Decisión nº 23 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Julio de 2010

En reintegrar a su mandante la cantidad de nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 9.480,oo), más los intereses que tal suma generó de acuerdo a la información que a tal fin suministre el Banco Central de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 24 de la referida Ley.

El pago de las costas procesales que se causen por la referida acción.

-IV-

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha 10 de febrero de 2010, la parte demandada se da por citada y emplazada formalmente para todos y cada uno de los actos en la presente causa. Negó, rechazó y contradijo todo en cuanto a los hechos como fueron narrados y el derecho que conforma cada una de las peticiones realizadas en la demanda intentada por la parte actora; alegó que esas negaciones que hace son de tipo jurídico, partiendo de algunas cláusulas del contrato de arrendamiento inserto en actas y que son clave para rebatir los alegatos de la parte demandante así como la explicación de los hechos y sus bases jurídicas, por lo que en el mismo orden de ideas pasó a desarrollar su contestación.

Alegó que efectivamente en fecha 11 de diciembre de 2007, celebró un contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública de San F.d.l.C.J. del Estado Zulia, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES DE VENEZUELA M.Á., C.A., quedando inserto bajo el No. 65, Tomo 162, de los libros de autenticaciones; que alquiló un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 15, antes calles 11 y 12 de Sierra Maestra, identificado con el número de nomenclatura municipal 11-44 de San F.M.A.d.E.Z., el cual esta inserto en las actas marcado con la letra “B” y que en base al principio de la comunidad de la prueba lo dio por reproducido.

Señaló que en el contrato de arrendamiento, ambas partes acordaron de mutuo consenso en una serie de cláusulas entre las cuales resaltó las siguientes:

Alegó que según la cláusula segunda el término de duración del contrato fue de cuatro (4) años, contados a partir del día primero (01) de diciembre de 2007, prorrogable por un período igual siempre y cuando las partes no manifiesten a la otra su deseo de no prorrogarlo, por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento del plazo original o de cualquier de sus prórrogas si las hubiere; que en la cláusula cuarta la arrendataria entregó en ese acto a el arrendador como depósito en garantía, la cantidad de seis millones novecientos mil bolívares (Bs. 6.900.000,oo) o su equivalente de seis mil novecientos bolívares fuertes (Bs. F. 6.900,oo), a fin de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por la arrendataria en dicho documento aún en caso de haber aumento el canon de arrendamiento. Que fue convenido entre las partes, que en caso de haber aumento en el canon de arrendamiento en algunas de las prórrogas, el monto dado en depósito sería ajustado en proporción a dicho aumento. Que dicho depósito subsistirá hasta el total y definitivo cumplimiento de las obligaciones garantizadas, y sería devuelto por el arrendador a la arrendataria, al finalizar el contrato, cuando el arrendador haya recibido a entera satisfacción el inmueble arrendado, estén cancelados todos los servicios públicos, resarcido cualquier daño o perjuicio que se haya causado y otorgado el finiquito de ese contrato. Que fue expresamente entendido que contra dicho depósito no podrá la arrendataria imputar cánones de arrendamientos sin el expreso consentimiento de el arrendador, por lo que la arrendataria, deberá pagar puntualmente todos y cada uno de los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado a satisfacción de el arrendador. Que el arrendador podrá imputar al referido depósito en garantía cualquier monto o suma de dinero que la arrendataria, le adeude como consecuencia del incumplimiento, sin necesidad de que la misma lo autorice.

Señaló que la cláusula décima sexta estableció que al vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas si la hubiere, las llaves del apartamento arrendado deberán ser entregadas a el arrendador o a quien éste designe por escrito, el primer día hábil después de la fecha de terminación del contrato, en el local arrendado, previa inspección de éste para lo cual se levantará un acta que suscribirán ambas partes, donde se señale las condiciones en que la arrendataria entregó el inmueble. Que fue entendido que la mora de la arrendataria en la entrega de las llaves originaría pagos de los días igual al doble de lo que le correspondía por cada día de arrendamiento, sin que esto implique una tácita reconducción. En caso de que la arrendataria continuase ocupando dicho inmueble, su ocupación sería considerada ilícita y los pagos o consignaciones que fuesen hechas a favor de el arrendador se entenderán recibidos no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato, ni tampoco como prórroga, sino como contraprestación por el uso indebido e ilegal, sin el expreso consentimiento de el arrendador para continuar ocupando el inmueble arrendado, y en ningún caso y por ningún motivo, sería procedente la conversión de éste en contrato a tiempo determinado.

Destacó la parte demandada que en materia contractual la doctrina patria ha sido reiterada en afirmar que la misma nace de una voluntad bilateral o plurilateral y que para que la misma tenga validez debe reunir los requisitos esenciales, que no es otra cosa que el consentimiento, objeto y la causa. Invocó a E.M.L. en su obra de Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Tomo II, citó la teoría del gran jurista Planiol, al definir las condiciones de validez de la existencia del contrato, pág. 582.

Señaló que el Legislador Patrio adoptó las teorías que Planiol y las asumió al desarrollar el artículo 1.141 del Código Civil, al establecer las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes. 2º Objeto que pueda ser materia de contrato. 3º Causa lícita. Alegó que ambas partes acordaron consensualmente que el tiempo de duración del contrato era de cuatro (4) años contados a partir del 01 de diciembre de 2007, es decir, que ese contrato se vencerá el 01 de diciembre de 2011.

Puntualizó que la arrendataria tenía circunstancias de tipo económico que le impedían mantener la relación arrendaticia con su persona, ya que es evidente que la arrendataria no continuó con dicha relación por causas que fueran imputables a su persona, porque si bien es cierto que al momento de contratar en su condición de arrendador estaba obligado a respetar el lapso de duración del contrato de arrendamiento, no debía rescindir del mismo, salvo que la arrendataria incumpliera en primer lugar con los términos del mismo, y en segundo lugar, conforme a lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la arrendataria por igual estaba obligada a cumplirle de manera contractual según la cláusula segunda en el lapso del tiempo de duración y de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.616 del Código Civil, a respetar lo que acordaron en la cláusula cuarta; que en relación al depósito que ella le entregó según la cláusula cuarta del contrato, el mismo fue dado en garantía para responder por el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, caso éste al cual la arrendataria pretende hacer caso omiso de manera tendenciosa y dolosa al pretender demandar el reintegro del mismo, sabiendo que tiene una obligación contractual pendiente.

Destacó que en principio, basado en los términos del contrato y obrando de buena fe le recibió una carta que le envió el día 14 de septiembre de 2009, la ciudadana YOISBEL M.B., en representación de la empresa INDEVEMALCA, la cual le firmó, ya que en la misma estaba plasmado su deseo de hacer efectiva la terminación de la relación arrendaticia y para tal efecto decía la fecha en que entregaría el inmueble objeto del contrato más no dice la mencionada carta su conformidad de reintegrarle el depósito; y que en la notificación que realizó la arrendataria con un Notario Público le notifican que debe reintegrarle el depósito a lo cual se opuso y dejó constancia del hecho del por qué se negaba a firmarla.

Argumentó que la arrendataria una vez que pasó la carta, la cual le firmó, al mes y tantos días antes de la fecha de entrega, una semana antes de la mencionada entrega comenzó a desmontar y a retirar su inmobiliario tales como computadoras, inmobiliario apto para las mismas, avisos, etc.; por lo que para el día sábado 30 de octubre de 2009, la ciudadana YOISBEL M.B., en representación de la empresa antes mencionada, le dejó las llaves en el local No. 3 del mismo Centro Comercial; dejó el local en un estado con cambios propios que le hizo al inmueble para poder desarrollar la actividad comercial para lo cual alquiló el mismo, “Infraestructura adecuada para Centro de Comunicaciones de CANTV”; cambio de los puntos de electricidad y colocación de otros adicionales; cambio del color estándar que tenía el local sustituyéndolo por colores azul y naranjas propios de CANTV, por lo que al entregarle el inmueble, con divisiones de Draybol y con numerosos puntos de electricidad que el local no tenía antes y que además con el respectivo deterioro que por simple lógica, teniendo una franquicia de CANTV donde concurrían múltiples personas a diario en un lapso de un (01) año, diez (10) meses y veintinueve (29) días, tuvo un desgaste en cuanto a pintura se refiere, además que al desmontar el inmobiliario dejó las paredes con los mismos colores de la franquicia, además de eso sucias con nuevas divisiones, puntos eléctricos y llenas de huecos; huecos que el inmueble no tenía, por lo cual se vio obligado a llamarla y días después de la entrega del local habló con ella personalmente y le dijo entre otras cosas que como quedarían con el tiempo de duración que faltaba para vencerse el contrato, así como de las condiciones de cambios, estado de aseo, uso y conservación en el que se encontraba el inmueble, ya que, lo entregó como estipula el contrato en perfecto estado y apto para desarrollar cualquier tipo de actividad, y si lo entregaba así al nuevo inquilino que tuviese el inmueble no le serviría, por eso obedecía el hecho de alquilarlo de manera estándar para que los que alquilen pudiesen acondicionarlo según su actividad. Que la actora le respondió que entendiera que las razones de entrega del inmueble era porque no tenía como dar cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento, y que en cuanto al depósito que le tenía, descontara las reparaciones por el uso que le dio al referido inmueble, y con el saldo restante lo imputara al tiempo de duración que faltaba para vencerse el contrato, ya que no tenía como pagar más. Que le respondió que de igual manera tenía que venir a los efectos de dar cumplimiento al contrato para que levantaran un acta; que se quedó esperando de buena fe, sin saber que la arrendataria se tramaba tendenciosamente para preparar una inspección judicial en donde dejaba constancia que efectivamente estaba en poder del inmueble, hecho éste que no se discute por ser cierto, pero lo malo fue el cambio de pensamiento que tuvo al pretender notificarle que debía reintegrarle el depósito; que la mala fe que tenía la arrendataria se puede evidenciar claramente al ver en el visado de la máquina del Colegio de Abogados y del sello del cajero que aparece en el escrito de solicitud que fue presentado el día 11 de noviembre del 2009, es decir, 11 días después de haber dejado las llaves en el local No. 3, y el día 20 de noviembre del mismo año, hace la materialización de la inspección y notificación con el Notario Público; que en ese acto es cuando se da cuenta de la mala fe con la que estaba obrando la arrendataria al pretender con la asistencia de su abogado que le reintegrara el depósito completo obviando lo hablado entre nosotros, de ahí que en la misma notificación que hizo el Notario quedó asentado que no iba a firmar la notificación que se le hacía porque no estaba de acuerdo con la misma, lo cual se puede comprobar en la inspección y notificación hecha por Notario Público que riela inserta en las actas procesales aportadas por la misma demandante.

Argumentó que se puede ver claramente la manera como la arrendataria fue preparando las circunstancias para sorprenderlo en su buena fe como lo hizo y hacer ver que el que estaba incumpliendo con el contrato era él; sin darse cuenta que ella misma se estaba perjudicando. Invocó los artículos1.160 y 1.592, ordinal 2 del Código Civil, los cuales establecen que, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, y que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Que es cierto que verdaderamente tiene en su poder el depósito que le dio la arrendataria en garantía, al tomar posesión del inmueble tomó dicho depósito para efectuar las reparaciones tales como pintura, cambio de cableado ya que por el tipo de negocio que la arrendataria tenía, le tocó cambiar los cables de electricidad que tenía el local los cuales eran número 6 y le puso un cableado número 0, también al demostrar el aviso en la fachada, dañaron la cornisa, la cual ameritó también reparación y pintura y así sucesivamente para llenar los requisitos de la franquicia de CANTV. Alegó que esas cosas eran fáciles de demostrar y por simple lógica por el tiempo y el tipo de uso del local que ya mencionó es fácil probar que hubo tal desgaste; es claro pensar sin ir muy lejos que la arrendataria desde un principio cuando firmó el contrato sabía cuál era el destino que tenía el depósito dado en garantía en caso de incumplimiento tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, pues si ella misma no tenía como pagar el alquiler menos iba a tener para reacondicionarlo y reparar los daños del mismo, siendo más fácil tramar todo esto para lograr perjudicarlo y tratar que le devolviera el depósito que le dio en garantía.

Manifestó en forma expresa que él puede obviar el gasto que tuvo que hacerle al local para repararlo y volverlo a poner en las optimas condiciones con el objeto de poder volver a alquilarlo, pero de conformidad con lo pautado en el artículo 1.616 del Código Civil, la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término que es de dos (02) años y un (1) mes exactos a tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,oo), que era el canon que ella estaba pagando el cual da como resultado que le adeuda la suma de setenta y nueve mil bolívares con 00/100 (Bs. 79.000,oo) y que descontando el depósito que recibió y que tiene en su poder por la cantidad de nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares con 00/100 (Bs. 9.480,oo), todavía así, queda un saldo a su favor de sesenta y nueve mil quinientos veinte bolívares con 00/100 (Bs. 69.520,oo), por lo cual de conformidad con lo pautado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la arrendataria a que le cancele la diferencia antes mencionada en los siguientes términos:

-V-

RECONVENCION

Alegó el demandado reconviniente que, en fecha 12 de diciembre de 2007, suscribió formalmente un contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Quinta de San Francisco, el cual quedó inserto bajo el No. 65, Tomo 162 de los libros de autenticaciones, mediante el cual le alquiló un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida 15, antes calles 11 y 12 de Sierra Maestra, identificado con el número de nomenclatura Municipal No. 11-44 de San F.M.A.d.E.Z., con la sociedad Mercantil INVERSIONES DE VENEZUELA M.Á., C.A, empresa inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 19 de noviembre de 2007, la cual quedó registrada bajo el No.32, Tomo 94-A, por un lapso de duración de cuatro (04) años tal y como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que riela inserto en el expediente y el cual fue aportado por la demandante en autos marcado con la letra (B) y que de acuerdo al principio de comunidad de la prueba lo dio como reproducido.

Que la arrendataria en fecha 14 de septiembre de 2009 le notificó por voluntad propia que le entregaría el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el día 30 de octubre de 2009, entendiéndose esto como una decisión irrevocable de dar por terminado la relación arrendaticia que mantenían según se evidencia de la carta que riela inserta en el expediente y que fue aportada por la parte demandante a la presente causa marcada con la letra (E) y que de acuerdo al principio de comunidad de la prueba la da como reproducida. Que en el mencionado contrato de arrendamiento, en su cláusula cuarta se estableció que la arrendataria entregó a el arrendador como depósito en garantía, la cantidad de seis millones novecientos mil bolívares con 00/100 (Bs. 6.900.000,oo) o su equivalente de seis mil novecientos bolívares fuertes (Bs. F. 6.900,oo), a fin de garantizar el cumplimiento todas y cada unas de las obligaciones contraídas por la arrendataria en el contrato. Que fue convenido entre las partes, que en caso de haber aumentado el canon de arrendamiento en algunas de las prórrogas, el monto dado en depósito sería ajustado en proporción a dicho aumento. Dicho depósito subsistiría hasta el total y definitivo cumplimiento de las obligaciones garantizadas y sería devuelto por el arrendador a la arrendataria, al finalizar el contrato, cuando el arrendador haya recibido a entera satisfacción el inmueble arrendado, estén cancelados todos los servicios públicos, resarcido cualquier daño o perjuicio que se haya causado, y otorgado el finiquito del contrato. Que fue expresamente entendido que contra dicho depósito no podía la arrendataria imputar cánones de arrendamiento sin el expreso consentimiento del arrendador, por lo que la arrendataria debería pagar puntualmente todos y cada uno de los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado a satisfacción de el arrendador.

Que el arrendador podía imputar al referido depósito en garantía cualquier monto o suma de dinero que la arrendataria le adeudase como consecuencia del incumplimiento, sin necesidad de que la misma lo autorice y al pasar el primer año de arrendamiento le aumente el canon del mismo y de conformidad con lo preceptuado en la cláusula del depósito, se le incremento también el mismo de acuerdo al aumento que le hacía, teniendo en total en su poder hasta la presente fecha, la suma de nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares con 00/100 (Bs. 9.480,oo) por concepto de depósito.

Enfatizó que la arrendataria dio por terminada la relación arrendaticia al retirarse y entregarle el local; que en el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta quedó claramente establecido que el depósito dado permanece a fin de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por la arrendataria en el contrato y dentro de las obligaciones contraídas se encuentra la estipulada en la cláusula segunda que es la del tiempo de duración y con fundamento a lo preceptuado en los artículos 1.160 y 1.616 del Código Civil, normativa que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley y que, si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

Puntualizó que en cuanto al depósito la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término que es de dos (02) años y un (01) mes exactos a tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,00), monto del canon que estaba pagando, el cual da como resultado que la arrendataria le adeuda la suma de setenta y nueve mil bolívares con 00/100 (Bs. 79.000,oo) y que descontando el depósito que recibió y que tiene en su poder son nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares con 00/100 (Bs. 9.480,oo), todavía así queda un saldo a su favor de sesenta y nueve mil quinientos veinte bolívares con 00/100 (Bs. 69.520,oo).

Por todo lo antes expuesto, es por lo que reconvino como real y efectivamente lo hizo a la Sociedad Mercantil INVERSIONES DE VENEZUELA M.Á., C.A., arriba identificada, para:

1. Que del depósito que recibió y tiene en su poder que es de nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares con 00/100 (Bs. 9.480,oo), le sean reconocidos formalmente por este Tribunal y sean descontados del tiempo que le falta a la arrendataria para cumplirle el lapso de duración del contrato de arrendamiento.

2. Que sean reconocido por este Tribunal que la arrendataria le adeuda la cantidad setenta y nueve mil bolívares con 00/100 (Bs. 79.000,oo) como resultado de los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, a un canon de tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,oo).

3. Que como consecuencia y resultado de lo solicitado anteriormente, la arrendataria sea condenada a pagarle la suma de sesenta y nueve mil quinientos veinte bolívares con 00/100 (Bs. 69.520,oo), como resultado de deducir el depósito de la deuda de setenta y nueve mil bolívares con 00/100 (Bs. 79.000,oo).

4. Al pago de honorarios profesionales prudencialmente calculados por este Tribunal.

5. Que sea condenada a cancelar las costas prudencialmente calculadas por el Tribunal.

Estimó la presente demanda en la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), equivalentes a un mil seiscientos noventa y dos (1.692) UT con las costas prudencialmente calculadas por este Tribunal, así como los intereses de mora más la indexación de la ley hasta sentencia definitivamente firme.

-VI-

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

La parte actora reconvenida estando dentro de la oportunidad procesal a la cual se contrae el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, para dar contestación a la reconvención o mutua petición, negó, rechazó y contradijo la pretensión del demandado reconviniente, por ser improcedente el derecho invocado como sustento o fundamento de su petitorio.

Alegó la representación judicial de la parte actora reconvenida que si se lee con un poco de detenimiento lo que constituye el escrito de contestación que hace el demandado a la pretensión de su mandante, trata de justificar su ilegal conducta de negarse sin justa causa a reintegrarle a su representada la cantidad de dinero dada como depósito, más sus intereses; en base a una serie de supuestos arreglos o reparaciones que fue necesario hacerle al inmueble que según él, presentaba el inmueble arrendado. Lo que constituiría el fundamento de su negativa a cumplir con el reintegro demandado por su representada, pero no fue así, ya que más adelante, afirma, que no obstante todo lo anterior, él obviara el gasto que supuestamente tuvo que hacerle al local para repararlo y ponerlo en óptimas condiciones con el objeto de poder volverlo a alquilar.

Señaló que al demandado le sería bastante difícil por no decir imposible, probar que su representada haya dejado el inmueble arrendado en mal estado, lo que justificaba la inversión del dinero dado en depósito para la reparación de los supuestos daños, ya que estos no existían para el momento en el cual el demandado reconviniente recibiera de manos de la representante legal de su mandante las llaves del inmueble arrendado, a su entera satisfacción; lo único que justificaba que el inmueble arrendado estuviera en posesión del demandado de autos, tal como fue comprobado por parte la Notaria Pública de San Francisco, en la oportunidad de realizar la inspección ocular y notificación solicitada por su mandante.

Argumentó que la parte demandada plantea la presente reconvención bajo la falsa premisa o supuesto de que, al haberse convenido entre las partes contratantes, mediante el mutuo disenso, la finalización o terminación anticipada del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, quedaba su representada en la obligación de cancelar todos los cánones arrendamientos que faltaban hasta el total y definitivo vencimiento de su término de duración; que erróneamente, el demandado reconviniente fundamenta tal pretensión en las previsiones legales contenidas en los artículos 1.160 y 1.616 del Código Civil.

Enfatizó que con relación al artículo 1.160 el Código Civil efectivamente dicha norma, obliga a las partes contratantes a cumplir no solamente las obligaciones que se derivan del contrato mismo, sino también aquellas que consecuencialmente se deriven de estos según la equidad, el uso o la ley, pero siendo que los contratos no pueden ser visto como una camisa de fuerza o un matrimonio indisoluble, tal norma no impide de manera alguna que las partes en legítimo uso de la autonomía de su voluntad y mediante acuerdo entre ambas puedan modificar, extinguir el vínculo jurídico establecido entre ellas mediante la celebración del contrato, y así fue interpretado por nuestro legislador patrio, al momento de incluir en el Código Civil la previsión contenida en el artículo 1133 del citado Código.

Que en lo atinente a lo estipulado en el artículo 1.116 del Código Civil y que está referida a la sanción pecuniaria que le impone la Ley al arrendatario que de causas para la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado; que el contrato impone a las partes que lo suscribieron una serie de obligaciones que se van verificando con el transcurso del tiempo por ser éste de los conocidos como de tracto sucesivo, así por ejemplo, entre las obligaciones que el contrato y la Ley le impone al arrendatario, se encuentran por ejemplo, el pago puntual del canon de arrendamiento en la forma convenida, darle el uso acordado o convenido al bien dado en arrendamiento, cuidarlo o conservarlo como lo haría un buen padre de familia, etc.; que el incumplimiento o la falta por parte del arrendatario a algunas de sus obligaciones legales o contractuales producirá la resolución del contrato, que es sólo una de las formas de terminación de la relación arrendaticia, y que impone sanciones pecuniarias al causante de las faltas que resolvió el contrato de arrendamiento, pero jamás puede interpretarse que por el hecho de que una relación arrendataria termine de manera anticipada por acuerdo entre las partes, daría derecho al arrendador a la retención automática de las cantidades de dinero que guardaba en calidad de depósito, al asumir falsamente igual que tal terminación anticipada constituye por si una falta de la arrendataria a las obligaciones que le impone la Ley.

Que de los argumentos de hecho y los fundamentos de derecho alegados por el demandado reconviniente, se puede evidenciar que el arrendador hoy demandado reconviniente, estuvo de acuerdo con la terminación anticipada planteada por su mandante, pero que esto suponía, la retención por su parte de la cantidad de dinero dada por su representada en calidad de depósito; con lo que incurre en falso supuesto, ya que una cosa no supone necesariamente la otra; toda vez que al haber acuerdo o disenso entre las partes contratantes sobre la terminación anticipada del contrato de arrendamiento que es el caso, no puede el arrendador imputar al referido depósito en garantía los pagos de los meses que falten hasta la terminación del tiempo estipulado en el contrato, tal como erróneamente invocó el demandado reconvenido.

En tal sentido citó al profesor y tratadista patrio F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento”, pág.81, referente al mutuo consentimiento de las partes. Otras de las causas de extinción del contrato de arrendamiento, y por aplicación de las reglas generales del derecho de obligaciones, lo constituye el mutuo consentimiento de las partes y la confusión o consolidación que se produce cuando el arrendatario adquiere la propiedad de la cosa o el goce de ella por título distinto. En estos supuestos los fundamentos de la extinción están en los artículos 1.133 y 1.342 del Código Civil venezolano. F.M. en su obra antes comentada, se refiere cuando habla del mutuo disenso para la extinción del contrato a que: “El presupuesto de orden práctico que sirve de base al mutuo disenso es la recíproca conveniencia de las partes-debido a razones sobrevivientes- de no dar curso ulterior al contrato; sin tal presupuesto sería inexplicable que un contrato, que es de suponer formado libremente sea luego resuelto. O bien, si se debiese pensar en la conveniencia de una sola de las partes y, por consiguiente, en una voluntad unilateral de resolución cobraría vigor al principio ya recordado de la irresolubilidad del contrato. Jurídicamente el mutuo disenso es, en esencia, un caso de retractación bilateral del contrato que se realiza mediante un nuevo contrato originario y celebrado entre las mismas partes del contrato que ha de disolverse”. Mas adelante siguiendo a Messineo que el mutuo disenso opera sin necesidad de pronunciamiento judicial y en cuanto a su eficacia en mutuo disenso comienza a correr exnunc; por consiguiente si se trata de un contrato de ejecución continuada o periódica, el mutuo disenso no perjudica lo que ya ha sido materia de ejecución. Por esta razón en el contrato de arrendamiento el disfrute de la cosa y el pago de alquiler antes del mutuo disenso no quedan en forma alguna afectada.

Argumentó que del mismo tenor, es lo que enseña el tratadista E.M.L., en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, en el cual señala: “Terminación de los contratos voluntad de las partes. Dispone 1159 del Código Civil que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocase si no por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. El contrato en el derecho moderno es de fundamento esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen una vez perfeccionado un contrato, ésta se independiza de tal modo que, en principio una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente como ocurre con determinados contratos que expresamos mas adelante. Señaló que para que el contrato pueda darse por terminado en virtud de la voluntad de las partes, es necesario que concurran las voluntades de todas las partes integrantes del mismo, no basta con la voluntad de una o alguna de las partes. Esto se explica porque si las partes integrantes de un contrato lo han creado por su mutuo consentimiento solo por el mismo mutuo consentimiento pueden disolverlo. Este acto de mutuo consentimiento por el cual las partes disuelven un contrato se denomina revocatoria del contrato, y más técnicamente mutuo disentimiento, mutuo disenso o también llamado distractus. La expresión revocatoria de un contrato se expresa preferentemente por la doctrina en aquellos contratos que pueden disolverse por voluntad unilateral de las partes. (E.M.L., Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Pág. 542,543).

Alegó que su representada le comunicó su deseo de dar por terminada de manera anticipada la relación arrendaticia, deseo con el cual estuvo de acuerdo el arrendador hoy demandado reconviniente, y que se demuestra, al haber firmado la comunicación escrita que le hiciera llegar su representada, mediante la cual le hace saber el día de la entrega definitiva del inmueble, y luego al haber recibido las llaves del mismo; claro está, previo el acondicionamiento que le hiciera, según sugerencias del propio arrendador; sin que éste le haya condicionado dicha entrega del inmueble a pago alguno, por concepto de indemnización o pago de meses por vencerse, con lo que se materializaba el mutuo acuerdo o disenso resolutorio; por lo que mal podía el arrendador hoy demandado reconviniente, tal como lo hizo, que al no haberse mencionado en la referida carta o comunicación que le hizo llegar su representada, su conformidad con reintegrar el depósito, esto significa, que el quedaba liberado de la obligación de reintegrar el depósito a su mandante.

Expresó que así las cosas, y ante la certeza que este Tribunal tiene en virtud de lo alegado por cada una de las partes, así como de las pruebas existentes en el expediente; que la pretensión manifestada por el demandado reconviniente está basada en falsos supuestos y siendo en consecuencia un asunto de mero derecho, pidió al Tribunal declare sin lugar tal ilegal pretensión con los demás pronunciamientos de ley.

-VII-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.

Dispone el artículo 1.354 ejusdem:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Ahora bien, vistos los términos en que quedó planteada la presente controversia y analizada la normativa que la rige, este Tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa y lo hace de la siguiente manera:

-VIII-

En base a lo dispuesto en los artículos 12, 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el principio iura novit curia, en el cual el Juez conoce el derecho, este Juzgado de Municipio, como director del proceso y garantizando con ello una justicia transparente, apegada a las leyes y garantista del principio de igualdad de las partes ante la ley y del derecho a la defensa, admitió el escrito de contestación a la demanda consignado en la causa por la demandada en fecha 10 de febrero de 2010, conforme al fallo emitido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N° 578, de fecha 16 de abril de 2008, recaída en el expediente N° 06-0921, que determinó la validez de la contestación de la demanda de forma anticipada en un procedimiento breve y, dentro de esa perspectiva citó la sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, (caso: “Servicios Halliburton de Venezuela, S.A.”), y concluyó que, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante, por lo que este Tribunal declara la validez de la contestación de la demanda de forma anticipada, y consecuencialmente la reconvención planteada. Así se decide.

En este mismo orden, observa este Tribunal que la parte demandante calificó la acción por cumplimiento de contrato con fundamento a los artículo 24, 25 y 26 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen que cuando el arrendador se negare sin una causa justa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que alude el artículo 25, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones; que la causa se tramitará en instancia única conforme al procedimiento breve establecido en ese cuerpo legal, y que las demandas por reintegro de depósito en garantía, se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley en cuestión y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cuantía, razón por la cual, al ser el motivo de la demanda incoada, un reintegro de depósito de alquiler de un inmueble con sus intereses, mal podría el actor calificar la acción por cumplimiento de contrato, pues erró dicha calificación ya que el legislador predeterminó en el artículo 33 de la citada ley, la acción a seguir en dichos casos, aunado a que dispone la ley que esa garantía no podrá exceder de cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen como producto de la colocación de esa garantía en la cuenta de ahorros a que se refiere el artículo 23 ejusdem. Ambas cantidades, depósito e intereses, sirven a la misma finalidad de garantizar las obligaciones locativas, y es por ello, que la ley prohíbe que puedan ser imputadas al pago de los cánones de arrendamiento, disponiendo su devolución al arrendatario dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, siempre que estuviere solvente en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de esa relación (Art. 25 LAI). Tal circunstancia implica considerar que el reintegro sólo procede si el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, de allí que si el arrendatario, al terminar la relación, se encuentra incurso en incumplimiento de alguna de esas obligaciones, no podrá excepcionarse solicitando su compensación con los montos entregados en garantía, toda vez que siendo esta circunstancia, una situación de hecho distinta al reintegro de lo pagado en exceso a que alude el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre aquel incumplimiento deben verificarse todos los efectos resolutivos de ley independientemente que con posterioridad puedan hacerse efectivas las obligaciones incumplidas sobre la garantía dada, por lo que al haber terminado la relación arrendaticia, no es procedente solicitar el cumplimiento del contrato sino el reintegro del depósito. En consecuencia, con base al principio iura novit curia, en el cual el Juez conoce el derecho, este Juzgado de Municipio, como director del proceso y garantizando con ello una justicia transparente, apegada a las leyes y garantista del principio de igualdad de las partes ante la ley y del derecho a la defensa, califica dicha acción por reintegro de depósito en garantía, pues la existencia de esa obligación es de carácter accesorio que sigue la suerte de la principal, ya que la garantía ofrecida por el inquilino siempre va a representar un resarcimiento por los daños y perjuicios irrogados al arrendador y así se decide.

Resueltos como han sido los puntos anteriores, a los efectos de a.y.d.e.c. sometido a este Tribunal, se debe tomar en cuenta lo establecido en el Código Civil en el artículo 1.159, el cual establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la ley. Se desprende de la referida norma, que lo estipulado por las partes de mutuo acuerdo en el contrato por ellas suscrito, es de obligatorio cumplimiento para cada una de ellas, por cuanto lo que ha sido determinado por su propia voluntad en el contrato celebrado, adquiere fuerza de ley. En el caso de autos tratándose de una controversia de naturaleza arrendaticia, la misma debe regirse por las disposiciones legales en la materia, así como por lo estipulado en el contrato de arrendamiento que dio lugar a este juicio. Alegó la parte demandada reconviniente que, la parte actora al exigirle a su representado el reintegro del depósito que fue dado para garantizar todas las obligaciones contraídas por la arrendataria en el contrato de arrendamiento celebrado, ésta última no cumplió con las cláusulas establecidas en dicho contrato, es decir, que contravino con lo que las partes de mutuo acuerdo habían acordado. De acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta se estableció que la arrendataria entregó a el arrendador como depósito en garantía, la cantidad de seis millones novecientos mil bolívares con 00/100 (Bs. 6.900.000,oo) o su equivalente de seis mil novecientos bolívares fuertes (Bs. F. 6.900,oo), a fin de garantizar el cumplimiento todas y cada unas de las obligaciones contraídas por la arrendataria en el contrato aún en caso de haber aumento del canon de arrendamiento. Que fue convenido entre las partes, que en caso de haber aumentado el canon de arrendamiento en algunas de las prórrogas, el monto dado en depósito sería ajustado en proporción a dicho aumento. Dicho depósito subsistiría hasta el total y definitivo cumplimiento de las obligaciones garantizadas y sería devuelto por el arrendador a la arrendataria, al finalizar el contrato, cuando el arrendador haya recibido a entera satisfacción el inmueble arrendado, estén cancelados todos los servicios públicos, resarcido cualquier daño o perjuicio que se haya causado, y otorgado el finiquito del contrato. Que fue expresamente entendido que contra dicho depósito no podía la arrendataria imputar cánones de arrendamiento sin el expreso consentimiento del arrendador, por lo que la arrendataria debería pagar puntualmente todos y cada uno de los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado a satisfacción de el arrendador.

Entendiéndose que el referido depósito, garantizaría las obligaciones contraídas por la arrendataria, en caso de que esta última no cumpliese con las mismas, como ocurrió en el presente caso, según lo alegado por la parte demandada reconviniente y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador está obligado a reintegrar el depósito dado en garantía, siempre que el arrendatario estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Que el reintegro del depósito dado en garantía debe ser descontado en virtud de que para la arrendataria resolvió el contrato celebrado por tiempo determinado, por su falta y tiene ésta la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

Puntualizó el demandado reconviniente que en cuanto al depósito la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término que es de dos (02) años y un (01) mes exactos a tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,00), monto del canon que estaba pagando, el cual da como resultado que la arrendataria le adeuda la suma de setenta y nueve mil bolívares con 00/100 (Bs. 79.000,oo) y que descontando el depósito que recibió y que tiene en su poder son nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares con 00/100 (Bs. 9.480,oo), todavía así queda un saldo a su favor de sesenta y nueve mil quinientos veinte bolívares con 00/100 (Bs. 69.520,oo).

Inclusive, que la arrendataria dejó el local en un estado con cambios propios que le hizo al inmueble para poder desarrollar la actividad comercial para lo cual alquiló el mismo, “Infraestructura adecuada para Centro de Comunicaciones de CANTV”; cambió los puntos de electricidad y colocación de otros adicionales; cambió el color estándar que tenía el local sustituyéndolo por colores azul y naranjas propios de CANTV, por lo que al entregarle el inmueble, con divisiones de Draybol y con numerosos puntos de electricidad que el local no tenía antes y que además con el respectivo deterioro que por simple lógica, teniendo una franquicia de CANTV donde concurrían múltiples personas a diario en un lapso de un (01) año, diez (10) meses y veintinueve (29) días, tuvo un desgaste en cuanto a pintura se refiere, además que al desmontar el inmobiliario dejó las paredes con los mismos colores de la franquicia, además de eso sucias con nuevas divisiones, puntos eléctricos y llenas de huecos; y que en cuanto al depósito que le tenía, hubo un acuerdo que, descontara las reparaciones por el uso que le dio al referido inmueble, y con el saldo restante lo imputara al tiempo de duración que faltaba para vencerse el contrato, ya que no tenía como pagar más.

Al examinarse detenidamente las actuaciones que conforman el presente expediente, se advierte que las partes involucradas en esta contienda judicial admiten, sin reservas de ninguna índole, haber estado vinculadas a través de un contrato de arrendamiento cuyo objeto versa sobre el bien inmueble constituido por un local comercial signado con el No 11-44, ubicado en la avenida 15, entre calles 11 y 12, del Barrio Sierra Maestra del Municipio San F.d.E.Z.; y que esa convención es la misma que fuera autenticada ante la Notaria Pública de San Francisco, de fecha 12 de diciembre de 2007, el cual quedó inserto bajo el No. 65, Tomo 162, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuyo motivo se le otorga el valor de plena prueba a ese recaudo incorporado por el actor a su libelo, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, demostrativo de la existencia de la obligación que hoy pretende ejecutar, el cual fue expresamente aceptado por la parte demandada en la contestación de la demanda. Ahora bien, la discusión procesal sometida a la consideración de quien aquí decide no se refiere a la observancia de las principales obligaciones que la ley impone al arrendador (artículo 1585 del Código Civil), o al inquilino (artículo 1592 del Código Civil), según lo invocado en el escrito libelar, sino que el punto neurálgico a dilucidar se desplaza a determinadas obligaciones emergentes derivadas de la finalización del referido arrendamiento e inherentes a la obligación del arrendador en restituir a quien fuera su inquilino el valor de las cantidades de dinero por él recibidas en calidad de depósito. En tal sentido y al ser esta la discusión procesal que enfrenta a las partes, conviene precisar lo siguiente:

El artículo 21 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preceptúa que el arrendador puede exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste, sin que, en ningún caso, puedan coexistir ambas garantías, lo cual implica considerar, por una parte, la existencia de una potestad inherente al arrendador que, de ser ejercida, resulta obligante para el arrendatario; y por la otra, la existencia de una obligación de carácter accesorio que sigue la suerte de la principal, pues, independientemente de las eventuales acciones que pueda intentar el arrendador contra su inquilino encaminadas a lograr la terminación del contrato de arrendamiento y obtener la restitución del bien arrendado, la garantía ofrecida por el inquilino siempre va a representar un resarcimiento por los daños y perjuicios irrogados al arrendador. Ahora bien, al examinar el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes hoy en conflicto, se observa que el hoy demandante reconvenido constituyó una suma de dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del tantas veces referido contrato de arrendamiento, lo cual se infiere del contexto de la cláusula cuarta de esa convención antes citada, lo cual explica sobradamente que la actuación de las partes se ajustó en un todo a las previsiones contenidas en la especial legislación inquilinaria, pues su intención, al momento de contratar, no fue otra sino la de establecer las debidas garantías que obrarían en beneficio del arrendador para el supuesto que la arrendataria incumpliese con alguna cualquiera de las principales obligaciones que le imponía la ley y el contrato, lo que a su vez implica considerar el postulado a que se refiere el artículo 1264 del Código Civil, en cuanto que las obligaciones deben cumplirse en la misma forma como fueran estipuladas, y que en caso de contravención, el deudor es responsable de daños y perjuicios.

Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora reconvenida indicó en el libelo que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano F.A.M.P., terminó el día 30 de octubre de 2009, por convenio entre las partes, previa notificación de fecha 14 de septiembre de 2009, cuando su representada notificó formalmente al arrendador, ciudadano F.A.M.P., mediante comunicación escrita la cual acompañó marcada con la letra “E”, a la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, por cuanto la parte demandada reconviniente en el acto de la contestación a la demanda manifestó que la firmó y que al mes y tantos días antes de la fecha de entrega, una semana antes de la mencionada entrega comenzó a desmontar y a retirar su inmobiliario tales como computadoras, inmobiliario apto para las mismas, avisos, etc.; por lo que para el día sábado 30 de octubre de 2009, la ciudadana YOISBEL M.B., en representación de la empresa antes mencionada, le dejó las llaves en el local No. 3 del mismo Centro Comercial, no obstante haberse celebrado el contrato en referencia por un término de duración de cuatro (4) años, contados a partir del día 1º de diciembre de 2007. Que según el acuerdo celebrado entre las partes, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue entregado formalmente por su mandante al arrendador el día 30 de octubre de 2009, mediante la entrega de las llaves de las cerraduras de las puertas de su entrada principal, previa una exhaustiva revisión de sus instalaciones por parte del arrendador, quien en dicho momento se comprometió a hacerle entrega a su representada tanto del finiquito como de la cantidad de dinero dada en calidad de depósito. Señaló que transcurrido el tiempo y no obstante las diversas ocasiones en las cuales le pidió al arrendador que cumpliera con la entrega tanto del finiquito, como de la cantidad de dinero dada por concepto de depósito el arrendador no dio cumplimiento a lo acordado; que su representada solicitó ante la Notaria Pública de San Francisco la realización de una inspección ocular en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a fin de dejar constancia de que el ciudadano F.A.M.P., en su condición de arrendador, se encontraba en posesión del inmueble arrendado; que fue notificado que, su representada se encontraba en espera de la devolución de la cantidad de dinero dada en calidad de depósito; que dicho ciudadano, luego de leer el acta levantada se negó a firmarla, cuyas resultas acompañó marcada con la Letra “F”. Esta prueba riela a los folios 21 al 24 del expediente, y por cuanto fue evacuada por un Notario, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 927 del Código de Procedimiento Civil. Ninguna de estas circunstancias fue contradicha por la parte demandada, deduciéndose por el contrario del texto de su contestación, su plena aceptación a esos hechos, precisando que la relación arrendaticia se dio por terminada en fecha 30 de octubre de 2009 por cuanto la ciudadana YOISBEL M.B., en representación de la empresa antes mencionada, le dejó las llaves en el local No. 3 del mismo Centro Comercial. Existe divergencia sobre las circunstancias previas que rodearon la entrega del inmueble pero, ello no interesa a este punto, queda demostrado en consecuencia el primer elemento de procedencia del reintegro solicitado, esto es, que la relación arrendaticia haya concluido. Así se decide.

En cuanto al segundo de los elementos que deben ser a.e.e.s.e. arrendatario se encontraba en estado de solvencia frente a sus principales obligaciones arrendaticias, el accionante reconvenido indicó en el libelo que según el acuerdo celebrado entre las partes, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue entregado formalmente por su mandante al arrendador el día 30 de octubre de 2009, mediante la entrega de las llaves de las cerraduras de las puertas de su entrada principal, previa una exhaustiva revisión de sus instalaciones por parte del arrendador, quien en dicho momento se comprometió a hacerle entrega a su representada tanto del finiquito como de la cantidad de dinero dada en calidad de depósito. En el caso de autos, la parte demandada reconviniente nada probó con respecto al estado en que recibió el inmueble arrendado, al contrario manifestó en forma expresa en el acto de la contestación que él puede obviar el gasto que tuvo que hacerle al local para repararlo y volverlo a poner en las optimas condiciones con el objeto de poder volver a alquilarlo, pero que de conformidad con lo pautado en el artículo 1.616 del Código Civil, la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término que es de dos (02) años y un (1) mes exactos a tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,oo); no obstante quedó demostrado que el arrendador recibió las llaves del inmueble y entró en posesión del mismo.

Sin embargo, la parte demandada reconviniente rechazó categóricamente que el inmueble estuviera en buenas condiciones de conservación, resaltando que dejó el local en un estado con cambios propios que le hizo al inmueble para poder desarrollar la actividad comercial para lo cual alquiló el mismo; que cambió los puntos de electricidad y colocación de otros adicionales; cambió el color estándar que tenía el local sustituyéndolo por colores azul y naranjas propios de CANTV, por lo que al entregarle el inmueble, con divisiones de Draybol y con numerosos puntos de electricidad que el local no tenía antes y que además con el respectivo deterioro, tuvo un desgaste en cuanto a pintura se refiere, además que al desmontar el inmobiliario dejó las paredes con los mismos colores de la franquicia, además de eso sucias con nuevas divisiones, puntos eléctricos y llenas de huecos; huecos que el inmueble no tenía, sin saber que la arrendataria se tramaba tendenciosamente para preparar una inspección judicial en donde dejaba constancia que efectivamente estaba en poder del inmueble, hecho éste que no se discute por ser cierto. Asimismo promovió pruebas de informes dirigidas a CANTV y MOVILNET, cuyas resultas se encuentran agregadas a los folios 81 al 84 del expediente, mediante la cual señala los requisitos exigidos a los franquiciados referente a la estructura del local y que a la fecha del 3 de mayo de 2010, presenta una deuda de Bs. 15.902,36. Estas pruebas se adminiculan con la inspección ocular evacuada por este Tribunal en fecha 4 de marzo de 2010, mediante la cual el dejó constancia que parte del inmueble inspeccionado esta ocupado por otro inquilino, razón por la cual este Juzgado desecha las pruebas de informes por cuanto nada aportan a los fines de dilucidar la presente controversia y otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil a la citada inspección judicial y así se declara.

Así las cosas, el Tribunal observa:

En el caso de autos, la inspección practicada por la Notaria Pública de San F.d.E.Z., de fecha 20 de noviembre de 2009, ratificada en el lapso probatorio por este Juzgado se erige en una verdadera constancia de la voluntad manifestada por las partes respecto de los términos en que quedaba finiquitada la relación arrendaticia que hasta ese momento los había unido, y en tal sentido, esa inspección contiene los términos en que quedó plasmada esa voluntad, evidenciándose de la misma que el arrendador entró en posesión de la cosa arrendada y nada se discrepó respecto a los hechos referentes al deterioro del inmueble y deuda a los servicios públicos.

Con respecto a las deudas derivadas de ese arriendo de conformidad con lo pautado en el artículo 1.616 del Código Civil, y que la parte demandada reconviniente demandó el pago; pues la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término que es de dos (02) años y un (1) mes exactos a tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,oo); no obstante quedó demostrado que el arrendador recibió las llaves del inmueble y entró en posesión del mismo, a partir del 30 de octubre de 2009, por lo que a criterio de esta Sentenciadora no se puede hablar en el presente caso que hubo incumplimiento o la falta por parte de la arrendataria a algunas de sus obligaciones legales o contractuales que produjo la resolución del contrato, en forma unilateral que es sólo una de las formas de terminación de la relación arrendaticia, y que impone sanciones pecuniarias al causante de las faltas que resolvió el contrato de arrendamiento, pero jamás puede interpretarse que por el hecho de que una relación arrendataria termine de manera anticipada por acuerdo entre las partes, daría derecho al arrendador a la retención automática de las cantidades de dinero que guardaba en calidad de depósito, al asumir que tal terminación anticipada constituye por si una falta de la arrendataria a las obligaciones que le impone la Ley, tal como lo invocó el actor reconvenido.

De manera que se puede concluir que a la fecha en la que se terminó la relación arrendaticia, la arrendataria se encontraba solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, y que nada adeudaba para la fecha de la entrega del inmueble respecto de los cánones de arrendamiento demandados.

Es evidente que al finalizar la relación contractual existente entre las partes, estas dejaron delimitado el cumplimiento de ciertas obligaciones atinentes a ese contrato. Debe precisarse entonces, que las obligaciones incumplidas por la arrendataria al momento de la finalización del contrato quedaron circunscritas en el presente caso a simples alegaciones, de allí que era carga del demandado reconviniente la demostración de tales circunstancias para determinar el monto exacto sujeto a devolución luego de efectuado su compensación con el depósito que mantenía en garantía, el cual recibió y tiene en su poder por la cantidad de nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 9.480,oo) de acuerdo a lo manifestado en la contestación de la demanda. Sin embargo, no se constata de las pruebas aportadas, que la parte demandada hubiere demostrado la constancia de haber efectuado esos gastos, de allí que si no consta que el arrendador hubiere realizado con ese depósito, las reparaciones que alegó en el acto de la contestación, debe procederse a la devolución de la cantidad dada en depósito, en los términos que impone el contenido del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado que el demandado reconviniente manifestó en forma expresa que él puede obviar el gasto que tuvo que hacerle al local para repararlo y volverlo a poner en las optimas condiciones con el objeto de poder volver a alquilarlo, lo cual generó una renuncia expresa de tal hecho. Así se decide.

En cuanto a los montos derivados de cánones de arrendamiento denunciados como insolutos en la oportunidad de la contestación, no se constata de autos que la terminación del contrato haya sido en forma unilateral por parte de la arrendataria razón por la cual no procede dicha defensa, además por expresa prohibición del artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las sumas dadas en garantía no podrán ser nunca imputadas al pago de cánones de arrendamiento. Así se declara.

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada reconvino a la actora, para que conviniera o su defecto fuera condenada por este Tribunal, por incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, específicamente por no pagar las pensiones de arrendamientos del inmueble, correspondientes a los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, a un canon de tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,oo), señalando que en cuanto al depósito, la arrendataria le adeuda los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término que es de dos (02) años y un (01) mes exactos a tres mil ciento sesenta bolívares con 00/100 (Bs. 3.160,00), monto del canon que estaba pagando, el cual da como resultado que la arrendataria le adeuda la suma de setenta y nueve mil bolívares con 00/100 (Bs. 79.000,oo) y que descontando el depósito que recibió y que tiene en su poder son nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares con 00/100 (Bs. 9.480,oo), todavía así queda un saldo a su favor de sesenta y nueve mil quinientos veinte bolívares con 00/100 (Bs. 69.520,oo).

Como se puede observar, la parte reconviniente pretende el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos; ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto se debe retomar que cuando la demandante reconvenida le notificó a la demandada reconviniente de la formal entrega del inmueble arrendado, contó con el consentimiento del arrendador, hoy demandado reconviniente y por lo tanto, hubo la bilateralidad que exigen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo que entonces, al quedar demostrado que la actora reconvenida entregó el inmueble y quedó solvente frente a la demandada reconviniente y la relación arrendaticia disuelta a partir del 30 de octubre de 2009, por lo tanto no hay contrato por resolver ni cumplir, ni deuda por cobrar. Por todos esos elementos de convicción se desestima la reconvención y la estimación de la demanda. Y así se declara.

En consecuencia, constatándose de las actas procesales que la entonces inquilina entregó a satisfacción del arrendador el bien inmueble objeto de la convención locativa en las condiciones en que lo entregó, sin que la parte demandada reconviniente hubiere demostrado la existencia de los gastos efectuados al inmueble con motivo de las reparaciones invocadas en la contestación de la demanda, el Tribunal considera la procedencia de la restitución del monto entregado en garantía con sus respectivos intereses, toda vez que no existe elemento alguno que desvirtúe esa pretensión de la parte actora reconvenida. Así se decide.

En este orden, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, de las actas procesales quedó demostrado que la relación arrendaticia concluyó en fecha 30 de octubre de 2009; que el arrendador entró en posesión del local arrendado, cuyas llaves recibió y que nada probó en el transcurso del proceso referente a los gastos producidos en dicho inmueble por deterioro efectuado por el inquilino saliente, pues esa conducta pasiva del demandado reconviniente ante la decisión de la arrendataria de entregar el inmueble, se debe entender que el demandado reconviniente admitió que la actora reconvenida le estaba entregando el inmueble arrendado, por lo que de acuerdo al alcance, espíritu y razón que rige norma establecida en la ley especial, el actor logró demostrar los presupuestos procesales para que pueda prosperar la acción de reintegro de depósito conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en virtud de los razonamientos antes expuestos, es forzoso para este Tribunal declara parcialmente con lugar dicha acción y así se decide

-IX-

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN F.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por REINTEGRO DE DEPÓSITO EN GARANTIA, fue intentado por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES DE VENEZUELA M.Á., C.A, contra el ciudadano F.A.M.P., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada en contra de la parte actora.

Como consecuencia de la declaratoria anterior, se condena a la parte demandada reconviniente a reintegrar a la parte actora la cantidad recibida como depósito en garantía de las obligaciones del arrendatario, que asciende a la suma de nueve mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 9.480,oo), con sus respectivos intereses los que deberán ser calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, por el tiempo que tuvo vigencia la relación arrendaticia y conforme la información que suministre el Banco Central de Venezuela mediante experticia complementaria que de este fallo se acuerda.

No se hace especial condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR.

MARIELIS ESCANDELA

Exp. 2258-10