Decisión nº 449 de Juzgado Decimo Quinto de Municipio de Caracas, de 8 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

203° y 155°

PARTE ACTORA: A.R.G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.816.675.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: O.J.D.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 170.206.

PARTE DEMANDADA: E.R.V.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.286.677.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.P.A., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.177.

MOTIVO: DESALOJO (Vivienda)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2013-000228.

CAPÍTULO I

DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda y su reforma que por DESALOJO (VIVIENDA) fue interpuesta por la ciudadana A.R.G.B. contra el ciudadano E.R.V.T., la cual fue presentada ANTE LA Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal. Alegó la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que la ciudadana A.G. adquirió el inmueble en cuestión con dinero de su propio peculio en fecha 15/06/1990, según documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 06/08/1990, bajo el No. 46, Tomo 15, Protocolo Primero. En relación a ese inmueble, se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano E.R.V.T. ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre, bajo el No. 52, Tomo 245, siendo el caso que en esa misma fecha y en esa misma notaría el ciudadano demandado dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad con los ciudadanos J.J.C.M. y Á.V.G.L., de lo cual se evidencia que el mencionado ciudadano posee vivienda propia. Que renovaron el contrato de arrendamiento de forma verbal en el mes de enero de 2011, conservando los mismos términos pactados inicialmente, sin embargo, en ese momento el ciudadano E.V. comenzó a incumplir con el pago de canon de arrendamiento (adeudando a la fecha 18 meses de arrendamiento) que se habían acordado serían DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, afectando así el patrimonio de la parte demandante. Que el ciudadano arrendatario no ha accedido a la entrega voluntaria del inmueble sin importar las numerosas diligencias extrajudiciales realizadas con este fin, estando él consciente que la demandante no posee vivienda por el momento en virtud que se estaba quedando en la casa de un tío a quien le pagaba una mensualidad y que falleció y, por ende, perdió la disponibilidad de dicha habitación, que incluso le propuso co-habitar juntos en el inmueble pero el ciudadano E.V. se negó totalmente. Que actualmente se encuentra viviendo en la casa de una amistad, ubicada en el Barrio La C.d.L.A., teniendo la necesidad de subir una cantidad considerable de escalones para acceder al mismo, lo cual le resulta muy exhaustivo en virtud de su edad avanzada y sus problemas de salud y, además, su hija y su nieto de seis años están siendo desalojados del inmueble en el que se encuentran arrendados por lo que también se quedarían sin vivienda alguna. Por estos motivos es que demanda el desalojo del inmueble en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y la necesidad que tienen su asistida y sus familiares de habitar el inmueble objeto de la presente causa.

Por auto de fecha 24/04/2013 se admitió la demanda y se ordenó emplazar al ciudadano E.R.V.T., para que compareciera ante este Tribunal al quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, ello a los fines que tuviera lugar la Audiencia de Mediación.

Mediante diligencia de fecha 08/05/2013 compareció la parte demandante debidamente asistida por abogado y dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios a los fines de que fuera practicada la citación del demandado (f. 51).

En fecha 05/02/2014 tuvo lugar la Audiencia de Mediación, anunciándose la misma a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, encontrándose presente el abogado en ejercicio O.J.D.G. y la ciudadana A.R.G. ut supra identificados, asimismo, se verificó la comparecencia del abogado en ejercicio G.P.A., en su carácter de apoderad judicial de la parte demandada, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.177, acto este en el cual las partes no llegaron a acuerdo alguno. En consecuencia, se fijó el acto de la contestación de la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a dicha fecha (f. 119 y 120).

En fecha 20/02/2014 compareció el abogado en ejercicio G.P.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la Demanda en el cual alegó lo siguiente:

Niega, rechaza y contradice que su representado adeude la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 45.000,00) en razón de 18 meses de canon de arrendamiento sin pagar, siendo el caso que la parte actora no especifica en ningún momento el incumplimiento alegado y el supuesto informe consignado, el cual no es más que una lista manuscrita en la que se señalan las cantidades que debían ser pagadas, sin mencionar la forma de pago o su fecha y, además, de dicho listado no se evidencia el supuesto incumplimiento continuo y reiterado, alegando de esta manera el defecto de forma del escrito libelar previsto en el ordinal quinto (5°) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que su mandante canceló, además de las cantidades reconocidas por la parte actora, la totalidad de SETENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 76.640,45), habiendo así cancelado su mandante mil seiscientos cuarenta bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 1.640,45) de más al aquí demandante. Niega, rechaza y contradice, la necesidad que supuestamente tiene la parte actora de habitar el inmueble, ello en virtud que no demostró en forma alguna su ausencia de vivienda que la contraría. Explanó no ser cierto el alegato de la parte actora referente a que el demandado posee un inmueble al cual trasladarse al inmueble que su mandante arrendó ya que afirma que el mismo no se encuentra a nombre de él, así como expuso no poder mudarse a éste en virtud que los inquilinos no quieren hacer entrega del apartamento

CAPÍTULO II

DE LA MOTIVA

Vista como quedó planteada la presente controversia, corresponde a este sentenciador pronunciarse respecto al fondo de la causa.-

Así, alegó la parte actora que el ciudadano E.R.V.T. ha dejado de pagar numerosos meses de canon de arrendamiento, siendo el caso que además tanto la demandante como su hija y nieto tienen una necesidad urgente de habitar el inmueble por cuanto no poseen vivienda y el aquí accionado se ha negado a entregar voluntariamente el bien. Por su parte, ha alegado la representación judicial del demandado, en principio, que la parte actora no cumplió con el requisito de forma de la demanda previsto en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, expuso que no es cierto que su mandante haya faltado en el pago de los cánones de arrendamiento, quien de hecho ha sido fiel en el cumplimiento de dicha obligación y además, rechaza el alegato de necesidad que tienen tanto la demandante como su hija y su nieto de ocupar el inmueble, ello en virtud que a su decir la necesidad de su contraparte no es cierta puesto que ella misma alegó que sí tiene un lugar en el cual quedarse; respecto a la necesidad de la hija y el nieto de la parte actora, explana que la misma fue alegada durante el lapso de promoción de pruebas, siendo el caso que luego de la presentación del escrito libelar o de la contestación (según sea el caso) no pueden ser alegados hechos nuevos por prohibición de la Ley.-

Pues bien, debe este juzgador pronunciarse primariamente respecto al alegato de la parte demandada que se refiere al defecto de forma del escrito libelar previsto en el ordinal 5° del artículo 340 de nuestra Ley Adjetiva, exponiendo que su contraparte no apuntó con exactitud desde cuándo se le adeuda, ni la forma de pago, ni el módulo, es decir, no se describió con exactitud la pretensión de su demanda y sólo se limitó a consignar unas cuentas manuscritas calculadas por ella misma, las cuales no tiene valor probatorio alguno. Al respecto este Tribunal observa que dicho precepto normativo establece lo siguiente:

El libelo de la demanda deberá expresar:

(…omissis…)

5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones…

En este sentido, si bien los cálculos a los que se hace referencia efectivamente no poseen valor probatorio en virtud que la parte en un proceso no puede elaborarse su propia prueba, en el libelo de demanda se explanaron una serie de hechos que motivaron su concurrencia a los órganos administradores de justicia y los encuadró en diversos artículos aplicables al caso, cumpliéndose así con la exigencia legal prevista en el artículo transcrito; en este mismo orden de ideas, el Juzgado pudo observar que la finalidad de los argumentos esgrimidos por la parte accionada era denunciar una supuesta ambigüedad en la que incurrió la parte actora al momento de especificar el objeto de la pretensión, sin embargo, considera el Tribunal que el profesional del derecho no concilió de forma eficaz esos alegatos con la normativa adjetiva civil ya que los razonamientos expuestos por el mismo podrían ser encuadrados en el precepto normativo del ordinal 4° del mismo artículo y no en el 5°, como así pretendió. En consecuencia, resulta improcedente el defecto de forma de la demanda alegado por la representación judicial de la parte demandada, y así se decide.-

Ahora bien, procede este sentenciador a pronunciarse respecto al desalojo interpuesto en virtud de la relación arrendaticia existente entre la ciudadana A.R.G. y el ciudadano E.R.V., vínculo este que se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por dichos ciudadanos en fecha 12/01/2010 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, instrumento que fue reconocido por ambas partes por lo que tiene valor probatorio.-

En este orden de ideas, alegó la ciudadana A.R.G. que el demandado no ha cancelado varios cánones de arrendamiento, mermando así su patrimonio y perjudicándola debido a que se vió obligada a quedar morosa en el pago de la habitación en la que se hospedaba en el estado Cojedes. Al respecto, establece el artículo 91, ordinal 1° de la Ley para Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, lo siguiente:

Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…

En relación a este punto y como se evidencia de las pruebas aportadas por las partes (Tanto del Estado de Cuenta emitido por el BBVA, Banco Provincial, C.A. aportado por la actora, como de los Comprobantes de Depósitos realizados ante dicha entidad financiera y en cajeros automáticos, aportados por la representación judicial del demandado), este Tribunal pasa a analizar los depósitos efectuados a fin de determinar su tempestividad y la solvencia respecto al pago del canon arrendamiento del inmueble en cuestión, correspondiente a los meses de febrero de 2011 al mes de marzo de 2014, ambos inclusive; de esta manera, se pudo observar insolvencias y retrasos en los pagos en forma continuada, llenando los extremos exigidos en el artículo 91, ordinal 1° de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, evidenciándose dichas irregularidades en los recibos de pago consignados por la parte demandada. Por lo que se a.s.s. los depósitos siguientes:

PAGOS INSOLUTOS Y ATRASADOS:

FECHA DEL PRIMER

DEPÓSITO

MONTO FECHA DEL

DEPÓSITO

SIGUIENTE MONTO MESES TRANSCURRIDOS ENTRE UN DEPÓSITO Y OTRO

TOTAL MESES INSOLUTOS

TOTAL MESES ATRASADOS

01/07/2011 Bs. 2.500 31/01/2012 Bs. 2.500 Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011

4 MESES

X

09/10/2012

(Pago de Septiembre) Bs. 2.500

18/02/2013

(Pago de Octubre y Noviembre)

Bs. 2.500 X 2 Octubre, Noviembre y Diciembre de 2012, Enero y Febrero de 2013

X

5 MESES

18/02/2013

(Pago de Octubre y Noviembre)

Bs. 2.500

26/07/2013

(Pago de Diciembre de 2012, Enero, Febrero y Marzo de 2013)

Bs. 2.500

X 4

Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2013

X

5 MESES

De los pagos efectuados y anteriormente especificados se observa que el demandado dejó de cumplir con Cuatro (04) meses de canon de arrendamiento, esto es, desde agosto hasta diciembre de 2011 (ambos inclusive); igualmente se evidencia que, además de los cánones nunca cancelados, el arrendatario pagó de forma extemporánea la cantidad de Diez (10) meses de canon de arrendamiento, como fueron ut supra detallados.-

Aquí es necesario hacer mención a que las partes interesadas en el presente juicio pactaron en su contrato de arrendamiento (y posteriormente en la extensión verbal del mismo, la cual no fue desconocida de ninguna forma por la parte demandada) que en caso de adeudarse dos meses de canon arrendamiento consecutivos daría lugar al finiquito de la relación arrendaticia, tal y como se evidencia de autos en el folio 44 y su vuelto, extracto pertinente que pasa este juzgador a transcribir: “…La falta de DOS (02) Mensualidades consecutiva (sic) dará derecho a La Arrendadora para demandar la resolución del Contrato, como si se tratara de plazo vencido…” (Resaltado de este Juzgado).-

Asimismo, establecen los artículos 1.160, 1.264 y 1.592 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

(Resaltados de este Juzgado).

De esta manera, se observa el incumplimiento manifiesto de los deberes que al ciudadano E.R.V.T. le correspondían en su carácter de arrendatario del inmueble de marras, no sólo por la falta de pago de cuatro (04) meses de canon de arrendamiento consecutivo, sino también por el pago extemporáneo de diez (10) meses de canon de arrendamiento; todo lo anterior de conformidad con el principio Pacta Sunt Servanda que traduce literalmente “Lo pactado obliga”, es decir, que los contratos deben ser cumplidos tal y como se pactaron, siendo también deber de todo aquél que arriende un inmueble cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento o, de lo contrario, se configura una causal de desalojo como lo establecen los preceptos normativos ut supra transcritos. Por los motivos antes expuestos, es por lo que resulta procedente el Desalojo incoado de conformidad con el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos, y así se decide.-

Por otra parte, se evidencia que la ciudadana actora A.R.G. alegó su necesidad y la de su hija y nieto de habitar dicho inmueble en virtud que ninguno tiene vivienda en la cual quedarse, ella por los razonamientos expuestos a lo largo del presente juicio y su hija debido a que se encontraba arrendada en otro inmueble y su arrendadora requiere del inmueble, sin tener ella otro lugar a donde ir. Al respecto establece el artículo ut supra mencionado en su ordinal 2° eiusdem, lo siguiente:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

(…omissis…)

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…

(Resaltado de este Tribunal).

Visto el anterior argumento, se observa del expediente que la parte actora pretendió demostrar la necesidad de su hija y de su nieto de habitar el inmueble (con motivo del desalojo al que están siendo sometidos) a través de unos recibos de pago otorgados a la misma por su arrendadora y una constancia de residencia de la misma y aunque dichos documentos no fueron impugnados por la parte demandada, no se evidencia en el expediente ratificación alguna en el expediente por parte de la persona que emitió dichos recibos, siendo el caso que establece el artículo 431 de nuestra Ley Adjetiva que “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”; dicho esto, mal podría este Tribunal tomar como plena prueba los mencionados recibos en virtud de la ausencia de ratificación, no pudiendo demostrar esa representación la alegada necesidad de su hija y nieto de habitar el inmueble de marras, y así se decide.-

No obstante lo anterior, ha resultado evidente para este jurisdicente la necesidad de la ciudadana A.R.G., quien explanó no poseer vivienda en el Área Metropolitana de Caracas, por lo que se vió en la urgencia de recurrir a la ayuda de amigos y conocidos hasta el punto que ya no le quedó más opción que volver a establecerse en el estado Cojedes y viajar constantemente a Caracas con el objeto de verificar el estado en el que se encuentra la presente causa, siendo demostrada dicha necesidad a través de constancia de residencia de ella, emitida por el P.d.M.R.d.E.C., la cual no fue impugnada y la parte demandada no logró demostrar lo contrario a pesar de su insistente rechazo y negación a este alegato, en este sentido dejó sentado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 02/05/2000, expediente No. 98-20343, lo siguiente:

…Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos…

En razón de lo anteriormente expuesto es por lo que este sentenciador considera procedente la presente demanda de Desalojo de conformidad con el ordinal 2° del precepto normativo transcrito, y así se decide.-

Vistos todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos a lo largo del presente fallo es por lo que resulta forzoso para este Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y de Ejecución declarar procedente en su totalidad la presente demanda que por Desalojo incoara la ciudadana A.R.G. contra el ciudadano E.R.V.T., lo cual se expondrá ampliamente en la dispositiva de la presente sentencia. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

CAPITULO III

DE LA DECISION

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y de Ejecución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (VIVIENDA) incoara la ciudadana A.R.G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.816.675 contra el ciudadano E.R.V.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.286.677, de conformidad con lo establecido en el artículo 91, ordinales 1° y 2° de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la demanda ubicado en la Avenida Principal de Palo Verde, Residencias Guárico, Piso 3, Apartamento 31, Parroquia Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda, en las misma condiciones en que lo recibió y libre de bienes y personas..-

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y de Ejecución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( 08 ) días del mes de Abril de dos mil catorce (2014).

EL JUEZ

RENAN JOSÉ GONZÁLEZ

EL SECRETARIO

ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ

En esta misma fecha a las 12:00 pm, se publicó y registró esta sentencia. EL SECRETARIO

Exp. No. AP31-V-2013-000228

RJG/EJM/mil*