Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 25 de Septiembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOCUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad Mercantil INVERSIONES SOLOTHURN, C.A., debidamente constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el diez (10) de agosto de 1988, bajo el N 19, Tomo 51-A Pro., y de la Sociedad Mercantil ADMINSTRADORA GRUPILL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda , el 09 de septiembre de 1996, bajo el Nº 77, Tomo 249-A. APODERADOS JUDICIALES: Abogados J.B.F., A.L.V., JOEL BRACHO GHERSI Y E.L.N., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 11.601, 19.882, 123.588 y 145.922, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano TIUBAR A.C.R., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 11.728.287 DEFENSOR JUDICIAL: Abogado I.E.R.G. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 137.226.

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE NO. AP31-V-2012-001440.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los abogados J.B.F., A.L.V., JOEL BRACHO GHERSI Y E.L.N., actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOLOTHURN, C.A., y la Sociedad Mercantil ADMINSTRADORA GRUPILL, C.A., presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, en fecha 03/08/2012, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en fecha 06/08/2012.

En fecha 24/09/2012 fue admitida la presente demanda por el procedimiento breve conforme a los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la parte demandada.

Verificados los trámites de la citación, la misma resultó infructuosa y compareció la parte actora en fecha 16/05/2013, solicitando la designación de Defensor Ad-Litem, siendo designado el abogado I.R. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 137.226 en fecha 22/05/2013.

Una vez practicada la citación del Defensor Ad-Litem de la parte demandada, dicho profesional del derecho dio contestación a la demanda en fecha 19/07/2013 adjuntando a su escrito de contestación copia del recibo de recepción del envío de correspondencia a su defendido emanado de IPOSTEL.

A través de sendas diligencias de fechas 29/07/2013, el apoderado judicial de la parte actora y el defensor judicial de la parte demandada, respectivamente, consignan escritos de promoción de pruebas; siendo admitidas las mismas mediante auto de fecha 06/08/2013.

En fecha 12/08/2013 se evacuó la Inspección Judicial promovida por la parte actora.

A través de auto de fecha 13/08/2013 este Tribunal dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia.

II

MOTIVA

La pretensión objeto de estudio corresponde a la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOLOTHURN, C.A., y ADMINISTRADORA GRUPILL C.A, contra el ciudadano TIUBAR A.C.R., ambas partes ya identificadas al inicio de este fallo, siendo así este Tribunal observa que la parte actora fundamentó su pretensión en los siguientes términos:

…la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., actuando por mandato de INVERSIONES SOLOTHURN, C.A., dio en arrendamiento un inmueble propiedad de ésta última, constituido por un local identificado con la letra “A”, ubicado en el Centro Comercial La Martucha …OMISSIS… a TIUBAR A.C.R. …OMISSIS… Posteriormente… OMISSISS… las partes celebraron nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, luego del vencimiento del primer contrato. Y finalmente, consta también de documento privado de fecha 10 de junio de 2009… OMISSISS… que las partes celebraron un tercer y último contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, luego del vencimiento del segundo contrato …OMISSISS…

…El contrato fue pactado por las partes a tiempo determinado, con vigencia de (1) año, desde el 1° de abril de 2009 y hasta el 31 de marzo de 2010. Llegada esa fecha y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a correr el lapso de Prórroga Legal, que por tratarse de una relación arrendaticia con una duración de más de un (1) año, pero menos de cinco (5), era de un máximo de un (1) año; es decir, que la Prórroga Legal se extendió desde el 1° de abril de 2010 hasta el 31 de marzo de 2011.

Todo lo anterior le fue claramente notificado al inquilino, primero mediante comunicación escrita enviada por la ADMINISTRADORA GRUPILL, C.A. en fecha 25 de marzo de 2010 …OMISSISS… y posteriormente mediante Notificación Judicial efectuada por la propietaria del inmueble en fecha 17 de noviembre de 2010 …OMISSISS… por medio de la cual se ratificó la comunicación del 25 de marzo de 2010, reiterando que el contrato se encontraba en fase de Prórroga Legal, la cual vencería el 31 de marzo de 2011.

Ahora bien, cuando estaba por vencerse el lapso de la Prórroga Legal ADMINISTRADORA GRUPILL, C.A., (sic) TIUBAR A.C.R. e INVERSIONES SOLOTHURN, C.A. suscribieron un Convenio por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de Abril de 2011 …OMISSISS… En dicho convenio se dejó expresa constancia de que la vigencia del contrato había terminado el 31 de marzo de 2010, y que la relación arrendaticia se encontraba en fase de prórroga legal hasta el 31 de marzo de 2011.

Igualmente, en ese documento se dejó constancia de que, a solicitud de TIUBAR A.C.T., se le otorgó un plazo de gracia adicional, de un año a partir del vencimiento de la prórroga legal, es decir desde el 1° de abril de 2011 y hasta el 31 de marzo de 2012. Este plazo se estableció a beneficio de TIUBAR A.C.R., para que pudiera desocupar el local, encontrar otro espacio para instalar su negocio y entregar el inmueble objeto del contrato mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió (sic), y solvente en el pago de todos los servicios.

A cambio del otorgamiento del plazo de gracia, TIUBAR A.C.R. ofreció pagar una suma mensual por concepto de indemnización sustitutiva por la ocupación del inmueble, durante el tiempo de duración de dicho plazo… OMISSISS… Esta oferta fue aceptada… OMISSISS… tanto por la ADMINISTRADORA GRUPILL, C.A. como por la propietaria del inmueble INVERSIONES SOLOTHURN, C.A.

Queremos hacer notar que en el artículo SEXTO del convenio en cuestión se estableció expresamente… OMISSISS… que por declaración expresa de las partes, el convenio al que nos venimos refiriendo constituye una transacción, celebrada de conformidad con el Artículo 1713 del Código Civil con el objeto de precaver un litigio eventual, mediante el otorgamiento de recíprocas concesiones. En ningún caso puede entenderse esta transacción “ como un nuevo arrendamiento, ni como una prórroga o extensión de la relación arrendaticia que finalizó el 31 de marzo de 2010, ni como una extensión de la Prórroga Legal finalizada el 31 de marzo de 2011”, pues así quisieron dejarlo muy claro las partes al celebrar el convenio…OMISSISS…

…De manera que, además de la obligación de entregar el inmueble en la fecha estipulada, se estableció también la obligación de pagar una indemnización por daños y perjuicios en caso de retraso en la fecha de entrega del inmueble, fijada en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00) por cada día de retraso…OMISSISS…

…A pesar de todo lo anterior, llegada la fecha de vencimiento del plazo de gracia, TIUBAR A.C.R. continuó ocupando el local, en evidente violación de lo acordado en el convenio, sin importarle el hecho de que no sólo se le respetaron todos los derechos que por ley le correspondían, sino que se le otorgaron beneficios y plazos adicionales, siempre de buena fe, y en actitud generosa y conciliadora por parte de la propietaria.

En vista de lo anterior, en fecha 10 de mayo de 2012, el abogado J.B.F., apoderado de la propietaria, envió una nueva comunicación a TIUBAR A.C.T.…OMISSISS… por medio de la cual le recordó una vez más que ya había vencido el plazo de gracia y que por tanto tenía la obligación de desocupar y entregar el inmueble. Igualmente se le recordó que, de conformidad con el Artículo SÉPTIMO del convenio, se estaba causando una penalidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) por cada día de retraso en la entrega, cantidad que se seguiría causando hasta que se produjera la entrega definitiva del inmueble según lo acordado en el convenio.

Sin embargo, la referida comunicación no produjo ningún cambio de actitud por parte de TIUBAR A.C.R., quien hasta la fecha no ha terminado de desocupar el inmueble ni lo ha entregado en las condiciones acordadas…

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1. Copia de documento Poder autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 29 de octubre de 2010, anotado bajo el No. 44, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; documento que no fue impugnado por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; del cual se desprende la representación de los abogados J.B.F., A.L.V., JOEL BRACHO GHERSI Y E.L.N. para actuar en nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOLOTHURN, C.A.

2. Original de documento Poder autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 02 de agosto de 2012, anotado bajo el No. 34, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; documento que no fue impugnado por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; del cual se desprende la representación de los abogados J.B.F., A.L.V., JOEL BRACHO GHERSI Y E.L.N. para actuar en nombre de la ADMNISTRADORA GRUPILL.

3. Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., en su carácter de arrendadora y el ciudadano TIUBAR A.C.R., en su carácter de arrendatario, de fecha 07 de junio de 2007, documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1364 del Código Civil; del cual se desprende, la existencia de la relación arrendaticia celebrada entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., quien actúa por mandato de INVERSIONES SOLOTHURN, C.A. y el ciudadano TIUBAR A.C.R., desde el 01 de abril de 2007 hasta el 01 de abril de 2008.

4. Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., en su carácter de arrendadora y el ciudadano TIUBAR A.C.R., en su carácter de arrendatario, de fecha 07 de junio de 2008, documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1364 del Código Civil; del cual se desprende, la existencia de la relación arrendaticia celebrada entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., quien actúa por mandato de INVERSIONES SOLOTHURN, C.A. y el ciudadano TIUBAR A.C.R., desde el 01 de abril de 2008 hasta el 01 de abril de 2009.

5. Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., en su carácter de arrendadora y el ciudadano TIUBAR A.C.R., en su carácter de arrendatario, de fecha 10 de junio de 2009, documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1364 del Código Civil; del cual se desprende, la existencia de la relación arrendaticia celebrada entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., quien actúa por mandato de INVERSIONES SOLOTHURN, C.A. y el ciudadano TIUBAR A.C.R., desde el 01 de abril de 2009 hasta el 01 de abril de 2010.

6. Copia de documento de COMPRA-VENTA celebrada entre M.E.L.C.D.R., A.A.R.L.C., M.H.R.D.S., E.B.R.L.C. y G.M.R.L.C. e INVERSIONES SOLOTHURN. C.A, protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado M.B., anotado bajo el N° 35, tomo 15 del Protocolo Primero, el cual no fue impugnado o desconocido por el defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; del cual se desprende el derecho de propiedad que tiene INVERSIONES SOLOTHURN C.A, sobre el inmueble objeto de la litis.

7. Original de Notificación de fecha 25 de marzo de 2010, emitida por LAS LOMAS BIENES RAÍCES al ciudadano TIUBAR A.C.R.; documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil; desprendiéndose del mismo que, al accionado se le informó del inicio de la prórroga legal del contrato de arrendamiento que finalizó el 01 de abril de 2010.

8. Original de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 17 de noviembre del 2010 en el inmueble objeto de la litis; documento que no fue impugnado por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; desprendiéndose del mismo que, al accionado se le informó del inicio de la prórroga legal del contrato de arrendamiento a partir del 01 de abril de 2010, fecha en la que finalizó el referido contrato.

9. Original de contrato de transacción celebrado entre la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A., actuando por mandato y en nombre de INVERSIONES SOLOTHURN y el ciudadano TIUBAR A.C.R. autenticado en fecha 06 de abril del 2011 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Distrito Capital, Estado Miranda, bajo el tomo N° 40, tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; documento que no fue impugnado por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; desprendiéndose del mismo que, las partes celebraron una transacción para precaver un litigio eventual, cuyo acuerdo concedió mayores beneficios al accionado, pues le extendió el lapso de entrega del inmueble por un tiempo mayor al de la prórroga legal.

10. Original de Notificación de fecha 19 de marzo de 2012, emitida por el ESCRITORIO BRACHO, GHERSI Y ASOCIADOS al ciudadano TIUBAR A.C.R.; documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 y 1.364 del Código Civil; desprendiéndose del mismo que, al accionado se le informó del vencimiento del plazo de gracia acordado en la transacción del 31 de marzo de 2012.

11. Original de Notificación de fecha 10 de mayo de 2012, emitida por el ESCRITORIO BRACHO, GHERSI Y ASOCIADOS al ciudadano TIUBAR A.C.R.; documento que no fue impugnado o desconocido por parte del defensor judicial de la parte demandada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil; desprendiéndose del mismo que, al accionado se le informó nuevamente del vencimiento del plazo de gracia contenido en el acuerdo transaccional el 31 de marzo de 2012.

Alega la parte accionante que la ADMINISTRADORA GRUPILL C.A. y el ciudadano TIUBAR A.C.R., firmaron un primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que tendría una duración de un año a partir del 01 de abril de 2007, al cual le siguieron dos novaciones de un año, vigente la primera a partir del 01 de abril de 2008 y la segunda a partir del 01 de abril de 2009; posteriormente en fecha 06 de abril de 2011, una vez vencida la prórroga legal que empezó a correr en fecha 01 de abril de 2010 y concluyó en fecha 31 de marzo de 2011, ambas partes suscribieron un acuerdo en el cual los contratantes especificaban que la convención no se celebraba con animus contrahendi de una relación arrendaticia, por el contrario la mencionada convención, era un contrato de tipo transaccional extrajudicial, en el cual la parte accionante renunciaba al derecho de disponer del inmueble una vez concluida la prórroga legal por darle un plazo de gracia al accionado para que desalojara el local, por lo cual este se obligaba a pagar una cantidad y una cantidad correspondiente a MIL QUINIENTOS BOLÍVARES DIARIOS (Bs. 1.500,00) en caso de no entregar el inmueble en las condiciones pactadas, una vez vencido el plazo de gracia; todo lo cual quedó demostrado con el material probatorio aportado por la parte accionante. De este modo se observa que, la parte demandada no cumplió con la obligación de entregar el local libre de personas y bienes una vez cumplido el término señalado en el contrato transaccional suscrito por las partes, siéndole infructuosas a la parte demandante según deja establecido en el alegato, todas las gestiones con objeto de obtener el desalojo del inmueble libre de objetos y personas, según consta de sendas notificaciones que a este efecto le emitió al accionado en fechas 19 de marzo de 2012 y 10 de mayo de 2012.

Siendo así este Tribunal observa que en efecto, los documentos consignados y no impugnados por el defensor judicial de la parte demandada, dejan constancia que la parte accionante actuando como un buen pater familiae mantuvo informada a la parte demandada del estado en que se encontraba como inquilino en relación a la prórroga legal, una vez llegado el término de la última novación de la relación arrendaticia y, posteriormente a que ambas partes firmaran el acuerdo transaccional, también se le notificó del vencimiento del mismo, por lo cual según el examen de las actas procesales efectuado por esta Juzgadora, se puede denotar que el demandado no ha desalojado el inmueble y realizado la entrega al titular, siendo necesario señalar al respecto que la regla general en torno a la sujeción de las obligaciones, es cumplirlas en la forma, condiciones y tiempo como fueron estipuladas (Art. 1.264 del Código Civil).

En tal sentido, se aprecia del análisis efectuado a las actas procesales que una vez realizados los tramites inherentes a la citación personal del demandado fue imposible su localización, razón por la cual se le citó mediante cartel publicado en prensa, designándosele posteriormente defensor judicial, siendo así y una vez cumplidos los trámites de ley consistentes en la notificación, aceptación, juramentación y citación del referido auxiliar de justicia, éste procedió a dar contestación a la demanda en representación de su defendido, en fecha 19/07/2013 (folios 123 al 128) alegando que se trasladó al domicilio del demandado con el fin de ubicarlo siendo infructuosas sus gestiones; no obstante a pesar de ello, alegó que:

…como se conoce, la materia inmobiliaria resulta de orden público, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, no surten efectos aquellos convenios que afecten o eliminen derechos adquiridos por el arrendatario…OMISSISS…

En el caso de autos, el actor invoca un supuesto “plazo de gracia” que comenzaría a discurrir desde el 01 de abril de 2011, hasta el 31 de marzo de 2012 (un año mas), que no está previsto en la legislación inquilinaria, y por tanto, no puede interpretarse como “un plazo de gracia”, sino como una nueva extensión de un año, del contrato locatario (sic), ello, sin importar cualquier clausula (sic) suscrita que limitara los derechos del inquilino, como en efecto lo prohíbe (sic) la ley especial. Y así lo alego.

De modo que, a raíz del señalamiento anterior, si el vencimiento del nuevo contrato locatario (sic) finalizaba el 31 de marzo de 2012, es a partir de este momento en que comenzaba a transcurrir para el arrendatario la prorroga (sic) legal de un (01) año, potestativa para el inquilino, pero obligatoria para el arrendador.

En este sentido, tenemos que la prorroga (sic) legal que opera de pleno derecho de conformidad con el artículo 39 eiusdem, vencía el 31 de marzo de 2013, fecha en la cual el actor podía acudir a la vía jurisdiccional a pedir la desocupación del inmueble y nunca antes, por lo que al haberse anticipado la presentación de su libelo (el 03 de agosto de 2012), cuando aún no estaba vencida la prorroga (sic) respectiva, hace inadmisible la pretensión (adelantada) de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para hacer efectiva entrega del inmueble, y por consecuencia lógica, genera el descartamiento (sic) forzado de los daños y perjuicios basados en la supuesta penalización en caso de no entrega oportuna del inmueble. y así queda alegado…

Del mismo modo, finalizó alegando lo siguiente:

…En el caso de la transacción, como la de autos, debe cumplir con una serie de requisitos como son: i) capacidad de las partes para transigir; ii) que la transacción no verse sobre prohibiciones de ley o incurra en violaciones al orden público; iii) que haya sido celebrada con la asistencia de un profesional del derecho (este último requisito establecido mediante sentencia No. 0162, del 12-06-68 G.F. 60 2E Pág. 477), para salvaguardar el derecho a la defensa técnica.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, tratando la materia transaccional estableció:

…el ordenamiento jurídico confiere una doble naturaleza a la transacción: en primer término, la transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil- la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente- tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello- dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento. (Sent. No. 1209 del 06 de julio de 2001, Magistrado: Jesús Eduardo Cabrera Romero. Exp. 00-2452)

De manera que, antes de considerar la validez de la presunta transacción, debe considerarse que la materia es de órden (sic) público y que además, mi defendido no estuvo asistido de abogado para celebrar la transacción que se pretende hacer valer en este juicio, por lo que siendo ésta la oportunidad para ello, impugno dicha transacción por haberse levantado sin garantizar el derecho a la defensa técnica de mi defendido, ocasionando pues, ante la invalidez de lo pactado en dicho documento, la tácita reconducción de la relación locataria, toda vez que una vez vencido el contrato para la fecha del 31 de Marzo de 2011, el actor dejó permanecer a mi defendido en el inmueble, cobrándole las pensiones locatarias una vez vencida la prorroga (sic) legal el 31 de marzo de 2012…

En virtud de los alegatos esgrimidos por el Defensor Judicial de la parte accionada, esta Juzgadora antes de pasar a estudiar el fondo del petitum contenido en el escrito libelar, analizará los referidos alegatos opuestos como defensa.

2. a) DE LA POSIBILIDAD DE TRANSIGIR EN MATERIA ARRENDATICIA

   Respecto a la imposibilidad de las partes de transigir en materia inquilinaria por ser normas de orden público, se observa que el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

   (Negrita propia del Tribunal).

   De este modo, el legislador patrio estableció que las leyes en relación a la materia inquilinaria son de orden público, es decir, no pueden ser contrariadas ni vulneradas por convenio o pacto entre particulares, en virtud de lo cual no pudieran ser válidos los acuerdos que al respecto hagan las partes en detrimento de estas normas de rango legal. Sin embargo, se desprende del mismo precepto legal anteriormente citado el principio de favorabilidad, según el cual si bien las partes contratantes no pueden acordar en menoscabo a las normas jurídicas que rigen la materia arrendaticia, es menester que se entienda que si el acuerdo es favorable al inquilino, en efecto el mismo es válido ya que no se entiende como una violación a la norma, sino que se le están otorgando más beneficios que los previstos legalmente y por lo tanto no se contraría ningún precepto normativo de la referida ley especial.

   A tal efecto en el juicio de marras, las partes suscribieron un convenio en el cual se dejaba sentado en su cláusula tercera que el accionado deseaba acogerse a la prórroga legal, y siendo que manifestó el deseo que se le concediera un plazo adicional de gracia de un año contado desde el 01 de abril de 2011 hasta el 31 de marzo de 2012, para cumplir con la obligación de desocupar y entregar el inmueble objeto del contrato terminado, la parte accionante en la cláusula cuarta aceptó la solicitud del ofertante, que en este caso es el inquilino, en virtud de lo cual surgió el contrato. El referido contrato establece en su cláusula sexta, que el mismo se suscribe con el ánimo de las partes al celebrarlo de que sea de tipo transaccional conforme a lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código Civil, por lo cual de ningún modo puede entenderse el mismo como un nuevo contrato de arrendamiento; aún cuando en su cláusula quinta se estipule que se entienden vigentes y trasladadas al contrato de transacción en cuestión, todas las estipulaciones que se encuentran contenidas en el último contrato de arrendamiento en vencerse, es decir, el que finalizó el 31 de marzo de 2010, y cuya prórroga legal finalizó el 31 de marzo de 2011.

   Al respecto es importante resaltar que, el artículo 1.713 del Código Civil patrio al que se hace mención en dicho convenio, establece que:

   La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual

   . (Subrayado y negritas propios del Tribunal).

   Al respecto el jurista E.C.B., en su obra “Código Civil Venezolano; Comentado y Concordado”, Editorial Libra Tomo II, señala:

   …De la definición del contrato de transacción y sus efectos, establecida en el artículo 1.713 del Código Civil, se infiere que hay transacciones que se celebran prejudicialmente para precaver precisamente un litigio futuro. Esta especie de transacciones, por su propia naturaleza jurídica contractual y por la oportunidad de su realización, son propiamente extra y prejudiciales, por lo cual, están sujetas a todas las acciones de impugnación establecidas para los contratos en general, y también para las establecidas particularmente para las transacciones, como contratos que son…OMISSISS…

   No hay duda que en este caso, por tratarse de contratos, son impugnables por todos los medios previstos en el ordenamiento jurídico para estos negocios jurídicos…OMISSISS…

   (Negrita y subrayados propios del Tribunal).

   Ahora bien, en relación al tema de la transacción y renuncia de derechos en materia inquilinaria el jurista Ricardo Henríquez La Roche en su libro “Arrendamientos Inmobiliarios”, editado por L.F.C., tercera edición, impreso en el año 2008, señala en su 44ter que:

   …El artículo 7° de la Ley establece: >. Pero nótese que renunciar no es transigir. Se renuncia a un derecho cuando se abandona incondicionalmente. Se transige cuando se concede un derecho a cambio de que el otro haga otro tanto. Lo esencial en la transacción es las “concesiones recíprocas” (cfr Art. 1.713 CC); lo característico de la renuncia es la dejación incondicional de un derecho. Podría decirse que la transacción es una doble renuncia a derechos propios, pero esto no es lo esencial; lo esencial es que en la transacción cada interesado recibe algo a cambio, que viene a ser lo concedido por su contrario…OMISSISS…

   El artículo 7° de la Ley no declara irrenunciables todas sus normas. Sólo >. …OMISSISS…

   El derecho presupone la libertad, no la conculca. No es necesario que una norma legal autorice al ciudadano a realizar una determinada actividad para que éste pueda realizarla. >; este es el apotegma, y no a la inversa: que esté acaso prohibido lo que no está expresamente permitido. La permisión expresa sólo rige en cuanto a los actos de los órganos públicos, en razón de la reserva exclusiva de la autoridad (cognición) y potestad (coerción) pública (Art. 137 Constitución)…OMISSISS…

   (Negrita y subrayados propios del Tribunal)

   Conforme a lo anterior, esta Juzgadora observa como el alegato de la impugnación empleado por el Defensor Judicial de la parte accionada fue la defensa adecuada al ser la transacción en cuestión celebrada por las partes en contención en el presente juicio, prejudicial. No obstante como se dejó sentado anteriormente, en virtud del principio de favorabilidad no pueden menoscabarse por acuerdo privado los derechos taxativamente establecidos en la normativa inquilinaria, lo cual de ninguna manera viene a significar que no pueden realizarse contratos en relación a la misma cuando se den condiciones mas favorables que las establecidas por la norma. De ahí que, al señalarse en el convenio transaccional en cuestión un plazo de gracia al inquilino para desocupar el inmueble cuando ya había corrido la prórroga legal, se entiende que esta situación fáctica es mas beneficiosa a la establecida en el cuerpo normativo, razón por la cual es válida la transacción sin que ello signifique una violación de los derechos contenidos en las normas de orden público que conforman la materia arrendaticia.

   Ahora bien, una vez declarada la posibilidad de transigir en materia arrendaticia, se pasará a decidir respecto a la validez del contrato de transacción en cuestión.

2. b) DEL CONTRATO DE TRANSACCIÓN

   En relación a los requisitos para que se tenga como válida la transacción, el Código Civil sancionado por el Congreso Nacional de la República de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial N° 2990 de fecha 26 de julio 1.990, en sus artículos 1.713 y 1.714 establece que para transigir es necesario que se tenga capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción, es decir, respecto al elemento subjetivo contractual, las partes no sólo deben tener capacidad de goce sino que deben tener cualidad material para poder disponer de los derechos de crédito o reales que formen parte del convenio transaccional. No establece el Código Civil patrio que, las partes para poder realizar un contrato de transacción deban estar asistidos de abogados, lo que el Defensor Judicial de la parte accionada llama “violación a la Defensa Técnica” y a ese respecto cita una jurisprudencia de fecha 12-06-1968, sin identificar de que Tribunal o a que país pertenece el presunto fallo, a lo cual cabe acotar, que según la fecha en cuestión el mismo es anterior por espacio superior a una década, de la entrada en vigencia del Código Civil patrio vigente, y conforme a ello la jurisprudencia vinculante no ha referido la asistencia de abogado como un requisito fundamental para la transacción que se realiza a los fines de precaver un litigio eventual, ya que en ese caso no existe ningún proceso en el cual se requiera la representación o asistencia de un abogado; de ahí que, siendo en consecuencia la naturaleza de la transacción un contrato, bastaría la autonomía de la voluntad y los demás requisitos esenciales para la celebración de los mismos, sin que haga falta estar asistido de un abogado cuando no existe ningún juicio pendiente con relación al contrato, ya que ello constituiría un formalismo inútil y no esencial que atentaría contra el artículo 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   Conforme a lo anterior y, siendo que la transacción pactada por ambas partes es válida, no ocurrió la tácita reconducción de la relación locativa como alega el Defensor Judicial de la parte accionada, pues el contrato de transacción no puede ser entendido como una renovación del último contrato.

   III

   LAPSO PROBATORIO

   Encontrándose en el lapso probatorio, la parte actora promovió el mérito favorable de los instrumentos consignados anexos al libelo de demanda, los cuales a excepción de la transacción al no ser impugnados por el Defensor Judicial de la parte accionada fueron previamente valorados, siendo la impugnación de la transacción decidida ut supra. Del mismo modo, promovió inspección judicial evacuada por este Tribunal en fecha 12 de agosto de 2013. Una vez constituido este Tribunal en el sitio donde se encuentra el inmueble objeto de la litis, se pudo denotar que el mismo se encontraba cerrado, con rasgos de abandono, indicio el cual adminiculado con las pruebas consignadas por la parte accionante demuestran sus alegatos en relación a que el accionado abandonó hace algún tiempo el inmueble sin realizar la entrega del mismo a la parte accionante, tal como estaba obligado.

   Por su parte, el Defensor Judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos y la confesión espontánea que alegó realiza la parte accionante en el escrito libelar. Al respecto, una vez resueltos los alegatos esgrimidos por el defensor judicial de la parte accionada y, siendo declarada válida la transacción, no procede la confesión espontánea promovida por la parte accionada, pues en efecto el contrato en cuestión se refiere a una transacción y no a una tácita reconducción del contrato arrendaticio.

   Una vez sentado lo anterior, esta Juzgadora considera que al no haber probado la parte demandada el haber cumplido la obligación conforme lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, 1.354 y 1.283 del Código Civil, es evidente en autos la falta de entrega del inmueble arrendado.

   Ahora bien, solicita la parte actora en el libelo de demanda que se le condene a la parte demandada al pago por concepto de indemnización y por daños y perjuicios, los 125 días de retraso que constituyen un total de ciento ochenta y siete mil quinientos bolívares exactos (Bs. 187.500), más los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, constituyendo esto (la entrega definitiva del inmueble), un acontecimiento futuro e incierto pero además indeterminado; por lo que de ser acordado el pago hasta esa oportunidad, se estaría violando el principio de ejecutividad del fallo y se ocasionaría una incertidumbre e inseguridad jurídica, pues no se tendría certeza de hasta dónde llegaría tal indemnización, ni cómo se calcularía la misma en caso de dictarse la ejecución forzosa del presente fallo, ya que se ordenaría el embargo que cubra las cantidades condenadas a pagar, de las cuales no se tendría certeza. En este orden de ideas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado lo siguiente:

   “Lo más que pudiera permitirse es que se condenen hasta la fecha en que la decisión quede definitivamente firme, porque a pesar de ser también un acontecimiento futuro, su ocurrencia no es incierta. Nótese que aún en el caso de la experticia complementaria del fallo, el Tribunal tiene el deber de indicarle a los expertos los parámetros que utilizarán para los cálculos correspondientes, uno de los cuales es, precisamente, la señalización de la fecha hasta la cual se habrán de calcular, que no puede ser otra que la de la sentencia misma o la de la fecha cuando ésta quede ejecutoriada (….).

   Sala de Casación Civil, Isbelia P.V. (Magistrado-Ponente), 27-03-2007, Expe. Nº 2006-000588.

   En consecuencia, siendo que tal pedimento en los términos solicitados en el libelo de demanda, resulta contrario a derecho de acuerdo con lo señalado, este Tribunal acuerda el pago por concepto de indemnización por daños y perjuicios que se sigan venciendo desde el 24 de septiembre de 2012, fecha en que se admitió la presente demanda, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la presente decisión, en razón de ello se declara parcialmente con lugar la demanda en virtud de no haber sido acordado todo lo peticionado en los mismos términos establecidos en el escrito libelar.

   IV

   DECISIÓN

   Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOLOTHURN, C.A., y ADMINISTRADORA GRUPILL C.A, contra el ciudadano TIUBAR A.C.R., de conformidad con establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.264, 1.269, y 1.354 del Código Civil;

SEGUNDO

Se ordena la entrega material del local identificado con la letra “A”, ubicado en el Centro Comercial La Martucha, situado en la Avenida Blandín de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas, a la parte actora;

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 187.500,00) por concepto de daños y perjuicios contractualmente estimados, correspondientes a ciento veinticinco (125) días transcurridos desde el 01/04/2012 hasta el 03/08/2012 y, una indemnización a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES DIARIOS (Bs. 1.500) por día desde el 24 de septiembre de 2013, fecha en que se admitió la presente demanda, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme el presente fallo;

CUARTO

Dada la naturaleza del presente fallo no se produce condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veinticinco (25) días del mes de Septiembre del año dos mil Trece (2013). Años 203º y 154º.

LA JUEZA,

D.O.R.

LA SECRETARIA

BLENDY BARRIOS

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las tres de la tarde (03:00 p.m).

LA SECRETARIA

BLENDY BARRIOS

DOR/BB/Csperezg.

EXP. No. AP31-V-2012-001440