Decisión nº S-N de Juzgado Quinto de Municipio de Caracas, de 8 de Enero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

198° y 149°

PARTE ACTORA: R.M.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.413.760.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: C.G. BERMUDEZ SALAZAR, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 2.014.-

PARTE DEMANDADA: YSBELIA J.R.D.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº 6.226.689.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: R.T.C. y J.P.R.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.231 y 3729 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

Se inicio el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 29 de febrero de 2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial con sede el Los Cortijos, mediante la cual la ciudadana R.M.E., demanda por demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento a la ciudadana Isbelia J.R.d.H., quedando asignada a este Juzgado, tal como consta del folio 17.

Por auto de fecha 13 de marzo de 2008, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.

En fecha 24 de marzo de 2008, compareció el apoderado actor y consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa de la demandada, la cual fue librada en fecha 25 de marzo de ese mismo año. Posteriormente, en fecha 21 de abril de 2008, compareció el ciudadano M.H.P., en su carácter de Alguacil de éste Circuito judicial y dejó constancia de haberse trasladado a practicar la citación de la parte demandada en la dirección suministrada por la actora, quien se negó a firmar el recibo de citación.

En fecha 05 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 06 del mismo mes y año.

En fecha 10 de junio de 2008, compareció la ciudadana Ysbelia Ramos y otorgó poder apud-acta a los abogados R.T., J.P. y P.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.231, 37.229 y 37.566, respectivamente, al tiempo que consignaron escrito en el cual solicitaron la reposición de la causa por no haberse cumplido con los extremos establecidos en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante sentencia interlocutoria de fecha 01 de julio de 2008, se repuso la causa en virtud de no haberse agotado la citación personal de la parte demandada, al estado de que ésta contestara al fondo de la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de dicho fallo a las partes, por cuanto la parte demandada se dio por citada expresamente el 10 de junio de 2008.

En fecha 28 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de la referida sentencia interlocutoria; posteriormente, en fecha 02 de octubre de 2008, el ciudadano M.H.P. dejó constancia de haber entregado en el domicilio procesal de la demandada, la boleta de notificación librada.

En fecha 09 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

Dentro del lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Así, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas documentales, de inspección judicial y testimonial, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 21 de octubre de 2008, fijándose las oportunidades correspondientes para sus evacuaciones. De igual forma, en fecha 03 de noviembre de 2008, la representación judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos, testimoniales y posiciones juradas, sobre cuya admisión se pronunció el tribunal por auto de fecha 06 de noviembre de 2008, negando la admisión de las pruebas testimoniales y la de posiciones juradas.

II

Planteamiento De La Controversia.

Alegatos De La Parte Actora:

Alego la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana I.J.R.D.H., por dos (02) locales comerciales signado bajo los números 27 y 29, ubicados en el mercado feria de pequeños comerciantes, primera terraza, pasillo “B”, situado en la carretera Petare-Guarenas, kilómetro 1, al lado de la Estación del Metro de Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre, Estado Miranda.

Asimismo, argumenta que el referido contrato tendría un plazo de duración de un (01) año fijo, contados a partir del 23/01/2007 hasta el 01/01/2008, fecha en la cual a su decir, la arrendataria se comprometió a entregar los inmuebles libres de bienes y personas, estableciéndose que si a la señalada fecha no se hubiese materializado la entrega de los inmuebles arrendados, le correspondería a la arrendataria cancelar la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.55.555,00), diarios hasta su devolución, por concepto de daños y perjuicios.

Igualmente, expuso que el canon de arrendamiento por el plazo fijo de un (1) año, fue pactado en la cantidad de Once Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 11.500,00) y que a pesar que no se estableció plazo alguno para que las partes manifestaran su voluntad o no para continuar con el referido contrato, su representada practico dos (02) notificaciones en fechas 26 de junio y 15 septiembre de 2007 participándole a la arrendataria que debía entregar los locales arrendados el 23 de enero de 2008.

Igualmente, arguyo que ante la negativa de la arrendataria de firmar las aludidas notificaciones las mismas fueron entregadas a la administración del Mercado donde se encuentra los inmuebles para que se las impusieran a la arrendataria.

Expuso que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se estableció cual iba a ser el uso de los inmuebles arrendados, los cuales a su decir, estaban destinados única y exclusivamente para vender mercancías secas (CALZADOS DEPORTIVOS) y que no podría ser utilizado para la venta de otra mercancía distinta, y que en la cláusula Novena del Contrato se estableció que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato daría derecho a la arrendadora de exigir sin más avisos la desocupación inmediata del inmueble.

Arguye, que la arrendataria incurrió en flagrantes violaciones a las obligaciones asumidas en el contrato, negándose a devolver a la arrendadora, los locales arrendados a la fecha de expiración del contrato e igualmente haber destinado los inmuebles para la venta de otra mercancía distinta a la pactada en el contrato de arrendamiento, según inspección ocular realizada por el Notario Público Décimo Cuarto del Municipio Libertador de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, razón por la cual procede a demandar a la ciudadana Isbelia J.R.d.H., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: Primero: en la resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 23 de enero de 2007; Segundo: en la devolución de los dos (2) locales para comercio que le fueron dados en arrendamiento; Tercero: al pago de la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.55.555,00) diarios, desde la fecha 24 de enero de 2008, hasta el día de la total y definitiva terminación del proceso por concepto de indemnización por daños y perjuicios previstos en el contrato; y Quinto: al pago de las costos y costas del proceso y a la indexación monetaria de las sumas que sea condenada a pagar la parte demandada.

Alegatos De La Parte Demandada:

De la contestación

La representación judicial de la parte demandada, en su contestación a la demanda rechaza por ir contra derecho las alegaciones de la parte actora, y niega que su representada haya incurrida en infracción alguna por no ser ciertos los hechos alegados en su contra, asimismo, desconoce el contrato de arrendamiento consignado por la actora junto a su libelo de demanda por no estar el mismo suscrito por su representada con base a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que el mismo fue presentado en copia simple y no se encuentra firmado.

Por otro lado, argumenta que en cuanto a los alegatos de la actora se ha violado lo preceptuado en el artículo 92 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto a su parecer dicha demanda no merece gran interés en desvirtuar la acción intentada en contra de su poderdante. Asimismo, expone que al ser dicho cuerpo legal de orden público y de estricto cumplimiento, por lo que, a su decir, lo establecido en el artículo 1593 del Código Civil, es totalmente distinto a lo previstos en la citada Ley, cuyo interés esta dirigido a mantener los contratos en caso que se cambie total o parcialmente el uso o destino del inmueble y cuando se puede demandar el desalojo de un inmueble por el mismo hecho sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, lo cual solo los remite a los casos de revisión de los cánones y al desalojo a diferencia a lo establecido en la referida norma sustantiva que prevé como consecuencia resolver el contrato.

Expone el apoderado de la demandada que ante la existencia de estas dos normas a su decir, prevalece la establecida en la Ley especial de acuerdo a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, al no poder convivir ambas situaciones que aún siendo idénticas tienen efectos totalmente distintos.

Asimismo, argumenta que la aplicación del art. 1593 del Código Civil, resultaría improcedente por cuanto el mismo esta dirigido aquellos inmuebles que arrendados se les de un uso distinto al destinado causaren un perjuicio al arrendador, hecho éste que su decir, no se evidencia de autos, aún cuando su destinación era para vender zapatos a su parecer es irrelevante la existencia de un perjuicio no demostrado, si se hubiesen utilizados los locales para vender franelas, chaquetas shorts, bermudas camisas y monos deportivos.

En cuanto a la negativa de su representada a la entrega del inmueble arrendado expone lo siguiente:

- Que es falso lo aseverado por la actora al consignar un contrato de arrendamiento sin firma, donde se menciona la duración del mismo, sobre dos locales comerciales propiedad de la accionante el cual presuntamente comenzaría a regir a partir del 23/01/2008.

- Que la actora hizo referencia a un contrato anterior, el cual a su vencimiento se prorrogo por un año y a su decir no se encuentra vencido.

III

Puntos previos

Referente Al Vencimiento Del Termino

El tribunal para decidir observa que, la parte actora fundamenta su demanda en dos pretensiones y es necesario para quien aquí decide exponer lo siguiente:

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

De la propia tesis libelar se desprende que a tenor de los dichos de la parte actora en el presente juicio, el contrato cuya resolución demandó tuvo una vigencia de (1) año contado desde el (1) de enero de 2007, al (1) de enero de 2008, ahora bien, la accionante señala que en esa misma fecha la arrendataria se comprometió a entregar los inmuebles arrendados libres de bienes y personas, estableciéndose que si a la señalada fecha no se hubiese materializado la entrega de los inmuebles arrendados, le correspondería a la arrendataria cancelar la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs.55.555,00), diarios hasta su devolución, por concepto de daños y perjuicios.

Ello desde luego, que desde la hipótesis del demandante y del instrumento que corre en los autos del expediente el contrato de arrendamiento había expirado el 1 de enero de 2008, habiendo tenido duración de un año fijo, ahora bien, a tenor de lo establecido en el articulo 38 literal “A”, de la ley de arrendamientos inmobiliario a partir de esa fecha en que señala la accionante que la demandada no entrego el inmueble, comenzó a transcurrir automáticamente la prorroga legal que le correspondía al arrendatario de manera potestativa, y de obligatoriedad para el arrendador, todo ello por mandato del articulo 38 de la referida ley, que es del tenor siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. ( subrayado del tribunal)

Siendo así, la accionante no podía intentar la resolución de dicho contrato en virtud de lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, él cual es del tenor siguiente:

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.

Además de ello, aún cuando la parte accionante alega haber llegado a un acuerdo con la demandada, en que ésta se comprometía a entregarle el inmueble arrendado en la fecha de 1 de enero de 2008, al respecto se observa 7 de la referida Ley, establece que “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. Es por ello que tal convenio es violatorio a la norma y en consecuencia, nulo.

De ello que, por haber sido propuesta la demanda de autos con fundamento parcial en la expiración del termino del contrato en pleno transcurso de la prorroga legal, esto es el 29 de febrero de 2008, y siendo que la materia arrendaticia es de orden publico, la accionante no podía intentar demanda por resolución de contrato de arrendamiento por cuanto se encontraba la arrendataria incursa en la prorroga legal, por cuanto la demanda en ese respecto resulta a todas luces INADMISIBLE.

Referente a la Resolución del contrato de arrendamiento con fundamento al cambio de uso

Con respecto a esta demanda fundamentada por cambio de uso del inmueble dada en arriendo el tribunal observa:

La accionante expone que la demandada violo la cláusula primera del contrato de arrendamiento la cual es del tenor siguiente:

“…LA ARRENDADORA cede en Arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto, Dos (02) local(es) comerciales de su propiedad, ubicado en el Mercado Feria de Pequeños Comerciantes, en la Primera (1ª) terraza pasillo B, local(es) 27, 29 en la carretera Petare Guarenas, kilómetro 1, al lado de la Estación del Metro de la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, para ser destinado exclusivamente por la ARRENDATARIA para el uso de Ventas de Mercancía Seca (CALZADOS DEPORTIVOS), el cual se compromete a utilizar con tal fin, no pudiendo utilizarlo bajo ningún otro concepto para un objeto diferente al aquí señalado, estableciéndose que el incumplimiento de esta Cláusula dará lugar a la resolución inmediata de este contrato

Para sustentar su pretensión consigno, Al folio 12 al 16 ambo inclusive, marcado “E” resultas de inspección ocular practicada por la Notaria Décimo Cuarto del Municipio Libertador de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30/01/2008, a solicitud de la parte actora, ciudadana R.E., en el inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con las siglas B-27 y B-29, ubicados en la Primera Terraza Pasillo B, Mercado Feria de Pequeños Comerciantes, Kilómetro 1, Carretera Petare-Guarenas, Municipio Sucre, Estado Miranda.

Ahora bien, de dicha inspección se desprende que el funcionario encargado de practicarla dejo constancia de la existencia en el lugar, entre otras cosas, de mercancía seca compuesta por ropa para caballeros, franelas, shores y chaquetas deportivas, no observándose zapatos deportivos ni de otra naturaleza. Siendo así, quien aquí decide aprecia que la inspección extra judicial practicada por el mencionado funcionario y del cual este tribunal no tiene elementos para dudar de la credibilidad de las declaraciones emanadas de el, por cuanto es persona capas de dar fe publica de las declaraciones que de el emanan.

Sin embargo de la lectura realizada de la solicitud hecha al mencionado funcionario en donde se le pide su traslado a la dirección del inmueble objetó de litigio, no se desprende de modo alguno que el solicitante de la inspección haya manifestado el riesgo de desaparecer el hecho del cual quería dejaran constancia, y al no ser señalado en la solicitud hecha al funcionario antes identificado, dicha prueba al querer hacerla valer en juicio la misma debió ser ratificada en la secuela del juicio, cosa que no ocurrió, por tal motivo no se puede dar valor dentro de este juicio. Además de que con ella no demuestra de modo alguno su pretensión, por cuanto no arroja elemento de convicción alguna para determinar un cambio de uso por cuanto de ella se evidencia que dicho funcionario solo dejo constancia de la existencia en el lugar, entre otras cosas, de (franelas, shores y chaquetas deportivas), siendo precisamente esta mercancía a la que se denomina mercancía seca, además de la lectura del la cláusula primera a la cual la accionante señalo se había incurrido a violación, se constata que de ella se desprende que lo que señala en un paréntesis (zapatos deportivos) es según la regla del idioma castellano un ejemplo de lo que pudiese ser mercancía seca. De tal manera que la demanda por cambio de uso del local objeto de marras, no puede prosperar por cuanto la accionante no demostró de forma alguna el cambio de uso del referido inmueble. Así se decide

IV

PARTE DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Primero

Se declara INADMISIBLE la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de término sigue R.E. contra YSBELIA J.R.D.H., ambas partes identificadas en autos.

Segundo

SIN LUGAR, la demanda que por cambio de uso sigue R.E., contra YSBELIA J.R.D.H., sobre el inmueble constituido por dos (02) locales comerciales signado bajo los números 27 y 29, ubicados en el Mercado Feria de Pequeños Comerciantes, primera terraza, pasillo “B”, situado en la Carretera Petare-Guarenas, kilómetro 1, al lado de la Estación del Metro de Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre, Estado Miranda.

Tercero

Conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas del presente proceso, por resultar totalmente vencida.

Regístrese y Publíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área metropolitana de caracas, en Caracas, a los ocho (08) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009) 198° y 149°

LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ

LA SECRETARIA.

S.M.

En la misma fecha y siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m) se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA.

S.M.

BDSJ/SM/JG