Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 30 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, treinta (30) de julio de dos mil diez.

200º y 151º.

ASUNTO No.: AP31-V-2009-004216

PARTE ACTORA: S.A.S..

APODERADOS JUDICIALES: G.M., B.E.H.B. y B.H..

PARTE DEMANDADA: M.I.K..

APODERADOS JUDICIALES: GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, J.J.N.S., BEXSY E.R.B., F.R. CASTAÑO, H.B.P.R. y G.M. DE AVEIRO DOS SANTOS.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento por interposición de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, presentada por los abogados G.M., B.E.H.B. y B.H., apoderados judiciales del ciudadano S.A.S., venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad N° V- 1.449.723, en carácter de arrendador; contra el ciudadano M.I.K., venezolano, mayor de edad, domiciliado en Higuerote, Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda y titular de la Cédula de Identidad N° V- 13.408.890, en carácter de arrendatario.

Luego de darse por citado en el presente procedimiento en nombre del demandado, el abogado J.J.N., actuando como su apoderado judicial, presentó escrito en el que en primer lugar afirmó que el procedimiento se consumó la perención de la instancia, solicitando que así fuese declarado por el Tribunal. Posteriormente negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, realizó señalamientos sobre omisiones o defectos contenidos en el libelo, que a su decir generaban la improcedencia o inadmisibilidad de la demanda; impugnó la cuantía estimada por la parte actora, contradijo la naturaleza jurídica del contrato existente entre el actor y el demandado y realizó otros señalamientos relacionados con lo pretendido en el petitorio del libelo. Y finalmente solicitó que en caso de considerarse improcedente la perención alegada, se declare sin lugar la demanda, especialmente porque la demanda es inadmisisible o improcedente por haber omitido el cumplimiento de los requisitos previstos en los ordinales 4, 5, y 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTOS PREVIOS:

1. DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA:

   El apoderado judicial de la parte demandada señaló que en el expediente operó la perención breve de la instancia, por cuanto desde el 3-12-2009 y el 3-2-2010 pasaron sesenta (60) días sin que la parte haya proporcionado al Alguacil, el vehículo necesario para su traslado a la ciudad de Higuerote, sede del Juzgado de Municipio comisionado, y así pide sea declarado.

   Se observa que la demanda fue admitida el 3 de diciembre de 2009 y se ordenó librar comisión al Juzgado del Municipio Brión del Estado Miranda, una vez que la parte demandante consignara las copias simples para la elaboración de la compulsa, toda vez que los apoderados judiciales habían señalado en el libelo que la dirección donde habría de citarse al demandado era en Higuerote, Estado Miranda.

   El 7 de diciembre de 2010, el abogado G.M., apoderado judicial de la parte actora presentó diligencia en el expediente, consignando copia del libelo de la demanda y del auto de admisión, cumpliendo con lo ordenado en este último, para la elaboración de la compulsa. El 10 de diciembre de 2010, la Secretaria del Tribunal dejó constancia en el expediente de hacer librado la compulsa de citación y la comisión ordenada, remitida mediante oficio. Por cuanto ya en el libelo los apoderados judiciales de la parte actora habían indicado la dirección donde habría de practicarse la citación del demandado, la misma fue indicada en la comisión librada.

   Se observa que dicha comisión fue recibida en el Juzgado de los Municipios Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 9 de febrero de 2010; y el día 25 de febrero de 2010, el Alguacil del Juzgado comisionado dejó constancia de haberse trasladado en varias oportunidades a la dirección indicada, a practicar la citación ordenada, desde el día 23/2/2010 y no consiguió al demandado.

   La relación de dichas actuaciones son suficientes para declarar que no se consumó la perención alegada, pues uno de los apoderados judiciales de la parte actora cumplió con una de las obligaciones que le fue impuesta en el auto de admisión, apenas cuatro días después de haberse dictado el auto de admisión y previamente ya habían informado en el libelo la dirección completa del lugar donde se realizaría la citación, actuación que ha sido calificada por la jurisprudencia como otra de las obligaciones que tiene la parte actora.

   Basta que la parte actora cumpla con al menos una de las obligaciones que le impone la ley, dentro de los treinta (30) días luego de la admisión de la demanda, para que ya no opere la perención en el proceso y así ha reiterado en innumerables decisiones dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Es decir, que la consignación de los emolumentos al Alguacil o el suministro del vehículo para que se traslade, es apenas una de dichas obligaciones, tanto así que en el presente caso, sin dejar constancia en autos de dicha entrega, el Alguacil se trasladó a practicar la citación, pues ya tenía la compulsa con la dirección.

   En consecuencia, se declara improcedente la solicitud de declaratoria de perención del proceso. Así se declara.

2. SEÑALAMIENTO DE OMISIONES Y/O DEFECTOS COMO DEFENSAS DE FONDO QUE HACEN INADMISIBLE O IMPROCEDENTE LA DEMANDA INTERPUESTA:

   El apoderado judicial del demandado expuso lo siguiente:

   NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES, LA DEMANDA INTENTADA TANTO EN LOS DERECHOS NARRADOS EN EL LIBELO DE LA DEMANDA COMO EN EL DERECHO INVOCADO POR LA PARTE ACTORA COMO FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN.

   Y adicionalmente procedo alegar las razones de hecho y de derecho, que se desarrollan en los capítulos siguientes.

   DE LA IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA POR NO CUMPLIR EL LIBELO CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN LOS ORDINALES 4°, 5° Y 7° DEL ARTICULO 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

   Como defensa de fondo se alega la omisión de requisitos de procedencia del libelo, que en cumplimiento del principio dispositivo de congruencia establecido en el Código de Procedimiento Civil, al verificar alguna de las omisiones que se detallan más adelante, obligan a declara (sic) la presente demanda improcedente.

   …(omissis)…

   El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 340 de (sic) Código de Procedimiento Civil, garantiza el debido proceso, en el cual está implícito el derecho a la defensa de la parte demandada. El cumplimiento de los requisitos de forma es una obligación a cumplir por el actor, tal como lo dispone dicho artículo en su encabezamiento: El libelo de la demanda deberá expresar:…

   Esa palabra deberá no le faculta para omitir dichos requisitos, debiendo el Juez como director del proceso, velar el cumplimiento de dicha norma y sancionar con la declaratoria de improcedencia, el incumplimiento de los requisitos de forma de la demanda, en procura de una tutela efectiva de los derechos e intereses que se piden se hagan valer.

   …(omissis)…

   Es el caso, ciudadana Juez, que de la revisión del libelo de Demanda se observa que el actor no cumplió con los requisitos formales exigidos en los ordinales 4°, 5° y 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que harían inadmisible e improcedente la presente demanda, tal como se indica a continuación:”…

   En procedimientos como el presente, que se tramitan por el juicio breve, de conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, para ser decididas todas en la sentencia definitiva.

   De la transcripción que antecede se observa que el apoderado judicial del demandado comenzó afirmando que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada tanto en los hechos narrados en el libelo de la demanda como en el derecho invocado por la parte actora como fundamento de la pretensión. Y posteriormente indicó que como defensa de fondo alega la omisión de requisitos de procedencia del libelo, que en cumplimiento al principio dispositivo y de congruencia establecido en el Código de Procedimiento Civil, al verificar alguna de las omisiones que se detallan más adelante, obligan a declarar la presente demanda improcedente. Seguidamente señaló que de la revisión del libelo se observa que el actor no cumplió con los requisitos formales exigidos en los ordinales 4°, 5° y 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que harían inadmisible e improcedente la demanda.

   Al respecto este órgano jurisdiccional declara que el señalamiento que pueda realizar la parte demandada sobre las omisiones en que incurra el actor al interponer la demanda, o los defectos que contenga el libelo, no constituyen defensas de fondo ni presupuestos procesales que deban ser revisados por el Juez para verificar si la demanda es inadmisible o improcedente, como pretende hacerlo ver el apoderado judicial de la parte demandada en su contestación. Sino que es a través de la promoción de las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que la parte demandada puede instar al Tribunal a su pronunciamiento.

   Tanto es así que este artículo dispone lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …” Y por otro lado, el artículo 350 eiusdem, establece la forma en que puede el demandante subsanar el defecto u omisión invocados. Es decir, que ambas normas están reguladas para garantizar el derecho a la defensa de ambas partes en el proceso.

   No puede pretender el apoderado judicial de la parte demandada sorprender a su contraparte, con unas denominadas defensas de fondo que aparentemente correspondería decidir al Tribunal al dictar la sentencia de mérito, pretendiendo además que se declare la demanda improcedente o inadmisible, cuando sus afirmaciones no son más que señalamientos que han debido realizarse bajo la promoción de cuestiones previas, pues en acatamiento de los principios de lealtad y probidad procesal, si su voluntad o intención era que se corrigieran defectos u omisiones contenidos en el libelo, que le dificultaban ejercer su derecho a la defensa, entonces ha debido proceder de forma transparente promoviendo la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que la demanda contenía defectos de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; para que a su vez, la parte actora tuviese oportunidad de subsanar los defectos u omisiones alegados, de conformidad a lo previsto en el artículo 350 ya referido.

   Tan sabio fue el legislador procesal venezolano, que previó la posibilidad de que aún cuando el demandado no procediera voluntariamente a subsanar los defectos u omisiones que hubiesen sido promovidos como cuestiones previas, lo hiciera posteriormente en la oportunidad que se le ordene corregirlos de forma forzosa, previa la decisión que dicte el Tribunal de conformidad a lo previsto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil.

   Este Juzgado considera que entrar a decidir las omisiones señaladas con la finalidad pretendida por la parte demandada, sería violar el derecho a la defensa de la parte actora, quien no tuvo la oportunidad de proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 350 eiusdem, por la falta de claridad en la contestación de la demanda. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado no resolverá los señalamientos realizados por el referido abogado, quien no actuó de forma transparente y ajustada a la técnica jurídica que exigen las normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil.

   Adicionalmente este Juzgado declara que resulta contrario a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la forma en que el apoderado judicial de la parte demandada contestó la demanda, que impone al accionado el deber de expresar con claridad si contradice la demanda en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas o exepciones perentorias que creyere conveniente alegar; pues comenzó negando, rechazando totalmente la demanda y del resto de la contestación admitió la relación arrendaticia que le vincula a la parte actora.

   Con relación a este tipo de contestación, algún sector de la doctrina patria sostiene que ello equivale a una falta absoluta de contestación de la demanda, pues no pueden coexistir dos (2) verdades al mismo tiempo. Sin embargo, garantizando el derecho a la defensa de la parte demandada, para definir los términos de la controversia, este Juzgado tomará en consideración las defensas alegadas por la parte demandada al contestar el fondo de la demanda, obviando la contradicción que pudieran generar dichos alegatos con la negativa absoluta que de la demanda realizó inicialmente.

3. DE LA IMPUGNACIÓN DE ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA.-

   Señaló el apoderado judicial de la parte demandada, que al parecer el fin perseguido con la acción incoada es la entrega de la cosa arrendada, por medio del procedimiento previsto en la ley especial. Que se trata de una acción autónoma prevista dentro de los varios supuestos a que se contrae el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, distinguiendo el legislador entre cumplimiento de contrato con prórroga legal; de modo que de la lectura del artículo 38, se desprende con meridiana claridad que el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble, que es una acción autónoma y diferente a la de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

   Que en aquella se pide el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa arrendada y en ésta el cumplimiento del contrato suscrito, que puede accionarse por otras causas legales o contractuales.

   Que el anterior análisis se realiza para destacar que lo aplicable en el caso de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal es la estimación de la demanda en función de lo establecido en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil.

   Continuó señalando que si bien es cierto, que “según el Tribunal”, la presente demanda tiene por objeto la entrega de la cosa arrendada por supuesto vencimiento de la prórroga legal, no es menos cierto que éste no es su único, objeto, pues también se persigue el pago de mensualidades vencidas y una indemnización diaria por cada día de atraso en la entrega del inmueble equivalente a doscientos bolívares (Bs. 200,00) diarios, y en este caso el actor debía determinar la cuantía de la demanda en base a lo establecido en los artículos 31 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   Que por todo lo antes expuesto impugna la estimación de la demanda en la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 77.000,00), pues el actor debía cuantificar y no estimar el valor de la presente demanda, y así pide al Tribunal que lo declare.

   Se observa que el apoderado judicial de la parte demandada se limitó a criticar la forma en que fue estimado el valor de la demanda por la parte actora, señalando que ha debido aplicarse en este caso lo establecido en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil y luego señala que el actor debía determinar la cuantía de conformidad a lo previsto en los artículos 31 y siguientes del mismo Código.

   Con relación a la forma de cuestionar la estimación realizada por la parte actora en el libelo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 352, del 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

   ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

   .

   El anterior criterio jurisprudencial ha sido posteriormente ratificado por la misma Sala, entre otras en decisión dictada el 3 de agosto de 2007, agregando que no es obligatorio para el Juez resolver la impugnación de la cuantía cuando el demandado la impugna de manera pura y simple, incluso si señaló que era exagerada [o insuficiente], pero no aporta los elementos de prueba que fundamenten su rechazo. (Caso: S.M.F. contra la ciudadana A.B. FUENMAYOR VIANA, Exp. 2006-000297).

   De conformidad a lo previsto en el artículo 12 eiusdem, este Juzgado está imposibilitado de suplir alegatos no expuestos por la parte demandada, pues no se conoce porqué su apoderado judicial rechazó la estimación realizada en el libelo, si fue por exagerada o por insuficiente. En consecuencia, aplicando igualmente el criterio jurisprudencial antes citado, se tiene como no impugnada la cuantía de la demanda, fijada por la parte actora en la cantidad de setenta y siete mil bolívares (Bs. 77.000,00), equivalentes a mil cuatrocientas unidades tributarias (1.400 UT).

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-

   Expusieron los apoderados judiciales del ciudadano S.A.S., que el 23 de marzo de 1998, el ciudadano S.A.S. MENDOZA, en carácter de apoderado del ciudadano S.A.S., celebró contrato de arrendamiento, cuyo original anexan marcado “B”, con el ciudadano M.I.K., sobre un inmueble ubicado en la antigua calle La Línea, luego avenida Barlovento, hoy avenida 3-A, de la población de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, denominado Edificio CHILO, el cual consta de dos (2) plantas, el cual sería únicamente destinado a fines comerciales. Que conforme a la cláusula cuarta del contrato, el lapso de duración era de un año fijo, no prorrogable, contado a partir del primero de marzo de 1998 hasta el 1° de marzo de 1999.

   Que vencido el señalado contrato de arrendamiento, el 3 de marzo de 1999 se celebró otro contrato con el ciudadano M.I.K., en el que se pactó en la cláusula cuarta, que el lapso de duración sería de un año fijo, no prorrogable, contado a partir del 1° de marzo de 1999 hasta el 1° de marzo de 2000, condiciones éstas que se repitieron en la celebración de otro contrato celebrado entre las partes, el 15 de marzo de 2000, correspondiente al período comprendido desde el 1° de marzo de 2000 hasta el 1° de marzo de 2001, con la diferencia de que en este contrato actuó la abogada T.I. SUÁREZ MENDOZA, como apoderada judicial del ciudadano S.A.S., cuyos contratos anexan marcados “C” y “D”.

   Que al vencimiento del contrato marcado “D”, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, el 19 de marzo de 2001, sobre el mismo inmueble, pero que conforme a lo previsto en la cláusula cuarta, el lapso de duración sería de dos (2) años, desde el 1° de marzo de 2001 hasta el 1° de marzo de 2003, anexado en original marcado “E”.

   Que al vencimiento de este contrato, celebraron otro el 24 de marzo de 2003, con duración de dos (2) años, contados desde el 1° de marzo de 2003 hasta el 1° de marzo de 2005, pero en esta oportunidad la representación del ciudadano S.A.S., la ejerció el ciudadano S.A.S. MENDOZA, anexo marcado “F”.

   Que vencido este contrato, el ciudadano S.A.S. MENDOZA, celebró el último contrato de arrendamiento con el ciudadano M.I.H., sobre el mismo edificio, firmado el 10 de marzo de 2005, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, inserto bajo el N° 35, Tomo 29 de los libros de autenticaciones, anexo en original marcado “G”. Que conforme a lo previsto en la cláusula segunda, su tiempo de duración sería de un año fijo, no prorrogable, contado a partir del 1° de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006. Que ello demuestra que la relación arrendaticia entre las partes tuvo duración de ocho (8) años.

   Que en el último contrato de arrendamiento celebrado entre S.A.S. y M.I.K., el 10 de marzo de 2005, se estableció en la cláusula vigésima cuarta que para todos los efectos del contrato de arrendamiento, las partes elegían como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declararon someterse.

   Que antes del vencimiento de este último contrato de arrendamiento, la apoderada de su representado, abogada A.S.M., dirigió una comunicación de fecha 23 de enero de 2006, al ciudadano M.I.K., con el objeto de informarle que el 28 de febrero de 2006 vencía el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano S.A.S., acompañada marcada “H”.

   Que el 14 de enero de 2008, el ciudadano S.A.S. dirigió una carta al ciudadano M.I.K., notificándole que de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso de su prórroga legal vencía el 1° de marzo de 2008 y que por lo tanto estaba en obligación de entregar el inmueble arrendado. Que dicha comunicación la anexaba marcada “I”.

   Que es el caso que hasta la presente fecha, el ciudadano M.I.K. no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble que se le dio en arrendamiento por un año fijo no prorrogable, incumpliendo las normas legales que rigen la materia, contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como las cláusulas contractuales pactadas con su representado, en concreto la Décima Segunda y Décima Sexta, del contrato celebrado el 10 de marzo de 2005.

   Que por las razones de hecho y de derecho expuestas en el libelo, acuden ante este Tribunal para demandar al ciudadana M.I.K., por incumplimiento del contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Que ha incumplido con la obligación que tiene, por prórroga legal vencida el primero de marzo de 2008, de entregar al ciudadano S.A.S., el inmueble arrendado, a tiempo determinado, de fecha 10 de marzo de 2005. SEGUNDO: A la entrega del inmueble arrendado, antes identificado, totalmente desocupado. TERCERO: Al pago de las mensualidades vencidas y de las cantidades de dinero correspondientes a cada día de atraso o retardo en la entrega del inmueble arrendado, equivalente a doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00) por día, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, hasta la entrega definitiva del inmueble.

   El apoderado judicial de la parte demandada señaló que negaba, rechazaba y contradecía que la naturaleza de la relación arrendaticia que existe entre las partes sea a tiempo determinado y que en consecuencia negaba, rechazaba y contradecía que procesalmente sea posible que se demande el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como lo pretende el actor.

   Admitió que las partes iniciaron la relación arrendaticia el 1° de marzo de 1988, y que vencido el último contrato, el día 1° de marzo de 2006, habría iniciado la prórroga legal por dos (2) años, vencidos el 1° de marzo de 2008. Pero que desde entonces, su representado ha continuado en posesión del inmueble arrendado, sin que el arrendador haya realizado oposición alguna ni ha solicitado la entrega del inmueble, sino hasta catorce (14) meses después de vencida la misma, cuando intentó la presente demanda.

   Que no es cierto que el arrendador, en la comunicación de fecha 14 de requerido a su representado la devolución del inmueble al finalizar la prórroga legal, como lo sostiene falsamente el apoderado actor, pues de los propios términos en que quedó redactada la misma, se lee claramente que se trata de un recordatorio de que el 1° de marzo de 2008 vencía la prórroga, la cual era de dos años, citándole el contenido de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Que el silencio, la indiferencia y pasividad del arrendador, ha sido una “aptitud” constante desde la finalización del término previsto en el último contrato suscrito por las partes el 1° de marzo de 2006, pues durante cuatro (4) años, su representado ha estado poseyendo el inmueble sin que se le haya requerido devolución o entrega del mismo por el arrendador, quien por cierto, “nunca acudió a la sede del Tribunal de los Municipios Brión y Buroz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda para retirar los cánones de arrendamiento consignados por mi representado desde el mes de marzo del año 2006, que nada le impedía hacerlo por cuanto lo pagado entre el 1° de marzo de 2006 y 1° de marzo de 2008 eran las mensualidades de la prórroga legal”.

   Que vencida la prórroga legal en marzo de 2008, su representado continuó ocupando el inmueble y consignando oportunamente los cánones de arrendamiento en el mencionado Juzgado, hasta el día de hoy, tal como se evidencia de las dos (2) piezas que conforman el expediente de consignaciones N° 708-06, llevado por el Juzgado referido, producido a los autos en copia certificada, contentivas de las consignaciones efectuadas desde el mes de marzo 2006 hasta febrero 2010.

   Que no cabe dudas que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que existe entre las partes es a tiempo indeterminado desde el 1° de marzo del año 2008, fecha en que venció la prórroga legal del contrato, en virtud de que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y el demandante no se opuso a ello una vez vencida, aun cuando fue notificado de las consignaciones arrendaticias, sino que por el contrario continuó en la misma actitud que observó desde el inicio de la prórroga legal, es decir, la del silencio, pasividad y tolerancia de que su representado continuara realizando las consignaciones arrendaticias durante catorce (14) meses vencida la prórroga legal, sin haberle solicitado en ninguna ocasión la devolución y entrega del inmueble.

   Que por ello la presente acción es improcedente, por cuanto tratándose de un arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción que corresponde es la de DESALOJO, siempre que se diera alguna de las causales de procedencia establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Para decidir al respecto este Tribunal observa que la parte demandada, a través de su apoderado judicial, admitió la relación arrendaticia que le vincula a la parte actora, y que la misma fue por tiempo determinado, desde el 1° de marzo de 1998 hasta el vencimiento del último contrato celebrado entre ellas, el 1° de marzo de 2006. Igualmente admitió que el arrendador le recordó, a través de una notificación escrita, que el 1° de marzo de 2008 vencía la prórroga legal, que era de dos (2) años.

   Ahora bien, los hechos señalados por el apoderado judicial de la parte demandada, no perjudican a la parte actora, sino que más bien le favorecen, por las siguientes razones:

   De la redacción de la cláusula de duración del contrato de arrendamiento firmado por las partes [cláusula segunda], se evidencia que no era necesario que el arrendador le notificase a su arrendatario que no le sería renovado el contrato de arrendamiento, porque había sido celebrado por el lapso fijo de un (1) año, como los anteriores contratos que fueron reconocidos por la parte demandada.

   No obstante ello, se evidencia que antes del vencimiento del contrato, el día 23 de enero de 2006, la abogada A.S.M., actuando en representación del arrendador, dirigió una carta al ciudadano M.K., señalándole que el 28 de febrero de 2006 vencía el contrato de arrendamiento. Esta correspondencia fue consignada a los autos en copia, firmada en original como recibida por el arrendatario el 25/1/2006.

   Posteriormente, estando dentro del lapso de la prórroga legal, el arrendador le envió otra carta, firmada como recibida por el arrendatario el 31-1-2008, recordándole que la prórroga legal vencía el 1° de marzo de 2008, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo contenido fue citado al igual que el del artículo 39 eiusdem.

   Estas correspondencias contienen la voluntad expresa del arrendador, de que la relación arrendaticia no continuase luego del vencimiento de la prórroga legal, no era necesario que le exigiera al arrendatario la entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, pues esta es una obligación que el arrendatario debe cumplir al vencimiento del lapso de la prórroga legal, cuando se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

   Por otro lado, el apoderado judicial de la parte demandada admitió el hecho de que el arrendador no ha retirado el dinero que por cánones de arrendamiento ha consignado ante el Tribunal competente para recibirlas, ni siquiera las consignadas durante el lapso de la prórroga legal. Entonces, aquí está una voluntad tácita de no querer que el contrato se indeterminara, pues si luego del vencimiento de la prórroga legal, el arrendador hubiese retirado el dinero consignado no sólo durante el lapso de la prórroga legal sino también el de los demás meses que siguieron transcurriendo, sin lugar a dudas ello constituiría una actitud permisiva a que el arrendatario continuase ocupando el inmueble arrendado.

   En cuanto al señalamiento de que pasivamente el arrendador dejó que el arrendatario continuase ocupando el inmueble, ya que no fue sino hasta catorce (14) meses de vencida la prórroga que exigió la entrega del inmueble, con la presente demanda, este Juzgado observa que no existe en nuestra legislación un lapso determinado que limite al arrendador a exigir en sede jurisdiccional la entrega del inmueble cuando el arrendatario no cumpla voluntariamente con su obligación de entregárselo al vencimiento de la prórroga legal, pues por el principio de buena fe que rige las relaciones contractuales, el legislador parte del supuesto de que los contratantes cumplan sus estipulaciones tal como lo previeron.

   La interposición de la presente demanda constituye la última manifestación expresa de la voluntad del arrendador de que no se produjera la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

   Toda vez que la parte demandada no señaló otras actuaciones realizadas por el arrendador entre el tiempo transcurrido desde el vencimiento del lapso de la prórroga legal y la fecha de interposición de la demanda, que hubiesen generado la indeterminación del contrato, resulta forzoso para este Tribunal declarar que no se convirtió a tiempo indeterminado el contrato de arrendamiento que venció el día 28 de febrero de 2006, pues la parte actora siempre dejó expresa ante el arrendatario su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, cuando le notificó la terminación del contrato y posteriormente le recordó la fecha de terminación de la prórroga legal.

   Por cuanto el apoderado judicial de la parte demandada admitió igualmente que su representado sigue ocupando el inmueble arrendado, este Juzgado declara que el ciudadano M.I.K. incumplió su obligación de entregar el inmueble a la finalización del lapso de la prórroga legal, por lo cual se declara procedente la demanda interpuesta contra él, fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   Ahora bien, en relación a lo solicitado en el punto tercero del petitorio, observa el Tribunal que la parte actora solicitó que se condenase al demandado a lo siguiente: “Al pago de las mensualidades vencidas y de las cantidades de dinero correspondientes a cada día de atraso o retardo en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, equivalente a doscientos bolívares fuertes (Bs. 200,00) por día, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento, hasta la entrega definitiva del inmueble”.

   Al respecto, en un capítulo denominado “DE LA SUPUESTA FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDAS”, el apoderado judicial de la parte demandada expuso que sin convenir en modo alguno en que la demanda sea procedente, por las razones de hecho y de derecho expuestas por él, que la hacen inadmisible e improcedente, por no haber el actor determinado o especificado el monto líquido y exigible objeto de la pretensión, indicando los meses supuestamente adeudados, el monto en bolívares de cada mensualidad y el monto total supuestamente adeudado por su representado; niega, rechaza y contradice que su representado adeude “mensualidades vencidas”, pues el demandado no sólo ha consignado todas las mensualidades correspondientes a la prórroga legal, sino las que se siguieron venciendo finalizada la misma y hasta la fecha de interposición de la demanda, y las que se han seguido venciendo hasta la fecha de contestación de la demanda, desde marzo 2006 hasta febrero 2010, y como lo demostraría en el lapso probatorio, respecto a los alquileres de marzo, abril y mayo 2010.

   Igualmente, bajo el capítulo denominado “DE LA IMPROCEDENCIA DEL COBRO DE LA CANTIDAD DIARIA DE DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) ESTABLECIDA EN LA CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, el apoderado judicial de la parte demandada negó que deba pagarle al actor la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00) por supuestos daños y perjuicios establecidos en la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento causados por el atraso en la entrega del inmueble, pues habiéndose indeterminado la relación arrendaticia por el demostrado silencio, pasividad, inactividad, indiferencia y tolerancia del arrendador al vencimiento de la prórroga legal, no existe obligación alguna por parte de su representado de entregar el inmueble arrendado.

   Que adicionalmente, conforme a lo establecido en el artículo 1258 del Código Civil, el acreedor de una obligación no puede reclamar a un mismo tiempo la obligación principal y la pena, si éste no la hubiese estipulado por simple retardo. Que el actor no puede solicitar las supuestas mensualidades vencidas y la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento.

   Para decidir al respecto, el Tribunal observa que la parte actora no está solicitando el pago de mensualidades adeudadas, como lo interpretó el apoderado judicial de la parte demandada, sino la aplicación de una penalidad, que a decir de la parte actora, fue establecida contractualmente.

   Así, la parte actora afirmó en el libelo que hasta la fecha el demandado no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado por un año fijo no prorrogable, según el contrato celebrado el 10 de marzo de 2005, incumpliendo las normas legales que rigen la materia, así como las cláusulas contractuales, en concreto las identificadas “Décima Segunda” y “Décima Sexta”, del referido contrato. Entonces, lo solicitado por la parte actora en el punto tercero del petitorio fue fundamentado en lo establecido por las partes en la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del último contrato suscrito entre las partes, autenticado el 10 de marzo de 2005, que es del tenor siguiente:

   Terminado que sea el Contrato, por la causa que fuere, EL ARRENDATARIO se obliga a entregar EL INMUEBLE total y debidamente desocupado, siendo que si se produjere un retardo en dicha entrega, deberán pagar a EL ARRENDADOR, además de los cánones arrendaticios atrasados, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200,00) diarios por cada día de atraso, pago éste derivado de los daños y/o perjuicios que le fueren causados. Serán también por cuenta de EL ARRENDATARIO, los gastos judiciales, extrajudiciales, honorarios profesionales o cualquier otro gasto que se causare como consecuencia de la demora en la entrega de EL INMUEBLE dado en arrendamiento.

   Del contenido de dicha cláusula se evidencia que las partes establecieron como penalidad, para el caso de que el arrendatario no entregase el inmueble al terminar la relación arrendaticia, por cualquier causa, el pago de “los cánones arrendaticios atrasados”, así como la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) diarios por cada día de atraso, los gastos judiciales, extrajudiciales, honorarios profesionales o cualquier otro gasto causado por la demora en la entrega del inmueble.

   De todos estos conceptos, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron el pago de las mensualidades vencidas y de la penalidad diaria. De conformidad a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y en aplicación de la referida cláusula a los supuestos de hechos contenidos en el libelo de demanda, este Juzgado interpreta que “los cánones arrendaticios atrasados”, están referidos al caso de que la relación arrendaticia fuese terminada por incumplimiento de pago del canon de arrendamiento, lo cual no aplica en el presente caso, tanto es así que la parte actora en el punto tercero del petitorio los denominó “mensualidades vencidas”, lo cual se aleja de lo convenido por las partes en la cláusula invocada y a criterio de este órgano jurisdiccional no es procedente en este caso, por cuanto la demanda ha sido interpuesta de conformidad a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no por falta de pago de los cánones de arrendamiento.

   En consecuencia, este Juzgado considera que la aplicación de la primera parte de la penalidad establecida entre las partes, no procede en este caso. En razón a ello se niega el pedimento de la parte actora, toda vez que el mismo fue solicitado de conformidad a lo establecido en la referida cláusula. Por el principio de congruencia, este Juzgado no puede excederse en lo que ha sido sometido a su consideración e igualmente le está prohibido otorgar algo diferente o más de lo que fuere solicitado por las partes, incurriendo en los vicios de extra petita o ultra petita.

   Con relación a la solicitud de que se condene al demandado a pagar la cantidad de (Bs. 200,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, este Juzgado considera que es procedente por cuanto así lo convinieron las partes como indemnización de daños y perjuicios causados al arrendador.

   En cuanto a la falta de determinación alegada por la parte demandada, considera este Juzgado que constituiría un formalismo extremo e innecesario exigir que la parte actora determinara el “monto líquido” que el demandado debía pagar al actor, cuando lo que se accionó en este procedimiento es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, de conformidad a lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido por las partes en la cláusula antes transcrita, que es ley entre las partes. En cuanto a la “exigibilidad” del pago, se observa que el mismo es exigible desde la fecha en que el demandado incumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado.

   Así, el monto que se condenare a pagar al demandado es fácil de determinar, tomando en consideración lo expuesto en el libelo, lo solicitado en el petitorio y el contenido de la cláusula antes transcrita, visto que el contrato de arrendamiento continuó siendo a tiempo determinado y al vencimiento de la prórroga legal el demandado estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado.

   Ahora bien, en cuanto a los parámetros dentro de los cuales es procedente la condenatoria perseguida, se observa que los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron en el libelo que fuese condenado de conformidad a lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato hasta la entrega del inmueble. Tomando en consideración lo establecido en la cláusula invocada, el parámetro inicial es fácilmente determinable, por cuanto las partes pactaron que dicha penalidad regiría a la terminación del contrato, por cada día de atraso.

   Sin embargo, en cuanto al parámetro final, se observa que no es posible una condena de pago de cantidades de dinero en los términos solicitados por la parte actora, “hasta la entrega definitiva del inmueble”, por cuanto ésta no es una oportunidad determinada o determinable y sería imposible calcular previamente la cantidad a pagar, pues sólo dependería de la parte demandada la determinación de la fecha hasta la cual procedería la condenatoria y por ende, la determinación de la cantidad a pagar.

   Entonces, en aplicación de la cláusula penal convenida entre las partes, este Juzgado declara que el pago de la cantidad de (Bs. 200,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, procede desde el 1° de marzo 2008 hasta el día en que la presente decisión quede definitivamente firme.

   Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por el ciudadano S.A.S. contra el ciudadano M.I.K., a quien se condena a lo siguiente: