Decisión nº 7609-06 de Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 24 de Abril de 2007

Declare la nulidad de la Resolución dictada por el Organismo Administrativo de Inquilinato, por el vicio en la causa al reposar la misma en una causa falsa, es decir en la causa que generó el acto de fijación máxima de alquiler al inmueble ut supra identificado, y como quiera que la causa fue el avaluó practicado en vía administrativa, al encontrarse viciado este por no dar cumplimiento a los extremos que exige el articulo 30 de la ya mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la

Resolución debe ser anulada por adolecer de un vicio en la causa generadora del acto administrativo inquilinario.

Que este tribunal ordene lo conducente a fin de reparar las lesiones subjetivas en los derechos de nuestra poderdante en razón de que el mencionado avaluó y por ende es establecimiento de la renta fijado por la resolución de marras

va en su perjuicio y en conformidad con las disposiciones Constitucionales, determinen el verdadero valor inquilinario del

inmueble en cuestión con la consiguiente fijación de la renta máxima mensual que corresponde al inmueble.

Solicitaron al Tribunal se sirva oficiar lo conducente a la Oficina de inquilinato del Municipio Girardot a fin de que este organismo envíe a este tribunal las actuaciones que cursan en el expediente Nº 046-2004.

Consignaron los siguientes instrumentos que prueban el vicio en la causa argüidos por el recurrente, original de la Resolución actual Nº 044, distinguido local como uso comercial; resolución anterior distinguida como institución educativa, fotocopia contrato de arrendamiento donde se evidencia en las cláusulas remarcadas lo aducido, fotocopia uso educacional conforme emanado de la Alcaldía del Municipio Girardot, los presentes instrumentos son pruebas indubitables e irrefutables. Solicito por ultimo a este Tribunal se sirva admitir el presente Recurso de Nulidad, sustanciarlo conforme a derecho y declararlo con lugar en la definitiva.

Al folio 25, Aparece auto dictado por este Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante el cual le dio entrada a los recaudos presentados y al escrito de formalización del Recurso Contencioso Administrativo, suscrito por el ciudadano E.J.G., actuando en su carácter de Gerente Administrativo del INSTITUTO DE COMERCIO EL UNIVERSITARIO S.R.L. a través de sus Apoderados Judiciales abogados N.U.A. Y R.D.V.D. , inscritos en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo los Nos. 27.114 y 61.148, contra la RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA signada con el Nº 046-2004, DE FECHA 03 DE MARZO DE 2005,

dictada por la ALCALDIA DE GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, departamento de Inquilinato de dicha Alcaldía de Regulación

de alquiler del inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en calle Junín Nº 03, Quinta Elizabeth (casco central) en esta ciudad de Maracay, Estado Aragua actuando como Tribunal de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo según lo dispuesto en el Articulo 21 de la citada Ley Orgánica del Tribunal supremo de Justicia solicito a la alcaldía de Girardot del Estado Aragua, las copias certificadas del expediente formado por las actuaciones administrativas en atención a los previsto en el procedimiento especial contenido en el citado Articulo 21 de la citada Ley, y una vez recibidos los

recaudos, el Tribunal se pronunciaría sobre la admisibilidad del recurso, dentro del termino de ley, se fijo un plazo de Diez (10) días hábiles. Se oficio al Sindico Procurador de dicha Alcaldía, a los fines que remitiera copia certificada de la Resolución Nº 046-2004,

Al folio 27, aparece diligencia suscrita por el abogado N.U.A., mediante la cual consignó copias certificadas, emanadas de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, contentivas de las actuaciones administrativas del expediente 046-2004, del inmueble identificado en autos, las cuales corren insertas a los folios 28 al 77 ambos inclusive, admitidas como fueron, tal como consta al folio 78, ordenando la notificación del Sindico Procurador del Municipio Girardot del Estado Aragua, al Fiscal Décimo en lo Contencioso Administrativo del Ministerio Público del Estado Aragua, y al alcalde del Municipio Girardot del Estado Aragua, sobre la formalización del Recurso de Nulidad interpuesto.

Se emplazó a la ciudadana YOSMAR NUCETE RUBIO, titular de la cédula de identidad Nº 13.578.700, en su carácter

de apoderada de los propietarios, sobre el que recae la regulación del alquiler contra la cual se recurre, para que

compareciera por ante este Tribunal, dentro de los Diez (10) días de Despacho siguiente a la publicación del cartel de emplazamiento que se ordeno librar y publicar en el Diario EL NACIONAL, en conformidad con lo establecido en el Articulo 125 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Al folio 79, aparece diligencia suscrita por el Abogado N.U.A., mediante la misma, consignó Cartel de citación, publicado en le Diario el Nacional, de fecha 13 de Julio de 2005, ordenándose agregar a los autos respectivos (folio 81).

Mediante diligencias insertas a los folios 82, 84, 86, el alguacil de este Juzgado consignó boletas de notificación sin firmar por el ciudadano CORONEL HUMBERTO PRIETO, ALCALDE DEL MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, SINDICO PROCURADOR DEL MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, y la ciudadana YOSMAR NUCETE RUBIO.

Al folio 88, aparece escrito contentivo de pruebas, suscrito por los abogados N.U. ALVAREEZ Y R.D.V.D.F., a través del cual, promovieron las copias certificadas que se encuentran en el escrito de Nulidad, emanado de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot, de fecha 17-05-2.004, Resolución Nº 044, fotocopias del contrato de arrendamiento, y del uso educacional, emanado de la Alcaldía del Municipio Girardot, solicitaron Experticia a los fines que los Expertos determinen el valor real del inmueble.

Al folio 90, aparece auto del Tribunal, admitiendo dichas pruebas, fijó para el Quinto (5to) día de Despacho a las 10:00 de la mañana para la designación de los Expertos

Avaluadores.

Al folio 91, aparece acta del Tribunal, mediante la cual

se designó como Perito Avaluador a la ciudadana SULBEY MILAGROS SAEZ DE MIELGO, G.M. y G.T., quienes consignaron sus aceptaciones, dejándose constancia que no se hizo presente la parte demandada, en conformidad con el Artículo 458 del Código de Procedimiento Civil, se fijó para el Segundo ( 2do. ) día de despacho siguiente a las 10:00 de la mañana, para que los Peritos Avaluadores presten su juramento,

Al folio 95, aparece auto del Tribunal mediante el cual los ciudadanos SULBEY MILAGROS SAEZ DE MIELGO, G.M. Y G.T., titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.298.563, 2.665.872, 3.793.702, respectivamente, aceptaron su designación y juraron cumplir bien y fielmente su encargo, en conformidad con el Artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, se fijo un lapso de Quince ( 15 ) días de Despacho, para que rindan su informe.

Al folio 96, Aparece diligencia suscrita por el abogado CLEMETE DE LA ROSA, solicitando copia simple de las actuaciones.

Al folio 100, aparece diligencia suscrita por los ciudadanos G.T., SULBEY SAEZ Y G.M., mediante la cual solicitan al Tribunal se les conceda una prorroga de Siete (07) días de Despacho, siendo concedido el lapso solicitado, como consta en auto inserto al folio 101.

Al folio 102, aparece diligencia suscrita por los peritos avaluadores designados, a través de la misma consignan informe del avalúo solicitado por la demandante, dándole entrada al mismo, tal como consta de auto que riela al folio 123.

Al folio 125, aparece auto dictado por este Tribunal en

el cual ordena dictar Sentencia con la notificación de las partes.

- I -

Con vista al escrito contentivo de NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO, presentado por los Abogados N.U.A. y R.D.V.D.F., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 27.114 y 61.148 respectivamente, con el carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA EL UNIVERSITARIO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Aragua en fecha 11-12-1992, bajo el Nº 04, Tomo 529-A, representado por su Gerente Administrador E.J.G.R., titular de la Cedula de identidad Nº V-3.803.451, de conformidad con la cláusula Décima Primera de los Estatutos Sociales representación acreditada poder que les fue conferido en fecha Veinticuatro ( 24 ) de M. deM.N.N. y Siete ( 1997 ), otorgado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Aragua, bajo el Nº 06, Tomo 63.

Alegan los apoderados Actores, que de conformidad con el Artículo 174 de la Ley Adjetiva Civil, interponen Recurso de Nulidad, contra Acto Administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio Girardot Consultaría Jurídica, Oficina de Inquilinato del Estado Aragua, signado con el Nº 046-2.004, de fecha Tres ( 03 ) de M. deD.M.C. ( 2.005 ), sobre el inmueble ubicado en Calle Junín Nº 03, Quinta Elizabeth ( casco central ), en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, en el cual fijó como canon máximo mensual la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES ( Bs. 825.326,oo ), incurriendo dicho organismo en errónea aplicación.

Notificadas como fueron las partes, de acuerdo a los Artículos 77 y 78, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como consta a los folios 71 y 72, tal como lo hizo constar la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot, y a partir de la fecha, del 30 de Marzo de 2005, las partes les correspondían, de acuerdo a la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en su Artículo 77, podían interponer el Recurso de Nulidad en lo Contencioso Administrativo, dentro de los Sesenta (60) días calendarios consecutivos siguientes, a la última de las notificaciones.

Ahora bien, siguiendo el iter procesal de la interposición del Recurso, se observa, que en fecha, veinticuatro (24) de M. deD.M.C. (2.005), folio 24, existe auto de distribución del que se aprecia, que se interpuso el Recurso de Nulidad, en contra de la Resolución Administrativa, de fecha 03 de marzo de 2.005, expediente N° 046-2.004, nomenclatura llevada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Girardot del Estado Aragua, en fecha oportuna y tal como lo establece el citado Artículo 77, de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos.

Concretado como quedó, la oportunidad correspondiente para interponer el Recurso sobre el Acto Administrativo, este Tribunal actuando en Primera Instancia Contenciosa Administrativa, y por encontrarse este acto, frente a un proceso Judicial, que se trata de la actividad de heterocomposición de los conflictos intersubjetivos así como el control de la legalidad de los actos del poder publico lato sensu y el restablecimiento de una situaciones jurídica determinada,

se realiza en ejecución de las normas de carácter tanto

sustantivo como adjetivo.

De allí el carácter sub legal de la actividad jurisdiccional

según el cual, de una causa por parte de un órgano jurisdiccional, se encuentra sometido a la existencia concurrente de normas de carácter adjetivo que le atribuyen la competencia para conocer del asunto planteado y en segundo término, al ejercicio efectivo de la acción por parte de un sujeto de derecho, dado el carácter dispositivo del proceso.

Efectivamente, el Contencioso Administrativo constituye un medio de control jurisdiccional de la actividad del estado lato sensu y de su relación con los particulares, cuyas acciones

tendientes tanto al control de los actos contrarios a derecho, como al restablecimiento de situaciones jurídicas subjetivas,

según el caso, y por tratarse de una Nulidad intentada en contra de un Acto Administrativo que establece un canon de arrendamiento a un inmueble ubicado dentro de la jurisdicción del Municipio Girardot, es por lo que esta Instancia

Jurisdiccional, a la luz del Artículo 78, Literal “b”, del Decreto

con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entra a conocer el presente Recurso.

- II -

Que la Resolución, de fecha 03 de Marzo de 2.005, emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, fijó el canon de arrendamiento de un inmueble ubicado en la calle Junín, N° 03, Quinta Elizabeth (casco central) de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, de uso comercial, ocupado por la Sociedad de Comercio, Instituto de Comercio EL Universitario, S.R.L. fijando un canon de arrendamiento por la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTE Y SEIS

BOLIVARES (Bs. 825.326,00), monto este que se fijó mensualmente, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de

Girardot, órgano administrador que dictó la Resolución, hace valer en su informe que el mismo se ajusto de acuerdo a avalúo,

de fecha 10 de Febrero de 2.005, tomando como punto de referencia, los Artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, según consta en copia certificada, emanada de la Secretaria del Despacho de la Alcaldía, las cuales son copias fotostáticas del traslado fiel y exactas de las actuaciones contenida en el expediente de Regulación N° 046-2004, el cual se encuentra en los archivos del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía de Girardot, en la cual se observa, que no se tomaron en consideración para la fijación del canon de arrendamiento de cada local, una serie de características, tales como la tradición legal y linderos de los locales, características de la vecindad o zona, características de la vialidad, servicios públicos, cálculos del valor del local y referencias obtenidas según la información recabada, por ante el Registro de Inmuebles, Sistema de Catastro, de la Alcaldía del Municipio Girardot, de fecha, 09/ 02/ 05, folio 68 se de estas actuaciones, donde se refleja el código del inmueble, descripción del mismo, el valor del terreno por cada año desde el año 1997 y el mas reciente para ese momento, año 2004 Bs. 11.393.351,00 y de la construcción, desde el año de 1997 y el año mas reciente para el momento año 2004 Bs. 7.649.668,00 y lo expuesto por los Expertos designados, por este Tribunal de Causa, el valor del inmueble local N° 3, arrojo la suma de VEINTE Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 27.289.700,00), folios 103 al 122, ambos inclusive, no se contrae a los montos que arrojó el avalúo, practicado por la Dirección del ente Municipal.

De una revisión exhaustiva, del Informe rendido por los expertos designados, se constata, que no cumple las

formalidades exigidas por el artículo 30, en sus Ordinales 1° y 2° de la Ley Arrendaticia que regula la materia, para la fijación de

los canon de arrendamiento, el proceso en el cual se pautó la estimación del canon del inmueble N° 3, antes mencionado, que fue objeto de regulación, en tal informe, se omitió, lo atinente, a los precios medios, que se hayan enajenado los inmuebles similares en los últimos dos (2) años factor este que esta dispuesto en el Ordinal 2do. del Artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1.- …OMISSIS…

2.- El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y valor establecido en los actos de transmisión de propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Adecuando la norma parcialmente trascrita, al caso presentado, como puede este Instancia Judicial, determinar el canon de arrendamiento, del inmueble arrendado.

Ante este escenario, que no se cumplieron los supuestos de hecho y derecho, estipulados en el dispositivo legal y especialmente, en el Ordinal 2do. del Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes parcialmente trascrito, es forzoso concluir para esta Instancia, que el acto administrativo que dio origen, a la fijación de los cánones de

arrendamiento del local N° 3, no puede ser determinado.

Así las cosas, el Artículo 49 Constitucional, consagra:

El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones

judiciales y administrativas y, en consecuencia: 1°… Omissis… Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. “

Ante esta tuición constitucional, que el debido proceso se aplicará en todas las actuaciones tanto judiciales como administrativas, se vislumbra, que el avalúo realizado en su respectiva oportunidad procesal correspondiente, no se configuro a lo legalmente establecido, entendiéndose a todas luces, que la Resolución de fecha 03 de Marzo de 2.005, Expediente signado con el N° 046-2.004, emanada del Ente Regulador, no puede ser declarada NULA a pesar de que violentó este debido proceso antes comentado, pero el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, como lo preceptúa el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la LEY lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se

atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe.

Al recurrente, es decir a la Sociedad Mercantil Unidad

Educativa El Universitario, S.R.L., se otorgo el derecho a la defensa, a través de sus acceder a las pruebas, consagrado en el citado Artículo 49 constitucional, ordinal Primero (1ero.) pero en el informe presentado en actas, se omitió un factor que es uno de los requisitos para la fijación del canon de arrendamiento, como puede él que decide declarar nulo el acto administrativo, por no haberse conjugados los extremos exigidos en los dispositivos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino el avalúo presentado no se cumplieron los factores del artículo 30 eiusdem, la Resolución, en comento, no puede ser declara nula. Y así se determina y declara.

Al hilo de los razonamientos, antes argumentados, este Tribunal acoge; como prueba indubitable de esta declaratoria, el Informe Pericial correspondiente, a la prueba de experticia evacuada, y el valor aproximado del canon del arrendamiento, del local N° 3 , en esta Sede, para determinar el valor real del local objeto de la Regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos, por las normas aplicables a la materia, consignados por los Expertos designados, que corren insertos a los folios 103 al 122 ambos inclusive, en consecuencia, este Juzgado de causa, le otorga pleno valor jurídico probatorio, a la prueba en cuestión, debido a que no fue objeto de impugnación.-