Decisión nº PJ0152014000065 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 28 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2013-000331

PARTE DEMANDANTE:

SUCESIÓN J.M.I.M., conformada por los ciudadanos X.V.D.J.D.I., J.M.I.M., X.I.M., G.I.M., V.I.M. y J.L.I.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.525.462, V-11.483.852, V-11.307.839, V-14.095.206, V-16.004.518 y V-19.504.287, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

A.G.S., A.G.S., V.I.M. y H.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.747, 43.794, 130.971 y 142.564, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

J.L.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.978.099.-

J.E.C.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7770.-

DEFENSOR JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: DESALOJO.-

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 04 de marzo de 2013 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 05 de marzo de 2013 la admite y ordena su trámite conforme a las reglas del juicio breve.- Cumplidos los trámites procesales se pasa a dictar sentencia definitiva.-

I

Narra la representación judicial de la parte actora, que sus representados por efecto de ser integrantes de la sucesión del de cujus J.M.I.M., son actualmente legítimos propietarios de un bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número SIETE RAYA B (N° 7-B) (Subdivisión del local comercial N° 7, ubicado en la planta baja del Edificio CENTRO EMPRESARIAL MIRANDA, situado en la Avenida F.d.M., con Avenida Principal de Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda; que sobre el precitado inmueble su causante celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.L.D., que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de enero de 1991, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 7, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; que el periodo de duración del referido arrendamiento fue pactada por ocho (8) meses fijos, prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año de duración al vencimiento del lapso contractualmente pactado, si alguna de las partes contratantes no manifestare su voluntad a la otra de dar conclusión a la relación arrendaticia, con un lapso de al menos treinta (30) días de anticipación; que la pensión fijada fue pactada por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (BS. 30.000,00) hoy TREINTA BOLIVARES (BS. 30,00); que el arrendamiento fue pactado intuito personae, respecto del arrendatario, por lo que no podía en modo alguno ceder o traspasar los derechos los derechos derivados de tal contrato; que si bien, es cierto, que el arrendatario mediante misiva privada de notificación de fecha 30 de abril de 1996 participó al arrendador su voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia, en virtud de la enajenación a realizarse en tal fecha sobre el fondo de comercio contenido en el bien inmueble dado en arrendamiento; y que asimismo aún cuando el arrendador le notificó a el arrendatario su voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia, y por consiguiente no prorrogar el contrato de arrendamiento entre ellos suscrito, a tenor de lo establecido en la cláusula segunda de dicho contrato, y que la prórroga en curso culminaría el 31 de agosto de 2006; que el monto del canon fijado para la prórroga sería la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES (BS. 7.822,00); que no obstante, vencida la relación arrendaticia como su prórroga las partes una vez recíprocamente participadas como fueron sus voluntades de dar por concluida la relación arrendaticia dieron manifiesta continuidad a ésta dejando el arrendador al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y el primero haciendo pleno disfrute del respectivo canon de arrendamiento, previamente notificado, recudiéndose a la cantidad de UN MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (BS. 1.720,89), lo que modificó la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento inicialmente pactado a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que el arrendatario ha incumplido de manera manifiesta con las obligaciones contractuales específicamente con el pago del canon de arrendamiento, que ha dejado de pagar desde febrero de 2009 y que por tal concepto adeuda la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS DOS BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (BS. 82.602,72) correspondientes a CUARENTA Y OCHO (48) cánones de arrendamiento consecutivos insolutos, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013, a razón de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (BS.1.720,89) cada uno; y que ha dado en subarrendamiento el inmueble dado en arrendamiento.-

Continúa alegando que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y el subarrendar sin la autorización expresa del arrendador, constituyen por parte del arrendatario un incumplimiento de las obligaciones contractualmente contraídas por éste en contra de sus representados y es por lo que amparados en los literales “A” y “G” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siguiendo expresas instrucciones, es por lo que ocurren a demandar como en efecto lo hacen al ciudadano J.L.D., para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal al desalojo del inmueble objeto del contrato y al pago de la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS DOS BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (BS. 82.602,72) por concepto de cuarenta y ocho (48) cánones de arrendamiento consecutivos insolutos, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013, a razón de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (BS.1.720,89) cada uno, a título de indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento experimentado por el demandado. Al pago de las costas y costos del proceso.

Ordenada la citación de la parte demandada, no se logró su citación personal por lo cual conforme a la norma prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó su citación cartelaria que tampoco atendió por lo cual se le designó defensor judicial, cuyo nombramiento recayó en la persona del abogado J.E.C.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7770, quien cumplidas las formalidades de su notificación, aceptación del cargo, juramentación y su citación procedió en fecha 21 de febrero de 2014 a dar contestación a la demanda, alegando en principio la prescripción breve de los cánones de arrendamiento que se mencionan como insolutos que van desde febrero de 2009 hasta la fecha de interposición de la demanda, ya que muchos están vencidos desde hace más de tres años conforme al artículo 1980 del Código Civil. Solicita al Tribunal tome como válido el alquiler inicial que aparece estipulado en el contrato, a no ser que la parte actora presente prueba de que el mismo haya sido regulado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Vivienda y Habitat, ya que éste es el único canon reconocido por la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que rige para los locales comerciales; alega además, que no es cierta la imputación de la causal de sub- arrendamiento por parte de su defendido sin el consentimiento del arrendador y que en el supuesto negado de ser cierto corresponde al actor la carga probatoria del tal hecho.

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del iter procesal, tenemos que en estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el “tema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo y para ello se observa:

II

PRUEBAS

1. Cursa al folio diez (10) del expediente, copia de la partida de defunción perteneciente al ciudadano J.M.I., de fecha 31 de Agosto de 2010, expedida por la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda; la cual se valora conforme a la regla del artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Cursa del folio once (11) al folio treinta y ocho (38), ambos inclusive del presente expediente, copia del expediente Nro. AP31-S-2010-006399, el cual se sustanció por ante el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativo a la declaración de los ciudadanos X.G.D.J.M.D.I., V.I.M., J.M.I.M., G.I.M. y J.L.I.M., como Únicos y Universales Herederos del ciudadano J.M.I.M.; cuya instrumental se valora conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de la titularidad por sucesión de los precitados ciudadanos del inmueble objeto de la controversia.

3. Riela del folio cuarenta y tres (43), al folio cuarenta y siete (47) ambos inclusive, copia del documento registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 3, Tomo 10; Folio 13, Protocolo Primero de fecha 30 de diciembre de 1981, contentivo de la compraventa suscrita entre los ciudadanos M.T.L., en su carácter de administrador de la Sociedad Mercantil TABOADA Y CARREIRO, C.A. y el ciudadano J.M.I., el cual tuvo por objeto, un inmueble constituido por un local comercial distinguido (7-B), ubicado en la planta baja del Edificio CENTRO EMPRESARIAL MIRANDA.- Dicha instrumental se valora conforme a la regla establecida en el artículo 1357 del Código Civil, y se tiene como prueba fidedigna de la propiedad que sobre dicho inmueble ostentaba el de cujus J.M.I..

4. Cursante al folio cuarenta y ocho (48) del expediente, misiva librada por el ciudadano J.L.D., al ciudadano J.M.I., mediante la cual le notifica según se desprende del contenido de la misma, su voluntad de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito y notariado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Sucre del Estado Miranda y que renuncia a los derechos que tiene en dicho contrato de arrendamiento; y que además le notifica que el ciudadano P.J.L.C., esta interesado en el negocio que ocupa el local arrendado y a quien le recomienda.- Esta instrumental se desecha por ilegal ya que no cumple las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. Cursante al folio cuarenta y nueve (49), al folio cincuenta y tres (53), ambos inclusive, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.M.I.M., y el ciudadano J.L.D., sobre el local comercial distinguido con el Nro. 7-B, ubicado en la Planta Baja del Edificio CENTRO EMPRESARIAL MIRANDA.- Esta instrumental se valora conforme a las previsiones del artículo 1363 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa que vincula a las partes en el proceso.

6. Cursante al folio cincuenta y cuatro (54), al folio cincuenta y ocho (58), ambos inclusive del expediente notificación realizada en fecha 28 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda por el arrendador J.M.I.M., en la cual le hace saber al arrendatario, su voluntad de no continuar la relación arrendaticia existente entre ambos y el comienzo de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta instrumental se valora conforme a las previsiones del artículo 1363 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la notificación hecha al arrendatario de la no continuación de la relación arrendaticia.

7. Cursante al folio cincuenta y nueve (59) copia simple del recibo de pago por concepto de alquiler del Local Comercial 7B ubicado en el Edificio C.E Miranda, Avenida F.d.M., Urbanización Los Ruices Caracas, correspondiente al mes de enero de 2009, por el monto de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (1.720,89) el cual se desecha por ilegal conforme a la regla establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un arrendamiento que fue pactado en principio a tiempo determinado y por la tácita reconducción se convirtió a tiempo indeterminado; que tiene por objeto un inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número SIETE RAYA B (Nro. 7-B) subdivisión del Local Comercial Nro. 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio CENTRO EMPRESARIAL MIRANDA, situado en la Avenida F.d.M., con Avenida Principal de los Ruices, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que las partes convinieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente:

“...TERCERA: El canon de arrendamiento lo han convenido las partes en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) mensuales, los cuales serán entregados por “EL ARRENDATARIO” en el domicilio “EL ARRENDADOR” puntualmente, por mensualidades adelantadas, los primeros días de cada mes. Igualmente, ambas partes convienen para el caso de prórroga del presente contrato, que el canon de arrendamiento para el primer año es de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00) mensuales, y para las prórrogas sucesivas, si las hubiere, podrá ser revisado aumentado unilateralmente por parte de “EL ARRENDADOR”, con por lo menos Un (1) mes de anticipación a la fecha de su renovación; por lo cual no se necesitará la aprobación o firma en señal de notificación de “EL ARRENDATARIO”…”

Así y en síntesis en la presente causa la actora pretende se acuerde el desalojo conforme a los literales “a” y “g” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al afirmar que el arrendatario no cumplió con el pago de pensión, y que además subarrendó sin el consentimiento de ésta el inmueble dado en arrendamiento, mientras que el defensor judicial designado de la parte demandada alega en su descargo la prescripción de los cánones de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil; y que no hay prueba de que su representado haya subalquilado el local que le fue dado en arrendamiento.

Respecto a la primera causal de desalojo se ha alegado la prescripción de los cánones demandados por lo que el Juzgador pasa a decidir significando el contenido del artículo 1980 del Código Civil que establece lo siguiente: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”.

Así las cosas de la norma up supra señalada, se desprende que la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos prescribe a los tres (3) años desde la fecha de su vencimiento; en el presente caso, se observa que la actora demanda el cobro de las pensiones correspondientes a los meses de febrero de 2009 hasta enero de 2013; de las cuales si tomamos en cuenta la fecha de la interposición de la demanda; ciertamente deben excluirse por estar prescritas conforme al artículo 1980 antes señalado las correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2009 y enero febrero y marzo de 2010. De modo que el resto de las pensiones, esto es las exigibles desde abril de 2010 y hasta enero de 2013, se mantienen exigibles. Y así se decide.-

Sobre el arrendamiento dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto dispone textualmente esta norma:

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

.-

En el caso que nos ocupa resulta establecido que la pensión de arrendamiento se convino inicialmente en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,00) mensuales, y que el último canon fue convenido por las partes de acuerdo con la cláusula tercera antes invocada en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (BS. 1.722,89), y que el demandado no demostró en el curso del proceso haber pagado las pensiones correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013.

En el caso de los contratos a tiempo indeterminado, como el que nos ocupa, la falta de pago de la pensión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:

Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

.-

De modo que ante la circunstancia de que no hay prueba del pago del canon, se concluye se encuentran llenos los extremos legales para estimar procedente el desalojo solicitado conforme al literal a del precitado artículo y así se declara.-

Respecto al alegato de la parte actora, del incumplimiento del arrendatario por haber violado la causal contenida en el literal “g” del artículo 34, antes señalado, este sentenciador observa que señala el artículo 1354 del Código Civil lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Siendo que no hay prueba en la causa de lo alegado respecto a este hecho, este Tribunal debe desestimarla y así se decide.

DISPOSITIVO

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la SUCESIÓN J.M.I.M., conformada por los ciudadanos X.V.D.J.D.I., J.M.I.M., X.I.M., G.I.M., V.I.M. y J.L.I.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.525.462, V-11.483.852, V-11.307.839, V-14.095.206, V-16.004.518 y V-19.504.287, respectivamente, contra el ciudadano J.L.D., ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.- En tal virtud se condena a la demandada lo siguiente:

PRIMERO

A entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió el inmueble constituido por el inmueble constituido por el local comercial inmueble constituido distinguido con la letra y número SIETE RAYA B (N° 7-B) (Subdivisión del local comercial N° 7, ubicado en la planta baja del Edificio CENTRO EMPRESARIAL MIRANDA, situado en la Avenida F.d.M., con Avenida Principal de Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda.

SEGUNDO

Igualmente se condena a la demandada al pago de la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DIEZ BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (BS. 58.526,26) por las pensiones de arrendamiento insolutas desde el mes de abril de 2010 hasta el mes de enero de 2013, a razón de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (1.720,89) cada una.

TERCERO

Respecto a las costas procesales se procederá conforme a las previsiones del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copias de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014) Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

El Secretario,

Abg. Enderson Lozano.-

En esta misma fecha 28 de marzo de 2014, siendo las 08:51 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-

El Secretario,

Abg. Enderson Lozano.-

VMDS/ntj*

EXP. Nº AP31-V-2013-000331

ASIENTO LIBRO DIARIO: 3