Decisión nº 02-12-2009-1985 de Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 3 de Diciembre de 2009

El acto administrativo de regulación del canon de arrendamiento del inmueble que es objeto del presente recurso, se encontraba alquilado para la fecha por la mencionada Sucesión al Consulado de Italia en Maracaibo, ubicado en la Avenida 3H (antes Dr. Dagnino), entre las calles 69 y 70, Quinta “TABOR”, número 69-79, sector Bellas Artes (detrás de la Residencia Oficial de la Gobernación) en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., con un área de terreno de novecientos dieciocho metros cuadrados con ochenta y cinco centésimas (918,85 M2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos; Norte: En línea recta de 54,30 mts., con propiedad que es o fue de E.d.S. (hoy Residencias Macame); Sur: En línea recta de 51,30 mts., con terreno que son o fueron de A.C. y P.d.L.L. (hoy inmueble identificado con el número 69-99; Este: En línea recta de 16.00 mts., con terrenos que son o fueron de L.A. (hoy inmueble no identificado); y Oeste: En línea recta de 18,80 mts., con la avenida 3H (antes Dr. Dagnino), su frente.

En virtud del reformulamiento procesal de las acciones interpuestas, y dado el despacho saneador dictado por este Tribunal, se acogió la pretensión cautelar de A.C., ordenando como consecuencia la suspensión provisional del acto administrativo impugnado en forma principal a través del correspondiente recurso, afirmando su competencia y declarando su procedencia en decisión dictada en fecha trece (13) de Abril de 2005.

El presente Recurso Contencioso Inquilinario de Nulidad tiene por objeto la impugnación, por razones de inconstitucionalidad, del acto administrativo identificado con el número 3019, en el cual la autoridad local procedió a fijar la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 3.360.803,27), hoy en virtud de la reforma monetaria, TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 3.360,80), como canon de arrendamiento máximo, sobre el inmueble arrendado por la SUCESIÓN H.S. al CONSULADO DE ITALIA.

La fijación del canon de arrendamiento establecido por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, derivó de un procedimiento administrativo de regulación de alquileres, propuesto por el mencionado Administrador de la SUCESIÓN H.S., mediante un avalúo realizado sobre el inmueble arrendado, efectuado dentro del procedimiento por el organismo regulador, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando el valor del mismo en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MILLONES CIENTO SIETE MIL CIENTO DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 448.107.102,78), hoy en virtud de la reforma monetaria, CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES CON DIEZ CENTIMOS, equivalentes para la época a 18.141,98 Unidades Tributarias, que para el año 2004 eran calculadas a razón de VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.700,00) cada una.

Expone el accionante que la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, si bien dictó una resolución que cumple objetivamente con los presupuestos legales que regulan su función administrativa, y que constituye un escrupuloso acto de aplicación de la ley, es siempre autora de un acto administrativo radicalmente írrito, por tener como causa la aplicación de una norma inconstitucional; y en ese sentido, el accionante cuestiona la validez del acto no desde una perspectiva limitada al control de la legalidad, sino desde una perspectiva más trascendente que debe llevar a revisar la constitucionalidad de la norma legal que sirve de causa al acto impugnado. Igualmente, sostiene el recurrente la inconstitucionalidad del acto administrativo recurrido, porque habiéndose reconocido en el mismo que el valor del inmueble arrendado por la SUCESIÓN H.S. al CONSULADO DE ITALIA, es superior a las 12.500 Unidades Tributarias, en función del valor del inmueble, establecido dentro del procedimiento administrativo en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MILLONES CIENTO SIETE MIL CIENTO DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 448.107.102,78), equivalente a 18.141,98 Unidades Tributarias para la época, comporta un trato discriminatorio del derecho conferido en el artículo 4, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual quedan exentos de regulación de alquileres únicamente los inmuebles que constituyan viviendas unifamiliares o bifamiliares, cuyo valor individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias, excluyendo fuera de toda lógica de los supuestos de aplicación de esa exención a inmuebles de otra naturaleza, por lo que denuncia la inconstitucionalidad del acto administrativo, por violación del artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

II

DE LA OPOSICIÓN AL RECURSO

La Abogada en ejercicio ZARELDA TORRES DE BARRADAS, en su carácter de Apoderada Judicial del MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, formuló oposición al presente recurso, fundamentándose en que el acto administrativo configurado por la resolución número 3019, fue dictado por el Alcalde del Municipio con total acatamiento de los requisitos de forma y de fondo previstos en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene que el literal c) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla cuatro (4) condiciones; a saber: a) Que se trate de viviendas unifamiliares y bifamiliares; b) Que el valor de las mismas no exceda de 12.500 unidades tributarias; c) Que dicho valor individualmente considerado sea establecido por los organismos competentes dentro del procedimiento inquilinario que por oficio o por voluntad de los interesados debe cumplirse; y d) Que siendo de cualquier uso su cédula de habitabilidad o cualquier otro documento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

Asimismo, expresa que el inmueble al cual refirió el procedimiento administrativo llevado a cabo ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, no cumple con las condiciones exigidas en el literal c) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que ese bien no constituye una vivienda, y siendo de uso distinto, requería para ser beneficiario de la exención legal que su certificado de habitabilidad o instrumento equivalente fuese posterior al dos (02) de enero de 1987.

Expresa la oponente que el propio accionante reconoce que el Municipio Maracaibo hizo una escrupulosa aplicación del literal c) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y además alega que no fue violado el artículo 21 de la Constitución Nacional, puesto que ese precepto se dirige a proteger al ser humano de prácticas discriminatorias específicas y nunca a decisiones normativas en la elaboración de leyes, siendo en todo caso este Tribunal incompetente para conocer sobre la inconstitucionalidad de la norma cuya aplicación cuestiona el accionante.

Por otro lado, alega que el inmueble objeto del procedimiento inquilinario que dio origen a la resolución impugnada fue entregado por el arrendatario al arrendador, con lo cual se dio por terminada esa relación arrendaticia, reconociendo sin embargo, que los acuerdos o reclamos que pudieren existir entre las partes contratantes no generan consecuencias jurídicas para la validez o nulidad del acto objeto del recurso contencioso-inquilinario que se tramita, exponiendo además que el inmueble ha sido objeto de reconstrucciones y modificaciones arquitectónicas, y que la regulación de alquileres efectuada por el Municipio en la resolución número 3019, no puede ser objeto de revisión porque no se han dado los supuestos previstos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto al tiempo transcurrido y a la incorporación de mejoras cuyo costo exceda del 20% del inmueble.

III

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL

Observa quien juzga, que la parte opositora alega la incompetencia de este Tribunal para conocer del presente recurso, en virtud de que no es competente para conocer de la inconstitucionalidad de las normas legales. En este sentido, prevé esta Juzgadora que la parte accionante intenta un Recurso Contencioso-Inquilinario de Nulidad contra la resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, que mediante un acto administrativo regula el canon de arrendamiento de un inmueble, conjuntamente con un A.C., con fundamento en la violación del artículo 21 de la Constitución Nacional, por lo que esta Juzgadora considera necesario citar el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. b) En los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble…

Igualmente, el artículo 5 de la Ley Orgánica de Amparos sobre Derechos y Garantías Constitucionales dispone:

…Cuando la acción de amparo se ejerza contra actos administrativos de efectos particulares o contra abstenciones o negativas de la Administración, podrá formularse ante el Juez Contencioso-Administrativo competente, si lo hubiere en la localidad conjuntamente con el recurso contencioso administrativo de anulación de actos administrativos o contra las conductas omisivas, respectivamente, que se ejerza. En estos casos, el Juez, en forma breve, sumaria, efectiva y conforme a lo establecido en el artículo 22, si lo considera procedente para la protección constitucional, suspenderá los efectos del acto recurrido como garantía de dicho derecho constitucional violado, mientras dure el juicio…

En este sentido, el autor R.C.G., en su obra “El Nuevo Régimen del A.C. en Venezuela”, comenta:

En relación a la competencia para conocer los amparos ejercidos conjuntamente con los recursos contenciosos-administrativos de anulación, el artículo 5 de la Ley Orgánica de Amparo fue suficientemente claro al señalar que el amparo conjunto podrá formularse ante el Juez Contencioso Administrativo competente. En todo caso, desde muy temprano la jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa fue precisando que en los amparos conjuntos con los recursos de anulación, la competencia para conocer de esta dualidad de pretensiones iba a estar guiada, únicamente, por los criterios de distribución de competencia establecidos para los recursos contencioso-administrativos, conforme a las reglas establecidas en la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y las demás leyes que regulan el contencioso administrativo especial.

Por tanto, las reglas de distribución de competencias previstas en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Amparo no son aplicables al caso del amparo ejercido conjuntamente con los recursos de anulación, debido a que –repetimos-- el juez competente será el encargado de conocer del recurso principal (nulidad). Este criterio ha sido reiterado unánimemente desde hace más de una década…

…Ahora bien, creemos que vale la pena reiterar aquí que con la entrada en vigencia de la nueva Constitución de 1999 y con la redistribución de competencias en materia de a.c., producto de la creación de la Sala Constitucional, no se ha afectado en nada el régimen de determinación de competencias en los casos de los amparos conjuntos con los recursos de anulación, pues éstos siguen manteniendo su dependencia a los criterios para determinar la competencia del recurso principal, los cuales no han sido alterados por las reformas que hasta ahora han surgido con el novísimo texto fundamental.”

En otro orden de ideas, esta Juzgadora considera necesario puntualizar, que la parte recurrente en ningún caso solicita que este Juzgado declare la inconstitucionalidad de una norma legal, situación que si se encuentra fuera del ámbito de competencia de un Tribunal de Municipio, sin embargo, y en caso de que fuere necesario, el artículo 334 de la Constitución Nacional, otorga a todos los jueces de la Republica el control difuso de la constitucionalidad, a través del cual sólo se desaplica la norma que se considere inconstitucional para el caso concreto. Para deducir su pretensión de nulidad, la parte accionante interpuso el recurso contencioso administrativo que contempla el Título X de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo el artículo 78 de esa Ley el fundamento legal que le atribuye competencia por el territorio a los Tribunales de Municipio para el conocimiento y decisión de ese medio de impugnación, en los casos en que el acto administrativo impugnado se refiriera a inmuebles situados en su competencia territorial y fuera de la jurisdicción de la Región Capital, por lo que no cabe duda que este Tribunal goza de competencia plena para conocer y decidir el recurso de nulidad interpuesto, en virtud de que el inmueble al cual refiere el acto administrativo recurrido se encuentra ubicado dentro de los límites territoriales que comprenden la competencia de este Juzgado.

En consecuencia, este Juzgado declara suficiente su competencia por la materia y por el territorio, para conocer del presente Recurso Contencioso Inquilinario de Nulidad conjuntamente ejercido con A.C.. ASÍ SE DECLARA.

IV

DE LA CADUCIDAD DEL PRESENTE RECURSO

En cuanto la caducidad de la acción, podemos afirmar, siguiendo al jurista Mélich Orsini, que consiste en la pérdida de una situación subjetiva activa que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se le tenía, para la adquisición de tal situación. En este sentido, el artículo 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de las sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes.

En el caso de autos, se observa que la última notificación realizada a las partes del acto administrativo impugnado, fue en fecha nueve (02) de julio de 2004, y el presente recurso fue interpuesto en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2004, es decir transcurriendo los sesenta (60) días establecidos en la Ley, para intentar el presente recurso. Sin embargo, el parágrafo único del artículo 5 de la Ley Orgánica de Amparos sobre Derechos y Garantías Constitucionales dispone:

Cuando se ejerza la acción de amparo contra actos administrativos conjuntamente con el recurso contencioso administrativo que se fundamente en la violación de un derecho constitucional, el ejercicio del recurso procederá en cualquier tiempo, aún después de transcurridos los lapsos de caducidad previstos en la Ley y no será necesario el agotamiento previo de la vía administrativa.

Esta norma permite a los justiciables el ejercicio de los Recursos Contenciosos fuera de los lapsos de caducidad establecidos en la Ley, cuando estos se fundamenten en la violación de normas y derechos fundamentales, como ocurre en el caso de autos, que se basa en la lesión del artículo 21 de la Constitución Nacional. En consecuencia, en el caso de autos no opera el lapso de caducidad establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el escrito de oposición presentado por la Apoderada Judicial del Municipio Maracaibo, se cuestiona la idoneidad de la vía contencioso-administrativa contemplada en el Título X de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalándose que la misma no es apta para dirimir la inconstitucionalidad del literal “c” del artículo 4 de la referida Ley, por la especialidad que le distingue y que la limita a resolver las previsiones arrendaticias, y nunca colisiones constitucionales. Al respecto, esta Juzgadora considera necesario puntualizar que, ciertamente, la competencia que la inviste como órgano jurisdiccional contencioso administrativo es de naturaleza especial, y la misma tiene como fundamento el citado artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero no por ello el ejercicio de esas funciones, enmarcadas dentro de esa especialidad, para conocer y decidir recursos contenciosos administrativos de nulidad, queda marginado y restringido al control de legalidad de la actividad administrativa inquilinaria, ni pueda comportar la declaratoria de inconstitucionalidad de un acto administrativo de esa índole, pues por el contrario, le sería imperativo a los jueces en lo contencioso administrativo-inquilinario controlar la constitucionalidad de esos actos administrativos cada vez que corresponda juzgar sobre su juridicidad, y execrar en sus decisiones aquéllos que contravengan preceptos y principios constitucionales. Estos han sido precisamente los fundamentos conceptuales empleados por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia para atribuirle a los jueces de la República la indeclinable función de control de la constitucionalidad de los actos sobre los que les corresponda juzgar en el ejercicio de sus funciones típicas, fundamentos que fueron recogidos en la sentencia número 848-2000, que dispuso:

…Sin mucha claridad, fallos de diversos tribunales, incluyendo los de varias Salas de la extinta Corte Suprema de Justicia, han negado el amparo al accionante, aduciendo que el mismo ha debido acudir a las vías procesales ordinarias, aunque sin explicar la verdadera causa para ello, cual es que por estas vías se podía restablecer la situación jurídica infringida antes que la lesión causare un daño irreparable, descartando así la amenaza de violación lesiva…

…Por lo tanto, no es cierto que per se cualquier transgresión de derechos y garantías constitucionales está sujeta de inmediato a la tutela del amparo, y menos las provenientes de la actividad procesal, ya que siendo todos los jueces de la República tutores de la integridad de la Constitución, ellos deben restablecer, al ser utilizadas las vías procesales ordinarias (recursos, etc.), la situación jurídica infringida, antes que ella se haga irreparable…

La Sala Constitucional, en la conciencia de que a todos los jueces de la República les corresponde la función de defensa del orden constitucional dentro de los específicos linderos de sus respectivas competencias y procesos, para el área de lo contencioso administrativo fue más determinante y concluyente, al considerar que, por el contrario, para esa específica área jurisdiccional el artículo 259 de la Constitución Nacional potencia aun más en los jueces de esa competencia, el poder de defensa y tutela de la integridad constitucional, por lo que, lejos de encontrar esos jueces límites que impidan materializar tal función, podrán dentro de los respectivos procesos corregir las infracciones constitucionales y redimir los derechos y garantías previstos en la Constitución que fueren violados o estuvieren amenazados de violación. Así lo estableció la Sala, en sentencia de fecha nueve (09) de Noviembre de 2001, dictada en el paradigmático caso OLY HENRÍQUEZ DE PIMENTEL, que estableció:

…la Sala es del parecer que los argumentos esgrimidos por el accionante, en cuanto a que el procedimiento contencioso administrativo sería insuficiente para el restablecimiento de su situación jurídica constitucional, no alcanzan a desvirtuar el principio del uso previo de las vías judiciales ordinarias, pues sus razones giran en torno a la brevedad y eficacia del procedimiento de amparo en contraste con otros procedimientos, lo cual, como ya se dijo, no constituye un motivo capaz de vedar el examen de la cuestión planteada por el juez ordinario…

Por otra parte, el artículo 259 constitucional consagra que:

...Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa…

Esto significa que la Constitución garantiza a los administrados y/o a los funcionarios públicos, a través del citado artículo, un plus de garantías que no deja dudas respecto a la potestad que tienen esos tribunales para resguardar los derechos constitucionales que resulten lesionados por actos o hechos dictados o ejecutados en ejercicio de la función administrativa, u omisiones o abstenciones de órganos o personas obligados por normas de derecho administrativo. De tal manera, considera quien juzga que el Recurso Contencioso Inquilinario erigido en el artículo 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como vía judicial ordinaria de impugnación de los actos administrativos inquilinarios, configura un p.m.d. acción dentro del cual los jueces competentes para el conocimiento y decisión de esos recursos, activen la función de control de la constitucionalidad de los actos que son sometidos a su valoración, pudiendo dentro de ese marco adoptar las medidas y decisiones necesarias para defender los principios y garantías constitucionales que se consideren violados o amenazados de violación, restablecer las situaciones jurídicas infringidas y execrar los actos que comporten tales transgresiones.

Una vez ratificada la idoneidad que tiene el presente recurso para controlar la constitucionalidad de los actos administrativos inquilinarios, pasa esta Juzgadora a verificar si ciertamente es procedente la denuncia de infracción del artículo 21 de la Constitución Nacional, que el accionante imputa a la resolución impugnada por tener como causa una norma que en sí misma, comporta una práctica discriminatoria que vulnera el derecho de igualdad. Para dirimir esa denuncia, prevé esta Juzgadora lo dispuesto por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, que ponderó el alcance del artículo 21 de la Constitución Nacional, reconociendo a dicha norma un mayor espectro y aplicación, que el contenido que ese mismo derecho otorgaba la Constitución Nacional de 1961, en el sentido de que ese derecho trasciende el concepto restringido de la persona humana y se extiende a todas las situaciones en las que pudiera verificarse un trato desigual o discriminatorio, de manera que el derecho de igualdad resultaría transgredido en cada ocasión en que se verifique en situaciones análogas, tratamientos desiguales. Efectivamente, a través de la citada sentencia número 00286, de fecha cinco (05) de marzo de 2008, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia interpreto el artículo 21 de la forma siguiente:

(…) resulta pertinente señalar que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra la igualdad de todas las personas ante la Ley, por lo cual, a diferencia de lo que ocurría con la Constitución de 1961, que aludía expresamente a la discriminación fundada en la raza, el sexo, el credo o la condición social, el nuevo Texto Constitucional es aun más amplio al extender el concepto de discriminación a todas aquellas situaciones que tengan por objeto o por resultado anular o menoscabar el reconocimiento, goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los derechos y libertades de toda persona. Es así como el artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ha venido a consagrar los principios que la jurisprudencia ha ido delineando sobre la base de estimar que la discriminación existe también cuando situaciones análogas o semejantes se deciden, sin aparente justificación, de manera distinta o contraria.

El derecho a la igualdad ha sido interpretado como el derecho de los ciudadanos a que no se establezcan excepciones o privilegios que excluya a unos lo que se concede a otros, en paridad de circunstancias, es decir, que en virtud de este derecho no deben establecerse diferencias entre los que se encuentran en las mismas condiciones. De modo que la igualdad jurídica o igualdad ante la ley no comporta necesariamente una igualdad económica o efectiva, por el contrario, implica que a supuestos de hecho iguales le sean aplicadas consecuencias jurídicas también iguales, lo que hace exigible que para introducir diferencias entre dos o mas supuestos exista una justificación suficiente, fundada y razonable de tal disparidad.

En este orden de ideas, debe destacarse entonces que el derecho in commento opera también en el sentido de impedir que se otorgue relevancia jurídica a circunstancias que no guarden relación con el sentido de la regulación que las incluye para establecer un trato distinto a quienes se rijan por tal normativa, supuesto que denotaría un trato discriminatorio e, incluso, arbitrario…

En el recurso interpuesto, la parte accionante plantea la nulidad del acto administrativo impugnado por tener tal acto como causa una norma de derecho que confiere a los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares el privilegio de gozar de una exención legal que les permite situarse fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, bajo los parámetros indicados en el artículo 29 de la referida Ley, cuando esos inmuebles, de acuerdo a la estimación que efectuare el organismo administrativo inquilinario, presenten un valor superior a doce mil quinientas (12.500) unidades tributarias. De esta manera, considera el recurrente que en la consagración de esa exención legal, sin razón lógica que lo justifique, el literal “c” del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga un privilegio a los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares, y un trato discriminatorio a los propietarios de inmuebles de otra naturaleza o uso.

El accionante alega que la referida exención legal apareja una abierta, mayúscula y repudiable discriminación, un manifiesto contrasentido, y una odiosa desigualdad, considerando inexplicable que para las viviendas, que por antonomasia constituyen sedes físicas de los hogares familiares, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establezca una exención al régimen ordinario de fijación administrativa de cánones de arrendamiento, a través del procedimiento regulatorio, cuando su valor supere las doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 U.T.), mientras que para las otras categorías o tipos de inmuebles, que no cumplen un fin social de albergue familiar, propio de las viviendas, como pueden ser las edificaciones destinadas a oficinas y/o comercios, no rija esa causal de exención., resultando inconcebible pensar que el legislador en vez de proteger a las viviendas y por ende la constitución del hogar y las familias, que constituyen el núcleo de la sociedad, labor fundamental de todas las leyes inquilinarias y con fines de protección social, las haya excluido del régimen de protección legal previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que supone la intervención administrativa de carácter vinculante, en la fijación de los cánones de arrendamientos.

De esta forma, si el legislador previó esa exención legal para las viviendas unifamiliares y bifamiliares en razón de su valor, y suponiendo que por encima de ese valor, las características del objeto inmobiliario permiten inferir que las partes contratantes gozan de plena libertad y autonomía para velar por sus propios derechos e intereses, respondiendo el equilibrio contractual al libre juego de la oferta y la demanda; con mayor razón, cuando los objetos inmobiliarios sometidos a arrendamiento sean locales de comercio, oficinas o edificaciones ajenas al concepto de vivienda, en las que no existe razón que justifique la intervención estatal en la fijación de los cánones, debe también imperar, con sentido igualitario, la misma causal de exención legal que excluya de regulación a ese tipo de bienes, siempre que su valor supere el límite de unidades tributarias cifrado dentro de esa norma.

En este sentido, el accionante trae a colación a los juristas Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, que en la obra “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, comenta:

…Finalmente, el literal “c” de este artículo excluye de regulación a las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor individualmente considerado exceda de 12.500 unidades tributarias, quedando facultado el Ejecutivo Nacional a modificar el valor de exención establecido en ese literal. La norma repite la exención antiguamente contenida en el literal “b” del artículo 2 de la derogada Ley de Regulaciones de alquileres, pero con una evidencia mejora, se sustituye la cifra expresada en aquella norma por una unidad de cálculo que es constantemente actualizada a los efectos fiscales: las Unidades Tributarias a que se refiere el artículo 229 del Código Orgánico Tributario. No obstante esta mejora, es criticable que este precepto, al igual que su mencionado antepasado, limiten la exención a las viviendas, y no la extiendan a inmuebles destinados a otros usos (vg. Comercio o industria), pues nada justifica esta diferencia de trato.

En efecto, si el legislador ha considerado que los inquilinos de viviendas de lujo poseen suficiente poder económico para negociar con el propietario del inmueble, sin necesidad de la protección extraordinaria de la fijación administrativa de los cánones, ¿Qué puede justificar que los comerciantes que alquilen locales comerciales de lujo --alquilados para utilizarlos en una empresa y obtener frutos de ellos (y muchas veces cuantiosos frutos)-- que sin dudas poseen más poder negociador que un simple inquilino que desea vivienda, sí deban ser objeto de protección especial?. He aquí una distinción que luce inexplicable, pues lo lógico habría sido extender esta exención a toda clase de inmuebles de lujo, con independencia del uso que se quiera darles...

Esta Sentenciadora coincide con la opinión doctrinaria precedentemente transcrita, en el sentido de que nada justifica una diferencia de trato que la citada norma dispensa en el conferimiento de la exención legal, otorgándola únicamente a las viviendas unifamiliarias y bifamiliares, y excluyendo de su disfrute a inmuebles destinados a otros usos, como serian los dedicados al comercio y a la industria. Esta diferencia de trato muy posiblemente no daría lugar a la violación del derecho de igualdad bajo la concepción restringida de la Constitución de 1961, que enfocaba ese derecho constitucional en función del individuo, al que no podría sometérsele a discriminación en razón de la raza, el sexo, el credo o la condición social; pero bajo la perspectiva de la Constitución de 1999, el derecho de igualdad goza de un espectro mayor y amplio, porque va más allá de la persona, y en general se encuentra referido a la prohibición de otorgar tratos desiguales a aquellos que se encuentren en situaciones análogas, interpretándose ese derecho como el derecho de los ciudadanos a que no se establezcan excepciones o privilegios que excluya a unos lo que se concede a otros, en paridad de circunstancias.

Al respecto, en sentencia número 1825, de fecha nueve (09) de octubre de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se dispuso:

…la igualdad constitucional tiene una configuración bífida, ya que puede ser entendida de la siguiente forma: a) como un valor superior del ordenamiento jurídico venezolano (artículo 2 de la Constitución); o b) como un derecho fundamental (artículo 21 de la Constitución)…

…en cuanto a la igualdad como derecho fundamental, vale resaltar que su consagración constitucional, así como las garantías para su protección, se encuentran en el texto del artículo 21 de la Constitución…

...El citado artículo establece que todas las personas son iguales ante la ley, lo que explica que no se permitan discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo, la condición social o aquellas que, en general, tengan por objeto o por resultado anular o menoscabar el reconocimiento, goce, o ejercicio en condiciones de igualdad, de los derechos y libertades de toda persona…

…Esta Sala ha sostenido con anterioridad que el principio de igualdad implica un trato igual para quienes se encuentren en situación de igualdad—igualdad como equiparación--, y un trato desigual para quienes se encuentren en situación de desigualdad—igualdad como diferenciación. En este último supuesto, para lograr justificar el divergente tratamiento que se pretenda aplicar, el establecimiento de las diferencias debe ser llevado a cabo con base en motivos objetivos, razonables y congruentes.

De lo anterior se desprende que no resulta correcto conferirle un tratamiento desigual a supuestos fácticos que ostenten un contenido semejante y que posean un marco jurídico equiparable, pero debe aclararse que igualdad no constituye sinónimo de identidad, por lo que también sería violatorio del principio de igualdad darle un tratamiento igualitario a supuestos que sean distintos. En otras palabras, no se debe asimilar a los distintos, y no se deben establecer diferencias entre los iguales…

Efectivamente, el artículo 4, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exime de la regulación de alquileres a los inmuebles que sirven como viviendas unifamiliares y/o bifamiliares, cuando el avalúo que se haga en el procedimiento administrativo por el organismo administrativo inquilinario, les asigne un valor superior a las doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 U.T.). No obstante, en la determinación del supuesto normativo no se incluyen los inmuebles destinados a usos distintos, sin razón lógica que justifique ese rechazo.

Partiendo de la premisa de que la regulación de alquileres supone la interdicción de la autonomía de la voluntad en las relaciones jurídicas arrendaticias, con el fin de resguardar el derecho de los arrendatarios, a quienes se les reputa débiles jurídicos en ese tipo de relaciones contractuales, es obvio que tal derecho cobra mayor dimensión social en los casos de los arrendamientos con fines habitacionales, que se encuentran destinados a la satisfacción de la necesidad vital de la vivienda; por lo que habría de suponer que el proteccionismo inquilinario encuentra su mayor sentido en la defensa de los derechos de los usuarios de inmuebles que constituyan sede de viviendas y de hogares.

En criterio de quien juzga, la exención legal que se otorga a las viviendas unifamiliares y bifamiliares, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, mediante el procedimiento de regulación de alquileres previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encuentra su justificación en la consideración que se hace a los arrendatarios de esos inmuebles de alto valor, como personas con capacidad económica suficiente para enfrentarse en situaciones de igualdad, sin los marcados desequilibrios que caracterizan a las personas de bajos recursos, como las discusiones contractuales que permitan fijar un canon de arrendamiento conveniente para ambas partes. En ese tipo de relaciones, por más que esté de por medio la satisfacción de una necesidad habitacional, es de suponer que las personas que optan al arrendamiento de viviendas de elevado costo, gozan de condiciones económicas que las distingue de aquellas, que por la limitación de sus recursos económicos presentan un estado de necesidad que sin la protección legal, podría dar lugar a abusos en la posición de dominio de los arrendadores y propietarios. En análogas condiciones a los de los arrendatarios de viviendas de alto valor, se encuentran los arrendatarios de los inmuebles destinados a usos comerciales y/o industriales de alto valor, en donde la satisfacción de una necesidad vital, como la vivienda, no está involucrada, sino el fin de lucro que caracteriza a la actividad comercial.

Desde una perspectiva simple, ese tipo de arrendamientos tanto para el arrendador como para el arrendatario, se percibe como un negocio lucrativo, en donde las consideraciones y protecciones que naturalmente deben ser ofrecidas a los inquilinos de viviendas no tienen justificación, en virtud de la naturaleza mercantil de tales relaciones. De tal suerte que, a juicio de esta Sentenciadora, conceder la referida exención legal a las viviendas unifamiliares y bifamiliares cuyo valor exceda de las doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 U.T.), y no concedérsela a los inmuebles no destinados a la satisfacción de necesidades habitacionales, como sería el caso de los locales comerciales, oficinas y edificaciones industriales, cuando ambas situaciones responden a una misma justificación, pone de manifiesto un proceder inequitativo que contrasta con el trato equilibrado que es premisa del derecho justo; en razón de lo cual debe considerarse que el acto administrativo impugnado ciertamente se funda en una actuación inconstitucional, violatoria del artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que hace imperativo reconocer la procedencia del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, e impone además declarar al inmueble ubicado en la Avenida 3H (antes Dr. Dagnino), entre las calles 69 y 70, Quinta “TABOR”, número 69-79, sector Bellas Artes (detrás de la Residencia Oficial de la Gobernación) en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., valorado dentro del procedimiento administrativo en el cual se produjo el acto recurrido en un valor equivalente a dieciocho mil ciento cuarenta y una con noventa y ocho centésimas unidades tributarias (18.141,98 U.T.), exento de regulación de alquileres, del mismo modo como lo están las viviendas unifamiliares y bifamiliares referidas en el literal “c” del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que excluye de su aplicación a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, por presentar un valor que excede a las doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 U.T.).

Estas circunstancias se fundamentan, en como debe ser concebido el trinomio que conforman la Constitucionalidad, la Legalidad y la Justicia, puesto que debemos comprender que los derechos ya no dependen de la Ley sino de la Constitución, que contiene cláusulas generales, mediante el establecimiento de principios y valores, siendo la base sobre la que se construye todo el ordenamiento jurídico, lo que obliga a su aplicación en todas las instituciones jurídicas, razones suficientes que llevan a esta Juzgadora a declarar la procedencia del Recuso interpuesto, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.

V

DECISIÓN

Por los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar CON LUGAR el Recurso Contencioso-Inquilinario de Nulidad, interpuesto por el ciudadano J.R.V.R., en su carácter de Administrador de la SUCESIÓN DEL DR. CESARE H.S., en contra del acto administrativo número 3019, dictado por la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, en fecha dieciocho (18) de Junio de 2004, en consecuencia:

1) Se declara la nulidad por inconstitucionalidad, del acto administrativo recurrido, por violación del artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

2) Se declara excluido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, al inmueble ubicado en la avenida 3H (antes Dr. Dagnino), entre las calles 69 y 70, Quinta “TABOR”, número 69-79, sector Bellas Artes (detrás de la Residencia Oficial de la Gobernación) en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., con un área de terreno de novecientos dieciocho metros cuadrados con ochenta y cinco centésimas (918,85 M2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos; Norte: en línea recta de 54,30 mts., con propiedad que es o fue de la Sra. E.d.S. (hoy Residencias Macame); Sur: en línea recta de 51,30 mts., con terreno que son o fueron de A.E.C. y P.d.L.L. (hoy inmueble identificado con el número 69-99; Este: en línea recta de 16.00 mts., con terrenos que son o fueron de L.A. (hoy inmueble no identificado); y Oeste: en línea recta de 18,80 mts., con la avenida 3H (antes Dr. Dagnino), su frente.

3) Se ordena expedir y remitir copia certificada de la presente sentencia a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia para su consulta, en virtud de la naturaleza del fallo.

4) No hay condenatoria en costas procesales por la naturaleza del fallo.

Se hace constar que los Abogados en ejercicio J.R.V.R., LIANETH Q.W., H.L.G. y R.R., obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte recurrente. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los tres (03) días del mes de diciembre de 2009.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

La Jueza

A.M.M.

El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó la anterior sentencia definitiva.

El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos