Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 25 de Febrero de 2013

En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 09 de junio de 2005, celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble constituido por una parcela industrial distinguida con el Nº 309, en el plano de parcelamiento y el edificio industrial con galpón para depósitos y oficinas sobre ella construido, situada en la C.J.M. de la Urbanización Industrial La Cumaca, Paracotos, Estado Miranda. Dicho contrato tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 15 de mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2006, entendiéndose a plazo fijo y para el caso que las partes deseasen continuar con la relación arrendaticia se haría un nuevo contrato.

Que llegado el día fijado para la terminación de la relación arrendaticia, se prorrogó conforme a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha prórroga legal venció el 15 de mayo de 2007, sin embargo, el arrendatario no hizo entrega del inmueble arrendado y se le recibieron los pagos de las pensiones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, lo que trajo como consecuencia la indeterminación del contrato.

Que el último canon acordado por las partes fue de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), mensuales.

Que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses que van desde septiembre a diciembre de 2011 y; desde enero a abril de 2012, por lo que adeuda ocho (8) mensualidades, a razón de doce mil bolívares (Bs.12.000,00), cada una, para un total noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000).

Que el inmueble presenta deterioros que afectan de manera ostensible el inmueble propiedad de la accionante.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1160, 1579 y 1592 del Código Civil así como los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado en el desalojo del inmueble arrendado y subsidiariamente al pago de la suma de noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000), por las pensiones insolutas a razón de doce mil bolívares cada una (Bs. 12.000) más los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, así como al pago de las costas del proceso.

La cuantía de la demanda se estimó en la cantidad de noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000).

El 21 de mayo de 2012, se libró exhorto al Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del estado M., a los fines de practicar la citación del demandado. El 18 de octubre de 2012, se recibieron resultas del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, donde consta que el 17 de julio de 2012, el Alguacil del Juzgado comisionado, dejó constancia de haber citado al demandado a pesar de negarse a firmar el recibo correspondiente, por lo que el 08 de septiembre de 2012, la Secretaria del Juzgado comisionado, dejó constancia de haber complementado la citación del demandado, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

El 23 de octubre de 2012, la parte demandada presentó escrito de contestación, mediante el cual solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, por falta de notificación de la Procuraduría General de la República, al tratarse de un inmueble destinado a casa de reposo, por lo que se presta un servicio público de salud a pacientes del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS).

Asimismo, admitió la existencia del contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora usado como casa de reposo así como el carácter indeterminado del mismo y que el monto del canon de arrendamiento es de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales.

En el mismo escrito de contestación, negó deber a la accionante los cánones de arrendamiento reclamados y, que por el contrario, se encuentra solvente en el pago de dichas pensiones, dado que lo ha venido pagando a través de depósitos a nombre del propietario del inmueble por sus propias instrucciones Negó que el inmueble arrendado se encuentre deteriorado, por el contrario ha realizado ciertas mejoras para acondicionarlo y cumplir con las exigencias impuestas por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, con el cual tiene una relación de prestación de servicio público de salud. Negó deber a la accionante la cantidad de noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000), por conceptos de cánones insolutos.

Mediante diligencia del 25 de octubre de 2012, la parte actora solicitó se declare extemporánea la contestación del demandado, toda vez que desde la fecha en que se recibieron las resultas hasta la fecha que efectivamente se realizó la contestación transcurrió íntegramente el lapso de contestación.

De acuerdo a los hechos afirmados tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, se tiene que los hechos controvertidos se centran en determinar si la demandada cumplió o no con su obligación de pagar las pensiones de arrendamientos alegadas por la parte actora, así como determinar la ocurrencia del deterioro del inmueble, dado que mientras la parte actora alegó tanto la falta de pago de dichas pensiones y haberse causado deterioros al inmueble, la parte demandada negó deberlos por haberlos pagados a su propietario y haber hecho mejoras al referido inmueble. No obstante, previamente debe resolverse las defensas respecto a la extemporaneidad de la contestación como la reposición de la causa al estado de admitir la demanda.

Respecto a la reposición de la causa por falta de notificación de la Procuraduría General de la República, el demandado fundó tal alegato en el hecho que el inmueble objeto del juicio es utilizado como casa de reposo, el cual presta servicio público de salud, que alberga pacientes del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, fundándose en los artículos 94, 95 y 96 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

En este sentido, el artículo 96 del preciado Decreto Ley, señala:

Los funcionarios judiciales están obligados a notificar al Procurador o Procuradora General de la República de la admisión de toda demanda que obre directa o indirectamente contra los intereses patrimoniales de la República. Las notificaciones deben se hechas por oficio y estar acompañadas de copias certificadas de todo lo que sea conducente para formar criterio acerca del asunto.

El proceso se suspenderá por un lapso de noventa (90) días continuos, el cual comienza a transcurrir a partir de la fecha de la consignación de la notificación, practicada en el respectivo expediente. Vencido este lapso, el Procurador o Procuradora se tendrá por notificado. Esta suspensión es aplicable únicamente a las demandas cuya cuantía es superior a un mil Unidades Tributarias (1.000 U.T).

El Procurador o Procuradora General de la República o quien actúe en su nombre, debe contestar dichas notificaciones durante este lapso, manifestando la notificación de la suspensión, o su renuncia a lo que quede del referido lapso, en cuyo caso se tendrá igualmente por notificado

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El presupuesto necesario para la notificación de la Procuraduría General de la República es la admisión de una demanda cuya pretensión obre directa o indirectamente contra los intereses patrimoniales de la República. Dicha notificación obedece a las prerrogativas de que goza la misma y se extiende a otros entes descentralizados, todo a los fines de la defensa de esos intereses patrimoniales.

En este sentido, el autor J.C.O., de manera esquemática clasifica a los organismos descentralizados funcionalmente en dos tipos de personas: personas de derecho público y personas de derecho privado. Dentro de las primeras se incluyen las siguientes: los institutos autónomos, las universidades nacionales, las sociedades anónimas creadas por ley y una persona de naturaleza única, como lo es el Banco Central de Venezuela. Dentro de las segundas se encuentran: las asociaciones civiles, las sociedades anónimas y las fundaciones. (V.J.C.O.. Los Institutos Autónomos. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas, 1995, p. 50-51).

En este caso, se demandó a la sociedad de comercio Finanzas y Depósitos Paracotos, FIDEPA, C.A., persona jurídica de derecho privado donde la República no tiene participación accionaria y por ello mal puede verse afectados directa o indirectamente sus intereses patrimoniales, sólo que el inmueble arrendado a la citada sociedad de comercio se destina a “Casa de Reposo”, lo cual puede entenderse como un servicio privado de interés público. Siendo así, no aplica en este caso el supuesto de hecho previsto en la norma que amerite la notificación de la Procuraduría, respecto de la admisión de la demanda.

Caso distinto es que en el proceso, como ocurrió en este caso, se dictó medida de secuestro del inmueble, dado que de acuerdo a lo previsto en el artículo 99 eiusdem, obliga notificar a la Procuraduría, de las medidas provisionales o de ejecución, a los fines que la misma adopte las previsiones necesarias para que no se interrumpa el servicio a la que esté afectado el bien, tal como se hizo, según consta en diligencia del Alguacil del 18 de julio de 2012.

Siendo además que de conformidad con lo previsto en los artículos 26 y 257 de la Constitución, el proceso es un instrumento para la realización de la justicia y que el mismo debe ser expedito, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, en resguardo de los principios de celeridad y economía procesal, debe negarse toda reposición como la solicitada que ningún beneficio trae al proceso, sino que por el contrario, significaría una reposición mal decretada al no preverse la notificación de la Procuraduría fuera de los casos en que una demanda obre directa o indirectamente contra los intereses patrimoniales de la República.

En relación a la extemporaneidad de la contestación de la demanda, alegada por la accionante, cabe aclarar que habiéndose complementado la citación del demandado, el 08 de septiembre de 2012, conforme a los previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y de las resultas de la Comisión se dieron por recibidas formalmente el 18 de octubre de 2012, por lo que el término para la contestación coincidió con la fecha en que la parte contestó, esto es el 23 de octubre de 2012, debe tenerse como tempestiva y por ello produce todos sus efectos procesales válidos.

TRCERO

Junto al escrito libelar, la parte actora aportó copia fotostática de instrumento autenticado el 9 de junio de 2005, respecto al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble arriba indicado, autenticado el 9 de junio de 2005, a pesar que tanto su existencia; el monto de la pensión de arrendamiento como su aspecto temporal es un hecho admitido. Igualmente, aportó copia simple de instrumento registrado el 16 de agosto de 1990, donde consta que Finanzas y Depósitos Paracotos, Fidepa, C.A., adquirió en propiedad por compra el inmueble arrendado. Dichos instrumentos merecen fe su contenido al tenerse como fidedignos por no haber sido impugnados, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 en sus literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala dos causales en las cuales puede fundamentarse una demanda por desalojo en contratos a tiempo indeterminado.

En este sentido, la cláusula segunda del contrato se pactó que el canon de arrendamiento debía pagarlos el arrendatario por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros 5 días de cada mes y el atraso en el pago de dos pensiones, daba derecho a la arrendadora a solicitar bien su cumplimiento o la resolución del contrato.

Si bien el contrato nació a tiempo fijo y luego ocurrió la tácita reconducción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, se presume renovado bajo las mismas condiciones sólo que respecto al tiempo, ha de tenerse como los celebrados a tiempo indeterminado. Por ello, a pesar de renovarse pero con los efectos de los contratos sin determinación de tiempo, debió la parte arrendataria seguir pagando las pensiones en la forma pactada, esto es, por mensualidades adelantada y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y en las oficinas de la arrendadora tal como lo convinieron en el contrato.

A esos fines, el arrendatario aportó cuatro (4) copias al carbón de depósitos bancarios. El primero efectuado en el Banco de Venezuela el 4 de enero de 2012, por la cantidad de veinticuatro mil bolívares con cero céntimos (Bs. 24.000,00), en la cuenta corriente N° 0102-0173-090000005270, correspondiente al ciudadano A.D.C.M., y los restantes se realizaron en el Banco Venezolano de Crédito, por las sumas de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00) y veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), en fechas 20 de enero, 16 de marzo y 16 de mayo del 2012, en ese orden, todos, en la cuanta Nº 01040042240420061749, correspondiente al ciudadano C.A.C.A..

En el primer depósito consignado, el demandado indicó que dicha cantidad correspondía al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2011 y con el siguiente, por la cantidad de Bs. 24.000,00, el demandado señaló que dicho pago correspondía a las pensiones arrendaticias de los meses de noviembre y diciembre de 2011. Con el tercer depósito, de fecha 16 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 36.000,00, indicó que correspondía al pago de las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2012. En el último depósito consignado, de fecha 16 de mayo de 2012, el demandado señaló que dicha cantidad correspondía al pago de las pensiones de los meses de abril y mayo de 2012. Dichos pagos los consideró extemporáneos la parte actora.

Sobre la forma, oportunidad y tiempo en que debían efectuarse los pagos de acuerdo a lo dispuesto contractualmente, se tiene que debía hacerse en las oficinas de la arrendadora, por lo que siendo una persona jurídica, los mismos debía ser recibidos por personas naturales dispuestos para ello y siendo que en este caso no se objetó las personas que recibieron el depósito, sino su tempestividad, debe analizarse si los depósitos así efectuados, resultan eficaces a los fines de tenerse como solvente o no a la arrendataria respecto a esa obligación principal derivada del citado contrato de arrendamiento.

En efecto, no se objeto ni las personas ni el monto de los depósitos de las pensiones, sino la oportunidad en que se hicieron y, es que confrontando las fechas de los depósitos, tenemos que los de septiembre y octubre de 2011, efectuado el 04 de enero de 2012, resultan ciertamente extemporáneos, toda vez que el de septiembre debió efectuarse en los primeros cinco días de ese mismo mes al igual que el de octubre de 2011, debió efectuarse en los primero cinco días de ese mes.

El 20 de ese mismo mes de enero de 2012, depositó los meses de noviembre y diciembre de 2011, los cuales resultan también extemporáneos toda vez que debieron hacerse en los primeros cinco días de los respectivos meses y no en enero y de manera conjunta. Igualmente, resultan extemporáneos las pensiones de los meses de enero, febrero y marzo de 2012, que se depositaron de manera conjunta el 16 de marzo de 2012, por las mismas razones que los mismos debieron ser depositados en los primeros cinco días de los respectivos meses y por último, resultan extemporáneos por tardíos los depósitos de las pensiones de los meses de abril y mayo de 2012, por haberse efectuado el 15 de mayo de ese mismo mes y año, cuando debió hacerse en los primeros cinco días de dichos meses.

En este caso, habiéndose fijado lapso contractual para efectuar el pago, el arrendatario debió cumplirlo como una condición a su favor, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1214 eiusdem y al no hacerlo así, no puede tenerse como liberado eficazmente de dicha obligación contractual, pues de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Por ello, las partes en virtud del principio de la autonomía de sus voluntades, pueden establecer vínculos jurídicos en aquellas materias de su libre disposición, pero una vez ligados de esa manera deben honrarlas so pena de incurrir en las consecuencias legales en caso de inejecución de las obligaciones en ellos asumidos.

Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina P.S.S., "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Visto que en este tipo de pretensiones, la parte demandada puede ser condenada al pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en este caso la parte actora solicitó el pago de la suma de noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000), equivalente a las pensiones de arrendamientos alegadas como insolutas. No obstante, no hubo cuestionamiento de la parte actora respecto de depósito de las sumas de dinero por concepto de las pensiones de arrendamiento per se, sino su extemporaneidad, por lo que si bien es cierto que dichos depósitos de pagos se hicieron de manera extemporáneas por tardía y por ello ineficaces a los fines de mantenerse como solvente en dichas obligaciones, no menos cierto es que dichas sumas de dinero ingresó a las cuentas de las personas arriba indicadas, por lo que condenarlas a nuevo pago, resultaría injusto, máxime cuando sobre ello no hubo cuestionamiento alguno. En tal sentido, en este caso no podríamos aplicar la máxima según el cual “quien paga mal paga dos veces”.

Respecto a la causal de desalojo por el literal “e”, es decir, el deterioro del inmueble, la accionante no aportó prueba alguna que probase tal afirmación, incumpliendo con la carga probatoria que le corresponde conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, los cuales establecen que, quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla y quien alega haberse liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo. Siendo así, la parte accionante tenía la carga de probar la existencia del deterioro del inmueble, cosa que no hizo, por lo que resulta insatisfecha la petición conforme a esta causal.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud de nulidad y reposición de la causa. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión incoada por la sociedad mercantil FINANZAS Y DEPÓSITOS PARACOTOS, FIDEPA, C.A., contra el ciudadano R.G.R.. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la sociedad mercantil FINANZAS Y DEPÓSITOS PARACOTOS, FIDEPA, C.A., contra el ciudadano R.G.R.. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada al desalojo del inmueble arrendado constituido por un inmueble conformado por una parcela industrial distinguida con el número 309, en el plano de parcelamiento, y el edificio industrial con galpón para depósitos y oficinas sobre ella construido, situada en la C.J.M. de la Urbanización Industrial La Cumaca, Paracotos, Estado Miranda.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, no hay condena en costas.

N. a las partes del pronunciamiento del fallo. L. boletas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

EL JUEZ

M.J. GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:56 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA G.