Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 3 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, tres de octubre de dos mil ocho

198º y 149º

PARTE ACTORA: REPRESENTACIONES J.3.G, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 1.996, bajo el Nº 84, Tomo 22-A Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: L.M. HERRERA Y J.C.H., quienes son Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 42.709 y 53.342, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.E., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No 8.005.553.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación esta a cargo de WUINFRE CEDEÑO y N.P., Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números 77615 y 75.760, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

I

Se inició el presente juicio, por demanda intentada por el abogado L.M.H.R., quien en su carácter de apoderado judicial de la firma REPRESENTACIONES J.3.G, C.A, demando al ciudadano R.E., por DESALOJO de un inmueble constituido por un apartamento destinado a conserjería y un cuarto anexo a ésta, ubicado en el Edificio San Biaggio, situado en la Calle Escorial, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital.

Admitida la demanda, por auto de fecha 7 de noviembre de 2.007, se ordenó la citación del demandado.

Por diligencia de fecha 14 de diciembre de 2007, el Alguacil designado, dejó constancia de no haber logrado citar al demandado.

Por auto de fecha 9 de enero de 2.008 y previa solicitud de la parte actora, se acordó la citación por carteles de la parte demandada.

Por auto de fecha 3 de junio de 2.008, previa solicitud de la parte actora y visto que agotada la citación por carteles, la parte demandada no compareció al proceso a darse por citada, el Tribunal designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del abogado R.S., quien estando notificado aceptó el cargo para el cual fue designado y juró cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 18 de julio de 2.008, el alguacil del Juzgado dejó constancia de haber citado al defensor judicial de la parte demandada.

En fecha 21 de julio de 2.008, compareció al proceso el abogado Wuinfre Cedeño y consignó poder que le fuera conferido por la parte demandada.

En fecha 22 de julio compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representado y promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad de promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

El Tribunal en fecha 14 de agosto de 2.008, dictó sentencia interlocutoria, por la cual declaró con lugar la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada y concedió a la actora el plazo de cinco días de despacho para subsanar la misma.

En fecha 18 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte actora compareció al proceso y consignó instrumento poder que le fuera conferido por la parte actora.

Por auto de fecha 26 de septiembre de 2.008, el Tribunal declaró subsanada la cuestión previa invocada.

II

Antes de emitir su pronunciamiento al fondo, este tribunal, en orden a las defensas invocadas por la parte demandada en su contestación, pasa a pronunciarse respecto a lo aducido en el capítulo II de su escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso que, de conformidad con lo establecido en el Decreto Nº 000420 dictado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, se declaró la adquisición forzosa para la ejecución a cargo de las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas del Edificio San Biaggio y su representado es beneficiario de dicho decreto, toda vez que cumple con los extremos exigidos en el acuerdo Nº 35-2006.

En ese sentido debe precisarse que, a través del procedimiento administrativo citado, se persigue como fin último la adquisición forzosa del inmueble, por parte de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, para luego en ejecución del ya prenombrado Proyecto, proceder a adjudicarlo a las personas que en calidad de arrendatarios resulten beneficiados, por cumplir con los requisitos establecidos en el Acuerdo.

De modo pues, que el hecho que el inmueble esté dentro de los afectados por el proyecto denominado “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, ejecutado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, en nada incide en el presente juicio, , dado que lo determinado en el mismo, (adquisición forzosa del inmueble por parte de dicha Alcaldía), no influye en el tema objeto de la presente decisión (precisar si existe o no la causal de incumplimiento alegada). Esto en razón, de que –en caso de prosperar el iniciado procedimiento expropiatorio- ciertamente la propiedad pasará a la Alcaldía, pero ello no implica –necesaria e ineludiblemente- que la adjudicación final del mismo sea a las personas que en calidad de inquilinos lo ocupen, toda vez que, los entes competentes, son quienes deberán establecer que arrendatarios cumplen con las condiciones y exigencias para ser beneficiarios del citado proyecto.

Siendo la oportunidad de emitir el fallo que ha de pronunciarse sobre el fondo, el Tribunal observa que expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente:

Que consta de documento de compra venta que su representada adquirió un inmueble constituido por un edificio denominado San Biagio, ubicado en la Calle Escorial, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital.

Adujo que el referido inmueble cuenta con un apartamento destinado a conserjería y un cuarto anexo a dicha conserjería, que se destinaría a depósito, pero es el caso que ambos recintos se encuentran ocupados por un ciudadano de nombre R.E., quien alega haber contratado verbalmente un arrendamiento de los dos locales, con el anterior propietario del Edificio.

Que por cuanto se deben realizar trabajos urgentes, por causa de filtraciones localizadas en la parte posterior de los locales en cuestión, en reiteradas oportunidades se le ha solicitado al ciudadano R.E. que desocupe los mismos, pero ha hecho caso omiso a la solicitud de su representada, por lo que ha sido infructuoso lograr el acceso a los recintos.

Visto tal proceder, en fecha 12 de marzo de 2.007, se le notificó judicialmente que debía desocupar los locales señalados antes del veinte (20) de marzo de ese mismo año.

Que tampoco prestó atención a la notificación, negándose a desocupar alegando en esta oportunidad un supuesto contrato verbal de arrendamiento.

Adujo que la conducta del ciudadano R.E., ha ocasionado que se agraven los problemas de filtraciones del edificio a tal punto que residentes y vecinos están conscientes, ya que le fue remitida una comunicación al representante legal de su representada, donde se hace referencia sobre la gravedad del asunto.

Que igualmente, un oficio emanado de la Dirección General de Protección Civil y Administración de Desastres, insta a su representada a que con carácter de urgencia proceda a ejecutar las reparaciones necesarias para corregir las filtraciones debido al riesgo de colapso de la estructura.

Que aunado a lo anterior el representante legal de su representada ha sido abordado por copropietarios del edificio colindante, denominado Mediterráneo, los cuales han amenazado con acciones legales en su contra de no corregir las averías causadas por las filtraciones del edificio San Biaggio, que han ido deteriorando parte de la estructura de su Edificio.

Que como se puede evidenciar, es imperativo la desocupación de los recintos señalados, para que su representada tome los mismos y proceda a ejecutar las obras de envergadura destinadas a corregir los daños existentes, evitando así una tragedia que podría ser de grandes proporciones.

Que por las razones expuestas y cumplidos los extremos legales, ocurre a demandar por desalojo al ciudadano R.E., para que desaloje y entregue libre de bienes y personas los recintos destinados a conserjería y su depósito, situados en la planta baja del Edificio San Biaggio.

Que además de lo anterior, su representada, no ha percibido ninguna clase de pago por concepto de canon de arrendamiento, por lo que también apoya la acción en lo estipulado en el literal a de la Ley.

Su pretensión estuvo fundamentada en los literales A y C del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada se excepcionó de los hechos aducidos, en los siguientes términos:

Que alegó el demandante que solicita el desalojo del apartamento de conserjería considerando que el mismo es objeto de reparaciones que ameritan reparación, así como el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.

Negó, rechazó y contradijo por no ser cierto que existan filtraciones en la parte posterior del apartamento de conserjería ocupado por su representado.

Sostuvo que no es cierto que haya sido notificado judicialmente, para que desocupara el inmueble en cuestión.

Que el apartamento de conserjería que ocupa su representado se encuentra aproximadamente a cuatro metros de distancia de la pared que divide o limita el Edificio San Biaggio con el Edificio Mediterráneo, por lo que en el caso negado que existiese filtraciones en dicha pared divisoria, la misma podría corregirse sin la necesidad de desocupación de las personas que habitan el apartamento de conserjería.

Que de la documental promovida por la representación judicial de la parte actora se puede leer lo siguiente:

Inspección.

Se pudo observar deterioro generalizado del muro de la mezzanina del Edificio San Biaggio a consecuencia del represamiento de agua servida del sistema de drenaje principal del anexo que se encuentra en la parte superior del muro.

Que de la trascripción del texto citado puede observarse que se trata de un anexo que nada tiene que ver con el apartamento de conserjería, el demandante pretende engañar con la referida documental.

Que es evidente que las recomendaciones dadas por el órgano que practicó la inspección sólo hace recomendaciones de rehabilitado del muro perimetral que divide a los Edificios San Biaggio y Mediterráneo.

Adujo que no es cierto que su representado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento.

Por esas razones solicitó al Tribunal que declare sin lugar la demanda incoada en su contra.

De los argumentos expuestos por las partes, observa el Tribunal que el merito de la presente controversia, se contrae a la pretensión de desalojo del apartamento destinado a conserjería y el cuarto anexo dicho apartamento ubicado en el edificio denominado San Biagio, situado en la Calle Escorial, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, basado en las causales previstas en los literales a y c, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada dicha pretensión la actora, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir de la fecha de adquisición del inmueble por la parte actora y a la necesidad que existe de que el ciudadano R.E. desocupe el inmueble por requerir de reparaciones urgentes que ameritan su desocupación.

Hechos que fueron negados por la representación judicial de la parte demandada, exponiendo como fundamento de su excepción, que no es cierto que su representado adeude los cánones que le fueron imputados como impagados, ni es cierto que existan filtraciones en la parte posterior del apartamento de conserjería ocupado por su representado.

Que el apartamento de conserjería que ocupa su representado se encuentra aproximadamente a cuatro metros de distancia de la pared que divide o limita el Edificio San Biaggio con el Edificio Mediterráneo, por lo que en el caso negado que existiese filtraciones en dicha pared divisoria, la misma podría corregirse sin la necesidad de desocupación de las personas que habitan el apartamento de conserjería.

Ahora bien, planteados en los términos expuestos los límites de la controversia, debe expresamente señalarse que en materia civil, las normas que establecen la dinámica que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.

Es decir, corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.

En sintonía con lo anteriormente expresado el Tratadista A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Tomo III: “Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes-salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización de conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil).En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas.(Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.”

A fin de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, la parte actora, promovió notificación efectuada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no obstante tratarse de un instrumento publico y dar fe dicho instrumento de las declaraciones en el contenidas, nada abona a favor del mérito de lo que se discute, pues sólo se evidencia del citado instrumento que la parte actora notificó al demandado, para que desocupara el inmueble antes del día 20 de marzo de 2.007.En ese sentido es necesario precisar, que en Venezuela no existe el pleno derecho, ello en virtud de la prohibición expresa que existe de hacerse justicia por sus propios medios, por tanto, mal puede pretenderse que a través de una notificación judicial de carácter gracioso, se resuelva una determinada relación jurídica, en la cual existen intereses que deben ser dilucidados a través de un procedimiento autónomo, todo ello en virtud del derecho a la defensa que asiste a las partes. Así se decide.

Promovió instrumento privado, que es desechado al no ser ratificado en la secuela del proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió Oficio emanado de la Dirección General de Protección Civil y Administración de Desastres, instrumento que goza de presunción de legalidad y certeza y será a.p.

La parte demandada a los fines de demostrar los hechos excepcionados promovió las siguientes pruebas:

Instrumento privado, de cuya lectura se evidencia la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda, entre la firma Corporación Doraca C.A actuando como arrendadora y el ciudadano R.E. actuando como arrendatario, que no obstante no haber sido ratificado por el tercero cuya firma aparece al pie del citado instrumento, es tomado como prueba indiciaria de la existencia de la relación arrendaticia aducida por el demandado en su contestación por las razones que mas adelante se expondrán.

Promovió en catorce (14) folios útiles, copias fotostáticas simples de constancias de pago, que ningún valor probatorio aportan al merito, por tratarse copias fotostáticas de instrumentos privados, a los cuales el ordenamiento jurídico Venezolano, no les asigna ningún valor probatorio. Así se decide.

De igual manera, aportó a los autos Decreto Nº 000420 emitido por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 00177 Del Distrito Metropolitano de Caracas, contentiva del Decreto de Expropiación forzosa del Edificio San Biaggio, instrumento de los denominados públicos administrativos que no obstante gozar de presunción de legalidad y certeza, no aporta ningún valor probatorio favorable al mérito de lo que se discute, pues si bien de su texto puede evidenciarse que ciertamente, la Alcaldía Mayor, inició procedimiento de adjudicación forzosa del Edificio San Biaggio, ello no implica que la parte actora se encuentre impedida de ejercer su derecho a la tutela judicial efectiva en su condición de propietario del citado inmueble .

Asimismo, cabe destacar que tal decreto no impide a los justiciables su derecho de acudir por ante los órganos judiciales competentes a hacer valer sus derechos y pretensiones, siempre dentro del marco constitucional y legal; por lo que, el hecho de que exista un decreto de expropiación forzosa, no imposibilita que, dentro de las etapas procesales correspondientes, las partes hagan valer las defensas pertinentes para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho e incluso para poner en evidencia del Juzgador, bien la existencia de cuestiones que inciden en el proceso, o bien, finalmente, la procedencia o improcedencia de la demanda incoada; pues si bien corresponde al órgano jurisdiccional dictar el fallo, las partes tienen –como integrantes del Sistema de Justicia- el deber no solo de hacer valer defensas sino de aportar las pruebas procesalmente idóneas de las mismas. Así se decide.

Promovió la prueba testimonial de las ciudadanos M.J.P. RINCON Y M.C.L.B., respecto a cuyas declaraciones el Tribunal valora plenamente sus dichos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al no incurrir las precitadas ciudadanas en contradicciones y sus declaraciones son concordantes entre sí, respecto a que conocen a la parte demandada, que existe una distancia aproximada de cuatro metros entre los inmuebles objeto de la demanda y el muro que separa al Edificio San Biaggio del Edificio Mediterráneo. Así se decide.

Ahora bien, para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en los literales a y c, respectivamente del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se hace necesaria la concurrencia de varios extremos a saber:

.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

.- Que el demandado haya dejado de pagar por lo menos dos mensualidades consecutivas en lo que respecta al literal a.

.- Que las reparaciones o demoliciones ameriten desocupación y que exista prueba fehaciente de ello, en lo que respecta al literal c.

De esta manera se observa que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, que el inmueble va a ser objeto de reparaciones que ameritan desocupación por parte del arrendatario, está estrechamente condicionada a la obligación por parte de la actora, de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación.

Afirmó la actora al respecto, que se deben realizar trabajos urgentes por causa de filtraciones localizadas en la parte posterior de los dos inmuebles, debido a que la Dirección General de Protección Civil y Administración de Desastre la instó mediante oficio a que con carácter de urgencia realice las reparaciones necesarias y es imperativo la desocupación de los recintos señalados, para que su representada tome los mismos y proceda a ejecutar las obras de envergadura destinadas a corregir los daños existentes, evitando así una tragedia que podría ser de grandes proporciones.

El Tribunal observa lo siguiente:

La regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad de desalojarlo para efectuarle reparaciones, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada.

En el caso sub iudice, se constata, en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes del presente proceso, convicción a la cual se llega al verificar en primer lugar que la parte actora es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda a partir del día 10 de enero de 2.006, razón por la cual; se subrogó en todos los derechos que sobre el contrato tenía el anterior propietario, al analizar el contrato de arrendamiento aportado a los autos por la parte demandada, que como se dijo en el capitulo referente a la valoración de las pruebas, es tomado como un indicio de la existencia del negocio jurídico allí plasmado que al ser adminiculado con los distintos elementos probatorios aportados, en especial de las testimoniales rendidas, así como la propia afirmación de la actora en el libelo, cuando señala que a pesar de haber pactado un contrato verbal de arrendamiento, no ha percibido canon alguno, permiten determinar que ciertamente, como lo afirmó la representación judicial de la parte demandada, el ciudadano R.E. ocupa el inmueble en su condición de arrendatario, bajo contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, que inicialmente fue celebrado con quien ostentaba la condición de propietario del inmueble y conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser respetado por el nuevo propietario, en este caso el actor. Así se decide.

Ahora bien, la necesidad de efectuar reparaciones que ameriten desocupación, no se encuentra estrechamente vinculada, al incumplimiento por parte de el arrendatario a alguna de las obligaciones que le impone el contrato, ello; por la misma naturaleza de la causal, que impone como única condición de procedencia que exista la necesidad actual de efectuar reparaciones al inmueble que por la gravedad y naturaleza de las mismas requieren la desocupación por parte de el arrendatario, pues de no ser así, mal puede pretenderse que el arrendatario desocupe el inmueble, pero la procedencia de esa causal está estrechamente condicionada a su demostración por parte de quien solicita el desalojo.

En ese aspecto es oportuno traer a colación lo sostenido por el abogado G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen 1

“El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como lo establece el literal c del artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble. En tanto que las “reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes. Graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes.

De acuerdo con el criterio expuesto, con el cual, el Tribunal está en perfecta sintonía, se observa que a los fines de demostrar la necesidad de desalojo, en la oportunidad procesal, correspondiente la parte actora aportó a los autos un Oficio emanado de la Dirección General de Protección Civil y Administración de Desastres, instrumento que goza de presunción de legalidad y certeza y de cuyo texto se desprende que de la inspección ocular practicada por el citado organismo a los Edificios San Biaggio y Mediterráneo, se pudo constatar deterioros del muro de la mezzanina del Edificio San Biaggio a consecuencia del represamiento de agua servida del sistema de drenaje principal del anexo que se encuentra en la parte superior del muro que ocasiona deterioros en la fachada. Asimismo promovió la parte actora inspección judicial a los inmuebles objeto de la demanda, de cuya evacuación pudo constatarse deterioros a nivel del friso en la parte baja de la pared específicamente donde se encontraba la nevera, en la parte baja de la pared del pasillo externo, donde están ubicadas las bombonas; en la parte alta de la pared colindante, hundimiento del piso en el pasillo externo.

Del análisis a las probanzas mencionadas, no es posible para el Tribunal determinar, con certeza que las reparaciones a las cuales debe ser sometido el Edificio San Biaggio, ameritan la desocupación por parte del ciudadano R.E. de los inmuebles que ocupa en su condición de arrendatario, al no ser demostrada la gravedad de las reparaciones en lo que concierne al apartamento y su anexo, ya que no es posible derivar de la inspección practicada por la Dirección de Administración de Desastres, que el inmueble que está ocasionando los deterioros allí señalados, se corresponda con el inmueble que ha sido objeto de la presente demanda y cuyo desalojo pretende la actora, pues si bien es cierto, con la inspección practicada por este Tribunal, se evidenció que el mismo presenta deterioros en su estructura, que deben ser reparados a la brevedad posible, ello no implica que el arrendatario deba desalojarlo, siendo que legalmente el está obligado a permitir la realización de tales reparaciones, tal y como lo dispone el artículo 1.590 del Código Civil, que establece la obligación a cargo del arrendatario de permitir aquellas reparaciones que no sea posible diferir, dada la naturaleza urgente que las mismas requieren. Así se decide.

En razón a las consideraciones expresadas la causal prevista en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocada como causal de desalojo por la parte actora, no puede prosperar y así se decide.

Ahora bien, en lo que se refiere a la causal prevista en el literal a, expuesta por la parte actora con fundamento en el hecho de no haber percibido cantidad alguna por concepto de pago de canon de arrendamiento, es oportuno destacar que el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.

En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

En concordancia con lo anterior vale indicar que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuado la acción se funde en la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, es decir que para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas (negrillas y subrayado del Tribunal).

En el caso sub iudice, no logró la parte demandada desvirtuar lo afirmado por la parte actora en el libelo, al no aportar en el curso del debate procesal, ningún elemento probatorio, del cual se desprenda su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento imputados como incumplidos, esto es, los cánones de arrendamiento causados desde la fecha de adquisición del inmueble por parte de la firma TELECOMUNICACIONES J.3.G, C.A, hasta la fecha de interposición de la demanda, pues habiéndose excepcionado la demandada de tales imputaciones, aduciendo que probaría su solvencia; se evidencia del capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, que los recibos aportados quedaron desechados por tratarse de copias fotostáticas simples de instrumentos privados. Así se decide.

De este modo, considera el Tribunal, la concurrencia del presupuesto necesario para configurar la causal de desalojo invocada por la norma contenida en el Literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, en consecuencia, la defensa invocada por la parte demandada, respecto a estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, debe ser desechada y como consecuencia de ello, la pretensión de la actora debe ser declarada con lugar en lo que respecta a desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se decide.

III

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó la firma TELECOMUNICACIONES J.3.G C.A contra R.E., por encontrarse incurso en la causal prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia se condena a la demandada:

PRIMERO

A desalojar el del apartamento destinado a conserjería y el cuarto anexo dicho apartamento ubicado en la planta baja del edificio denominado San Biaggio, situado en la Calle Escorial, Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital.

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días de octubre de dos mil ocho. Años 197° de la independencia y 148 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA,

M.S.G.

En esta misma fecha, siendo las 12:50 A.M, se publicó y registró la anterior decisión,

LA SECRETARIA,

M.S.G.

Exp.AP31-V.2008-002253.

LBR/MSG.