Decisión nº PJ0262009000026 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 14 de Abril de 2009
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2009 |
| Emisor | Juzgado Tercero del Municipio Heres |
| Ponente | Noel Aguirre |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Ciudad Bolívar, catorce (14) de abril de dos mil nueve
198º y 150º
ASUNTO: FP02-V-2009-000461
Resolución Nº PJ0262009000026
Vista y recibida la anterior demanda por DESALOJO mediante oficio N° 2260-132 de fecha 31 de Marzo del año 2009 con motivo de la inhibición planteada por la Dra. MERLID E.F., en su carácter de Jueza Temporal del JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, a los fines de que conozca de la presente causa, interpuesta por la ciudadana S.B.Q.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.878.554, de este domicilio, en su carácter de arrendadora y debidamente asistida en este acto por la ciudadana: O.G.B., abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el N° 20.976 de este domicilio, contra la ciudadana: EILYN GLADELYS A.N. venezolana, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad N° 14.040.621 de este domicilio este Tribunal, a los fines de pronunciarse sobre su admisibilidad observa:
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su encabezamiento, dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, consagrando entre estas causales la falta de pago, por parte del arrendatario, de dos o mas cánones de arrendamientos consecutivos, (ordinal a).
Es decir, que la mencionada Ley sólo prevé la posibilidad de demandar el desalojo en aquellos casos en que el contrato lo sea a “tiempo indeterminado”, ya sea verbal o por escrito.
En el presente caso se observa que la parte actora alega que el contrato de arrendamiento fue pactado por un término fijo de un (1) año, a partir del 15 de diciembre del 2007 hasta el 15 de diciembre del 2008. No alega la actora que el mencionado contrato se haya convertido a tiempo indeterminado, ni por voluntad de las partes ni por virtud de la tácita reconducción.
En relación a este punto, el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias existentes entre la acción de desalojo y la acción por resolución de contrato, explica:
5.1 DIFERENCIAS
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Según la duración del contrato
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
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Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
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De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
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Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
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Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).
Determinado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo (aún cuando se tramiten por el mismo procedimiento breve) y que igualmente hacen inadmisible demandar el desalojo en los contratos a tiempo determinado o por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y también hace inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, este Tribunal estima que si la parte actora considera que la parte demandada incurrió en el incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento o de entregar el inmueble una vez finalizado el contrato –incluida la prórroga legal- debió accionar la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo con la consiguiente entrega del inmueble arrendado, y el pago de los cánones no pagados por el arrendatario.
En consecuencia de lo antes expuesto, al mantener el contrato de arrendamiento su carácter de determinado, no es admisible demandar el desalojo, ya que la ley solo permite esta acción en los contratos a tiempo indeterminado, como lo expresa el artículo 34 de la ley, es decir, que al tratarse el contrato a.d.u.c.a. tiempo determinado, no encuadra en el supuesto de admisibilidad previsto en la norma citada, por lo que, necesariamente debe declararse inadmisible. Así se declara.
Por todo lo expuesto, se declara inadmisible la presente demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana: S.B.Q.P., en contra de la ciudadana EILYN GLADELYS A.N.. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión interlocutoria en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los catorce (14) días del mes de Abril de 2009. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez,
Dr. N.A.R.
La Secretaria.,
Enelide Arredondo
La anterior decisión interlocutoria fue publicada en su misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
La Secretaria.,
Enelide Arredondo
