Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 14 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS

PARTE DEMANDANTE: S.B.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-9.212.237.

PARTE DEMANDADA: H.J.B.F., venezolano, mayor de edad, casado, con cédula de identidad N° V-9.143.065.

MOTIVO: Desalojo de inmueble.

EXPEDIENTE: 5463.

II

PARTE NARRATIVA

La causa que por la presente se decide, pasa al conocimiento del tribunal en razón de la distribución que correspondió sobre escrito libelar, a la cual se le dio entrada en fecha cuatro (04) de marzo de 2008, por el cual, la ciudadana S.B.D.M. demanda por desalojo con fundamento en el artículo 34 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano H.J.B.F..

En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:

.- Que celebró contrato de alquiler sobre un inmueble consistente en un apartamento para habitación, compuesto de dos (2) habitaciones, cocina, comedor, un baño y demás anexidades, ubicado en El 23 de Enero, Pasaje El Cambio, N° 1-64, apartamento N° 04, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; fijándose el canon en la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00).

.- Que pese a las diligencias extrajudiciales realizadas no ha sido posible obtener la entrega del inmueble, en razón de que el inmueble que ocupa su arrendatario está sufriendo filtraciones, por lo que debe pedir el desalojo del mismo, ya que es la única manera de poder hacer las reparaciones necesarias.

.- Que se trasladó al Cuerpo de Bomberos para solicitar una inspección ocular, pero cuando los funcionarios de ese cuerpo se hicieron presentes, ninguno de los inquilinos prestó colaboración y los funcionarios no pudieron tener acceso a los apartamentos para realizar la inspección.

.- Que visto lo anterior, se trasladó a las oficinas de HIDROSUROESTE, ya que las facturas de cancelación de agua potable estaban muy elevadas, entonces ese organismo encontró en el inmueble: Fugas visibles en herraje y griferías, fugas internas en tubería de distribución de agua potable y alto consumo por pérdida de agua en fugas visibles y fugas internas.

.- Que recomienda HIDROSUROESTE: Sustitución de tubería interna para todo el inmueble, incluyendo apartamentos y realizar de cambio de herraje, grifería, y de toda instalación sanitaria que se encuentre determinada. Que se recomendó realizar tales reparaciones a la brevedad posible.

.- Que por ello, solicita el desalojo del inmueble dado en arrendamiento. Todo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acompañó a su escrito libelar: Copia del contrato de arrendamiento, copias de recibos de pago, notificación de inspección de fugas y estado de cuenta emitidos por HIDROSUROESTE; y copias de comunicaciones realizadas al inquilino.

Consta al folio 31 del expediente diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal, de fecha 11 de marzo de 2.008, en la que informa que ese mismo día se trasladó al 23 de Enero, Pasaje El Cambio, N° 1-64, apartamento N° 4, donde citó personalmente al demandado de autos.

El 13 de marzo de 2008, procede la parte demandada, en tiempo útil a dar contestación a la demanda incoada en su contra, alegando, en su escrito de contestación:

.- Que niega, rechaza y contradice la demanda, incoada en contra de su persona, en virtud de que los alegatos esgrimidos por la demandante son falsos y no se ajustan a la verdad.

.- Expresa, que la demandante hace una estimación sui generis y caprichosa de la demanda en la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.000,00) y no explica de donde provienen, a qué corresponde, ni cual procedimiento legal utilizó para llegar a esa cantidad.

.- Expresa, que existe disparidad y contradicción entre el libelo de demanda y lo establecido en el contrato de arrendamiento, por cuanto en el primero se refiere al apartamento con el N° 04, mientras que en el contrato de arrendamiento se establece que es el N° 01.

.- Que la demandante hace mención a los artículos 33 y 34, sin indicar a qué ordenamiento jurídico pertenecen.

.- Que la demandante cita el artículo 1264, sin indicar a qué ordenamiento jurídico pertenece, y le añade de manera temeraria palabras al texto legal.

.- Que la demandante hace referencia a anexos, sin referir a los anexos “B” y “C”.

.- Invoca a su favor el contenido de lo indicado en la Constitución Nacional, de los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de los artículos 1.155 y 1.140 del Código Civil, y en los artículos 429, 431 y 434 del Código de Procedimiento Civil.

.- Expresa, que de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 431 y 434 del Código de Procedimiento Civil, impugna todas y cada una de las pruebas presentadas por la demandante, por ser simples copias fotostáticas.

.- Que ha cumplido su obligación en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual consignó recibos originales demostrativos de tales pagos.

.- En su mismo escrito de contestación, la demandante promueve pruebas e indica, que reproduce el mérito favorable de autos y consigna recibos originales de pago de los cánones arrendaticios.

.- Finalmente solicita, que la demanda intentada sea declarada sin lugar, y la correspondiente condena en costas.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante promueve:

.- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

.- Recibos emitidos por HIDROSUROESTE.

.- Estados de cuenta del servicio de agua.

.- Original de informe de HIDROSUROESTE.

.- Comunicación enviada al ciudadano H.B..

III

PARTE MOTIVA DE LA DECISIÓN

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

Alega la actora, que habiendo celebrado un contrato de alquiler con el ciudadano H.J.B.F., éste no ha cumplido con lo establecido en la cláusula tercera del mismo, y que igualmente, no ha podido lograr la desocupación del inmueble que aquel ocupa en razón de que el inmueble, debido a filtraciones de agua, necesita ser desocupado para realizar las reparaciones recomendadas por la empresa HIDROSUROESTE, por lo que demanda el desalojo del inmueble, con fundamento en el artículo 34 literales a) y b), a entender de quien juzga, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

Siendo la oportunidad legal para contestar la demanda, la accionada expresa, en primer término, que la demandante estimó de manera caprichosa el valor de la demanda, indica igualmente, que existen en el libelo de demanda imprecisiones, inexactitudes, ilegalidades e inconsistencias al indicar otro número para el inmueble objeto de la demanda, no señalar a que ordenamiento jurídico pertenecen las normas que cita. Indica además, estar solvente en lo referente a cánones arrendaticios, procede a impugnar las copias acompañadas con el escrito libelar y solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

Planteada la controversia, vistas las posiciones asumidas por las partes y la actividad probatoria que consta del expediente, al respecto este Tribunal, procede a decidir el fondo de la controversia y para ello, observa lo siguiente:

La presente se centra en establecer, si efectivamente es procedente el desalojo como consecuencia de la insolvencia de los cánones de arrendamiento y la necesidad de que el inmueble deba ser desocupado para realizar las reparaciones necesarias, en razón de fugas de agua, o si por el contrario la parte demandada pudo demostrar su solvencia.

Ahora bien, por cuanto se observa, que el demandado de autos procede en su escrito de contestación a cuestionar la estimación de la demanda, pasa quien juzga, en primer término al análisis de tal punto, por razones de técnica procesal, para ello observa:

La demandante estima su acción en la suma de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.000,00) y la demandada expresó en su escrito de contestación, que tal estimación es sui generis y caprichosa, ya que no se explica de donde proviene tal estimación, ni tampoco como se hizo o que procedimiento legal se utilizó para calcular esa cantidad.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Cuanto el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar esa estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

(…)

La jurisprudencia ha señalado, que en los términos del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la contradicción de la estimación de la demanda no puede ser hecha en forma pura y simple, sino que por fuerza debe agregarse el elemento exigido, como es lo reducido o exagerado de ésta, en aplicación a lo dispuesto textualmente en dicha norma. En el presente caso, la demandada al momento de contradecir la estimación no alega un hecho nuevo: Esto es, no indica si la misma es exagerada o exigua, correspondiéndole además, expresar los motivos que la inducen a tal aseveración y probar los hechos o circunstancias que la sustentan, por lo tanto, se tiene la impugnación como hecha de manera pura y simple, por lo queda firme la estimación hecha por la parte actora. Así se decide.

Por otra parte, consta del expediente que la demandante alegó como fundamento de su acción, el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y que el inmueble requiere urgentes reparaciones por lo que necesita sea desocupado.

Le correspondía a la parte demandada probar el estado de solvencia y a la demandante lo conducente sobre las reparaciones del inmueble, así se hace necesario analizar tanto la norma sustantiva como la adjetiva concebida para regir la materia probatoria. Así, establece el artículo 1354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, contiene en sus lineamientos lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba

A.c. ambas normas jurídicas, tenemos, que la carga de la prueba según postulados de los Principios Generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente por la autoridad judicial a las partes, en el proceso al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, pero el demandado asume el contradictorio y le toca probar los hechos en que basa su excepción. Por lo que se hace necesario el análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis, a objeto de su valoración e incidencia en la resolución del fondo controvertido.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

a.- CON SU ESCRITO LIBELAR:

.- Copia simple de contrato de arrendamiento sucrito entre las partes de la litis. Esta prueba fue presentada en copia simple, resultando impugnada por la contraparte. No obstante de autos se observa, que en el lapso probatorio fue presentado el mismo documento en copia certificada, tratándose de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 24 de enero de 2.006, inserto bajo el N° 29, Tomo 13. Este instrumento es un documento público emanado de funcionario público en el ejercicio de sus funciones (Notario), el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil, para demostrar la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, con las estipulaciones allí contenidas como reguladoras de dicha relación.

.- Copias de estado de cuenta, recibos, facturas e inspección de fugas emitidos de la empresa HIDROSUROESTE. Estas pruebas fueron presentadas en copia simple, resultando impugnadas por la contraparte. No obstante de autos se observa, que en el lapso probatorio fueron presentadas en original. Estos documentos son de los que la doctrina denomina documentos administrativos, los cuales detentan una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, conforme lo dispone el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se aprecian para demostrar lo establecido en los mismos.

.- Copia simple de documentos privados (fs. 24 y 25). Estas documentales ni se aprecian ni se valoran por no ser de los documentos que en copia simple pueden ser traídos a juicio, conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

.- Copia simple de documento privado (f. 26). Esta documental ni se aprecia ni se valora por no ser de los documentos que en copia simple pueden ser traídos a juicio, conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y además es emanada de la propia demandante, sin firma de la demandada.

b.- EN EL LAPSO PROBATORIO:

.- Original del contrato de arrendamiento. Se indica que esta documental ya fue objeto de valoración.

.- Recibos emitidos por la empresa HIDROSUROESTE. Se indica que estas documentales ya fueron objeto de valoración.

.- Estados de cuenta emitidos por la empresa HIDROSUROESTE. Se indica que esta documental ya fue objeto de valoración.

.- Original de informe realizado por la empresa HIDROSUROESTE. Se indica que esta documental ya fue objeto de valoración.

.- Original de comunicación enviada a la demandada, de fecha 18 de diciembre de 2.007 (f. 64). Esta prueba ni se aprecia ni se valora, al no cumplir los requisitos del documento privado establecidos en el artículo 1.368 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

.- Mérito favorable de autos: Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

.- Originales de pago de cánones arrendaticios. A los folios 41 y 42 del expediente constan originales de recibos de pago suscritos por la parte demandante, los mismos al no ser de manera alguno desconocidos deben ser valorados conforme lo indica el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, concatenados con el 1.363 del Código Civil, para demostrar el contenido material de lo declarado en ellos, esto es, el pago realizado por la demandada para los meses y por el monto que en tales recibos se indica.

CONCLUSIÓN PROBATORIA

De las actas procesales se desprende, que existe la relación arrendaticia y como consecuencia de ello surge obligaciones y por ende, las obligaciones del arrendador y del arrendatario recíprocas establecidas no sólo entre los intervinientes sino también por disposición de la ley. Para el arrendatario a tenor del contenido del artículo 1592 del Código Civil:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Así mismo el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. ...

Manifiesta la actora, que el demandado ha incumplido lo establecido en la cláusula tercera del contrato, la cual indica que:

El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) que EL ARRENDATARIO le pagara a LA ARRENDADORA los primeros quince días de cada mes. Es entendido que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas da derecho a LA ARRENDADORA a pedir la inmediata desocupación y entrega del inmueble arrendado.-

Con su escrito, la parte demandada trajo recibos donde demuestra, que pagó los meses comprendidos desde el 23-11-2007 al 23-12-2007; del 23-12-2.007 al 23-01-2008 y del 23-01-2008 al 23-02-2008. En consecuencia, logra la demandada probar el hecho extintivo de la obligación demandada, por lo que la acción por desalojo con fundamento en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

La presente demanda de desalojo también ha sido fundamentada en el literal “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en este supuesto correspondía al actor demostrar, que el inmueble objeto de la presente demanda debía ser demolido o ser objeto de reparaciones que implicaban la desocupación del inmueble; a tal efecto, el accionante trae a los autos una documental emanada de la C.A. Hidrológica de la Región Suroeste, de fecha 21-09-2007, la cual resultó plenamente valorada y que indica, que en el inmueble donde se encuentra el apartamento objeto de la presente controversia deben ser realizadas una serie de reparaciones como: Sustitución de tubería interna para todo el inmueble, realizar cambio de herrajes, griterías y de toda la instalación sanitaria que se encuentre deteriorada, con la indicación de que se recomienda realizar tales reparaciones a la brevedad posible, debido al largo tiempo que presentan las fugas. De esta documental, puede concluirse que ciertamente el inmueble necesita reparaciones que ameritan su desocupación, ya que se indica, que debe realizarse “sustitución de tubería interna para todo el inmueble...”, en consecuencia, para quien juzga, queda demostrado que la demanda con sustento en la causal “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser declarada con lugar. Así se establece.

En cuanto a los alegatos de la parte demandada, de que existe inexactitud en cuanto al número con que se identifica el inmueble, para quien juzga, ello queda subsanado con la presentación del contrato de arrendamiento, en la que se precisa el mismo; e igualmente, en lo referente a que la demandante no indicó a que ordenamiento jurídico pertenecen las normas que cita, este Juzgador toma para sí lo deducido del principio “iura novit curia”, según el cual el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que las partes hagan de sus pretensiones o defensas, ni siquiera a las calificaciones jurídicas que le den a los contratos por ellos celebrados, pues el Juez conoce el Derecho y está obligado a subsumir los hechos que le informen y prueben las partes, en las normas jurídicas adecuadas, aplicando las consecuencia jurídicas en ellas consagradas.

APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34, LITERAL C) DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

Por cuanto la presente demanda tiene fundamento en la causal expresada en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

IV

PARTE DISPOSIIVA

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, propuesta por S.B.D.M., contra el ciudadano H.J.B.F., en consecuencia:

1.1. SE DECLARA SIN LUGAR la demanda por desalojo, incoada por S.B.D.M., contra el ciudadano H.J.B.F., con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

1.2. SE DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo, incoada por S.B.D.M., contra el ciudadano H.J.B.F., con fundamento en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO

Como consecuencia del DESALOJO, se ordena a la parte demandada ciudadano H.J.B.F., ENTREGAR a la accionante S.B.D.M., el inmueble que ocupa como arrendatario, consistente en un apartamento para habitación, compuesto de dos (2) habitaciones, cocina, comedor, un baño y demás anexidades, ubicado en El 23 de Enero, Pasaje El Cambio, N° 1-64, apartamento N° 04, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

TERCERO

Por cuanto la presente demanda de desalojo fue declarada con lugar con fundamento en el literal c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo indicado en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem.

CUARTO

SE EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y al debido proceso de las partes, previstos en el numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de abril dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación. El

Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 5463.