Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 1 de Octubre de 2009

Fecha de Resolución 1 de Octubre de 2009
EmisorJuzgado Vigesimo de Municipio
PonenteAna Alejandra Morales
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Resolución de Contrato, así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por los abogados G.F. MEJIA ARELLANO y C.E.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 13.983 y 57.232, en su carácter de apoderados judiciales de DEL SUR BANCO UNIVERSAL C.A. (antes DEL SUR BANCO DE INVERSION C.A.), constituido y domiciliado en Caracas, hoy Distrito Capital, según acta inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 10 de enero de 1973, bajo el 5, Tomo 18-A y transformado en Banco Universal; y reformados y refundidos en un solo texto sus Estatutos Sociales, según consta de asiento inscrito en el Registro Mercantil, el 23 de noviembre de 2001, bajo el Nro. 26, Tomo 223-A-Pro, mediante el cual exponen lo siguiente:

Que consiste en obtener del Tribunal un pronunciamiento mediante el cual: se declare la resolución de un contrato celebrado entre su representado y la asociación CENTRO CLINICO DE ORIENTE (C.C.U.D.O), constituida y domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, Puerto La Cruz, en fecha 12 de septiembre de 2003, bajo el Nro. 1, Tomo 12, Protocolo Primero, representada por su Presidente y Tesorera, ciudadanos R.V.A. y Y.P.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-4.505.961 y V-4.009.554, respectivamente y en consecuencia, se ordene la desocupación del inmueble arrendado, así como la cancelación de los daños y perjuicios respectivos, en virtud de la falta de pago de un conjunto de cánones de arrendamientos pactados entre las partes.

Que en fecha 16 de junio de 2005 su representado celebró contrato de arrendamiento con la asociación denominada CENTRO CLINICO UNIVERSITARIO DE ORIENTE (C.C.U.D.0). Que la convención arrendaticia tuvo como objeto un (1) inmueble propiedad de su representado, constituido por un local u oficina de de ochenta metros cuadrados con siete centímetros cuadrados (80,07) mts 2) aproximadamente, identificado con el Nro. 3, situado en la Planta Baja del Edificio Torre Del Sur, ubicado en la calle Guaraguao, de la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, denominado EL INMUEBLE. Que en la cláusula segunda de la convención, se previo que el que el termino de duración seria de un (1) año, contado a partir del 01 de mayo de 2005, y finalizaría al vencimiento de dicho termino sin la necesidad de desahucio, es decir el día 01 de mayo de 2006. Que se previo que dicho lapso seria prorrogable por un período igual o menor al establecido y que se convino un canon de arrendamiento de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.350.000) que el ARRENDATARIO se obligarla a cancelar por mensualidades anticipadas, y a los fines de la actualización periódica del canon, las partes convinieron en el ajuste anual tomando en cuenta el índice general de los precios al consumidor, establecidos por el articulo 3 del Código Civil.

Que en la cláusula quinta que EL ARRENDATARIO destinaría el inmueble única y exclusivamente para oficinas, que cualquier cambio de uso sería considerado suficiente para resolver el aludido contrato.

Que en la cláusula décima quinta, se establecido que la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon dará derecho a el arrendador de considerar resuelto el acto de pleno derecho sin aviso y exigir en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble.

Que en la cláusula décima sexta, se previo que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que por ley o en virtud de la convención, asumidos por el arrendatario, daría derecho a su representado a dar por resuelto el contrato.

Que en la cláusula décima séptima, se estableció que todos los gastos que ocasionare el contrato, serian por cuenta de EL ARRENDATARIO, gastos de otorgamiento ante la Notaría Pública e inclusive los gastos de cobranza judicial o extrajudicial por incumplimiento o resolución, si EL ARRENDATARIO diere lugar a ello.

Que en la cláusula décima octava, se convino para que los efectos de la convención se fijaría como domicilio especial la ciudad de Caracas.

Que la asociación CENTRO CLINICO UNIVERSITARIO DE ORIENTE (C.C.U.D.O), no ha cancelado los cánones pactados, a partir del mes de agosto de 2008, lo cual obliga a su mandante a solicitar la resolución del contrato, la desocupación del inmueble descrito y la cancelación de los daños y perjuicios ocasionados.

Fundamenta la presente demanda en las disposiciones contenidas en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.592, ordinal segundo del Código Civil.

Que de los hechos narrados y de los fundamentos de derecho señalados, debe necesariamente inferirse:

PRIMERO

La existencia de un contrato consensual, sinalagmático, que establece derechos y derechos a cada una de las partes contratantes.

SEGUNDO

Que la demandada ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato.

TERCERO

Que en consecuencia, el derecho que asiste a su mandante a demandar es legitimo, por lo tanto la presente demanda de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, debe ser admitida, sustanciada y declarada con lugar en todas y cada una de sus partes.

Que con fundamento en los argumentos de hecho y de derecho formulados, y en base a las conclusiones expuestas, ocurren al Tribunal para demandar al arrendatario CENTRO UNIVERSITARIO DE ORIENTE (C.C.U.D.O.), para que convenga o sea condenado por el Tribunal a:

1) Que son ciertos los hechos narrados;

2) La resolución del contrato de arrendamiento reseñado;

3) La desocupación del inmueble arrendado y La entrega del mismo sin plazo alguno, el cual deberá quedar completamente desocupado y en las mismas condiciones en que fue recibido;

4) En pagar a su representado la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (BS. F.16.537,51) como justa compensación por los daños y perjuicios correspondientes a los once (11) meses de falta de pago, esto es agosto; septiembre; octubre; noviembre y diciembre de 2008; y enero; febrero; marzo; abril; mayo y junio de 2009, mas las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón de UN MIL QUINIENTOS TRES BOLIVARES FUERTES, CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F. 1.503, 41) por cada mensualidad.

5) En pagar a su mandante, el monto resultante por indexación de los conceptos discriminados en el numeral anterior, como consecuencia del deterioro de nuestra moneda producto de la inflación, para lo cual solicitan una experticia complementaria del fallo;

6) El pago de las costas y costos procesales, incluyendo los honorarios profesionales de los abogados de la parte actora en el presente proceso.

Solicita de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se decrete y se practique medida cautelar de embargo sobre bienes propiedad del demandado, hasta cubrir el monto de lo demandado mas las costas del proceso, incluyendo honorarios profesionales.

De conformidad con lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 599 Ordinal Séptimo del Código de Procedimiento Civil, solicitan se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble cuya desocupación solicita, ello en virtud del temor de que el arrendatario pueda deteriorarlo mas aun o no desalojarlo por su cuenta, sin cancelar ka deuda pendiente por concepto de cánones de arrendamientos vencidos e impagados, lo que evidentemente haría ilusoria la ejecución del fallo, al momento de ejecutarse esta medida y de conformidad con el último párrafo del artículo 599 ejusdem, solicitan se acuerde el deposito del inmueble en su representado.

Solicita que la citación de la parte demandada, antes identificada, se practique en las personas de su Presidente y Tesorera, ciudadanos R.V.A. y Y.P.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-4.505.961 y V-4.009.554, respectivamente, en la siguiente dirección: Local u oficina numero 03, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Del Sur, ubicado en la calle Guaraguo de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Autónomo J.A.S.d.E.A..

Señala domicilio procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

Estima la presente demanda en la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 16.537,51), por cada mensualidad, constituye el monto de la demanda, la cual equivale a TRESCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS CON SETENTA CENTEMAS (300,70 UT).

Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, declarada con lugar en la definitiva.

Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:

De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 16 de Junio de 2005, se evidencia que de la Cláusula Segunda se desprende lo siguiente:

Cláusula Segunda: “…El termino del presente contrato será de un (01) año, contado a partir del 01 de mayo de 2005 y finalizara al vencimiento de dicho término sin necesidad del desahucio, es decir el 01 de mayo de 2006, a menos de que las partes requieran de una prorroga por un lapso de tiempo que podrá ser menor o igual al establecido. A tal efecto EL ARRENDATARIO deberá manifestar por escrito en un lapso no menor de treinta (30) días continuos, los cuales serán contados antes del vencimiento del presente contrato, su voluntad de realizar la prorroga, dejando constancia mediante documento que deberá estar suscrito por ambas partes, de no cumplirse esta condición el contrato se considerará no prorrogado…”

De la precitada Cláusula Segunda se desprende que dicho contrato venció el 01 de mayo de 2006, otorgándose una prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios, la cual finalizó el 01 de noviembre del año 2007, no siendo sino hasta el 17 de julio de 2009, es decir que han pasado mas de diez y nueve (19) meses después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de la entrega del inmueble, siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

ARTICULO 1.614:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Resolución de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:

“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal.

Que es de hacer notar que el Dr. H.D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible

.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Resolución de Contrato sigue DEL SUR BANCO UNIVERSAL C.A. (antes DEL SUR BANCO DE INVERSION C.A.) contra la Asociación CENTRO CLINICO DE ORIENTE (C.C.U.D.O). Y ASI SE DECLARA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas al primer (1º) días del mes de octubre de Dos mil nueve (2.009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ,

DRA. A.A.M.L..

LA SECRETARIA,

Abg. A.A.S.S..

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.pm.

LA SECRETARIA.

Abg. A.A.S.S.

AAML/AASS/LUISA.

Exp. Nº AP31-V-2009-002484

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