Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 11 de Junio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año 204º y 155º

ASUNTO NUEVO: 00809-12

ASUNTO ANTIGUO: AH1B-R-2008-000015

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTES: Ciudadanos R.S.D.S.C. y R.M.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V- 10.892.685 y V- 14.992.912 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos O.A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 67.301 y 36.358 respectivamente.

DEMANDADO: Ciudadano A.V.N.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 934.533, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 126.350, actuando en su propio nombre y representación.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO

Mediante Oficio N° 22334-12, de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante, correspondiéndole a este Juzgado previo sorteo de Ley conocer del presente asunto. (f. 158).

En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f. 159).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, La Juez Titular de este Despacho Judicial, ciudadana M.M.C., conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa. (f. 160).

Por auto de fecha 09 de abril de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.161 al 179).

Ahora bien de la revisión de este expediente, se constata que en fecha 03 de julio de 2008, los ciudadanos O.A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 67.301 y 36.358 respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, ampliamente identificada en el encabezado de esta decisión, consignaron libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, contra el ciudadano A.V.N.G., con sus respectivos anexos, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 02 al 45).

Por auto dictado en fecha 04 de julio de 2008, el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del ciudadano A.V.N.G., antes identificado. (f. 46).

Diligencia de fecha 10 de julio de 2008, por la cual el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano O.A. ABLAN HALLAK, solicitó que la citación personal del demandado sea practicada en la dirección del Inmueble objeto de la demanda. Asimismo ratificó la solicitud de la medida preventiva de secuestro del mismo inmueble, formulada en el Escrito Libelar. (f. 48).

Auto dictado en fecha 14 de julio de 2008, por el cual se ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas, y la citación personal del demandado. (f. 49).

En fecha 28 de julio de 2008, compareció el Alguacil encargado de practicar la citación del demandado A.V.N.G., antes identificado, quien mediante diligencia dejó constancia de la imposibilidad de hacer efectiva la misma. (f. 52).

Diligencia de fecha 01 de agosto de 2008, por la cual el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano O.A. ABLAN HALLAK, solicitó la citación del demandado mediante Carteles. (f. 70).

Auto de fecha 05 de agosto de 2008, por el cual se acordó de conformidad con lo solicitado y se ordenó librar el Cartel respectivo. (f. 71 al 72).

Diligencia de fecha 08 de agosto de 2008, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, quien retiró Cartel de Citación librado a la parte accionada. (f. 74).

Diligencia de fecha 13 de agosto de 2008, suscrita por el ciudadano A.V.N.G., en su condición de parte demandada, por la cual se dio por citado para el acto de contestación de la demanda. (f. 76).

Diligencia de fecha 22 de septiembre de 2008, mediante la cual la parte demandada, actuando en su propio nombre y representación, consignó Escrito de Contestación de la demanda. (f. 78 al 80).

Diligencia de fecha 25 de septiembre de 2008, por la cual el ciudadano A.V.N.G., en su carácter de parte accionada, consignó Escrito de Promoción de Pruebas. (f. 82 al 94).

Por auto dictado en fecha 26 de septiembre de 2008, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada, fijó el segundo día de despacho siguiente al de la mencionada fecha para el acto de nombramiento de expertos a los fines de llevar cabo la prueba de experticia, ordenó la citación personal de los demandantes a los fines de que tenga lugar la prueba de posiciones juradas y fijó el cuarto día de despacho siguiente a la fecha a los fines de la evacuación de la prueba de inspección. (f. 95).

Diligencia de fecha 29 de septiembre de 2008, suscrita por el ciudadano A.V.N.G., por la cual desistió de la evacuación de la prueba de experticia promovida en su Escrito de fecha 25 de septiembre de 2008. (f. 99).

Diligencia de fecha 30 de septiembre de 2008, por la cual el ciudadano A.V.N.G., en su condición de parte demandada, solicitó que en la oportunidad fijada para la práctica de la inspección judicial, el Tribunal se haga asesorar de un experto en la materia que determine los hechos que este alega. Asimismo, renunció a la prueba de posiciones juradas que debió absolver el ciudadano R.S.D.S.C.. (f. 101). En consecuencia, por auto dictado en fecha 01 de octubre de 2008, el Tribunal acordó de conformidad con lo solicitado y dejó constancia que la designación y juramentación del experto será al momento de la evacuación de la mencionada prueba. (f. 102).

En fecha 02 de octubre de 2008, se llevó a cabo la inspección judicial promovida por la parte demandada, y se levantó el Acta correspondiente. (f. 103 al 105).

Escrito presentado en fecha 06 de octubre de 2008, por el ciudadano O.A. ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual procedió a promover pruebas. (f. 107 al 115).

Por auto dictado en fecha 06 de octubre de 2008, el Tribunal admitió el Escrito de Promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora. (f. 116).

Escrito presentado en fecha 07 de octubre de 2008, por el apoderado judicial de la parte actora, a través del cual formuló ciertas consideraciones con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada y a las defensas opuestas por esta. (f. 118 al 128).

Diligencia de fecha 08 de octubre de 2008, suscrita por la parte demandada, por la cual solicitó al Tribunal que declare la evacuación de las pruebas promovidas por la parte actora, extemporáneas (f. 130).

En fecha 09 de octubre de 2008, el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia a través de la cual declaró CON LUGAR LA DEMANDA incoada en fecha 03 de julio de 2008, por los ciudadanos O.A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 67.301 y 36.358 respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, ampliamente identificada en el encabezado de esta decisión, contra el ciudadano A.V.N.G. (f. 131 al 139).

Diligencia de fecha 13 de octubre de 2008, suscrita por el ciudadano A.V.N.G., en su condición de parte accionada, mediante la cual apeló de la decisión dictada en fecha 09 de octubre del mismo año. (f. 141).

Diligencia de fecha 15 de octubre de 2008, por la cual los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron medida preventiva de secuestro del inmueble objeto de la demanda (f. 143).

Auto dictado en fecha 17 de octubre de 2008, por cual el Tribunal oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 13 de octubre de 2008, asimismo se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a través de Oficio Nº 358-2008. (f. 144 al 145).

Por auto dictado en fecha 05 de noviembre de 2008, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el presente expediente, le dio entrada y acordó su anotación en los libros respectivos. Asimismo, fijó el décimo día siguiente al de la anterior fecha, para proceder a dictar Sentencia. (f. 146).

Diligencia de fecha 04 de abril de 2011, suscrita por los apoderados judiciales de la parte actora, por la cual solicitaron el abocamiento del Juez Titular a la causa y la notificación del mismo a la parte demandada. (f. 148). Al respecto, por auto dictado en fecha 12 de abril de 2011, el Dr. A.V.R., se abocó al conocimiento de la causa y en consecuencia ordenó la notificación del ciudadano A.V.N.G.. (f. 149 al 151).

Mediante Oficio N° 22334-12, de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante, correspondiéndole a este Juzgado previo sorteo de Ley conocer del presente asunto. (f. 158).

En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f. 159).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, La Juez Titular de este Despacho Judicial, ciudadana M.M.C., conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa. (f. 160).

Por auto de fecha 09 de abril de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.161 al 179).

Ahora bien, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre de 2011, vista la competencia atribuida a este Órgano Jurisdiccional para conocer del presente asunto, considerando el ámbito objetivo de esta controversia, a.l.a.d. las partes, actuaciones procesales, y el tiempo transcurrido en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado realiza las siguientes observaciones:

-II-

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Tal como se desprende del Escrito Libelar, los apoderados judiciales de la parte actora alegaron lo siguiente:

1. Que sus representados, los ciudadanos S.D.S.C. y R.M.C., son propietarios y arrendadores del inmueble identificado como apartamento Nº 09, situado en el tercer piso del edificio “CAMINO NUEVO”, ubicado en la Avenida Oeste, entre esquinas de Piñango y Camino Nuevo, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas.

2. Que tal y como consta en Documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de abril de 2006, bajo el Nº 02, Tomo 01, Protocolo Primero, el Precitado Edificio CAMINO NUEVO, está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida Oeste, en veintiocho metro con veintisiete centímetros (28,27 m); SUR: con la casa que es o fue de T.B., en veintiséis metro con noventa y cinco centímetros (26,95 m); ESTE: con la casa que es o fue de los herederos de F.G., en veintiún metros con cinco centímetros (21,05 m); y OESTE: con la calle sur 8, en diecinueve metro con noventa y cinco centímetros (19,95 m).

3. Que la relación arrendaticia se inició el 01 de junio de 1987, en virtud del contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre la sociedad mercantil METROPOLIS C.A., antiguo propietario del inmueble y el ciudadano A.V.N.G..

4. Que en la cláusula novena del referido contrato de arrendamiento inmobiliario se estableció que el mismo es de un año fijo contados a partir de su misma fecha, y que dicho término se considerará prorrogado de manera automática por lapsos de un año, si el arrendatario no da aviso a la arrendadora, por escrito y con un mes de anticipación, a la terminación del plazo fijo o en cualquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no continuar con el mismo.

5. Que en virtud de la transmisión de la propiedad del edificio CAMINO NUEVO, ocurrida en fecha 03 de abril de 2006, los ciudadanos S.D.S.C. y R.M.C., se subrogaron de pleno derecho en la persona del anterior propietario, en todos los derechos y obligaciones derivados de las relaciones arrendaticias existentes respecto al referido edificio.

6. Que el contrato de arrendamiento inmobiliario se mantiene a tiempo determinado.

7. Que en la cláusula segunda del precitado contrato de arrendamiento inmobiliario, se convino que los cánones de arrendamiento serían pagados por el arrendatario por mensualidades vencidas, a contar desde la fecha del mismo contrato, las cuales deberían ser canceladas en los primeros quince (15) días a partir de la fecha de vencimiento.

8. Que la corte Primera de lo Contencioso Administrativo, mediante sentencia definitiva dictada en fecha 15 de julio de 1999, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble antes identificado en la cantidad de treinta y cuatro bolívares fuertes con treinta y seis céntimos (Bs. F. 34,36).

9. Que según la cláusula octava del mismo contrato de arrendamiento inmobiliario, se convino que en caso de que el arrendatario no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes al de la fecha de vencimiento, la arrendadora tendría derecho a solicitar la resolución del mismo y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a ningún aviso previo.

10. Que el ciudadano A.V.N.G., en su carácter de arrendatario del inmueble, le dejó de pagar a los ciudadanos DE SOUSA CABRAL y R.M.C., propietarios y arrendadores del mismo, las pensiones o cánones de arrendamiento mensual correspondientes a los veinticuatro (24) meses transcurridos entre el mes de junio del año 2006, y el mes de mayo del año 2008, ambos meses inclusive, a razón de treinta y cuatro bolívares fuertes con treinta y seis céntimos (Bs. 34,36), cada uno, lo cual suma la cantidad de ochocientos veinticuatro bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 824,64).

11. Que habiendo incumplido el ciudadano A.V.N.G., en su carácter de arrendatario del inmueble con su obligación legal y contractual de pagar la pensión o canon de arrendamiento en los términos convenidos, da derecho a los arrendadores a reclamar la Resolución de Contrato de Arrendamiento Inmobiliario.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

    Por otra parte, tal y como consta en el Escrito de Contestación de la demanda, la parte accionada, procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, alegando lo siguiente:

1. Que pagó en su totalidad las pensiones de arrendamiento, que según afirman los arrendadores no ha cancelado, mediante las consignaciones que efectuó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

2. Que de igual forma, en caso que el Tribunal considere que las consignaciones no demuestran el pago de las pensiones, alegó de manera subsidiaria la “Excepción Non Adimpleti Contractus”, en virtud que no estaba obligado a ejecutar dichos pagos, por cuanto los arrendadores no han cumplido con las obligaciones inherentes al contrato, ya que han dejado de hacer las reparaciones que el apartamento, objeto del contrato, necesita para mantener el uso para el cual está destinado.

3. Que el inmueble objeto del referido contrato, desde tiempo atrás presenta grietas y descascaramientos en el techo de la sala de baño y sanitario, y goteras de agua por filtraciones en el techo.

4. Que dichas circunstancias constituyen violaciones al contrato de arrendamiento, pues el arrendador está obligado a hacer los arreglos necesarios, y las reparaciones mayores y locativas, ya que el apartamento se encuentra desde hace tiempo requiriéndolas.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

   Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   DE LA PARTE ACTORA:

   PRUEBAS DOCUMENTALES ANEXOS AL LIBELO:

1. Marcado con la Letra “B”, copia certificada de Contrato de Compra Venta del inmueble arrendado, ampliamente identificado en autos, suscrito entre los ciudadanos R.S.D.S. y R.M.C., antes identificados, y los ciudadanos F.A.Y., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.984.270, y P.A.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.482.003, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 01, mediante el cual queda evidenciado la titularidad del bien inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal observa que mereciendo éste, fe pública, es imperioso para este Juzgado desechar la misma por cuanto solo los hechos controvertidos constituyen objeto de prueba, es decir, que solo las pruebas que estén íntimamente relacionadas con el proceso son las que van a ser valoradas por esta sentenciadora. Así se establece.

2. Marcado con la letra “C”, Original de Contrato de Arrendamiento inmobiliario celebrado en fecha 01 de junio de 1987, entre METRÓPOLIS C.A., compañía anónima inscrita en el Registro de Administradores de Inmuebles del Ministerio de Fomento (Dirección de Inquilinato) bajo el Nº 03, en su carácter de Administradora del Inmueble identificado como apartamento Nº 09 del Edificio CAMINO NUEVO, y el ciudadano A.V.N.G.. En dicho documento se evidencia firma del arrendatario, así como firma y sello húmedo de la Administradora del Inmueble. Este Tribunal la admite por cuanto no fue impugnado ni tachado por la representación de la parte demandada, en consecuencia, dado que guarda relación con los hechos alegados por la parte actora, se valora en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil Venezolano, de igual forma se le otorga valor probatorio de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. Marcado con letra “D”, Legajo de copias certificadas de la Sentencia dictada en fecha 15 de julio de 1999, por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el expediente Nº 17.507. Este Tribunal la admite de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga valor probatorio en relación con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se establece.

   DE LA PARTE DEMANDADA:

   PRUEBAS DOCUMENTALES ANEXOS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

1. Legajos de Copias Certificadas del expediente signado con el Nº 2006-0928, contentivo de las consignaciones efectuadas por el ciudadano A.V.N., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en beneficio del ciudadano R.M.. Este Tribunal las admite en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y las valora como Documento Público de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

2. Original de Recibo Bancario Nº 1068921, expedido por el Banco Industrial de Venezuela en fecha 13 de agosto de 2008, del cual se evidencia consignatario ciudadano A.V.N., titular de la cédula de identidad Nº V-934.533, y beneficiario ciudadano R.M., del cual no se visualiza cédula de identidad o RIF del mismo, código de cuenta cliente Nº 00030012870001037592, por la cantidad de treinta y cinco bolívares con cero céntimos (Bs. 35,00). De éste se constata sello húmedo de la entidad bancaria y firma del funcionario autorizado para ello, y al reverso consta sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, así como la firma del funcionario correspondiente.

   A los fines de tal pronunciamiento resulta pertinente para esta Alzada citar Criterio Jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a través de Sentencia del 20 de diciembre de 2005, en el Exp. Nº 2005-000418, con Ponencia de la MAGISTRADA ISBELIA P.D.C.., en el cual dejó sentado lo siguiente:

   …Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso…

   …No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero

   Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

   Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero…

   . (Negrillas del Tribunal).

   Así las cosas, de la operación de depósito bancario, de la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el Banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo: Un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al Banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

   Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, por lo que el Banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir, mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse, como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y, que en su formación han intervenido dos (02) personas, por un lado, el Banco que certifica la operación y recibe el dinero (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante); y el depositante quien puede ser un tercero o el mismo titular de la cuenta.

   En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta, es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el la Entidad Bancaria.

   Esto permite concluir, que los referidos depósitos bancarios, encuadran dentro de los medios probatorios, llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, se catalogan en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en el Código Civil en su artículo 1383, que dispone lo siguiente:

   Artículo 1383: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.

   A este respecto, el DR. J.E.C.R., consideró que el significado de las tarjas es el siguiente:

   …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

   . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

   En consideración, a los criterios antes expuestos, los cuales son acogidos por esta Alzada se le asigna a la planilla bancaria consignada, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece.

3. Promovió el contenido de las cláusulas NOVENA, SEGUNDA y DÉCIMA SEXTA del contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre METRÓPOLIS C.A., compañía anónima inscrita en el Registro de Administradores de Inmuebles del Ministerio de Fomento (Dirección de Inquilinato) bajo el Nº 03, en su carácter de Administradora del Inmueble identificado y el ciudadano A.V.N.G.. Esta Sentenciadora considera que habiéndose valorado en el punto anterior, íntegramente el original de dicho contrato, resulta inoficioso pronunciarse nuevamente sobre el mismo. Así se establece.

4. Promovió la práctica de la Inspección Judicial a los fines de que el Tribunal se traslade y constituya en el Inmueble objeto de la demanda, propiedad de los ciudadanos R.S.D.S. y R.M.C. y arrendado por el ciudadano A.V.N., ubicado en el tercer (03) piso del edificio CAMINO NUEVO, ubicado en la Avenida Oeste, entre las Esquinas de Piñango y Camino Nuevo, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, para determinar sobre las siguientes consideraciones de hecho, que interesan al proceso, relativas a la excepción de incumplimiento de contrato contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 01 de junio de 1997, a saber: 1) Que una vez constituido el Tribunal en dicho Inmueble, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, verifique y deje constancia en el Acta de la existencia o inexistencia de los descascaramientos y desconchamientos en el techo del baño y en la habitación que ocupa el arrendatario. 2) Que una vez constituido el Tribunal en dicho inmueble, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, verifique y deje constancia en el Acta de cualquier otro hecho, que tenga a bien señalar. Al respecto esta Juzgadora observa que la referida Inspección fue practicada por el Juzgado de la causa en fecha 02 de octubre de 2008, dejando constancia de lo siguiente: “…Se deja constancia de que en las dos (02) habitaciones se observa que en los techos manchas de humedad de descascaramiento y desconchamiento del friso, consecuencias de filtraciones del agua, se deja constancia de que de el apartamento está muy vetusto producto de la antigüedad de su construcción posiblemente de hace mas de 50 años; En este estado la parte solicitante expone: “solicito respetuosamente a este honorable Tribunal que se deje constancia de que la puerta que da acceso a la azotea del edificio tiene un candado y está cerrado, cuya llave no está y no se puede pasar a la azotea”. Se deja constancia que el Tribunal se trasladó a la azotea y una puerta cerrada con un candado y no se pudo abrir y es de color verde, igualmente la parte promoverte pide que se deje constancia de que la sala de electricidad y de teléfonos se encuentra cerrada”. El Tribunal se trasladó al sitio indicado y encontró la sala de cuarto de electricidad y teléfono se encuentra cerrada...” En consecuencia, este Tribunal observa que se trata de una Inspección Judicial que tiene pleno valor probatorio, por haber sido realizada dentro del juicio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección, se desprende también del análisis de la misma, como punto relevante en la causa que nos ocupa, que quedó demostrado que el inmueble donde se practicó dicha Inspección, se encuentra desgastado y en mal estado el techo del baño y de la habitación del arrendatario, debido a las filtraciones que se han venido ocasionando en el lugar, tal y como pretendió demostrar la parte demandada, cuando promovió la referida prueba en su escrito de promoción, otorgándosele valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Ahora bien, de todo el análisis realizado al material probatorio traído a los autos, este Tribunal observa lo siguiente:

   • Quedó probada la existencia del Contrato de Arrendamiento Inmobiliario entre los ciudadanos R.S.D.S.C., R.M. y el ciudadano A.V.N., en virtud de la transmisión de la propiedad del edificio CAMINO NUEVO, ocurrida en fecha 03 de abril de 2006, por la cual los ciudadanos antes mencionados se subrogaron en todos los derechos y obligaciones en la persona del propietario anterior de dicho inmueble. Así se establece.

   • De igual forma quedó demostrado a través de Copia certificada de la Sentencia dictada en fecha 15 de julio de 1999, por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el expediente Nº 17.507, que el canon máximo mensual de arrendamiento correspondiente al Inmueble identificado como apartamento Nº 09 del Edificio CAMINO NUEVO, quedó fijado en la cantidad de treinta y cuatro mil trescientos sesenta y cuatro bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 34.364,95), ahora la cantidad de treinta y cuatro bolívares fuertes con treinta y seis céntimos. (Bs. 34,36).

   • Asimismo, se demostró mediante Legajos de Copias Certificadas del expediente Nº 2006-0928, y original de Recibo Bancario Nº 1068921, expedido por el Banco Industrial de Venezuela en fecha 13 de agosto de 2008, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de marzo de 2006 hasta julio de 2008.

   • Por otra parte, se evidenció el daño que presenta el Inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el techo de la habitación del arrendatario y su respectiva sala de baño, en razón de una serie de filtraciones que se han presentado en el mismo y la vejez del referido apartamento, debido a la Inspección Judicial realizada por el Tribunal de la causa en fecha 02 de octubre de 2008.

   -IV-

   PUNTO PREVIO

   DE LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS

   Se evidencia del Escrito de Contestación de la demanda, que el ciudadano A.V.N.G., en su carácter de parte demandada, opuso la excepción de contrato no cumplido, en virtud que según su criterio, el no estaba obligado a ejecutar esos pagos, por cuanto los arrendadores no habían cumplido las obligaciones que impone el artículo 1.586, ya que, tal y como fue demostrado, mediante la Inspección Judicial llevada a cabo en fecha 02 de octubre de 2008, el inmueble presenta deterioros en el techo de la habitación que ocupa el demandado, y en la sala de baño.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, cualquiera de las partes intervinientes en un contrato bilateral está en su facultad de no cumplir con su obligación previamente pactada, por haberse materializado el incumplimiento de su contraparte:

   Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

   Asimismo, la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento inmobiliario celebrado en fecha 01 de junio de 1987, entre METRÓPOLIS C.A., compañía anónima inscrita en el Registro de Administradores de Inmuebles del Ministerio de Fomento (Dirección de Inquilinato) bajo el Nº 03, en su carácter de Administradora del Inmueble identificado como apartamento Nº 09 del Edificio CAMINO NUEVO, y el ciudadano A.V.N.G., establece de forma textual lo siguiente:

   El Arrendatario declara que recibe el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación, y serán por su cuenta todas las reparaciones menores o locativas que requiera el inmueble, local o apartamento objeto del presente contrato, especialmente en cuanto se refiere a pintura, sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, instalaciones de agua, teléfono, calentador, persianas, lámparas y demás aparatos, y las mayores si resultare culpable de ellas(…)

   En atención a lo que instituye Ossorio Manuel:

   Esta excepción es aplicable al caso de que, en los contratos bilaterales, una de las partes no cumpla con su prestación, o no se allane a cumplirla simultáneamente; entonces, por esta exceptio, la otra parte puede abstenerse de cumplir la suya.

   Pero por su parte, esta excepción cuenta con una serie de requisitos para su exitosa procedencia, los cuales fueron enumerados por el autor Maduro Luyando de la siguiente forma:

   • Debe tratarse de un contrato bilateral.

   Cabe destacar, que el contrato bilateral es aquel que genera obligaciones para ambas partes contratantes, sirviéndose estas obligaciones recíprocamente de causa. El contrato bilateral es denominado también contrato sinalagmático perfecto tal y como reza el artículo 1.134 del Código Civil Venezolano:

   Artículo 1.134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las parte se obliga; y bilateral, cundo se obligan recíprocamente.

   Es por lo que, como la lógica lo indica, no procede en los contratos unilaterales la oposición de esta defensa y se discute su procedencia en los contratos sina¬lagmáticos imperfectos.

   • El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo, es decir que la inejecución de la obligación esté motivada por un obstáculo que es o se considera imputable a la propia persona del deudor, ya que en caso de que el incumplimiento no sea culposo, no habrá aplicación de la excepción non adimpleti contractus, sino se aplica la teoría de los riesgos.

   • Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bila¬teral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cum¬plimiento sea el ordinario. Si las obligaciones de una de las partes están sujetas a algún tipo de modalidad, sea término o sea condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación.

   Y por último:

   • El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato.

   Pero, a este último planteamiento surge la siguiente duda: ¿cuáles de las obligaciones que nacen de un contrato pueden ser con¬sideradas como principales y cuáles como secundarias?, sin embargo, en la doctrina se ha discutido mucho este punto, en principio, se ha acogido como criterio momentáneo aquel que establece que obligacio¬nes principales son aquellas cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en la voluntad de la otra parte. También, en atención al Principio de Autonomía de Voluntad de las Partes, se con¬sidera como obligaciones principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por los contratantes y cuyo incumplimiento ha sido previamente determinado como grave por éstas. Por el contrario, se considera obligaciones secundarias aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas.

   Por ejem¬plo, a propósito del presente caso, en un contrato de arrendamiento inmobiliario, la permanencia del arrendatario en el Inmueble, y a su vez el pago de un canon de arrendamiento cancelado por el arrendatario y aceptado por el propietario del inmueble, constituyen ambas dos obligaciones principales dentro de ese contrato de arrendamiento, porque la obligación de proporcionar el goce y disfrute de la cosa es determinante del consenti¬miento del arrendatario. En cambio, el incumplimiento por parte del arrendador a realizar una reparación mayor, sería, por lo menos en prin¬cipio, el incumplimiento de una obligación secundaria que no autorizaría al arrendatario a suspender el pago del canon mensual de arrendamiento, a menos que las partes dispongan lo contrario.

   Por su parte, resultó evidente de la Inspección Judicial promovida por la parte demandada en fecha 28 de septiembre de 2008, y llevada a cabo por el Tribunal de la causa en fecha 02 de octubre del mismo año, que el Inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento, presenta daños de la siguiente forma: “Desconchamiento del friso consecuencia de filtraciones de agua”, como efectivamente lo alegó la parte demandante.

   Ahora bien, habiendo determinado que la obligación de efectuar las reparaciones necesarias que demande el Inmueble objeto del contrato, ya sean reparaciones mayores o menores, ya que esta distinción es determinante para dilucidar a cargo de quien está hacerlas, es una obligación accesoria del contrato de arrendamiento inmobiliario y no principal, como sucede, por el contrario, en el caso de la obligación del arrendador de mantener al inquilino de manera pacífica y continua en el Inmueble, y la del arrendatario de cancelar en el tiempo establecido, el monto correspondiente al canon de arrendamiento, y por todo lo expuesto anteriormente, es imperioso para esta Juzgadora declarar IMPROCEDENTE, la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus), alegada por la parte demandada, ciudadano A.V.N.G., en su Escrito de Contestación de la Demanda, presentado en fecha 22 de septiembre de 2008, por cuanto al no constituir una obligación principal determinante de la voluntad de la contraparte, no rompe con el sinalagma perfecto constituido en el Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 1987. Así se establece.

   -V-

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Así las cosas, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez, se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

   Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

   .

   Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y Leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

   .

   Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que se demanda la Resolución de un Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de junio de 1987, suscrito entre METRÓPOLIS C.A., compañía anónima inscrita en el Registro de Administradores de Inmuebles del Ministerio de Fomento (Dirección de Inquilinato) bajo el Nº 03, en ese entonces actuando en su carácter de Administradora del Inmueble identificado como apartamento Nº 09 del Edificio CAMINO NUEVO, y el ciudadano A.V.N.G. todos plenamente identificados con anterioridad, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un bien Inmueble identificado como apartamento Nº 09, situado en el tercer (03) piso del Edificio CAMINO NUEVO, ubicado en la Avenida Oeste, entre las Esquinas de Piñango y Camino Nuevo, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de los ciudadanos R.S.D.S. y R.M.C., antes identificados, desde el 03 de abril de 2006, en virtud de la venta protocolizada en esa misma fecha, suscrita entre éstos y los ciudadanos F.A.Y., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.984.270, y P.A.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.482.003, en virtud del supuesto incumplimiento de la obligación del arrendatario, al no ejecutar la obligación contractual asumida por este y, por ende, no acatar lo establecido en la Cláusula Segunda del mencionado contrato.

   El Tribunal con respecto a la controversia fijada en los términos resumidos en este fallo, observando que la norma rectora de la acción de cumplimiento o resolución de cualquier contrato, se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente es del tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencian los dos (02) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil para que resulte procedente la acción de resolución, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   En virtud de ello, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe necesariamente esta Juzgadora proceder a revisar los siguientes aspectos:

   • En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha aportado a los autos un contrato de arrendamiento suscrito entre METRÓPOLIS C.A., compañía anónima inscrita en el Registro de Administradores de Inmuebles del Ministerio de Fomento (Dirección de Inquilinato) bajo el Nº 03, en su carácter de Administradora del Inmueble identificado como apartamento Nº 09 del Edificio CAMINO NUEVO, y el ciudadano A.V.N.G., valorado por esta Sentenciadora, en el Capítulo tercero en el presente fallo, aunado al hecho de que la parte demandada, efectivamente convino en la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

   • Incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que, a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe, a no obstante haber firmado el contrato anteriormente identificado, la parte demandada no canceló de manera debida el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual.

   • Sobre la determinación o indeterminación del contrato de arrendamiento. Al respecto esta Sentenciadora observa que el referido contrato fue suscrito en fecha 01 de junio de 1987, entre METRÓPOLIS C.A., y el ciudadano A.V.N.G.. Así mismo, se estableció que el término del mismo sería de un año fijo, tal y como lo establece su cláusula Novena, de la siguiente forma:

   El término de este contrato es de un año fijo contados a partir de la fecha de este documento; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un año, si EL ARRENDATARIO no da aviso a LA ARRENDADORA, por escrito y con un mes de anticipación, por lo menos, a la terminación del plazo fijo o en cualesquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo.

   De dicha cláusula se desprende que un año después de la fecha de suscripción de dicho documento, es decir el 01 de junio de 1988, debió tener fin la mencionada convención, pero en vista que no consta en autos, al no haber sido aportado por ninguna de las partes, prueba alguna de la voluntad de desistir de la prórroga de aquel término, y visto que el arrendatario, para el 03 de abril de 2006, fecha en que ocurrió la transmisión de la propiedad del edificio CAMINO NUEVO, por la cual los ciudadanos R.S.D.S.C. y R.M.C., se subrogaron en todos los derechos y obligaciones en la persona del propietario anterior de dicho inmueble, seguía en la posesión del inmueble arrendado, esta Juzgadora establece que en observación a los argumentos esgrimidos con anterioridad, que el referido contrato de arrendamiento inmobiliario pasó a ser a tiempo indeterminado.

   A razón de esto, quien aquí suscribe considera pertinente transcribir lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

   Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   (Subrayado y negrillas de este Tribunal).

   Es por lo que, en interpretación de lo señalado con anterioridad, se considera que sólo podrá accionarse judicialmente el desalojo de inmuebles que hayan sido arrendados bajo la figura de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado; sin embargo, es evidente que la relación locativa existente entre las partes integrantes de la litis, pasó a ser a tiempo indeterminado a partir del 02 de junio de 1988, pero aunque esté establecida de esta manera, la Ley instituye que el desalojo debe accionarse solo cuando el contrato no tenga determinación de tiempo, es decir que para que proceda la acción de desalojo, debe tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. De todo lo anterior, concluimos que efectivamente pueden intentarse diferentes acciones para rescindir la relación arrendaticia de una convención que ha pasado a no tener determinación en el tiempo.

   Ahora bien, es determinante para este Juzgado hacer un análisis profundo de los pagos realizados por el arrendatario, ciudadano A.V.N.G., de la siguiente forma:

   • Consignaciones efectuadas sobre el expediente Nº 2006-0928, el cual cursa en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en beneficio del ciudadano R.M., se evidencia que:

1. En fecha 01 de mayo de 2006, realizó pago correspondiente al mes de abril de 2006, a razón de CUARENTA Y SIETE MIL SETENTA Y UN BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 47.071,11), ahora la cantidad de CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 47,07) por concepto de consumo de agua, y la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 34.364,95), ahora la cantidad de TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 34,36) por concepto de canon de arrendamiento.

2. En fecha 01 de marzo de 2006, realizó pago correspondiente al mes de febrero del mismo año, a razón de TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 39.964,21) ahora la cantidad de TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 39,36) por concepto de consumo de agua, la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 34.364,95), ahora la cantidad de TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 34,36) por concepto de canon de arrendamiento, y la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 15.364,68), ahora QUINCE BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 15,36), por concepto de limpieza.

3. En fecha 01 de abril de 2006, realizó pago correspondiente al mes de marzo de 2006, a razón de TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 34.364,95), ahora la cantidad de TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 34,36), por concepto de canon de arrendamiento.

4. En fecha 14 de junio de 2006, realizó pago correspondiente al mes de mayo de 2006, a razón CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 58.611,00) ahora la cantidad de CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 58,61).

5. En fecha 20 de diciembre de 2006, realizó pago correspondiente desde el mes de junio al mes de noviembre de 2006, por CIENTO OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 181.944,00), ahora la cantidad de CIENTO OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOs, (Bs. 181.944,00), a razón de TREINTA MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 30.324,00), ahora TREINTA BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 30,32) por cada uno de los seis (06) meses cancelados.

6. En fecha 15 de noviembre de 2007, realizó pago correspondiente al mes de diciembre del año 2006, hasta el mes de junio de 2007, por DOSCIENTOS SEIS MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 206.190,00), ahora DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 206,19), a razón de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 29.455,71) ahora VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 29,46), por cada uno de los siete (07) meses cancelados.

7. En fecha 15 de julio de 2008, realizó pago correspondiente desde el mes de julio de 2007, al mes de junio del año 2008, por CUATROCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (413,00), a razón de TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 34,41) por cada uno de los doce (12) meses cancelados.

   • Original de Recibo Bancario Nº 1068921, expedido por el Banco Industrial de Venezuela en fecha 13 de agosto de 2008:

1. En fecha 13 de agosto de 2008, realizó pago correspondiente al mes de julio del mismo año, por la cantidad de TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 35,00).

   De lo anterior observamos que el arrendatario canceló los cánones de arrendamientos por etapas de varios meses en el mismo pago, y no por mensualidades separadas por cada uno de los meses. Asimismo, considerando que el monto máximo del canon quedó fijado en la cantidad de treinta y cuatro mil trescientos sesenta y cuatro bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 34.364,95), ahora la cantidad de treinta y cuatro bolívares fuertes con treinta y seis céntimos. (Bs. 34,36), en algunas de las consignaciones, el monto cancelado considerado en su totalidad y dividido por cada uno de los meses, no coincide con lo dispuesto por la Sentencia dictada en fecha 15 de julio de 1999, por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el expediente Nº 17.507.

   Por otra parte, se evidencia que el pago cancelado en fecha 15 de julio de 2008, se realizó con posterioridad de la interposición de la demanda, el día 03 de julio del mismo año.

   Es por lo que, con respecto a las consignaciones arrendaticias, se hace necesario traer a colación el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   (Subrayado y negrillas de este Tribunal)

   Siendo ello así, esta Juzgadora, observa que habiendo el arrendatario cancelado los cánones de arrendamiento evidentemente fuera del período dispuesto en el artículo trascrito anteriormente, y por todas las razones antes expuestas, los considera EXTEMPORÁNEOS. Así se establece.

   Igualmente, probado como quedó el incumplimiento de la parte demandada, al no cancelar oportunamente las mensualidades correspondientes al arrendamiento, es indispensable destacar que en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   (Negritas del Tribunal).”

   Por otra parte, en Sentencia emanada de Sala de Casación Civil de fecha 27 de julio de 2004, caso Nro. de Expediente AA20-C-2002-000306, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE SERVICIOS TELEMÁTICOS Y COBRO DE BOLÍVARES interpuesto por la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES GANADERA S.A. (TELEGAN) contra la sociedad mercantil ELECTROSPACE C.A., se explanó lo siguiente:

   “…El contrato bilateral se caracteriza por generar obligaciones contrapuestas entre las cuales existe un nexo de interdependencia, es decir, la obligación de una de las partes constituye el presupuesto inevitable de la obligación o de las obligaciones de la otra parte contratante. En virtud de ello, cada una de las partes se hace a la vez acreedora y deudora de la otra; en otras palabras, el contrato genera crédito y deuda para cada una de las partes contratantes.

   De esa manera, bajo el contrato bilateral la parte puede demandar la resolución del contrato por incumplimiento culpable de una de las partes, siempre y cuando no pueda imputársele a quien demanda haber incumplido su obligación; en ese caso, podría oponerse la excepción de contrato no cumplido, que consiste en que una de las partes puede negarse a cumplir su obligación mientras su contraparte no cumpla la suya.

   Estas figuras están contempladas en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, que respectivamente señalan:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

   . (Negrillas de este Tribunal).

   Por su parte, el artículo 1.159 del Código Civil establece que:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

   .

   La transcrita norma, contentiva de la fuerza de ley que poseen los contratos, nos indica claramente que, son de total obligatoriedad para las partes que establecieron el contrato, el cumplimiento del mismo, siempre y cuando no transgreda la ley y, por tanto, el convenio establecido por las partes, objeto del presente litigio, no es contrario al orden público, ni a las buenas costumbres, en virtud que ambas partes estuvieron totalmente de acuerdo en suscribirlo, ya que se desprende del mismo las rúbricas de los interesados, constatándose, con dichas firmas, la intención de cumplir con todas y cada una de las cláusulas establecidas en el mismo, por ser un convenio entre las partes contratantes debidamente aceptado por ellas. Así se acuerda.

   Debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1.160 de Código Civil:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   .

   Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

   En razón de lo expuesto, se evidencia de autos que la demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, nada probó que le favoreciera, por cuanto no demostró haber cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, ni trajo a los autos el hecho demostrativo de la extinción de su obligación.

   Así las cosas, tenemos que en el caso que nos ocupa, la parte actora, ha demostrado los presupuestos fundamentales de la acción que intenta, vale decir, el hecho o nacimiento de la obligación y, que por su parte, la parte demandada, no logró comprobar el hecho extintivo de la obligación, o enervar de modo alguno la obligación como tal. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para este Juzgado declarar PROCEDENTE la pretensión contenida en la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO que dio origen a este proceso. Y así se establecerá en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

   Como corolario de lo anterior Se CONDENA a la parte demandada a restituir y entregar a la parte actora inmueble identificado como apartamento Nº 09, situado en el tercer piso del edificio “CAMINO NUEVO”, ubicado en la Avenida Oeste, entre esquinas de Piñango y Camino Nuevo, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida Oeste, en veintiocho metro con veintisiete centímetros (28,27 m); SUR: con la casa que es o fue de T.B., en veintiséis metro con noventa y cinco centímetros (26,95 m); ESTE: con la casa que es o fue de los herederos de F.G., en veintiún metros con cinco centímetros (21,05 m); y OESTE: con la calle sur 8, en diecinueve metro con noventa y cinco centímetros (19,95 m).

   Asimismo se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en virtud de ocupar el inmueble arrendado sin cumplir con su obligación el canon de arrendamiento, la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de junio de 2006 hasta el mes de mayo de 2008, ambos inclusive; así como los que se sigan venciendo desde el mes de mayo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble antes identificado, a razón de treinta y cuatro bolívares con treinta y seis céntimos mensuales (Bs. 34,36).

   En cuanto a lo peticionado por la representación actora con respecto a la indemnización por daños y perjuicios, que por experticia complementaria del fallo, se determinara el factor de indexación respectivo a los montos adeudados, como consecuencia de la inflación que se ha producido desde la fecha en que debieron realizarse cada uno de los pagos y hasta la fecha en que definitivamente se produjeran los mismos, quien aquí resuelve considera que condenar al demandado al pago de la indexación y adicionalmente los daños aspirados por la accionante, sería someterlo a una doble sanción, lo que además implicaría usura, lo cual está prohibido en nuestra Carta Magna, razón por la cual, este Tribunal declara IMPROCEDENTE dicha solicitud Así se resuelve.

   En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente y en consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, aun cuando quedó probado el pago del canon de arrendamiento en cabeza de la parte demandada, se evidenció su extemporaneidad, al no dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, con respecto a las consignaciones arrendaticias, es por lo que todo lo anterior dio procedencia a la pretensión, así como tampoco pudo proceder la excepción Non Adimpleti Contractus, alegada de manera subsidiaria por la parte demandada, es por lo que resulta forzoso declarar SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte demandada en fecha 13 de octubre de 2008, contra la Sentencia dictada en fecha 09 de octubre del mismo año, por el Juzgado Sexto de Municipio de Esta Circunscripción Judicial, en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el apoderado judicial de los ciudadanos R.S.D.S.C. y R.M.C., antes identificadas, y se modifica el fallo apelado solo en lo que respecta a la improcedencia de la corrección monetaria, debiendo cumplir la parte demandada con lo que se señala en el Dispositivo de esta decisión. Así se decide.

   -III-

   DISPOSITIVA

   Atendiendo a los razonamientos expresados, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de La Ley, declara que en virtud de las consideraciones expuestas y de que esta causa se encuentra comprendida en los presupuestos de la Resolución N° 2011-0062, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de noviembre de 2011, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte demandada en fecha 13 de octubre de 2008, contra la Sentencia dictada en fecha 09 de octubre del mismo año, por el Juzgado Sexto de Municipio de Esta Circunscripción Judicial, en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el apoderado judicial de los ciudadanos R.S.D.S.C. y R.M.C., antes identificados.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la excepción de contrato no cumplido, opuesta por el demandado, ciudadano A.V.N.G., en su Escrito de Contestación de la Demanda presentado en fecha 22 de septiembre de 2008.

TERCERO

Se CONDENA a la parte demandada a RESTITUIR a la parte actora, ciudadanos R.S.D.S. y R.M.C., el Inmueble identificado como apartamento Nº 09, situado en el tercer (03) piso del Edificio CAMINO NUEVO, ubicado en la Avenida Oeste, entre las Esquinas de Piñango y Camino Nuevo, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida Oeste, en veintiocho metro con veintisiete centímetros (28,27 m); SUR: con la casa que es o fue de T.B., en veintiséis metro con noventa y cinco centímetros (26,95 m); ESTE: con la casa que es o fue de los herederos de F.G., en veintiún metros con cinco centímetros (21,05 m); y OESTE: con la calle sur 8, en diecinueve metro con noventa y cinco centímetros (19,95 m).

CUARTO

Se CONDENA a la parte demandada ciudadano A.V.N.G., a pagar a la parte actora, ciudadanos R.S.D.S. y R.M.C., por concepto de indemnización de daños y perjuicios, los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de junio de 2006 hasta el mes de mayo de 2008, ambos inclusive; así como los que se sigan venciendo desde el mes de mayo de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble antes identificado, a razón de treinta y cuatro bolívares con treinta y seis céntimos mensuales (Bs. 34,36), mensuales.

QUINTO

IMPROCEDENTE la solicitud de indexación o corrección monetaria de las cantidades señaladas en el particular anterior, por las razones explanadas anteriormente.

SEXTO

Se MODIFICA el fallo apelado solo en lo que respecta a la improcedencia de la corrección monetaria

SÉPTIMO

Por cuanto ninguna de las partes resultó totalmente vencida, NO HAY condenatoria en costas, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO

Se ordena la NOTIFICACIÓN de las partes sobre la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, el 11 de junio de 2014. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

M.M.C.

EL SECRETARIO TITULAR,

Y.J.P.M.-

En la misma fecha, siendo las 02:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se ordenó la notificación de las partes sobre la presente decisión.

EL SECRETARIO TITULAR,

Y.J.P.M.-

Exp. Nro.: 00809-12

Exp. Antiguo: AH1B-R-2008-000015.

MMC/YJPM/14.-