Decisión nº PJ0262013000290 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 25 de Noviembre de 2013

A desalojar ipso facto el local comercial previamente descrito

A pagar las costas y costos que se deriven de la presente demanda.

A pagar los daños y perjuicios derivados de la relación contractual, todo calculado por experto designado por este Tribunal.

Estimó la demanda en la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000).

-II-

De la contestación de la demanda

En la contestación de la demanda el arrendatario expuso lo siguiente:

Alegó que ocupa desde hace treinta y tres (33) años el inmueble ubicado en la calle Venezuela, N° 163 de esta ciudad constituido por una casa y el terreno donde encuentra construida, destinado a local comercial, donde funcionada el negocio dedicado a reparaciones electrónicas, cuya propiedad en esa oportunidad es del señor H.A., cancelando los cánones de arrendamiento por ante la IMOBILIARIA GUEVARA MADRID, C.A.

Expresa que existió entre el señor HUGO y su persona contrato verbal a tiempo determinado que con el pasar de los años se convirtió en indeterminado, cumpliendo con las obligaciones contraídas como arrendatario a cabalidad y la del arrendador relativa a ponerlo en posesión pacífica del inmueble durante todo el tiempo que ha durado el contrato el cual vencido la fecha se convirtió en indeterminado

Indica que comenzó ininterrumpidamente desde el año 1.980 a cancelar a la inmobiliaria GUEVARA MADRID, C.A., recibos que con el pasar del tiempo se extraviaron, teniendo en posesión algunos a partir de 1.994, en adelante, que cancelaba la suma de ciento nueve bolívares (Bs, 109) mensuales en los años 2008 y 2009, la cantidad de ciento doce bolívares (Bs. 112) mensuales en el año 2010 y hasta noviembre de 2011, para luego incrementárselo el arrendador verbalmente en la suma de doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 224) mensuales desde diciembre de 2011 hasta la fecha, incluidos en los pagos el I.V.A.

Expresa que el último recibo cancelado es el del mes de agosto de 2012, fecha en la cual el arrendador o la persona encargada de cobrar el arrendamiento no se presentó más por el negocio cancelando puntualmente al arrendador previa presentación de los recibos por el tiempo de 33 años ininterrumpidos.

Rechazó en todas sus partes la demanda incoada en su contra, aduciendo que no está alquilado desde el 2011 como lo quiere hacer ver el demandante.

Negó que haga caso omiso a su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa correspondiente a las mensualidades desde septiembre de 2012 hasta la fecha y que se encuentre en estado de insolvencia ya que no contrató ningún de arrendamiento.

Rechaza que tenga que desalojar el inmueble objeto del contrato que celebró con H.A. y que deba cancelarle al propietario por concepto cánones por la falta de mensualidades vencidas la suma de doscientos veinticuatro bolívares a partir del mes de septiembre de 2012 y mucho menos cancelar las costas, costos y daños y perjuicios reclamados y negó la estimación de la demanda en la suma de veinte mil bolívares.

-III-

De la reconvención

En el escrito contentivo de la contestación de la demanda, el accionado interpuso reconvención contra el actor en los siguientes términos:

Explica que desde hace más de treinta y tres años (33) viene ocupando ininterrumpidamente, ejerciendo la actividad de reparaciones electrónicas, siendo desde el año 1.980 arrendatario de un inmueble ubicado en la calle Venezuela, N° 163 de esta ciudad, constituido por una casa y el terreno donde se encuentra construida, destinado a local comercial, cuyos linderos fueron especificados por la parte actora, siendo el ciudadano S.U.A. el propietario del mismo.

Indica que está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta agosto de 2012 pero el ciudadano H.J.A., su arrendador, dio en venta pura y simple por un monto de noventa y dos mil bolívares (Bs. 92.000)el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario al ciudadano A.A.M., mediante documento de fecha 20 de diciembre de 2010, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el N° 25, tomo 318, es decir, aun cuando estaba vigente el contrato verbal de arrendamiento antes citado, dispuso del bien inmueble sin haberle hecho la notificación debida para el ejercicio del derecho de preferencia y luego de esto el ciudadano A.A.M. vende a su vez este inmueble al demandante S.U.A., según documento autenticado por ante la referida Notaria, en fecha 16 de febrero de 2012, bajo el N° 49, tomo 43, es decir, aún estando vigente el contrato de arrendamiento, es decir, dispuso del bien inmueble sin haberle hecho la notificación para que ejerciera el derecho de preferencia, notificaciones de ambas ventas que no se realizaron y que a la fecha estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por ello demanda al actor a fin de que convenga en que el deslindado inmueble debió habérsele vendido ya que el inmueble dado en venta a un tercero por el precio de noventa y dos mil bolívares (Bs. 92.000), cantidad irrisoria, resultando inferior al mercado inmobiliario en el año 2010, siendo esas condiciones favorables al arrendatario para comprar, de habérsela ofrecido inicialmente, añadiendo que estaba y está en plena disposición de comprar el inmueble arrendado por el monto arriba indicado .

Dice que el pago realizado de las ventas del inmueble por la suma arriba señalada al ciudadano A.A.M. y luego a S.U.A. no es oponible a su persona y en consecuencia se debe sustituir al comprador en dicha negociación y que por lo tanto los ciudadanos A.A.M. y S.U.A. deben otorgarle el documento protocolizado de compra venta respectiva por ante el Registro Público competente en cuyo acto pagará el precio respectivo (Bs. 92.000) debiendo estos ciudadanos y H.A. convenir en que dicha venta tiene que ser hecha libre de todo gravamen y en caso que no convengan pide que la sentencia dictada en este juicio le sirva de título de propiedad en cuya oficina de registro pagará la suma indicada, estimando la reconvención en la suma de noventa y dos mil bolívares (Bs, 92.000).

-III-

De la contestación a la reconvención

El actor dio contestación a la reconvención interpuesta en su contra, manifestando que es incierto que el demandado tenga 33 años ocupando el inmueble puesto que sólo prueba a través de recibos que es desde el año 1.994 en adelante, por lo que jurídicamente debe establecerse el antes dicho año como inicio de la relación arrendaticia, ya que es deber de quien afirma demostrar sus dichos.

Alega que es incierto que no se haya ofrecido en venta el inmueble y que si bien es cierto no se realizó bajo las previsiones legales, no es menos cierto que tal oferta se repitió constantemente en el tiempo en forma verbal y la respuesta es que no tenía dinero para comprar; que esta forma se acostumbra en el mundo mercantil en transacciones de escasa monta, es decir, es costumbre mercantil.

Por último añade que es ilógico pensar que tuviese o tenga dinero para comprar si está demandado por falta de pago de cánones de arrendamiento por la suma de Bs. 224 y que en el caso de que luego de introducida esta demanda tuviese en su haber bancario la cantidad de Bs. 92.000 o más, sólo demostrará que con argucias jurídicas interpuestas personas quieren apoderarse de un bien que excede en mucho los Bs. 92.000 en los que pretende comprar; que la reconvención sólo revela un afán de apoderarse de un bien a un precio irrisorio usando tecnicismos jurídicos, faltando así al principio ético jurídico de litigar de buena fe y que si en verdad el demandado quiere comprar el inmueble propiedad del actor él mismo está dispuesto a vender pero por el precio real del inmueble, previo avalúo.

-IV-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble (local comercial), interpuesta por S.U.A. contra el ciudadano J.R.V.M.. Aún cuando en el libelo de demanda es identificado como R.V., se evidencia del escrito de contestación que es la misma persona, al poseer el mismo número de cédula de identidad, de manera que la identificación correcta de la parte demandada es J.R.V.M., para todos los efectos de este proceso. Así se declara.

El actor alega que es propietario del local comercial identificado con el N° 163 ubicado en la calle Venezuela de esta ciudad, por haberlo adquirido en venta que le hiciere el ciudadano A.A.M. quien a su vez lo adquirió por venta que le hiciere el ciudadano H.A., quien mantenía una relación arrendaticia con el ciudadano J.R.V.M., indicando el actor que desde el mes de abril de 2011 celebró contrato de arrendamiento verbal con el arrendatario sin ser todavía propietario del inmueble por cuanto éste le pertenecía a su abuelo, H.A. quien se lo vendió a A.A.M. y luego esta venta fue anulada y procedieron a hacer la venta entre éste último mencionado y S.U.A., siendo el último canon de arrendamiento el de la cantidad de doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 224) que incluía el respectivo I.V.A. y que en vista que desde el mes de septiembre de 2012 el arrendatario dejó de cancelar el canon lo demanda en desalojo.

Por su parte el arrendatario admite que en la actualidad el ciudadano S.U.A. es el propietario del inmueble identificado y que se trata de una casa y terreno destinados a uso comercial, en el cual tiene un negocio de reparaciones electrónicas, pero se excepciona en que no ha convenido ninguna relación arrendaticia con el demandante sino con el propietario originario H.A. desde hace treinta y tres (33) años y que el último canon de arrendamiento fue fijado en la suma de doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 224) incluyendo el I.V.A. y admite que dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2012 pero dice que se debe a que desde esa fecha el arrendador o la persona encargada de cobrar el canon no se presentó más por el negocio y posteriormente reconviene en retracto legal arrendaticio a los fines de que sea subrogado en los derechos del comparador del inmueble ya que él tiene derecho preferente a adquirirlo por ser arrendatario del mismo y por haber estado solvente para la época de las ventas.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

1. - Con la demanda la parte actora acompañó documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 16 de febrero de 2012, bajo el N° 49, tomo 43, mediante el cual el ciudadano A.A.M. da en venta el inmueble objeto de este juicio al actor.

   Esta negociación de venta no es un hecho controvertido en este proceso, por cuanto el demandado admite la existencia del contrato de venta en referencia y él mismo lo acompaña con su escrito de contestación, de manera que se hace inoficioso su análisis detallado, determinando ciertamente este Juzgado que el ciudadano A.A.M. dio en venta el inmueble objeto de este juicio a S.U.A. en la fecha señalada. Así se establece.

2. - Con el escrito de contestación el demandado acompañó (folios 28 al 37) recibos de pago emitidos por el ciudadano H.J.A.M., correspondientes a pago de cánones sobre el inmueble arrendado desde el 30 de octubre de 2008 hasta el 8 de febrero de 2011.

   Estos documentos, como se observa, fueron emitidos por el causante del actor, es decir, el arrendador originario y además abuelo del mismo, como lo admite en el escrito de demanda, de manera que al no haber sido impugnado en forma alguna este Tribunal los tiene por reconocidos, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. - En los folios 38 al 54 cursan recibos de pago emitidos por una ciudadana de nombre de C.D.V. FUENMAYOR, correspondientes del 30 de abril de 2011 al 31 de agosto de 2012 sobre el inmueble arrendado.

   Al respecto se observa que el demandado alega que esta ciudadana era la cónyuge del ciudadano H.A., arrendador originario. Empero no cursa prueba en autos de que en realidad haya sido la cónyuge de éste ciudadano de manera que no puede tener el mismo tratamiento que los recibos antes analizados ya que no consta que hayan sido emanados del actor o de algún causante suyo.

   Por otra parte el pago de los cánones reflejados en ellos (abril de 2011 a agosto de 2012) no son hechos relevantes para este juicio, ya que el actor admite que este ciudadano dejó de cancelar desde el mes de septiembre de 2012, esto es, que el pago de los meses indicados en los recibos en nada coadyuvarían para la resolución de este litigio y por tales razones no les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4. - En el lapso probatorio el demandado produjo documento de compra venta efectuada entre los ciudadanos H.J.A.M. (arrendador primigenio) y A.A.M., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 20 de diciembre de 2010, bajo el N° 25, tomo 318.

   Esta negociación de venta, al igual que la efectuada entre A.A.M. y S.U.A., no es un hecho controvertido en este proceso, por cuanto el actor y el demandado admiten la existencia del contrato de venta en referencia, de manera que se hace inoficioso su análisis detallado, determinando ciertamente este Juzgado que el ciudadano H.J.A.M. dio en venta el inmueble objeto de este juicio a A.A.M. en la fecha indicada. Así se establece.

5. - En relación a los documentos que rielan en los folios 63 al 64 se observa que pertenecen a los denominados instrumentos privados emanados de terceros para cuya validez deben ser ratificados en juicio a través de la prueba testimonial, como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Empero, el demandado no promovió testimonial alguna a los fines de que los terceros de los cuales emanan estos documentos los ratifiquen y por tal motivo este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

6. - En el lapso probatorio rindieron declaración testimonial los ciudadanos N.C. y E.A.V.D., testigos promovidos por la parte demandada. Ambos manifestaron conocer al demandado hace más de 35 años quien tiene arrendado un local comercial ubicado en la Calle Venezuela Nº 163 de esta ciudad más de 35 años y que allí funciona un negocio de reparación de televisores, artefactos eléctricos y equipos de sonidos.

   La declaración de estos testigos en nada coadyuvan a la resolución de esta littis por cuanto, en primer lugar, el lapso de duración del contrato de arrendamiento no tiene relevancia para la decisión de este asunto, como se explicará en capítulo posterior en esta decisión y, en segundo lugar, ambos declaran que en el inmueble arrendado el demandado tiene un negocio de reparación de electrodomésticos, hecho éste que ha sido alegado en forma expresa por el actor. Por tal virtud, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a los testimonios en referencia. Así se establece.

7. En el mismo lapso probatorio rindió declaración testimonial el ciudadano J.A.M.S., testigo promovido por la parte demandante quien expresó haber conocido al hoy difunto H.A.. CONTESTO; que aquél fue su contador durante aproximadamente veinte años e inclusive es contador de su viuda y su nieto; que el nieto del Señor H.A. se llama S.U.A.; a la pregunta referente a si conoce de una negociación sobre el inmueble arrendado hecha el 20 de diciembre de 2012 contestó que “sí, el día 19 de diciembre del 2010, el Señor H.A. me invito para que lo acompañara a la calle Venezuela Nº 163, también nos acompañaba el gestor inmobiliario F.A. y un ciudadano de nombre A.M., al llegar a la residencia el ciudadano H.A. con voz clara y contundente le oferto el inmueble ya señalado al inquilino R.V., quien claramente rechazo la oferta alegando que no disponía de dinero”; a la pregunta referente a si conoce de otra negociación sobre le mismo inmueble de fecha 16 de agosto de 2012 contestó que “sí, aproximadamente el día 14 de febrero del 2012 el ciudadano H.A. me invito nuevamente que lo acompañara a la calle Venezuela Nº 163, al llegar al sitio me participo que iba a comprar nuevamente el citado inmueble y que si llegaban a un acuerdo solicitaría que el documento de compra fuese emitido a nombre de su nieto S.U.A., en ese instante el dueño del inmueble le oferto al inquilino R.V. quien volvió a rechazar la oferta indicando que él no tenía dinero” y que como contador de la familia ARCILA, sabe cuántos años tiene arrendado en el prenombrado local el Señor R.V. a lo cual contestó que “aproximadamente ocho años”.

   De las preguntas y respuestas formuladas al y por el testigo se evidencia que fue promovido para demostrar que antes de efectuarse las diferentes negociaciones de compraventa sobre el inmueble en litigio el respectivo propietario le ofreció en venta dicho inmueble al arrendatario.

   No obstante, la prueba testimonial no es la prueba idónea para demostrar el cumplimiento de la obligación por parte del propietario de ofrecerle en venta al arrendatario el inmueble arrendado para que éste ejerza el derecho de preferencia de adquirir dicho inmueble, ya que el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos exige que la oferta que realiza el propietario al arrendatario se haga mediante documento auténtico, esto es, a través de un documento autorizado por funcionario público autorizado por la ley, esto es, un Notario o a través de los organismos jurisdiccionales, de manera que haya certeza sobre la veracidad de tal ofrecimiento.

   En este sentido, este Tribunal desecha la declaración del testimonio en referencia por no ser la prueba idónea para demostrar el ofrecimiento hecho al arrendatario sobre la venta del inmueble arrendado. Así se establece.

8. - En relación al informe suministrado por la empresa INMOBILIARIA GUEVARA MADRID, C.A., mediante comunicación de fecha 13 de noviembre de 2013, promovida dicha prueba por la parte demandada a los fines de demostrar que tiene más de treinta años como arrendatario del inmueble objeto de este juicio, este Tribunal observa que la citada empresa manifiesta textualmente que : “…en primer lugar quiero informarle a este Tribunal, que por motivos de mudanza y actualización de documentos no poseo en la empresa la documentación solicitada por este Tribunal; Pero puedo lo que sí aportar en la presente investigación es lo siguiente: que el ciudadano R.V. tenía una relación arrendaticia con esta empresa desde hace más de treinta (30) años por cuanto el mismo ocupaba u ocupa un local en la Calle Venezuela del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar.”

   Como puede observarse, la información brindada por la empresa no brinda luces para la resolución de este proceso, primero porque manifiesta no poder dar la información requerida por cuanto no posee la documentación por los motivos indicados; segundo porque dice de manera vaga que el ciudadano R.V. mantiene una relación arrendaticia con la empresa desde hace más de treinta años, sobre un local ubicado en la calle Venezuela, es decir, no especifica si la relación arrendaticia es con la empresa o si la empresa sólo era administradora o cobradora de los cánones en nombre del arrendador y tampoco especifica el inmueble arrendado, sino solo mencionada que se trata de un local en la calle Venezuela de esta ciudad, pudiendo tratarse del mismo inmueble o de otro inmueble también ocupado por el demandado y, por último, la duración de la relación arrendaticia, que es lo que pretende demostrar el arrendatario con esta prueba, no es un hecho relevante para la resolución del litigio, al tratarse de un contrato de arrendamiento sin tiempo determinado. Por estas razones este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio al informe analizado. Así se establece.

   A.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

   En este sentido el Tribunal observa que el actor alega que es propietario del inmueble objeto de este juicio. Este hecho es admitido por el demandado.

   Asimismo, ambas partes admiten que el demandado es arrendatario del inmueble objeto de este juicio y que la relación arrendaticia es verbal y a tiempo indeterminado y que el último canon de arrendamiento fue fijado en la suma de doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 224), incluyendo el impuesto al valor agregado (I.V.A.).

   El demandado se excepciona en el hecho que la relación arrendaticia la convino con el propietario primigenio, ciudadano H.A. y no con el actor.

   A tal efecto, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos dispone:

   Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

   La disposición legal trascrita es clara al indicar que en caso de transferencia de la propiedad del inmueble (por cualquier causa) el nuevo propietario se subroga en los derechos del anterior, es decir, que el nuevo propietario se convierte de pleno derecho en arrendador y tiene las mismas obligaciones originarias que tenía el anterior en lo referente a mantener al arrendatario en posesión pacífica del inmueble y demás obligaciones previstas en el Código Civil y la Ley de de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también los mismos derechos, entre ellos, percibir los respectivos cánones de arrendamiento en la misma forma convenida con el anterior propietario.

   De lo anterior se concluye que al efectuarse la venta del inmueble entre el ciudadano H.A. (propietario-arrendador originario) con el ciudadano A.A.M., éste se subroga en los mismos derechos y obligaciones que tenía el primero, y luego, cuando A.A.M. vende el inmueble a S.U.A., éste último adquiere la cualidad de propietario-arrendador, por efecto de la subrogación, en los mismos derechos y obligaciones que tenían sus causantes. Por tal motivo, este Tribunal determina que la relación arrendaticia sobre el inmueble arrendado existe entre el ciudadano S.U.A., actual propietario del inmueble y el arrendatario, ciudadano J.R.V.M., para todos los efectos derivados del presente proceso. Así se declara

   Las partes también difieren en el lapso de duración de la relación arrendaticia, ya que el actor indica que celebró el contrato verbal con el demandado en el mes de abril de 2011 y que el hecho que haya celebrado este contrato antes de adquirir la propiedad del inmueble se debe a que éste le pertenecía a su abuelo, H.A. el cual se lo vendió a A.A.M. y que esta venta fue anulada en forma posterior y que su abuelo le indicó que debía celebrar el contrato de compraventa con su persona (el actor), como efectivamente se hizo y en abril de 2011 celebró el contrato verbal con el demandado; mientras que el arrendatario aduce que tiene aproximadamente treinta y tres (33) años como arrendatario del inmueble.

   A este respecto se observa, como antes se indicó, que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de este juicio se inició, como admiten ambas partes, con el ciudadano H.A., propietario-arrendador originario del inmueble. No existe ninguna prueba en autos de la fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia. Empero, cursa en autos unos recibos de pago (previamente valorados) expedido por el ciudadano H.A.d. los cuales se evidencian que por lo menos para el mes de octubre de 2008 (fecha del primer recibo inserto en el folio 28) ya existía la relación arrendaticia.

   No obstante, la duración de la relación arrendaticia no es un hecho relevante para la resolución de este litigio, ya que al tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado (por no existir prueba de que haya sido convenido a tiempo determinado) no importa si la relación se inició hace treinta y tres años o hace dos años ya que siempre será necesario que el arrendatario incurra en una de las causales previstas en la ley para la procedencia del desalojo, independientemente de la duración de la relación. Sin embargo, para la certeza de las partes, ante la falta de prueba de ambas, este Tribunal determina que la relación arrendaticia se inició en el mes de octubre de 2008, como se evidencia del recibo a que se hizo referencia supra. Así se declara.

   Si se quiere la única relevancia que tendría la duración del contrato sería a los efectos del ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario a adquirir el inmueble o para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, ya que como se explicará en forma posterior, uno de los requisitos para que el arrendatario sea acreedor de estos derechos es que haya permanecido en su condición de arrendatario por más de dos años. Pero como se explicó anteriormente, la relación arrendaticia se inició, por lo menos, en el mes de octubre de 2008, para todos los efectos procesales.

   Dicho esto se observa que el motivo de la presente acción de desalojo se fundamenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre de 2012 hasta la fecha de la demanda, causal ésta prevista en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   A este respecto se observa que el arrendatario admite que el último canon cancelado por su persona se refiere al mes de agosto de 2012, pero se excepciona en que ello se debe a que ni el arrendador ni la persona encargada del cobro se presentaron luego de esa fecha a realizar el cobro de los cánones posteriores.

   Para decidir el Tribunal observa:

   El alegato según el cual el arrendador o la persona encargada de cobrar el canon de arrendamiento dejó de presentarse al cobro de los cánones posteriores a septiembre de 2012, inclusive, no es causa justificada para dejar de cancelar los cánones de arrendamiento, ya que ésta es una de las obligaciones principales del arrendatario, como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil y es el primer interesado en estar solvente en el pago a los fines de evitar incurrir en la causal de desalojo expresada y para poder ejercer el derecho de preferencia o el retracto legal en caso de venta del inmueble.

   Si el arrendador no se presentó por su negocio a realizar el respectivo cobro, como lo manifiesta el arrendatario, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé un procedimiento para que el arrendatario consigne ante los Tribunales competentes los respectivos cánones si el arrendador se rehusare expresa o tácitamente a recibir el canon, a los fines de evitar, precisamente, que el arrendatario incurra en insolvencia arrendaticia (artículo 51 y siguientes).

   Lo mismo sucede si el anterior propietario da en venta el inmueble arrendado sin conocimiento del arrendatario. En este caso, como lógicamente el arrendatario no está en conocimiento de la identidad del nuevo propietario y ni éste ni el anterior se presentan para realizar el cobro, el arrendatario también debe acudir al procedimiento de consignaciones para evitar incurrir en insolvencia arrendaticia. En este caso debe consignar los cánones en beneficio del antiguo propietario (ya que desconoce la venta efectuada) y será el nuevo propietario quien debe presentarse ante el Tribunal de la consignación y demostrar su cualidad para el retiro de dichos cánones.

   No existe justificación legal para que el arrendatario incurra en insolvencia arrendaticia, pues, siempre tiene la posibilidad, como antes se expresó, de acudir al procedimiento de consignaciones previstos en la ley para evitar incurrir en causal de desalojo y poder ejercer los derechos que le otorga la ley ante la intención del propietario de enajenar el inmueble o para subrogarse en los derechos del nuevo propietario si no se le hiciere la oferta legal.

   En este sentido, al admitir el arrendatario que el último canon de arrendamiento cancelado por su persona corresponde al mes de agosto de 2012, sin haber prueba alguna que haya hecho las consignaciones ante el Tribunal competente, en consecuencia este Tribunal llega a la convicción que efectivamente está incurso en la causal de desalojo prevista en el ordinal a) ex artículo 34 de la ley citada, razón por el arrendador no está obligado a dejarlo en posesión del inmueble sino más bien tiene el derecho de exigir su desalojo, motivo por el cual la pretensión del actor debe prosperar, como así será indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

   En relación a los daños y perjuicios derivados de la relación contractual, reclamada por el actor en el escrito de demanda, el Tribunal observa que el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios debe realizarse la debida especificación de éstos y sus causas.

   En relación a este requisito que debe contener la demanda, el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civl Venezolano, T. III, Pág. 34, Edit. Arte, Caracas, 1.995) opina:

   Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7° del artículo 340 exige que en la demanda se especifiquen éstos y sus causas. Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir –ha dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez, las causas.

   No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en qué consisten los daños y perjuicios y sus causas. La Corte de Casación ha sentado también la doctrina de que los expertos encargados de la experticia complementaria del fallo, no están facultados para acordar indemnizaciones pedidas en forma genérica y que los jueces no pueden tampoco ordenar indemnizaciones así demandadas. Pero si esto vale para la especificación de los daños y perjuicios, no ocurre lo mismo con la estimación de su monto, la cual puede dejarse reservada por el demandante para su determinación por expertos, mediante la experticia complementaria del fallo, cuando el juez no pueda estimar la cantidad según las pruebas, como lo permite el artículo 249 C.P.C.

   Igualmente, R.E.L. (La demanda, Pág. 34, Ediciones Homero, Caracas, 2.000) expresa:

   Este requisito ya lo traía el Código de 1916. La razón estriba –como sostiene Borjas al comentar el Código de 1.916- en que “el objeto de tales demandas es la suma equivalente de los perjuicios ocasionados por daños y sería imposible al demandado contestar la demanda, ni apreciar la indemnización que se le reclama, si no se le hiciera conocer determinadamente cada daño sufrido y todos y cada uno de los perjuicios que se pretende haber sido ocasionados por ellos”.

   En efecto, el Código Civil en su artículo 1.264 establece literalmente lo siguiente:

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

   .

   Además del incumplimiento de la obligación por parte del deudor, es necesario que dicho incumplimiento sea culposo, y la culpa supone como presupuesto la imputabilidad. Luego el actor debe pormenorizar el daño así como su causa. Debe también señalar con claridad que se trata de los daños que hacen procedente la responsabilidad civil, especificando la relación de causalidad. Si el daño obedece a varias causas, “será entonces necesario analizar y discriminar entre dichas causas, de modo de poder calificar correctamente su aptitud oara producir el daño. Igualmente la relación de causalidad va a constituir un elemento imprescindible para la determinación de la extensión daño causado, el alcance los límites de la obligación a reparar”.

   (…Omissis…)

   Por otra parte, cuando se trata de daños y perjuicios no sólo el deber de relacionar éstos y sus causas cae sobre el actor, sino que el juez en su sentencia también debe especificar estos daños. En efecto, el artículo 249 del CPC establece: “en la sentencia en que se condene a pagar frutos, intereses o daños, se determinará la cantidad de ellos, y si el juez no pudiere estimarla según las pruebas, dispondrá que esta estimación la hagan peritos”…

   (…Omissis…)

   La especificación de los daños y perjuicios, así como sus causas (lo cual incluye lógicamente la relación de causalidad), son requisitos a los cuales hay que dar cumplimiento, para evitar que la parte contraria pueda oponer una cuestión previa por defecto de forma. Sin embargo, es de destacar que la oposición de una cuestión previa por defecto de forma no tiene ningún interés para el demandado. En efecto, el juez debe atenerse a lo alegado y probado. Si el actor no especificó todos los hechos que ocasionaron los daños, no puede luego (v. gr. en los informes) pedir el pago de los daños ocasionados por hechos no alegados en el libelo de la demanda, porque frente a tales hechos no se le dio oportunidad de defensa al demandado.

   En este mismo sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 00423 de fecha 19 de junio de 2007 (Exp. AA20-C-2006-000954), al establecer que:

   Así pues, considera la Sala que, efectivamente, cuando se pretende el resarcimiento de daños y perjuicios, se debe especificar qué tipos de daños y perjuicios se procura en reparación, y al no especificarse lo que realmente se pretende, no podría descifrar el sentenciador a qué tipos de daños y perjuicios se quiso referir en el presente caso, el actor en su escrito libelar.

   La base de esta exigencia se encuentra en que el objeto de las demandas por indemnización de daños y perjuicios es de obtener el pago de una suma de dinero equivalente a la reparación de los perjuicios ocasionados por daños, por lo que sería imposible apreciar la indemnización que se reclama, si no se le hiciera conocer determinantemente cada daño sufrido, y todos y cada uno de los perjuicios que se pretende haber sido ocasionado por ello; tales razones deben ser expuestas en su totalidad en el libelo. (Subrayado del Tribunal).

   De las citas doctrinarias y jurisprudencial expuestas se desprende que es una carga del actor especificar en el escrito de demanda los daños y perjuicios que reclama, así como las causas de éstos, a los fines de que el demandado conozca a ciencia cierta en qué consiste la pretensión y qué es lo que se reclama de él, garantizándosele así el ejercicio pleno de su derecho a la defensa.

   Igualmente se hace necesario la especificación de los daños y perjuicios y sus causas, no solo con respecto al ejercicio del derecho a la defensa del demandado, sino también para que el juez no incurra en incongruencia en el fallo, desde luego que la decisión debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida, como lo exige el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

   Por otra parte, en caso de ordenar el juez una experticia complementaria del fallo, si éste no pudiere estimar los frutos, intereses o daños según las pruebas producidas, el artículo 249 ejusdem ordena al Tribunal determinar en la sentencia de modo preciso, en qué consisten los perjuicios probados que deban estimarse y los diversos puntos que deban servir de base a los expertos, de manera que es impretermitible el cumplimiento de la especificación de los daños y perjuicios, así como sus causas, para que el juez pueda ordenar tanto su indemnización como el monto de ésta.

   Ahora bien, en el sub iudice se observa que en el petitum correspondiente la parte actora solicita se condene al demandado a lo siguiente:

   (…)

a pagar los daños y perjuicios derivados de la relación contractual, todo calculado por experto designado por este d.T..

Como puede observarse en forma evidente, el actor no especifica cuáles son esos daños y perjuicios derivados de la relación contractual ni sus causas, cuestión por la cual, este Tribunal se ve impedido para fijar una indemnización como consecuencia de unos daños y perjuicios no especificados por la parte actora y en consecuencia deviene en improcedente esta pretensión. Así se declara.

En relación a la reconvención propuesta por el demandado relativa al ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio motivado a que no se le ofertó en venta el inmueble arrendado, pretendiendo subrogarse en los derechos del nuevo adquirente, este Tribunal observa:

El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios define el retracto legal arrendaticio de la siguiente forma:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. (Subrayado del Tribunal).

Por su parte el artículo 42 ejusdem dispone:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Subrayado del Tribunal).

De las anteriores disposiciones se evidencia que uno de los requisitos esenciales para el ejercicio del derecho preferente del arrendatario a que se le ofrezca en venta el inmueble antes que a cualquier otra persona y para su ejercicio del retracto legal arrendaticio, caso que el propietario no le haya realizado la oferta correspondiente, es que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

No establece la ley para cuál momento debe estar solvente el inquilino para el ejercicio de uno u otro derecho.

Con respecto al derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble con preferencia a cualquier tercero, es lógico que el momento para el cual la ley exige que se encuentre solvente el arrendatario es para el momento en que haya de efectuársele el ofrecimiento de la venta del inmueble.

La duda surgiría para el caso en que no se le haya ofertado en venta el inmueble y el arrendatario pretenda ejercer el retracto legal y subrogarse en los derechos del adquirente.

No tendría sentido que la solvencia para el ejercicio del retracto legal se le exija para la fecha en que el propietario haya vendido el inmueble al tercero, pues puede darse el caso que luego de la venta el inquilino incurra en mora en el pago de los cánones y luego pretenda ejercer el retracto legal aún cuando esté insolvente para la fecha de tal ejercicio.

Una de las principales obligaciones del arrendatario es el pago de los cánones de arrendamiento, como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil. Si éste incumple el pago no puede exigir que el arrendador cumpla con las suyas.

Una sana y lógica interpretación de lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a determinar que para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto arrendaticio debe estar solvente para la época en que pretenda ejercer tal derecho, pues sería contrario a la lógica jurídica que pretenda ejercer el retracto legal aún cuando esté insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones, pues, si una parte no cumple con sus obligaciones no puede exigir a la otra que cumpla con la suya.

Aplicando el criterio expuesto anteriormente al caso sub iudice este Tribunal observa que ciertamente no consta en autos que el ciudadano H.A. (propietario originario del inmueble) le haya realizado al arrendatario la oferta de venta del inmueble mediante documento auténtico, como lo exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni tampoco consta que el posterior adquirente A.A.M. haya hecho tal ofrecimiento al arrendatario en la forma indicada (mediante documento auténtico), con lo cual, en principio, el arrendatario tendría derecho a ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio.

Empero, para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, debe estar solvente el arrendatario para el momento en que pretenda subrogarse en los derechos del tercero adquirente.

Sin embargo, para la fecha en que el arrendatario interpuso su pretensión de ejercer el derecho del retracto legal arrendaticio, esto es, para la fecha en que interpuso la respectiva reconvención contra el actor (25/06/13) se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues él mismo admite que el último canon cancelado corresponde al mes de agosto de 2012.

Lo antes indicado significa que estando en mora en el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento –una de las principales obligaciones del arrendatario- no puede pretender ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, pues no cumple con una de las condiciones exigidas por la ley para tal ejercicio, esto es, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de manera que la pretensión ejercida por el demandado plasmada en la reconvención no debe prosperar, como efectivamente será indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. - PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por S.U.U. contra J.R.V.M.. Así se decide.

2. - SIN LUGAR la reconvención propuesta por J.R.V.M. contra S.U.U.. Así se decide.

En consecuencia de lo expuesto se condena al demandado, ciudadano J.R.V.M. al desalojo del inmueble arrendado constituido por una casa y el terreno donde se encuentra construida, destinada a local comercial y ubicada en la calle Venezuela, N° 163 de esta ciudad, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con calle la Capotera, Sur: Que es su frente con la calle Venezuela, este: con casa que es ó fue de A.R. y oeste con inmueble que es o fue de C.Q. y como consecuencia de ello a entregárselo a la parte actora.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veinticinco días (25) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez.,

Dr. N.A.R.

La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (093:00 a.m.).

La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas