Decisión nº 178-2011 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 11 de Noviembre de 2011

Fecha de Resolución11 de Noviembre de 2011
EmisorJuzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteWilliam Coronado González
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

Expediente Nº 2265

JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

201º y 152º

Vistos los antecedentes.

DEMANDANTE: ciudadana M.R.D.C., Italiana, mayor de edad, titular de la cédula de de identidad número E-878.911, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., cuyo documento constitutivo se encuentra debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Mercantil Quinta de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de Octubre del año dos mil cinco (2005), bajo el número 27, Tomo 55A.

Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana M.R.D.C., identificada ut supra, asistida por el profesional del derecho M.A.C.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con la matrícula 48.014; en contra de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., arriba identificada. En la referida causa la demanda fue admitida en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil diez (2010), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.

Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia judicial, pasa este tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, si transcribir los actos del proceso que consta en autos, por mandato expreso del articulo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.

Con fecha 11 de enero de 2011, la ciudadana M.R.D.C., antes identificada, asistida por el profesional del derecho M.C.G., ut supra identificado, le otorgo Poder Apud Acta al abogado antes mencionado, y en la misma fecha se libraron los recaudos de citación, suministrando la parte interesada los medios necesarios para practicar la citación.

El día 28 de enero de 2011 el ciudadano M.A. CHACÍN GUERRERO, Inscrito en el Inpreabogado con matrícula 48.014, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó diligencia solicitando que se le expidiera copia certificada de la demanda y del auto de admisión.

En fecha 16 de marzo de 2011, el ciudadano J.C.M., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 12.212.479, actuando en este acto en nombre y representación de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., antes identificada, asistido por el profesional del derecho J.A.B., inscrito en el Inpreabogado con matrícula 34.111, portador de la cédula de identidad número 5.042.805, ambos domiciliados en la ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia; presentó diligencia dándose por citado, notificado y emplazado en la presente causa.

Con fecha 17 de marzo de 2011, J.C.M.B., actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., debidamente asistido por el profesional del derecho J.A.B., ut supra identificado, presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 21 de marzo de 2011, el ciudadano J.C.M.B., antes identificado, actuando en representación de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., asistido por el profesional del derecho J.A.B., ya identificado, presentó escrito de promoción de pruebas.

Con fecha 23 de marzo de 2011, el ciudadano M.A.C., inscrito en el INPREABOGADO con el número 48014, actuando en este acto como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito a la reconvención.

En fecha 25 de marzo de 2011, el ciudadano J.M.B., ya identificado, actuando en nombre y representación de la parte demandada, asistido por el profesional del derecho R.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 53.695, presentó diligencia solicitando nueva oportunidad para evacuar el testigo.

Con fecha 06 de abril de 2011, el ciudadano M.C.G., ut supra identificado, consignó escrito de promoción de pruebas, con sus respectivos recaudos.

Con fecha 28 de enero de 2011, el profesional del derecho M.C.G., antes identificado, presentó diligencia expidiendo copia certificada del libelo de la demanda y del auto de admisión.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS

EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

De la lectura realizada al libelo presentado por la ciudadana M.R.D.C., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 878.911, asistida por el profesional del derecho M.A.C.G., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 48.014, el Tribunal observa que el accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

  1. En fecha 07 de septiembre del año 2009, celebró en calidad de arrendadora, un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., cuyo documento constitutivo se encuentra registrado ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 26 de octubre del año 2005, con el número 27, Tomo 55A, (se acompaña con este escrito dicho documento constitutivo), representada en ese acto por su Presidente el ciudadano J.C.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.212.479, quien contrató en calidad de arrendataria; contrato este que fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 07 de septiembre del año 2009, instrumento que acompaña en siete (07) folios útiles al presente libelo marcado con la letra “B” y el cual formalmente opone a la demanda. El objeto del contrato según señala la Cláusula Primera es el alquiler de un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial que forma parte del Mini Centro Comercial BARI, distinguido con el número “02”, ubicado en la calle 18 y signado con la nomenclatura Municipal 9-58, en jurisdicción del Municipio San F.d.e.Z.. La cláusula séptima del referido contrato de arrendamiento celebrado entre las partes estableció lo siguiente: El término de vigencia de este contrato será de Doce (12) meses contados a partir del día 10 de junio del año 2009, lapso prorrogable automáticamente y por períodos iguales, siempre y cuando una parte no manifieste a la otra, de manera idónea y eficaz, su voluntad de no prorrogarlo, con un aviso dado con, por lo menos, treinta (30) días de anticipación, antes del vencimiento del período respectivo, en el entendido de que la arrendataria durante la prórroga o prórrogas, si las hubieses, continuará bajo las mismas condiciones y obligaciones que le impone este contrato; así mismo la Cláusula Cuarta establece que LA ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes en las mismas condiciones que la recibe. En la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato señalado ut supra se estableció, que: la Arrendadora podrá dar a la Arrendataria el aviso a que se refiere la Cláusula Séptima mediante aviso publicado en un diario de circulación local, carta privada con acuse de recibo, correo o telegrama, o cualquier otro medio idóneo dirigido a la Arrendataria en el inmueble arrendado, en cuanto al telegrama o carta enviada a través del correo, se considerará válidamente cumplido el aviso mediante la c.d.R., emitida por la Oficina de Correo respectivo. La Arrendataria podrá notificar a la Arrendadora mediante carta privada con acuse de recibo en la siguiente dirección: calle 84, N° 12-290, Residencias el Valle, torre A, apartamento 4-B, sector Valle Frío, Parroquia S.L.d.M.M. del estado Zulia.

  2. En fecha 10 de junio del año 2010 venció el término del año fijo para la duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. A fin de dar cumplimiento a lo acordado en la Cláusula Décima Segunda de fecha 04 de abril del año 2010, personalmente llevó una comunicación a la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., notificando la no prórroga del contrato arrendaticio; así mismo le señaló el inicio de la prórroga legal establecida por la normativa legal vigente, igualmente le indicó su vencimiento el cual era el 10 de junio del año 2010. Consta del acuse de recibo de la misma y que formalmente se opone a la demanda a fin de que surta sus efectos legales. Paralelamente a la notificación privada también hizo la respectiva notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, el señalamiento de la fecha de vencimiento y la potestad de uso de la prórroga legal a favor de la arrendataria por vía auténtica en fecha 13 de abril del año 2010 a través de la Notaría Pública del Municipio San F.d.e.Z., acompañó en original dicha notificación. La sana intención de dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales adicionalmente a las notificaciones anteriores, realizó una notificación con igual contenido por intermedio de la prensa local, específicamente en el diario Panorama en su edición de fecha 12 de abril del 2010, tercer cuerpo, página 7 (año 96, N° 32.265), consignó un ejemplar completo contentivo en la notificación, destacando que esta notificación es válida por haberla consentido así las partes al momento de la firma del contrato de arrendamiento. De la prórroga legal el 10 de diciembre del año 2010 la Arrendataria, inexcusablemente tenía la obligación contractual y legal de hacer la entrega material del bien mueble arrendado, pero el caso es que después de múltiples reuniones, conversaciones extrajudiciales previas y posteriores al vencimiento de dicho contrato no ha sido posible que voluntariamente se logre tal fin, llegando incluso el representante de La Arrendataria a informar en la última conversación que sostuvieron que ahora en adelante se entendería con su abogado. La prórroga legal procede aún cuando las partes no hayan establecido al momento de la celebración del contrato a tiempo determinado, opera de pleno derecho por el solo vencimiento del lapso estipulado como duración de la relación arrendaticia, éste se prorrogará, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud que se extinguió la prórroga legal la cual comenzó inmediatamente después del vencimiento establecido en el contrato, la Arrendataria debió haberle entregado el inmueble arrendado el día 11 de diciembre del año 2010 (ya que el mismo venció el día 10, tal como le fue debidamente y oportunamente solicitado) lo cual no ha ocurrido, incumpliendo de manera taxativa e imperativamente con la normativa tantas veces citadas. Por razones de hecho y de derecho procede a demandar formalmente por cumplimiento de prórroga legal a la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., representada por su Presidente el ciudadano J.C.M.B., ambos antes identificados, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal. A la entrega del inmueble dado en arrendamiento, ya que se extinguió el contrato y se venció la prórroga legal respectiva. Inmueble que deberá entregarse solvente de toda deuda, desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado que declaró haberlo recibido. Al pago de una cantidad equivalente al doble de la treintava parte del canon de arrendamiento mensual por cada día que transcurre sin que sea entregado el inmueble, esto por la cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios según lo convino en el contrato arrendaticio en la cláusula décima, hasta la efectiva entrega judicial del inmueble y culminación del proceso. Que sea condenada al pago de costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales.

  3. Solicitó al Tribunal medida de secuestro del inmueble arrendado constituido por un local comercial que forma parte del Mini Centro Comercial BARI, distinguido con el N° 01, ubicado en la parte 18 y signado con la nomenclatura municipal 9-58, en jurisdicción del Municipio San F.d.e.Z. y solicitó se nombrara depositaria del mismo en virtud de ser la legítima propietaria de dicho inmueble. A fin de demostrar su calidad de propietaria consignó, documento que acredita su propiedad sobre el inmueble objeto de esta demanda, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro (hoy Registro Inmobiliario) Distrito (hoy Municipio) Maracaibo del estado Zulia en fecha 28 de octubre de 1983, con el N° 36, Tomo 5, Protocolo Primero, habiéndose adquirido previamente las bienhechurías existentes sobre el terreno según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia en fecha 15 de marzo de 1974 con el número 76 tomo 26, igualmente acompañó este instrumento marcado con letra F, de los documentos de propiedad citados se evidencia que dicho inmueble fue adquirido por su cónyuge el ciudadano G.C.M., titular de la cédula de identidad número 9.757.247, para la comunidad de gananciales que mantienen, igualmente consignó la carta de matrimonio que me acredita como cónyuge del mencionado ciudadano lo que convierte el inmueble arrendado en propiedad conyugal comunera y le faculte, a tenor de los dispuesto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, a prestarle en nombre propio y en nombre de su cónyuge sin necesidad de poder otorgado por éste último. Toda vez ante la supuesta denuncia de no desocupación oportuna del inmueble arrendado por parte de la Arrendataria éste se obliga al pago de una cantidad equivalente al doble de la treintava parte del canon de arrendamiento mensual por cada día que transcurre sin que sea entregado el inmueble, esto por concepto de la cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios según convinieron en el contrato arrendaticio en la cláusula décima hasta la efectiva entrega judicial del inmueble y culminación del proceso, ya que el canon en una treintava parte multiplicada por el doble por cada día transcurrido hasta la introducción de este libelo, tal como fue convenido en este monto representa el equivalente a seis coma quince unidades tributarias (6,15UT).

  4. Se señaló como domicilio procesal en la calle 84, N° 12-290, Residencias El Valle, Torre A, apartamento 4-B, sector Valle Frió, Parroquia S.L.d.M.M. del estado Zulia, pidió la citación de la demandada sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., cuyo documento constitutivo se encuentra registrado ante el Registro Mercantil Quinto del estado Zulia, en fecha 26 de octubre del año 2005, con el número 27, Tomo 55A, se realizó en la persona de su Presidente el ciudadano J.C.M.B., antes identificado, en el inmueble arrendado el local comercial que forma parte del Mini Centro Comercial BARI.

    DOCUMENTOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON EL ESCRITO LIBELAR

  5. Copia simple del acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil “CORSA IMPORT C.A. COMPAÑÍA ANONIMA” (COIMCA), registrada en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de octubre del año dos mil cinco (2005), bajo el número 27, Tomo 55-A del Registro de Comercio. Las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. en cuanto a los datos constitutivos de la demandada sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., fundamentalmente en cuanto a su representante legal domicilio denominación entre otros. Así se decide.

  6. Original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 07 de septiembre de 2009, anotado bajo el número 62, Tomo 87 de los libros respectivos. Los mencionados instrumentos públicos, se tienen como fidedignos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Este Tribunal le otorga todo su valor probatorio fundamentalmente en cuanto el tiempo de duración del contrato locativo sub litem la notificación el inmueble objeto de dicho contrato por ser estos parte del objeto de la presente controversia. Así se decide.

  7. Original de Carta misiva y acuse de recibo de la misma de carácter privado de fecha 10 de junio de 2010, donde la parte actora participa su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, donde establece la fecha fija del contrato y el uso de la prórroga legal; este Tribunal no la valora en virtud que la misma fue desconocida por la parte demanda en la oportunidad legal correspondiente, es decir en la contestación a demanda, tal como lo señala la n.a.c. en su artículo 429. Así se decide.

  8. Original de la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, en fecha 13 de abril del año 2010, autenticada ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z. donde establece la fecha fija del contrato y el uso de la prórroga legal; este Tribunal las aprecia y le otorga todo su valor probatorio por cuanto es un documento público y como documento público la vía, la forma o el modo de enervar dicha prueba es la tacha, prevista en los artículos 438 y siguientes, en cuyo caso la parte demandada debió haber formalizado la misma en la oportunidad prevista en la n.a.c. situación que no ocurrió por lo que el instrumento tal como lo prevé la normativa legal se tiene como válido y surte todos lo efectos legales previstos en el artículo 429 de la n.a.c., en concordancia con el artículo 1359 de la norma sustantiva civil. Así se decide.

  9. Copia simple del documento de propiedad, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito (hoy registro inmobiliario) del Distrito Maracaibo (hoy Municipio), estado Zulia el día 28 de octubre de 1983, bajo el número 36, Tomo 5°, Protocolo 1°, habiéndose adquirido previamente las bienhechurías existentes sobre el terreno según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 15 de Marzo de 1974 con el número 76, Tomo 26. Las mencionadas copias simples del instrumento público, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Fundamentalmente este Tribunal la aprecia en el sentido de que se verifica que la ciudadana M.R.D.C. es la propietaria del inmueble objeto del contrato sub judice donde actúa en su carácter de arrendadora propietaria. Así se decide.

  10. Documento de propiedad que dicho inmueble fue adquirido por el conyugue de la parte actora el ciudadano G.C.M.; las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Este Tribunal le otorga todo su valor probatorio en cuanto a la propiedad del inmueble pero en cuanto al tema decidendum el mismo no aporta ningún elemento de convicción. Así se decide.

  11. Copia certificada del acta de matrimonio de los ciudadanos G.C.M. y M.D.R.P., emanada del Registro Civil de la Parroquia S.L.d.M.M. del estado Zulia, signada con el número 264. Los mencionados instrumentos públicos, se tienen como fidedignos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Este Tribunal le otorga todo su valor probatorio en cuanto a que la Ciudadana demandante es cónyuge del ciudadano G.C.M. pero en cuanto al tema decidendum el mismo no aporta ningún elemento de convicción al tema decidendum. Así se decide.

  12. Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana M.R.D.C.. Las mencionadas copias simples del instrumento público, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora en cuanto a la identidad de la demandante conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS

    EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

    De la lectura realizada al escrito de contestación y reconvención presentado por el Ciudadano J.C.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.212.279, actuando en este acto en nombre y representación de la Sociedad Mercantil CORSA INPORT C.A., asistido por el profesional del derecho J.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 34.111, el Tribunal observa que el demandado fundamenta su contestación en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

    Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, los fundamentos de hechos y de derecho en que sustenta la parte actora la demanda de Cumplimiento de Prórroga Legal, ya que tales hechos carecen de veracidad y no reflejan la verdad de lo que ocurre en la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de litigio.

    Impugnó el documento promovido por la actora, el cual esta dirigido a la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., la cual desconoció el mismo, en el cual desconoce el documento donde se notifico como representante de la mencionada sociedad, pretendiendo la parte actora darle validez a la fecha de inicio de la prórroga legal.

    Donde pretende la parte demandada crear como fecha de inicio de la relación Arrendataria, el 10 de junio de 2009; bastándose en el último contrato otorgado en fecha 07 de septiembre de 2009, donde dicho alegato es falso de toda falsedad, ya que en realidad se da inicio a la relación Arrendaticia, es el día 07 de octubre de 2001, tal como consta en el contrato, autenticado en la Notaría Pública Décima en fecha 26 de octubre del año 2001, bajo el N° 44, Tomo 56, donde se le arrendó título personal del inmueble antes identificado, suscrito con la propietaria, estableciéndose el contrato a partir del 07 de septiembre de 2001, fecha esta en el cual viene ocupando, hasta el día de hoy, que dio contestación de la demanda.

    Consecutivamente el 21 de marzo de 2003, 21 de octubre de 2005, 10 de junio de 2005, fueron firmado el contrato de Arrendamiento del inmueble en cuestión, entre su persona J.C.M.B., a titulo personal y la ciudadana M.R.D.C. y tal como consta en el contrato de Arrendamiento otorgado y autenticado por la Notaría Pública Décima de Maracaibo, quedando anotada bajo los números 23, 35 y 35, Tomos 20, 68 y 50 de los libros llevados por dicha oficina.

    En fecha 07 de septiembre de 2009 se celebró su último contrato de Arrendamiento sobre el inmueble que viene ocupando, donde exige que lo firme, en su carácter de representante legal de esas sociedad, teniendo una conducta inconsciente con años que ha mantenido como arrendador y arrendatario. Donde viene ocupando desde el 07 de octubre de 2001.

    De mala fe con su actual proceder la actora, pretendió cercenarle el derecho que le corresponde por ley de la prorroga legal, ya que solo señalara en el escrito libelar el último contrato que suscribiera celebrado el día 07/09/2009, en la cláusula décima novena, que establece en forma leonina e ilegal, que renuncie a los derechos que tiene como arrendatario y a los años que le corresponde de la prorroga legal, y como quiera que el ha venido ocupando el inmueble desde octubre de 2001, hasta la actualidad, se evidencia la continuidad en la relación arrendaticia por más de nueve (09) años, por lo que según afirma le corresponde dos (02) años de prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no seis meses como pretende hacer ver la arrendataria demandante, ya que ante todo priva el principio de la primacía de la realidad, según el cual, realidad de los hechos, tal y como ocurren en la práctica cotidiana, tiene primacía frente a las apariencias formales que puedan adoptar las partes mediante declaraciones de voluntad, independientemente que las mismas sean espontáneas o producto d de la presión ejercida sobre una de ellas, o de que sean emitidas con presencia o ausencia de dolo, que envuelvan una intención fraudulenta, en efecto la parte actora, quiso con el último contrato, aparentar estar celebrando, un contrato nuevo con una persona distinta a la de ella, tal como se venían haciendo durante varios años, y es por eso, que le conmino a firmar el contrato en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., y no a título personal como lo venían haciendo, esa situación le pareció un tanto irregular, pero no pensó jamás, sorprendería su buena fe, al demandarlo por vencimiento de las prórroga legal de seis meses, cuando la accionante sabe que el no va a renunciar a la prórroga legal de dos (02), años que le corresponde, tanto es así que la actora, aunado a lo expresado ha firmado los recibos de pago, uno a su nombre y otros a nombre de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., lo que evidencia que la relación arrendaticia se ha llevado indistintamente de persona que aparece en el último contrato como es Corsa Import C.A., es decir, ante de que se firmara el último contrato en septiembre del 2009, ya la arrendadora me facturaba los cánones de arrendamiento a nombre de CORSA IMPORT C.A., siendo esa la conducta asumida por tantos años la cual ha regulado la relación y se ha hecho ley entre ellos.

    La arrendadora asumió una actitud desconsiderada donde pone en peligro la estabilidad laboral y económica de más de diez (10) padres y madres de familia que obtienen su sustento con la hoy denominada Sociedad Mercantil Corsa Import C.A., que ha venido operando por más de ocho (8) años, en el comercio y específicamente en el local arrendado por la propietaria demandante.

    Según señala el demandado de auto en el escrito sub iudice que las normas contenidas en la Ley de Arrendamiento que tienden a proteger y beneficiar al arrendatario, son de estricto orden público y no pueden ser relajadas por las personas, así lo señaló RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE Y J.C. KIRIAKIDIS LONGHI en su obra nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamiento inmobiliario cuando lo dejaron establecido en el artículo 7° del decreto Ley Inmobiliario declara irrenunciable los derechos que la Ley reconoce al arrendatario y que la Ley no declara de orden público todas sus normas. Para los derechos que establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y que la antigüedad en la condición de arrendatario tiene importancia, no sólo para establecer la duración de la prórroga legal, sino también para ejercer la preferencia ofertiva, esto es, que el tiempo de la prórroga dependerá del hecho real de la duración del contrato y no de los tractos sucesivos de su renovación, en el mismo sentido se pronuncia J.B.F., en su ponencia del curso de Derecho Inquilinario ponencias (UCAB 2000). Igualmente señala que para Messineo, citado por G.G. y traído a colación por A.R.G.F. en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comentada y concordada Tercera Edición, se cita lo siguiente: …De la misma manera, en caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir se extinguen. Y continua señalando el demandado esta valoración de Messineo, entendemos que, vale como principio general, porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al poco tiempo de que al vencerse el término final o fijo, el contrato continuará por otro lapso igual la misma longitud o distancia temporal porque, entonces, allí los efectos no cesan ya que el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue.

    Esa prolongación de lapso temporal, hace automáticamente que el contrato continúe produciendo los efectos, esto es, naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia. De igual forma señala que el autor A.E.G.F., en su obra Del Arrendamiento, La Ley Arrendamientos Inmobiliario, con práctica forense 2000, pagina 187, ha señalado: …es bueno tener siempre presente que cuando no exista solución de continuidad entre un contrato y uno sucesivo, la prórroga a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Si existe solución de continuidad días o meses entre los contratos de arrendamientos firmados por las mismas y sobre el mismo objeto. Opinan al respecto autores como Henríquez y Kiriakidis: Que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos están refutadas o es mentira por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad en la ocupación del inmueble.

    Dicha continuidad queda demostrado con los contratos que consigno, los aprecie y valore a su favor, en virtud que desde el 07 de octubre de 2001, en su carácter de arrendatario ha mantenido las llaves del inmueble y ha estado disfrutando y usando el inmueble objeto del contrato, sin ser perturbado ni mudado del local que viene ocupando y la prorroga legal que corresponde a los dos años que la estable el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece textualmente: “en los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …omisis…. c) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o mas, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…”.

    En fecha diez (10) de diciembre del dos mil once (2011) faltando bastante para que venza dicho lapso, por lo tanto, en calidad de Arrendatario y siendo un derecho potestativo para el, se acoge a la misma y lo opone a la aparte actora, para que respete su derecho como arrendatario, al principio de irrenunciabilidad consagrado en el artículo 7 de la referida Ley especial.

    La cláusula décima novena del contrato contiene un acuerdo que implica la renuncia por aparte del arrendatario al beneficio de la prórroga legal de dos años, establecido en el artículo 38 eiusdem, la cual es nula por que con la misma se pretende menoscabar sus derechos como arrendatario, consagrado en el artículo 7, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que invoca el principio de la Irrenunciabilidad como lo establece el artículo 38, el cual expresa que dicho lapso de prórroga legal si bien es obligatorio para el arrendador es facultativo para el arrendatario, una vez vencido el plazo se prorrogará dependiendo del tiempo de duración, siendo obligatoria para el arrendador y potestativo para el arrendatario, y tal proceder pertenece al denominado derecho privado, que figura un derecho disponible donde priva el llamado el principio de autonomía de la voluntad de las partes, por lo que depende solo de el si se acoge a la prorroga legal que le confiere la Ley.

    Reconvino a la parte actora, por cumplimiento de contrato de Arrendamiento, en el sentido, de que se le permita disfrutar de la prórroga legal de dos años que le corresponden ya que la misma vence el 10 de diciembre de 2011, señalo como domicilio procesal la calle 18 de Sierra Maestra del Mini Centro Comercial Bari, local comercial signado con el N° 02, ubicado en la ciudad de Maracaibo.

    PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE

    En fecha 21 de marzo de 2011, la parte demandada ciudadano J.C.M.B., titular de la cédula de identidad número 12.212.479, actuando en este acto en nombre y representación de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., antes identificada, asistido en este acto por el profesional del derecho J.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 34.11, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

    Invocó el Principio de la Comunidad de Pruebas, el cual establece que una vez conste en las actas las probanzas aportadas por la partes, las mismas forman parte del proceso en sí y no a ningunas de las partes intervinientes en el mismo. La parte actora invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, basado en el principio de la comunidad de la prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar su pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de mérito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Así se decide.

    Ratificó, en todas y cada una de sus partes los instrumentos acompañados a la contestación de la demanda, y a los que corren insertos en actas, especialmente en los indicados.

    Promovió y ratificó el acta constitutiva de su representada la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A.; las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    Promovió el contrato de Arrendamiento, firmado en diferentes oportunidades a título personal, con la propietaria M.R.d.C., donde se evidencia en el primer contrato la fecha de inicio de la relación Arrendaticia, el día 07 de octubre de 2001, otorgado y autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, quedando anotada bajo el Nº 44, Tomo 56, desde esta fecha, donde la propietaria, le arrienda a título personal el inmueble, constituido por el local comercial signado con el Nº 02, del Mini Centro Comercial Bari, ubicado en esta ciudad. Las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    Promovió contrato de arrendamiento, del inmueble en cuestión, celebrado con la propietaria, M.R.d.C. y en la persona de J.C.M.B. a título personal, debidamente otorgado y autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, quedando anotada bajo el Nº 23, Tomo 20 de los libros de autenticación, en fecha 21 de mayo de 2003, se evidencia su permanencia y continuidad en la ocupación del inmueble en cuestión. Las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    Promovió contrato de arrendamiento, del inmueble celebrado entre la propietaria M.R.d.C. y su persona J.C.M.B., título personal, autenticado por ante la Notaría Pública Décima, quedando anotado bajo el Nº 35, tomo 68 de los libros autenticado, de fecha 21 de octubre de 2005, manteniendo la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes de seguir con la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato. Las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    Promovió contrato de arrendamiento, del inmueble en cuestión celebrado entre la propietaria M.R.d.C. y su persona J.C.M.B. a título personal, el día 10 de junio de 2008, según contrato de arrendamiento debidamente otorgado y autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 35, Tomo 50, de los libros de autenticación, llevados por dicha oficina. Las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    Promovió el último contrato de arrendamiento del inmueble, celebrado entre la propietaria antes mencionada y en la persona de J.C.M.B., ahora con el carácter de presidente y representante legal de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., el día 07 de septiembre de 2009, y que es el único que menciona la parte actora en su escrito otorgado y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotada bajo el N° 62, Tomo 87, de los libros de autenticación, es evidente que la propietaria arrendadora pretendió simular el lapso transcurrido de mas de nueve (09) años, desde el inicio de la relación arrendaticia esto es el 07 de octubre de 2001, hasta la presente fecha, cambiando de arrendador y arrendatario, desconociendo el principio de la Primacía de la Realidad, siendo la verdadera intención, voluntad e interés de las partes contratantes de permanecer y continuar con la relación arrendaticia desde su inicio y durante todos estos años. Las mencionadas copias simples del instrumento público mencionado, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del C.P.C y 1.359 del C.C. Así se decide.

    Promovió los recibos (facturas) de los cánones de arrendamientos cancelados y entregados a la parte demandada por la propietaria – arrendadora, correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002, de julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, así como los recibos (facturas) de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2010, siendo estos recibos muestra evidente y contundente de la conducta y la intención inconsecuente, asumida por la propietaria arrendadora, al no hacer entrega sucesivamente de los recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento, durante la relación arrendaticia en el año 2006, al 2009 a su nombre, emitidos a nombre de la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A., evidenciando incongruencia y mala fe, al pretender también confundir al jurisdicente, utilizando el último contrato de arrendamiento para demandar, por cumplimiento de contrato de prórroga legal, y solicitar se le desaloje del inmueble en cuestión. Los mencionados instrumentos privados, se tienen como reconocidos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los Art. 1363 C.C, 1364 C.C y 429 C.P.C. Ahora bien en cuanto a la naturaleza del tema de controversia o del objeto de la presente litis la misma no aporta ningún elemento de convicción por cuanto el objeto de la demanda es el cumplimento en la entrega del inmueble por haber perecido el contrato a tiempo determinado y habérsele otorgado la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la referida ley y no por falta de pago que es la único aporte que como elemento de convicción pueden ilustrar a este juzgador dichos recibos o facturas. Así se decide.

    Promovió los siguientes testigos: A) L.E.V.M., titular de la cedula de identidad Nº 5.831.792, de 51 años de edad, de nacionalidad venezolana de profesión técnico en refrigeración y domiciliado en Sierra Maestra, Municipio San F.d.e.Z.. Este Tribunal lo valora en virtud de que el testigo en la pregunta número uno dice conocer al ciudadano J.C.M.B. hace mas de 10 y que en la pregunta Nº 2 desde esa fecha viene ocupando el inmueble objeto de la presente litis y en cuanto a la tercera repregunta de que allí funcionaba una empresa llamada Chevett Impor C.A., cuyo aviso fue sustituido aproximadamente 4 años por CORSA IMPOR C.A. y en cuanto a la segunda repregunta objeto de la presente litis de que si el ciudadano J.C.M.B. es accionista o representante legal de la empresa CORSA IMPORT C.A. y en consecuencia la condición jurídica de la ocupación del referido inmueble dijo textualmente “yo no tengo, lo conozco por que tengo años conociéndolo, pero si es dueño, si es accionista no tengo ninguna idea no le averiguo la vida” por lo que este testigo no aporta ningún elemento de convicción requerido al objeto de la presente litis. Así se decide. B) M.E.A.N., titular de la cedula N° 11.394.853, de 37 años de edad, soltera, domiciliada en Sierra Maestra del Municipio San F.d.e.Z.. Este Tribunal lo valora en virtud de que la testigo en la pregunta número uno dice conocer al ciudadano J.C.M.B. aproximadamente ocho (08) años y que en la pregunta número dos responde que desde que conoce al ciudadano J.C.M.B. ha estado ocupando el local Nº 02, en el mini centro comercial Baris ubicado en la calle 18 de Sierra Maestra en cuanto a la tercera pregunta la testigo respondió que en frente del local hay un aviso que uno dos locales de esa planta y dice Corsa Import C.A., en cuanto a la cuarta pregunta sobre si la testigo sabe de otra persona extraña distinta al ciudadano J.C.M.B. ha ocupado dicho local, a lo cual contesto que desde que conoce al ciudadano J.C.M.B. siempre ha estado ocupando ese local, en la primera repregunta en relación al tiempo que lleva funcionando Corsa Import C.A. en el local comercial Nº 02, la testigo contestó que ella tiene aproximadamente 4 años viendo a Corsa Import allí en relación a la segunda repregunta que allí funcionaba una sociedad mercantil llamada Chevett Impor C.A., a la cual contestó que funcionaba Chevett Import C.A. pero siempre ha estado en manos del señor J.C., en cuanto a la tercera repregunta sobre la representación de la sociedad mercantil Corsa Import la testigo respondió que a su entender el ciudadano J.C.M.B. es su representante, en relación a la cuarta repregunta sobre si existe un relación entre comercial o laboral con Corsa Import o con el seños J.C.M.B. la ciudadana contestó que la relación que tiene es laboral, es trabajadora junto a otro grupo de personas, en cuanto a la quinta repregunta sobre el cargo que ocupa la testigo en la sociedad mercantil Corsa Import C.A. la testigo contestó que si cargo es de asistente administrativa y sus funciones son las básicas del cargo, llevar registros de la empresa, atender a proveedores y funciones generales del cargo, en la sexta repregunta en relación a que si le consta que la sociedad mercantil Corsa Import C.A. es actual arrendataria o inquilina del local Nº 02 del centro comercial Baria lo cual la testigo contesto textualmente “Se que Corsa Import está en el local Nº 2 y 1, pero lo que es documentación de registro de comercio o R.I.F. no la manejo yo, siempre la ha manejado el señor J.C., pero los recibos que yo manejo siempre han estado a nombre de Corsa Import, desde el 2006 para acá”; en relación a la séptima repregunta sobre si la ciudadana conoce al propietario del local Nº 2 del centro Comercial Bari contestó que si la conoce. En relación a la octava repregunta sobre si la ciudadana tiene algún interés en que la sociedad mercantil Corsa Import C.A. siga prestando los servicios para los cuales fue constituida a la cual el abogado asistente de la parte demanda se opuso a la pregunta de la parte actora por cuanto la misma es capciosa e induce a la testigo a afirmar hechos no controvertidos en la presente causa, siendo que el único interés de la parte al declarar lo acabo de expresar; en cuanto a la presente testigo ciudadano M.E.A.N. este Tribunal no le merece ninguna fe en cuanto a sus dichos al indicar que tiene mas de ocho años conociendo al ciudadano, en virtud de lo ut supra referido se observa que el testigo se contradice en sus dichos además señala que es asistente administrativo que lleva el registro de la empresa a tiende a los proveedores y las funciones generales inherente a ese cargo posteriormente a la sexta repregunta contesta que ya no maneja ni la documentación del registro de comercio ni el R.I.F. por cuanto eso lo maneja el ciudadano J.C. además es preciso señalar que la referida testigo esta inhabilitada para dar testimonio según el artículo 477 que señala que no puede dar declaración los testigos que tengan interés aunque sea indirecto en las resultas del juicio y en virtud de ser empleada de la empresa demandada y estar subordinada y dependiente al ciudadano J.C.M.B. por lo que pudiera entenderse que su declaración no es libre y espontánea exigencia necesaria para la fe que el testigo debe tener al momento de rendir su declaración en cuanto a la respuesta que ella realiza a la séptima repregunta en la cual señala que los recibos de pago salían a nombre de Corsa Import C.A. este Tribunal señala lo previsto en el artículo 1283 de la norma sustantiva civil que estatuye: “el pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor y aun por un tercero que no se interesado con tal que obre en nombre y descargo del deudor” (el subrayado y negrilla es del juzgador) por lo que no constituye ninguna confusión en cuanto al arrendatario el que los recibos de pagos aparezca suscrito a nombre de Corsa Import C.A. o a cualquier persona distinta al ciudadano J.C.M.B. antes de la fecha del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis es decir, del 07 de septiembre del año 2009 por lo que lo que no existe confusión alguna si los recibos de pago aparecen suscritos antes de la fecha ut supra mencionada por el ciudadano J.C.M.B.C.I., Chevett Import o cualquier otra persona. Así se decide. C) N.A.R.G., titular de la cedula de identidad Nº 14.832.280, de veintinueve (29) años de edad, soltero, de profesión Técnico Medio en Electrónica y domiciliado en el sector Los Estanques, calle 115 con avenida 49A, Nº 113A-90, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en relación a la cuarta repregunta donde se le pregunta al ciudadano que si tiene alguna relación laboral, mercantil o es proveedor de bienes o de algún servicio a la sociedad mercantil Corsa Import C.A., o al señor J.C.M.B. a la cual el testigo contestó que posee un relación laboral con Corsa Import, y que en referencia la quinta repregunta sobre el cargo que ocupa el testigo dentro de la sociedad mercantil Corsa Import C.A. y cual es su función el mismo manifestó ser vendedor y su función es de atender a los clientes, este Tribunal no le merece ninguna fe en cuanto a sus dichos al indicar que el referido testigo mantiene una relación actual y directa con el ciudadano J.C.M.B. quien el testigo en la segunda repregunta contesta que el ciudadano antes mencionado es el representante de la sociedad mercantil Corsa Import C.A., por lo que es preciso señalar que el referido testigo esta inhabilitado para dar testimonio según el artículo 477 que señala que no puede dar declaración los testigos que tengan interés aunque sea indirecto en las resultas del juicio y en virtud de ser empleado de la empresa demandada y estar subordinado y dependiente al ciudadano J.C.M.B. por lo que pudiera entenderse que su declaración no es libre exigencia necesaria para la fe que el testigo debe tener al momento de rendir su declaración.

    PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LA OPORTUNIDAD DEL LAPSO PROBATORIO

    El profesional del derecho M.A.C.G., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 48.014, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, encontrándose dentro de la oportunidad legal, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

    Reproduzco el mérito favorable de los autos. La parte actora invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, basado en el principio de la comunidad de la prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar su pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Así se decide.

    Ratificó y reprodujo los instrumentos consignados con el escrito de demanda las cuales son: a) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 07/09/09. b) notificación realizada a la demandada CORSA IMPORT C.A., de no prorroga del contrato, por vía autentica en fecha 13 de abril del año 2010, ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.e.Z.. c) consignó seis (06) folios útiles copia certificada del libelo de la demanda en contra de la demandada CORSA IMPORT C.A., ante el Juez de Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.e.Z.. d) consignó cuatro (04) copias certificadas del libelo contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia realizada por el ciudadano J.C.M.B., en nombre de la demandada, ante el Juzgado Octavo de los Municipio, Maracaibo, J.E.L. y San F.d.e.Z..

    Consignó un ejemplar del diario Panorama en su edición de fecha 12 de abril del año 2010, Tercer Cuerpo, página 7, año 96, N° 32.265, en la que publicaron la notificación a la parte demandante. En tal sentido este juzgador la aprecia y las valoras en virtud de haberse cumplido la cláusula décima segunda del contrato locativo sub judice y en consecuencia en el conocimiento de la arrendataria sociedad mercantil Corsa Import C.A., de que el contrato locativo suscrito entre ello tenía como término fijo el diez (10) de junio del año 2010 más los seis (06) meses de prórroga legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

    PUNTO PREVIO I

    Establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela lo siguiente: “…El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes especiales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de las formalidades no esenciales…”.

    Igualmente establece el artículo 26 eiusdem:

    …Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela judicial de los mismos y a obtener con prontitud una decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles…

    .

    Por su parte el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil establece:

    …Los Jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin para el cual estaba destinado…

    .

    La conjugación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y del 206 de la ley adjetiva civil, obliga al Juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles, por este principio los Jueces no pueden declarar otras nulidades de los actos procesales que las expresamente establecidas por el Código de Procedimiento Civil, por estar determinadas por la ley, o cuando se hayan dejado de llenar en el acto formalidades esenciales a su validez. Mediante la nulidad se tiende a invalidar solamente los actos ejecutados para que vuelvan a efectuarse enmendando los defectos que tenían.

    Ha sido jurisprudencia reiterada del Alto Tribunal que la reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de éstas, y siempre que este vicio o error y daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera; que la reposición debe tener por objeto la realización de actos procesales necesarios o cuanto menos útiles, y nunca causa de demora y perjuicio a las partes; que debe perseguir, en todo caso un fin que responda al interés específico de la administración de justicia dentro del proceso, poniendo a cubierto el valor de los fundamentos que atienden al orden público y evitando o reparando la carga o gravamen que una falta de procedimiento pueda ocasionar o haya ocasionado en el derecho y en el interés de las partes. (CSJ/sent. 27/03/1980).

    En el caso concreto, se desprende de las actas procesales, que la Profesional del Derecho M.A.P.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.658.002, en su carácter de JUEZA TEMPORAL de este Tribunal, dictó auto de fecha 04 de abril de 2011, mediante el cual se avoca al conocimiento de las presentes actuaciones, y en el mismo acto ordena la notificación de las partes para que transcurridos diez (10) días de despacho siguientes, a la constancia en actas de la notificación de la última cualquiera de las partes, la causa continué su curso de ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, y vencido dicho lapso las partes o la Jueza Temporal podrán respectivamente ejercer su derecho a la recusación o inhibición dentro de los tres (03) días de despacho siguientes conforme a lo establecido en el artículo 90 eiusdem, todo esto en virtud que el juez natural de este Tribunal estaba haciendo uso de sus vacaciones legales correspondientes a los años 2006-2007, 2007-2008 y 2008-2009.

    Consta igualmente en actas que el Alguacil de este Tribunal en fecha 05 de abril de 2011, consignó el acuse de recibo debidamente firmado por el Profesional del Derecho M.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.547.022, e inscrito en el Inpreabogado con el número 48.014, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.R.D.C., parte demandante en la presente causa, dándose el mismo por notificado del avocamiento.

    Ahora bien, no existe en actas, el cumplimiento de la notificación de la parte demandada, ordenada en el referido auto de avocamiento, por lo que se entiende que la parte demandada no tuvo conocimiento, ni por si ni por medio de apoderado judicial del avocamiento a la causa de la ciudadana M.A.P.H., como Jueza Temporal, dando como condición hiperbólicamente clara y que tal auto no se verificó en el sentido teológico de dicha institución, eso por falta del acto de comunicación procesal requerido.

    El 25 de julio de 2011, este Tribunal deja sin efecto el auto de avocamiento de fecha cuatro (04) de abril de 2011, y ordena la notificación de las partes para que la causa siga su curso natural, con motivo de la reincorporación a sus funciones del ciudadano W.C.G., Juez natural de este Tribunal que conoció en primera instancia y desde sus inicios las presentes actuaciones, y en virtud que la notificación ordenada en dicho auto de avocamiento nunca cumplió el fin para el cual estaba destinado, haciéndose inoficioso y por demás innecesaria la notificación de una de las partes, cuando los actos o hechos sobre los cuales se le hace la notificación, ya no son los que realmente se corresponden en la realidad, es decir, no puede notificarse el hecho que la Profesional del derecho M.A.P.H., se abocó al conocimiento de la causa, y que en efecto transcurridos diez (10) días la causa continúa su curso legal, y dentro de los tres (03) días las partes o la jueza, ejerzan su derecho a la inhibición o recusación, cuando las mismas operan sobre la persona de la jueza temporal que ya no tiene conocimiento de causa, por haberse restablecido el orden con la reincorporación del juez natural y que conoció en primera instancia y desde sus inicios la presente causa, ya que esto atentaría contra las normas constitucionales y adjetivas antes transcritas, que impediría al Estado garantizar una administración de justicia que tenga como base los principios fundamentales que rige el procedimiento, asegurando a las partes la ausencia de reposiciones inútiles que generen dilación en el proceso, las cuales estarían en contravención al principio constitucional de celeridad procesal consagrado también en el articulo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.

    En este sentido, si el procedimiento se ha realizado de forma tal que las parte han podido ejercer plenamente su derecho a la defensa, tanto en lo que respecta a sus alegatos, como en la posibilidad de aportar todas las pruebas permitidas para la sustentación de dichos alegatos, y posteriormente, presentaron sus informes en la oportunidad respectiva, no sería lógico cumplir una notificación que no surte efecto alguno por la modificación o cambio del director del proceso que inicialmente conoció la causa, pues se estarían violando principios constitucionales y fundamentales del proceso, así como causando perjuicios a las partes y retardo procesal por formalismos innecesarios.

    Por lo tanto, atendiendo al principio de celeridad procesal que rige nuestro proceso, visto que en el caso de autos el procedimiento se ha realizado sin violar el derecho a la defensa de las partes, que la referida notificación y el ya revocado auto de fecha 04 de abril de 2011, no cumplió el fin teleológico para el cual estaba destinado, y por cuanto la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra una Justicia sin formalismos o reposiciones inútiles este Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declara inoficioso el cumplimiento de la notificación de la parte demandada en la presente causa ordenada mediante el revocado auto de fecha 04 de abril de 2011, por considerar que la misma no constituye un formalismo esencial en el proceso; y estando en período de dictar sentencia este Tribunal pasa a resolver el fondo de la controversia en los siguientes términos. Así se decide.

    PUNTO PREVIO II

    Antes de entrar a analizar el mérito de la causa, es preciso en atención a lo expresamente señalado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 890 de la N.A.C., examinar la Reconvención planteada por la parte demandada en la presente litis la cual fue tratada en el mismo acto de la contestación a la demanda; es decir, en tiempo oportuno realizándolo en los términos ut supra planteados. Así las cosas, en atención al caso de marras, es preciso definir lo que es reconvención. Etimológicamente la palabra Reconvención arguye a la voz latina reconvention, segunda demanda en justicia, interum conveniere, así como los romanos llamaban conventio la demanda que daba principio al juicio. En tal sentido es preciso indicar que la reconvención tiene lugar cuando existen obligaciones mutuas entre demandantes y demandados. Por cuanto la reconvención es una acción autónoma, mediante la cual las partes llegan a tener doble condición de demandante y demandado a un mismo tiempo. Se considera además a la reconvención como una contra-demanda y sus fundamentos residen en el principio de economía procesal, ya que la demanda y la reconvención se tramitan dentro del mismo juicio, garantizándose así la igualdad procesal entre las partes. Así se establece.

    En tal sentido, es preciso, indicar lo que frente al caso bajo estudio señala nuestro jurista patrio A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo tercero, página 145 y siguientes, cuando hace referencia a la reconvención la define como aquella actitud del demandado que sin constituir una defensa, constituye un ataque; sin embargo la ley procesal le permite proponerlo con la contestación por razones de conexión y de economía procesal. Se trata de la llamada contrademanda, reconvención o mutua petición. La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el proceso y mediante la misma sentencia. En esta definición se destaca:

    1. La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia.

      Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional. (Subrayado del jurisdicente).

      Como pretensión independiente, ella puede ser propuesta mediante demanda principal contra el actor, pero aquí tiene el carácter de demanda reconvencional, porque se acumula en el proceso pendiente a la pretensión principal, y constituye por ello una manifestación del proceso con pluralidad de objeto: la pretensión principal, objeto del proceso pendiente y la contra pretensión o pretensión acumulada, objeto de la reconvención; el objeto del proceso principal se amplía así con la acumulación por inserción de otro objeto: la pretensión del demandado que se incorpora al mismo proceso, de tal modo que la demanda primitiva se amplía, pero no ya por un acto del demandante (reforma de la demanda), sino del demandado (demanda reconvencional). Para ello no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contra pretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contra pretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia, tal como enseña LENT: “La demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor”; en tal sentido es preciso señalar que la reconvención como toda demanda debe contener los elementos que señala el artículo 340 de la n.a.c., entre ellos los documentos fundantes de la pretensión. En este sentido, el jurista patrio A.J.L.R., en su obra “Anotaciones de Derecho Procesal Civil” señala en la Pág. 133 lo siguiente: …omisis “…Por virtud de la acumulación derivada de la reconvención se reconoce el principio de economía procesal, evitando que dos procesos, dos pretensiones, conexas entre sí, se tramiten separadamente evitándose así la multiplicidad de procesos; se trata de dos acciones distintas, en donde el sujeto pasivo de una (demandado) se convierte en sujeto activo de otro, por lo que las posiciones jurídicas en el proceso son diferentes, por lo que deberían tramitarse separadamente, pero con fundamento a que se le permita al actor cumplir en su demanda, todas las acciones que tenga contra el demandado, también se le permite al demandado acumular en su contestación todas las acciones que tenga contra el demandante” (Cursivas de este jurisdicente).

      De manera que siendo la Reconvención una de las diferentes conductas jurídicas que puede asumir el demandado; para ubicarnos en el contexto controversial, de si es un medio de defensa o un medio de ataque, citamos a R.E.L.R., en su obra: Código de Procedimiento Civil, tomo III Pág. 365, quien sostiene: “Que es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones de un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es por el contrario una contraofensiva explícita del demandado” (Cursivas de este jurisdicente).

      Para Prieto y C.R., en su obra, Objeto y Forma de la Reconvención en el Derecho Español, Revista de Derecho Procesal, Madrid 1957, Pág. 110 señala: “Hay reconvención y no simple defensa, aunque la relación jurídica a que afecta la reconvención tenga partes integrales o elementos comunes por la demanda” (Cursivas de este jurisdicente). Es doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil de nuestro m.T., tal como se ratificara mediante sentencia N° 65, de fecha 29-01-02, con ponencia del magistrado Franklin Arriechi Gutiérrez, y que repito ratifica la doctrina de la sentencia N° 430, de fecha 30-11-1988, caso J.A.C., contra E.B.G. y otros, expediente 88-283, afirmando: “…omissis… el Procesalista R.E.L.R. en su obra Código de Procedimiento Civil, volumen III, Pág. 151, señala, que entre la demanda y la reconvención existe conexión, no con respecto de la identidad entre las personas, pues se invierte la cualidad activa y pasiva con la que actúan las partes, pero sí respecto de “…las causas en orden a la cualidad por lo que, siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja, darle ingreso a la reconvención aunque no haya identidad en los sujetos (en el sentido del artículo 52), ni de título ni de objeto…”, otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye, una nueva pretensión deducida en un mismo proceso, por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda, no produce el fenecimiento de la reconvención la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta, por esa razón, la reconvención debe reunir, los requisitos previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30-11-1988, en la cual dejo sentado que “…a la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención, es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Así mismo quiso el legislador que la acción de reconvención, cumpliera con los requisitos del 340, es decir, con los requisitos esenciales de un libelo. Acorde con ello, la Sala Político Administrativa, ha indicado que “…La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él… La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola de un ataque que sirva para hacerla mas eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción, y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia y pudo haber sido intentada en juicio separado…”.

      Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia.

      Así las cosas, debe este sentenciador señalar que del análisis y estudio de los argumentos que constituyen los fundamentos de hecho y de derecho a la reconvención contenida en el escrito de contestación a la demanda realizada por la representación legal de la demandada reconveniente, Sociedad Mercantil Corsa Import C.A.; ciudadano J.C.M.B., antes identificado, el cual fue textualmente explanado ut supra, se concluye con meridiana claridad, que las mismas constituyen excepciones y defensas, dirigidas a desvirtuar o enervar, las pretensiones que arguye la parte actora reconvenida en su escrito libelar y, que versa sobre la aplicación de la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es necesario señalar que tal manifestación litigada por el ciudadano demandado reconviniente, en cuanto al cumplimiento de contrato locativo en cuanto le permita disfrutar de la prórroga legal de dos años según arguye y que el mismo última el día diez (10) de diciembre de dos mil (2011); computado desde el día siete (07) de septiembre de dos mil uno (2001), fecha ésta, que los demandados reconvinientes de autos según afirma comenzara su relación arrendaticia. En consecuencia, siendo los argumentos vertidos en la Reconvención sub judice, ratio facti y ratio iuris, axiomáticos de excepción o defensa a la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida, en su escrito libelar, y siendo conteste con los argumentos de carácter doctrinales, legales y jurisprudenciales debe este Juzgador concluir en sana lógica que la pretendida Reconvención en los términos en ella explanados no constituye ni en las formas ni en el fondo una verdadera contrademanda o mutua petición, por cuanto carece de algún tipo de alegato o pretensión autónoma, independiente que constituya un verdadero ataque o demanda. En consecuencia, debe indefectiblemente este sentenciador declarar improcedente la presente reconvención. Así se decide.

      DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

      El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que celebró un contrato de arrendamiento con la demandada, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 07 de septiembre de 2009, bajo el N° 62, tomo 87, sobre un inmueble que forma parte del Mini Centro Comercial Bari, constituido por un local comercial signado con el número 02, ubicado en la calle 18 y matriculado con nomenclatura municipal 9-58, en jurisdicción del Municipio San F.d.E.Z.; con un término de vigencia de doce (12) meses contados a partir del día 10 de junio del año 2009; fecha ésta que según arguye la demandante se verificó como término fijo el día 10 de junio del año 2010; en virtud que en cumplimiento con lo pautado en la Cláusula Décima Segunda del contrato locativo que los une, hiciera formal notificación al prevenirle su decisión de no continuar con el contrato de arrendamiento sub iudice, e indicarle que a partir del 10 de junio del 2010, concluiría el contrato sub lite y se daría comienzo al disfrute de la prórroga legal correspondiente; dicha misiva fue realizada por la parte actora en fecha 02 de abril del año 2010 con su respectivo acuse de recibo la cual fue acompañada al escrito libelar marcado con la letra “c”. De igual forma señala que paralelamente a dicha misiva mencionada up supra le realizó la notificación con el mismo contenido en fecha 13 de abril del año 2010 a través de la Notaría Pública del Municipio San F.d.e.Z.. Asimismo, y para reiterar su sana intención a dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales adicionalmente a las notificaciones anteriormente señaladas realizó la publicación de una notificación con igual contenido en la prensa local específicamente en el diario Panorama en su edición de fecha 12 de abril del año 2010, tercer cuerpo, página 7 (año 96 Nº 32.265) y que a pesar de todo ello el demandado no ha dado cumplimiento al negarse hacer entrega formal del inmueble objeto de la presente litis. Por su parte la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda arguye como excepción o defensa que la relación arrendaticia no comenzó con el contrato locativo que opone la parte actora como instrumento fundante de su pretensión sino que la misma se inició el día siete (07) de octubre de dos mil uno (2001), tal como se afirma de Contrato de Arrendamiento, otorgado y autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha veintiséis (26) de octubre del año dos mil uno (2001), bajo el Nº 44, Tomo 56, en el cual se le suministra en categoría de arrendamiento y a título personal; es decir, en la persona del representante legal de la demandada el inmueble objeto de la presente litis. Y continua señalando que en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil tres (2003) fue firmado nuevamente otro contrato de arrendamiento sobre el inmueble sub-lite también a título personal, es decir, entre J.C.M.B. y la ciudadana M.R.d.C. otorgado y autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo quedando anotado bajo el Nº 23, Tomo 20 de los libros llevados por dicha oficina. Posteriormente en fecha 21 de octubre de dos mil cinco (2.005), suscribe nuevamente a título personal el ciudadano J.C.M.B. un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana M.R.d.C. sobre el inmueble en referencia, acompañando para ello documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 50 de los libros respectivos llevados por esa institución notarial y como corolario de toda su defensa afirma que siendo el caso que ha venido ocupando el inmueble desde octubre del año dos mil uno (2001), hasta la actualidad, se evidencia la continuidad en la relación arrendaticia por más de nueve (09) años por lo cual le corresponde dos (02) años de prórroga legal y no seis (06) como pretende alegar la parte actora en virtud del principio de la realidad. Así se decide.

      CONCLUSIONES

      En tal sentido y conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, y en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, norma cardinal en materia de obligaciones, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Las disposiciones in comento se limitan a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios legales de la prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en juicio”. En efecto, quien sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada.

      La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta:

      “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. El Código Civil vigente en su artículo 1133, define el contrato como “una convención entre dos o más personas parar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo ese acuerdo de voluntades indispensable parar la existencia del contrato, es precisamente lo que hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el sólo consentimiento obliga. En ese sentido, las partes contratantes están facultadas para derogar, modificar o suprimir por mutuo acuerdo, pues el contrato tiene funciones modificativas en cuanto no solo tiene la función de constituir, reglar, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino, y también la modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o las buenas costumbres, tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado Código sustantivo. Consecuencialmente, siendo el contrato una Ley entre las partes contratantes, tal como se desprende del contenido del artículo 1159, ejusdem, prevé que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pudiéndose revocar sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, es decir que el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil a que hubiese lugar. Las partes están obligadas a cumplir la Ley, naciendo en consecuencia el principio de la autonomía de la voluntad de las partes como fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones estatuido en el artículo 1.264 ibidem, según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (pacta sunt Servando). En este orden de ideas y acogiendo las opiniones de los ilustres doctrinarios E.M.L. y E.P.S., contenida en su obra Cursos de las Obligaciones, los contratos creados por las partes en virtud de principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes. Si el contrato es una limitación de la propia libertad por una decisión libre y consiente de una persona, ella debe ser respetada y aceptada y no puede ser modificada por la voluntad de un tercero.

      Consecuencialmente, siendo el contrato una ley entre los contratantes, tal como se desprende del contenido del ut supra citado artículo 1.159 del Código Civil su oscuridad debe aclarase, su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermenéuticos. Para esa interpretación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de la partes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes.

      La doctrina y la jurisprudencia han sido abundantes en establecer cuáles son las reglas para la interpretación de los contratos. A fines de una mejor comprensión, se insertarán algunas que se consideran necesarias; éstas son: a) En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, más bien que atenerse al sentido literal de la palabras; b) En la duda, debe siempre suponer lo que las partes han debido penar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la Ley; c) En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho; d) Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato; e) Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas por las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención considerada en conjunto; f) La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas. De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito para no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato.

      Así las cosas, quien suscribe el presente fallo debe indagar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes en exposición del presente fallo, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes actuantes en la controversia. Así se establece.

      Ahora bien, en virtud de la continuidad en la relación arrendaticia argüida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda desde octubre de dos mil uno (2001), fecha en la cual el representante de ésta suscribiera a título personal con la demandante de auto el primer contrato locativo, debe este Juzgador pronunciarse forzosamente en los siguientes términos:

      Señala nuestros juristas patrio R.e.l.R. y J.K.L., en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre arrendamientos inmobiliarios, “… omisis….si existe solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, pensamos que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia acreditada en la continuidad de ocupación del inmueble. (Subrayado y negrilla de este juzgador).

      Así las cosas debe este juzgador entrar a modo pedagógico a analizar los presupuestos contenido en los contratos, en tal sentido, para el punto sub iudice es preciso señalar lo que expresa el ilustre jurisconsulto venezolano J.M.O. en su obra Doctrina General del Contrato en la pagina 59: “Requisito de existencia y validez de los contratos”, hemos visto que nuestro ordenamiento jurídico reconoce a la voluntad individual el poder de crear vínculos jurídicos por medio del contrato. Ahora bien, este poder creador no se reconoce así sin más a todo acuerdo de voluntades, si no que subordina tal reconocimiento a la existencia de ciertas condiciones o requisitos. Nuestro Código Civil organiza tales requisitos en dos grandes categorías, a saber: a) requisitos de existencia, entre los cuales enumera el consentimiento, un objeto y una causa lícita (Art. 1147); y b) requisitos de validez, que sería la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento (Art. 1142) (Subrayado y negrilla de este juzgador). Al organizar en tal forma los componentes del contrato, nuestro Código Civil se sitúa dentro de la corriente tradicional del Código Napoleón y del Código Italiano de 1865 (infra, Nº 249). La doctrina del negocio suele distinguir entre presupuestos, que es lo que debe existir antes del acto (las partes, capacidad, legitimación, etc.); elementos que se referían al acto en su concreto acaecer (consentimiento, causa, forma, etc.); y requisitos, que se referían al modo de ser del acto o cualidad que debe darse en los elementos del acto (p.ej:el consentimiento no debe estar viciado ). Por otra parte, distingue entre requisito de validez, que se refiere precisamente al modo de ser del acto en relación con el modelo mismo y en base a lo cual puede juzgarse al respecto de su perfección (p.ej:el contrato supone un consentimiento no viciado y emergido de persona que la Ley considere capaz de entender y querer) y requisito de eficacia, que se contrae más bien a considerar el acto en función de su idoneidad para producir los efectos estatuidos en el mismo (p.ej.: según el artículo 1.450 C.C. la donación hecha en consideración a un futuro matrimonio carece de eficacia si el matrimonio no se verifica) y condicio facti, requisito voluntario de eficacia, que se identifica con la modalidad de esa especie de obligación que el Art. 1197 C.C. califica de “obligación condicional”.

      En tal sentido y, en virtud de la reflexión conceptual in cometo podríamos indicar que la doctrina tradicional suele todavía, por lo que se refiere a los contratos, clasificar los elementos del contrato, en:

    2. Elementos esenciales, es decir, aquellos que deben necesariamente existir para dar vida a un contrato en general o al específico contrato de que se trate, categoría esta dentro de la cual se señala por algunos el consentimiento (la voluntad), la forma y la causa. Stolfi incluye además el objeto. De hecho, para que pueda haber, por ejemplo, una venta, se requerirá que se determine el objeto vendido, que éste sea susceptible de ser materia de un contrato, que se determine el precio, etc.

    3. Elementos accidentales, que serían aquellos que en el caso concreto se agregan al contrato típico modificándolo y que, aunque podrían faltar en él si las partes no lo hubieran agregado, una vez que éstas lo han querido así son tan relevantes como los esenciales. Tal ocurre con el término, la condición y el modo, que determinan alteraciones en el efecto típico del contrato al que modifican.

    4. Elementos naturales, con los que aludirían a aquellas consecuencias que se derivan de la misma naturaleza del contrato, por lo que la ley suele recogerlas en disposiciones de carácter supletorio y, por lo mismo, para excluirlas sería necesario una voluntad expresa de las partes en contrario. Cariota Ferrara critica esta calificación, pues en el caso no se trataría de elementos, sino de efectos del contrato.

      En este sentido, es preciso señalar lo que estatuye el artículo 15 de la norma sustantiva civil: “Las personas son naturales o jurídicas”. Artículo16 eiusdem: “Todos los individuos de la especie humana son persona naturales”. Artículo 19 ibidem: “Son personas Jurídicas y por lo tanto, capaces de obligaciones y derechos: 3° Las asociaciones, corporaciones y fundaciones lícitas de carácter privado. La personalidad la adquirirán con la protocolización de su acta y fundaciones lícitas de carácter privado. La personalidad la adquirirán con la protocolización de su acta constitutiva en la Oficina Subalterna de Registro del Departamento o Distrito en que haya sido creada… omissis...”. Las sociedades civiles y mercantiles se rigen por las disposiciones legales que les conciernen. Igualmente señala el artículo 51 LRPN lo siguiente: “Objeto. El registro mercantil tiene por objeto: 1° La inscripción de los comerciantes individuales y sociales y demás sujetos señalados por la ley, así como la inscripción de los actos y contratos relativos a los mismos, de conformidad con la ley”. En este orden de ideas establece el artículo 200 del Código de Comercio: “Las compañías o sociedades de comercio son aquellas que tienen por objeto uno o más actos de comercio. Sin perjuicio de lo dispuesto por leyes especiales, las Sociedades anónimas y las de responsabilidades limitadas tendrán siempre carácter mercantil, cualquiera que sea su objeto, salvo cuando se dediquen exclusivamente a la explotación agrícola o pecuaria”.

      Las sociedades mercantiles están sujetas a las formalidades de registro y publicación, según lo establece los artículos 212 y 215 del Código de Comercio, así mismo estás gozan de personalidad jurídica desde el momento mismo de su constitución antes de cumplir con las formalidades de registro, según lo señala los artículos 219 y 220 del Código de Comercio, de igual forma es oportuno señalar que la responsabilidad de los socios está limitada; éstos solo de obligan por el monto de su acción, tal como lo establecen los artículos 201, 228, 235 y 312 del Código de Comercio.

      En este sentido, rotula el Jurista J.M.-Orsini, en su obra: Doctrina General Del Contrato, en la página 62: “Los sujetos del contrato (la noción de parte) el contrato es un acuerdo de voluntades, pero un acuerdo que supone un compromiso entre intereses en cierta forma antagónicos, o al menos diferentes (supra, Nº 25). El vendedor se desprende de su propiedad por que desea obtener un precio lo más elevado que sea posible; el comprador quiere adquirir ese bien pagando la menor cantidad de dinero que le sea indispensable. El contrato es la expresión del arreglo al que finalmente llegan entre ellos. Como suele decirse, produce la “composición” de los opuestos intereses, y aunque alguno ha pretendido disminuir el significado de ese arreglo de opuestos intereses egoístas, lo cierto es que aun en los contratos gratuitos, donde pudiera creerse que todo es generosidad de parte del donante, la verdad es que si el donatario persigue enriquecerse económicamente cuando acepta la donación que se le hace, el donante persigue también un interés suyo o personal: satisfacerse moralmente: “la terminología contractual. Se habla de partes en el contrato. Pero ¿Por qué es una parte?. Es simplemente un interés representado por un individuo y antagonista o diferente al interés de otras personas que toman parte en el mismo contrato.

      El código civil recoge, en verdad, el termino “partes” (Arts. 1159, 1166). Este concepto no coincide con el sujeto singular que interviene en el contrato, pues una sola parte puede estar integrada por varios sujetos que encarnen un mismo interés, como ocurre en los contratos colectivos (supra, Nº 53).

      Así mismo el Jurista J.M.-Orsini define el concepto de persona. Para poder ser parte en un contrato se requiere tener personalidad jurídica. La idea de persona se identifica en el lenguaje jurídico con la de sujeto de derecho. Como sabemos es este un concepto mas amplio que el de persona natural (llamada también persona física), pues abarca igualmente el de persona jurídica (a la que a su vez se llama persona moral), esto es, aquella entidad que es pura creación del ordenamiento jurídico mediante la fusión de medios materiales y de seres humanos para convertirla en centro de referencia de relaciones jurídicas activas o pasivas consideradas en su totalidad como un patrimonio autónomo, cuya titularidad se manifiesta a través de la voluntad de aquellos seres humanos que como expresión de esa propio organización jurídica del ente, actúan en posición de órganos suyos.

      Pero así como es hoy más amplio. El concepto de persona ha sido en el pasado también más estrecho que el de persona natural, pues si en el derecho moderno, y particularmente en nuestro ordenamiento positivo, todo individuo de la especie humana adquiere capacidad jurídica por el solo hecho de su nacimiento (Arts. 16 y 17 C.C), repito no siempre fue así, como solo traer a modo pedagógico el proyecto de Código Civil que presentó al Congreso de 1.854 el doctor J.V. dividía a los hombres libres y esclavos y concebía la posibilidad de que el individuo humano perdiera sus derechos civiles como consecuencia de ciertas condenas.

      Así las cosas y continuando con el tema bajo análisis, es preciso urgir sobre la capacidad de las personas físicas, de las personas jurídicas privadas y de las públicas. El concepto de personalidad jurídica se vincula al de capacidad jurídica, ya que esta no es sino la medida de la aptitud que se tiene según el ordenamiento jurídico positivo de ser titular de derechos y deberes, lo que equivale a decir que la capacidad jurídica es la medida de la personalidad reconocida. No puede haber, pues, personalidad jurídica reconocida sin un cierto grado de capacidad jurídica.

      Como observa Carnelutti la capacidad jurídica puede ser activa (capacidad de poder) o pasiva (capacidad de deber), y así como la capacidad activa puede graduarse de manera diferente según el tipo de relaciones activas de que se trate (facultad, derecho subjetivo, potestad), así la capacidad pasiva puede variar según se trate de determinar si un sujeto puede obligarse en virtud de un determinado negocio jurídico (testamento, contrato, etc.), o si puede quedar obligado por un acto ilícito (capacidad delictual).

      Las personas naturales tiene en nuestro sistema positivo una capacidad jurídica muy amplia que comienza con su nacimiento (y aun se extienda al feto, en cuanto sea para su bien y a condición de que llegue a nacer vivo, Art. 17 C.C), y concluye con su muerte. Esto se aplica no solo a los nacionales, si no también a los extranjeros, pero la Constitución prevé la posibilidad de que la ley restringa esa capacidad jurídica del extranjero y de hecho son muchas la leyes que les establecen restricciones para cierta índole de derechos.

      En cuanto a las personas jurídicas o morales, a pesar de la redacción no restrictiva del artículo 19 C.C., se discute todavía entre nosotros si su capacidad esta o no limitada a la realización de los concretos fines para los cuales la singular persona jurídica fue creada (principio de la especialidad del fin o de la llamada capacidad funcional).

      En el sistema angloamericano ha predominado la doctrina de la capacidad limitada a los fines que inspiraron la constitución de la persona jurídica y, en consonancia con ello, se sostiene la nulidad de los actos ultra vires. En los ordenamientos continentales, por el contrario, tiende a predominar la tesis de la capacidad general. Solo estarían excluidas aquellas relaciones jurídicas expresamente prohibidas en los estatutos del ente o incompatible con el respeto a tales prohibiciones y siempre que tales límites hayan recibido la publicidad exigida para hacerlos oponibles a terceros.

      Con todo, no es posible ocultar entre nosotros que la teoría de la especialidad ha recibido en materia de entes de derecho público la adhesión de nuestra doctrina administrativa mayoritaria, y aun en materia de personas jurídicas privadas ha ejercido alguna seducción sobre nuestra casación. Me inclino, por el contrario, a rechazar tales postulaciones y pienso que a las personas jurídicas debe reconóceseles, para ser coherente con la evolución que condujo a la redacción del actual texto del artículo 19 de nuestro Código Civil, una capacidad jurídica tan amplia como la de las personas naturales. Salvo por supuesto que la índole misma de la relación excluya la posibilidad de que en ella participe quien no sea una persona natural, lo que ciertamente ocurre con las relaciones de familia, con los derechos reales de uso o de habitación.

      Así pues es oportuno inferir sobre la capacidad de obrar y capacidad contractual. Fundiendo las dos caras de la capacidad jurídica que señalaba Carnelutti (la activa y la pasiva) y refiriéndola a la medida de la aptitud que el sujeto tiene de determinar con sus propios comportamientos, dentro de la esfera de los intereses que se le reconocen como “propios”, la aplicación de normas y de los efectos en ellas predispuestos, se habla de la capacidad de obrar. Ella se nos presenta así como una subespecie de la capacidad jurídica, representado en el momento dinámico de esta, que en cambio sería un momento puramente estático. La capacidad de obrar se refiere pues a la aptitud para cuidar mediante la realización de actos voluntarios los propios intereses, lo que excluye que estemos en presencia de una cuestión de capacidad cuando nos referimos al poder de obrar intereses ajenos, de la capacidad de obrar, y aun mas específicamente, de la capacidad negocial podemos descender todavía a la especifica capacidad para contratar, o sea, a la capacidad, que debe tener cada una de las partes del contrato para estipular por sí misma y respecto de su propia esfera jurídica, sin necesidad de su sustitución por otra persona de la asistencia de esa persona.

      En tal sentido debemos indicar que la capacidad de obrar se refiere no solo a la asunción de una conducta voluntaria por parte del sujeto que busca derivar de sus actos voluntarios un efecto jurídico, si no también a la de quien no se propone tal efecto, a la de quien se limita pasivamente a la recepción de un acto jurídico o aun de una mera declaración ajena, por ejemplo la recepción de un pago (Art. 1288 C.C), de un requerimiento eficaz para quedar constituido en mora, la confesión de un hecho (Atr. 1405 C.C) etc. En contraste, no todo los actos o comportamiento requiere la existencia de capacidad de obrar en el agente de los mismos.

      En este sentido es preciso añadir que en el siglo pasado se solía utilizar la expresión “representante legal”, para indicar al sujeto a quien se atribuye la función de manifestar frente a otro sujeto jurídico la voluntad del ente colectivo, esto es la competencia para emitir o recibir declaraciones negociales y, en el ámbito procesal para asumir por él la posición activa o pasiva; se empleaba por es el mismo término que emplea el Código Civil para designar a la persona que en virtud de la ley recibe el encargo de cuidar los interés de une menor, de un entredicho, etc. En el desarrollo de la moderna concepción del estado se condujo a poner de relieve que las relaciones de organización ocupa un lugar parecido al de la “capacidad natural” cuando se trate de “subjetividad” de un ente colectivo, a los fines de atribuirle o no determinados efectos jurídicos negóciales. Surge así la idea del órgano como un oficio al cual están atribuidos por el ordenamiento del ente colectivo un complejo de atribuciones y competencia para el cuidado de ciertos intereses supra individuales. La persona colectiva no actúa, pues, a menos primariamente, a través de representantes stricto sensu si no de “órganos” esto es instrumentos de imputación de supuestos normativos, no solo negóciales, sino de estados subjetivos, comportamientos, hechos voluntarios o involuntarios, etc.

      En este sentido debemos precisar que en el artículo 213 del Código de Comercio que trata del contenido de los documentes constitutivos y estatutos de la sociedades anónimas fundamentalmente en el numeral 3° que trata sobre el importe del capital suscrito y del capital enterado en caja debe hacerse el siguiente comentario que tal exigencia contenida en los documentos constitutivos y estatutos de la sociedades anónimas deviene de la necesidad de que los asociados sean obligados a llevar al fondo social una representación completa en las acciones suscritas, sean que se hayan pagado íntegramente o no esta cifra es importante porque los terceros saben que hasta ese límite responden los accionistas. El capital enterado en caja es el monto del capital pagado, lo que ha sido efectivamente cubierto por los accionistas a la sociedad.

      Como colorario del punto bajo análisis debemos añadir que desde sentencia del tres de agosto de 1959, la Corte hizo recepción de la teoría de la representación orgánica de E.R., estableciendo que: “…cuando las sociedades o compañías litigan a través de las personas que le sirven de órganos, no se trata de una persona que representa propiamente a otra, sino que es la misma persona la que actúa en juicio y se presenta por sí, solo que, como entes no corpóreos que son, están imposibilitados de presentarse o manifestarse en la vida real de otro modo que no sea por medio de esas persona naturales. Es que las referidas personas jurídicas, no pueden llevar a acabo actos judiciales sino por medio de sus órganos-oficios institucionales y permanentes, los cuales se encarnan a su vez en las personas físicas legalmente investidas pro tempore de esos mismos oficios. Esto último no es un fenómeno de incapacidad legal, si no que proviene ex necesse de la naturaleza misma de tales personas que no comen, ni beben, ni se visten…” (G.F. Nº 28, segunda etapa, año 1960, pág. 133. En el mismo sentido, sentencia de 22-06-61, G.F Nº 32, segunda etapa, pág. 167.)

      En virtud de lo anteriormente dicho, debe este juzgador decidir de manera forzosa, que las sociedades mercantiles poseen personalidad jurídica propia, autónoma e independiente de sus accionistas, en la cual cada sujeto puede realizar actos jurídicos propios, por lo que los acaecimientos negociales realizados por la sociedad mercantil sub iudice (Sociedad Mercantil Corsa Import C.A.) solo compromete a los accionista hasta el monto de las acciones suscrita por ellos dentro del capital social de la empresa de igual forma las actuaciones realizadas por los accionistas a título personal no compromete a las sociedad mercantil sino únicamente hasta el monto de su contribución accionaría en la misma.

      En consecuencia, después del análisis doctrinario, legal y jurisprudencial ut supra referido debe este Juzgador en sana lógica concluir en los siguientes términos:

      Al argumento esgrimido como defensa o excepción por parte de la demandada de auto en la presente causa en cuanto a que el representante legal de la demandada sociedad Mercantil Corsa Import C.A., suscribiera a título personal contratos locativos con la ciudadana demandante M.R.d.C., en las siguientes fechas: siete (07) de octubre de dos mil uno (2001) autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, el veintiséis (26) de octubre de dos mil uno (2001) bajo el Nº 44, Tomo 56, posteriormente el día 21 de marzo del 2003 el ciudadano J.C.M.B. suscribió a título personal con la ciudadana M.R.d.C. nuevamente contrato locativo autenticado por ante la oficina Notarial Pública Décima de Maracaibo quedando anotado bajo el N° 23, Tomo 20 de los libros llevados por dicha oficina. Nuevamente el día 21 de octubre del 2005 suscribieron un nuevo contrato el ciudadano J.C.M.B. a título personal con la ciudadana M.R.d.C. según se evidencia documento autenticado ante la Notaría Pública Décima el cual quedo anotado bajo el N° 35, Tomo 68 de los libros llevados por esa oficina Notarial. Posteriormente en fecha 10 de junio de 2008 firman otro contrato de arrendamiento es decir, el ciudadano J.C.M.B. a título personal con la ciudadano M.R.d.C. ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo quedando anotado bajo el N° 35, Tomo 50 de los libros de autenticación llevados por esa oficina. Igualmente indica la parte demandada en su escrito de contestación que el escrito suscrito por él como representante legal de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A. el día siete (07) de septiembre de 2009 constituye según señala el mismo y fundamentado en el PRINCIPIO DE LA PRIMACIA DE LA REALIDAD la continuidad de la Relación Arrendaticia por más de nueve (9) años por lo que le corresponde según afirma dos (02) años de prórroga legal en tal sentido debe este sentenciador, siendo consecuente con las fundamentaciones legales, jurisprudenciales y doctrinales antes descrita, rotular que el contrato de locativo suscrito por la ciudadana M.R.D.C. con la Sociedad Mercantil demandada, alcanza todos los efectos legales, que del mismo se desprende ya que los sujetos de derecho intervinientes ut supra referidos suscribieron, de manera libre y voluntaria el contrato locativo sub iudice es decir, el contrato de fecha siete (07) de septiembre del año dos mil nueve (2.009), quedando autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia bajo el N° 62, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial sobre un inmueble propiedad de la demandante constituido por un local comercial que forma parte del Mini Centro Comercial Bari, distinguido con el número “02” ubicado en la calle 18 y signado con nomenclatura municipal 9-58, en jurisdicción del municipio Maracaibo del Estado Zulia; en cuyo caso resolvieron someterse a dichas reglas produciendo así y, en virtud del cumplimiento estricto del Principio de Autonomía De L.D.L.P.; todos los efectos legales que éste (contrato locativo) produjo; ya que las reglas allí contenida es de aplicación vinculante por constituir el ejercicio concreto de la ley que los contratantes asumieran, esto es el que el contrato tuviese un tiempo de duración de un (1) año tal como se previó en la clausula séptima del contrato in cometo contados a partir del 10 de junio de 2009 y, en consecuencia, su prórroga legal tal como lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de seis (06) meses, tal como fue alegado y debidamente probado en las actas que conforma el recorrido histórico procesal de la presente littis, en virtud de haberse cumplido con las formalidades contenidas en la cláusula décima segunda de dicho contrato locativo, en cuanto a la notificación que realizara la ciudadana demandante a la Sociedad Mercantil demandada a través de una carta misiva con acuse de recibo en fecha cuatro (04) de abril de dos mil diez (2.010), de cuyo texto se desprende la intención de la propietaria arrendadora de no continuar prorrogando el contrato arrendaticio, así como el inicio de la prórroga legal arrendaticia y le señala que la fecha cierta de terminación de la relación arrendaticia es el día 10 de Junio del año 2010, la referida misiva tal como fue valorado ut supra, quedo sin efectos legales por cuanto esta fue desconocida en cuanto a la firma del representante legal de la demandada tal como se estableciera para el momento oportuno de valoración de las pruebas en esta sentencia, pero debe señalarse que quedó demostrado y probado que la ciudadana demandante paralelamente a la notificación privada anterior también hizo la respectiva notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, el señalamiento de la fecha de vencimiento y la potestad de uso de la prórroga legal a favor de la Arrendataria por vía auténtica en fecha 13 de Abril del año 2010 a través de la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., notificación esta que fue acompañada en original al escrito libelar y la cual fue valorada en la oportunidad debida por este juzgador. En consecuencia, operó de pleno derecho tal como lo señala ex articula 39 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de seis (6) meses que establece el literal a) del artículo 38 eiusdem. La referida prórroga se inicio el día diez (10) de junio del año dos mil diez (2010) y finalizó el día diez (10) de diciembre del año dos mil diez (2010) y, finalmente como corolario de su hiperbólica demostración de su intención de dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales también realizó la notificación con igual contenido a las anteriores a través de un cartel de prensa del Diario Panorama en su edición de fecha 12 de Abril del año 2010, tercer cuerpo, página 7 (año 96, No. 32.265) la cual la presentó al Tribunal en la oportunidad de la promoción y evacuación de las pruebas, en tal sentido en cumplimiento exacto e inequívoco de las cláusulas ut supra señaladas del contrato locativo suscrito entre las partes y tal como lo señalara anteriormente y en aplicación al artículo 1.159 del Código Civil que prevé que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, así como en concordancia con el artículo 1.167 eiusdem que estatuye que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos si hubiere lugar a ello y el artículo 1.264 ibidem que sostiene: las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, el deudor es responsable de los daños y perjuicios en contravención, artículo 1601: Si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción”. Normativas estas todas que resaltan el Principio de Autonomía de la Voluntad de las Partes ya suficientemente explicada, por lo que, no puede pretender el demandado como argumento de defensa el uso de una prórroga legal que no asumiera en la oportunidad legal que le correspondía, toda vez que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sostiene: en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para El Arrendador y potestativamente para El Arrendatario…omissis (subrayado y negrillas del juzgador) y finalmente, el hecho alegado y no probado por el representante legal de la demandada en su escrito de contestación a la demanda sobre la actitud dolosa de la parte demandante al conminarlo a firmar el contrato bajo estudio en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT, Compañía Anónima y no a título personal como lo venían haciendo, y que constituyó un vicio de su voluntad, por cuanto sobre él se ejercieron presiones, hecho éste repito que nunca fue probado por el demandado, y que además causa en sana lógica profunda suspicacia en virtud de que dicho alegato lo realizara de modo excesivamente extemporáneo por tardío y, sobre todo que lo pretende hacer valer cuando la parte actora acciona su derecho a que se la haga la entrega material del inmueble por cumplimiento del contrato locativo que los unió. En el punto sub iudice es oportuno señalar mutatis mutandi lo alegado por el Jurista patrio J.M.-Orsini, en su obra: Doctrina General Del Contrato, en la página 111, que establece: “Manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza, es decir, facta concludentia, ejemplo: la actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C.C.); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de una herencia (Art. 1.002 C.C.), la de la persona, que después de haber caído en cuenta del error que viciaba un contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art1.351, primer aparte, C.C.), etc. Es evidente, en los ejemplos citados que el comportamiento del arrendatario es incompatible con la voluntad de conformarse con la terminación del arrendamiento, el comportamiento del llamado a la herencia es incompatible con la voluntad de renunciar a la herencia y el comportamiento del contratante que ha sabiendas del vicio que lo afecta ejecuta el contrato viciado, implica la voluntad de renunciar a valerse de la acción de nulidad”. En tal sentido, es evidente precisar que después de haber asumido la realización de dicho contrato y de continuar en los términos suscrito en éste sin manifestar por ninguna forma su inconformidad con las cláusulas allí contenidas manteniendo una actitud cónsona con su actitud inicial sin haber existido en el tiempo transcurrido ninguna modificación en los términos previstos mal puede pretender como argumento de defensa su inconformidad con el término del contrato locativo ni mucho menos con el hecho de que el último de los contratos fuese suscrito con la Sociedad Mercantil demandada y no con el representante legal de esta a título personal. Así se establece.

      De la misma forma, es preciso señalar a modo pedagógico que, pretender alegar a su favor el querer cumplir con una prórroga legal al cual el renunciara de manera libre y voluntaria en la ley que ellos mismos se dieron, es decir, en el contrato locativo subjudice, se constituye en inoficiosa sobre todo en el hecho excesivamente evidente de que tal como lo ha dicho la doctrina alegada por el propio demandado en su escrito de contestación a la demanda, donde cita al Dr. G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, así como al Dr. R.H.L. y el Dr. Kiarikiri Longhi quienes sostienen que la prórroga legal debe computarse en función de la relación arrendaticia entre los mismos sujetos, el mismo objeto y la misma causa. En el caso bajo estudio, tal como quedó plenamente demostrado CORSA IMPORT constituye un sujeto de derecho distinto al ciudadano J.C.B.M. representante legal de dicha Sociedad, por lo que no siendo los mismos sujetos, mal puede este juzgador interpretar la vigencia de la relación arrendaticia tal como lo pretende hacer valer el demandado desde octubre de 2001 hasta la actualidad, fecha en la que se suscribiera el primer contrato entre la ciudadana M.R.C. y el ciudadano J.C.M.B. a título personal, por lo que de manera forzosa este juzgador debe declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara ante esta Instancia Jurisdiccional la ciudadana M.R.C., en contra de la Sociedad Mercantil CORSA IMPORT C.A., sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial que forma parte del Mini Centro Comercial BARI, distinguido con el número “02”, ubicado en la calle 18 y signado con la nomenclatura Municipal 9-58, en jurisdicción del Municipio San F.d.e.Z., el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha siete (07) de septiembre del año dos mil nueve (2.009), quedando anotada bajo el N° 62, Tomo 87 de los libros de autenticaciones respectivos llevados por esa Oficina Notarial, la cual debe ser pronunciada de manera expresa positiva y precisa tal como lo ordena el ordinal 5 del artículo 243 de la n.a.c. en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

      En cuanto al pedimento realizado por la actora en la presente causa en su escrito libelar de exigir el pago de la cláusula penal como indemnización de los daños y perjuicio prevista en la cláusula décima del contrato locativo objeto de la presente littis cantidad esta equivalente al doble de la treintava parte del canon de arrendamiento por cada día que transcurra sin que le sea entregado el inmueble; exigencia ésta que realizara sin estimación de los días transcurrido desde la fecha en la cual debió verificarse la entrega del inmueble, es decir desde el día diez (10) de diciembre de dos mil diez (2.010), ello en razón que en la cláusula séptima del contrato locativo sub judice, se estableció de forma expresa que el mismo comenzaría a regir a partir del día diez (10) de junio del año dos mil nueve (2009), así también como no se estableció en el escrito libelar la cantidad correspondiente por lo menos hasta la fecha de haberse incoado la pretensión sub iudice, realizando si se quiere la aseveración de que la cantidad definitiva corresponderá a lo que se prevea en la definitiva a través de una experticia complementaria del fallo en este sentido debe este jurisdicente, ser consecuente con todo el análisis exegético y hermenéutico en el presente fallo para ello se debe indicar lo siguiente: la cláusula penal es aquella en la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o no ejecutar la obligación. La característica esencial de esta indemnización es que las partes las fijan por adelantado en el contrato. Es así en que se puede concluir de manera inequívoca, que la cláusula penal constituye un contrato accesorio, en tal sentido, tal como enseña Polacco las determinaciones circunstanciales con la que se debe cumplir (v.gr.: lugar, tiempo, modo, etc., de la entrega;) ya sea para explicar que dos obligaciones se encuentran en relación de dependencia la una respecto de la otra. En este sentido, es que para este jurisdicente tiene sentido la palabra “accesorio” cuando con ella tendemos a tipificar la estipulación de la cláusula penal. Por lo general, las estipulaciones o accesorio deben precisamente su carácter de tales a que no tienen otra finalidad que la de procurar el cumplimiento de la obligación que a su respecto reviste la calidad de principal. Este es justamente el caso de la cláusula penal, que tiene por finalidad procurar el cumplimiento de la obligación a la cual se agrega mediante la imposición de una sanción específica para el caso en su incumplimiento. En tal sentido tal como señala el jurista a.J.P.F., en su obra: “La Cláusula Penal en la página 144 y siguientes: “...(omissis) de que lo accesorio no puede subsistir sin lo principal, no se sigue que lo principal no pueda subsistir sin lo accesorio.

      En tal sentido el concepto de la cláusula penal, cuando se señala que la idea de accesoriedad implica, o podría implicar dos nociones diversas en cuanto a su naturaleza y en cuanto a su alcance por lo que la accesoriedad, se constituye dentro de una sola y única obligación como modalidad especial de ella. El concepto de accesoriedad de la cláusula penal es aquel en el cual no teniendo en cuenta la obligación principal no se puede mantener, al menos dentro de los límites rigurosos del tecnicismo jurídico. En relación al pedimento de la parte actora de que sea condenada la parte accionada por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula decima del contrato sub judice por la cantidad ante señalada, ya que los arrendatarios, según manifiesta el demandante repito, deberían entregar el inmueble objeto de la presente litis con todas sus instalaciones y pertenencias, totalmente desocupados de bienes y personas y, solventes por cualquier concepto; en tal sentido este juzgador, debe señalar que la ley que regula la materia arrendaticia en el literal c del artículo 8 y artículo 28 contempla la cláusula penal, en sentido general, para el caso del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y una especifica que se refiere únicamente a el vencimiento del plazo. Siendo el caso que de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.258 del Código Civil, tal cláusula penal es compensatoria o sustitutiva, pues se concibe como compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo que permite afirmar que es accesoria y depende de la obligación principal. Por lo que de una revisión exhaustiva del contrato de arrendamiento cursante en autos, concordante con lo establecido en la propia ley, la principal obligación del arrendatario, es pagar el canon de arrendamiento, por lo que este tribunal no encuentra que la obligación principal del arrendatario en el presente caso sea la entrega del inmueble, y así se establece.

      Por otra parte, debido al carácter condicional de las cláusulas penales, para que proceda las mismas, se requiere de un incumplimiento culposo o de retardo culposo, ya que si el incumplimiento no es culposo; o si el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable, en estos caso resultaría improcedente la exigibilidad de la cláusula penal, situación condicional que constituye un acontecimiento futuro e incierto, por lo que este Tribunal niega dicho pedimento, esto en fundamento a lo expresamente señalado en el artículo 244 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

      Sobre el punto in comento ha sostenido nuestro m.T. en sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 07 de noviembre de 2003, con ponencia del magistrado FRANKLIN ARRIECHE, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen C.L.L.B. y MARISAMIL COROMOTO ITANARE LUGO; contra CORPORACIÓN DIALVAR C.A, estableció lo siguiente: “…Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer”. A, este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo”.

      De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, 10° Edición, 1996, UCAB; Pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional. No obstante el error de calificación cometido por el Juez de alzada, la Sala observa que no tiene razón el formalizante cuando afirma que el artículo 1.167 no contempla la situación fáctica establecida en la sentencia, pues en la misma el Juez señaló la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma. En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que “...en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”. En consecuencia, la Sala considera que el referido error no fue determinante del dispositivo del fallo recurrido, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de cumplimiento de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio. En segundo lugar, observa la Sala que tampoco tiene razón el formalizante cuando afirma que por haber establecido el Juez de alzada la existencia en el contrato de una cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual en caso de incumplimiento, no podía ser aplicado el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto el mismo sólo es aplicable para los contratos en los cuales las partes no han regulado contractualmente dicha responsabilidad, pues como ya se señaló, no obstante la existencia de la mencionada cláusula penal, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, según ya se señaló. Por tales motivos, se declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece…”. En este sentido es preciso señalar que dada la interpretación de carácter legal, doctrinal y jurisprudencial ut supra referido, en cuanto a la característica de accesoriedad de las Cláusulas Penales, predestinadas de manera anticipada dentro de la relación contractual locativa con el fin de que constituya una indemnización a favor del arrendador con ocasión de los daños y perjuicios resistido por éste, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario en algunas de las cláusulas contractuales por ellos convenidas; de tal manera que la existencia de la Cláusula Penal depende de la omisión culposa o del incumplimiento culposo de las obligaciones principales por parte del locatario del contrato arrendaticio; entonces tal como hemos de inferir en sana lógica, Mutatis Mutandi, la inexistencia en el incumplimiento de la obligación principal conlleva indefectiblemente en la inexistencia de la Cláusula Penal. Por lo que surge la obligación en el demandado en la entrega material del inmueble, arguyendo para ello, el haberse cumplido los términos del mismo, en cuanto a su fenecimiento contractual, por lo que atina la parte actora, al incoar su pretensión fundamentándose para ello ex articula 39 de L.A.I. en virtud de que las cláusulas penales tienen como característica fundamental la accesoriedad, se hurga indefectiblemente entonces la declaratoria de procedencia del pago por concepto de Cláusula Penal afirmada por la actora en su escrito libelar ciudadana M.R.d.C.. Así se decide.

      DISPOSITIVO

      Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

      1) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la ciudadana M.R.D.C. contra la SOCIEDAD CORSA IMPORT C.A.

      2) Sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente SOCIEDAD MERCANTIL CORSA IMPORT C.A. contra la parte demandante reconvenida la ciudadana M.R.D.C..

      3) Se condena al pago de la cláusula penal por parte de la demandada reconveniente la cual se establecerá en la experticia complementaria del fallo tal como lo prevé el artículo 249 de la N.A.C..

      4) Se condena a las partes en el presente juicio al pago de las costas de la contraria, conforme a los alcances del artículo 275 de la ley adjetiva civil.

      Se deja constancia que la parte demandante ciudadano M.R.D.C., antes identificado, estuvo representado por la profesional del Derecho F.D.C., debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 33.798; y la parte demandada la sociedad mercantil CORSA IMPORT C.A. representada por su presidente el ciudadano J.C.M.B., plenamente identificado en actas, estuvo representado por el profesional del derecho J.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 34.111, todos de este domicilio.

      PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE

      Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

      Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011).-Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

      El Juez,

      Abog. W.C.G.

      El Secretario Suplente,

      Abog. J.P.

      En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres y veinte horas y minutos de la tarde (03:20 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 178-2011.

      El Secretario Suplente,

      Abog. J.P.

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