Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 27 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 149°

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano P.R.P.F., de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titula de la Cédula de Identidad Número E-81.241.376.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos R.S., L.S., Á.A.B.P. y F.G.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 29.977, 53.042, 118923 y 117.508, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana P.D.C.G.E., colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número E-82.080.822.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano P.M.N.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 122.774.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ASUNTO: N° AP31-V-2007-002616.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato derivado de una relación arrendaticia, presentado en fecha 12 de Diciembre de 2007, por los abogados R.S. y L.S., en su carácter de co-apoderados judiciales del ciudadano P.R.P., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de la ciudadana P.d.C.G.E., en su condición de arrendataria, por presunto incumplimiento en el pago del canon de alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 17 de Diciembre de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación personal. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma mediante auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 19 de Diciembre de 2007, la representación judicial de la parte accionante consignó a las actas procesales los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa correspondiente. En esa misma fecha el ciudadano A.G., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicada en el Edificio J.M.V., dejó constancia de haber recibido las expensas para la práctica de la citación personal de la parte demandada.

En fecha 07 de Enero de 2008, el Tribunal libró la compulsa para la citación de la parte demandada.

En fecha 14 de Febrero de 2008, el ciudadano J.L.N., en su carácter de Alguacil de la referida Coordinación de Alguacilazgo dio cuenta de haber hecho efectiva la citación personal de la parte demandada, consignando el recibo debidamente firmado a los fines de ley.

En fecha 18 de Febrero de 2008, compareció la parte demandada y otorgó poder apud acta a los abogados O.J.P., A.A.N.O. y F.E.P.R.; quienes en esa misma fecha dieron contestación a la demanda intentada y consignaron recaudos. En fecha 19 del mencionado mes y año el Tribunal acreditó en autos la representación de los referidos abogados.

En fecha 27 de Febrero de 2008, la parte demanda asistida de abogado solicitó acto conciliatorio, lo cual fue providenciado en esa misma fecha para que tuviera lugar al tercer (3er.) día de despacho siguiente a la referida fecha, a las diez horas de la mañana (10:00 a.m.); el cual tuvo lugar el día 03 de Marzo del mismo año, donde no hubo conciliación alguna en vista que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de sus apoderados judiciales.

En fecha 06 de Marzo de 2008, los apoderados de la parte accionada renunciaron al mandato conferido y la intimaron al pago de honorarios profesionales. En esa misma fecha la demandada en cuestión asistida de abogado presentó escrito de promoción de pruebas junto con documentales, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en ese mismo día de despacho.

En fecha 10 de Marzo de 2008, este Tribunal previó cómputo certificado practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio previsto en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo pautado en el Artículo 890 eiusdem, a partir del citado día inclusive. En esa misma fecha se aperturó cuaderno para tramitar la estimación e intimación de honorarios planteados en este asunto.

En Fecha 18 de Marzo de 2008, fue diferida la publicación de la sentencia para el tercer (3er.) día de despacho siguiente a tal providencia, en aplicación analógica a lo prescrito en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por lo que estando en la oportunidad legal prevista para ello, el Tribunal pasa a decidir la acción resolutoria interpuesta, previa las siguientes consideraciones:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

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Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

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Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

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Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la representación judicial de la parte actora alegó que su mandante es arrendador de un bien inmueble constituido por Un (1) Apartamento anexo ubicado en la Planta Baja de una casa de su propiedad situada en la Calle Calzadilla, Sector “A”, Barrio Siete (7) de Diciembre, Parroquia Antimano, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, todo ello de acuerdo a los documentos que acompaña marcados con las Letras “A” y “B, respectivamente.

Que el citado inmueble lo viene ocupando la ciudadana P.d.C.G.E., con motivo del contrato de alquiler que suscribió con el demandante el día 13 de Diciembre de 2006, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, bajo el Nº 80, Tomo 147 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el período de un (1) año fijo, sin prorroga, contado a partir del día 12 de Diciembre de 2006 hasta el día 12 de Diciembre de 2007, conforme a su cláusula tercera, y con un canon mensual de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo), pagadero por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes.

Que habiendo llegado a su término el contrato en fecha 12 de Diciembre de 2007, la arrendataria perdió el derecho a la prórroga legal de seis (6) meses que le correspondía de acuerdo al postulado contenido en el Literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista que incurrió en incumplimiento cuando dejó de honrar el alquiler correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, adeudando hasta la fecha la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F 2.800,oo), tal como lo pauta el Artículo 40 eiusdem, y que por ello es que la demanda para que convenga en la resolución del vínculo obligación que los une y la consecuente entrega material del bien inmueble que ocupa, así como al pago en forma subsidiaria del alquiler adeudado y el que se siga venciendo, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, como al pago de las costas y costos del proceso.

Fundamentaron la presente demanda de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los Artículos 1.167, 1.579 y 1.592, Ordinal 2º del Código Civil; pidió se decrete medida de secuestro y de embargo; estimó la misma en la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F 2.800,oo); estableció el domicilio procesal de su mandante y por último solicitó su declaratoria con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda verificado el día 18 de Febrero de 2008, los abogados O.J.P., A.A.N.O. y F.E.P.R., actuando para esa oportunidad en su condición de apoderados judiciales de la parte accionada, ciudadana P.d.C.G.E., mediante el escrito señalado anteriormente, entre otras argumentaciones, negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos como en el derecho todas y cada una de las afirmaciones expuestas por la parte actora, por que no se ajustan a la realidad de los hechos, reservándose la oportunidad para demostrarlo.

Manifestaron que su representada en ninguna oportunidad incurrió en retrazo en el pago de los cánones de arrendamiento al sostener que tienen suficientes elementos probatorios que determinan lo contrario; reconociendo que hubo un retraso cuando se estuvo procesando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, todo lo conducente para proceder al pago conforme lo preceptuado en el Artículo 51 de la Ley Especial, por cuanto el actor se negó a recibir los pagos correspondientes.

Alegaron, entre otros dichos, que la Jefatura Civil de la Parroquia Antimano levantó caución contra el actor para que respetara el derecho que como arrendataria tiene su representada, cuya situación de irrespeto alega que se vino presentando reiteradamente, cuyas pruebas se reservaron presentar en la oportunidad prevista para ello.

Concluyen invocando que se declare sin lugar tanto la petición de resolución, como la desocupación inmediata del inmueble por parte de su defendida, al igual que el pago subsidiario de los cánones insolutos y la condenatoria en costas.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, este órgano jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez que las mismas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el juicio, y que puede cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y, a su vez, el Juez valorarlas, aun cuando no favorezcan a aquella que las produjo; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio incorporado a las actas procesales, a fin de determinar si la parte actora cumplió con el presupuesto procesal de la pretensión y si la representación de la parte demandada logró desvirtuarlo, y al respecto observa:

ELEMENTOS PROBATORIOS DE LAS PARTES

La representación judicial de la parte actora acompañó al escrito libelar los siguientes documentos:

Poder otorgado por el ciudadano P.R.P.F., a los abogados R.S., L.S., Á.A.B.P. y F.G.B., en fecha 06 de diciembre de 2007, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 44, Tomo 160 de los Libros de Autenticaciones respectivos; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 150 y 154 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados profesionales del derecho en nombre de su poderdante, y así se decide.

Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.R.P.F., en su carácter de arrendador, y la ciudadana P.d.C.G.E., en su condición de arrendataria del bien inmueble de marras identificado up supra, la cual al no haber sido cuestionada en ninguna forma de derecho por la parte demandada, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierto que en las Cláusulas Segunda y Tercera ambas partes pactaron un canon de alquiler por el inmueble de marras en la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo), pagadero por adelantado los primeros cinco (5) días continuos de cada mes, cuya falta de pago o.d. derecho a rescindir el mismo, y así se decide.

Igualmente se puede observar que el contrato bajo estudio fue pactado por el término de un (1) año fijo, sin prorroga, con vigencia a partir del día 12 de diciembre de 2006 hasta el día 12 de diciembre de 2007, según su Cláusula Cuarta; y en vista que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre a este Tribunal en forma fehaciente que las partes hayan suscrito otro contrato para darle continuidad a la prestación, es evidentemente que el citado contrato en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también se entiende que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, opera en consecuencia la prórroga legal establecida en el Literal a) del Artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de seis (6) meses, a partir del día 13 de diciembre de 2007, que vence para el día 13 de junio de 2007, por cuanto la relación obligacional tuvo una duración hasta de un (1) año improrrogable, por lo cual el Tribunal pasa a determinar si la parte demandada tiene o no derecho a disfrutarla mediante la acreditación del pago reclamado, y al respecto observa:

La parte demandada acompañó a los autos cursante a los folios 41 al 81 del expediente, en copia fotostática actuaciones contentivas en el expediente de consignaciones distinguido bajo el N° 2007-1048, de la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; contentiva, entre otros, de un depósito bancario identificado con el Número 1022346 fecha 21 de Junio de 2007, por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo), que fue consignada por la ciudadana P.G., en la cuenta bancaria Nº 0003-0012-87-0001037592, que a tales efecto mantiene el citado Despacho, cuyo monto fue efectuado a favor del ciudadano P.R.P.F., por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2007, por el inmueble de autos identificado up supra.

La anterior prueba instrumental es adminiculada con el depósito bancario identificado con el Número 1022348 de fecha 16 de julio de 2007, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio de 2007; al igual que con el depósito bancario identificado con el Número 1045172 de fecha 18 de Septiembre de 2007, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo), por concepto de pago del canon de arrendamiento relativo al mes de Agosto de 2007; así como con el depósito bancario identificado con el Número 0984099 de fecha 18 de Septiembre de 2007, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre de 2007, y con el depósito bancario identificado con el Número 1045200 de fecha 04 de diciembre de 2007, por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2007, consignadas por la mencionada ciudadana a favor del arrendador en referencia.

Estas documentales son concatenadas igualmente con los recibos de depósitos bancarios que en copias al carbón rielan a los folios 86 al 94 del expediente.

Con vista a las anteriores pruebas instrumentales, este Órgano Jurisdiccional observa que, disponen textualmente las Cláusulas Tercera, Cuarta y Décima Octava de la convención bajo estudio, lo que parcialmente se extrae a continuación:

TERCERA: LA ARRENDATARIA se obliga a pagar el canon de arrendamiento mensual por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes…

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CUARTA: El plazo convenido para la duración del presente Contrato de Arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, sin prorroga, y empezará a regir a partir del doce (12) de diciembre de de 2006, en consecuencia el presente contrato culminará el día doce (12) de diciembre de 2007

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DECIMA OCTAVA

La falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas consecutivas, así como el pago de dos (2) de las mensualidades fuera del término de los cinco (5) primeros días de cada mes, o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas establecidas en el presente documento, resuelve de pleno derecho este Contrato y hace perder a LA ARRENDATARIA el beneficio del plazo, pudiendo EL ARRENDADOR o quien sus derechos represente, ocurrir a la vía judicial…”.

Por su parte el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece el tiempo o momento en que debe ser realizada la consignación arrendaticia, cuando expresa los siguientes términos:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

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Con respecto a la mencionada norma concatenada con los Artículos 53, 54 y 56 eiusdem, debe acortarse que ellos constituyen el fundamento de la consignación arrendaticia en nuestro derecho, puesto que allí se encuentran indicados los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea tenida como legítima y por tanto afirme el estado de solvencia del arrendatario.

Con relación a la expresión “vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado” es menester destacar que ello puede significar que el arrendador y el arrendatario determinen en el contrato el pago anticipado, o también que el pago del alquiler debe tener lugar dentro de determinados días. No obstante, independientemente que el contrato establezca el pago por adelantado, señalando una cantidad de días de anticipación o al vencimiento de la mensualidad, lo indubitablemente cierto es que se tienen quince (15) días continuos a partir del vencimiento concreto de la mensualidad para pagar el alquiler.

También es preciso determinar en primer lugar las estipulaciones que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso en relación a la oportunidad en que debe realizarse el pago del canon de arrendamiento, ya que según el Código Civil en su Artículo 1.159 los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con el Artículo 1.264 eiusdem, que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

En tal sentido se establece que si la vigencia del contrato bajo estudio fue pactada convencionalmente por la partes para que comenzara a regir a partir del día 12 de Diciembre de 2006, según su Cláusula Cuarta, en consecuencia el lapso de los primeros cinco (5) días para el pago de la mensualidad anticipada pautada en la Cláusula Tercera, corre desde el día 12 hasta el día 16 de cada mes, ambos inclusive, tal como lo hicieron valer los contratantes en la parte in fine de la Cláusula Vigésima Sexta del mismo cuando la inquilina le entregó al arrendador el canon adelantado correspondiente a dicho mes y año, cuyo lapso para el pago vencía para el día 12 de enero de 2007, y así se decide.

Por efecto de los anterior se infiere que una vez vencido ese lapso contractual de cinco (5) días para el pago del alquiler, comienzan en consecuencia a correr los quince (15) días que otorga el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si el arrendador se rehúsa a recibirlo; es decir surgen en consecuencia veinte (20) días contados a partir del día 12 de cada mes para que la arrendataria efectuare la consignación en referencia, pudiendo ser considerada en mora si la realiza luego del primer (1er.) día del mes inmediato siguiente, exclusive, y así se decide.

Bajo estos lineamientos se puede deducir que el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril de 2007, que comienza el día 12 de abril y culmina el día 12 de mayo del mismo año; debió ser consignado hasta el día primero (1º) del mes de Mayo de 2007; sin embargo la consignación fue efectuada el día veintiuno (21) de Junio de 2007, según depósito bancario Número 1004339 señalado en el escrito de consignación, es decir, transcurridos un (1) mes y diecinueve (19) días después.

Sobre el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Mayo de 2007, se observa que el mismo debió ser consignado hasta el día primero (1º) del mes de junio de 2007; sin embargo la consignación fue efectuada el día veintiuno (21) del citado mes y año, según consta del depósito bancario identificado con el Número 1022346 y del auto de ingreso respectivo, es decir, transcurridos veinte (20) días después.

Con respecto a la pensión correspondiente al mes de Junio de 2007, se observa que fue realizada el día 21 de Junio de 2007, es decir, dentro del lapso para realizar su consignación, ya que el mismo vencía para el día primero (1º) de Julio de 2007, por lo que la arrendataria está solvente en relación a esta mensualidad, y así se decide.

En relación al alquiler correspondiente al mes de Julio de 2007, se observa que fue realizado el día 16 de Julio de 2007, es decir, dentro del lapso para realizar su consignación, ya que su vencimiento correspondía para el día primero (1º) de Agosto de 2007, quedando en consecuencia solvente la inquilina con respecto a esta mensualidad, y así se decide.

En cuanto al canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, observa el Tribunal que el mismo se verificó el día 18 de Septiembre de 2007, es decir, transcurrido diecisiete (17) días después del lapso para ello, por haber vencido el día primero (1º) de Septiembre de 2007.

En referencia a la consignación correspondiente al mes de Septiembre de 2007, se observa que la misma se realizó el día 18 de Septiembre de 2007, es decir antes de que venciera el lapso correspondiente para ello, lo que indica que la demandada está solvente con esta mensualidad, y así se decide.

Con respecto al pago del canon correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2007, se observa que ambos fueron efectuados el día 04 de diciembre de 2007, es decir, luego de haber transcurrido en ambas ocasiones los cinco (5) días que indica el contrato y los quince (15) días que otorga el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se debe concluir que estas dos (2) consignaciones arrendaticias deben considerarse extemporáneas y en tal sentido no determinan la solvencia de la arrendataria con relación a estas mensualidades; quedando en consecuencia plenamente demostrado que en este juicio se ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y siendo que el contrato de arrendamiento que los vincula es a tiempo determinado, hace procedente lo contemplado en el Artículo 40 eiusdem, ya que la arrendataria no desvirtuó estar incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, por lo cual no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal al vencimiento del término contractual, y así queda establecido.

En cuanto al canon de alquiler que se ha venido venciendo a partir del mes de Noviembre de 2007, exclusive, se observa que la consignación del mes de Diciembre de 2007, fue efectuada por la demandada a favor del demandante el día 21 de Enero de 2008, mediante depósito bancario distinguido con el Número 1045202; y el pago del canon correspondiente al mes de Enero de 2008, se efectuó mediante planilla de depósito distinguida con el Número 1133767, el día 21 de Febrero de 2008, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo) cada una, de lo cual también se entiende extemporáneas, tomando en consideración los lineamientos señalados anteriormente, a excepción del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2008, efectuado según planilla de depósito bancario Nº 1133793 de fecha 21 de febrero de 2008; incurriendo en consecuencia la inquilina en incumplimiento de pago, por lo cual el Tribunal le otorga valor probatorio a las planillas de depósitos bancarios señaladas up supra de acuerdo con el dispositivo contenido en los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el Artículo 1.357 del Código Civil, y se tiene como cierto que las mismas producen plena prueba en su contra ya que demuestran que consignó pagos en forma extemporánea violando los parámetros establecidos en el Artículo 51 de la comentada ley especial y en la convención locativa opuesta, y así se decide.

La parte demandada ciudadana P.d.C.G.E., consignó cursantes a los folios 82 al 89 del expediente, cuatro (4) recibos en originales por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo) cada uno, por concepto de alquiler del inmueble de marras, relativos a los meses de Diciembre de 2006; Enero, Febrero y Marzo de 2007, elaborados a su nombre, y firmados por la parte actora ciudadano R.P., el Tribunal los desecha del proceso por cuanto tales mensualidades no fueron demandadas en este juicio, y así se decide.

El abogado actor no promovió prueba durante el evento probatorio.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia que nos ocupa y analizadas las pruebas aportadas a los autos, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia ni las obligaciones que se derivaron de la misma para el contratante, ya que ambas partes reconocieron haber suscrito la convención locativa bajo estudio, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas opuestas en este juicio, es oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Nº 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la demandada con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que ésta a través de sus apoderados para aquélla oportunidad, en el acto de contestación a la demanda negó expresamente la insolvencia arrendaticia opuesta, sin que fuera demostrada plenamente tal afirmación durante el evento probatorio correspondiente ya que solo demostró estar solvente con las mensualidades relativas a los meses de junio, julio y septiembre de 2007, pues, por el contrario produjo pruebas en su contra mediante pagos extemporáneos con relación a los meses de Abril, Mayo, Agosto, Octubre y Noviembre de 2007; por lo tanto, al no haber quedado probado en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad, quedó comprobada la falta de pago de dos (2) mensualidades en forma consecutiva, conforme fue invocado en el escrito libelar; y al ser así, la acción que origina estas actuaciones debe prosperar parcialmente conforme al marco legal antes descrito, y así formalmente se decide.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar jurisdiccionalmente rescindido el contrato de arrendamiento bajo estudio, dada la procedencia parcial de la pretensión opuesta, pues la misma encuadra perfectamente en el dispositivo contenido en los Artículos 1.167 y 1.592, Numeral Segundo (2º) del Código Civil, y en lo pautado en el Artículo 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que quedó demostrado a las actas procesales que la inquilina al vencimiento del contrato estuvo incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, por lo cual no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga lega; y la consecuencia de dicha situación es condenarla a la entrega material del inmueble alquilado y al pago del canon insoluto demandado así como al que se ha venido venciendo, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme. En el entendido que los cánones correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, así como los de Enero y Febrero de 2008, se encuentran depositados en la cuenta que mantiene el citado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a favor de la parte demandante como beneficiario de los mismos, y así quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano P.R.P.F., a través de sus apoderados judiciales abogados R.S. y L.S.R., contra la ciudadana P.d.C.G.E., asistida judicialmente por el abogado P.M.N.M., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo, por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que la inquilina al vencimiento del contrato estuvo incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades en forma consecutiva, a saber, Abril y Mayo de 2007, así como Octubre y Noviembre de 2007, por lo cual no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, ya que solo demostró estar solvente con las mensualidades relativas a los meses de junio, julio y septiembre del citado año.

SEGUNDO

Como consecuencia de la anterior declaratoria queda resuelto jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por el término de un (1) año fijo e improrrogable contado a partir del día 12 de diciembre de 2006 con vencimiento para el día 12 de diciembre de 2007; y consecuencialmente se condena a la parte demandada a hacer entregar a la parte actora del inmueble de autos constituido por Un (1) Apartamento anexo ubicado en la Planta Baja de una situada en la Calle Calzadilla, Sector “A”, Barrio Siete (7) de Diciembre, Parroquia Antimano, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora solo los cánones insolutos correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Agosto, Octubre y Noviembre de 2007, a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 350,oo), cada mensualidad, por haber sido depositados en forma extemporánea; ya que el canon relativo a los meses de Junio, Julio y Septiembre de 2007, quedó demostrada en autos su solvencia. En el entendido que los cánones de arrendamiento antes referidos se encuentra a disposición del arrendador como beneficiario de los mismos en la cuenta que a tales efectos mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, conforme los lineamientos de esta sentencia. De igual forma se condena el pago en forma subsidiaria de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo a partir de la fecha de publicación de la presente sentencia, hasta que la misma quede definitivamente firma, ya que el canon correspondiente a los meses de Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, se encuentran igualmente efectuados en la cuenta del Tribunal en comento.

CUARTO

Dada la naturaleza parcial del presente fallo el Tribunal no hace especial condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Marzo del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 149°

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las Tres y Veinte horas post meridiem (03:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto: Nº AP31-V-2007-002616.

Materia Civil. Resolución de Contrato.

Arrendamiento Inmobiliario.