Decisión nº 76-2014 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 21 de Abril de 2014

Exp. 3172/evf

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

204° y 155°

I

INTRODUCCIÓN

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 8.602.602 y 7.788.652, domiciliados en Maracaibo, estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: abogados M.C.M. y J.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 8.504.821 y 106.727, inscritos en el inpreabogado N° 51.707 y 2.433, respectivamente, y domiciliados en maracaibo, estado Zulia.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ciudadana M.J.Z.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.118.211, y domiciliada en Maracaibo, estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: abogados G.G.N., M.A.U., G.U. y R.C.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.608.238, 18.695.265, 18.945.761 y 311.560, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 22.808, 138.381, 145.070 y 6.830, y domiciliados en el Municipio Maracaibo, estado Zulia.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra-Venta.

II

NARRATIVA

Corresponde a este Tribunal, conocer de la presente causa según recibo emitido por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo estado Zulia, Sede Judicial edificio “Arauca”, signado con el número EA-MU-55249-2014, de fecha 06/03/2014.

El día 07 de marzo de 2014, este Tribunal admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte de mandada.

En fecha 20 de marzo de 2014, constó en actas la citación personal de la ciudadana M.Z..

En fecha 24 de marzo de 2014, la parte demandada presentó contestación a la demanda y formalizó reconvención contra los demandantes; así como también otorgó poder judicial apud-acta.- En la misma fecha se admitió la reconvención propuesta.

En fecha 26 de marzo de 2014, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención.

En fecha 28 de marzo de 2014, la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en la misma fecha.

En fecha 07 de abril de 2014, la parte demandante reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas; siendo admitidas en la misma fecha.

III

ALEGATOS DE LAS PARTES

Argumentos de la parte actora reconvenida:

Que consta de documento autenticado en la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 06 de septiembre de 2013, inserto bajo el Nro. 37, Tomo 47, que los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H. (PROMITENTES COMPRADORES), celebraron un contrato de opción a compra venta con la ciudadana M.Z. (PROMITENTE VENDEDORA), sobre un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; cuyas medidas, linderos y demás especificaciones y características, tanto del edificio Los Granados del Conjunto Residencial El Parque, como los del Apartamento antes señalado, constan en el respectivo documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de julio de 1993, anotado bajo el Nro. 08, Tomo 4, Protocolo Primero; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento adquisitivo protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero.

Que en la cláusula Segunda del citado documento, las partes contratantes fijaron como precio del identificado apartamento, la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.470.000), y que según la Cláusula Tercera del contrato, se deja establecido que sus representados, entregaron el calidad de arras a la promitente vendedora la suma de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000); siendo que el término de duración se fijó en noventa días continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento, prorrogable por treinta (30) días mas.

Que en la Cláusula Séptima expresamente se dice que si la promitente vendedora no cumplía con las condiciones establecidas en dicho contrato, debía devolver a los promitentes compradores la cantidad de dinero que ella recibió en arras, mas un diez por ciento (10%) sobre dicha cantidad por concepto de daños y perjuicios sufridos.

Que es el caso que la promitente vendedora, dentro del plazo de vigencia de la opción a compra que venció el día 04 de enero de 2014, no cumplió con su promesa de vender el aludido apartamento, y por ello, como se estableció en la Cláusula Séptima ya citada, ella le devolvió a sus representados, la suma de de dinero que había recibido en calidad de arras, es decir, TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), pero se ha negado a pagar la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 37.000), que es el diez por ciento (10%) de la suma cancelada, no obstante la múltiples y reiteradas gestiones que hicieron los promitentes compradores, sin obtener resultado alguno; y que por ello, comparecen para demandar a la ciudadana M.Z.B., para que pague la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs, 37.000), basados en la Cláusula Séptima del contrato de opción a compra venta en cuestión, así como las costas y costos procesales.

Argumentos de la parte demandada reconviniente:

En primer lugar, niega, rechaza y contradice la demanda, por cuanto los hechos alegados no son ciertos, salvo los expresamente admitidos en ese escrito, y que en consecuencia, no les corresponde el derecho reclamado, ni ningún otro; así como también rechazo, negó y contradijo el derecho invocado por ser improcedente e inaplicable a los hechos alegados, en el supuesto negado de que resultasen ciertos.

Manifiesta que no es cierto que dentro del plazo de vigencia del contrato, no haya cumplido con su promesa de vender el inmueble, y que tampoco es cierto que devolvió sólo la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), como arras en garantía.

Niega que el contrato de opción a compra venta de fecha 06 de septiembre de 2013, venció el 06 de enero de 2014, ya que afirma que ese contrato venció el día 04 de diciembre de 2013, por cuanto los otorgantes no hicieron uso de la facultad prevista en la Cláusula Cuarta, contentiva de la posibilidad de prorrogar por treinta (30) días continuos el plazo inicial previsto de noventa días continuos.

Niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho que esté obligada a pagar la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 37.000), equivalente al diez por ciento de la supuesta suma recibida como arras en garantía, porque, no existe causa legal alguna para estar obligada al pago de esa cantidad de dinero, así como a ninguna otra cantidad y mucho menos como consecuencia del negado incumplimiento del contrato de opción a compra venta de fecha 06 de septiembre de 2013.

Señala que quienes incumplieron y no ejercieron el contrato de opción a compra son los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., porque no tenían las cantidades de dinero para pagar el precio de venta del inmueble, y no consta en autos que la parte actora haya ofrecido pagar el precio, ni haya redactado y consignado el documento de compra venta ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Expresa que la bilateralidad de un contrato no se deriva sólo de la circunstancia de que el mismo contrato haga nacer obligaciones para ambas partes contratantes, sino de que éstas obligaciones sean recíprocas.

Que la interdependencia de las obligaciones implica que el deudor de una de estas obligaciones en que se sustancia el contrato bilateral no puede ser constreñido al cumplimiento sino a cambio del cumplimiento de su acreedor, pero en modo alguno significa que las dos pretensiones recíprocas deban ser de un valor equivalente.

De tal forma que considera que la parte actora, en este caso, no puede exigirle el pago de una indemnización, sin que ella, haya a su vez cumplido con la totalidad de su obligación, como era pagarle el saldo de venta convenido; por lo que mal puede exigirle el pago de esa indemnización, si la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el precio de venta pactado.

Por otro lado, alega que los actores deliberadamente evaden plasmar en su temeraria acción la verdad de los hechos ocurridos en la negociación celebrada para opcionar la venta del apartamento de su propiedad, ya que, con los actores suscribió tres contratos de opción a compra venta y no uno, como lo alegan éstos en su acción.

Que en fecha 19 de julio de 2013, celebró contrato de Opción de compra venta con los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., según documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 91, Tomo 36 de los libros de autenticaciones, sobre el apartamento N° 6 del edificio Los Granados del Jardín Residencial El parque, situado en la intersección de la avenida 15, ante Las Delicias en su prolongación hacia el Norte y la avenida Circunvalación 2, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia, los cuales aceptaron la compra por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.470.000,00), y recibió la cantidad Cuatrocientos Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 441.000,00) en calidad de arras en garantía mediante cheque de gerencia emitido por Banesco, con el N° 00033726, de fecha 12 de julio de 2013, y el saldo restante, es decir la cantidad de Un Millón Veintinueve Mil Bolívares (Bs. 1.029.000,00) lo recibiría al momento de llevarse a cabo la protocolización del documento de compra venta.

Estipulándose un plazo de noventa (90) días continuos a partir del 19 de julio de 2013, venciéndose el día 19 de octubre de 2013, con posibilidad de prórroga por treinta (30) días más a partir del vencimiento del referido plazo; estableciéndose una penalidad para ambas partes del diez por ciento (10%) del monto recibido en arras en garantía para quien incumpliera con la obligación de vender o de comprar.

El día 20 de julio de 2013, se suscribió privadamente un segundo contrato de opción de compra venta con los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., por el mismo precio de Un Millón Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.470.000,00), en el que se expresa que los mencionados ciudadanos entregan la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) en calidad de garantía en la siguiente forma: a) la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 441.000,00) en cheque de gerencia emitido por Banesco, con el N° 00033726, de fecha 12 de julio de 2013, que es el mismo cheque descrito en la primera opción de fecha 19 de julio de 2013, el cual representa el treinta por ciento (30%) del costo total del inmueble, porcentaje necesario para la tramitación del crédito hipotecario por parte de la parte de los demandantes como compradores, b) adicionalmente los compradores entregaron la cantidad de Trescientos Cincuenta y Nueve Mil Bolívares (Bs. 359.000,00) que fueron pagados así: la cantidad de Ochenta y Dos Mil trescientos Veinte Bolívares (Bs. 82.320,00) mediante cheque de gerencia de fecha 12 de julio de 2013, signado con el N° 30779634, de Banesco, emitido a favor de la Sociedad Mercantil M.R.L., Servicios Inmobiliarios C.A, por concepto de reserva de inmueble y la cantidad restante de Doscientos Setenta Y Seis Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 276.680,00), mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, signado con el N° 00033789, de fecha 17 de julio de 2013, lo que arroja un total del monto recibido de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), y la cantidad restante de la venta es decir, Seiscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 670.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento de compra venta, estableciéndose una penalidad para ambas partes del diez por ciento (10%) para quien incumpliera con su obligación de compra o de venta sobre la base del monto entregado en garantía. En esta opción no se estableció plazo para llevar a cabo la ejecución de la venta y de la compra, ya que se dejó constancia de las cantidades recibidas en garantía.

A petición de los demandantes en fecha 06 de septiembre de 2013, se suscribió un nuevo contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el N° 37, Tomo 47, quedando sustituido implícitamente el primer contrato de opción de compra venta de fecha 19 de julio de 2013, sobre el mismo apartamento N° 6B, piso 6 situado en la parte Oeste del edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la avenida 15, antes Las Delicias y la avenida Circunvalación N° 2 del Municipio Maracaibo del estado Zulia de la Parroquia O.V. y no J.d.Á. como lo expresa en las opciones de compra venta, estableciéndose el mismo precio de Un Millón Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.470.000,00), siendo estipulado un plazo de noventa (90) días continuos a partir del seis (6) de septiembre de 2013 venciéndose el 5 de diciembre de 2013 y no el 6 de enero de 2014 como alegan los actores, ya que no hubo prorroga del plazo.

Cuando los demandantes suscribieron el primer contrato de opción de compra venta el 19 de julio de 2013 se dirigieron al Banco Provincial con el propósito de obtener los recursos para pagar el saldo del precio de venta y al no obtener respuesta por parte del Banco se suscribió en fecha 06 de septiembre de 2013 un nuevo contrato de opción de compra venta, para gestionar su crédito ante el Banco Caribe, no obteniendo respuesta de ese Banco, procediéndose el día 03 de diciembre de 2013, dos días antes de vencerse el plazo del contrato de opción de compra venta, autenticado el 6 de septiembre de 2013 que venció el 5 de diciembre de 2013, se suscribe un finiquito a dicha compra venta sobre el mencionado apartamento ya descrito.

En virtud de que los demandantes no pudieron dar cumplimiento a los Contratos de Opción de compra venta, se convino amistosamente en fecha 3 de diciembre de 2013, dos (2) días antes de vencerse la opción de compra venta de fecha 6 de diciembre de 2013, en dejar sin efecto dicha opción, por cuanto la primera opción quedó implícitamente derogada y sin efecto al otorgarse el nuevo contrato de opción, se procedió a devolver a la co-actora la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) y no Trescientos Diez Mil (bS. 310.000,00) como alegan los actores, mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela N° 00010417, de fecha 25 de noviembre de 2013, conforme declaró en opción de fecha 20 de julio de 2013 había recibido, quedando pendiente la penalización para que los actores pagaran por no haber ejercido las opciones de compra venta mencionadas. Es de destacar que los actores no cumplieron con su obligación de pagar el precio de venta pactado ni para el 3 de diciembre de 2013, ni para el 5 de diciembre de 2013, fecha de vencimiento de la opción de compra venta de fecha 06 de septiembre de 2013, ni para el 6 de enero de 2014, fecha de vencimiento de la negada prórroga del citado contrato de opción del 6 de septiembre de 2013.

Que en la opción de compra venta de fecha 20 de julio de 2013, está expresado que se devolvió toda la cantidad recibida en arras en garantía de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), con el propósito de dejar sin efecto un negocio que para los actores se les hizo imposible darle cumplimiento por no disponer del capital para pagar el precio de venta convenido, como se expresó en el documento de finiquito de fecha 03 de diciembre de 2013.

Con fundamento en los hechos expresados en este escrito y a los documentos que se acompañan solicita que se declare sin lugar la demanda y condene a los actores al pago de las costas y costos.

Los demandantes celebraron tres (3) contratos de opción de compra venta sobre el apartamento N° 6B, piso 6, situado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la avenida 15, antes Las Delicias y la avenida Circunvalación 2, en la Parroquia O.V. y no J.d.Á.d.M.M. del estado Zulia, el primer contrato de opción de compra venta consta de documento suscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 19 de julio de 2013, anotado bajo el N° 91, Tomo 36, mediante el cual se ofreció vender el apartamento antes mencionado a los demandantes de autos ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., antes identificados, aceptando comprar el referido inmueble por un monto de Un Millón Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.470.000,00), recibiendo de dichos ciudadanos la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 441.000,00) en calidad de arras en garantía, mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, N° 00033726, de fecha 12 de julio de 2013, y el saldo restante es decir, la cantidad de Un Mil Veintinueve Bolívares (Bs. 1.029.000,00) se recibiría al momento de llevarse a cabo la protocolización del documento.

Para el día 20 de julio de 2013, con los demandantes se suscribió privadamente un segundo contrato de opción de compra venta, sobre el mismo apartamento, estipulándose el mismo precio de Un Millón Cuatrocientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.470.000,00) y en la que se expresa que los demandantes, entregaron la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) en calidad de arras en garantía en la forma siguiente: a) la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 441.000,00) en cheque de gerencia emitido por Banesco, con el N° 00033726, de fecha 12 de julio de 2013, que es el mismo cheque descrito en la primera opción de fecha 19 de julio de 2013, el cual representa el treinta por ciento (30%) del costo total del inmueble, porcentaje necesario para la tramitación del crédito hipotecario por parte de la parte de los demandantes como compradores, b) adicionalmente los compradores entregaron la cantidad de Trescientos Cincuenta y Nueve Mil Bolívares (Bs. 359.000,00) que fueron pagados así: la cantidad de Ochenta y Dos Mil trescientos Veinte Bolívares (Bs. 82.320,00) mediante cheque de gerencia de fecha 12 de julio de 2013, signado con el N° 30779634, de Banesco, emitido a favor de la Sociedad Mercantil M.R.L., Servicios Inmobiliarios C.A, por concepto de reserva de inmueble y la cantidad restante de Doscientos Setenta Y Seis Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 276.680,00), mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, signado con el N° 00033789, de fecha 17 de julio de 2013, lo que arroja un total del monto recibido de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), y la cantidad restante de la venta es decir, Seiscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 670.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento de compra venta. Estableciéndose para ambas partes una penalización del diez por ciento (10%) para quien incumpliera con su obligación de comprar o de vender sobre la base del monto entregado en arras.

Reseña que en fecha 06 de septiembre de 2013, se suscribió ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del estado Zulia, otro contrato de opción de compra venta con los ciudadanos V.J.R.E. y DIANELAGONZÁLEZ HERNÁNDEZ, autenticado en la fecha ya mencionada, bajo el N° 37, Tomo 47, sobre el mismo apartamento suficientemente descrito, estipulándose en la Cláusula Segunda el precio convenido por la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Setenta Bolívares (1.470.000,00), recibiendo según se expresa en la cláusula tercera de dicha opción en calidad de arras en garantía la cantidad de Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 370.000,00), en cheque girado contra Banesco con el N° 23779635 de fecha 28 de agosto de 2010 y el saldo restante de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00) lo recibiría al momento de protocolizarse el documento definitivo de compra venta.

Se estipuló en la cláusula octava del referido contrato de opción de compra venta que en caso de incumplimiento por parte de los promitentes compradores, la promitente vendedora está en la obligación de devolver el dinero pagado por los promitentes compradores por concepto de arras, menos un diez por ciento (10%) que se destinará a pagar los daños y perjuicios sufridos a la promitente vendedora.

Mediante cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela N° 00010427, de fecha 25 de noviembre de 2013, se le reintegró a la co-demandante reconvenida D.G.H. el monto de las arras recibidas que ascendieron a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), según consta del finiquito de opción a compra de fecha 3 de diciembre de 2013, no reteniendo el diez por ciento (10%) el cual estaba autorizado por los referidos contratos de opción de compra venta, por lo que reconviene a los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., para que le paguen la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) que deben pagar según consta del finiquito de opción a compra de fecha 03 de diciembre de 2013, cantidad que el Tribunal ordenará actualizar mediante corrección monetaria. Solicitando que se le de curso a la contestación a la demanda a la reconvención propuesta y se declare con lugar la demanda intentada y se les condene al pago de las costas y costos procesales.

IV

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

DOCUMENTALES:

1) Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, el día 06 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 37, Tomo 47, mediante el cual se celebra una opción a compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero.

Dicho documento se encuentra inserto a los folios 12 al 16 del expediente, tratándose el mismo de un documento público, por lo que, siendo que fue reconocido por la contraparte, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

1) Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, el día 19 de julio de 2013, anotado bajo el No. 91, Tomo 36, mediante el cual se celebra una opción a compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero.

Dicho documento se encuentra inserto a los folios 38 al 42 del expediente, tratándose el mismo de un documento público, por lo que, siendo que fue reconocido por la contraparte, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

2) Copia fotostática de documento privado de fecha 20 de julio de 2013, mediante el cual se celebra una opción a compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero.

Dicho documento se encuentra inserto a los folios 43 y 44 del expediente, tratándose el mismo de un documento privado reconocido, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

3) Original del documento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, el día 06 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 37, Tomo 47, mediante el cual se celebra una opción a compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero.

Dicho documento se encuentra inserto a los folios 46 al 49 del expediente, tratándose el mismo de un documento público, por lo que, siendo que fue reconocido por la contraparte, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

4) Original de documento privado, contentivo de un finiquito de las opciones a compra venta de fechas 19 de julio de 2013 y 06 de septiembre de 2013, el cual fue suscrito en fecha 03 de diciembre de 2013.

Dicho documento se encuentra inserto al folio 50 del expediente, tratándose el mismo de un documento privado reconocido, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

5) Copia fotostática de comprobante de emisión de cheque de gerencia Nro. 00010427, de fecha 25 de noviembre de 2013, del Banco de Venezuela, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000), cuya beneficiaria es D.G., por cuenta de M.J.Z.B., en el cual se verifica una firma en la que se lee “Dianela González H”, en la parte izquierda del mismo

Dicho documento se encuentra inserto al folio 65 del expediente, siendo el mismo una copia de un instrumento bancario, que por su naturaleza debe ser valorado como las tarjas por haber un ejemplar-copia idéntico que debe reposar en los registros bancarios del Banco de Venezuela; en consecuencia, este juzgador le otorga pleno valor probatorio, tomando en cuenta que el contenido del mismo, junto con la firma que lo adjunta, fueron expresamente reconocidos por la parte actora reconvenida. ASI SE VALORA.-

V

DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, llegada la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal lo hace previo las siguientes consideraciones:

En el escrito libelar, la parte actora reconvenida manifiesta que por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 06 de septiembre de 2013, celebró un contrato de opción a compra venta con la parte demandada reconviniente, el cual versa sobre inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero; el cual quedó anotado bajo el Nro. 37, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones; aduciendo que el mismo no fue cumplido en cuanto al perfeccionamiento de la venta definitiva, por hechos imputables a la ciudadana M.Z., quien supuestamente se negó a vender el aludido apartamento.

La defensa de la demandada reconviniente en ese sentido, consiste en que reconoce la suscripción del referido contrato de opción a compra venta, pero sostiene que es falso que haya sido con motivo a su persona que la venta no se concretara, sino que mas bien fue su contraparte quien no cumplió con su responsabilidad de cancelar el precio en el plazo establecido, lo cual conllevó a que dos (02) días antes que se venciera la opción a compra venta, suscribieran un finiquito sobre de la referida opción en el cual dan por terminado la negociación pactada en aquel.

Además, asegura la demandada reconviniente que no fue un solo contrato el celebrado con su contraparte, sino que fueron tres (03). Siendo el primero mediante documento autentico de fecha 19 de julio de 2013, el segundo, mediante documento privado de fecha 20 de julio de 2013, y el tercero el suscrito el día 06 de septiembre de 2013. Dando por entendido que éste último derogó los dos primeros, y que posteriormente, fue anulada la negociación del mismo mediante el finiquito antes mencionado.

En primer lugar, considera fundamental quien decide traer a colación el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo 1.273 ejusdem, establece: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.

El autor L.A.R., en su obra “COMENTARIOS SOBRE CONTRATOS”, señala que “los contratos preliminares son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias. Es necesario destacar que en estos contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar; sino, simplemente, la expresión de una obligación de hacer, asumida por una de las partes, cuando es unilateral; o por las dos si es bilateral, consistente en la celebración de un contrato de venta. Luego, los contratos preliminares pueden ser unilaterales o bilaterales, reciben también el nombre de promesa, opción, etc., y, por supuesto, pueden ser de venta o de compra… …Sin embargo, si ambas parte se obligan a realizar el contrato estaremos en presencia de un contrato preliminar de venta, que por el contenido obligacional, es bilateral, es decir, ambas partes se están obligando a celebrar el contrato, una vez cumplidas ciertas circunstancias y en los términos que la oferta reúne, velederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega etc. La promesa bilateral de venta es conocida entre nosotros como la OPCIÓN DE COMPRA VENTA u OPCIÓN DE VENTA.” (Edit. Livrosca, Año 2007, 2da Edición, Págs. 249, 250, 252 y 253)

De lo anteriormente citado, y luego de analizar la naturaleza de la prensión, junto con el instrumento fundante, se desprende con meridiana claridad que el documento cuyo cumplimiento se reclama, se trata de un contrato preliminar de venta, es decir, de un contrato de opción o promesa de compra venta, suscrito entre la ciudadana M.J.Z., actuando como Promitente vendedora; y los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., actuando como promitentes compradores; sobre el inmueble ya descrito.

Los contratos de opción a compra venta tienen las siguientes características:

- Las partes que intervienen en la celebración del contrato se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar.

- Los términos o condiciones en las que será materializada la venta deben estar especificadas en la opción, con inclusión de la determinación del objeto, precio, forma de pago, duración de opción, etc.

- El establecimiento de una cláusula penal que consagre las consecuencias o los efectos que se ocasionarían en caso de incumplimiento de una de las dos partes.

En consecuencia, una vez suscrito el contrato de opción a compra venta, las partes se comprometen a suscribir el contrato de venta definitiva, el cual deberá llevar reproducidas las mismas condiciones de la promesa, y en caso de incumplimiento de uno u otro, se aplicará lo establecido en la cláusula penal.

En el presente caso, la parte actora reconvenida manifiesta que su promitente vendedora incumplió su obligación de venderle el apartamento, lo que traería como consecuencia la activación de la cláusula penal, que en este caso sería la cláusula séptima del contrato.

En tal sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, contempla: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Igualmente, el artículo 1.354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

El autor H.E. III BELLO TABARES (2002), opina que uno de los actos esenciales en el proceso son las pruebas, que tiene por finalidad llevar al Juez al convencimiento de los hechos controvertidos en el mismo, al convencimiento de la verdad. Por tales motivos, el ofrecimiento de las pruebas es un acto del proceso, que incumbe a las partes, cuya finalidad es la demostración de la verdad y la razón de las pretensiones deducidas, teniendo las partes por su misma función y esencia en el juicio, el derecho de probar, haciendo uso para tal fin de todos aquellos medios concedidos por la ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibidos expresamente (principio de la libertad probatoria), por lo que podría entenderse que el concepto de pruebas, en un sentido jurídico comprende:

• La acción de probar, o sea de aportar los elementos suficientes capaces de llevar al ánimo del juez la convicción necesaria que el permite plasmar en su sentencia la exacta realidad de los hechos.

• Como el producto de la acción de probar; y

• Como el logro obtenido por el examen concienzudo de esos medios de pruebas traídos al proceso, que serán los vehículos esclarecedores de los hechos alegados y controvertidos, lo cual nos lleva a establecer la noción de la prueba.

En el sistema normativo vigente venezolano, la distribución de la carga de la prueba se encuentra regulada en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, antes transcrito, corresponde a la parte accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de presupuestos o fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en el libelo de demanda, y por otra parte corresponde al demandado, la carga de la prueba de aquellos hechos extintivos, impeditivos, invalidativos o modificativos que sirvan de fundamento en la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada contestación de la demanda.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., demandan a la ciudadana M.J.Z.B., por cumplimiento de la Cláusula Séptima (cláusula penal) del Contrato de Opción a Compra, celebrado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha 06 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 37, Tomo 47, por considerar que fue por causa imputable a ésta última que no se llevó a cabo el perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble. Mas sin embargo, del análisis del expediente se puede concluir que la parte actora se limitó a formalizar dicha afirmación pero no cumplió con su carga de demostrarla, ya que, ninguno de los elementos constitutivos del acervo probatorio -llámense contratos de opción a compra venta de fecha 19/07/2013, 20/13/2013 y 06/09/2013; contrato de finiquito de opción a compra, o comprobante de emisión de cheque-, puede llevar a quien suscribe el presente fallo, a considerar que fue por causa de la promitente vendedora que no se hizo la venta pactada, es decir, que no es posible aseverar que hubo una negativa de cumplir lo pactado por parte de la ciudadana M.J.Z.B.; así como tampoco fue probado que la parte actora reconvenida haya realizado alguna diligencia tendiente a perfeccionar la venta para cubrir así su cuota obligacional dentro del mencionado negocio jurídico. Sino que, lejos de eso, lo que si quedó demostrado es que dicha ciudadana efectivamente le devolvió a su contraparte las cantidades dinerarias que le habían sido dadas en calidad de arras, dentro del tiempo de vigencia del último contrato de promesa suscrito, que vendría siendo, según se deduce de un simple cómputo matemático, el que comprendía desde el día 07 de septiembre de 2013, hasta el día 05 de diciembre de 2013, por haber las partes manifestado su voluntad de no hacer uso de la prórroga, al suscribir el finiquito que dio fin a la negociación, el día 03 de diciembre de 2013.

Para concluir, una vez analizadas las pruebas y concatenadas como fueron con los hechos narrados, y aplicado el derecho correspondiente, resulta forzoso para este Tribunal declarar la inviabilidad de la pretensión incoada, conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, lo cual será establecido expresamente en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.-

DE LA RECONVENCIÓN

Con relación a la reconvención planteada por la ciudadana M.J.Z.B., en contra de los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., por cumplimiento del contrato de opción a compra venta, celebrado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha 06 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 37, Tomo 47, específicamente la Cláusula Octava, y que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en la parte Oeste del Edificio Los Granados del Jardín Residencial El Parque, situado en la intersección de la Avenida 15, antes Las Delicias, en su prolongación hacia el Norte y la Avenida Circunvalación Nro. 2, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia; y que le pertenece a la demandada reconviniente según se evidencia de documento protocolizado por ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2004, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 31, Protocolo Primero; el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

De la lectura de las actas, específicamente del finiquito de opción a compra suscrito entre las partes, se desprende que la negociación no pudo efectuarse en ninguna de las dos oportunidades establecidas mediante los documentos de fecha 19 de julio y 06 de septiembre de 2013, debido a cuestiones relativas a los créditos bancarios que los demandantes reconvenidos necesitaban para la compra del inmueble; es decir, por un motivo que sale de la esfera de control de la vendedora, no siendo a ésta imputable el no perfeccionamiento de la venta definitiva.

Además de ello, observa quien suscribe que a pesar de que en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, de fecha 06 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nro. 37, Tomo 47, se señala que se hace entrega de la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000), en calidad de arras de garantía, el cúmulo probatorio aportado por las partes demuestra que no fue dicha cantidad la entregada en calidad de arras sino, el monto de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000), ya que, al hacer la concatenación de los instrumentos promovidos -que además, fueron reconocidos por ambas partes- con los hechos narrados, se verifica que en el documento privado de fecha 20 de julio de 2013, (el cual, a pesar de haber sido derogado sigue siendo veraz, salvo demostración en contrario), las partes reconocen que la cantidad dada en arras, es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000); así como en el documento de finiquito de opción a compra, también se menciona que, en virtud del mismo se hace entrega de la misma cantidad, mediante cheque de gerencia Nro. 10427, a favor de la Sra. D.G.; así como de la copia del cheque Nro. 10427 del Banco de Venezuela, que fue elaborado a la orden de D.G., por cuenta de M.J.Z.B., y que fue firmado como recibido según fue reconocido por la propia parte actora reconvenida, que justamente, es de la misma cantidad de dinero.

Por ello, este jurisdicente, en cumplimiento de lo establecido en el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece que “en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”; verifica que la verdadera cantidad otorgada en calidad de arras, por concepto del contrato de promesa de venta, es la de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000). ASI SE DECIDE.-

Ya analizada como fue la figura del contrato de opción de compra, y constatadas las obligaciones recíprocas que surgen a partir del mismo para los contratantes, se verifica que no existe ninguna evidencia en actas de que los promitentes compradores hayan cumplido con su obligación de pagar el precio acordado, o al menos, de haber intentado entregarle el dinero a la promitente vendedora, y que ésta se haya negado a recibirlo; lo cual acarrea que no haya nacido el incumplimiento de la promitente vendedora a materializar la venta prometida, contrario a lo afirmado por los actores reconvenidos en la presente causa; sino que mas bien acredita que el incumplimiento estuvo por parte de los promitentes compradores que no efectuaron las diligencias pertinentes para la citada venta, activándose con ello lo establecido en la Cláusula Octava del contrato de opción a compra venta, celebrado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha 06 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 37, Tomo 47, con los efectos jurídicos que ésta contempla; lo que a la vez, trae como consecuencia que sea procedente la pretensión de la demandada reconviniente, lo cual quedará establecido en la parte dispositiva de la presente sentencia. ASI SE DECIDE.-

VI

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTE interpuesta por los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 8.602.602 y 7.788.652, domiciliados en Maracaibo, estado Zulia; contra la ciudadana M.J.Z.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.118.211, y domiciliada en Maracaibo, estado Zulia. ASI SE DECIDE.-

SEGUNDO

CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTE interpuesta por la ciudadana M.J.Z.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.118.211, y domiciliada en Maracaibo, estado Zulia; contra los ciudadanos V.J.R.E. y D.G.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 8.602.602 y 7.788.652, domiciliados en Maracaibo, estado Zulia. ASI SE DECIDE.-

En consecuencia, en virtud de la presente sentencia, se levanta la medida decretada mediante auto de fecha 18 de marzo de 2014, participada al Registro correspondiente con oficio Nro. 224-2014, de la misma fecha.-

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, en virtud de la naturaleza del presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintiuno (21) días del mes de abril del año dos mil catorce (2014).- Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA

LA SECRETARIA

Abog. ELIBETH VILCHEZ FERRER

En la misma fecha, siendo las 3:25 pm, se dejó anotada la anterior resolución bajo el N° 76 -2014.-

La secretaria

EPT/evf