Decisión nº 8235-08 de Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 18 de Diciembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP: Nº 8235-08

DEMANDANTE: M.D.S.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-389.024, a través de su apoderada judicial abogada N.D.A.D.A., Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° V-9.699.373.-

DEMANDADO: J.M.V.L., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.811.807.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

El presente juicio se inició con libelo de demanda presentado en fecha 24-10-2008, por la ciudadana N.D.A.D.A., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.699.373, abogada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.905, actuando en nombre y representación de la ciudadana M.D.S.R., portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-389.024, según consta de Poder debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 13 de septiembre del año 2006, quedando inserto bajo el N° 19, Tomo 132 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, marcado “A”.

Alega la apoderada de la parte demandante que su representada es propietaria de un bien inmueble constituido en un Local Comercial, distinguido con el numero y letra 91-B, ubicada en la Calle Circunvalación del Barrio Piñonal, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual le fue arrendado a el ciudadano J.M.V.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.811.807, según consta de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de agosto del año 2007, por ante la Notaría Pública segunda de Maracay, inserta bajo el N° 06, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual anexó marcado “B”, en cual establecieron que la arrendadora, da y el arrendatario recibe en arrendamiento un inmueble de su representado constituido por un local comercial, distinguido con el numero y letra N 91-B, en la calle Circunvalación de Barrio El Piñonal, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, que la pensión mensual de arrendamiento , es la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.260.000,oo), que el contrato comenzara a regir a partir del primero (01) de febrero de 2007 hasta el primero de febrero de 2008, y tendrá una duración de Un (01) año, vencido el lapso, este contrato se considerara extinguido, por lo que el arrendatario deberá entregar el inmueble objeto de este contrato en las mismas condiciones que lo ha recibido, de acuerdo a los términos de este contrato. Sin embargo las partes convienen expresamente en que podrán convenir en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando así lo decidan de mutuo acuerdo, sesenta (60) días antes de vencer el plazo fijo señalado.

Manifiesta la apoderada judicial de la parte actora, que en fecha 02 de Febrero del año 2008, su persona en representación de la arrendadora, y la persona del arrendatario, firmaron en privado, la prorroga legal, correspondiente del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual anexó y opuso marcado con la letra “C”. Dentro de la prorroga legal, se estableció que la misma iniciaba el día 02 de Febrero del año 2008 hasta el 30 de Julio del año 2008, fecha esta ultima en el cual el arrendatario deberá

desocupar el inmueble arrendado. Se modificó la cláusula segunda del canon de arrendamiento quedando establecido en la cantidad de Trescientos Veinte y Cinco Bolívares (Bs.325,oo). Consignó certificaciones arrendaticias emanadas de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de ésta Circunscripción Judicial, las cuales anexó marcados “D”, “E” y “F”. Así mismo firmaron un acuerdo para la firma de nuevo contrato de arrendamiento, el cual anexó marcado ”G”, en el cual se estableció que vencida la prorroga legal y el arrendatario, deberá entregar el inmueble arrendado porque el mismo ha expirado en su tiempo de duración, en el caso que este desee seguir ocupando el inmueble después del vencimiento de la prorroga legal este debería firmar un nuevo contrato de arrendamiento, con un nuevo canon de arrendamiento el cual sería de la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs.600,oo) mensuales, dejando constancia que en este acuerdo el arrendatario pagó la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta Bolívares (Bs.1.380,oo) por pago de deuda de los meses de marzo, Abril y Mayo del año 2008, a razón de los cánones de arrendamiento vencidos, intereses de mora, intereses de mora por diferencia de deposito, honorarios profesionales del abogado por elaboración de prorroga legal y cuota del recibo de agua de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2008, quedando un saldo pendiente de Quinientos Noventa y cuatro Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (bs.594,75), por concepto de alquile de los meses de Junio de 2008. En fecha 31 de julio, procedió a elaborar un nuevo contrato de arrendamiento el cual anexó marcado “H”. Consignó recibo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Julio de 2008, marcado con la letra “I”.anexo recibo marcado “J”, recibos de los servicios públicos (luz eléctrica e hidrocentro) marcados “K” , “L”, “M”.

Fundamento la demanda en las Cláusulas Segunda, Décima, Décima Segunda, Décima Octava del contrato de arrendamiento, y los Artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.592, 1.599 del Código Civil, los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos.

Es por lo que demandó el cumplimiento de contrato, al

ciudadano J.M.V.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.811.807, en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto en dar cumplimiento contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 30 de agosto del año 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, inserta bajo el N° 06, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, y su prorroga legal, de fecha 02 de Febrero del año 2008 hasta el 30 de Julio del año 2008; en la entrega material, sin plazo alguno, del ya identificado inmueble, completamente limpio y desocupado de bienes y personas, así como las llaves del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibió y las respectivas solvencias de pago de los diferentes servicios públicos y privados a los cuales está obligada a pagar según la cláusula décima del contrato; en pagarle por concepto de perjuicio la cantidad de Trescientos Veinticinco Bolívares (Bs.325,oo), en pagar la cantidad de Ciento Setenta y Seis Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs.176,76) por concepto de luz eléctrica y Diecinueve Bolívares (Bs.19,oo) por concepto de hidrocentro. Estimó la demanda en la cantidad de Un Mil Trescientos Cuarenta Bolívares con Setenta y Seis céntimos (Bs.1.340,76).

Admitida la demanda en fecha 28 de Octubre de 2008, se emplazó al ciudadano J.M.V.L., para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación (folio 51).

Al folio 52, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, ratificando la medida de secuestro solicitada, la cual se acordó mediante auto de fecha 04-11-2008, se libró la comisión y el oficio N° 789-08.

En fecha 11 de noviembre de 2008, fue recibida la comisión por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la ésta Circunscripción Judicial, el acordó la medida para el día jueves 20 de noviembre de 2008, fecha en la cual se efectúo y estuvo presente el ciudadano J.M.V.L., parte

demandada.

En fecha 25 de Noviembre de 2008, fue devuelta al Tribunal la comisión debidamente cumplida, mediante ofico N° 422-8, a la cual se le dio entrada en este Tribunal en fecha 26 de noviembre de 2008.

En fecha 27 de noviembre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se le nombrará depositaria del inmueble a la propietaria, la cual fue acordada mediante auto de fecha 27 de noviembre de 2008, se libró oficio N° 854-08.

Al folio 55, cursa auto del Tribunal haciendo constar que transcurridas las horas de despacho del día 28-03-2008, la parte demandada, no compareció a dar contestación a la demanda.

A los folios 57 al 58, cursa escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandante, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2008 (folio 59).

Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones.

- I -

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de UN CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la ciudadana M.D.S.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-389.024, a través de su apoderada judicial Abogada N.D.A.D.A., Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.905, en contra del ciudadano J.M.V.L., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.811.807, éste en su calidad de arrendatario de un inmueble constituido por un local

comercial, distinguido con el número y letra 91-B, en la calle Circunvalación del Barrio Piñonal, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.

-II-

DEL ANALISIS DEL CONTRATO

A los folios 11 al 16 de las actas, se aprecia, original de contrato de arrendamiento, debidamente suscrito entre las partes que conforman esta litis, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha. 30 de Agosto de 2007, bajo el Nº 06, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Oficina Notarial, en la que en la cláusula Tercera pautaron:

El presente contrato comenzará a regir a partir del Primero (01) de febrero de 2007 hasta el primero (01) de Febrero de 2008 y tendrá una duración de Un (1) año, vencido este lapso , este contrato se considerará extinguido por lo que el arrendatario deberá entregar el inmueble objeto de este contrato en las mismas condiciones que lo ha recibido…Omissis…"

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren

comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. N° 06-1043: 6-10436-1043

omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.-

En tal sentido, en la interpretación del contrato locativo, en su Cláusula Tercera, se infiere que la relación arrendaticia se inició en fecha Primero (01) de Febrero del Dos Mil Siete (2007), hasta el Primero (01) de Febrero de 2008, y tendrá una duración de Un (1) año, vencido este lapso, este contrato se considerará extinguido.

Dados tales hechos, es pertinente señalar para quien Juzga, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso m.d.S. (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, de actas corre inserto al folio 29, acuerdo para la firma de nuevo contrato de arrendamiento, efectuada en fecha Nueve (09) de Julio del año dos mil ocho (2008), efectuada por la apoderada judicial de la parte actora y el ciudadano J.M.V.L., en la cual establecieron que su prórroga era de seis (06) meses, desde el Dos (02) de Febrero de 2008 hasta el 30 de Julio de 2008, fecha ésta última en la cual el arrendatario deberá desocupar el inmueble.

Ante este escenario y bajo esta premisa resulta convincente para quién Juzga determinar que la relación arrendaticia siempre entre las partes que intervienen en esta litis se ha mantenido a tiempo determinado como lo contempla el invocado dispositivo 38 de la Ley que regula la materia arrendaticia, por lo que la acción seleccionada por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, para acceder al órgano judicial es ajustada a derecho. Así se determina y queda establecido.-

-III-

Determinada como quedo la naturaleza contractual, pasa este Juzgador a verificar si se cumplieron los actos de comunicación procesal, muy especialmente el de la citación del demandado, lo que consta inserto a los folios 12 al 20, ambos inclusive, del cuaderno de medidas, de manera que se le otorgó el derecho a la defensa y el debido proceso consagrado en el artículo 49 Constitucional. Le correspondía contestar la demanda según auto que riela al folio 55, de estas actuaciones, en fecha 01 de Diciembre del año 2008, tal como lo hizo constar este Tribunal, y de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de noviembre de 2002 N° 2794, en referencia al citado articulo

...que el demandado deberá comparecer al Segundo (2do) de Despacho siguiente a su citación...

.

Así mismo el artículo 362, del precitado Código de Procedimiento Civil, establece:

SI EL DEMANDADO NO DIERE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DENTRO DE LOS PLAZOS INDICADOS EN ESTE CODIGO, SE LE TENDRA POR CONFESO EN CUANTO NO SEA CONTRARIA A DERECHO LA PETICIÓN DEL DEMANDANTE, SI NADA PROBARE QUE LE FAVOREZCA

Con respecto al citado articulo trascrito parcialmente, la confesión ficta procede sólo cuando el demandado hubiese omitido dar contestación a la demanda y cuando no hubiere promovido prueba alguna dentro del lapso de Ley que le favorezca y con la cual desvirtúe lo alegado por el demandante en su escrito libelar, como es el caso bajo examine de autos, es por lo que, se hace necesario, para este Sentenciador, declarar confeso al demandado de autos, en conformidad con el mencionado articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no contestó la demanda, no trajo pruebas alguna que le favoreciera y la misma no es contraria a derecho. Y, así se decide.

Como consecuencia de la confesión ficta del demandado, éste aceptó tácitamente los hechos alegados que se le imputaron en el escrito libelar, por lo que este Juzgador los tiene como ciertos, considerando al respecto, que existe una relación arrendaticia, entre las partes que integran este juicio.

Igualmente aprecia él que decide, que el demandado de autos, incurrió en el cumplimiento de una de las obligaciones inherentes de los arrendatarios, pautada en el ordinal 2° del Articulo 1.592 del Código Civil, y en la cláusula Tercera contractual, al dejar de pagar el canon de arrendamiento del mes de Julio de 2008, a razón de Trescientos Veinticinco Bolívares (Bs.325,oo), lo que conlleva a esta Instancia Jurisdiccional, a declarar INSOLVENTE al arrendatario demandado de autos, en el canon de arrendamiento insoluto reclamado por la demandante en su libelo,

por no haber demostrado el hecho extintivo de su obligación, como lo pautan los artículos 506 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Y, así se determina y declara.

Así mismo, se verifica de las actas procesales que el demandado de autos, ciudadano J.M.V.L., reconoció tácitamente los instrumentos que rielan a los folios del 08 al 50, ambos inclusive de estas actuaciones, al no desconocerlos, tacharlos o impugnarlos en el lapso legal procesal, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo con esto dichos instrumentos pleno valor probatorio a los efectos de esta acción incoada y aunado a la confesión ficta del accionado hacen plena prueba en contra de este último.

Por lo que concluye este sentenciador que la demanda que inicia estas actuaciones debe prosperar, en armonía con los Artículos 12 y 362 del ya tantas veces nombrado Código de Procedimiento Civil y el Articulo 34 Literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, así se determina y se decide.

-IV-