Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 20 de Febrero de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

AÑOS 203 y 154

ASUNTO: 00601-12

ASUNTO ANTIGUO: AH1A-V-2005-000107

PARTE ACTORA: Ciudadanos R.M.J.M. y HINRICH FLAMM MONTENBRUCK, Venezolanos, mayores de edad, cónyuges, y titulares de las cédulas de identidad Nos V-632.810 y V-12.957.131 respectivamente.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos V.G.A., C.L.G.A. y G.M. GHERSI ALZAIBAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 14.435, 30.147 y 19.803, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.B., Británico, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-82.243.708.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.T. DARIAS, HALEIDY DÍAZ RODRÍGUEZ y Y.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 9.928, 9.140, 29.611, 50.919 y 27.167, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

- I -

SINTESIS DEL PROCESO

Mediante oficio No.0485 de fecha 14 de febrero de 2012, librado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución Número 2011–0062, dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia como Juzgado Itinerante.

En fecha 03 de abril de 2012, el Tribunal le dio entrada a esta causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f.308 p1).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa. (f.309 p1).

Mediante auto dictado en fecha 05 de diciembre de 2013, se ordenó la apertura de la pieza Nº 01 y la apertura de la pieza Nº 02. (f.310 p1).

A través de auto dictado en fecha 05 de diciembre de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.02 al 20p2).

De la revisión de este expediente se constata que en fecha 26 de julio de 2005, fue introducido ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por los apoderados judiciales de los ciudadanos R.M.J.M. y HINRICH FLAMM MONTENBRUCK, contra el ciudadano A.B., ambas partes identificadas en el encabezado de esta decisión, correspondiéndole previo sorteo de Ley al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial conocer del asunto. (f.01 al 07 p1).

Mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2005, el ciudadano C.L.G.A., consignó poder que acredita su representación como apoderado judicial de la parte actora y anexos concernientes al libelo. (f.08 al 48 p1). Por auto de fecha 09 de agosto de 2005, el Tribunal antes mencionado admitió la demanda con sus recaudos. En consecuencia ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (f.49 p1).

En esa misma fecha, 09 de agosto de 2005, el Tribunal dio apertura al cuaderno de medidas y decretó medida de secuestro sobre el siguiente bien inmueble: una casa quinta denominada “Quinta Rosalinda”, y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 621, situada en la Calle C-5, Zona “C” de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Designando depositario del mencionado inmueble a la parte actora, o en la persona de cualquiera de sus apoderados judiciales, en consecuencia libró despacho de comisión al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medias de esta Circunscripción Judicial y oficio Nº 1768 al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medias de esta Circunscripción Judicial. (f.01 al 04 CM). En fecha 20 de septiembre de 2005, fue librada la compulsa de citación. (f.52 al 53 p1).

A través de diligencia de fecha 26 de septiembre de 2005, la ciudadana HALEIDY DÍAZ RODRÍGUEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada y consignó poder que acredita su representación. (f.54 al 58 p1).

Por medio de escrito de fecha 26 de septiembre de 2005, la apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada, se opuso a la medida de secuestro decretada en fecha 09 de agosto de 2005, y solicitó que se oficiara al Tribunal Primero de Municipio Ejecutor de Medidas. Consignó anexos. (f.04 al 37 CM). El referido escrito fue ratificado mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2005. (f.38 CM).

Por auto dictado en fecha 27 de septiembre de 2005, el Tribunal suspendió la medida de secuestro decretada en fecha 09 de agosto de 2005, abrió una articulación probatoria y libró oficio Nº 1933, dirigido al Juzgado Primero de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. (f.39 al 40 CM).

Por medio de diligencia de fecha 28 de septiembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, en el mismo propuso la reconvención. Consignó anexos. (f.60 al 79 p1).

Mediante auto dictado en fecha 08 de diciembre de 2005, la ciudadana A.E.G., se abocó al conocimiento de la causa en virtud de haber sido nombrada Juez Suplente. (f.81 p1).

A través de escrito de fecha 19 de diciembre de 2005, el apoderado judicial de la parte actora realizó una serie de alegatos y consignó anexos. (f.41 al 55 CM).

Por medio de escrito de fecha 26 de enero de 2006, la apoderada judicial de la parte demandada presentó argumentos sobre la reconvención propuesta, asimismo, consignó anexos (f.83 al 138 p1).

Mediante auto dictado en fecha 02 de marzo de 2006, el Tribunal admitió la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, ordenó la notificación de la parte actora reconvenida, a los fines que procediera a dar contestación a la reconvención. En esa misma fecha fueron libradas boletas de notificación a las partes. (f.139 al 142). Diligencia de fecha 23 de marzo de 2006, mediante la cual la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente se dio por notificada. (f.143 p1), en esa misma fecha dicha apoderada judicial sustituyó poder reservándose su ejercicio en el abogado, R.P.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 110.273. (f.144 al 146 p1). En fecha 30 de marzo de 2006, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida se dio por notificado. (f.147 p1).

Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2006, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención. (f.148 al 156 p1), y en fecha 24 de abril de 2006, presentó escrito de promoción de pruebas. (f.157 al 160 p1).

Por auto dictado en fecha 03 de mayo de 2006, el Tribunal repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisión de la reconvención propuesta en fecha 28 de septiembre de 2005, en consecuencia dejó sin efecto las actuaciones subsiguientes al auto dictado en fecha 02 de marzo de 2006. (f.161 al 162 p1). En esa misma fecha, el Tribunal admitió la reconvención planteada por la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente y ordenó la notificación de las partes. En la misma fecha de cumplió con lo ordenado. (f.163 al 165 p1). Por medio de diligencias de fecha 17 de mayo de 2003, las partes se dieron por notificadas. (f.166 al 167 p1).

A través de diligencia de fecha 22 de mayo de 2006, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la cuestión previa y contestación a la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente. (f.168 al 176 p1).

Mediante diligencias de fechas 24 y 26 de mayo de 2006, las partes consignaron escrito de promoción de pruebas. (f.177 al 182 y 183 al 275 p1). Por auto dictado en fecha 26 de mayo de 2006, el Tribunal admitió los escritos de promoción de pruebas y fijó oportunidad para la evacuación del testigo promovido por la parte demandada en el CAPITULO VI. (f.277 p1).

Escrito de fecha 02 de junio de 2006, por medio del cual el apoderado judicial de la parte actora realizó alegatos sobre las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente. (f.278 al 281 p1).

En fecha 05 de junio de 2006, el Tribunal declaró desierto el acto de declaración del testigo, ciudadano J.R.C.. (f.282 p1).

En fecha 12 de junio de 2006, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones. (f.283 al 285 p1). Serie de diligencias siendo la primera de ellas en fecha 20 de junio de 2006 y la última en fecha 11 de agosto de 2008, las partes solicitaron se dictara sentencia. (f.286 al 295 p1).

Por medio de diligencias de fechas 10 de noviembre y 15 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida solicitó avocamiento del juez. (f.296 al 299 p1). En fecha 19 de febrero de 2010, dicha parte solicitó sentencia. (f.301 p1). Por auto dictado en fecha 04 de marzo de 2010, la Juez MARIA CAMERO ZERPA, se avocó a conocimiento de la causa. (f.302 p1).

Mediante diligencia de fecha 06 de julio de 2010, el ciudadano L.A.T., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, sustituyó poder en el abogado, O.F.F.. (f.304 al 305 p1).

Mediante oficio Nº 0485 de fecha 14 de febrero de 2012, librado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución Número 2011–0062, dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia como Juzgado Itinerante a este despacho judicial. (f.306 al 307 p1).

En fecha 03 de abril de 2012, este Tribunal le dio entrada a la presente causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f.308 p1).

En fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa. (f.309 p1).

Por auto dictado en fecha 05 de diciembre de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.02 al 20 p2).

De las actas procesales del expediente se constata lo siguiente:

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA:

1. Que sus mandantes, por intermedio de su también apoderada, G.M. GHERSI ALZAIBAR, suscribieron un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.B., antes identificado, cuyo objeto lo constituye un inmueble propiedad de éstos, conforme consta de documento protocolizado en fecha 03 de diciembre de 1993, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 5, tomo 34 del Protocolo Primero, constituido por una casa quinta denominada “Quinta Rosalinda” y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 621, situada en la Calle C-5, Zona “C” de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; así como también los bienes muebles y enseres de su propiedad, los cuales forman parte integrante del contrato y que se detallan en el Inventario que se anexó al mismo; todo lo cual consta de instrumento que lo contiene y que fuera autenticado en fecha 12 de junio de 2002, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 79, del Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria y que anexó marcados con las letras “B” y “B1”.

2. Que conforme a la cláusula tercera del contrato, establecieron la duración de un (01) año fijo, contada a partir del 15 de junio de 2002, fijándose como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US$. 4.500.00), en su equivalente en bolívares, calculado a la tasa de cambio oficial vigente al día anterior a la fecha de pago la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.165.50), actualmente la cantidad de UN BOLÍVAR CON DIECISIETE CÉNTIMOS(Bs. 1.17),es decir la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.5.244.750,00), actualmente la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS. (Bs. 5.244,75).

3. Que contemplaron en caso de estar solvente el arrendatario al vencimiento del plazo, en el cumplimiento de todas sus obligaciones, en la constitución de prorrogas por igual término, y en esa forma, operaron dos (02) prorrogas, la primera en fecha 15 de junio de 2003, hasta el 15 de junio de 2004, y la segunda, desde el 15 de junio de 2004, hasta el 15 de junio de 2005.

4. Que haciendo uso las partes de las previsiones de la cláusula tercera, y de lo que dispone la cláusula cuarta del contrato, referida al monto del canon de arrendamiento, prorrogaron el contrato convencionalmente a partir del 15 de junio de 2003, al 15 de junio de 2004, y luego del 15 de junio de 2004, al 15 de junio de 2005, fijando como canon mensual de arrendamiento para la primera prórroga, la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON SESENTA Y CINCO CENTAVOS DE DÓLAR (US$4.597.65), en su equivalente en bolívares, y para la segunda prórroga, es decir, desde el 15 de junio de 2004, la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON OCHENTA Y DOS CENTAVOS DE DÓLAR (US$ 4.732.82), sumas que el arrendatario hacía depositar en moneda nacional, en la Cuenta de Ahorro Nº 0105-0082-6100-8220-066-1 de la Entidad Bancaria BANCO MERCANTIL.

5. Que del convenimiento suscrito por las partes en fecha 15 de junio de 2002, el cual se estableció como cláusula integrante del contrato, que era por la exclusiva cuenta del arrendatario, los pagos por servicios de vigilancia de la caseta y mantenimiento de la piscina, por lo cual quedaba obligado el arrendatario a presentar a los arrendadores, las facturas originales emitidas por los prestadores de tales servicios.

6. Que sus representados deciden poner en venta el inmueble arrendado, ofreciéndoselo en primer término al ciudadano A.B., tal y como se evidencia de la carta que le enviara la señora R.M.J., en fecha 24 de noviembre de 2004, y que el mismo no manifestó interés en ello, obstaculizando la negociación proyectada, negándose a permitir que en oportunidades convencionalmente preestablecidas, el inmueble fuese mostrado a personas interesadas en la negociación, alegando que ello podía hacerlo la parte actora en junio del año 2005, cuando vencía el contrato de arrendamiento.

7. Que si bien es cierto que el arrendatario cumplía con el pago de las cantidades que se habían acordado como canon de arrendamiento, en el término del contrato inicialmente fijado y en las (2) prórrogas convenidas, lo cual realizaba a través de depósitos en la Cuenta de Ahorros Nº 0105008261008220066-1 de la Entidad Bancaria Banco Mercantil, conforme se refleja de los estados de cuenta expedidos por dicho Banco, también es cierto que el arrendatario se mostró moroso y dejó de pagar las cantidades mensuales por los servicios de Vigilancia de la Caseta ó condominio, a lo cual se había obligado conforme al Anexo del contrato de arrendamiento.

8. Que su representada recibió una comunicación de fecha 07 de marzo de 2005, dirigida por “ASOCAURIMARE C-5”, Administradora encargada del condominio de la Urbanización Caurimare, y que acompañan marcada con la letra “F”, mediante la cual hacían saber los constantes atrasos en que incurrían los inquilinos del inmueble arrendado (Quinta Rosalinda), en los pagos de las cuotas mensuales, y que adeudaban las cuotas desde el mes de octubre de 2004, al mes de febrero de 2005, lo que arrojaba la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 975.000.00), actualmente la cantidad NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 975.00), y no obstante los reiterados requerimientos que le hizo su representada al ciudadano A.B., éste no pagó las cuotas adeudadas a “ASOCAURIMARE C-5”, hasta esa fecha, ni las que se siguieron venciendo.

9. Que conforme a la comunicación de fecha 12 de julio de 2005, marcada con la letra “G”, sus representados fueron intimados por parte de “ASOCAURIMARE C-5”, a pagar la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.050.000,000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.050.00),por concepto de cuotas vencidas desde el mes de octubre de 2004, hasta el mes de junio de 2005, ambos meses incluidos, con la advertencia que si no se hiciese el pago, procederían a incoar en contra se sus representados las acciones legales correspondientes.

10. Que con el incumplimiento del pago de condominio por parte del arrendador, éste perdió el derecho a la eventual prórroga legal y en todo caso, el arrendatario estaba en cuenta de esa circunstancia, cuando sabiendo que el término del contrato se cumplía el 15 de junio de 2005, dirigió una comunicación fecha 27 de mayo de 2005,y que anexan marcada con la letra “H”, en la cual expresa a sus apoderados que no podía mudarse en la fecha del vencimiento del contrato, 15 de junio de 2005, y que estimaba quedarse en el inmueble aproximadamente un (1) mes más.

11. Que la parte que representa han pretendido inspeccionar el inmueble tal como lo prevé la cláusula Décima Quinta del Contrato, pero el arrendatario ha puesto trabas de manera que los arrendadores no tienen la certeza de que tanto el inmueble como los bienes muebles y enseres objetos del contrato de arrendamiento, se encuentren en el perfecto estado de conservación que tenían para la fecha de iniciación de la relación contractual, y que la mayoría de las veces con relación a la marcha del contrato, lo hacían a través de un representante de la Sociedad Mercantil “WEATHERFORD LATIN AMERICA, S.A.”, empresa que se constituyó fiadora solidaria de las obligaciones que en el documento que contiene el contrato.

12. Que el retraso en la entrega del inmueble en la fecha del término del contrato, es decir el 15 de junio de 2005, dado el alegato contenido en la comunicación de fecha 27 de mayo de 2005, la parte que representan otorgó a titulo de gracia al arrendatario, un (1) mes de plazo para que devolviera el inmueble y muebles objetos del contrato en las mismas condiciones que lo recibió, plazo éste que venció el 15 de julio de 2005, siendo que para la fecha en que fue introducido el escrito libelar, no hubo intención del arrendatario de hacer entrega a sus representados de los bienes que fueron arrendados.

13. Que siguiendo precisas instrucciones de sus mandantes, por las razones de hecho y de derecho demandan al ciudadano A.B., para que convenga en el cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, o en su defecto a ello sea condenado a devolver sin plazo alguno, el inmueble y bienes muebles propiedad de sus representados, en el mismo perfecto estado que los recibió al iniciarse la relación arrendaticia, todo ello en virtud de haberse operado el término del contrato, 15 de junio de 2005, y además el plazo que a titulo de gracia le fue concedió hasta el 15 de julio de 2005.

14. Solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble y muebles propiedad de sus representados, y se ordenara su depósito en cualesquiera de las personas de sus mandantes o cualesquiera de sus representantes.

    Fundamentó su acción en los artículos 1159, 1160, 1594 y 1599 del Código Civil y estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) hoy día CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00).

    POR SU PARTE, LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA AL MOMENTO DE CONTESTAR LA DEMANDA ESGRIMIÓ LAS SIGUIENTES DEFENSAS:

1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 884, 346 ordinal 11º opuso la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, en virtud que la misma fue admitida tomando como base el incumplimiento en las obligaciones arrendaticias de su representado, lo cual alegan no ser cierto, visto que desde el 15 de junio de 2002, el demandado se encuentra en el inmueble en calidad de arrendatario cumpliendo a cabalidad sus obligaciones, realizando reparaciones mayores a éste sin recibir pago alguno por parte de los arrendadores respecto a dichos arreglos, las cuales fueron notificadas e inobservadas por la parte actora.

2. Que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios su representado tiene el ejercicio de una prorroga legal de un (1) año a partir del 15 de junio de 2005, fecha en la cual venció la última renovación del plazo por parte de la apoderada de los arrendadores, derecho de prorroga que vencía el 15 de junio de 2006.

3. Que su representado no ha renunciado en ningún momento al derecho de prorroga legal, en virtud que la misma debe ser expresa, y no se desprende de ningún acto tal situación, asimismo que se notificó por vía judicial a la parte actora de la decisión, la cual, era de por si un hecho notorio en virtud que el arrendatario continuaba en el inmueble habitándolo con su familia.

4. En el CAPÍTULO II, Reconvino la demanda. En cuanto a la acción reconvencional se analizará como punto previo en la presente decisión.

5. Rechazaron en todas y cada una de sus partes la demanda incoada contra su representado, en virtud que no existe aceptación bajo ningún modo de haber incumplido el contrato de arrendamiento, visto que es reconocido por los propios actores que el ciudadano A.B., se encuentra al día con sus obligaciones.

6. Rechazaron de manera categórica que su representado se haya rehusado de permitir el acceso al inmueble para su inspección, visto que se desprende de las comunicaciones realizadas a la apoderada de los arrendadores que cuando se requería su presencia para alguna reparación y verificación del estado de éstas, se solicitaba su presencia a lo cual no asistían, presentándose ocasionalmente el administrador del inmueble.

7. Alegan que es cierto que se manifestó la negativa de permitir la muestra del inmueble para la venta, en virtud que el mismo se encontraba en el uso de la prórroga legal, razón por la cual mal podría exhibirse un inmueble para venderlo cuando se encuentre ocupado, y, por otra parte por lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

8. Que cuando le fue ofrecido el inmueble para la venta a su representado, la aceptación y/o interés para su compra vencía el 15 de enero de 2005, razón por la cual, que hasta la fecha transcurrió más de 180 días, sin obviar la imposibilidad de traspaso de propiedad con la presencia de arrendatarios en el inmueble.

9. Que los pagos del canon se efectúan por mensualidades adelantadas, es decir, el arrendatario cancela el alquiles antes del vencimiento efectivo del mes en curso, lo cual es un beneficio para los arrendadores, dejando de lado los derechos arrendaticios de uso de prorroga legal a la cual tiene derecho su representado.

10. Rechazaron la penalidad que aducen los demandantes de CIENTO SETENTA DÓLARES DIARIOS (US$170), desde el 15 de junio de 2005, hasta la desocupación del inmueble, en virtud que no existe tal incumplimiento, pues se encontraban en presencia del disfrute de la prórroga legal.

11. Solicitan se declare Con Lugar la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda; que en caso de no declararse la cuestión previa se admita la reconvención y en el supuesto de no admitirse la reconvención se declare sin lugar la demanda.

    -IV-

    PUNTO PREVIO

    I

    INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

    Antes de decidir el mérito de la presente causa, considera este Tribunal de vital importancia resolver como punto previo, la defensa opuesta por la representación judicial del ciudadano, A.B., quienes mediante escrito de fecha 28 de septiembre de 2009, opusieron la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la demanda propuesta, quedando la misma contradicha según escrito de fecha 22 de mayo de 2006, consignado por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, tal y como lo establece el artículo 351 ejusdem.

    En tal sentido, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

    Artículo 361: “…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

    Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…” (Negrita y cursiva del Tribunal)

    Por su parte el artículo 346 de la Ley in comento, establece:

    Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ...11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda...

    Aducen los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente que la acción es inadmisible puesto que su representado desde el 15 de junio de 2002, se encuentra en el inmueble arrendado y que conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal “b”, le corresponde (01) un año de prorroga, contado a partir del 15 de junio de 2005, fecha en la cual venció la última renovación del plazo del contrato de arrendamiento, hasta el 15 de junio de 2006, fecha en la cual vencía la prorroga legal.

    Por su parte, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida alegan que el ciudadano A.B., dejó de cancelar las cantidades mensuales por los servicios de vigilancia de la caseta de condominio, a la cual se había obligado conforme al Anexo del contrato de arrendamiento de igual manera, aducen que en virtud de dicho incumplimiento el arrendatario perdió el derecho a la eventual prórroga legal.

    En este estado, considera oportuno esta Juzgadora hacer referencia a la sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa en fecha 13 de noviembre de 2001, Nº 2597, Ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO, a saber:

    …Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda.

    En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá Sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

    Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas…

    Ahora bien, de una revisión de las actas que conforman el expediente, especialmente del escrito libelar y del escrito de contestación de la demanda esta Juzgadora observa que, efectivamente existía un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, sobre un inmueble constituido por una casa quinta denominada “Quinta Rosalinda”, y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 621, situada en la Calle C-5, Zona “C” de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, indicándose claramente que la duración seria de un (1) año, contado a partir del 15 de junio de 2002.

    Asimismo, las partes de común acuerdo decidieron prorrogar nuevamente el contrato en dos oportunidades, siendo la primera el 15 de junio de 2003, hasta el 15 de junio de 2004, y la segunda el 15 de junio de 2004, hasta el 15 de junio de 2005.

    Así las cosas, considera menester esta Juzgadora, hacer referencia a la norma contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literal “b”, que establece:

    …Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. …

    Del artículo antes transcrito se evidencia que al arrendatario, ciudadano A.B., le correspondía un (01) año de prórroga legal por cuanto la relación contractual arrendaticia comenzó desde el 15 de junio de 2002, renovándose por voluntad de las partes hasta el 15 de junio de 2005, es decir tres (3) años, de duración del referido contrato.

    Ahora bien, de las actas que conforman el expediente se evidencia, que el escrito libelar fue introducido en fecha 26 de julio de 2005, (folio 07), en tal sentido, quien suscribe observa que la demanda fue interpuesta sin haber vencido la prórroga legal, por lo que se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual se transcribe a continuación:

    Artículo 41. “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”

    En este mismo sentido, el Dr. G.G.Q., en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, paginas 286 y 287, señala lo siguiente:

    “…Y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, peso sí indica que el arrendador podrá ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de LAI, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga lega” (art. 40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por incumplimiento del contrato (art. 41)…” (Negrita y cursiva del Tribunal)

    De la norma antes transcrita y del criterio doctrinal antes citado, es evidente que la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea el reclamo de su pretensión. Por tal motivo resulta forzoso para este Juzgado declarar CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y, en consecuencia se declara INADMISIBILE LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato incoara la representación judicial de los ciudadanos R.M.J.M. y HINRICH FLAMM MONTENBRUCK, contra el ciudadano A.B., ambas partes identificadas en el encabezado de esta decisión, en virtud del análisis y carácter de ésta decisión se hace inoficioso hacer pronunciamiento alguno sobre las restantes pruebas, alegatos y defensas y así se hará saber en el dispositivo del fallo. Así se establece.

    PUNTO PREVIO

    II

    DE LA RECONVENCIÓN

    En el escrito de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada propusieron reconvención, la misma fue admitida por el Juzgado de la causa, la cuál quedo planteada en los siguientes términos:

    1. Que en fecha 28 de mayo de 2004, le notificaron a la apoderada de los arrendadores una serie de situaciones que ameritaban reparaciones mayores en el inmueble arrendado, de igual manera que en fecha 08 de octubre de 2004, se le notificó a la misma otro problema que presentaba el inmueble, la cual era una reparación mayor, siendo corregida de manera paliativa por el administrador del inmueble.

    2. Que las reparaciones fueron inobservadas por la parte actora, ocasionando incomodidades al arrendatario, mermando el goce y disfrute del bien arrendado de manera total, debido a la inobservancia de los arreglos mayores notificados a los arrendadores.

    3. Que en el mes de agosto de 2005, se rompieron varias tuberías en la parte del cuarto de servicio y baño de ese mismo nivel, situación que venia dada a la humedad y rasgadura de la pintura de la pared del cuarto, así como la presencia de calor en las paredes causado por el rompimiento de los tubos de agua caliente.

    4. Que la reparación fue notificada a la ciudadana GHERSI, a lo cual manifestó que se realizarían las reparaciones mayores una vez que estuviese desocupado el inmueble, siendo estas reparaciones mayores sufragadas por el arrendatario, según se desprende del informe técnico de la empresa JGTC. SERVICIO DE TRANSPORTE C.A., de fecha 22 de agosto de 2005, dirigida a WEATHERFORD LATIN AMERICA, por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.564.000,00), actualmente la cantidad de MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.564,00), en la cual se desprende lo que se cambió, así como la factura de fecha 15 de agosto de 2005, signada con el Nº 0059, por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 1.403.000,00), hoy día la cantidad de MIL CUATROCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs.1403,00), carga que debía cubrir los arrendadores conforme se desprende en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.

    5. Que la inundación ocasionó que el arrendatario así como sus familiares tuviesen que ausentarse del inmueble, debido a la necesidad de cerrar la entrada de agua para corregir el problema, lo que generó molestias.

    6. Que la parte actora aduce que su representado dejó de cancelar lo correspondiente al pago de caseta de vigilancia por la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.050.000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.050,00), según se desprende del recibo que consta en autos, pero que se traduce en una compensación, cuando desde el mes de mayo, en especial en octubre de 2004, han tenido que realizar reparaciones ocasionadas por la negligencia e inobservancia de las reparaciones mayores que debieron realizarse y no se hicieron.

    7. Reconvienen oponiendo la compensación de deudas, asimismo, opone a la parte actora las facturas canceladas por el ciudadano A.B., respecto a las reparaciones mayores que se realizaron en el inmueble.

    8. Que realizaron reparaciones y colocaciones de repuestos a la piscina que no son parte del mantenimiento, debiendo ser sufragado por el arrendatario, las cuales se notificaron a la ciudadana G.G., y se desprende de factura emanada por la empresa EQUIPISCINA C.A., por la cantidad de UN MILLON SETENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 1.073.170), actualmente la cantidad de MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 1073,17), descontando los sacos de sal que forman parte del mantenimiento al que está obligado su representado, la cual oponen a la parte actora para su reconocimiento.

    9. Reconvienen por la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES CUARENTA MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 24.040.170), hoy día VEINTICUATRO MIL CUARENTA BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 24.040.17), los cuales detallan de la siguiente manera: CUATRO MILLONES CUARENTA MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 4.040.170), hoy día CUATRO MIL CUARENTA BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.040.17), como compensación por los pagos que eran carga de los arrendadores y no cancelaron en el supuesto de la deuda de caseta de vigilancia que aduce debe su representado, es decir, sobre la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.050.000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.050,00), puesto que se encuentran frente a una compensación; y, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), a lo cual ascienden los daños y perjuicios ocasionados a su representado, por traerlo a un juicio con la intención de recuperar el apartamento arrendado dejando a un lado el respeto que debe existir a la prorroga legal de la cual goza, el respeto al disfrute permanente del inmueble sin tener carga alguna de permitir a terceros en la quinta Rosalinda para su exhibición a la venta, y por no realizar las reparaciones mayores al inmueble con la intención de crear incomodidades para obtener la desocupación y poder inferir que las mismas son el resultado de la falta de reparaciones menores lo cual no es cierto.

    10. Que la obligación del resarcimiento de daños y perjuicios, no está limitada al pago de la estimación del lucro cesante y el daño sufrido, sino que además demandan el daño mayor cuantificable económicamente y, sometido a su realización económica a los valores actuales.

        Por otro lado, la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención formuló los siguientes alegatos:

    1. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta.

    2. Negó y rechazó, que para mayo a octubre de 2004, el inmueble arrendado ameritaba reparaciones mayores, de igual manera que es falso, negó rechazó que las reparaciones que pudieron corresponder fueron inobservadas.

    3. Negó y rechazó en todas y cada una de sus partes los hechos en que se fundamenta la reconvención, puesto que es falso que en el mes de agosto de 2005, se haya presentado el rompimiento de varias tuberías, que se haya producido humedad, y rasgadura de la pintura de la pared del cuarto, así como la presencia de calor en las paredes causados por el rompimiento de los tubos de agua caliente, y que en todo caso siendo la fecha del supuesto rompimiento posterior a la fecha del vencimiento del contrato, cualquier rompimiento de tuberías por desgaste u otra razón, eran de exclusiva responsabilidad del arrendatario.

    4. Negó y rechazó que las reparaciones mayores tuvieron que ser sufragadas por el arrendatario por los conceptos que se señalan en las facturas 0059 y 0068. Que es falso que en el inmueble se haya producido inundación alguna y más falso aún, que como consecuencia de ello, el arrendatario así como sus familiares, tuvieron que ausentarse del inmueble.

    5. Que si es cierto que el arrendatario dejó de cancelar lo correspondiente al pago de la caseta de vigilancia o condominio, la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.050.000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.050,00), pero que no es cierto que ello se traduzca en una compensación, cuando desde el mes de mayo, en especial octubre de 2004, el arrendatario, haya tenido que realizar reparaciones ocasionadas por las negligencias e inobservancias de las reparaciones mayores que debieron realizarse y no se hicieron.

    6. Negó que su representado adeude al arrendatario la cantidad de UN MILLÓN SETENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 1.073.170,00), actualmente la cantidad de MIL SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.073,17), por concepto de reparaciones y colocaciones de repuestos a la piscina, según se desprende de la factura Nº 053046, de fecha 17 de agosto de 2005, emitida por EQUIPISCINAS, C,A., la cual impugnó por no emanar de su representado.

    7. Impugnó las facturas Nos 0059, de fecha 15 de agosto de 2005, por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS TRES MIL BOLÍVARES (Bs.1.403.00), actualmente la cantidad de MIL CUATROCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 1403,00), factura Nº 053046, de fecha 17 de agosto de 2005.

    8. Que la parte reconviniente opone la compensación por la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.050.000,00), hoy día la cantidad de DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.050,00), que pagó la parte que representa y que correspondía pagar al arrendatario por concepto de caseta de vigilancia o condominio de la Urbanización, compensación que rechaza por improcedente por las siguientes razones:

       1. - Que motivado al incumplimiento de las obligaciones contractuales, el arrendatario había perdido el derecho a gozar de la prorroga legal, siendo que la compensación opuesta como reconvención, resulta extemporánea, puesto que en todo caso el demandado debió esperar que su representado lo demandara.

       2. - Que resulta extemporánea la compensación alegada, en virtud que es por vía de la reconvención propuesta, que pretende el demandado reconviniente, se le reconozca, que no puede calificarse a la parte que representa, como deudora del arrendatario de la cantidad de CUATRO MILLONES CUARENTA MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 4.040.170,00), actualmente la cantidad de CUATRO MIL CUARENTA BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.040,17), lo cual constituye una pretensión, y para ser procedente la compensación, debe tratarse de una cantidad liquida y exigible de dinero.

    9. Que ante la pretensión del pago de daños y perjuicios que dice la parte reconviniente le fueron ocasionados, rechazó por ser falsos los alegatos esgrimidos como fundamento y que por tanto, resulta improcedente el pago de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).

    10. Que no es cierto que la parte que representa, haya traído a juicio al arrendatario dejando de lado el respeto de la prórroga legal de la cual dice gozaba., negó y rechazó el alegato esgrimido con fundamento del reclamo de daños y perjuicios por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), causados por los arrendadores, en el supuesto que no realizaban reparaciones mayores al inmueble arrendado, finalmente que se declare sin lugar la reconvención propuesta.

        Expuesto los alegatos de las partes en el presente juicio, Procede en consecuencia, esta Juzgadora a resolver como PUNTO PREVIO la Acción Reconvencional por compensación de deudas.

        Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

        El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

        Se hace menester hacer referencia, a la norma contenida el artículo 1.354 del Código Civil, la cual es del tenor siguiente:

        …Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…

        .

        En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

        La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

        (Cursivas del Tribunal).

        Por su parte el Jurista ROSENBERG, LEO, quien, en su obra LA CARGA DE LA PRUEBA, afirma lo siguiente:

        ...En el fondo, sólo es posible sentar una sola regla de distribución de la carga de la prueba, la cual se deduce sin más de la exposición precedente: La parte cuya petición procesal no puede tener éxito sin que se aplique un determinado precepto jurídico, soporta la carga de la afirmación y de la prueba de que las características definidoras de ese precepto están realizadas en los hechos, en lugar de esa fórmula decimos brevemente: cada parte debe afirmar y probar los presupuestos de la norma que les es favorable de la norma cuyo efecto jurídico redunda en su provecho…

        . (Cursivas del Tribunal).

        Conforme a las Doctrinas antes citadas se hace necesario determinar, en el presente caso, si la parte demandada reconviniente probó los hechos en los cuales fundamentó su acción.

        Aduce la parte demandada reconviniente, que reconviene por la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES CUARENTA MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 24.040.170,00), actualmente la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUARENTA BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 24.040,17), los cuales se detallan de la siguiente manera: la cantidad de CUATRO MILLONES CUARENTA MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 4.040.170,00), actualmente la cantidad de CUATRO MIL CUARENTA BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.040,17),como compensación por los pagos que eran carga de los arrendadores y no cancelaron, y la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de los daños y perjuicios que le fueron ocasionados por traerlo al juicio con la intención de recuperar el inmueble arrendado, asimismo, que la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.050.000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.050,00), correspondiente al pago de caseta de vigilancia, se tradujeron en una compensación, por cuanto desde el mes de mayo, en especial octubre de 2004, tuvo que realizar reparaciones ocasionadas por la negligencia e inobservancia de las reparaciones mayores que debieron realizarse y no se hicieron.

        A los fines de sustentar la acción reconvencional, la parte demandada reconviniente consignó lo siguiente: A) copia fotostática de NOTIFICACIÓN suscrita por el ciudadano J.T.C., Gerente de Sociedad Mercantil J.G.T.C SERVICIOS DE TRANSPORTE C.A., de fecha 22 de agosto de 2005, dirigida al ciudadano A.B., a los fines de notificarle que se había realizado inspección a los trabajos realizados en el inmueble arrendado; B) Copia simple de FACTURA CONTROL Nº 0059, emanada de la Sociedad Mercantil J.G.T.C SERVICIOS DE TRANSPORTE C.A., de fecha 15 de agosto de 2005, a nombre de WEATHERFORD LATIN AMERICA S.A., por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 1.403.000,00), actualmente la cantidad de MIL CUATROCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 1.403,00); C) Copia fotostática de FACTURA CONTROL Nº 0068, emanada de la Sociedad Mercantil J.G.T.C SERVICIOS DE TRANSPORTE C.A., de fecha 10 de septiembre de 2005, a nombre de WEATHERFORD LATIN AMERICA S.A., por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.564.000,00), actualmente la cantidad de MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.564,00); D) Copia fotostática de FACTURA Nº 053046, Nº de Control Fiscal 039502, emanada de la Sociedad Mercantil EQUIPISCINAS, C.A., de fecha 17 de agosto de 2005, a nombre del ciudadano A.B., por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 1.244.760,00), hoy día la cantidad de MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.244,76); E) Copia fotostática PRESPUESTO-CONTRATO:05-112, emanado de PISCINA LATINOAMERICANAS Y SUS FILIALES, de fecha 23 de junio de 2005, dirigido al ciudadano A.B.; F) Copia simple de COMUNICACIÓN de fecha 28 de mayo de 2004, emanada de WEATHERFORD LATIN AMERICA S.A., dirigida a la ciudadana G.G., a los fines de informar los problemas que presentaba el inmueble arrendado, la misma se encuentra inserta a los folios 69 y 70 del expediente; G) Copia simple de COMUNICACIÓN de fecha 08 de octubre de 2004, suscrita por la ciudadana ALITHEA RIVADENEIRA, asistente de recursos humanos, dirigida a la ciudadana G.G., con la finalidad de informar el problema que presentaba la Quinta Rosalinda.

        Observa esta Juzgadora que dichas pruebas se enmarcan dentro de los documentos privados por cuanto emanan de terceros ajenos completamente al proceso, los cuales deben ser ratificados mediante la prueba testimonial por el tercero de quien emana, tal y como lo establece el artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que los mismos no fueron ratificados tal y como es establecido en la Ley, este Tribunal le niega todo valor probatorio. Así se establece

        Así las cosas, evidencia esta Juzgadora que el pago por concepto del servicio de vigilancia de la caseta de la urbanización Caurimare, eran por cuenta del ciudadano A.B., tal y como lo establece el Anexo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley entre ellas, del mismo modo, observa quien aquí suscribe, que la parte demandada reconviniente no logró demostrar las reparaciones mayores que aduce le realizó al inmueble arrendado, conforme a los alcances del Artículo 506, 431 y 433 del código de procedimiento civil y 1354 de la ley sustantiva civil.

        Ahora bien, en cuanto a la reclamación por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 20.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de los daños y perjuicios que a su decir, le fue ocasionado, considera preciso esta Juzgadora hacer referencia el origen o procedencia del daño, es decir, si se trata de daños y perjuicios Contractuales; aquellos que debe pagar el deudor en caso de incumplir una obligación contractual, con el fin de resarcir al acreedor por su incumplimiento, o Extracontractuales; aquellos que no proceden de un contrato sino del deber general de no causar daños a otros.

        Por otra parte, el resarcimiento por daños y perjuicios, con independencia de su origen o procedencia, tiene por objeto indemnizar al acreedor de las consecuencias perjudiciales causadas por el incumplimiento de la obligación o por la realización del acto ilícito. Siendo ésta indemnización preferentemente de carácter pecuniario (salvo en determinados supuestos de obligaciones extracontractuales que pueden dar lugar a una reparación específica), se debe proceder a valorar econonómicamente distintos aspectos o componentes que sí bien, son fácilmente teorizables, plantean en la práctica notorias dificultades de concreción. En este sentido, el artículo 1.273 del Código Civil establece que:

        …Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación…

        En el caso de marras, estamos en presencia de una reclamación por presuntos daños y perjuicios extracontractuales, derivados del incumplimiento de un deber general.

        Señala la doctrina que para que surja la obligación de reparar no basta solo con el incumplimiento de la obligación, sino que es necesario que tal incumplimiento genere un daño, y en este sentido, el profesor E.M.L., nos señala las condiciones que debe reunir el daño para que sea indemnizado, a saber:

        1) Debe ser cierto; el daño debe existir, es decir, debe haberlo experimentado la víctima y no basta con que su existencia sea hipotética. 2) Debe lesionar un derecho adquirido. 3) Debe ser determinado o determinable: el reclamante deberá especificar los daños y determinarlos en su extensión y cuantía. 4) El daño no debe haber sido reparado. 5) Debe ser personal a quien lo reclama: en principio solo puede reclamarlo la propia víctima y nadie puede reclamar el daño sufrido por otro.

        En el caso que aquí se decide, observa esta Juzgadora, la parte demandada reconviniente, ciudadano A.B., reclama para sí indemnización por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), por concepto del daño causado en su contra, “por traerlo a un juicio con la intención de recuperar el inmueble arrendado, dejando de lado el respeto que debe existir a la prorroga legal de la cual goza, el respecto al disfrute permanente del inmueble arrendado sin tener carga alguna de permitir a terceros en la quinta Rosalinda para su exhibición a la venta…”

        Con relación al Daño Material o patrimonial, vale recordar que éste, consiste en una disminución del patrimonio o en un no aumento del mismo, se clasifica en Daño Emergente y Lucro Cesante.

        Así las cosas, resta entonces establecer la procedencia o no de los daños demandados y cuya reparación se exige, y si estos efectivamente constituyen una pérdida o disminución del patrimonio del demandante. Al respecto, se transcriben las definiciones aportadas por el Profesor E.M.L. en el Curso de Obligaciones: Derecho Civil III:

        DEL DAÑO EMERGENTE: “Es el que se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento; consiste en una disminución en dicho patrimonio…”

        DEL LUCRO CESANTE: “Es el daño experimentado por el acreedor por un no aumento de su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, privación que se debió al incumplimiento…”

        Ambas instituciones se encuentran consagradas en el artículo 1.273 del Código Civil que reza lo siguiente:

        Artículo 1.273: Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se la haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación….

        Al respecto considera esta Juzgadora, que la concepción del lucro cesante establecida en nuestro Código Civil, estipula que se requiere una expectativa legítima respecto del ingreso que se dejó de percibir, y en ese sentido, el material probatorio traído a los autos debe lograr el convencimiento del órgano jurisdiccional que con motivo de la ocurrencia del daño, se pudo percibir un ingreso y no se hizo, hecho que no puede ser presumido bajo ninguna circunstancia por cuanto es imposible prever actitudes y voluntades futuras, y mucho menos traducir éstas a lenguaje patrimonial. No queda demostrado en el caso de marras, ni la ocurrencia del daño, ni las condiciones antes descritas que éste debe reunir a efectos de que proceda la indemnización.

        Ahora bien, considera quien aquí sentencia que no consta en autos, que la parte demandada reconviniente, haya cumplido con la carga procesal de demostrar los hechos alegados. Puesto que del material probatorio aportado a este proceso, lleva a esta Juzgadora a concluir que la parte demandada reconviniente, no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, es decir, demostrar la existencia de los daños ocasionados, siendo la prueba de tales hechos una carga de dicha parte, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354, del Código Civil.

        Habida cuenta de los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, este Tribunal considera que la presente acción reconvencional no puede prosperar en Derecho, en consecuencia se declara SIN LUGAR, y, así se hará saber en el dispositivo del fallo. Así se decide.

        - VI -

        DISPOSITIVA

        Atendiendo a los razonamientos expresados, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada. En consecuencia, se declara INADMISIBLE, la demanda que por Cumplimiento de Contrato, incoara los apoderados judiciales de los ciudadanos R.M.J.M. y HINRICH FLAMM MONTENBRUCK, contra el ciudadano A.B..

SEGUNDO

SIN LUGAR la Reconvención por Compensación de Deudas, opuesta por la representación judicial del ciudadano A.B., contra los ciudadanos R.M.J.M. y HINRICH FLAMM MONTENBRUCK, plenamente identificados al comienzo de esta decisión.

TERCERO

Por la naturaleza del fallo, NO HAY condenatoria en costas en virtud que ninguna de las partes resultó totalmente vencida en la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.

PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, el 20 de febrero de 2014. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR

M.M.C.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.

En la misma fecha siendo las 03:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se ordenó la notificación de las partes de la presente decisión.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.

MMC/YJPM/08.-

ASUNTO NUEVO: 00601-12

ASUNTO ANTIGUO: AH1A-V-2005-000107

MATERIA: CIVIL-CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.