera, pero que no formaba parte de la operación de compra-venta que a futuro se llevaría a efecto con respecto al local comercial y los bienes muebles ya descritos.

Ratificó también el demandado que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento con opción de compraventa estableció que el término de duración del prenombrado contrato era por el término de cinco (5) años contados a partir de la fecha cierta del presente documento.

Sexto

Ratificó el demandado que el ciudadano O.G.M. mediante documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z.d. fecha 02 de mayo de 2007, bajo el No. 20, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Semestre del 2007 vendió el local distinguido con el No. 1 del edificio “HERNÁN” al ciudadano A.J.M.S., titular de la cédula de identidad No. V-2.822.878, el cual tiene un área aproximada de doscientos cincuenta y seis metros cuadrados con sesenta centímetros (256,60 mts2).

Expresó el demandado que era cierto que el ciudadano O.G.M. celebró un contrato de compraventa de fecha 16 de mayo de 2008 con el señor Assem Aldoubaal Aldoubaal, protocolizado en fecha 26 de junio de 2008 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos S.R., Cabimas y S.B., bajo el No. 23, Protocolo Primero, Tomo 23, Segundo Trimestre del año 2008.

Ratificó el demandado que mediante dicho instrumento O.G.M. le dio en venta el local comercial compuesto de un área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres puestos de estacionamiento distinguidos con los números 6, 7 y 8 más el conjunto de los bienes muebles descritos en el mencionado instrumento de venta, que originalmente habían formado parte del contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado entre O.G.M. y el demandado; confirmando igualmente que dicho inmueble según el documento anteriormente referido tenía un área de ciento setenta y nueve metros con sesenta centímetros cuadrados (179,60 mts2) y que el precitado inmueble correspondía al local comercial distinguido con el No. 2 descrito como unidad vendible en el Documento de Condominio.

Niega el demandado que la venta precedentemente señalada no comprendiese ni el galpón ni el depósito, tal como lo previó la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, que hasta ese momento eran propiedad de O.G.M., pues a su juicio como se observaba en el documento de venta celebrado ese ciudadano y su persona sí se incluía el deposito, posteriormente vendido al ciudadano Bassel Aldoubal y por ello desde el momento de su adquisición, el ciudadano Bassel Aldoubal ejerció todos los derechos de propiedad, posesión dominio hasta los actuales momentos, quedando como encargado el demandado, circunstancia que el demandado sustentaba en una inspección judicial extra litem practicada en fecha 26 de mayo de 2011, evacuada tal por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; que acompañó el demandado en original en su solicitud de intervención del tercero.

Igualmente negó el demandado que el arrendamiento celebrado entre O.G.M. y su persona con respecto al galpón y al depósito persistiese, por cuanto a su juicio al firmarse el documento de compraventa se extinguió el contrato de arrendamiento y menos aún después de la venta celebrada entre el demandado y el ciudadano Bassel Aldoubal.

Octavo

Manifestó el demandado que era cierto mediante documento otorgado por la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 30 de abril de 2008, inscrito bajo el No. 24, Protocolo Primero, Tomo 8, Segundo Trimestre del año 2008, el ciudadano O.G.M. vendió a la actora el área destinada a residencia descrita en el documento de condominio; pero negó el demandado que el depósito reclamado no le perteneciere a él y posteriormente vendido al ciudadano Bassel Aldoubal, pues a su juicio en todo caso el problema planteado sería que el ciudadano O.G.M. vendió dos veces el depósito en cuestión y la propiedad correspondería al primer comprador y luego a Bassel Aldoubal y en consecuencia, la venta de la actora sería nula; reservándose el ejercicio de acciones legales.

Noveno

Manifestó el demandado que era cierto que posteriormente vendió mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 24 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre de 2009 al ciudadano Bassel Aldoubal, el local distinguido con el No. 2 del edificio “HERNÁN” así como los bienes muebles distinguidos tanto en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa como en el contrato de compraventa definitiva celebrado entre O.G.M. y el demandado.

También confirmó el demandado que mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 17 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre de 2010 el ciudadano O.G.M. vendió a la actora “sin gravamen y sin condición alguna” –como lo expresa el propio texto del documento- un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, conformado por la porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria construido por O.G.M., cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, mide treinta y tres metros con ochenta y ocho centímetros (33,88 mts) y linda con parte de la mayor extensión del Edificio “HERNÁN”; Sur, mide en cuatro líneas quebradas con rumbos Este-Oeste, en un primer tramo catorce metros con setenta y nueve centímetros (14,79 mts), en el segundo tramo un metro con noventa y siete centímetros (1,97 mts), en el tercer tramo dos metros con ochenta y dos centímetros (2,82 mts) y linda en estos tres tramos con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites y en el cuarto tramo catorce metros con quince centímetros (14,15 mts) y linda con propiedades que son o fueron de T.P. y N.T.; Este, mide en líneas quebradas con rumbo Norte-Sur, en un tramo seis metros con cinco centímetros (6,05 mts) y linda con la Avenida intercomunal y en otro tramo seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites; y Oeste, mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de N.T..

Negó el demandado que el depósito reclamado no le perteneciere a él y posteriormente vendido a Bassel Aldoubal, pues a su juicio en todo caso el problema planteado sería que el ciudadano O.G.M. vendió dos veces el depósito en cuestión y la propiedad correspondería al primer comprador y luego a Bassel Aldoubal y en consecuencia, la venta de la actora sería nula; reservándose el ejercicio de acciones legales.

Décimo

Confirmó el demandado que el documento anterior de la actora que indicada que de los un mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metro cuadrados (1.219,27 mts2) que originalmente tenía el terreno de O.G.M., él destinó una porción de novecientos cuarenta y dos metros cuadrados con diez centímetros (942,10 mts2), para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal junto con el edificio “HERNÁN” sobre ella construido y la porción restante de terreno, es decir, esta porción colinda con el edificio “HERNÁN” - mas no forma parte de él- equivalente a doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metros cuadrados (277,17 mts2) de aquellos un mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metro cuadrados (1.219,27 mts2) y donde está construido el depósito, que fue vendida a la actora.

Negó el demandado que como consecuencia de la venta de la citada porción restante de terreno donde se hallaba construido el depósito, que originalmente era propiedad de O.G.M. y que en su oportunidad le fue arrendado a su representado, se hubiere producido con respecto a la actora una subrogación arrendaticia, por cuanto a su juicio el depósito le fue vendido al demandado y posteriormente adquirido por el ciudadano Bassel Aldoubal, por lo que no podía pertenecerle a la actora.

Undécimo

Expresó el demandado que no era aplicable al presente juicio lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia No. 1753 de fecha 09 de octubre de 2006 en torno a que la subrogación arrendaticia estaba regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil y se produjere por efecto de la ley y consistiere en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico; por cuanto al decir de la parte accionada no existía subrogación arrendaticia alguna con respecto a su representado, pues el depósito le fue vendido al demandado y posteriormente al ciudadano Bassel Aldoubal y no le pertenecía a la actora.

Duodécimo

Negó el demandado en su solicitud de intervención del ciudadano Bassel Aldoubal como tercero que la porción restante del terreno de mayor extensión identificado al inicio del escrito libelar y donde se encontraba edificado el depósito, arrendado por O.G.M. al demandado y que por lo tanto no podía existir una subrogación entre el arrendador (Orlando G.M.) frente al arrendatario (Assem Aldoubaal Aldoubaal), considerando el demandado que el depósito le fue vendido a él y posteriormente vendido al ciudadano Bassel Aldoubal y por ello no le pertenecía a la actora.

También el demandado alegó que no resultaba aplicable la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y opción de compraventa que preveía que la duración del arrendamiento sería de cinco años contados a partir de su fecha cierta y mucho menos debía tomarse en consideración que el mencionado instrumento fuese otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas el día 27 de marzo de 2007; ni tampoco debía tomarse en consideración que el término de los cinco años se cumplió el día 27 de marzo de 2012 y que no resultaba aplicable el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Décimo tercero

Planteó el demandado que él no estaba obligado a pagar a la actora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2010 y que no era cierto que tomando en consideración que la parte accionante adquirió el inmueble objeto del arrendamiento el 17 de noviembre de 2010; él adeudare los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero y marzo de 2012 y que no era cierto que por cuanto el término de los cinco (5) años de duración del arrendamiento se cumplió el día 27 de marzo de 2012, dado que el contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas el día 27 de marzo de 2007 y en virtud de que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, existieren cánones de arrendamiento insolutos por la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares con 00/100 (Bs. 64.000,oo), pues el demandado sostuvo que él había adquirido el depósito, el cual fue vendido posteriormente al ciudadano Bassel Aldoubal y por ello no le pertenecía a la actora.

También expresó el demandado en la solicitud de intervención de Bassel Aldoubal como tercero lo siguiente:

No es cierto que haya que tener presente que la relación arrendaticia que vinculó a la actora con ASSSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL, pues NUNCA HA EXISTIDO RELACIÓN ARRENDATICIA ALGUNA, PUES EL DEPÓSITO ARRENDADO A ASSEM ALDOUBAAL ALDOUBAAL Y LUEGO VENDIDO AL MISMO, EXTINGUIO TODOS LOS DERECHOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION ACOPRA (sic) PUES DE ARREDATARIO (sic) PASO A SRPROPIETARIOA (sic) Y LUEGO VENDIDO A MI REPRESENTADO, por ello no es cierto que se (sic) aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no es cierto que el inmueble cedido en arrendamiento (depósito), pues NO EXISTE NINGUNA SUBROGACIÓN ALGUNA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA. (El subrayado y las negrillas son del demandado.

Décimo cuarto

Alegó el demandado que no resultaba aplicable el contrato de arrendamiento con opción de compra, pues el mismo se extinguió al celebrarse la compra venta con él, que incluía el depósito arrendado y por lo tanto no era aplicable el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

También negó el demandado que la entrega del inmueble que en circunstancias de tan palmario incumplimiento no puede quedar sujeta al vencimiento de la prórroga legal, cuándo precisamente por incumplimiento mismo del arrendatario éste ha perdido el derecho a gozar de tal prórroga, por cuanto no existió relación arrendaticia entre él y la actora, pues el depósito le fue vendido a él y luego fue vendido al ciudadano Bassel Aldoubal y por ello no le pertenecía a la actora.

Décimo quinto

Sostuvo el demandado que no podían aplicarse estos supuestos de falta de pago de los cánones de arrendamiento, pues no existió la relación arrendaticia planteada por la actora. Negó el demandado que la actora hubiese efectuado gestiones amistosas, pues el demando alegó que no conocía a la actora. También negó el demandado que le haya sido solicitado por medio alguno la entrega del depósito y al no existir relación arrendaticia con la actora; no le adeudaba cantidad alguna por ese concepto así como tampoco el ciudadano Bassel Aldoubal por ser el actual propietario.

El demandado alegó que no resultaba aplicable el artículo 1.614 del Código Civil, pues no existía relación arrendaticia alguna con la parte actora, pues el depósito le fue vendido a él y luego fue vendido al ciudadano Bassel Abdoubal. También el demandado negó la existencia de una obligación de pago así como negó la existencia de una prórroga legal de contrato de arrendamiento y negó la pérdida de la prórroga por la falta de pago de cánones de arrendamiento.

Décimo sexto

Negó el demandado la aplicación del artículo 1.594 invocado por la actora por no existir relación arrendaticia alguna.

Décimo séptimo

Alegó el demandado la improcedencia del pago de intereses moratorios causados por la falta de pago de cánones de arrendamiento, por no haber existido relación arrendaticia alguno. Desestimó la procedencia de la medida de secuestro, pues el depósito le había sido vendido a él y luego fue vendido a Bassel Aldoubal.

En cuanto a las pruebas, el tercero Bassel Aldoubal en el lapso probatorio de la tercería invocó el mérito favorable de las siguientes documentales:

- Contrato de arrendamiento con opción de compraventa de fecha 27 de marzo de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas bajo el No. 81, Tomo 28, con el cual se demuestra que el depósito fue arrendado al demandado.

- Documento de compraventa notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas con fecha 16 de mayo de 2008, bajo el No. 2, Tomo 53 y protocolizado en fecha 26 de junio de 2008 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z., bajo el No. 23, Protocolo Primero, Tomo 23, Segundo Trimestre del año 2008.

- Documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 24 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre.

- Documento de Condominio del Edificio Hernán protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 2 de mayo de 2007, inscrito bajo el No. 19 Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre.

De igual modo, el tercero promovió las testimoniales de los ciudadanos: A.M.G., titular de la cédula de identidad No. V-5.931.231; J.A.R.L., titular de la cédula de identidad No. V-12.413.750; J.A.C., titular de la cédula de identidad No. V-10.704.614; I.C.G., titular de la cédula de identidad No. V-8.049.815; Yamen Faraj Cedola, titular de la cédula de identidad No. E-84.049.184; Yennis Coromoto Callama Graterol, titular de la cédula de identidad No. V-19.747.205 y A.A.B.B., titular de la cédula de identidad No. V-8.040.815.-

Por otro lado, la parte actora -en v.d.P. de la comunidad de la prueba- invocó el merito favorable de las siguientes documentales:

- Documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z. en fecha 01 de junio de 1993, inscrito bajo el No. 32, Protocolo I, Tomo 3.

- Documento de Condominio del Edificio “HERNÁN”, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 02 de mayo de 2007, bajo el No. 19, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Semestre de 2007.

- Contrato de arrendamiento con opción de compraventa de un inmueble sobre el local comercial No. 2, ubicado dentro del Edificio “HERNÁN” en la calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, en jurisdicción de la Parroquia La R.d.M.C.d.E.Z..

- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 17 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre de 2010 juntamente con su croquis de ubicación.

- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 24 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre de 2009.

- Plano correspondiente a la planta baja del edificio “HERNÁN.

- Plano del terreno cedido en venta por la Alcaldía del Municipio Cabimas a O.G.M..

- Plano de Mensura del edificio “HERNÁN”.

- Plano de conjunto, donde se demuestra el área que ocupa el edificio “HERNÁN” dentro del inmueble constituido por un terreno cuya superficie total es de mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metros cuadrados (1.219,27 Mts2), localizado en la Calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, Municipio Cabimas del Estado Zulia.

- Acta de asamblea de accionistas de la sociedad mercantil PANADERIA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA NUEVA ROSITA C.A., de fecha 23 de Abril del año 2007 presentada por ante el Registro Mercantil Quinto del Estado Zulia, inscrita bajo No. 46. Tomo 82-A.

La actora, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.422 del Código Civil, promovió la realización una experticia que comprendió los siguientes puntos de hecho:

- Verificación de las medidas y linderos del local No. 2 donde funciona la Panadería Pastelería y Charcutería La Nueva Rosita y la distribución de los mismos en el espacio físico.

- Determinación de las medidas y linderos del pequeño galpón con su depósito, propiedad de la actora y la distribución de los mismos en el espacio físico.

- Determinación de si existe solapamiento del área correspondiente al local No. 2 con el área ocupada por el pequeño galpón con su depósito.

- Verificación y determinación de si las medidas y linderos que aparecen en el informe pericial rendido en la inspección judicial extra litem practicada por la parte demandada y promovida como prueba en la causa principal y en la tercería son correctas.

Asimismo, la parte actora conforme a lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil solicitó a este Tribunal se sirviera practicar inspección judicial y en consecuencia, se trasladare al edificio “HERNÁN”, ubicado en la Avenida Intercomunal con calle El Comando así como al lote de terreno que se encuentra anejo al mismo con el fin de que se dejare constancia de la ubicación del local No. 2 donde funcionaba la Panadería Pastelería y Charcutería La Nueva Rosita, C.A dentro del edificio y la ubicación del depósito arrendado, propiedad de la actora.

En cuanto al análisis del material probatorio:

Con respecto al contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado entre el ciudadano O.G.M. y el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal, se trata de un documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas el día 27 de marzo de 2007; conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil merece pleno valor probatorio. De la lectura de su texto, se establecía en su cláusula segunda lo siguiente:

Del contenido de la precitada cláusula, se desprende con claridad que la manifestación de las partes al contratar fue excluir de la operación de la futura venta al pequeño galpón con su depósito y así se declara. Por su parte, la cláusula quinta del mencionado instrumento estipuló: “El término de duración del presente contrato es por el término de cinco (5) años contados a partir de la fecha cierta del presente documento”. No obstante, en ninguna cláusula del contrato sub examine se estableció que la formalización del contrato de compraventa sobre los bienes objeto de la misma, tales como el local comercial y los equipos allí listados, ocasionaba la extinción del arrendamiento sobre el pequeño galpón y su depósito.

En cuanto al documento de compraventa otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas en fecha 16 de marzo de 2008, inserto bajo el No. 2, Tomo 53 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Pública de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 26 de junio de 2008, inscrito bajo el No. 23, Protocolo Primero, Tomo 23, Segundo Trimestre, se trata de un documento público que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil merece pleno valor probatorio. De la lectura de su contenido, se desprende que el ciudadano O.G.M. le vendió al demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal un local comercial con un área de construcción de 179,60 metros cuadrados, que comprendía varias dependencias: Área de exhibición y venta; manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias, tres puestos de estacionamiento.

Con respecto al documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 24 de marzo de 2009, bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre, el mismo es un documento público conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil merece pleno valor probatorio. Del análisis de su contenido, se desprende que el demandado Assem Aldoubaal Aldoubaal vendió al ciudadano Bassel Aldoubal un local comercial con un área de construcción de 179,60 metros cuadrados, que comprendía varias dependencias: Área de exhibición y venta; manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias, tres puestos de estacionamiento y adicionalmente un conjunto de bienes muebles (equipos) allí identificados.

Con relación al documento de condominio, el mismo se trata de un documento público que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil merece pleno valor probatorio. Del estudio de su contenido, se describe plenamente al local comercial No. 2 del modo siguiente:

Local No. 2, ubicado en la planta baja con un área de ciento setenta y nueve metros cuadrados con sesenta centímetros (179,60 mts2), compuesto de área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias y cuyos linderos son: Norte: Linda con fachada Norte del Edificio que da hacia la Calle El Comando; Sur: Linda con Local No. 01; Este: Linda con fachada Este del Edificio que da hacia el área de estacionamiento ubicada al frente del mismo (Avenida Intercomunal) y por el Oeste: Linda con propiedad de N.T..

Atendiendo a la regulación contemplada en el documento de condominio, se ratifica que el local No. 2 tiene un área de 179,60 metros cuadrados, quedando entonces comprendida dentro de la misma el área de exhibición y venta, área de manufactura o cocina, depósito, pasillo y tres salas sanitarias.

Con respecto al mérito favorable de la inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción judicial del Estado Zulia en fecha 26 de mayo de 2011, debe observarse que dicha inspección judicial fue evacuada sin posibilidad de control de la parte a quien se le opone y su valor probatorio no puede ser el mismo que el valor probatorio a la efectuada con la posibilidad de participación de las partes. Sobre este particular ha subrayado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 14 de diciembre de 2012 lo siguiente:

…, ha sido criterio reiterado de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer el control de la prueba” (SPA/febrero/00157-13208).

En consonancia a lo anterior, se resalta que la jurisprudencia y la doctrina ha (sic) establecido que en la formación de la prueba circunstancial –como también se le llama a la de indicios – el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea contraria a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son tres: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y, c) que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio.

El artículo 510 del Código de Procedimiento Civil establece expresamente lo siguiente: “…Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos…”.

Al respecto la Sala de Casación Civil en sentencia No. 0072, de fecha 5 de febrero de 2002 (Caso: 23-31 Oficina Técnica de Construcciones, C.A., contra Banco Unión, S.A.C.A. y otro, ratificada por decisión N° 0108, de fecha 3 de abril de 2003, caso: J.d.O. contra Ladislav Dinter Varvarigos ha asentado:

…la regla tradicional en cuanto a la valoración de la prueba de indicios es que los jueces son soberanos en la apreciación de esta prueba, puesto que la Ley a (sic) dejado a la prudencia del juzgador ponderar la gravedad, precisión y concordancia de los indicios que resulten de los autos, sin que pueda Casación censurar las razones de hecho en que se funden los jueces de instancia para estimar o rechazar los indicios.

Omissis

En relación a los Indicios, se ha dicho que deben basarse en la experiencia y supone un hecho indicador, del cual el funcionario infiere lógicamente la existencia de otro. Sobre el particular ha dicho la doctrina, que para que un hecho sea considerado indicio, debe estar plenamente probado en el proceso.

Sobre el particular la doctrina ha considerado que los indicios son una prueba crítica, lógica, indirecta. Siguiendo a Carnelutti se puede decir que cuando se habla de prueba directa, el hecho lo presencia el juez; en la prueba histórica como, por ejemplo, en el testimonio o en el documento, se le representa al juez el hecho a probar; en la prueba de indicios ni el juez observa el hecho ni éste está representado, lo que tiene es un hecho que le sirve para indicarle otro. (Obra cit., pág. 497-498).

La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 08 de octubre de 2002 señaló con respecto a la inspección judicial extra litem lo siguiente:

Esta inspección judicial se efectuó o practicó con la sola presencia del interesado, sin la intervención de la otra parte contra quien pudiera oponerse dicha prueba y sin que mediaran motivos que ameritaran la evacuación en tales circunstancias. Por ese motivo, y para salvaguardar el derecho constitucional a la Defensa y al Debido Proceso, la falta de control del no promovente elimina el valor probatorio de la misma. Una valoración plena de esta prueba no controlada por la contraparte es violatoria del principio de igualdad procesal consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Pues bien, ha sido criterio reiterado de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer el control de la prueba

(SPA/febrero/00157-13208).

La jurisprudencia ha establecido que en la formación de la prueba circunstancial –como también se le llama a la de indicios – el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea contraria a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son tres: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y, c) que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio.

En el caso de autos, no puede este Juzgador conferirle valor probatorio alguno a la citada inspección extra litem, tomando en consideración el resto de las pruebas evacuadas, máxime cuando ha quedado demostrado que el demandado posee el depósito objeto de la presente causa, no evidenciándose cuál fue el estado o circunstancias que pudieron desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo; que es la causa que -conforme al artículo 1.428 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil- motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es decir, la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el tiempo.-

Ninguno de los hechos reseñados en el acta de la inspección judicial extra litem cuyo mérito favorable fue invocado eran susceptibles de cambiar o modificarse o alterarse, si se considera que eran hechos vinculados con un inmueble que hasta la fecha presente ha sido poseído por el demandado como arrendatario.-

PRUEBAS TESTIMONIALES DE LA TERCERIA

A los folios 5 y 6 de la segunda pieza de tercería, corre inserta declaración testimonial de la Ciudadana A.M.G., la cual también declaro en la pieza principal o acción principal, cuyo testimonio fue desechado al momento de su valoración y en este testimonio, la misma no amplia su declaración no la fundamenta en algunas respuestas solo pronuncia “si” sin profundizar la misma y todo el conocimiento que tiene y manifiesta en su declaración es producto de comentarios realizados por el demandado y el tercero según se desprende de su misma deposición, por lo que esta testigo no merece ninguna fe, ninguna veracidad sobre lo narrado y se denota en el mismo cierta parcialidad para con el demandado y el tercero, lo que lo hace inhábil por su parcialidad, siendo desechado su testimonio de conformidad con el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 11 y su vuelto, corre inserta acta de declaración testimonial del ciudadano J.A.R.L., el cual también rindió testimonio en la causa principal, siendo valorada para que permitieran o produjeran efectos sobre los hechos controvertidos. En esta oportunidad se encuentra contesta al hecho de conocer al demandado, así como a la Panadería Nueva Rosita y su ubicación, no conoce y así lo manifiesta si realmente conoce si el demandado es el propietario de la panadería y del deposito objeto de la presente controversia, sus conocimientos son referenciales, no es un testigo presencial ni conocedor directo de lo que se disputa, por lo que su testimonio se desecha y sin ningún valor probatorio en el presenta asunto.

A los folios 13 y 14, de la segunda pieza de tercería corre inserta declaración testimonial del Ciudadano Y.A.C., el cual también rindió declaración como testigo en la causa principal quedando demostrado de acuerdo con el testimonio rendido que es un testigo inhábil, sus conocimientos provienen de otras personas no tiene conocimiento directo de lo que se discute, por lo tanto al igual que el anterior testimonio, el mismo se desecha sin ningún valor probatorio de conformidad con el Articulo 508 ejusdem.

Al folio 15 corre inserta de declaración testimonial del Ciudadano I.C.G., esta testigo al igual que los anteriores también rindió declaración testimonial en el juicio principal, en la cual se desecho su testimonial por ser una testigo referencial y al servicio de la parte demandada, tal como sucede en el presente interrogatorio o testimonio, donde no aporta elementos de juicio que incida en el resultado de la presente controversia, por lo tanto su testimonio es desechado y sin ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Articulo 508 ejusdem.

Al folio 16 de la segunda pieza de tercería corre inserta declaración testimonial del ciudadano Y.B., también ella declaro en la pieza principal del presente juicio, y se desecho su testimonio por ser una testigo referencial, totalmente inhábil, no tener conocimiento directo y elementos de juicio concretos para la solución del conflicto planteado al igual que en aquella oportunidad, su testimonio se desecha sin ningún valor probatorio de conformidad con el articulo 508 ejusdem.

A los folios 23, 24 y 25 y sus vueltos de la segunda pieza de tercería, corre insertas testimonial del Ciudadano L.J.G.F., este testigo presenta su testimonio en una forma lacónica breve, en las seis preguntas que se le formularon la parte que lo presento se limito a responder las preguntas simplemente con un si, en ningún momento profundizo sobre dichas afirmaciones, fue muy escueto, limitado y no dio el fundamento de las mismas, por lo que de su misma deposición se desprende que no tiene los conocimientos directo, ni aporto los elementos de juicio esenciales que influyeran en las resultas del presente juicio. Cuando el apoderado judicial de la parte actora, ejerce su derecho a la repregunta, de dicho interrogatorio se desprende que es un testigo referencial porque las informaciones que suministra, tal como lo señala se originan de otras personas y es a través de otras personas que tiene conocimiento del hecho que se ventila, desechándose esta testimonial de conformidad con el articulo 508 ejusdem.

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora en el cuaderno de tercería, se tiene lo siguiente:

Con respecto al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z. en fecha 01 de junio de 1993, inscrito bajo el No. 32, Protocolo I, Tomo 3, Segundo Trimestre, mediante el cual el ciudadano O.G.M. adquirió un inmueble cuya superficie total es de mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metros cuadrados (1.219,27 Mts2), localizado en la Calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, Municipio Cabimas del Estado Zulia y sobre el cual construyó un edificio denominado “HERNÁN”, es un documento público que merece pleno valor probatorio.-

Con respecto al documento de Condominio del Edificio “HERNÁN”, en torno al cual ya se ha pronunciado, el mismo tiene pleno valor probatorio por ser un documento público y de cuyo contenido se desprende que el local No. 2 tiene una superficie de ciento setenta y nueve metros cuadrados con sesenta centímetros (179,60 mts2). Tal como lo expuso en su escrito de promoción de pruebas la parte actora, el documento de condominio establece que cada unidad vendible posee o poseía un depósito comprendido dentro de los límites de su área.-

En torno al contrato de arrendamiento con opción de compraventa de un inmueble sobre el local comercial No. 2, el mismo tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del C.P.C., derivándose del estudio de su clausulado que efectivamente se trata de un contrato complejo en el cual no existía identidad total entre los bienes objeto de opción de compra venta y el arrendamiento, por cuanto el pequeño galpón con su depósito quedo fuera del alcance de la futura venta por expresa voluntad de los contratantes, toda vez que de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil que constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, por lo general basta el libre consentimiento legalmente expreso para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.-

Con respecto al contrato de compraventa de fecha 16 de mayo de 2008 celebrado entre O.G.M. y el señor Assem Aldoubaal Aldoubaal, al cual se le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento público; permite demostrar que el inmueble objeto de la venta fue exclusivamente el local comercial distinguido con el No. 2 identificado como unidad vendible en el Documento de Condominio y dentro de cuya área quedaron comprendidas un área de exhibición y venta, área de manufacturación o cocina, depósito, pasillo y tres puestos de estacionamiento distinguidos con los números 6, 7 y 8 más el conjunto de los bienes muebles descritos en el mencionado instrumento de venta.-

Por lo que respecta al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 17 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre de 2010 juntamente con su croquis de ubicación, mediante el cual el ciudadano O.G.M. vendió a la ciudadana R.U.d.M. “sin gravamen y sin condición alguna” –como lo expresa el propio texto del documento- un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, conformado por la porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria construido, se le confiere pleno valor probatorio. Con esta instrumental la actora demuestra su cualidad de propietaria del precitado inmueble.-

Por lo que respecta al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 24 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 18, Primer Trimestre de 2009 por medio del cual Assem Aldoubaal Aldoubaal vendió al señor Bassel Aldoubal el mismo tiene pleno valor probatorio por ser un documento público que demuestra que el ciudadano Bassel Aldoubal adquirió el local No. 2 edificio “HERNÁN” así como un conjunto de bienes muebles (equipos para panadería).-

Con respecto a varios planos que rielan a los folios 22, 29, 30 y 31 de la primera pieza principal, en la segunda pieza principal a los folios 123 y 124, en la primera pieza de tercería a los folios 186, 187, 188 y 189 y en la segunda pieza de tercería a los folios 83 y 84; este Tribunal por cuanto observa que los mismos no fueron tachados ni impugnados en forma alguna, y a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 a los referidos planos les asigna pleno valor probatorio.-

En lo que respecta a la copia certificada del acta de asamblea de accionistas de la sociedad mercantil PANADERIA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA NUEVA ROSITA C.A., de fecha 23 de Abril del año 2007 presentada por ante el Registro Mercantil Quinto del Estado Zulia, inscrita bajo No. 46. Tomo 82-A donde se evidencia que el demandado Assem Abdoubaal Abdoubaal, es propietario del ochenta por ciento (80%) de las acciones en la mencionada sociedad; se le confiere valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Con respecto a la pruebas de inspección judicial, este Juzgador observa que a los folios 64, 65, 66 y 67 de la segunda pieza principal, corre inserta acta de inspección judicial realizada en fecha 18 de Febrero de 2013, por el tribunal de la causa en aquel entonces, juzgado primero de los Municipios Cabimas, s.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicha inspección judicial fue coadyuvada con el asesoramiento de un perito o experto cuya función especifica a través de un informe respectivo para dejar constancia de las medidas y linderos del inmueble objeto de la presente acción, el cual se identifico plenamente en la evacuación de la inspección judicial referida, dicho informe consta o riela a los folios del 80 al 90 de la misma pieza principal, es de hacer notar que estas actuaciones o este medio de prueba en ningún momento fue desconocida o tachada de falsedad por ninguna de las partes, adquiriendo las mismas su autenticidad, veracidad, fehaciencia en cuanto a su contenido y firma, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y la misma se refirió a la ubicación exacta del inmueble, sus dependencias y los objetos que se encontraban dentro del mismo, sin embargo no aportan elementos de juicio que incidan en forma directa con el hecho controvertido sometido a la consideración de este órgano jurisdiccional y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, a los folios 35, 36 y 37 de la Segunda Pieza de la tercería corren insertas Evacuación de Inspección Judicial, solicitada por la parte demandada, la cual se realizo, el día 25 de Febrero de 2013, por el mismo juez de la causa y sobre el mismo inmueble al cual se contrajo la anterior inspección judicial, al igual que aquella se realizo con la colaboración o intervención de un experto a fin de coadyuvara con el tribunal y concretamente sobre las medidas y linderos del inmueble, siendo el mismo experto para ambas actuaciones como fue el ciudadano J.R., plenamente identificado en ambas actuaciones, al igual que el anterior estas actuaciones o pruebas de inspecciones judiciales no fueron tachadas en su falsedad por ninguna de las partes teniéndose las mismas como verdadera, fehaciente, de conformidad con el articulo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo es de hacer resaltar que los informes presentados por el mismo experto como ya se señalo, J.R., presenta diferencias en cuanto a las medidas exactas que posee el inmueble objeto de la inspección como fue, ya que el informe técnico de la segunda pieza de tercería señala que las medidas tiene un área aproximada de CIENTO OCHENTA (180.00) metros cuadrados, que serian veintidós metros con veinte centímetros de largo (22,50) por ocho (8.00) metros de ancho, teniendo disparidad entre las cantidades escritas en letras y números, mientras que en el informe presentado por el mismo experto sobre el mismo inmueble solo que en la segunda pieza principal promovida por la parte demandada, el mismo coloca que las medidas son CIENTO OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (188.00 Mts2), que serian veintitrés metros (23.00 mts) de largo por ocho metros (8.00 mts) de ancho, como se evidencia pues existe una diferencia de metros, lo cual hace que ambos informes sean contradictorios por no coincidir las medidas entre unos y otros presentando dudas, ambigüedad y en consecuencia se desechan como pruebas pertinentes en el presente caso. Así se decide.

Con respecto a la experticia evacuada, la misma se apoyó en los documentos y planos existentes para: a) Verificar las medidas y linderos del local No. 2, donde funciona la Panadería Pastelería y Charcutería La Nueva Rosita y la distribución de los mismos en el espacio físico; b) Determinar las medidas y linderos del depósito, propiedad de la parte actora y la distribución del mismo en el espacio físico; c) Determinar si existe solapamiento del área correspondiente al local No. 2 con el área ocupada por el pequeño galpón con su depósito; d) De conformidad con los documentos y los planos existentes, se determinase cuántos lotes de terreno existen e identificar en el espacio en cuál de ellos se encuentra construido el depósito objeto de litigio en la presente causa, así como sus medidas, linderos y a quién pertenecen los mismos y e) Determinar en cuál de los lotes de terreno existentes se encuentran ubicadas las medidas y linderos establecidos en la Inspección judicial extra litem practicada por la parte demandada y promovida como prueba en la causa principal y en la Tercería.-

Con relación al particular a), la experticia arrojó que el Local No. 2, donde se encuentra la Panadería “La Nueva Rosita”, se ubica al norte del lote de terreno No. 1, donde está construido el Edificio “Hernán” y sus linderos son: Norte: Linda con Fachada Norte del edificio que da hacia la Calle El Comando; Sur: Linda con local comercial No. 1 que es o fue propiedad del ciudadano O.G., donde hoy funciona la Fuente de Soda Restaurant y Centro Hípico R-10; Este: Linda con fachada Este del Edificio, que da hacia el área del estacionamiento ubicada al frente del mismo. (Avenida Intercomunal.) y Oeste: Linda con propiedad que es o fue de N.T.. Verificadas las medidas en el sitio, se indicó que el local tiene un área de 179,60 metros cuadrados.-

Con respecto al particular b), los expertos determinaron que las medidas del local son: 4,75 metros de ancho * 4,50 metros de largo, lo cual, da un área de 21,37 metros cuadrados y sus linderos son: Norte: Área de Estacionamiento del Edificio HERNAN; Sur: Antiguo Centro de Educación Inicial Lic. José Joaquín Piña; Este: Construcción contigua; Oeste: Tanque de Agua común y que dicho local se encuentra edificado en el lote de terreno No. 2 identificado por los expertos, según plano identificado como “B”, y según el documento identificado como “C”, los cuales fueron anexados anexamos a la presente experticia.-

Con respecto al particular c), el veredicto de los expertos determinó, luego de verificar e inspeccionar las áreas, que no existía solapamiento.-

Con relación al particular d), se determinó que existen dos lotes de terrenos, los cuales se han identificado como Lote No. 1 y Lote No. 2, según Planos “A” y “B” anexos a la presente experticia. El depósito se encuentra ubicado en el Lote de terreno No. 2 y según el documento identificado por la terna de expertos con la letra “C” y mencionado en el numeral b pertenece a la ciudadana R.R.U.d.M..-

Con respecto al particular e), se determinó que Las medidas y linderos establecidos en la inspección judicial en cuestión, se ubican en el Lote No. 2.-

Este Juzgador observa que la experticia cumplió con lo preceptuado en los artículos 1.425 del Código Civil y 467 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto del dictamen pericial se observa que las conclusiones de los expertos han sido expuestas de forma clara y precisa y además no contrarían normas generales de la experiencia o hechos notorios o reglas elementales de la lógica; evidenciándose que su contenido no es contradictorio o evidentemente exagerado o inverosímil y encontrándose apoyadas suficientemente en sus fundamentos; se le confiere valor probatorio.-

Visto el escrito tercería, así como los motivos que fueron expuestos para fundamentar la intervención del ciudadano Bassel Aldoubal como tercero, la pretensión que en ella ha sido explanada así como del análisis del material probatorio, este Tribunal considera que tal intervención es totalmente improcedente en cuanto a Derecho se refiere. Y así se declara.-

DEL JUICIO PRINCIPAL POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DE LA CUESTIÓN PREVIA POR DEFECTO

DE FORMA DE LA DEMANDA

La parte demandada opuso como cuestión previa la prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil concerniente al defecto de forma de la demanda, por cuanto -a su juicio- la actora no cumplió con los requisitos estipulados en los numerales 4 y 5 del artículo 340 ejusdem; toda vez que la demandada consideró lo siguiente:

PRIMERO: En la narración de los hechos, la demandante señala que ha comprado un inmueble conformado por una porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria construido por O.G.M., cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, mide treinta y tres metros con ochenta y ocho centímetros (33,88 mts) y linda con parte de la mayor extensión del Edificio “HERNÁN”; Sur, mide en cuatro líneas quebradas con rumbos Este-Oeste, en un primer tramo catorce metros con setenta y nueve centímetros (14,79 mts), en el segundo tramo un metro con noventa y siete centímetros (1,97 mts), en el tercer tramo dos metros con ochenta y dos centímetros (2,82 mts) y linda en estos tres tramos con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites y en el cuarto tramo catorce metros con quince centímetros (14,15 mts) y linda con propiedades que son o fueron de T.P. y N.T.; Este, mide en líneas quebradas con rumbo Norte-Sur, en un tramo seis metros con cinco centímetros (6,05 mts) y linda con la Avenida intercomunal y en otro tramo seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites; y Oeste, mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de N.T..-

En este orden de ideas el deposito (sic) referido en el documento precedentemente señalado, no se desprende su ubicación de la narración por lo confusa de la misma, si este depósito es o no el mismo y que en su oportunidad formo parte del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano O.G.M. y mi persona, pues al identificar este último señaló que posee los siguientes linderos: Por el NORTE, con vista al área de estacionamiento del edificio “HERNÁN” y mide aproximadamente 4,60 metros, por el SUR: Con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freitas y mide aproximadamente 4,60 metros, por el ESTE: Con la pieza contigua, propiedad de mi representada R.U.d.M., ocupada temporalmente por O.G.M. y mide 4,70 metros y por el OESTE: Con tanque de agua y mide 4,70 metros, es decir que la superficie del DEPOSITO, que supuestamente formó parte del contrato de arrendamiento tiene una superficie DIECIOCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS (18,80 MTS2).

De la narración de la actora no se desprende identificación clara en cuanto a los linderos y medidas señalados en la compra del inmueble a O.G.M. con la referencia que señala en el depósito objeto del contrato de arrendamiento, esto constituye un escrito libelar confuso e impreciso lo que trae como consecuencia el mal ejercicio del Derecho que pretende invocar por lo que no es posible subsumir los hechos en el derecho reclamado y obstaculiza MI DERECHO FUNDAMENTAL A LA DEFENSA BAJO EL M.D.D.P..

Los fundamentos para Oponer (sic) la Cuestión (sic) Previa (sic) del Ordinal (sic) 4 del artículo del Código de Procedimiento Civil son los siguientes:

De lo anteriormente expuesto, también incurre la demandante en el incumplimiento del Ordinal (sic) 4 del 340, que establece que el objeto debe determinarse con precisión, en el caso de autos, el objeto es confuso, impreciso y no determinado, pues existe contradicción en los hechos narrados.-

Corresponde entonces a esta Jurisdicente examinar el escrito de demanda, en el cual la parte actora expresó lo siguiente:

Mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 17 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre de 2010 –el cual agrego en original marcado con la letra “M” juntamente con su croquis de ubicación marcado con letra “N”- el ciudadano O.G.M. vendió a mi representada la ciudadana R.U.d.M. “sin gravamen y sin condición alguna” –como lo expresa el propio texto del documento- un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, conformado por la porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria construido por O.G.M., cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, mide treinta y tres metros con ochenta y ocho centímetros (33,88 mts) y linda con parte de la mayor extensión del Edificio “HERNÁN”; Sur, mide en cuatro líneas quebradas con rumbos Este-Oeste, en un primer tramo catorce metros con setenta y nueve centímetros (14,79 mts), en el segundo tramo un metro con noventa y siete centímetros (1,97 mts), en el tercer tramo dos metros con ochenta y dos centímetros (2,82 mts) y linda en estos tres tramos con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites y en el cuarto tramo catorce metros con quince centímetros (14,15 mts) y linda con propiedades que son o fueron de T.P. y N.T.; Este, mide en líneas quebradas con rumbo Norte-Sur, en un tramo seis metros con cinco centímetros (6,05 mts) y linda con la Avenida intercomunal y en otro tramo seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites; y Oeste, mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de N.T..-

En este orden de ideas, el depósito referido en el documento precedentemente señalado y que en su oportunidad formó parte del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano O.G.M. y el señor Assem Aldoubaal Aldoubaal y en torno al cual versa la presente demanda tiene los siguientes linderos: Por el Norte, con vista al área de estacionamiento del edificio “HERNÁN” y mide aproximadamente 4,60 metros; Sur: Con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freitas y mide aproximadamente 4,60 metros; Este: Con la pieza contigua, propiedad de mi representada R.U.d.M., ocupada temporalmente por O.G.M. y mide 4,70 metros y Oeste: Con tanque de agua y mide 4,70 metros aproximadamente.-

Y tal como lo preceptúa el documento anterior, de los un mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metro cuadrados (1.219,27 mts2) que originalmente tenía el terreno de O.G.M., él destinó una porción de novecientos cuarenta y dos metros cuadrados con diez centímetros (942,10 mts2), para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal junto con el edificio “HERNÁN” sobre ella construido y la porción restante de terreno, es decir, esta Porción colinda con el edificio “HERNÁN” - mas no forma parte de él- equivalente a doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metros cuadrados (277,17 mts2) de aquellos un mil doscientos diecinueve metros cuadrados con veintisiete centímetros de metro cuadrados (1.219,27 mts2) y donde está construido el depósito, que fue vendida a R.U.d.M..-

Como consecuencia de la venta de la citada porción restante de terreno donde se halla construido el depósito, que originalmente era propiedad de O.G.M. y que en su oportunidad fue arrendado a Assem Aldoubaal Aldoubaal; se ha producido con respecto a mi representada R.U.d.M. una SUBROGACIÓN ARRENDATICIA. Como lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia No. 1753 de fecha 09 de octubre de 2006, la subrogación arrendaticia está regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil y se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.-

De modo que mi representada R.U.d.M. al adquirir la porción restante del terreno de mayor extensión identificado al inicio del presente escrito libelar y donde se encuentra edificado el depósito, arrendado por O.G.M. a Assem Aldoubaal Aldoubaal; se subroga en el arrendador (Orlando G.M.) frente al arrendatario (Assem Aldoubaal Aldoubaal).-

Se desprende del estudio del libelo de la demanda, que la parte actora sí identificó plenamente el objeto de su pretensión. En ese orden de ideas, resulta claro que el depósito se halla edificado sobre un lote de terreno de mayor extensión que colinda con el edificio Hernán, sin formar parte de este último. En el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z. en fecha 17 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 36, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre de 2010 –el cual fue agregado en original marcado con la letra “M” juntamente con su croquis de ubicación marcado con letra “N”- el ciudadano O.G.M. vendió a la ciudadana R.U.d.M. “sin gravamen y sin condición alguna” un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector R-10, Parroquia La Rosa, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, conformado por la porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito.-

En dicho documento se expresa lo siguiente:

Consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z., hoy Oficina de Registro Público de los Municipios S.R., Cabimas y S.B.d.E.Z., en fecha 01 de junio de 1993, bajo el número 32, Protocolo Primero, Tomo 3, Segundo Trimestre, que adquirí una extensión de terreno propio con una superficie de UN MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON VENTISIETE CENTÍMETROS DE METRO CUADRADOS (1.219,27 MTS. 2.), ubicada en la Calle El Comando, esquina Avenida Intercomunal, Sector R-10, Parroquia La Rosa, jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia. Ahora bien, de la referida extensión de terreno destiné una porción de NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTIMETROS DE METRO CUADRADO (942,10 MTS.2.) para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal junto con el edificio sobre ella construido, según consta documento (sic) de condominio protocolizado por ante la antes citada Oficina de Registro Público en fecha 02 de Mayo de 2007, bajo el número 19, Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre; por lo que me quedo en propiedad la restante porción de terreno con una superficie de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTIMETROS DE METRO CUADRADO (277,17 MTS.2), ubicada en la Avenida Intercomunal, Sector R-10, Parroquia La Rosa, jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia. A la vez declaro que doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, libre de gravamen y sin condición alguna a la ciudadana R.R.U.D.M.…un inmueble de mi única y exclusiva propiedad ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector R-10, Parroquia La Rosa jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, conformado por la porción de terreno, arriba mencionada, y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria.-

Del documento transcrito anteriormente, se evidencia que el ciudadano O.G.M. fue originalmente propietario de un inmueble cuya superficie era de 1.219,27 m2; el cual fue progresivamente enajenando. La parte actora fue sumamente prolija en la descripción del objeto de su pretensión, precisando su situación y linderos correspondientes; cuestión que se aprecia de la lectura del escrito libelar. Considera este Operador de Justicia que el escrito de demanda está suficientemente detallado. No da lugar a confusión alguna y mucho menos existe contradicción en los hechos narrados, como erróneamente lo plantea la parte demanda.-

Adicionalmente, se aprecia con palmaria claridad que la demanda cumple con todos los extremos contemplados en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil relativo a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones. Es menester señalar que conforme al criterio proferido por la Sala Político Administrativa, en sentencia No. 00293, de fecha 19 de febrero de 2002, expediente No. 0232, en cuanto al defecto de forma contemplado en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo atinente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, de acuerdo al requisito del libelo de demanda, exigido por el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, en el que señaló:

Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, sin embargo, es menester precisar que no es necesario que la parte actora indique, en forma minuciosa, cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex oficio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión. Expuesto lo anterior, la Sala advierte que la circunstancia de que el demandante no describiese exhaustivamente las normas aplicables al caso de autos, sino que se limitare a la enunciación de las mismas, no configura de ninguna manera un defecto de forma de la demanda por incumplimiento de lo estipulado en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; y por el contrario debe concluirse que en el caso de autos del libelo se evidencian suficientemente los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa la demanda interpuesta.

Partiendo del criterio sustentado por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entiende este Tribunal que la parte actora debe exponer sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último requisito, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho que se consideren aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación de los hechos, cuya procedencia jurídica será determinada por el juez en la definitiva.

Del análisis realizado sobre el contenido del libelo de demanda, se evidencia que la parte actora realizó una expresa y detallada relación de los hechos. De acuerdo a lo asentado por el M.T. de la República, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, ni a las omisiones de las mismas, dado que él aplica o desaplica el derecho, por lo que, la obligación contenida en el referido ordinal 5º, no puede estar referida a una detallada y enjundiosa relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la acción de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos, pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de derecho, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa. No obstante, habiendo expuesto la actora en detalle la relación de los hechos y los fundamentos de derecho; concluye este Juzgador que se cumple con el requisito de forma contenido en el numeral 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 6 del artículo 346 en concordancia con los ordinales 4 y 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar en derecho y así se declara.-

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

De acuerdo con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable a la presente causa por tratarse de un arrendamiento de naturaleza comercial, “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”.-

En el presente caso el demandado, en lugar de contestar la demanda y oponer en esa misma oportunidad todas las cuestiones previas así como las defensas de fondo, procedió a oponer las cuestiones previas en la oportunidad correspondiente y posteriormente en un momento distinto, opuso la falta de cualidad como defensa de fondo.

En este orden de ideas, es preciso reproducir en esta oportunidad las consideraciones expuestas por el procesalista G.A.C.I. en su obra “El Procedimiento Breve”, Caracas, Vadell Hermanos Editores, 2009, página 215:

…, el Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios contiene varias disposiciones según las cuales deberá aplicarse el procedimiento breve para casi todas las situaciones conflictivas que tengan por origen un contrato de arrendamiento o una relación arrendaticia: …cumplimiento o resolución de contrato, … La idea de tramitar las pretensiones inquilinarias en el marco de un procedimiento breve no es nueva ni original del referido Decreto-Ley, ya que desde hace décadas el legislador siempre ha asignado la resolución de muchas de estas pretensiones … a través de la vía de este procedimiento.

Omissis

Resulta importante aclarar que ese procedimiento breve establecido en el Decreto-ley de arrendamientos no es otro que el mismo del Código de Procedimiento Civil, pero con algunas pequeñas variantes que sí introduce este Decreto-ley.

Omissis

Las disposiciones que tratan sobre el procedimiento judicial para modificar el procedimiento breve contenido en el Código de Procedimiento Civil se encuentran en los artículos 35 al 37, ambos inclusive, del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios.

Omissis

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

Omissis

En materia arrendaticia no existe la posibilidad para el demandado de escoger entre cual conducta desarrollar para contestar la demanda. … En materia arrendaticia, el demandado debe oponer todas sus defensas conjuntamente: tanto las cuestiones previas como las defensas de fondo e incluso, la reconvención.

De lo anterior se colige que en el procedimiento judicial establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consagra una única oportunidad procesal para que el demandado proceda a dar contestación de la demanda y oponga en ese mismo momento todas las cuestiones previas y defensas de fondo. Por lo tanto en el caso de marras, la contestación del demandado debe reputarse como extemporánea, por no haberse efectuado en el momento señalado por el citado texto legal. Es forzoso invocar lo preceptuado en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil que estipula lo siguiente: Los actos procesales se realizaran en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales.

Frente a la circunstancia planteada, necesariamente este Juzgador debe analizar las condiciones para determinar si en el caso de autos se configura la llamada confesión ficta, contemplada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que prevé lo siguiente:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

Como apunta el Tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III”, páginas 130-131: “El demandado confeso puede presentar en el curso probatorio la contraprueba de los hechos alegados en el libelo de demanda que debía haber acreditado el actor de no haberse producido la ficta confessio”.-

Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 912 de fecha 12/08/2010 señaló lo siguiente:

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala que: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”.

Así, esta Sala ha señalado que de conformidad con el artículo anteriormente transcrito, para que proceda la confesión ficta se necesita que se cumplan tres premisas, a saber: 1) que el demandado no dé contestación a la demanda; 2) que la demanda no sea contraria a derecho; y 3) que no pruebe nada que le favorezca.

Cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de no asistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.

En una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil (anteriormente transcrito), puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.

Al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.

Por lo tanto, se desprende de que el demandado tiene la carga de la prueba, en relación a la demostración de que no son ciertos los hechos alegados por la parte actora, es decir, la prueba del demandado se dirige a demostrar la inexistencia de los hechos que narró la actora. En el caso de autos, durante el lapso probatorio sustanciado en el juicio principal, el demandado promovió y evacuó las pruebas siguientes:

Documento de arrendamiento con opción de compraventa celebrado entre el ciudadano O.G.M. y el demandado, sobre un inmueble conformado por un local comercial y del mobiliario descrito en el precitado instrumento; propiedad de la sociedad mercantil Panificadora, Pastelería y Charcutería de Rosita, C.A. otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas bajo el No. 81, Tomo 28 de los libros respectivos.

En dicho contrato de arrendamiento con opción de compraventa, se estableció en su cláusula Primera que dicho local tenía un área de construcción de trescientos treinta metros cuadrados (330 mts2) aproximadamente, ubicado dentro del Edificio “HERNÁN” en la calle El Comando, Esquina Avenida Intercomunal, sector R-10, en jurisdicción de la Parroquia La R.d.M.C.d.E.Z. y cuyos linderos son: “NORTE: Fachada Norte del Edificio “HERNÁN” que da hacia la calle El Comando; SUR: Local comercial que es o fue de EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDADOR, en el funciona la Peña Hípica R-10; ESTE: Fachada Este del Edificio, que da con la Avenida hacia (sic) “La Intercomunal”, intermedio áreas de estacionamiento y de retiro y OESTE: Propiedad que es o fue de NELSON TELLEZ”.

En la cláusula Segunda se estipuló lo siguiente:

De acuerdo al propio texto del contrato de arrendamiento con opción de compraventa, el pequeño galpón con su depósito estaban excluidos del futuro contrato definitivo de compraventa por voluntad expresa de las partes.-

De la documental referida al documento de compraventa celebrado entre el ciudadano O.G.M. y el demandado, se evidencia que el inmueble que en definitiva adquirió Assem Aldoubaal Aldoubaal fue el local comercial No. 2, cuya superficie es de 179,60 metros cuadrados.

PRUEBA TESTIMONIAL DE LA PARTE DEMANDADA

Corre a los folios 47, 48 y 49 declaración testimonial de la Ciudadana A.M.G., quien presento su testimonio en una forma lacónica breve limitándose a responder las preguntas formuladas en forma afirmativa o negativa sin fundamentar sus dichos pero además de ello se trata de una testigo referencial, ya que su testimonio se baso en informaciones que le suministrara la parte demandada concretamente en respuesta a la séptima pregunta que se le formulara, respondió textualmente lo siguiente, “Bueno se porque el señor José nos dijo que la había vendido pero que el seguía como encargado”.

De esta respuesta se desprende que no es una testigo presencial que conoce directamente el hecho controvertido y en consecuencia este juzgador no le da ningún valor probatorio a la misma, todo de conformidad con el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 50 y 51, corre acta de la declaración rendida del Ciudadano J.A.R., este testigo el cual rinde su testimonio lo presenta al igual que el anterior testigo, produce su declaración sin aportar nada al proceso, las mismas son muy breve no las fundamenta simplemente en algunas respuestas se limita a afirmar o negar sin profundizar sobre las mismas, con relación a la tercer pregunta que le formularan de la manera siguiente: ¿Diga el testigo como le consta que el ciudadano O.G. le vendió al Señor Assem Aldouball la Panadería Nueva Rosita?, contesto: “No me puede constar porque como sabe es una transacción entre ellos, no serví de bolígrafo pero lo se por boca propia de José”, de estas respuestas se desprende que el testigo no tiene conocimiento directo de los hechos controvertidos que es un testigo referencial pero que además se le observa manifiesta parcialidad con la parte demandada, por lo tanto dicho testimonio se desecha sin ningún valor probatorio en la presente causa de conformidad con el Articulo 508 ejusdem.

A Los folios 52 y 53, corre inserta acta de declaración del Ciudadano J.A.C., del cual es una persona mayor de edad, obrero, al igual que los anteriores el testigo no aporta hechos concretos sobre la controversia o disputa entre el actor y el demandado, tiene una relación de trabajo con el demandado del cual se desprende que es de su confianza, ya que de acuerdo con su testimonio es el encargado de las llaves del deposito donde se almacenan víveres, es un testigo referencial, ya que lo que sabe ya declarado proviene según haberlo manifestado por información emanada del demandado, de su declaración se desprende es un testigo parcializado totalmente en favor de éste, por lo tanto su testimonio se desecha sin ningún valor probatorio en la presente causa, todo de conformidad con el Articulo 508 ejusdem.

A los folios 54 y 55, corre inserta acta de declaración testimonial de la Ciudadana I.C.G., la cual presenta su testimonio y se encuentra conteste en cuanto al hecho de conocer al ciudadano ASSEM ALDOUBALL también conocido como JOSE de igual manera de su declaración se desprende que es una trabajadora al servicio del mencionado ciudadano, pero con relación al hecho controvertido la misma no aporta elementos de juicio que permita demostrar que es un testigo hábil que conoce en forma directa y exacta sobre el hecho controvertido, es una testigo referencial, el conocimiento que tiene sobre si el demandado es el propietario del inmueble objeto o fundamento de la presente acción, ya que según lo manifestado por ella es porque el demandado de autos se lo ha comunicado como trabajadora que es del mismo, situación ésta de donde se desprende que la misma no es objetiva, se encuentra parcializada con el demandado y que no dice la verdad, por lo que la misma se desecha de conformidad con el articulo 508 ejusdem.

Al folio 59 y su vuelto corre inserta acta de declaración testimonial de la Ciudadana YAMEN BARAJ, testigo de nacionalidad extranjera, mayor de edad, comerciante, igual que el anterior se encuentre conteste, en cuanto al hecho de conocer al demandado como el tercero opositor y de igual manera en cuanto a la ubicación de la Panadería La Nueva Rosita, al igual que los anteriores testimonios su declaración es referencial, esto es, que no conoce del hecho controvertido de forma directa sino por informaciones emanadas de otras personas, no presenta elementos de juicio que permitan demostrar que es un testigo o una testigo conocedora en forma directa del problema planteado, sus respuestas son limitadas en el sentido de no profundizar sobre las mismas ni fundamentarla es un testigo totalmente inhábil carente de veracidad su testimonio, por lo que este sentenciador la desecha y sin ningún valor probatorio en el presente juicio, todo de conformidad con el Articulo 508 ejusdem.

Y finalmente a los folios 69 y 70, corren insertas declaración testimonial del ciudadano L.J.G.T., mayor de edad, procedió a rendir su testimonio quedando conteste en cuanto al hecho de conocer al demandado, así como al tercero y en algunas de sus respuestas, la misma responde en forma muy limitada simplemente afirmando el hecho sin fundamentarlo ni ampliarlo, es un trabajador según lo manifiesta al servicio de la parte demandada, por lo tanto se desecha el testimonio del testigo de conformidad con lo establecido en el Articulo 508 ejusdem.

Con respecto a la Inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción judicial del Estado Zulia en fecha 26 de mayo de 2011, debe observarse que dicha inspección judicial fue evacuada sin posibilidad de control de la parte a quien se le opone y su valor probatorio no puede ser el mismo que el valor probatorio a la efectuada con la posibilidad de participación de las partes.

De acuerdo al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil establece expresamente lo siguiente: “…Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos…”.

En el caso de autos, no puede este Juzgador conferirle valor probatorio alguno a la citada inspección extra litem, tomando en consideración el resto de las pruebas evacuadas, máxime cuando ha quedado demostrado que el demandado viene poseyendo el depósito objeto de la presente causa, no evidenciándose cuál fue el estado o circunstancias que pudieron desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo; que es la causa que -conforme al artículo 1.428 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil- motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es decir, la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el tiempo.

Ninguno de los hechos reseñados en el acta de la inspección judicial extra litem cuyo mérito favorable fue invocado eran susceptibles de cambiar o modificarse o alterarse si se considera que eran hechos vinculados con un inmueble que hasta la fecha presente ha sido poseído por el demandado como arrendatario.

Por lo que respecta a las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora, se tiene lo siguiente:

La actora acompañó a su libelo de demanda de diversas documentales y planos los cuales no fueron impugnados ni tachados en formal alguna por el demandado, por lo cual se les confiere pleno valor probatorio. Dichas documentales y planos evidencia que efectivamente la actora adquirió del ciudadano O.G.M. una porción de terreno con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con diecisiete centímetros de metro cuadrado (277,17 mts2) y la construcción sobre ella edificada consistente en un depósito fabricado con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, constante de dos piezas y una sala sanitaria construido por O.G.M., cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, mide treinta y tres metros con ochenta y ocho centímetros (33,88 mts) y linda con parte de la mayor extensión del Edificio “HERNÁN”; Sur, mide en cuatro líneas quebradas con rumbos Este-Oeste, en un primer tramo catorce metros con setenta y nueve centímetros (14,79 mts), en el segundo tramo un metro con noventa y siete centímetros (1,97 mts), en el tercer tramo dos metros con ochenta y dos centímetros (2,82 mts) y linda en estos tres tramos con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites y en el cuarto tramo catorce metros con quince centímetros (14,15 mts) y linda con propiedades que son o fueron de T.P. y N.T.; Este, mide en líneas quebradas con rumbo Norte-Sur, en un tramo seis metros con cinco centímetros (6,05 mts) y linda con la Avenida intercomunal y en otro tramo seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de Eustoquia viuda de Freites; y Oeste, mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) y linda con propiedad que es o fue de N.T..-

Adicionalmente de la experticia practicada, se determinó que el depósito objeto del presente litigio se encuentra edificado en el lote de terreno perteneciente a la actora.-

Las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora sustentan fehacientemente los hechos narrados en su escrito de demanda; siendo forzoso concluir que las probanzas promovidas y evacuadas por el demandado no lograron demostrar la inexistencia de los hechos narrados por la actora en su libelo de demanda, cumpliéndose entonces la segunda condición para que opere la confesión ficta del demandado. Y así se declara.-

Finalmente, para este Operador de Justicia, la presente acción por cumplimiento de contrato se encuentra ajustada a derecho y no es contraria al orden público; cumpliéndose la tercera condición que conforme a la doctrina y jurisprudencia patrias se requiere para que se produzca la confesión ficta del demandado. Y así se declara.-

D E C I S I Ó N

Por todo lo antes expuesto y de conformidad con todos los razonamientos antes expuesto, este Órgano Jurisdiccional en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECRETA:

PRIMERO

CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato interpusiera la ciudadana R.U.d.M., titular de la cedula de identidad Numero V-3.351.568 en contra de ASSEM ABDOUBAAL ABDOUBAAL, titular de la cedula de identidad Numero E-83.064.001.

SEGUNDO

Se condena al demandado ASSEM ABDOUBAAL ABDOUBAAL al pago de la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 64.000) por concepto de pago de cánones de arrendamiento dejados de percibir correspondientes al mes de diciembre de 2010 y a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero y marzo de 2012.

TERCERO

Se condena al pago de los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento determinados mediante la correspondiente experticia complementaria del fallo.

CUARTO

Se ordena la entrega inmediata del inmueble objeto de la presente causa totalmente desocupado de bienes y personas.

QUINTO

Se condena en costas a la parta demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa.

PUBLÍQUESE, CERTIFIQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipio Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los Siete (07) días del mes de Agosto del año Dos Mil Trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ

Dr. WILIAN E. MACHADO BELTRAN

LA SECRETARIA

Dra. JUNAIDA MOLINA

En la misma fecha se publico dicta resolución quedando anotada bajo el Nº 205-13.-

WEMB/fmontero.-

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Decisión nº 205 de Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolivar de Zulia, de 7 de Agosto de 2013

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