Decisión nº 31-2011 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 16 de Marzo de 2011

Alegatos de la Parte Demandante

Alega la parte actora en su Libelo, que mediante documento reconocido ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, con fecha 4 de agosto de 1992, anotado bajo el Nº 615, tomo 01, de los libros llevados por esa notaría, cedió en arrendamiento a la empresa mercantil AUTO MECANICA N.C.A., antes identificada, representada por su gerente N.J.S.P., un Local Comercial de su única y exclusiva propiedad; compuesto por dos (2) galpones, comprende dicho local un área aproximada de Doscientos Cuarenta y Seis con Setenta y Cuatro Metros Cuadrados (246,74 mts2), que se encuentran signados con el Nº 57B-48, ubicado en la Av 29, del Sector Amparo, en Jurisdicción de la parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z.. De igual forma destaca que conforme a la Cláusula Décima Quinta del referido contrato de arrendamiento, el ciudadano N.J.S.P., se constituyó fiador solidario de la arrendataria.

Manifiesta en el mismo sentido el accionante, que la duración del referido contrato sería de un (1) año contado a partir del día 15 de julio de 1992, hasta el 15 de julio de 1993, y que si las partes deseaban renovar el contrato, se discutiría nuevamente el canon de arrendamiento, cosa que se vino haciendo desde el año 1994 tal como se evidencia en la documentación consignada con el escrito Libelar y que corresponde a los años 1996, 1997, y 1998 y en los años subsiguientes de manera verbal. En este sentido refiere el actor, que la relación arrendaticia se convirtió en un contrato “a tiempo indeterminado”

Igualmente se afirma en el Libelo de la demanda, que a partir del mes de julio de 2007, el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), pagaderos mensualmente por adelantado, el cual fue aumentando sucesivamente, y para los meses de noviembre y diciembre de 2008, se fijó en un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00), y a partir de enero de 2009, a la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), cada mes como lo prueban los recibos de pago de los meses de enero y febrero producidos con el Libelo.

Sigue manifestando el actor, que el Arrendatario se obligó a pagar al Arrendador, las mensualidades dentro de los cinco (5) primeros días del mes respectivo, según la fecha de este contrato, y que la falta de pago oportuna de dos (2) mensualidades consecutivas o no, dará derecho amplio y suficiente al Arrendador para solicitar la Resolución Judicial del contrato de arrendamiento, la desocupación inmediata del inmueble y exigir el cumplimiento hasta el vencimiento del contrato, con el pago de todas las mensualidades que faltaren por cumplir.

Adiciona en la demanda, que en el expediente judicial signado con el Nº 426 cursante en el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, consta el procedimiento consignatorio aperturado por el arrendatario en la que ofrece al arrendador las mensualidades correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2009 y enero, febrero y marzo 2010, por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00) cada una.

Infiere así mismo, el actor en el Libelo, que han sido infructuosas las gestiones realizadas para que el Arrendatario pague los cánones de arrendamiento vencidos del modo convenido, es decir, por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno, razón por la cual incumplió sus obligaciones contractuales y legales, muy especialmente el contenido de la Cláusula Tercera del contrato, dejando de pagar la diferencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y los meses de enero, febrero y marzo de 2010, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00), mensuales, lo que alcanza a la suma de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), pues solo consignó las mensualidades por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00) cada una. Igualmente se indica en la demanda que la arrendataria queda a deber los cánones que faltan para completar el lapso de duración del contrato, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio 2010, fecha de terminación del contrato, que a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), cada uno, suman la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), todo ello conforme a lo convenido por las partes en Cláusula Tercera del contrato y por aplicación del artículo 1616 del Código Civil.

Indica así mismo el actor, que los hechos anteriormente expuestos, se encuentran amparados en las Cláusulas contractuales anteriormente citadas, en concordancia con el artículo 1592 del Código Civil, por el cual se evidencia suficientemente el incumplimiento por la Arrendataria AUTO MECANICA N.C.A., de las obligaciones asumidas en el contrato en referencia, y que sirven de sustento a acción intentada.

Continúa alegando la parte actora, que conforme a la Cláusula Séptima del referido contrato de arrendamiento, la Arrendataria no podía ceder el contrato, ni traspasar, arrendar, subarrendar el inmueble objeto de contrato. Por lo cual, se infiere, que la Arrendataria transgredió de manera pública y notoria el carácter intuitu personae, que presenta el contrato, ya que en dicho inmueble funcionan dos Fondos de Comercio, que llevan por nombre AUTOMOTRIZ N.C.A., (SERAUNECA) y AUTORESPUESTOS N.C.A., (ARNECA), ambos representados por los ciudadanos N.J.S.P. y D.J.S.P..

El actor invoca como fundamento de derecho el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que la presente demanda se debe sustanciar conforme a las disposiciones de la Ley y al Procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 ejusdem.

Invoca de igual forma, el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1583, 1592 y 1594 del Código Civil Vigente.

• Petitun

1. La nulidad de los contratos de arrendamientos celebrados entre la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A., y las Sociedades Mercantiles SERVICIO AUTOMOTRIZ NERIO, C.A., (SERAUNECA) y AUTORESPUESTOS N.C.A., (ARNECA), sobre el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, identificado en el escrito Libelar.

2. El Desalojo del inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Av. 29, Nº 57B-48, Sector Amparo, Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara, Municipio Maracaibo, del Estado Zulia; arrendado según consta de documento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 4 de agosto de 1992, anotado bajo el Nº 615, Tomo 01 de los libros respectivos.

3. El pago de la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), que comprende la diferencia de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00), de cada uno de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y los meses de enero, febrero y marzo de 2010.

4. Por ultimo, acumula a su pretensión la exigencia de pago en concepto de honorarios profesionales que estima en un 30% del valor de la demanda, esto es, la cantidad de NUEVE MIL SESENTA Y SIETE (Bs. 9.067,50).

Por auto de fecha 05 de mayo de 2010, se admitió la anterior demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria a la Ley ni al Orden Publico, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada Sociedad Mercantil AUTO MECANICA N.C.A., a la firma SERVICIO AUTOMOTRIZ NERIO, C.A. (SURAUNECA) y AUTOREPUESTOS N.C.,A. (ARNECA), en la persona del ciudadano N.J.S.P., quien igualmente fue demandado en su carácter de fiador del Arrendatario, para que comparezca en el segundo día hábil después de citado a dar contestación a la demanda.

De actas se evidencia, que en fecha 07 de mayo de 2010, el abogado actor, R.A.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 11.061, actuando en su propio nombre, solicitó al Tribunal librar los recaudos de Citación, consignando al efecto las copias del Libelo de la demanda con inserción del Auto de Admisión y del emplazamiento. Del mismo modo hizo entrega al Alguacil de los emolumentos necesarios para practicar la Citación de los demandados. Hay constancia en actas del cumplimiento de estas formalidades.

Se evidencia en las actas procesales, que el actor otorgó ante el Secretario del Tribunal Poder Apud Acta en fecha 7 de mayo de 2010, a los Profesionales del Derecho ICSEN D.C.H., M.T.R.D.F., A.D.J.B.M., A.M.V.B. y J.Q.F., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 8.301, 10.350, 143.406, y 141.699 respectivamente, a fin de que ejerzan la debida representación judicial.

Posteriormente, el Alguacil Titular del Despacho, en fecha 24 de mayo de 2010, expuso que el ciudadano N.J.S.P., una vez leído y entregado los recaudos de Citación, se negó a firmar el Recibo de Citación, manifestándole el funcionario encargado de practicar esa diligencia, que quedaba citado para todos los actos del proceso.

Asimismo, en fecha 25 de mayo de 2010, el abogado actor, R.A.B., solicitó al Secretario del Tribunal se traslade a fin de practicar la notificación del demandado. Se evidencia en actas el cumplimiento por parte del Secretario del Tribunal de esta formalidad.

Alegatos de la Parte Demandada.

En fecha 28 de mayo de 2010, el ciudadano N.J.S.P., actuando en ese acto en su carácter de Gerente de la firma mercantil AUTOMECANICA NERIO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de julio de 1992, anotado bajo el Nº 40, Tomo 15A, con la asistencia letrada de la profesional del derecho M.M.B., debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el Número 37.631, rindió contestación a la demanda bajo los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho invocado en la demanda intentada en contra de su representada, en nombre del ciudadano R.A.B..

Refiere igualmente que son falsos los hechos narrados por el actor en este procedimiento, puesto que los mismos sucedieron de la siguiente manera:

En su escrito de contestación la Arrendataria incorpora nuevos hechos a la causa y en tal sentido refiere que a pesar de haber suscrito el contrato de arrendamiento con el ciudadano R.A., en su carácter de Arrendador, la relación arrendaticia se estableció desde su inicio con la dueña legitima del inmueble, cónyuge del Arrendador, ciudadana OXALIDA F.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.114.534 y de este domicilio hoy difunta, quien en un período de tiempo más o menos largo a pesar de recibir los arrendamientos no dejaba constancia del pago efectuado por su representada, pero basándose en la buena fe y en la excelente relación arrendaticia no se le daba importancia, pero debido a que en junio y octubre su representada AUTO MECANICA N.C.A., fue visitada, multada y cerrada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), debido a incumplimientos de deberes formales. De allí en adelante, su representada comenzó a exigirle a la señora OXALIDA F.D.A., los recibos de pago para llevar así una buena administración.

Continua afirmando la parte demandada en su escrito de Contestación, que la señora OXALIDA F.D.A., se enferma y encomienda la tarea del cobro de los cánones de arrendamiento a su hija, F.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.257.424 y de este domicilio, a quien se le comenzó a pagar en dinero y otras veces en cheque, quedando como prueba de pago el comprobante de egreso firmado por dicha ciudadana.

Afirma la parte demandada, que la señora OXALIDA F.D.A., muere en agosto de 2007, posteriormente en septiembre 2007, la ciudadana F.A., cobra el canon de arrendamiento y en octubre de 2007, tomó las riendas del contrato el ciudadano R.A., quien pasando por alto la normativa que rige la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, y hasta la doctrina de nuestro ordenamiento jurídico positivo, aumenta en mas del cien por ciento el canon de arrendamiento, elevándolo de cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) a UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.500,00) mensuales, y así sucesivamente fue incrementando el canon de arrendamiento; y para el mes de noviembre de 2008, lo aumenta a la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00) mensuales, lo cual fue aceptado por su representada y pagado puntualmente a la ciudadana F.A..

Así mismo, señala la accionada que en febrero de 2009, el Arrendador se niega a recibir el canon de arrendamiento y su representada procede a efectuar la consignación arrendaticia ante el Tribunal correspondiente.

Señala que es falso que el aumento de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) a MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) mensuales, se haya efectuado de forma amistosa. En cuanto a estos incrementos se señala para rebatir los hechos narrados por el actor, que a pesar de haber aceptado los aumentos a la pensión de arrendamiento, esto se hizo de forma arbitraria sin derecho a réplica y que mediara el dialogo para tomar en cuenta los índices inflacionarios, por lo que en cuyas ocasiones solo se hizo valer la voluntad del Arrendador.

Igualmente señala, que es falso que se haya acordado amistosamente entre las partes para los meses de noviembre y diciembre de 2008, un canon de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00), y que a partir de enero de 2009, el canon de arrendamiento sería de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00). Para aprobar esta última afirmación refiere que canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero fue aceptado y cobrado, a través de cheque emitido al efecto y firmándose en tal sentido el comprobante de egreso.

Niega, rechaza y contradice, el contenido de los recibos de pagos presentados presentado por la parte actora, tomando en cuenta que el canon correspondiente al mes de enero de 2009, fue pagado al Arrendador por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.2.250, 00) y no de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), como se indica en la demanda. Igualmente agrega que los meses subsiguientes a partir del mes de febrero hasta la presente fecha se encuentran consignados en el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente signado con el Nº 04-426, por lo cual entiende que no existe diferencia alguna que pagar en concepto de cánones de arrendamiento, pues su representada se encuentra solvente en esas obligaciones.

Niega, rechaza y contradice la afirmación expuesta por la parte actora, cuando manifiesta que la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A., debería ser la única arrendataria en la relación contractual y no las empresas SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A., (SERAUNECA), AUTORESPUESTOS NERIO, C.A. (ARNECA). Por el contrario se señala en la contestación que AUTOMECANICA N.C.A., es la única Arrendataria del inmueble descrito en la Cláusula Primera del contrato formado por dos (2) galpones y una oficina ubicadas en un área de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con setenta y cuatro (246,74 Mts2). En cuanto a la superficie total del inmueble se destaca en la contestación sobre la existencia de un área o superficie de terreno aproximada de seiscientos cincuenta y ocho metros cuadrado con setenta y tres (658,73 Mts2), que viene poseyendo de forma precaria, a través del contrato verbal celebrado con la legitima dueña del inmueble, hoy difunta OXALIDA F.D.A. y que no tiene nada que ver con el contrato celebrado con el ciudadano R.A..

Niega, rechaza y contradice el fundamento de derecho invocado por la parte actora al citar los artículos 34 y 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con los artículos 1583, 1592 y 1594 del Código Civil Venezolano, pues su representante esta solvente en sus pagos y jamás cedió o subarrendado el inmueble y que siempre se ha servido de la cosa arrendada como buen padre de familia. Continúa la accionada manifestando en su contestación que hará la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que fue recibido, una vez se cumpla con la Prórroga Legal de tres (3) años, que le confiere la Ley Especial.

Niega, rechaza y contradice el petitun de Libelo de la demanda, en todo su contenido, y al respecto destaca la inexistencia de contrato de arrendamiento entre la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A., con las firmas AUTORESPUESTOS NERIO, C.A. (ARNECA), y SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A.

II

FASE PROBATORIA

Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio que emerge de parte del procedimiento administrativo aperturado por el SENIAT, donde se multó y cerró a su representada por incumplimiento de deberes formales, fecha a partir de la cual, se le empezó a exigir a la ciudadana OXALIDA F.D.A., los recibos de pagos.

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio de los recibos de pagos por un monto de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), cada uno, durante el periodo comprendido desde el 15 de diciembre de 2005, hasta el 15 de noviembre de 2006, constante de 16 folios.

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio de comprobante de egreso de fecha 03 de agosto de 2007, por un monto de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), pagado con cheque Nº 39077892 de la Cuenta Corriente de Servicio Automotriz Nerio, del Banco Banesco y firmado dicho comprobante como beneficiaria F.A..

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio de comprobante de egreso de fecha 19 de septiembre de 2007, por un monto de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), pagado con cheque Nº 96000233 de la Cuenta Corriente de Servicio Automotriz Nerio, Banco Occidental de Descuento, firmado por la beneficiaria F.A..

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio de comprobante de egreso y carta recibo del Escritorio Jurídico S.M. firmado por el Dr. R.A.B., de fechas 16 y 18 de octubre de 2007, respectivamente, por un monto de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), pagado con cheque Nº 376000512 de la Cuenta Corriente de Servicio Automotriz Nerio C.A., Banco Occidental de Descuento, firmado por la beneficiaria F.A., que presenta para demostrar el aumento excesivo realizado el Arrendador.

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio de comprobante de egreso, fe fecha 16 de diciembre de 2008, por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00), pagado con cheque Nº 48350211 de la Cuenta Corriente de Servicio Automotriz Nerio C.A., del Banco Banesco, recibido y firmado por la ciudadana F.A., correspondiente al período del 15 noviembre 2008 al 15 de diciembre del mismo año.

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio de Comprobante de Egreso, de fecha 15 de enero de 2009, por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00), pagado con cheque Nº 42350239, de la Cuenta Corriente de Servicio Automotriz Nerio C.A., del Banco Banesco, recibido y firmado por la ciudadana F.A., correspondiente al período del 15 de siembre de 2008 al 15 de enero de 2009 y estado de cuenta sellado del Banco Banesco, donde se demuestra que el cheque mencionado Nº 42350239, fue cobrado.

Solicita al Tribunal oficiar al Banco Banesco a los fines que le ordene envíe a este Tribunal, información y copia certificada del cheque signado con el Nº 00042350239, por un monto de DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00), cobrado en fecha 26 de enero de 2009.

Consigna, promueve y ratifica, el valor y mérito jurídico probatorio a favor de su representada de los recibos de pago desde febrero de 2009, hasta mayo de 2010, consignados en el expediente numero 04-426 que reposa en los archivos del Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con lo cual se prueba y se demuestra que no hay diferencia de dinero ni monto alguno que pagar.

Promueve y ratifica el valor y mérito jurídico probatorio de lo alegado en la contestación de la demanda, cuando niega en nombre de su representada la validez de los recibos que acompañó el demandante en el Libelo de la demanda, a los meses de enero y febrero de 2009, por ser los mismos falsos.

Promueve y ratifica el valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento que acompaña el demandante en el Libelo de la demanda, es especial su encabezamiento, donde se describe a su representada como única Arrendataria, y el contenido de la Cláusula Primera del referido contrato.

Consigna, promueve y ratifica el valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos: Acta de Defunción de la ciudadana OXALIDA F.D.A., copia certificada de la propiedad del inmueble, borrador de contrato de arrendamiento visado por el demandante, memorando Nº 2538. De igual forma, promueve el desconocimiento de la Inspección Judicial realizada por el demandante, por cuanto la misma se hizo según lo alegado por el actor, para dejar constancia que existen dos fondos de comercio SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A., (SERAUNECA) Y AUTORESPUESTOS N.C.A., (ARNECA), y alega el demandante que dicha empresa no forman parte del contrato que suscribió con el Arrendador.

Consigna, promueve y ratifica Registro de Comercio de AUTOMECANICA N.C.A, y sus dos únicas Actas de Asamblea extraordinarias, con su respectiva publicación y recibos de uno de los servicios públicos que goza el inmueble arrendado. Promueve y ratifica el valor y mérito de todos los cheques que el Arrendador ha cobrado de la empresa SERVICIOS AUTOMOTRIZ N.C.A.

Promueve y ratifica la impugnación de la titularidad que dice tener el actor, en este procedimiento, puesto que la legítima propietaria es la ciudadana OXALIDA F.D.A., y al fallecer ella, el inmueble forma parte del activo sucesoral, transmitido a la sucesión F.D.A..

Promueve y ratifica el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de la confesión en que esta incurso el actor, por la ineficacia de la supuesta propiedad legitima que dice tener sobre el inmueble arrendado.

Promueve y ratifica sentencia de la Sala Constitucional Nº 3905 del 7 de diciembre de 2005, Caso A.S..

Pruebas Promovidas por la Parte Demandante:

Contrato de arrendamiento, debidamente identificado, el cual queda plenamente reconocido y aceptado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.

Recibos de pagos de cánones de arrendamiento.

De la Inspección Judicial se desprende que la misma fue evacuada con la intervención personal del ciudadano N.J.S.P., en representación de AUTOMECANICA N.C.A.,

Acta Constitutiva de SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A. (SERAUNECA) y AUTORESPUESTOS N.C.A., (ARNECA), en los cuales se evidencia que estos fondos de comercio son ajenos a la relación arrendaticia.

Se evidencia en actas, que en fecha 30 de septiembre de 2010, el Tribunal ordenó la notificación de las partes, por cuanto el proceso estuvo paralizado por más de diez días, a la espera del resultado de la Prueba de Informe promovida en la fase probatoria.

En fecha 15 de diciembre de 2010, la parte actora en el proceso presentó escrito para hacer una breve reseña sobre lo acontecido en el proceso.

I

DE LA LEGITIMIDAD ACTIVA

El sentenciador antes de entrar resolver el mérito de la controversia debe examinar, lo relativo a la legitimidad que ostenta el demandante R.A.B., para intentar y sostener el presente proceso, tomando en cuenta que entre los alegatos de la co-demandada AUTOMECANICA N.C.A., infiere que la relación arrendaticia comenzó desde su inicio con la propietaria del inmueble, ciudadana OXALIDA F.D.A., cuya propiedad le atribuye conforme al documento adquisitivo presentado en el juicio. En este sentido admite sin embargo, que el contrato de arrendamiento lo suscribe como Arrendador el cónyuge R.A.B., como lo prueba el documento arrendaticio de fecha 4 de agosto de 1992, reconocido ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo y anotado bajo el Nº 615, Tomo Nº 1 de los libros de reconocimiento.

Adicionalmente a lo expresado por la demandada en su escrito de contestación, en la fase de pruebas, reservada para hacer valer los medios probatorios, hizo nuevamente referencia a la falta de legitimidad del actor, al negarle el carácter de propietario que se atribuye en el contrato de arrendamiento. En este sentido agrega la excepcionante, que al examinarse la convención arrendaticia y el titulo adquisitivo acompañado, la legitima propietaria del inmueble litigioso es la ciudadana OXALIDA F.D.A. y que por efecto de su fallecimiento, pasa a formar parte del activo sucesoral que se transmite por vía de herencia al demandante y a sus hijos, por lo cual, debió cumplir con la tramitación Sucesoral ante el Departamento de Sucesiones del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, sin lo cual en criterio de la accionada, no podía el actor intentar el presente proceso, en nombre de la sucesión F.D.A..

Del examen realizado por el Juez al contenido de las afirmaciones rendidas por la Arrendataria durante el proceso, surge la interrogante en cuanto al deber del sentenciador de examinar o no, la Legitimidad Procesal que se atribuye el demandante, tomando en cuenta que el actor en su escrito de prueba advierte sobre la inoportuna invocación de la defensa de falta de cualidad activa para sostener el juicio, bajo el argumento de que dicho alegato debió formularse en la contestación de la demanda con fundamento a los artículos 361 y 364 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal con vista al incidente surgido precisa que en efecto la defensa de falta de cualidad, tanto activa como pasiva, conforme a las reglas establecidas en nuestro sistema procesal, deben invocarse al momento de rendir el accionado su contestación a la demanda, tomando en cuenta que esta Institución a partir de la entrada en vigencia de la Ley Adjetiva de 1986, modifica sustancialmente el modo de plantearla y de decidirla. En este sentido se suprime toda posibilidad de que la legitimación en la causa, pudiera constituir particularizado objeto de conocimiento y decisión in limini litis, y reserva su invocación para el acto de la contestación de la demanda y sea resuelta o atendida por el Juez como un punto previo de la sentencia de mérito.

No obstante lo dicho, la Institución ha venido evolucionando ostensiblemente en su aplicación al punto que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 6 de diciembre de 2005 con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, Sent. 3592, dejó establecido el criterio aplicado originalmente en fallo del 18 de mayo de 2001, con respecto a la facultad del Juez de pronunciarse de oficio sobre la Legitimidad Procesal y al efecto señaló:

Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: M.P.), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

Así las cosas, y partiendo del criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, transcrito precedentemente, debe el Sentenciador, determinar, si en el caso de autos existe la debida coincidencia entre la situación legitimante prevista en la Ley, con la situación jurídica en que el actor afirma encontrarse en la Pretensión que hizo valer en la demanda. Así la legitimidad en la causa, se conceptualiza conforme al criterio del procesalista L.L., quien doctrinó al respecto sobre esta Institución en su Obra Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisiblidad por Falta de Cualidad, “como un puro juicio de identidad lógica entre la persona que ejerce la acción y aquella a quien la ley la acuerda”. Por su parte el destacado profesor, H.D.E., cuando alude a la situaciones legitimantes las caracteriza como “las condiciones o cualidades subjetivas, que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales con fines concretos, mediante una sentencia de fondo o de mérito, o para controvertirlas (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil, Pág. 300)”.

De acuerdo a lo afirmado por la accionada en cuanto al punto en examen, significa que su intervención en los términos señalados debe interpretarse como una inequívoca manifestación de voluntad dirigida a cuestionar la cualidad activa que hace valer en el proceso el ciudadano R.A.B.. Al respecto debe tenerse en cuenta que no es la ubicación, ni el modo como se invoque una defensa en el iter procesal, sino que por el contrario es su naturaleza la que la califica y define. De suerte que, para el estudio y decisión de la legitimación de la causa, el Juez hará uso y separará del acervo probatorio, aquellos medios que sean conducentes para determinar, si el demandante ostenta cualidad activa en el proceso y como derivación de ello, quedarán intocadas el resto de las pruebas que guardan relación con la titularidad del derecho invocado en juicio y sólo serán evaluados para el caso de que se compruebe la existencia de la legitimidad activa.

En cuanto al asunto en estudio se destaca que la empresa demandada a pesar de admitir como un hecho cierto que el contrato de arrendamiento acompañado fue celebrado por el ciudadano R.A.B., precisa que se había celebrado con anterioridad a la suscripción de ese instrumento, un contrato con la ciudadana OXALIDA F.D.A. con quien se inició la relación arrendaticia, lo cual representa el elemento central para hacer valer la defensa de falta de cualidad, conjuntamente con la falta de cumplimiento del trámite ante el Departamento de Sucesiones del SENIAT, para así comparecer al juicio conjuntamente con sus coherederos.

En torno a este asunto, la accionada tenía la carga de probar la afirmación relativa a la existencia de un contrato anterior al suscrito entre la demandada AUTO MECANICA N.C.A., y el demandante R.A.B.. Sin embargo, no consta en los autos medios de prueba que hagan presumir la certeza del hecho afirmado, en cuanto a la preexistencia de un contrato iniciado con anterioridad al 4 de agosto de 1992. Por el contrario, la prueba que acredita el vínculo arrendaticio que une al accionante con la empresa demandada, es el documento fundamental de la demanda, pues así fue reconocido por ambos litigantes y será este el instrumento que servirá al Juez para pronunciarse sobre la legitimidad del actor en la causa.

La Cláusula Primera del contrato de arrendamiento quedó redactada de la siguiente manera: “El Arrendador, cede en arrendamiento a el Arrendatario, un local comercial de su única y exclusiva propiedad...”. Visto el contenido de la cláusula parcialmente transcrita, encontramos que el ciudadano R.A.B., no siendo el propietario exclusivo del inmueble contrató y actuó de esa forma, por formar parte el inmueble de la comunidad hereditaria.

En observación a esto, es importante resaltar que en el derecho romano, como en el derecho moderno, el arrendamiento es un acto de administración, que no produce una disminución efectiva en el patrimonio del propietario; por ello no es necesario que sea el dueño el único autorizado para arrendar, sino que basta y es posible que el arrendamiento lo realice el administrador del inmueble. Por lo tanto, el arrendamiento de la cosa ajena es y ha sido admisible en Derecho. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de Derecho entre el Arrendador y el Arrendatario que crea una relación jurídica, es indudable que esa relación crea lazos que vinculan a las partes; en cuanto a esto, Messineo considera que el contrato como negocio jurídico bilateral es fuente de relaciones jurídicas (obligatorias).

Conforme a lo expuesto y al descender al plano de la correcta integración del contradictorio por los verdaderos legitimados, resulta evidente que ante la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por el accionante con el carácter de Arrendador, no justifica negarle el derecho de llevar a cabo un juicio para solicitar el Desalojo, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Código de Procedimiento Civil, ni el propio contrato de arrendamiento celebrado entre los litigantes, establece la obligatoriedad de que deban concurrir los eventuales integrantes de una comunidad hereditaria a conformar un litis consorcio activo para postular el Desalojo del inmueble arrendado.

Mas aún, la doctrina citada entiende que el arrendamiento es un acto de administración que no requiere la intervención directa del propietario al momento de contratar y basta que quien ejerza los actos de administración, pueda iniciar motus propio la acción correspondiente para solicitar la tutela del derecho como sujeto activo el juicio arrendaticio. Bajo tal hipótesis, ostenta legitimidad activa para sostener el juicio. Así mismo, para puntualizar aún más sobre lo dicho, si los miembros de la comunidad no actúan, el heredero Arrendador, está facultado para hacerlo y en dicho caso, hace valer en nombre propio un interés individual ínsito en los bienes de la herencia; lo contrario crearía ventajas procesales en beneficio del Arrendatario, a pesar de que de antemano regló de manera consensual las condiciones del contrato, al punto de que convencionalmente autorizó al Arrendador, para que en caso de incumplimiento pudiera ejercer las acciones arrendaticias conforme a la Ley, como lo contempla la Cláusula Décimo Tercera del contrato.

Dadas las características bajo las cuales intervino el demandante en la relación jurídico procesal bajo la figura de Arrendador, resulta evidente en criterio del Tribunal, que el actor como hemos dicho ostenta legitimación ordinaria para defender el interés hecho valer en la demanda y bajo tal supuesto esa legitimación se desplaza para defender el interés de la comunidad, tomando en cuenta que su condición de Arrendador lo inviste de las cualidades necesarias para postular la protección del derecho de uso y disfrute del bien, para garantizar la conservación y administración del mismo. Así, este modo particular de legitimación activa protege el propio interés del actor y sin proponérselo defiende los derechos de los eventuales herederos.

En consecuencia el ciudadano R.A.B. con fundamento a los criterios que han quedado expuestos anteriormente, tiene legitimidad activa para sostener el juicio y por su parte, las empresas hoy demandadas poseen legitimidad pasiva, tomando en cuenta que el accionante les atribuye la condición de arrendataria a la empresa AUTOMECANICA N.C.A., y a la sociedades mercantiles SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A. y AUTOREPUESTOS N.C.A., la condición de subarrendatarias y con tal carácter fueron demandadas en la causa. Esa cualidad pasiva deviene también del señalamiento expreso de haber incurrido los demandados en violaciones arrendaticias que serán objeto de análisis al momento de pronunciarse el Juez sobre el mérito de la controversia y deben en consecuencia soportar los efectos materiales que genere para ellos el presente juicio. Por lo expuesto se declara SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad hecha valer por la co demandada AUTOMECANICA N.C.A., y así se hará constar en el Dispositivo de este fallo. ASI SE DECIDE.

II

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

Visto los alegatos esgrimidos y las pruebas ofrecidas o aportadas por las partes integrantes de la relación procesal, procede ahora este Juzgador a realizar algunas consideraciones relativas a la Naturaleza del Contrato fundante de la demanda. La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de su naturaleza, tomando en cuenta que tal pronunciamiento resulta obligatorio para resolver las posiciones antagónicas que mantienen los sujetos intervinientes.

En este sentido, la parte actora demanda el Desalojo del inmueble identificado en actas, por la falta de pago de diferencias en las pensiones de arrendamiento y además porque la Arrendataria subarrendó el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador. Por su parte, la accionada conforme a su contestación sostiene que se encuentra al día en los pagos convenidos, por estar depositando ante el Tribunal Sexto de Municipios de esta misma Circunscripción Judicial, las pensiones arrendaticias del inmueble y que en ningún momento AUTOMECANICA N.C.A., subarrendó el inmueble a las codemandas de autos, pues dichas firmas funcionan dentro del mismo terreno, por haber contratado en forma verbal con la propietaria legitima del inmueble OXALIDA F.D.A., quien les arrendó una zona de terreno distinta a la que ocupa la empresa AUTOMECANICA N.C.A. Por ultimo, continúa la accionada sosteniendo que tiene derecho a disfrutar de la Prórroga Legal por un periodo de tres (3) años, tomando en cuenta que viene ocupando el inmueble por espacio de dieciocho (18) años.

En síntesis debemos precisar, si el contrato que une a los contratantes, es una relación a tiempo determinado o por el contrario la relación arrendaticia existente se indeterminó. En cuanto al contrato nos vemos en la necesidad de interpretar la cláusula relativa a su duración a objeto de ubicar y decidir en un justo contexto las pretensiones que recíprocamente sustentan las partes en el juicio.

La Cláusula Segunda del contrato dispone textualmente lo siguiente:

la duración de este contrato es de un (1) año, fijo, que comenzará a contarse el día quince (15) de julio de mil novecientos noventa y dos (1992), hasta el día quince (15) de julio de mil novecientos noventa y tres (1993).- ahora bien si las partes desearan renovar este contrato, se discutirá nuevamente el canon de arrendamiento

En el caso de autos conforme a la voluntad de las partes expresadas en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se fijó, de manera expresa que la convención tendría una duración de un (1) año y se podría renovar discutiendo previamente el nuevo canon arrendaticio. Según se desprende de su texto y tomando en cuenta la forma que se ha venido desarrollando el vinculo, el contrato de arrendamiento en examen, debe catalogarse como una relación “a tiempo indeterminado”, por cuanto las partes al suscribir el contrato, fijaron la fecha a partir del cual iniciaría el vinculo arrendaticio, y por tanto, marcaron el comienzo de su duración, de lo cual se infiere que su punto de partida resulta conocido y no existe oscuridad, ambigüedad o deficiencia en la redacción de esta cláusula, para saber el momento preciso de su inicio, esto es, el quince (15) de julio de 1992 y determinó anticipadamente el momento de llegada o conclusión, es decir, quince (15) de julio de 1993 .

Sin embargo, adicionaron en el texto de la Cláusula Segunda como una condición adicional que, las partes podrían renovar el contrato, siempre que discutieran un nuevo canon de arrendamiento. Esta última posibilidad, no puede en criterio del Tribunal considerarse como cumplida en este caso, bajo las circunstancias fácticas en que se encuentran los contratantes, por cuanto del expediente no se observan medios probatorios que hagan presumir la voluntad concorde de las partes de renovar el contrato por periodos determinados. Por el contrario se entiende que a la conclusión del lapso inicial de un año (1), la Arrendataria continuó en posesión del inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato. En este sentido de los folios catorce (14) al dieciséis (16) de la Pieza Principal Nº 1 del expediente, aparecen tres (3) comunicaciones fechadas los días 15 de mayo de 1996, 13 de junio de 1997 y 15 de junio de 1998, a través de las cuales se incremento paulatinamente la pensión de arrendamiento hasta situarse en la cantidad de doscientos bolívares (Bs.200,oo), sin que se hubiese probado que al momento de la finalización del plazo original del contrato se produjera una renovación en los términos establecidos en la Cláusula Segunda de la convención, lo que trajo como consecuencia la indeterminación de la relación arrendaticia en cuanto al tiempo de duración. En conclusión se puede apuntar que la convención existente entre los contratantes, presenta la característica de ser un contrato de arrendamiento “a tiempo indeterminado”. ASI SE DECIDE

La naturaleza del contrato arrendaticio determina, que el pedimento de Prórroga Legal formulado por la accionada resulta Improcedente tomando en cuenta que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo concede en su articulo 38 este beneficio, cuando el contrato celebrado sea “a tiempo determinado”, lo cual nos lleva a concluir que la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A., dada la naturaleza que presenta el vinculo de arrendamiento que le une con el actor, no tiene derecho a solicitar el beneficio de Prorroga Legal. ASI SE DECIDE.

III

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

DE LAS PENSIONES ARRENDATICIAS RECLAMADAS

De una revisión minuciosa de los términos de la controversia se deja sentado, que el debate procesal entre las partes, está dirigido a determinar la solvencia de la empresa demandada, SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A., en el pago de las diferencias de pensiones de arrendamiento durante el periodo señalado en el Libelo y si en efecto se realizó el subarrendamiento del inmueble litigioso, lo que implica que el Sentenciador entre a valorar todas y cada una de las pruebas promovidas y evacuadas en el desarrollo del juicio. Con respecto al contrato de arrendamiento celebrado por las partes, se hace innecesario comprobar su autenticidad en atención a que los propios litigantes reconocen y admiten como cierta la celebración de dicha convención, contenida en documento reconocido por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, de fecha 4 de agosto de 1992, anotado bajo el Nº 615, tomo 01 y en cuanto a su naturaleza hemos considerado que se trata de una relación arrendaticia “a tiempo indeterminado’’.

En cuanto a la Solicitud de Desalojo por diferencias dejadas de pagar por la empresa demandada contados a partir de enero de 2009 y hasta marzo de 2010, por un monto total de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.11.250,oo) a razón de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (750,oo) mensuales, debemos escudriñar del material probatorio, si las partes acordaron incrementar la pensión arrendaticia hasta la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo) mensuales y si en efecto la empresa demandada logró excepcionarse en el juicio con vista a las consignaciones arrendaticias efectuada ante el Juzgado Sexto, tomando en cuenta que se negó la aceptación del último incremento arrendaticio.

Así el núcleo de la discusión de las partes, en cuanto al quantum de la pensión de arrendamiento estriba en el incremento aducido por el demandante, a partir del mes de enero de 2009, al haberse se incrementado el canon de arrendamiento de la suma de DOS MIL DOSCIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,oo), hasta la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) mensuales. En este sentido el actor con su demanda produce sendos recibos al carbón emitidos por el Escritorio Jurídico S.M., en los cuales refleja la facturación del canon del mes enero en la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo). Por su parte la Arrendataria con su contestación ofrece copia fotostática de un recibo arrendaticio correspondiente al mes de enero de 2009, donde se refleja el canon pagado por DOS MIL DOSCIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,oo) y cuya erogación se efectuó con cheque girado contra Banesco, a favor de Francys Abreu.

La ultima de dichas pruebas la incorpora la accionada, no solo para probar su estatus de solvencia, sino también, para desvirtuar la tesis del accionante, en cuanto al incremento de la pensión de arrendamiento a la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo), por lo cual el Juzgador pasa a examinar con carácter previo la instrumental consignada por la accionada en copia simple.

En cuanto al recibo en referencia debemos puntualizar que en nuestro sistema procesal, solo se admiten como medio de prueba las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas de instrumentos públicos y los privados reconocidos obtenidos legalmente por reconocidos como lo autoriza el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido la Extinta Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 29 octubre de 1998, exp. Nº 94-680, cuando interpreta el citado articulo fija las condiciones que deben cumplir las copias fotográficas, fotostáticas o reproducciones para que se reputen como fidedignas, a saber:

…a) Que se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados);

b) Que sean producidos con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas;

c) Que no sean impugnados por la contraparte en los lapsos señalados en la norma y,

d) que sean legibles…

De la doctrina sustentada por la Corte, se infiere de manera definitiva que para el caso de exhibirse como en el caso de autos copia simple de documento privado simple, este carece de valor según lo expresado por el expresado artículo 429 en comento, que solo prevé las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o auténticos. En orden a lo dicho, este Sentenciador se abstiene de valorar la documental en examen por cuanto no cumple con lo exigido por la Ley y por lo tanto, no es capaz de probar en este juicio la defensa de la empresa accionada en cuanto a su excepción, relativa al incremento de la pensión arrendaticia a la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo).

Adicionalmente sobre este mismo hecho se solicita la prueba de Informe a la entidad Bancaria BANESCO, para que determine al Tribunal, sobre el cobro de un cheque girado a favor de la ciudadana FRANCYS ABREU, distinguido con el Número 423502339, por la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (2.250,oo), presentado al cobro el 24 de enero de 2009. Con respecto al medio ofrecido el Instituto Bancario requerido en comunicación del 10 de agosto de 2010, cursante al folio ciento diez (110) de la Pieza Principal Nº 2 del expediente, certificó la autenticidad del cheque descrito. Sin embargo, no encuentra el Sentenciador una relación de causalidad entre el cheque descrito con respecto al pago de la mensualidad del mes de enero de 2009 y no prueba el hecho que se pretende acreditar en Juicio con el medio ofrecido. ASI SE DECIDE.

No obstante que los efectos adversos de las pruebas examinadas no permiten inferir al Juzgador la certeza de la afirmación rendida por la accionada sobre el hecho de haber satisfecho el pago arrendaticio del mes de enero, en la suma originalmente pactada, de DOS MIL DOSCIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,oo), no por ello, se puede arribar en este juicio a la conclusión de que el canon de arrendamiento se incrementó a la suma TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo), por cuanto al haber negado en su contestación a la demanda, el incremento arrendaticio, correspondía al actor probar el hecho que en forma categórica. En tal sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, fija dentro del proceso la distribución de la carga de la prueba, y al respecto impone:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla…”.

Bajo la perspectiva en que nos encontramos, con respecto al aumento de la pensión de arrendamiento, se observa que del material probatorio ofrecido por la parte demandante, no se puede arribar a la conclusión de que en efecto las partes de mutuo acuerdo incrementaron la pensión de arrendamiento, a partir de mes de enero de 2009, pues para ello el actor debió traer al juicio los medios probatorios a su alcance y así acreditar de manera incuestionable, el acuerdo de las partes en cuanto al ultimo de los incrementos alegados.

En este sentido conviene recordar, que los contratos de tracto sucesivo, sus efectos se producen a partir de la celebración del negocio y son de ejecución continua o periódica. Por lo tanto, constituye para el Arrendatario como obligación principal, pagar el canon del arrendamiento en los términos convenidos. El canon consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador por el uso y disfrute de la cosa arrendada por determinado tiempo (Ex art. 1579 C.C.). Tal contraprestación usualmente radica en una suma de dinero durante la relación y el quantum será de acuerdo a lo fijado en el contrato o conforme a los incrementos que se produzcan en virtud de las manifestaciones concorde de las partes.

Con respecto a este evento solo encontramos en las actas copia al carbón de los recibos traídos por el accionante, identificados con los Números 4392-96 y 2555-96 correspondiente a los meses de enero y febrero de 2009, como prueba de haber emitido recibos que debían ser pagados por la empresa demandada; esto recibos, aparecen emitidos por el Escritorio Jurídico S.M.. Estas probanzas presentan el vicio del que adolece el documento privado que en copia simple trajo la parte accionada en virtud de no estar contenidos en documentos privados reconocidos o auténticos como lo exige la Ley Adjetiva y por tanto, deben correr con la misma suerte, en cuanto a su ilegalidad.

Sobre la base de la ideas expuestas resulta forzoso concluir en esta causa que la pensión de arrendamiento, a los efectos de la decisión del presente Juicio será de DOS MIL DOSCIENTO CINCUENTA BOLIVARES con 00/100 (Bs.2.250,oo) y no la indicada por el actor en su demanda. ASI SE DECIDE.

Por otro lado, una vez fijado el quantum de las pensiones de arrendamiento causadas durante la ejecución del contrato existente entre el accionante R.A.B. y la codemandada AUTOMECANICA N.C.A., se debe examinar en este fallo de mérito lo pertinente a la reclamación dineraria que en concepto de diferencias de cánones de arrendamientos se reclaman de manera acumulativa en la causa por un monto de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 11.250,oo), por los conceptos que han quedado determinado anteriormente.

Esta reclamación, de pensiones de arrendamiento fue resistida por la Arrendataria en su escrito de contestación a la demanda, cuando afirma encontrarse solvente al haber efectuado las Consignaciones Arrendaticias ante el Juzgado de Municipio encargado de tramitar el respectivo procedimiento consignatario, por lo cual, constituye un deber de este Operador de Justicia, determinar la suficiencia y tempestividad de las referidas consignaciones, para concluir, si la excepción de pago hecha valer en el proceso resultó probada en su mérito, como un hecho extintivo a la reclamación dineraria acumulada en la demanda.

Ahora bien, como prueba fundamental para justificar su status de solvencias la empresa demandada ofrece, las Consignaciones Arrendaticias realizadas ante el Juzgado Sexto del Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, contenida en el expediente 426, iniciado en fecha 2 de marzo de 2009, como lo determina su auto de admisión. Es así que en esta consignación arrendaticia, se observa como hechos trascendentales a ser examinados por el Juzgador, que la primera de las consignaciones fue efectuada en el mes de febrero de 2009, para satisfacer dicha mensualidad por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,oo). Adicionalmente se destaca en el escrito de consignación, que los pagos arrendaticios debían ser realizados los días quince (15) de cada mes.

Cabe destacar, como una conclusión derivada de los hechos expuestos por el accionante en su Libelo, que la discusión entre los litigantes se centra en la insolvencia parcial arrendaticia a partir del mes de enero de 2009. De ello se deriva que los cánones anteriores se encuentran satisfechos por la Arrendataria, al no estar incluidos dentro de los hechos controvertidos. El efecto procesal que deviene de las afirmaciones libeladas, nos lleva a examinar en este fallo, la tempestividad de las Consignaciones Arrendaticias, a partir de la mensualidad del mes de enero de 2009.

Con respecto al contrato de arrendamiento del 4 de agosto de 1992, las partes determinaron en su Cláusula Tercera, que el pago arrendaticio debería efectuarse por mensualidades adelantadas, durante los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, que cada pensión debería pagarse a mas tardar el día 20 de cada período, tomando en cuenta que la convención se inició a partir del 15 de julio de 1992. En consecuencia, por aplicación del articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debemos examinar de la copia certificada de las actuaciones cumplidas por el Tribunal encargado de recibir la consignaciones de la Arrendataria, si las mismas fueron efectuados dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de cada una de las mensualidades, señaladas por el actor en su demanda.

Se observa, como un hecho de relevancia para la decisión de la causa que el actor en su demanda solo reclama las diferencias que en su criterio dejó de pagar la Arrendataria por un monto total de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 11.250,oo), y agrega en este sentido que la accionada solo consignó el pago arrendaticio entre enero de 2009 a marzo de 2010, a razón de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (2.250,oo), al inferir en el petitum de la demanda en su Literal C, que las citadas pensiones arrendaticias no fueron pagadas “completamente” .

Así las cosas surge la interrogante dentro del proceso con vista a los términos de la demanda, si el actor recibió durante los períodos reclamados la suma de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.2.250,oo), por cada mensualidad, o por el contrario entiende como tempestivas las consignaciones arrendaticias que ha venido realizando la Arrendataria ante el Órgano Jurisdiccional correspondiente, a los efectos de satisfacer los cánones arrendaticios generados durante la ejecución del contrato. Esta duda surge por la escasa información que al respecto ofrece el accionante en su Libelo, pues al narrar sus hechos solo se refiere al incumplimiento parcial del quantum de cada pensión arrendaticia y solo se alude de manera vaga y general que la Arrendataria: “solo consignó las mensualidades por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs.2.250,oo)” y no aporta los elementos de hechos suficientes para inferir si el pago arrendaticio que atribuye como incompleto lo percibió directamente de la arrendataria o por el contrario son los depositados ante el Tribunal Receptor de las consignaciones.

Independientemente de la oscuridad observada en el Libelo, no queda duda para este Juzgador, que el escrito de Informe presentado por el accionante en fecha 15 de diciembre de 2010, para fines ilustrativos, contiene una confesión judicial, en el sentido de reconocer como cierta la existencia de las Consignaciones Arrendaticias a partir del mes de febrero de 2009, y por tanto, se le da a las Consignaciones Arrendaticias, un efecto liberatorio parcial de los cánones sobre los cuales se reclaman la diferencia.

Por otro lado, al observarse la debida regularidad en las consignaciones en cuanto a las fechas en que fueron presentadas ante el Tribunal receptor, se infiere del examen exhaustivo realizado a cada una de las consignaciones, que las mismas fueron realizadas dentro del los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad y al contar además con la anuencia del accionante en lo que respecta a su presentación, cumplen con el efecto liberatorio que le atribuye la empresa AUTOMECANICA N.C.A. y por ello se califica en este fallo como una consignación legítimamente efectuada por haberse consignado el monto exacto de cada una de las pensiones arrendaticias vencidas y que se corresponde a las descritas en el Libelo de la demanda, conforme a lo convencionalmente pactado por las partes. En este sentido, se reitera y reafirma que el Juzgador al momento de analizar lo relativo al quantum, determinó que las mismas ascienden a la suma de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 (Bs.2.250,oo)”, cantidad ésta que representa el valor de cada una de las consignaciones efectuadas por la accionada. Por ello, en el caso de autos las consignaciones analizadas cumplen con el rigor que les atribuye el vigente régimen arrendaticio y se entiende que la Arrendataria se encuentra en estado de solvencia de los cánones arrendaticios descritos en Libelo.

Así resulta concluyente, ante las situaciones facticas analizadas, que la pretensión contenida en la demanda relativa a la diferencia de pensiones de arrendamientos deben desecharse al no haber quedado probado en su mérito la afirmación libelada y así se hará constar de manera expresa positiva y precisa en el Dispositivo de este fallo. ASI SE DECIDE.

DEL SUBARRENDAMIENTO

En relación a la conformación de la pretensión libelada, hemos referido que se invoca como causal de Desalojo, el subarrendamiento efectuado por parte de la firma AUTO MECANICA N.C.A., a las empresas SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A. y AUTOREPUESTOS N.C.A., sobre áreas que integran el inmueble arrendado. Sobre esta segunda causal de Desalojo, debemos puntualizar que las empresas demandadas como subarrendatarias, no comparecieron al proceso, ni por si ni por medio de apoderado y nada probaron en su beneficio.

Para la conformación del contradictorio, solo intervinieron en el juicio el accionante R.A.B., en su condición de Arrendador y la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A. Esta ultima en su escrito de contestación negó el subarrendamiento al que se alude en la demanda y adicionalmente incorpora al proceso nuevos elementos de hechos, para inferir que la causante del Arrendador y las demandadas como subarrendatarias habían celebrado sendos contratos verbales de arrendamiento sobre áreas específicas del terreno donde se encuentra el local que ocupa la Arrendataria.

Dada la forma como se han producido los actos procesales en esta causa, resulta importante destacar que la actividad probatoria de los sujetos pasivos, la desplegó la firma AUTOMECANICA N.C.A., al haberse excepcionado sobre las violaciones que se le atribuyen en cuanto al subarrendamiento, e incorporados nuevos hechos a la litis al inferir que entre la ciudadana OXALIDA FERNADEZ DE ABREU y las empresas SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A. y AUTOREPUESTOS N.C.A., celebraron nuevos contratos de arrendamiento sobre áreas diferentes a las ocupadas por la Arrendataria

Planteados así los hechos, conviene recordar, como lo refiere Couture “Que la contestación a la demanda es el acto procesal del demandado, mediante el cual éste ejercita el derecho de defensa y da repuestas a la pretensión contenida en la demanda”. Por lo cual se percibe un paralelismo entre el derecho de acción y el derecho de defensa que marca la estructura dialéctica del proceso, es por esto que quien alega un hecho en la causa se encuentra grabado con la carga que deriva de su propio interés en la defensa, para así lograr en la sentencia de mérito la desestimación de la pretensión.

En resumen, la defensa plasmada por la Arrendataria, está dirigida a presentar a la vista del Juez, la existencia de dos (2) contratos de arrendamiento de carácter verbal, que en teoría celebró la ciudadana OXALIDA F.D.A., con las subarrendatarias demandadas, quienes al estar a derecho en la causa, tenían la carga de incorporar al juicio esos hechos, y al mismo tiempo probar la existencia de los contratos a los que alude la Arrendataria.

De manera tal, que al tratarse de relaciones jurídicas distintas a las que se encuentra inmersa la firma AUTOMECANICA N.C.A., no era ni es posible asumir la defensa en nombre de otro para argumentar y probar hechos referidos a relaciones jurídicas de las que no forma parte. Por el contrario, las subarrendatarias que en teoría firmaron los contratos verbales, tenían la carga de afirmar el hecho y además probarlo, cosa que no pudieron haber hecho en el proceso por no haber comparecido.

Conforme a lo dicho, el Juez debe examinar el material probatorio ofrecido por los litigantes que han intervenido en el proceso, para arribar a una conclusión sobre la pertinencia del Desalojo del inmueble por incumplimiento a la Cláusula Séptima del Contrato que prohíbe ceder, traspasar, arrendar o subarrendar el inmueble, dado en arrendamiento, bien total o parcialmente sin el consentimiento expreso del Arrendador o por el contrario admitir como cierto la existencia de las dos (2) nuevas relaciones jurídicas que se precisan en la contestación de la demanda.

En este sentido, encontramos dentro del material probatorio la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Octavo del Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, realizada en fecha 22 de septiembre de 2009, al inmueble litigioso. En torno al contenido de las diligencias practicadas por el Juez, se observa que notificó al representante legal de la Arrendataria N.J.S.P., y se dejó constancia de los avisos colocados en dicho inmueble, donde se aprecian leyendas que identifican a las empresas que operan dentro del mismo. Así el Juzgado respectivo, certificó la existencia en la parte frontal del inmueble de distintivos o avisos pertenecientes a las firmas mercantiles SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A. y AUTOREPUESTOS N.C.A. y al mismo tiempo dejó constancia de los bienes muebles que se encontraban dentro del inmueble inspeccionado. El resultado de esta prueba nos permite arribar a la conclusión de que el actor demostró de manera fehaciente a través del medio en examen, que dentro del inmueble litigioso funcionan las empresas traídas al proceso como subarrendatarias, pues ellas durante el iter procesal nada probaron para desvirtuar la afirmación libelada en la cual se les atribuye el carácter de subarrendataria. De otra parte se observa, que del resultado de la Inspección no se dejó constancia de distintivos comerciales que identifique la presencia en el inmueble de la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A., a pesar de encontrarse en el lugar su representante legal. Por el contrario, solo se dejó constancia de los distintivos comerciales perteneciente a las codemandadas. Por último, con vista a la prueba examinada no existen elementos de hechos que permitan determinar la separación de espacios en los cuales operen las subarrendatarias con respecto a la superficie y edificaciones arrendada.

Adicionalmente, encontramos la confesión judicial rendida por la Arrendataria AUTOMECANICA N.C.A., ante el Tribunal Receptor de las consignaciones donde especifica los datos y demás características que identifican el inmueble dado en arrendamiento. Cabe anotar que en la consignación en referencia solo intervino como consignante la empresa AUTOMECANICA N.C.A., representada por el ciudadano N.J.S.P..

En la referida declaración, la Arrendataria dejó constancia de los motivos que justificaron el incremento de la pensión de arrendamiento a la suma de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 2.250,oo), en el sentido de que su representada fue creciendo y necesitó más espacios disponibles en el inmueble para efectuar mejoras y modificaciones para extenderse sobre el área total del inmueble de novecientos cinco metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros (905,47 mts2) y que serían ocupadas por las codemandadas SERVICIO AUTOMOTRIZ N.C.A. y AUTOREPUESTOS N.C.A., integrantes de una única unidad económica. El contenido del escrito de consignaciones arrendaticias llevan al Juzgador a inferir, que el vínculo arrendaticio se inició sobre el inmueble arrendado con una superficie inicial de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (246,74 mts2), como lo contempla la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento y se extendió al área total del mismo, es decir, a los novecientos cinco metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros (905,47 mts2), que integran la totalidad del inmueble, con motivo al ultimo incrementos que tuvo el canon arrendaticio.

En cuanto al subarrendamiento, resulta evidente que la Arrendataria violó el contrato arrendaticio, en el sentido de haber cedido parcialmente el inmueble arrendado, sin la previa autorización del Arrendador. Esta causal de Desalojo quedó probada en el juicio a través de la Inspección analizada y de la propia confesión rendida por el ciudadano N.J.S.P., en representación de la firma AUTOMECANICA N.C.A., ante el Juez respectivo, por lo que este sentenciador, en aplicación de las máximas de experiencia y tomando en cuenta el contenido del mencionado escrito a través del cual se efectuaron las Consignaciones Arrendaticias, arriba a la conclusión que ciertamente se realizó el subarrendamiento del inmueble arrendado, como lo expresa el actor en la demanda. De suerte que no quedan dudas para el sentenciador que la Arrendataria celebró el subarrendamiento, lo que produce la consecuencia jurídica de acordar el Desalojo por haberse violado el Literal g del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando probada en su mérito la pretensión deducida, lo que trae como consecuencia la declaratoria Con Lugar de la demanda de Desalojo hecha valer y en consecuencia en el Dispositivo de este fallo quedará reconocida de manera positiva y precisa la referida solicitud, con la consecuente entrega al Arrendador del inmueble arrendado. ASI SE DECIDE.

V

DECISION.

Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: