Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 20 de Septiembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano R.M.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-2.945.626.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos R.A.B., A.S.P. e Y.V.U., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 9.407, 14.489 y 70.558, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.A.L.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.081.324.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana A.I.R.G., inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 17.926.

OBJETO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

ASUNTO N° AP31-V-2007-001043.

RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones contractuales y desalojo por falta de pago y necesidad de ocupación, introducido en fecha 13 de junio de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, por el abogado R.A.B., en su condición de co-apoderado judicial del ciudadano R.M.R., contra el ciudadano J.A.L.M., ambas partes plenamente identificadas anteriormente.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 19 de junio de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello en armonía con lo pautado en el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de la citación en comento.

En fecha 22 de junio de 2007, la representación actora consignó los emolumentos relativos para que se efectúe la citación de la parte demandada, y en esa misma oportunidad el ciudadano A.S.R., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio J.M.V., dejó constancia de haberlos recibido.

En fecha 16 de julio de 2007, la parte demandada ciudadano J.A.L.M., debidamente asistido de abogada, se dio por citado en la presente causa, y en fecha 18 del mismo mes y año, presentó escrito donde alegó la inadmisibilidad de la acción, invocó la inepta acumulación, dio contestación al fondo de la demanda, alegó que la acción no debió ser interpuesta por la parte actora sino por el propietario del inmueble, impugnó documentales y consignó recaudos.

En fecha 25 de julio de 2007, el Alguacil Titular de la referida Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, dio cuenta de haberse trasladó al domicilio procesal de la parte demandada en fechas 11 y 18 de julio de 2007, y dejó constancia de la imposibilidad de practicar su citación durante los citados días.

En fecha 25 de julio de 2007, la representación actora presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 26 del mencionado mes y año, por no ser ilegales ni impertinentes, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 31 de julio de 2007, la parte demandada asistido de abogada presentó escrito de pruebas, e invocó la falta de capacidad necesaria de la parte actora para solicitar el desalojo.

En fecha 01 de agosto de 2007, se evacuó la prueba de ratificación de contenido y firma promovida por la representación actora. En esa misma fecha el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 07 de agosto de 2007, este Tribunal, previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio en este juicio, y dijo “vistos” para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil; por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a resolver la controversia, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el denominado Principio Dispositivo contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia, atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias...

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

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Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó la representación actora en el escrito libelar, que su poderdante dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble constituido por un Anexo de la Casa-Quinta denominada “SER”, situada al final de la Avenida Nº 1 de la Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo de la Ciudad de Caracas, Estado Miranda, conjuntamente con unos bienes muebles, equipos, adornos y demás objetos que se detallan en listado anexo del contrato.

Que su duración se estableció en seis (6) meses prorrogables automáticamente por período igual, si con treinta (30) días de anticipación como mínimo, al final de cada período, las partes así lo convienen por escrito y de común acuerdo.

Que el canon de arrendamiento fue estipulado por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000, oo) mensual, pagadera anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

Que la parte demandada se obligó a pagar mensualmente el equivalente al Veinticinco por Ciento (25%) del monto total facturado por concepto de consumo de energía eléctrica, agua y servicios de aseo urbano, el cual posteriormente se acordó verbalmente en un Diez por Ciento (10%), a partir del mes de junio de 2006.

Que en la cláusula novena se estableció que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas será causa de resolución del contrato que acompaña a los autos, marcado con la letra “B”.

Que el arrendatario dejó de pagar los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, así como los de junio y julio de 2006; que a partir del mes de noviembre de 2006, no ha pagado el equivalente al Diez por Ciento (10%) del monto facturado por concepto de consumo de energía eléctrica, agua y servicios de aseo urbano.

En este orden alega que tiene un hijo de nombre E.A.M.Á., cuya filiación se evidencia de copia certificada de la partida de nacimiento que acompaña marcada con la letra “C”, quien a su vez tiene dos (2) menores hijos de nombres V.N. y A.J., conforme las partidas de nacimiento que consignó marcadas con los letras “D” y “E”, quienes en los actuales momentos se encuentran viviendo en una habitación de una casa ubicada en el Sector La Tiana, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que alquiló por el plazo de un año improrrogable, cuya fecha de vencimiento es para el día 01 de julio de 2007, el cual tiene una prórroga de seis (6) meses que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el contrato opuesto se convirtió a tiempo indeterminado por cuanto las partes a su vencimiento no convinieron por escrito en renovarlo, toda vez que su mandante mediante comunicación de fecha 27 de abril de 2005, que anexa marcada con la letra “F”, le informó al arrendatario sobre su intención de no renovación, habida cuenta que al finalizar el mismo, el arrendador continuó cobrando los cánones de alquiler.

Invoca como fundamentos de derecho los Artículos 1.159, 1.167, 1.264 1.273, y 1.522 del Código Civil, en concordancia con los Literales “a” y “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el Parágrafo Segundo de esta última norma.

Que el arrendatario al incumplir con el pago de los cánones señalados anteriormente hace que se configure la causal de desalojo establecida en el Literal “a” del Artículo 34 eiusdem, por la falta de pago de dos (2) mensualidades en forma consecutiva; que igualmente se configura la necesidad de ocupación que tienen el hijo y los nietos de su poderdante de ocupar el inmueble arrendado, siendo este el supuesto establecido en el Literal “b” del citado Artículo 34 ibídem.

Que como quiera que el contrato es a tiempo indeterminado, y que los mismos tienen fuerza de ley entre las partes conforme el Artículo 1.159 del Código Civil, invoca que puede igualmente pedir su resolución de conformidad con el Parágrafo Segundo del mencionado Artículo 34 de la Ley Especial, por haber incumplido el arrendatario con la cláusula octava al no pagar durante los últimos seis (6) meses el equivalente al Diez por Ciento (10%) del monto facturado por concepto de consumo de energía eléctrica, agua y servicios de aseo urbano.

Que igualmente demanda el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, los cuales consisten en una cantidad similar a la que hubiera percibido de haber cumplido el arrendatario con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2005, así como los de junio y julio de 2006, a razón de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales, lo cual arroja un total de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,oo).

Concluye la citada representación judicial en proceder a demandar, como formalmente demanda, en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes como consecuencia del incumplimiento del arrendatario de su cláusula octava y dada la necesidad de ocupar el inmueble arrendado por parte del hijo y los nietos de su mandante, e igualmente el Desalojo del inmueble de marras en base a la causal contenida en el literal “b” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con el pago de un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso que hizo el arrendatario del inmueble en cuestión durante los meses de noviembre y diciembre de 2005, así como los meses de junio y julio de 2006, más las costas y costos derivados del presente juicio.

Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble alquilado y su designación como depositaria del mismo, consignando a tales efectos marcados con las letras “H” e “I” instrumento poder y certificado de gravámenes del inmueble de marras.

Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 4.200.000,oo), y por último, pidió la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 18 de julio de 2007, la parte demandada ciudadano J.A.L.M., debidamente asistido por la abogada A.I.R.G., mediante escrito constante de once (11) folios útiles, y cuarenta y un (41) anexos, alegó la inadmisibilidad de la acción, invocó la inepta acumulación, dio contestación a la demanda intentada en su contra, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos narrados ni ajustado el derecho invocado, salvo los hechos que expresamente admite como ciertos, como lo es la existencia de la relación contractual que se convirtió a tiempo indeterminado sobre el inmueble de marras.

Admite igualmente que el canon de alquiler es por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, así como la obligación de pagar el equivalente al Veinticinco por Ciento (25%) del monto total facturado por concepto de energía eléctrica, agua, y aseo urbano y domiciliario, que posteriormente se redujo al Diez por Ciento (10%), por convenio entre las partes.

Alega que no admite como cierto la insolvencia arrendaticia alegada por el actor sobre la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, toda vez que los mismos constan de recibos de pagos firmados por el actor que consigna a los autos en original.

Con respecto al pago del mes de junio de 2005, invoca que el mismo se encuentra cubierto mediante el gasto que asumió reparando el techo del bien inmueble de autos, por la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) conforme se evidencia de la correspondencia que le libró al actor en fecha 06 de junio de 2006, de la autorización que éste último le remitió el día 27 de junio de 2006, y de la comunicación de fecha 31 de julio de 2006, donde lo puso en conocimiento de que ya había culminado el citado arreglo, cuyos documentos aportó al expediente a los fines de ley.

Que en relación al pago del mes de julio de 2006, también consta de recibo de pago debidamente firmado por el arrendador y que consigna a las actas procesales en original, por lo que solicita que la resolución interpuesta sea declarada sin lugar.

En cuanto a la deuda del Diez por Ciento (10%) del monto total facturado por concepto de energía eléctrica, agua, y aseo urbano y domiciliario alegada por el accionante, la rechazó y la contradijo, dado que el actor no cumplió con la obligación de entregarle a tiempo las facturas mensuales por dichos rubros, a pesar de habérselo solicitado en varias oportunidades, lo cual le obligó a solicitar ante Hidrocapital, Administradora Serdeco, C.A., de la Electricidad de Caracas, los estados de cuenta comprendidos entre el mes de septiembre de 2006 hasta el mes de mayo de 2007, a fin de proceder a efectuar el cálculo correspondiente del Diez por Ciento (10%) acordado, el cual una vez verificado tuvo que consignarlo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el Expediente Nº 2007-0797, por la cantidad de Cuatrocientos Quince Mil Bolívares (Bs. 415.000,oo) debido a que su arrendador se negó a recibirlo.

Que posteriormente, en fecha 12 de julio de 2007, procedió a consignar ante el citado Tribunal, la cantidad de Veintiún Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares (Bs. 21.994,oo) por concepto de energía eléctrica, agua, y aseo urbano y domiciliario, correspondiente al mes de junio del mismo año, por lo cual alega que así deja demostrada en autos su solvencia sobre dichos conceptos.

Por otra parte señala que la representación judicial de la parte actora alegó que el ciudadano E.A.M.Á., hijo del hoy actor, tiene la necesidad de ocupar el inmueble arrendado en compañía de sus hijos, en vista que se encuentra en calidad de inquilino en un inmueble ubicado en el sector La Tiama, del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y que su contrato de arrendamiento es de un (1) año improrrogable, con fecha de vencimiento para el día 01 de julio de 2007, y que consigna mandato que le fuera conferido al ciudadano R.M., por lo cual aduce el demandado que la demanda por desalojo debió ser intentada por el co-propietario de la vivienda en cuestión, a saber, el primero de los nombrados y no el segundo de ellos.

A todo evento negó, rechazó y contradijo que el hijo del demandante tenga la necesidad de ocupar el inmueble de autos y que se encuentre en calidad de arrendatario en compañía de sus hijos, en el inmueble antes señalado, así como que el contrato de arrendamiento sea de un (1) año improrrogable, cuya fecha de vencimiento es el día 01 de julio de 2007, e impugnó tal contrato en todas y cada una de sus partes por cuento el mismo no se le puede oponer por no emanar de su persona, y por último solicitó sea declarada sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.

Explanados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia, pasa este Sentenciador a resolver las defensas perentorias opuestas por la parte demandada, en la forma siguiente:

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN

La parte accionada sostuvo en el escrito de contestación de la demanda que la relación arrendaticia opuesta es a tiempo indeterminado, y que por ello la acción que corresponde es la de desalojo conforme lo pautado en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y no la resolución opuesta por la representación actora, y a tales respectos hizo cita del pronunciamiento emitido el día 24 de abril de 2002, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con respecto al recurso de amparo interpuesto por el ciudadano J.J.C.P. contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el cual aplicado al caso bajo estudio alega que hace procedente la inadmisibilidad de la pretensión resolutoria, y así solicita sea declarado.

Por su parte la representación actora promovió durante el lapso probatorio el hecho notorio judicial de las sentencias Nº 382 y 00796, dictadas en fechas 01 de abril y 29 de noviembre de 2005, por la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respectivamente, por haber sido publicadas en la Página Web del m.T., donde determinaron que las demandas para obtener el desalojo en los contratos a tiempo indeterminados pueden ser tramitadas por el ejercicio de la acción de resolución de contrato.

Vistas las anteriores argumentaciones este Despacho observa que la sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2002, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, invocada por la parte demandada en apoyo a su defensa, se refirió estrictamente a la inadmisibilidad de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuando este es a tiempo indeterminado, a la cual, si bien le otorga valor probatorio, no la aprecia en ese sentido dado que no guarda relación con el punto resolutorio en concreto que se discute en esta causa, y así se decide.

Con respecto a las sentencias dictadas en fechas 01 de abril y 29 de noviembre de 2005, por la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respectivamente, citadas por la representación actora, este Juzgado pudo constatar que efectivamente ambas Salas sostienen la tesis de que la intención perseguida por el Legislador con su redacción del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser otra que definir los casos en los cuales es posible la utilización del procedimiento de desalojo, y que sin embargo las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos a este, verbigracia, por resolución, conforme el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia, por lo tanto, éste Sentenciador hace suyo los criterios jurisprudenciales destacados anteriormente, en franco acatamiento al deber que tiene el Juez de coadyuvar a la uniformidad en la interpretación en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, pautado en el Artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y en razón de ello, juzga admisible la interposición de la acción resolutoria opuesta en este juicio derivada de una relación locativa sin determinación de tiempo, declarando en consecuencia improcedente la defensa de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada, y así se decide.

DE LA INEPTA ACUMULACIÓN

En este orden, la parte accionada invocó como defensa perentoria la inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la representación actora demanda por vía principal la resolución del contrato de arrendamiento opuesto por falta de pago así como el desalojo por necesidad de ocupación, y no en forma subsidiaria la una de la otra, cuando ambas son excluyentes entre sí.

Visto lo anterior, el Tribunal observa que el Artículo 77 eiusdem, dispone lo siguiente:

El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos

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Por su parte el citado Artículo 78 ibídem, determina que:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

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En ese sentido el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, mediante decisión dictada en fecha 12 de Enero de 2007, determinó lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…se advierte que la demandante intentó demanda contentiva de una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, simultáneamente con la pretensión de desalojo del inmueble arrendado, mediante contrato de arrendamiento que inicialmente se pactó por un plazo de duración de un (1) año fijo, y luego se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, la acción de desalojo ha sido concebida por el legislador en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como especial y circunscrita a los supuestos específicos allí establecidos, es decir, que la misma puede ejercerse sólo cuando ocurran cualquiera de las causales previstas en los literales de la “a)” a la “g)”. De otro lado se observa que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, se encuentra establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, y presupone el incumplimiento de algunas o todas las cláusulas contractuales, que en materia de arrendamiento corresponde a pedir su extinción por declararlo resuelto el órgano jurisdiccional, con el pago de los cánones insolutos, la desocupación del inmueble arrendado libre de bienes y de personas, y las cantidades en que se estiman deba condenarse al arrendatario por los daños y perjuicios, siendo que tales efectos resultan equivalentes a los perseguidos por la acción de desalojo. Así se establece.- Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” Aplicando entonces la norma trascrita al caso que nos ocupa, se aprecia que las pretensiones de desalojo y resolución de contrato de arrendamiento, constituyen dos (2) acciones distintas, respecto a las cuales el legislador ha dispuesto de un mismo procedimiento para sustanciarlas, como lo es el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el caso que las mismas pudieran ser excluyentes. Así se establece.- Al respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí” No obstante la declaratoria precedente, quien decide considera que ambas acciones, desalojo y resolución, no son excluyentes entre sí, aún cuando sean independientes y autónomas una de la otra… De lo expuesto se advierte, que ambas pretensiones no se excluyen entre sí; de manera que, de conformidad con lo previsto en el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite que el demandante pueda “acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos”, resulta improcedente la prohibición a que se contrae el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y por ende, la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respecto al desalojo y la resolución. Así se decide…”.

Así las cosas, se pudo observar del escrito libelar que la representación accionante pretende una resolución contractual indeterminada en el tiempo, en base al Segundo Parágrafo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al sostener que el arrendatario incumplió en su obligación de pagar el canon de alquiler correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2005, los meses de junio y julio de 2006, al igual que el pago equivalente al Diez por Ciento (10%) del monto total por concepto de energía eléctrica y aseo urbano y domiciliario, facturado durante los últimos seis (6) meses. Del mismo modo demandó el desalojo conforme los postulados contenidos en los Literales “a” y “b” del Artículo 34 eiusdem, referidos a la citada falta de pago del canon de alquiler y por la necesidad que tienen de ocupar el inmueble de marras.

Ahora bien, conforme el criterio establecido en la sentencia señalada up supra, el cual por compartirlo lo hace suyo objetivamente éste Juzgador, y en aplicación analógica al punto bajo estudio, infiere que las pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento y desalojo opuestas por la representación actora, si bien constituyen dos (2) acciones distintas, también tenemos que, en materia inquilinaria ellas pueden ser acumuladas en un solo libelo ya que el legislador les ha dispuesto de un mismo procedimiento para su sustanciación y decisión, como lo es el procedimiento breve previsto en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y siendo así, es evidente que en el presente juicio al no existir incompatibilidad de procedimientos, las referidas acciones no son excluyentes entre sí, resultando forzoso declarar improcedente en derecho la inepta acumulación a que se contrae el Artículo 78 eiusdem, opuesta por el demandado, y así se decide.

DE LA FALTA DE CAPACIDAD ACTIVA

En el escrito de contestación de la demanda la parte accionada alegó que la parte actora ciudadano R.M. al fundamentar la pretensión de desalojo en la supuesta necesidad que tiene su hijo ciudadano E.A.M.Á., para ocupar el inmueble de autos, por encontrarse éste en condición de inquilino junto con sus menores hijos, en el sector de La Tiama, del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con un contrato de arrendamiento de un (1) año improrrogable, con fecha de vencimiento para el día 01 de julio de 2007, y que siendo ello así, es evidente que la demanda de desalojo debió ser interpuesta por el propietario de la casa, y no por el hoy actor; y en ese sentido durante el evento probatorio invocó la falta de capacidad necesaria en el actor para solicitar el referido desalojo, por lo cual, este Tribunal pasa a analizar la defensa invocada y sobre el particular observa que:

El Profesor G.G.Q. en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 194, indica que:

…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado…

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Ahora bien, riela a los folios 8 al 10 del expediente marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de marzo de 2004, entre la parte actora ciudadano R.M.R., en su condición de arrendador, y la parte demandada ciudadano J.A.L.M., en su condición de arrendatario del bien inmueble de marras conjuntamente con unos bienes inmuebles, por el término de seis (6) meses prorrogables automáticamente por período igual, si con treinta (30) días de anticipación como mínimo, al final de cada período, las partes así lo convienen por escrito y de común acuerdo. Esta prueba se concatena con la comunicación que riela a los folios 16 y 17 del expediente marcada con la letra “G” dirigida en fecha 27 de abril de 2005, por la parte actora al demandado de autos, mediante la cual le manifiesta su voluntad de venderle el inmueble que ocupa como inquilino, así como la no renovación de la relación contractual. Las anteriores instrumentales al haber sido aceptadas por la parte demandada el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, y su indeterminación en el tiempo desde el momento de su vencimiento ya que de autos no consta lo contrario, ni que las partes hayan acordado en renovarla por escrito, e igualmente aprecia que el arrendador cumplió con la obligación pautada en el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que se desprenda de las actas procesales que el inquilino haya manifestado su aceptación de compra dentro del lapso previsto para ello. En cuanto a los bienes muebles que forman parte del contrato se observa que no consta el listado de los mismos; sin embargo de las cláusulas contractuales surgen indicios sobre su existencia ya que el arrendatario los convalidó al momento de suscribir la obligación bajo esos términos, dejándose a salvo en este fallo la demostración de cada uno de ello por parte del actor, y así se decide.

Así las cosas, corre inserto al folio 11 del expediente marcado con la letra “C” Certificación de partida de nacimiento del ciudadano E.A. emanada de Secretaría General Interina de la Prefectura del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el Nº 1.639, de fecha 25 de julio 1980, la cual al no haber sido tachada por la parte demandada es valorada por el Tribunal de conformidad con el Artículo 1.384 del Código Civil, y en aplicación analógica a lo dispuesto en el Artículo 197 del Código Civil, aprecia como cierto que él es hijo del ciudadano R.M.R., parte actora en este juicio, y así se decide.

En este orden, corre inserto a los folios 18 y 19 del expediente marcado con la letra “H” poder especial otorgado por los ciudadanos R.A.M.Á., E.A.M.Á. y S.O.M.Á., al ciudadano R.M.R., el día 26 de abril de 2005, ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 18, Tomo 2, Protocolo Tercero, el cual al no haber sido cuestionado en forma alguna por la parte demandada, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia la representación que ejerce la parte actora de este juicio en nombre de sus poderdantes; con facultad expresa, entre otros asuntos, para celebrar toda clase de contratos, intentar toda clase de acciones y demandas, pudiendo hacer lo que sus mandantes harían en resguardo y defensa de sus derechos e intereses, y así se decide.

De igual modo cursa a los folios 20 y 21 del expediente marcado con la letra “I” Certificación de Gravámenes del bien inmueble de autos, emanado de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, identificada como Recibo Nº 51035, de fecha 24 de abril de 2007, la cual al no haber sido cuestionada por la parte demandada es valorada por el Tribunal de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el bien inmueble arrendado pertenece en co-propiedad al ciudadano E.A.M.Á., y así se decide.

Efectuado este análisis, se observa que la parte actora el ser arrendador del bien inmueble de autos y que el mismo pertenece en propiedad al alegado hijo, quien a su vez le otorgó poder de administración y disposición, autorizándolo expresamente para intentar demandas en su nombre, se puede inferir que, en su doble rol tiene el derecho legítimo para obrar como actor en la presente controversia y oponer la necesidad de ocupación en nombre del propietario del bien inmueble alquilado, ejerciendo por si mismo los derechos que la misma ley le otorga al tener el pleno goce de sus derechos civiles, ya que de autos no consta ningún impedimento al respecto; aunado a que en este sentido ha sido reiterada la posición de que no importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado, tal como lo sostiene el tratadista señalado up supra; resultando en consecuencia forzoso para el Tribunal declarar improcedente la defensa perentoria invocada por la parte accionada, y siendo así tiene como válida y eficaz la capacidad procesal de la parte actora para ser sujeto activo en este juicio, y así queda establecido.

Resueltas como han sido las defensas perentorias opuestas, pasa éste Sentenciador a a.l.d.p. traídas a los autos. De acuerdo a ello, deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y al respecto observa:

DE LAS PRUEBAS OPUESTAS POR LAS PARTES

La representación actora trajo junto al escrito libelar las siguientes documentales:

Poder otorgado en fecha 21 de mayo de 2007, por la parte accionante ciudadano R.M.R., a los abogados R.A.B., A.S.P. e Y.V.U., ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 52, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 5 al 7 del expediente marcado con la letra “A”. El anterior instrumento no fue cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad legal para ello, por lo cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados profesionales en nombre de su poderdante, y así se decide.

Corren insertas a los folios 12 y 13 del expediente marcadas con las letras “D” y “E” certificaciones de partidas de nacimiento de los menores V.N. y A.J., emanada la primera, de la Prefectura del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, distinguida con el Nº 1.154, de fecha 26 de junio 2001, y la segunda, de la Primera Autoridad Civil del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, distinguida con el Nº 979, de fecha 17 de octubre 2006, respectivamente. Las mencionadas documentales también se concatenan con el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.F.V.F., en su condición de arrendador, y E.A.M.Á., en su carácter de arrendatario, cursante a los folios 11 y 12 del expediente marcado con la letra “F”, simultáneamente con las ratificaciones de dicha relación contractual, evacuadas el día 01 de agosto de 2007, por ante la sede de este Órgano Jurisdiccional, conforme se evidencia a los folios 93 al 96 de las actas procesales, en su orden.

Ahora bien, de la revisión efectuada al anterior material probatorio, el Tribunal observa que no fue cuestionado en forma alguna por la parte demandada por lo cual le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 431, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363 y 1.384 del Código Civil, y en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 197 eiusdem, aprecia que el hijo de la parte actora ciudadano E.A.M.Á. es padre de los menores V.N. y A.J., y que el mismo vive alquilado con ellos en el sector de La Tiama, del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, mediante un contrato de arrendamiento de un (1) año improrrogable, con fecha de vencimiento para el día 01 de julio de 2007, con un canon de alquiler mensual por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) cuya prórroga legal de seis (6) meses se encuentra vigente para la fecha de publicación del presente fallo, ya que de autos no consta lo contrario, y así se decide.

Por su parte el accionado de autos acompañó al escrito de contestación de la demanda las siguientes instrumentales:

Cursan a los folios 38, 39 y 40 del expediente, tres (3) recibos en originales por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) cada uno, por concepto de alquiler del inmueble de marras, relativos a los meses de noviembre y diciembre de 2005, y julio de 2006, elaborados a nombre del demandado de autos ciudadano J.A.L.M., firmados por la parte actora ciudadano R.M.R. debajo de una nota que indica haber recibido conforme, de lo cual el Tribunal observa:

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el día 19 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 15.222, en el juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por la sociedad mercantil Inversiones Sabenpe Zulia, C.A., contra la Alcaldía del Municipio M.d.E.F., puntualizó lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…De las primeras, debe decirse que se trata de probanzas emanadas de la propia sociedad demandante como supuesta acreedora de la obligación; son entonces papeles domésticos que no hacen fe en favor de quien los escribió, pero que lo pueden hacer en su contra, en los supuestos enunciados en el artículo 1.378 del Código Civil, el cual dispone: “Los registros y papeles domésticos no hacen fe en favor de quien los ha escrito; pero hacen fe contra él: 1º. Cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho. 2º. Cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor.”…”.

Con vista a estos lineamientos y en aplicación analógica al punto bajo análisis, observa el Tribunal que las citadas documentales al no haber sido impugnadas ni desconocidas por la parte demandante en su oportunidad, les otorga valor probatorio de acuerdo con el dispositivo contenido en el Ordinal 1° del Artículo 1.378 del Código Civil, en virtud que enuncian formalmente un pago que se le ha hecho al acreedor; razón por la cual aprecia que tales probanzas demuestran que la parte demandada pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y Diciembre de 2006, así como el del mes de julio de 2006, y así se decide.

Cursan a los folios 41 al 46 del expediente comunicaciones de fechas 06 de junio, 31 de julio, y 28 de julio de 2006, dirigidas por el ciudadano J.A.L.M. al ciudadano R.M.R., y una de fecha 09 de junio de 2006, dirigida por éste último al primero de los nombrados, traídas a los autos por la parte demandada a fin de probar que pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2006, demandado como insoluto, de lo cual observa el Tribunal que si bien de ellas se desprende que el inquilino le participó al arrendador del inmueble de autos, entre otras consideraciones, sobre su determinación de tomar de la renta correspondiente al mes de junio de 2006, los gastos que se deriven de la reparación del techo de la vivienda en cuestión, no es menos cierto que de ellas no se desprende en forma alguna que la parte actora haya dado por cancelado el pago del canon en referencia, por lo tanto el mismo debe considerarse como insoluto; quedando desechadas del proceso las documentales bajo análisis. Sin embargo, de lo anterior puede inferirse que a las actas procesales no quedó comprado que el demandado haya dejado de pagar el equivalente a dos (2) mensualidades en forma consecutiva para que pueda ser considerado insolvente a este respecto, y así se decide.

Riela al folio 46 del expediente comprobante de depósito bancario distinguido con el Nº 0979375, por la cantidad de Cuatrocientos Quince Mil Ciento Ochenta y Un Bolívares (Bs. 415.181,oo) efectuado el día 01 de junio de 2007, por el ciudadano J.A.L.M. a favor del ciudadano R.M.R. en la cuenta Nº 0003-0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, asignada al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. La anterior prueba se adminicula con la comunicación librada por el demandado de autos al referido Tribunal cursante al folio 46 del expediente, conjuntamente con las documentales que rielan a los folios 47 al 78 de las actas procesales, relativas a los estados de cuenta sobre los suministros de agua, energía eléctrica, aseo urbano y relleno sanitario del inmueble de autos, generados durante los meses de septiembre de 2006 hasta junio de 2007, emanadas de Hidrocapital y Serderco. Estas documentales fueron rechazadas por la representación accionante al considerar que las mismas son extemporáneas, cuyo valor probatorio fue hecho valer por la parte demandada durante la oportunidad correspondiente para ello, de lo cual el Tribunal observa:

De la revisión efectuada al presente expediente se pudo constatar que la representación accionante también intenta la pretensión resolutoria con fundamento en el incumplimiento de la parte demandada al dejar de pagar a partir del mes de noviembre de 2006, el equivalente al Diez por Ciento (10%) del monto facturado por concepto de consumo de energía eléctrica, agua y servicios de aseo urbano, de lo cual este Tribunal considera oportuno señalar que si bien dichos pagos no se encuentran efectuados por mensualidades conforme la cláusula octava del contrato de arrendamiento opuesto, ya que fueron depositados en forma acumulativa el día 01 de junio de 2007, ante el Juzgado de consignaciones, el mismo creó el efecto liberatorio de la obligación, de conformidad con el Artículo 1.286 del Código Civil, tomando en consideración que para la fecha de interposición de la demanda, a saber, el día 13 de junio de 2007, y su admisión el día 19 del mismo mes y año, ya el pago se encontraba efectuado, y siendo así, considera éste Juzgador que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago de los citados rubros, pues declarar la insolvencia del inquilino como sanción por no haber dado cumplimiento a la formalidad convenida con la contraparte, se desconocería el derecho material al pago efectuado que posee para liberarse de la obligación exigida, ya que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, el cual ha quedado demostrado en esta causa, por lo tanto se declara improcedente el rechazo opuesto por la representación actora, y así se decide.

Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, por lo que pasa a determinar si las acciones intentadas por la representación accionante cumplen con el presupuesto procesal invocado en este juicio, y al respecto observa:

Con respecto a la necesidad de ocupación invocada cabe destacar que el referido Profesor G.G.Q. en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 194, indica:

…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera...La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997)

. En cuanto a la comprobación del parentesco y la referida necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la misma Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó: “(...) Finalmente, y en cuanto a la denuncia según la cual en autos jamás se probó el parentesco entre el propietario del inmueble y el supuesto hermano, y la necesidad de éste de ocupar el inmueble arrendado, observa esta Corte que tales hechos quedaron suficientemente probados con los instrumentos que corren en autos. En efecto, la partida de nacimiento evidencia que los padres del propietario y los del alegado hermano son los mismos, con lo que es forzoso concluir que son hermanos y, por ello, fue correcta la apreciación del a-quo, y así se declara. En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (...)”.

Con vista al criterio doctrinario anterior, y aplicado al punto bajo estudio, se observa que a las actas procesales quedó comprobada la concurrencia de los tres (3) requisitos para el desalojo por necesidad, con las pruebas aportadas por la representación actora, a saber, la existencia de la convención arrendaticia a tiempo indeterminado reconocida por el demandado en el iter procesal, tal como ha sido suficientemente analizado; la cualidad o legitimación de la parte co-actora ciudadano R.M.R. como arrendador del inmueble en cuestión, propiedad del alegado hijo ciudadano E.A.M.Á., dada la filiación en línea paterna con éste último, y la necesidad que tiene éste para ocupar el inmueble de autos conjuntamente con sus dos (2) menores hijos, para satisfacer tal exigencia por justo motivo y no otro inmueble en particular, tal como fue invocado en el escrito libelar mediante una prueba indirecta como lo es el contrato de arrendamiento que suscribió, cursante a los folios 14 y 15 del expediente, ya que de los alegatos opuestos por la parte accionada en el acto de contestación de la demanda así como el no haber aportado probanza alguna en la secuela del proceso a este respecto, no se desprende que hayan logrado desvirtuar la pretensión de necesidad. En tal razón, este Sentenciador concluye en que ha quedado comprobada la procedencia del desalojo en beneficio del invocado hijo y propietario; por lo cual inevitablemente debe declarar procedente la pretensión de desalojo pautada en el literal “b” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así queda establecido.

En relación a la causal de desalojo opuesta con fundamento en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley Especial, considera el Tribunal que la misma debe sucumbir, ya que la parte demandada acreditó a las actas procesales la excepción por excelencia establecida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago opuesta en la presente acción, al demostrar que pago los cánones de alquiler correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, así como el del mes de julio de 2006, por lo tanto se evidencia que no dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensual consecutivas, de acuerdo al alcance, espíritu y razón que rige la ley especial, y que fue debidamente prescrito por el Legislador Patrio, y así queda establecido.

Con respecto a la pretensión resolutoria opuesta el Tribunal concluye en que no quedó comprobado en el presente juicio que el inquilino haya dejado de cumplir con su principal obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, conforme quedó establecido en el párrafo anterior, ni que se encuentre insolvente en cuanto al pago de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y relleno sanitario, y al ser así no queda configurada la causal resolutoria contenida en el segundo parágrafo del artículo en comento. Sin embargo, al haber quedado configurada la causal de desalojo contenida en el literal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligatoriamente debe quedar resuelto el vínculo contractual opuesto, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones debe declarar parcialmente con lugar la pretensión de desalojo opuesta, y sin lugar la acción resolutoria; y bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, inevitablemente debe concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble de marras, cuyo lapso deberá computarse a partir de la notificación que se le haga del presente fallo definitivamente firme, de conformidad con el dispositivo contenido en el Parágrafo Primero del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en el entendido que el ciudadano J.A.L.M., durante dicho plazo deberá cumplir con las obligaciones contractuales y legales pactadas por ambas partes en la convención locativa opuesta; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el abogado R.A.B. en su condición de co-apoderado judicial del ciudadano R.M.R. contra el ciudadano J.A.L.M., asistido por la abogada A.I.R.G., por cuanto quedó demostrada la causal pautada en el literal “b” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la necesidad del alegado hijo y propietario del inmueble ciudadano E.A.M.Á. para ocuparlo conjuntamente con sus menores hijos V.N. y A.J., para satisfacer tal exigencia por justo motivo y no otro inmueble en particular, dado que quedó desvirtuada la causal contenida en el literal “a” de la norma en comento, al comprobarse en el presente juicio que el inquilino no dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

SEGUNDO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, queda resuelto el contrato de arrendamiento opuesto, y en consecuencia se ordena el desalojo del bien inmueble de autos constituido por un Anexo de la Casa-Quinta denominada “SER”, situada al final de la Avenida Nº 1 de la Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo de la Ciudad de Caracas, Estado Miranda, conjuntamente con unos bienes muebles, equipos, adornos y demás objetos que se mencionan en el contrato.

TERCERO

Se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material de los bienes antes identificados, contados a partir de la notificación que se le haga del presente fallo una vez que quede definitivamente firme; en el entendido que el ciudadano J.A.L.M., durante dicho plazo deberá cumplir con las obligaciones contractuales y legales pactadas por ambas partes en la convención locativa opuesta.

CUARTO

SIN LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento opuesta en base al segundo parágrafo del Artículo 34 eiusdem, en vista que no quedó demostrada la falta de pago de dos (2) mensualidades en forma consecutivas mediante la acreditación del pago reclamado, ni que se encuentre insolvente en cuanto al pago de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y relleno sanitario.

QUINTO

Con vista a la naturaleza parcial del presente fallo, este Tribunal no hace especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinte (20) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Siete (2007). Años: 197º y 148º.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha, siendo las dos horas post meridiem (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto N° AP31-V-2007-001043.

Desalojo Y Resolución.

Materia Civil.