Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 2 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año 203° y 155°

PARTE DEMANDANTE: S.H.V.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 992.033.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados S.E.L., A.J.B.D., M.P. CHIARINI RENNA y PASQUALE O.C.R., venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 33.171, 31.720, 40.412 y 33.172, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: A.B.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 7.955.861.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado C.A.F.L., venezolano, mayor de edad, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 53.836.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE N°: (AH15-V-2007-000175 CAUSA) (12-0688 ITINERANTE).

-I-

SINTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente proceso por Cumplimiento de Contrato, incoada por el apoderado judicial del ciudadano S.H.V.M., en contra del ciudadano A.B.B., la cual fue debidamente admitida en fecha 30 de abril de 2007, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 14 de mayo de 2007, se libraron las compulsas.

Mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2007, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada por el actor, en la cual fue atendido por el ciudadano A.B.B., al cual le hizo entrega de la compulsa pero se negó a firmar.

Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2007, el ciudadano A.B.B., asistido por el abogado C.A.F.L., se dio por citado.

En fecha 21 de junio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito promoviendo cuestiones previas, dando contestación a la demanda y reconviniendo al actor. En esta misma fecha el Tribunal negó la admisión de la reconvención propuesta, por ser contraria a derecho.

Por diligencia de fecha 28 de junio de 2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto del Tribunal en esta misma fecha.

En fecha 04 de julio de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 13 de julio de 2007, el Tribunal dictó sentencia declarando CON LUGAR la cuestión previa opuesta del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2007, la apoderada judicial de la parte actora apeló de la sentencia de fecha 13 de julio de 2007.

Por auto de fecha 19 de julio de 2007, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 07 de agosto de 2007, el Tribunal le dio entrada y se avocó al conocimiento de la presente causa.

Mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2010, la parte actora solicitó se dictara sentencia.

Por auto de fecha 15 de Febrero del año 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió la presente causa, en virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la presente causa.

Asimismo en fecha 13 de abril de 2012, este Tribunal le da entrada al presente expediente.

Mediante Resolución N° 2012-0033, de fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó por un (01) año, la competencia atribuida a estos Juzgados Itinerantes, y se levantó acta de fecha 22 de Enero de 2013, dando cumplimiento a la misma y abocándose al conocimiento de la causa.

En fecha 21 de mayo de 2013, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora solicitó se dicte sentencia.

Estando todas las partes debidamente notificadas del abocamiento de quien aquí decide, y transcurridos los lapsos legales pertinentes, este Tribunal pasa a decidir el mérito de este asunto, previas las siguientes consideraciones:

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA.

En síntesis, la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:

Que su representado es el legítimo y exclusivo propietario del inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la calle el Cristo, N° 21-1, entre Avenidas Colombia y México, Sector Nueva Caracas, Urbanización Catia, Parroquia Sucre, Distrito Capital.

Que dicho inmueble le pertenece en parte por haberlo heredado de su padre, el ciudadano M.A.V.M., en un 8,33% del total, a la muerte de su madre, la ciudadana R.M.D.V., en un 11,66% del total y el resto por haber adquirido los derechos sucesorales que sobre tal inmueble tenían sus hermanos, según consta en los respectivos documentos de venta protocolizados por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que su representado dio en arrendamiento al ciudadano A.B.B., el apartamento N° 1, ubicado en el primer piso, que comprende una superficie de noventa metros cuadrados (90 m2), y está conformado por 2 habitaciones, un recibo, un balconcillo interno, un comedor, una cocina, un baño, 2 escaleras internas, un sector de azotea de veinticuatro metros cuadrados (24 m2), con lavadero y un tanque para el agua potable con capacidad para quinientos litros (500 lts).

Que la relación arrendaticia comenzó el 1° de septiembre de 2005, a tiempo fijo por un (01) año hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2006.

Que mi representado no manifestó en ningún momento intención alguna de prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 1° de septiembre de 2006 comenzó a operar a favor de El Arrendatario, la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por seis (06) meses, los cuales culminaron en fecha 1° de marzo de 2007.

Que su representado mediante carta de fecha cuatro (04) de julio de 2006, le participó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la cual el demandado se negó a recibir y firmar.

Que en fecha 27 de julio de 2006 le envió otra comunicación solicitando el recibo de la carta anterior firmada, fechada y cedulada, a lo cual se negó.

Que en virtud de lo anterior operó en consecuencia lo establecido en las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato, por lo cual el arrendatario debía entregar el inmueble desocupado y en las mismas condicionas en que declaró recibirlo.

Que el inmueble que es hoy propiedad de su representado, le había sido arrendado al ciudadano A.B.B., por sus propietarios anteriores, y de conformidad con la cláusula Vigésima Tercera del contrato suscrito en fecha 1° de septiembre de 2005, no podrá vincularse dicha relación arrendaticia con cualquier otro contrato de arrendamiento suscrito anteriormente.

Que en nombre de su representado procede a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, al ciudadano A.B.B., para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a:

Cumplir con su obligación de devolver el inmueble arrendado en razón de la finalización del contrato suscrito en fecha 1° de septiembre de 2005.

Cumplir con lo estipulado en la cláusula Tercera del contrato en relación a los daños y perjuicios ocasionados al arrendador por no cumplir con la obligación de devolver el inmueble en fecha 1° de marzo de 2007, siendo estos estipulados en dicha cláusula en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), hoy la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,00) diarios por cada día que transcurra sin cumplir con la devolución del inmueble y que hasta la fecha de interposición de la demanda, alcanza la cantidad de tres millones doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 3.240.000,00), por haber transcurrido 54 días desde que debió hacer la formal entrega del inmueble, más las cantidades que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble a su propietario.

Pagar las cantidades que correspondan por concepto de condenatoria en costas y costos procesales, además de honorarios profesionales de abogados, con ocasión de la presente demanda.

DE LA PARTE DEMANDADA.

Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda argumentó lo siguiente:

Opuso la cuestión previa a que se refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que esta demanda atenta contra normas de orden público especificadas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que son irrenunciables para el arrendatario y obligatorias para el arrendador.

Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho señalados en la demanda por el ciudadano S.H.V.M., ya que dicho ciudadano le prorrogó el contrato en forma verbal.

Que el arrendador en forma verbal le manifestó delante de varios testigos que renovaría el contrato de arrendamiento, pero en forma arbitraria le suspendió el suministro de agua.

Rechazó, negó y contradijo lo señalado por el actor en el libelo en relación a las obligaciones que tenía que cumplir, ya que su representado sigue cumpliendo con el pago mensual del canon de arrendamiento.

Que el arrendador no ha dicho la verdad y miente descaradamente, ya que se encuentra en ese inmueble en calidad de arrendatario desde julio de 2000 y que durante ese tiempo le han renovado el contrato con nuevo aumento, por lo que no puede desconocer todo ese tiempo.

Que todos los contratos anteriores han estado sucritos por los ciudadanos R.M. y S.H.V.M..

Que este contrato pasó a ser a tiempo indeterminado en virtud de que el arrendador le prorrogó verbalmente el contrato y siguió aceptando el pago de los cánones de arrendamiento.

Que las cláusulas alegadas en el libelo de la demanda son inaplicables porque atentan contra las normas de orden público, como es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que las cláusulas de los contratos deben ceñirse a dicha ley.

Que su representado tiene siente (07) años ocupando el inmuebles como arrendador y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponden dos (2) años de prorroga legal.

Que el demandante introdujo la demanda, estando todavía su representado cumpliendo con la prórroga legal, por lo cual resulta improcedente.

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:

En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.

Ha quedado demostrado en la presente litis la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual tiene por objeto un apartamento distinguido con el N° 1, que comprende una superficie de noventa metros cuadrados (90 m2), y está conformado por 2 habitaciones, un recibo, un balconcillo interno, un comedor, una cocina, un baño, 2 escaleras internas, un sector de azotea de veinticuatro metros cuadrados (24 m2), con lavadero y un tanque para el agua potable con capacidad para quinientos litros (500 lts), ubicado en el primer piso de la casa ubicada en la calle el Cristo, N° 21-1, entre Avenidas Colombia y México, Sector Nueva Caracas, Urbanización Catia, Parroquia Sucre, Distrito Capital.

Ahora bien, la relación contractual de las partes, se encuentra definida por el artículo 1.579 del Código Civil, que dispone lo siguiente:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

No obstante, se presenta la controversia sobre el tiempo de la relación arrendaticia, ya que el actor alega que la misma comenzó desde el 2005, por lo cual trae a los autos el contrato de arrendamiento suscrito por las partes debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1° de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el N° 37, tomo 73, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.-

En este sentido, la parte demandada en su contestación de la demanda opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, y señaló que la relación arrendaticia data desde el año 2000, por lo cual trae a los autos copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por M.T.V.M.D.K. y S.H.V.M., en calidad de arrendadores y A.B.B., en calidad de arrendatario, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de mayo de 2002, quedando anotado bajo el N° 17, tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual además fue reconocido por el actor en su libelo de demanda, en consecuencia, este Tribunal lo aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia desde el año 2002 y le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-

Sin embargo, la parte actora en su libelo de demanda alega que las anteriores relaciones arrendaticias que versan sobre el inmueble quedan sin efecto, según la cláusula Vigésima tercera del contrato suscrito en el 2005, la cual reza de la siguiente manera:

Es expresamente convenido, entre las partes que, con el otorgamiento de presente documento, quedan sin efecto, en todos y cada uno de sus términos, cualesquiera otros contratos de arrendamiento, que versen sobre el inmueble objeto de este convenio, suscritos por la ciudadana R.M.d.V. y; posteriormente, por la sucesión Vivas Márquez, en su condición de anteriores arrendadores y propietarios y; vencidas las correspondientes prórrogas legales, las cuales, en su oportunidad, fueron completamente concedidas por los precitados propietarios arrendadores.

No obstante, La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente, en relación a las estipulaciones de los contratos:

Artículo 7. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Artículo 20. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietarioarrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey.

De conformidad con lo anterior, puede concluirse que la cláusula Vigésimo Tercera del contrato es nula, en virtud de que la misma es contraria al orden público y a lo establecido en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, coincidiendo así con el criterio expresado en la sentencia apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-

Asimismo, este Tribunal observa que la relación arrendaticia que une a las partes data desde el mes de Mayo de 2002, por lo que operó de pleno derecho la prórroga legal establecida en el articulo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia que une a las partes es de cuatro (04) años y tres (03) meses, correspondiéndole un (1) año de prórroga, la cual se encontraba en curso para la fecha de la interposición de esta demanda.

De este modo establece dicha ley lo siguiente:

Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 41. Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Por todo lo antes expuesto, se declara Con Lugar la cuestión previa opuesta del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se extingue el presente proceso, por encontrarse transcurriendo la prórroga legal en el momento en que el actor intentó la misma. Y ASI SE DECLARA.-

-IV-

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 13 de julio de 2007, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE CONFIRMA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes.

Se condena en costas del presente recurso a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dos (02) días del mes de Abril de dos mil catorce (2014). Años 203° y 155°.

EL JUEZ,

C.H.B.

EL SECRETARIO,

E.G.

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, siendo la una y quince minutos de la tarde (01:15 p.m.).-

EL SECRETARIO,

E.G.

Exp. N° 12-0688

CHB/EG/Victoria.