Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 11 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución11 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Segundo de Municipio
PonenteArlene Padilla Reyes
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, once (11) de octubre de dos mil trece

203º y 154º

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2013-000483

PARTE DEMANDANTE:

Sociedad Mercantil UNIFOREST REAL STATE, C.A, Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 68, Tomo 8-A-Sgdo, de fecha 26 de Enero de 2004.-

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE:

A.B.O. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 16.552.-

PARTE DEMANDADA:

Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER STAR, C.A., Registrada en fecha 12 de Junio de 1989, por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 79, Tomo 90-A-Sgdo.-

L.T.F.D.R., A.B. y BAUDILIO A RONDON, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 21.238, 54.286 y 2.733, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-

Se inicia la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 02 de Abril de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole luego de la distribución respectiva, al Juzgado Segundo de Municipio, quien mediante auto dictado en fecha 09 de Abril de 2013, la admite y tramita conforme a las normas del procedimiento breve.-

I

Alega el apoderado judicial de la parte actora, en su libelo que en fecha 02 de Marzo de 2009, su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil COMERCAIL SILVER STAR, C.A., representada por los ciudadanos J.G.P. y MARTINHO DE BARROS DA SILVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.065.276 y V-13.687.760, respectivamente, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 12, del Edificio Pasaje El Recreo, de 320,90 mts2, ubicado en el Boulevard de Sabana Grande, con calle el Recreo, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; que en la cláusula cuarta de dicho contrato, se estableció que el mismo tendría una duración de dos (02) años contados a partir del día 1 de Julio de 2008, renovables previa notificación de cualquiera de las partes con treinta (30) días de anticipo; que en fecha 30 de Mayo de 2011, se trasladó el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de notificar a los arrendatarios la ratificación del deseo del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que la prórroga legal sería desde el 01 de Julio de 2010, hasta el 30 de Junio de 2011; que para la fecha de introducción de la demanda se encontraba vencida la prórroga legal desde el 30 de Junio de 2011, y que por cuanto han sido infructuosas las gestiones personales para la firma de un nuevo contrato y que no se cobraron cánones de arrendamiento desde el 30 de Junio de 2011, con la finalidad de no permitir que se indetermine el contrato, es por lo que procede a demandar como en efecto lo hacen, a la Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER STAR, C.A., a fin que convenga o en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal a el cumplimiento del contrato de arrendamiento por haber incumplido su obligación de entregar el inmueble, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió la arrendataria; y, por último al pago de las costas y costos del proceso.

Agotada como fue la citación personal del ciudadano J.P., en su carácter de representante de la parte demandada, en fecha 09 de Agosto de 2013, la parte demandada contesta la demanda señalando que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la Sociedad Mercantil UNIFOREST REAL STATE, C.A., por no estar adecuada a derecho, ya que la arrendataria alega el cumplimiento del contrato por haberse vencido la prórroga legal, y que de acuerdo con la cláusula segunda del primer contrato celebrado en fecha 01 de Julio de 1989, dicho contrato quedaría automáticamente prorrogado por un período de un (01) año, a partir de su vencimiento y así sucesivamente siempre que una de las partes no avise a la otra por escrito y con noventa (90) días de anticipación al próximo vencimiento, que no se estipuló fecha ni día ni mucho menos año, evidenciándose que la relación arrendaticia se prorroga y mantiene durante más de veinte (20) años, razón por la cual la prórroga legal desde el 01 de Junio de 2010, hasta el 30 de Junio de 2011, no tiene fundamento alguno ya que el o los otros contratos suscritos se convirtieron a tiempo indeterminado; alega igualmente que, su representada creyendo en la buena fe de la parte demandante accedió a firmar otro contrato de arrendamiento de fecha 02 de Marzo de 2009, donde se estipuló en la cláusula cuarta que la duración del contrato sería de dos (02) años contados a partir del 01 de Julio de 2008, renovable a voluntad de cualquiera de las partes, con treinta (30) días antes del término; que la relación arrendaticia se inició el 01 de Julio de 1989, por lo cual, vencido el término inicial de veinte (20) años, en fecha 01 de Julio de 2013, las partes debieron manifestar su voluntad de prorrogar legalmente la relación arrendaticia, lo cual no ocurrió y que por tal razón no existe fundamento legal para que la actora demande y afirme temerariamente que se encuentra vencida dicha prórroga legal desde el día 01 de Julio de 2010, hasta el 30 de Junio de 2011; que la parte demandada continuó poseyendo el inmueble objeto del contrato, e incluso pagando mensualmente el canon de arrendamiento y en consecuencia la parte actora se ha equivocado en la acción en el presente caso por cumplimiento de contrato de arrendamiento debido al vencimiento de la prórroga legal, y ha debido accionar el desalojo, con motivo de la indeterminación de la convención locativa, por lo que solicita se declare la improcedencia de la presente acción en virtud de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado

Establecidos como quedaron los limites de la controversia, este tribunal al efecto observa:

II

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

  1. Entre los folios diez (10) al folio veintiuno (21) del expediente, cursa copia simple de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de Marzo de 2009, bajo el número 72, tomo 15, que contiene contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil UNIFOREST REAL STATE, C.A., como arrendador y la Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER START, C.A., como arrendataria, el cual tiene por objeto un local comercial distinguido con el número 12, del edificio pasaje, de TRESCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECIMETROS (320,90 mt2), ubicado en el Boulevard de Sabana Grande con calle el Recreo, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa respecto a la cual se pretende el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, la cual fue absolutamente reconocida por éstos en el devenir del juicio.-

2 Cursa del folio veintidós (22), al folio cuarenta (40), ambos inclusive, copia simple del expediente signado con el Nro. AP31-S-2011-004946, el cual cursó por ante el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial, presentada por la Sociedad Mercantil UNIFOREST REAL STATE, C.A., mediante la cual se informa a la Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER START, C.A., el vencimiento de la prórroga legal. Esta instrumental constituye un documento público que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de la existencia de aquella solicitud y de la voluntad de la parte actora en la presente causa, de no continuar con la relación locativa.-

3 Corre inserto a los folios cien (100), al folio ciento tres (103), ambos inclusive, guía aérea Nro. 6543096770, de fecha 21-05-2010 emanada de la empresa DHL Express, en la cual se evidencia el envío de la encomienda contentiva de la notificación de no prórroga del contrato dirigida a la Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER STAR, C.A. Esta instrumental se valora y se aprecia como plena prueba de la notificación hecha a la demandada de la voluntad del arrendador, de no renovar el contrato de arrendamiento y del derecho que tiene para acogerse a la prórroga legal establecida en la ley.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1 Cursa a los folios ochenta (80) al ochenta y cuatro (84), ambos inclusive, copia simple de instrumento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el numero 79, tomo 90-A-Sgdo, que contiene el documento constitutivo estatutario de la Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER START, C.A.- De dicha instrumental se evidencia la inscripción, conforme la normativa mercantil de la empresa ante el Registro correspondiente, situación no controvertida en la Litis. En consecuencia, se desecha por no aportar elemento alguno de convicción respecto de los hechos debatidos en el proceso.-

III

MERITO

Se observa que la parte actora en su demanda pretende que se condene a la demandada a la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; y, para ello alega que ha expirado tanto el tiempo de duración pactado para el contrato así como el dispuesto para la prórroga legal que prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Por su parte la demandada se excepciona afirmando que el contrato de arrendamiento se ha indeterminado por que se ha verificado la tacita reconducción.

Ahora bien, de conformidad a lo probado ciertamente en autos, tenemos que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de Marzo de 2009, el cual comenzaría a surtir efectos entre éstas en fecha 01 de Julio de 2008, con vencimiento el día 30 de Junio de 2010, e igualmente se estableció que el demandado tendría el derecho a disfrutar de la prorroga legal, la cual le correspondería por un lapso de un (01) año según lo estipulado en la ley, y que dicha prórroga vencería en fecha 30 de Junio de 2011.

Resulta necesario para este Tribunal hacer un análisis de lo establecido en el parágrafo único de la cláusula cuarta del contrato, relativo a la duración del mismo, el cual textualmente establece que:

…Es importante hacer notar que entre Las Partes existió y existe una Relación Arrendaticia anterior, a la cual se le dará continuación…

(Subrayado y negritas del tribunal).

De la cláusula parcialmente transcrita se puede deducir y la ley así lo establece, que a pesar de que las partes suscriban durante la relación arrendaticia sin que esta se interrumpa, varios contratos, a los fines de regular dicha relación para una mejor convivencia del arrendador y del arrendatario, es igualmente cierto que la suscripción de estos contratos no interrumpe de modo alguno la relación arrendaticia debido a que de manera ininterrumpida ésta ha tenido por objeto el mismo bien y han sido las mismas partes, desechando esta juzgadora el hecho de que la suscripción de un nuevo contrato interrumpe el tiempo trascurrido en la relación arrendaticia y así se establece.-

Así tenemos que, ambas partes han reconocido que la relación arrendaticia es anterior a la fecha de suscripción del contrato, cursante en autos; sin embargo, ninguna de las partes demostró sus afirmaciones de hecho, a los fines de establecer indubitablemente el inicio de la relación locativa y con base en ello fijar el lapso de la prórroga legal. Ello, por cuanto no existen dudas que el contrato es a tiempo determinado, considerando la cláusula atinente a la duración del contrato cuyo cumplimiento se acciona, independientemente de los contratos celebrados con anterioridad; siendo menester a los fines de computar el lapso de la prórroga, determinar cuándo empezó la relación arrendaticia. Por tanto, este tribunal procederá a dilucidarlo con los elementos cursantes a los autos. Así se establece.

Dispone el artículo, 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Partiendo del hecho que no existe una fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia, no obstante estar contestes ambas partes que la relación locativa es anterior a la suscripción del contrato a tiempo determinado que rige la relación, el artículo precedentemente transcrito establece que si existiere una relación que tuviere más de diez (10) años, su prórroga legal correspondiente sería de tres (03) años, contados a partir del vencimiento del término fijado en el contrato. Dicho lapso de prórroga legal es el más largo de los concedidos; de ahí que, partiendo del hecho que la relación locativa haya durado más de 10 años, tendría derecho el arrendatario a una prórroga legal máxima de tres (3) años. Así se precisa.

Comoquiera que del contrato cursante en autos se evidencia palmariamente que el mismo vencía el 30/6/2010; de haber tenido la relación locativa una duración superior a diez (10) años, correspondería al arrendatario una prórroga legal máxima de tres (3) años, la cual vencería el 30/6/2013, independientemente de que el arrendador pretendiese darle una prórroga menos, toda vez que el uso de la misma es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Así se resuelve.

De autos se evidencia, que si bien es cierto que la demanda, fue interpuesta en fecha 02 de Abril de 2013, es decir, dos meses antes del vencimiento de la prórroga legal establecida, lo que habría acarreado su inadmisión, de haber existido en autos elementos probatorios que evidenciaran el inicio de la relación locativa, no es menos cierto que hasta la presente fecha ya se ha cumplido holgadamente la prórroga legal máxima estipulada en la ley de tres (03) años, lo que conlleva forzosamente a establecer que se le ha respetado al inquilino la permanencia máxima en resguardo de sus derechos consagrados en la ley; afirmar lo contrario sería nugatorio de los derechos del arrendador en violación a los principios de igualdad de las partes, pues, -como se señaló- ninguna de las partes probó el inicio de la relación arrendaticia- Así se decide.

Adicional a lo anterior es menester acotar que la parte demandada no demostró su afirmación de hecho, en el sentido que haya pagado algún canon de arrendamiento a la parte actora, posterior al vencimiento de la prórroga legal, a los fines de demostrar que la relación arrendaticia se ha indeterminado, todo lo cual conduce a esta sentenciadora indefectiblemente a concluir que la acción interpuesta por la parte actora es la procedente en el caso de marras.

Ahora bien, en el caso bajo examen, no hay dudas de que a pesar de no tener una fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia, al vencimiento del contrato, se le otorgó al inquilino la prórroga legal máxima de tres (03) años, encontrándose la misma ampliamente vencida, por lo que pasa esta juzgadora a analizar lo relativo al incumplimiento bajo los siguientes términos, para lo cual dispone el artículo 1599 del Código Civil:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es de aplicación especifica para la materia de arrendamiento, que se concatena perfectamente con el artículo 1269 del Código Civil y conforme a las cuales sin necesidad de que se produzca ningún requerimiento ni acto alguno tendiente al desahucio, se produce la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento

El autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, argumenta:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

Es evidente, reiterado, de pleno derecho y de carácter obligante para el arrendador, que una vez concluido el termino fijado entre las partes para la duración del contrato, y notificado como sea el arrendatario de la voluntad de éste de no renovar el mismo, que se inicie una prorroga legal cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario y que es un beneficio potestativo para el arrendatario.

La doctrina por su parte ha señalado al respecto sobre ese particular que:

“El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que al vencer la relación arrendaticia en fecha 30 de Junio de 2010, se inició la prórroga legal de tres (03) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prórroga legal, conforme a la ley, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.-

Tal obligación de entrega del inmueble es la que se ha denunciado en la presente causa, e incumplida como se encuentra hasta la presente fecha por la demandada y así ha quedado establecido, es por lo que en el caso bajo examen, lo procedente es declarar con lugar la acción propuesta. Así se declara.

VI

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil UNIFOREST REAL STATE, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil COMERCIAL SILVER STAR, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a la entrega a la parte actora del inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el número doce (12), del Edificio Pasaje el Recreo, de 320,90 mts. 2, ubicado en el Boulevard de Sabana Grande con Calle El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los once (11) días del mes de Octubre del año dos mil trece (2013).- Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

La Juez Temporal,

Abg. A.P.R.

La Secretaria Temporal

Y.L.G..-

En esta misma fecha once (11) de Octubre de 2013, se registró y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley.-

La Secretaria Temporal,

Y.L.G..-

APR

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR