Decisión de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de Barinas, de 22 de Julio de 2014

Alegan los Apoderados actores en su libelo lo siguiente: descanso

“DE LOS HECHOS. Nuestra mandataria, empresa mercantil Empresa Mercantil “MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A.”, anteriormente identificada, en su condición de arrendadora, suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 30-04-2012, con la ciudadana R.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.930.033, con domicilio en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, en su condición de arrendataria…que mediante referido contrato de arrendamiento, cuyo contenido se da por reproducido en este acto nuestra reprensada da en arrendamiento a la arrendataria un inmueble el cual tiene las siguientes características; se trata de un salon o local comercial cerrado por tres lado con paredes de bloque frisadas y su frente lo hace con una vidriera con puertas de aluminio, piso de granito, techo de losa, instalaciones eléctricas embutidas, puertas y ventanas de vidrio, con marcos de aluminio tipo panorámica, todos los accesorios eléctricos, tres baños con sus accesorios, área de oficio y cocina, protectores metálicos en todas las ventanas y puertas, cielo raso en todo el local, dieciocho (18) lámparas decorativas, dos (02) lámparas de emergencia, signado con el numero M2-L1, el cual forma parte de mayor extensión, correspondiente al inmueble denominado Morasal 2, ubicado en la av. Venezuela de la Urbanización Alto Barinas, Municipio y Estado Barinas y comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: en veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 mts), con la avenida Venezuela; SUR: en veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 mts), con la parcela 131. ESTE: en veinte metros con noventa centímetros (20,90 mts), con parcela 132, y OESTE: Que es su frente, en veinte metros con noventa centímetros (20,90 mts), con la trasversal N° 03… que el referido contrato a tiempo determinado tiene una vigencia de un (01) año según consta de la cláusula cuarta de dicho contrato… que el canon de arrendamiento del local o salón comercial según la cláusula tercera de dicho contrato se fijo en la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7000,00). Dicho canon debería ser pagado por el arrendatario al vencimiento de cada mensualidad, sin que medie plazo o termino de las de gracia alguna, estableciéndose además en dicha cláusula, que la falta de pago adicional de intereses moratorios. Igualmente se establece en dicha clasuela que la falta de pago de una mensualidad dará derecho al arrendador, en este caso a nuestra mandataria a pedir la resolución del contrato con pago de las mensualidades atrasadas al igual que las mensualidades que falten por completar el periodo de duración del contrato. Por otro lado la cláusula sexta del contrato de marras expresa “ la arrendataria se obliga expresamente: a) No hacer ninguna alteración o modificación en la estructura del inmueble arrendado, sin previo consentimiento por escrito del arrendador (omissis)…” que la arrendataria supra identificada, ha incumplido reiteradamente con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento y en especial con referencia en las contenidas en las cláusulas tercera y sexta del mocionado contrato, pues con relación a la cláusula tercera ha la presente fecha la arrendataria tiene vencidas tres (03) mensualidades, es decir, la primera el 15 de Enero del 2013 al 15 de febrero del 2013, la segunda del 15 de febrero de 2013 al 15 de marzo de 2013 y la tercera del 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, cada una por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7000,00), para una suma de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), conforme a recibos no cancelados… que no obstante haber agotado todas las gestiones amistosas y conciliatorias destinadas a lograr que la arrendataria cumpla con la obligación de pago de dicho canon de arrendamiento a la cual hace referencia la cláusula tercera; y con respecto a la cláusula sexta es menester, hacer constar que la arrendataria ha realizado modificaciones a las estructura interna del inmueble dado en arrendamiento sin la previa autorización por escrito del arrendador, incumpliendo y violando las obligaciones contenidas en dicha cláusula, circunstancia esta que se evidenciara con la prueba correspondiente promovida y evacuada en su oportunidad. Que de las anteriores consideraciones es de concluir que la conducta sumida por la arrendataria R.P., ya identificada, es la de actuar negligentemente y de manera contumaz y al incumplir renteramente con las cláusulas del contrato, ha causado y sigue causando evidente daño patrimonial, motivo por el cual con la presente acción que interponemos pretendemos resarcir o solventar el daño patrimonial causado. DEL DERECHO. Fundamento la presente demanda de conformidad con lo previsto en el ordinal 5 del artículo 340 del código de procedimiento civil, y en los artículos 1159, 1167, 1264, 1579 y 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también en los artículos 585, 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil. DEL PETITORIO… que ante la situación fáctica anteriormente descrita y con fundamento en las precitadas normas legales, es que acudo a su competente autoridad para demandar a la ciudadana R.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.930.033, con domicilio en el Estado Barinas, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal“… 1.- En la Resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de cláusulas contractuales. 2.- La entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, asimismo solicitante mediada cautelar. (Cursiva de este Tribunal).

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 13-05-2013, fue admitida la presente demanda y se libró el emplazamiento a la parte demandada, en fecha 17-05-2013. Y mediante diligencia de fecha 24/05/2.013, suscrita por el Alguacil Titular de este Juzgado, consigna Emplazamiento librado a la ciudadana R.P., por cuanto se negó a firmar la misma. Y por auto de fecha 28-05-2013, el Tribunal acordó la notificación de la demandada conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25-06-2013, la parte demandada, representada por el abogado en ejercicio C.A.B.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.616, presenta escrito de contestación de la demanda, siendo agregada a los Autos en la misma fecha la cual es del tenor siguiente:

“…PUNTO PREVIO. DE LA INEPTA ACUMULACION DE PRETENCIONES. Para que sea resuelto como punto previo al fondo de la demanda opongo la inepta acumulación de pretensiones; defensa previa que ejerzo en las razones que a continuación expongo: En fecha 13 de mayo de 2013, es admitida por el Tribunal la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por parte de la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A, suficientemente identificada en autos y parte demandante en la presente causa, en nombre de mi representada ciudadana R.P., antes identificada, según la cual de acuerdo con lo que alega la parte actora, celebro contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° M2-L1, ubicado en el inmueble dominado MORASAL 2, Avenida Venezuela, de la Urbanización Alto Barinas, Municipio Barinas d este Estado Barinas; ahora bien ciudadana Juez se observa DEL PETITORIO (Capitulo III) de la demanda lo que a continuación se cita “…(omissis)…) 1): En la Resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de las cláusulas contractuales. 2) La entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. (omissis)…”… se observa de lo supra trascrito, la existencia por parte del actor, de dos pretensiones o solicitudes que se excluyen entre si; vale decir, en primer lugar la parte actora pide al Tribunal, que resuelve por vía judicial el supuesto contrato de arrendamiento que celebró con mi representada; y en segundo lugar solicita al Tribunal ordene a mi representada (demandada de autos) en la entrega material del inmueble objeto del supuesto contrato de arrendamiento que celebró con mi representada. Al efecto debo señalar lo siguiente: cuando la parte actora en su libelo de demanda, muy específicamente en su petitorio, solicita al Tribunal la resolución del supuesto contrato de arrendamiento que celebró con mi representada, ciertamente constituye una acción contenciosa (acción de jurisdicción contenciosa), que debe ser acordada por el Tribunal mediante sentencia, para la cual debe seguir el procedimiento pautado en la Ley. Por otra parte, cuando la parte actora solicita al Tribunal en su petitorio de la demanda ordene a la demandada de autos en la entrega material del inmueble, tal entrega material no constituye una acción de jurisdicción contenciosa, sino una acción de jurisdicción voluntaria que no tiene regulación legal en cuanto a su procedimiento, de lo que a todas luces se evidencia que la parte actora a juicio de quien aquí suscribe el presente escrito de contestación, tiene precisado con verdadera certeza cual es el su verdadera pretensión, esto es, si la resolución del referido contrato de arrendamiento o la entrega material del inmueble, por cuanto como insistió, en uno de sus petitorios solicita la resolución del supuesto contrato de arrendamiento por una parte, y por la otra solicita la entrega material del inmueble, de lo evidencia se observa que son acciones que se excluyen entre si, por cuanto una es de jurisdicción contenciosa (como lo es la resolución del contrato de arrendamiento ) y la otra es de jurisdicción voluntaria (como lo es la entrega material del inmueble)… Que se observa la prohibición de acumular dos o mas pretensiones en un mismo libelo de demanda en los casos de que dichas pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, y en los casos en que los procedimientos serán incompatibles; sí pues toda acumulación realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina acumulación de pretensiones y/o inepta acumulación de pretensiones. Por otra, en los casos de que la inepta acumulación de pretensiones establezcan procedimientos que se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, entre si, debe solicitarse de forma subsidiaria ( situación que no ocurren en el sub iudice); de lo contrario al no solicitarse de sea forma constituye en consecuencia, causal de inadmisibilidad de la demanda o solicitudes que se intenten por ante los órganos jurisdiccionales, por cuanto no puede pretenderse que en un mismo tribunal se resuelva sobre varias denuncias, solicitud o pretensiones, pues la diversidad de acciones en el mismo juicio puede acarrear entonces incluso una incompetencia del órgano jurisdiccional…por lo que no cabe duda … que en la presente demanda a operado la inepta acumulación de pretensiones, dado que la parte actora solicita en primer lugar la resolución de un contrato de arrendamiento, y en segundo lugar la entrega material del inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento. No es admisible la demanda de entrega material de un inmueble, paralelamente con la resolución de un contrato de arrendamiento, cuando ambas acciones recaen sobre un mismo inmueble; cuando el demandante de autos puede obtener satisfacción completa de su interés mediante una sola acción, por ello el estado a través del poder judicial tutela de los derechos sobre las personas; y estos, para hacer valer sus derechos, debe hacerlo a través de la acción que no es otra cosa que el derecho de perseguir ante los jueces lo que se nos deba, es decir, la cosa o un derecho que nos corresponda. Dicho de esta manera, es un derecho subjetivo público, por la cual se requiere la intervención del órgano jurisdiccional, para la protección de una pretensión jurídica. En el caso in comento, el actor solicitó conjuntamente en su petitorio de libelo de demanda como se repiten dos acciones que se excluyen entre si, y cuyos procedimientos son incompatibles, con el tantas veces referido contrato de arrendamiento, por lo que es obvio que no podía solicitar en forma conjunta una resolución de contrato de arrendamiento, con una entrega material del mismo inmueble; ya que estas son solicitudes que pueden ser satisfechas en procedimientos diferentes (uno de jurisdicción contenciosa y otro de jurisdicción voluntaria), por lo que en consecuencia, la presente demanda ni siquiera debió ser admitida por la inepta acumulación de pretensiones que se observa del libelo de demanda; en ese sentido, al hilo de lo expuesto es por lo que solicito de este d.T. declare la in admisibilidad de la presente acción o en su defecto la declaratoria sin lugar a la misma por las razones que anteceden y así pido que sea declarado, ya que de no ser así, se estaría violando lo dispuesto en el artículo 78, ordinal 3° del artículo 81 y 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que la inepta acumulación de pretensiones es de estricto orden publico. DE LAS CONSTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. PRIMERO: Ciertamente mi representada la ciudadana RORANGELA PAREDES antes identificada, en la actualidad mantiene relación arrendaticia con la demandante de autos, para la cual de forma privada, celebró un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de abril de 2012, el cual en el cual se estableció en una de sus cláusulas muy específicamente en la cláusula “CUARTA”, que el mismo tendría una duración de un año contados a partir del primero (1°) de mayo de 2012, y finalizaría el primero (1°) de mayo de 2013; para ello, dicho contrato de arrendamiento se suscribió en fecha 30 de abril del año 2013, con un canon de Siete Mil bolívares mensuales (Bs. 7.000,00). Sorprende a esta parte demandada, el contrato de arrendamiento que la demandante consigno marcado #B” conjuntamente con el libelo de la demanda, por cuanto es evidente que no es ni fue ese el contrato de arrendamiento que en fecha 30 de abril de 2012 suscribió con la demandada, por cuanto la cláusula cuarta, no es del mismo contenido o tenor con relación al contrato de arrendamiento que verdaderamente suscribí; por cuanto su duración era de un año contados a partir del primero (1°) de mayo de 2012 como tantas veces se ha referido; sin embargo, debe observarse del contrato de arrendamiento que se anexo con la demanda, que el mismo, es decir el referido contrato de arrendamiento, tiene una vigencia de un (1) año, en tal sentido, como es entonces que se suscribe en fecha 30 de abril de 2012, el mismo estaría en vigencia del día 15 de mayo de 2012, hecho que no ocurrió así, es por ello que hoy en día se entiende, que el arrendador jamás quiso hacerme llegar un ejemplar de dicho contrato, a pesar de que del mismo se desprende que se suscribieron dos (2) ejemplares de un mismo tenor y de un (1) solo efecto… el contrato de arrendamiento que verdaderamente se suscribí con la aquí demandante ciertamente se suscribió para una vigencia de un (1) año contado a partir del primero (1°) de mayo de 2012, y culminaría entonces el primero (1°) de mayo de 2013, para ello lo suscribí en fecha 30 de abril de 2012; lo cierto es que al arrendador le salio muy malo lo que quizás quiso hacer; vale decir, de la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento que anexo con la demanda se desprende lo que textualmente trascribo: “…Cuarta: El termino de duración del presente contrato es de un año (01), contados a partir del día quince del mes de mayo del año 2012 (15-05-201), hasta el día quince del mes de mayo del año 2013 (15-05-2013)…” debe observar este Tribunal la imprecisión e inconsistencia numérica existente en la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, ya que no se precisa el termino de culminación del mismo, por lo que es evidente lo temeraria que es la arrendadora al interponer la presente acción en los términos en los que se propuso. Es por ello, que al haberse presentado la demanda en fecha 02 de mayo de 2013 y admitirse la misma en fecha 13 de mayo de 2013, es evidente que el presente contrato de arrendamiento opero la tacita reconducción por lo que en consecuencia prorrogado convirtiéndose entonces en un contrato a tiempo indeterminado, de manera que, no es esta la acción que debió en todo caso interponer la demandante, sino lo correcto debió ser solicitar el desalojo. SEGUNDO: Igualmente la demandante alega que al inmueble en mención se le han efectuado alteraciones que contravienen lo dispuesto en la cláusula SECTA del contrato de arrendamiento, debe observase lo que se desprende de la cláusula SEGUNDA, el la cual se establece que el inmueble arrendado será para uso exclusivo de una cafetería Lunch; a tal efecto debo indicar, que es inconcebible que un inmueble que pueda ser destinado para cafetería Lunch, no pueda hacérsele modificación alguna, ya que en todo caso debe considerarse y adaptarse a las necesidades o comodidades básicas del destino que pueda dársele al inmueble arrendado; razón por la cual es infundado lo alegado por la parte actora, cuando alega que el referido inmueble se le ha efectuado alteraciones sin la debida autorización del arrendador cuando tiene pleno conocimiento del destino que se le daría al inmueble al momento de suscribirse el referido contrato de arrendamiento. TERCERA: Alega la parte actora que mi representada le adeuda la cantidad de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), por concepto de no haber cancelado tres (3)cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del 15 de Enero del 2013; del 15 de febrero del 2013, del 15 de marzo de 2013, al 15 de abril de 2013, a tal efecto rechazó niego y contradigo que mi representada le adeude a la demandada de autos la cantidad de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), por concepto de no haber cancelado tres (3) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del 15 de Enero del 2013; al 15 de febrero del 2013, del 15 de febrero del 2013 al 15 de marzo de 2013, y del 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, por cuanto lo correspondiente al mes que va desde el 15 de enero de 2013 al 15 de febrero de 2013, fue debidamente cancelado mediante transferencia bancaria de la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 21 de enero de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00); lo correspondiente al mes que va desde el 15 de febrero de 2013 al 15 de marzo de 2013, fue debidamente cancelado mediante deposito bancario en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal, en fecha 01 de abril de 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) lo correspondiente al mes que va desde el 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, fue debidamente cancelado mediante deposito en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 06 de mayo de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00); y por ultimo lo correspondiente al mes que va desde el 15 de abril de 2013 al 15 de mayo de 2013, fue debidamente cancelado mediante cheque girado contra la entidad bancaria Banco Banesco banco Universal a nombre de la demandada de autos, para lo cual se emitió recibo de pago en fecha 17 de mayo 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), solo que este ultimo la demandada no ha querido hacerlo efectivo a pesar de existir fondos disponibles, solo a los efectos de que manipular o evidenciar de que mi representada ha caído en mora a los fines de intentar cualquier acción y poder resolver el contrato de arrendamiento suscrito o desalojar del inmueble arrendado; de manera que es evidente que la demandada es temeraria cuando intenta la presente acción. CUARTO: Por otra parte ciudadana Juez, por cuanto de acuerdo con lo expuesto al particular PRIMERO. y de acuerdo con los pagos efectuados por mi representada expuestos en el particular TERCERO, es evidente que el contrato de arrendamiento ha dejado de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en este sentido, el supuesto y negado de que considera este Tribunal que la inepta acumulación opuesta como punto previo en la presente contestación de la demanda no prospere, la presente acción no debe prosperar ya que operaria seria en todo caso el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento, y así pido pueda ser declarado. QUINTO: Se desprende la cláusula DECIMA PRIMERA del referido contrato de arrendamiento, lo que de seguida se cita: “…El incumplimiento por parte del ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones establecidas, dará lugar, para el ARRENDADOR solicite la resolución de este contrato o incumplimiento del mismo, con pago de las indemnizaciones de la Ley, sin prejuicio a ejercer las acciones judiciales a que haya lugar, en este caso autoriza al arrendador a que sin tramites judicial alguno, recupere el inmueble, luego de trascurrido diez (10) días continuos siguientes a la fecha de la participación por escrito de la causal contractual causante del incumplimiento bastando para ello la declaración de dos (02) testigos…”, fin de la cita, cursiva de este representación. Como se puede observa, las partes contratantes manifestaron su voluntad y así acogieron someterse a una cláusula compromisoria como medio de solución de conflictos, establecido estipulaciones como la que se desprende de la cláusula DECIMA PRIMERA, de que en el supuesto de incumplimiento por partes del arrendatario de las cláusulas contractuales, el arrendador lo hará saber por escrito luego de trascurrido por lo menos diez (10) días a la fecha de la participación que por escrito haga a tales efectos, y para su validez lo hará saber mediante declaración de dos (02) testigos; lo cierto es, que el arrendataria jamás comunico a mi representada de tal o tales incumplimientos ni de forma verbal ni mucho meno de forma escrita, jama se tomo la declaración de los testigos a que hace referencia en el referido contrato de arrendamiento, por lo que el arrendador antes de acudir a la vía judicial, requiere entonces en aplicación de las cláusulas antes trascritas del agotamiento de una vía previa como lo es en el presente caso, del agotamiento de la cláusula compromisoria, para posteriormente acudir por vía judicial, y no corriendo así, debe este Tribunal declarar sin lugar la presente demanda en razón de los hechos expuestos… Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, es por lo que solicito de este Tribunal admita la presente contestación, la sustancie conforme a derecho y sea declarada Sin Lugar en la definitiva con el pronunciamiento previo expuesto. (Cursiva de este Tribunal)

En fecha 27-06-2012, el apoderado judicial de la parte demandada C.A.B.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.616, presento escrito de promoción de pruebas, las cuales son las siguientes:

Por diligencia de fecha 16-07-2013, la abogada en ejercicio A.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 191.889, apoderada judicial de la parte demandada, promovió prueba, y por auto de fecha 17-07-2013 este Tribunal negó la admisión de la misma.

Mediante diligencia de fecha 19-07-2013, el apoderado judicial de la parte demandada abogado C.A.B.A., apeló del auto dictado en fecha 17-07-2013, y mediante auto de fecha 25-07-2013, este Tribunal oyó la apelación en un solo efecto y ordenó su remisión mediante oficio N° 715, al Juzgado (Distribuidor) Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. Así mismo el Tribunal señala que por cuanto en el día de hoy precluye el lapso para dictar sentencia y oída la presente apelación se abstiene de dictar la misma hasta tanto conste la resulta de dicha apelación.

Mediante auto de fecha 28-04-2014, se dio por recibido al cuaderno de apelación del expediente signado con el N° 3129, procedente del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.con oficio N° 393 de fecha 15-03-2014; al cual se ordenó darle entrada y el reingreso en los libros respectivos. Informando que se declaró Sin Lugar la Apelación. Y por auto separado se ordenó la reanudación de la presente causa al estado en que se encuentra.

Mediante auto de fecha05-05-2014, el tribunal deja constancia que por cuanto no se ha tenido respuesta de la prueba de informe solicitada en oficios Nos 635 de fecha 28-06-2013 y oficio 655 de fecha 09-07-2013 y una vez conste en auto la misma este Tribunal se pronunciará sobre las mismas.

Por auto de fecha 28 de mayo del año 2014, se recibió oficio emanado del Banco Universal, mediante a la cual dan respuestas a los oficios 635 y 655, se ordenó agregarlos a los autos.

El tribunal deja expresa constancia a las partes que la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido, en virtud de la multiplicidad de competencia y causas llevados por este Tribunal, en tal sentido se pasa de inmediato a decidir bajo la siguiente motivación:

PUNTO PREVIO:

Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada al alegar la inepta acumulación de pretensiones en la demanda presentada en fecha13 de mayo de 2013, donde la actora Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., identificada en autos en contra de su representada la ciudadana R.P., antes identificada, sobre un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° M2-L1, ubicado en el inmueble denominado MORASAL 2, Avenida Venezuela de la Urbanización Altos Barinas, Municipio Barinas. Que se Observa del petitorio (Capítulo III) de la demanda lo que a continuación se cita “… (omissis) 1) en la Resolución del contrato de arrendamientos por incumplimiento de las cláusulas contractuales, 2) la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, (omissis)…”. Que en el presente caso el actor solicitó conjuntamente en su petitorio dos acciones que se excluyen entre sí, y cuyos procedimientos son incompatibles, con el tantas veces referido contrato de arrendamiento, por lo que no podía solicitar en forma conjunta una resolución de contrato de arrendamiento, con una entrega material del mismo inmueble, ya que según el demandado son solicitudes que pueden ser satisfechas en procedimientos diferentes, uno de jurisdicción contenciosa y otra de de jurisdicción voluntaria, por lo que la demanda no debió ser admitida por inepta acumulación.

Que se observa de lo supra transcrito la existencia por parte del actor, de dos pretensiones o solicitudes que se excluyen entre sí, que la parte actora pide al tribunal que resuelva por vía judicial el supuesto contrato de arrendamiento que celebró con su representada y en segundo lugar solicita al Tribunal ordene a su representada (demandada en autos) en la entrega material del inmueble objeto del supuesto contrato de arrendamiento que celebró con su representada.

Por su parte la parte actora rechazó en escrito presentado en fecha 08-07-2013, al señalar que la defensa alegada por inepta acumulación no puede ser alegada por la parte actora como defensa de fondo sino como cuestión previa, que en el caso de autos se está solicitando la resolución de contrato, y como consecuencia la entrega inmediata del inmueble

DE LA INEPTA ACUMULACION DEPRETENSIONES:

Vistos los términos en que quedó trabada la litis en la presente causa, así como lo discutido por la demandada, corresponde a este Juzgadora pasar al análisis, previo al pronunciamiento de fondo, de la procedencia o no de la defensa opuesta por la parte demandada, la cual es la prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con concordancia con el artículo 78 ejusdem, por inepta acumulación de pretensiones.

Ahora bien, dentro de la doctrina más encontramos el criterio sostenido por el tratadista A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 77:

…hay inepta acumulación de pretensiones, cuando ellas se excluyen mutuamente, o son contrarias entre sí, o cuando por razón de la materia no corresponde al conocimiento del mismo Tribunal, o finalmente, cuando sus procedimientos son incompatibles entre sí. En estos casos, la ley prohíbe la acumulación de tales pretensiones en una misma demanda, porque tanto por la naturaleza de ellas, como por la materia que determina la competencia, o bien por la diversidad de sus procedimientos, no puede cumplirse la finalidad que persigue con la acumulación, que consiste en decidir las pretensiones acumuladas en un solo procedimiento, y por tanto, la acumulación prohibida, o inepta acumulación, es un defecto de la demanda, que hace procedente, por el segundo motivo, la proposición de la cuestión previa a que se refiere el Ordinal 6° del Art. 246 C.P.C...

Consonó con el anterior criterio, tenemos que la jurisprudencia ha sido constante al considerar que si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas. Como en efecto en sentencia de fecha 04/04/2003, dictada en el expediente N° 01-2891, de la Sala Constitucional sentencia N° 699 en la cual se estableció lo siguiente:

…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato (…) Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimento y resolución, ya que son antinómica, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. (R&G Tomo 198 555-03)... ( omisis).

En tal sentido se hace necesario escudriñar lo solicitado por el actor en el petitorio del libelo de la demanda al respecto demandaron: “…1.- En la Resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de cláusulas contractuales. 2.- La entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento…”

Por otra parte el Código Civil en su artículo 1.167 establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato y resolución de contrato y si hubiere lugar a ello con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la resolución del mismo, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….” De manera que el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato si hubiere lugar a ello, y adicional a ello se reclamase los daños y perjuicios, es el previsto en esta norma.

Para sustentar el anterior criterio de la Sala de Casación Civil, también el autor A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110, ha expuesto lo siguiente:

… La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)...

Para fundamentar el referido criterio en sede casacional se permite transcribir decisión No. 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003.

(…) Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, (…) la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano…, nada la impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos-los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandar con la acción resolutoria, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa…”

Igualmente en materia arrendaticia existen numerosas sentencias del m.T. de la República que han desestimado la inepta acumulación de pretensiones en aquellas causas en las que se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, así encontramos sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 de la Sala de Casación Civil, que sostiene:

“(…) En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones. Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de los actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, pre ordenados para la resolución de una controversia, el cual se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión. Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese momento “las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Así que, siendo que se demandó la resolución del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento en cuyo caso el procedimiento es el mismo a tenor de la norma supra citada, en criterio de esta operadora de justicia no existe acumulación indebida de pretensiones en el asunto bajo examen. Y ASÍ SE DECIDE.

Igualmente se desprende que es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos como indemnización de daños y perjuicios, a tenor de lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil, pretensiones que no sólo se tramitan a través del mismo procedimiento sino que además no se excluyen mutuamente, tal y como lo ha establecido el Tribunal Supremo de la República. Ahora bien, el caso que nos ocupa la parte actora en primer lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento objeto del inmueble arrendado, con base en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; y en segundo lugar, la parte actora demanda subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento acciones estas que de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. En tal virtud, esta Juzgadora, salvo mejor criterio, debe concluir que ambas acciones persiguen el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, por lo que es posible aplicar lo resuelto por el m.T. de la República respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos, además se observa en el libelo que el petitorio de la parte actora demanda es la Resolución de contrato arrendaticio, subsidiariamente la desocupación y el pago de cánones de arrendamiento, lo cual es permitido según lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 78 del código de procedimiento civil. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE MOTIVA:

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el accionante tiene su fundamento jurídico en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 1159, 1160, 1167, 1592 del Código Civil, en consecuencia no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.

La acción intentada en el presente juicio es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento en tal sentido dispone el artículo 1.167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones, a saber: 1). la ejecución del contrato, 2). La resolución del contrato; y 3). la indemnización de daños y perjuicios, ésta ultima por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser ejercida conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

Ahora bien la parte demandante Empresa mercantil, MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCIONES C.A” en su condición de arrendataria lo cual consta en contrato de arrendamiento de fecha treinta (30) de abril del año 2012, en el cual da en arrendamiento a la ciudadana R.P., un inmueble, constituido por un local comercial cerrado por tres lados con paredes de bloques frisadas y su fuente lo hace con una vidriera con puerta de aluminio, piso de granito, techo de losa, instalaciones eléctricas embutidas, puertas y ventanas de vidrio, con marcos de aluminio tipo panorámicas, todos los accesorios eléctricos y tres (3) baños con sus accesorios, área de oficios y cocina, protectores metálicos en todas las ventanas y puertas, cielo raso en todo el local, 18 lámparas decorativas, 02 lámparas de emergencias denominado M2-L1, ubicado en la planta baja del inmueble denominado Morasal 2, ubicado en la avenida Venezuela de la urbanización Venezuela de la Urbanización Altos Barinas estado Barinas.

En tal sentido se hace necesario definir lo que se entiende en nuestra legislación por arrendamiento y en tal sentido, dispone el artículo el artículo 1.579 del Código Civil:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Según la doctrina: el contrato de arrendamiento es una “relación jurídica”, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona “solo consensus”); siendo la misma no solemne ni formal (…); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis (sic); cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación (…); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del bien a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación fluyente, continuativa y no instantánea; siendo así mismo una relación temporal en cuanto a duración limitada y, por tanto, no perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación: el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar (Guerreo Q. Gilberto (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.22)

De la anterior definición se puede extraer los elementos primarios existente en un contrato de arrendamiento a saber: 1. Se origina por consenso o voluntad de ambas partes. 2 la cesión temporal de una de las partes de la posesión de un bien mueble o inmueble de su propiedad, a favor de la otra; y 3; El pago de un canon de arrendamiento que por el uso estipulen ambas partes.

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

Siendo la pretensión aquí ejercida es de Resolución de Contrato de Arrendamiento, según consta en contrato de arrendamiento celebrado entre Empresa mercantil, MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCIONES C.A” en su condición de arrendataria lo cual consta en contrato de arrendamiento de fecha treinta (30) de abril del año 2012, en el cual da en arrendamiento a la ciudadana R.P. sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la planta baja del inmueble denominado Morasal 2, ubicado en la avenida Venezuela de la Urbanización Altos Barinas estado Barinas. Señala la demandante que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado tiene una vigencia de un (1) año, según consta en la cláusula cuarta de dicho contrato, contados a partir 12 del mes de mayo del año 2012 (15-05-2012) hasta el 15 del mes de mayo del 2013, improrrogable. Esta jugadora observa que Tales hechos alegados fueros aceptados por la parte demandada en su perentoria contestación cuando afirma que ciertamente su representada la ciudadana R.P., relación arrendaticia con la demandante en autos, que es cierto que celebró contrato de forma privada de fecha 30 de abril del 2012. Quedando claro que se tiene como cierto la existencia de la relación arrendaticia nacida según contrato privado de fecha 30 de abril del año 2012, celebrada entre las partes objeto de la presente controversia. ASI SE DECIDE.

Así mismo se observa que de los hechos alegados en el libelo, el actor señalo que en la cláusula tercera, establecieron la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,000), que dicho canon debería ser cancelado por el arrendatario al vencimiento de cada mensualidad, sin que medie plazo alguno. Que la demandada ha incumplido reiteradamente en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento en especial en su cláusula tercera y sexta, que con relación a la cláusula tercera tiene vencida hasta la presente fecha tres (03) mensualidades, es decir, la primera del 15 de enero del 2013 al 15 de febrero del 2013; la segunda del 15 de febrero del 2013 al 15 de marzo de 2013; y la tercera del 15 de marzo del 2013 al 15 de Abril de 2013, cada una por la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), para un total de Veintiún Mil Bolívares Bs. 21.000,00, que han agotados las gestiones amistosas para lograr que cumpla con la obligación de pago, que asimismo la arrendataria ha realizado modificaciones internas al inmueble dado en arrendamiento sin la autorización previa por escrito por parte del arrendador.

Por su parte la demandada con respecto a estos hechos los contradice al señalar que el termino de duración del contrato era de un año desde el 15 de mayo del año 2012 hasta el 15 de mayo del año 2013, alega el demandado que en el presente contrato operó la tacita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, que la acción que se debió interponer fue de desalojo. Igualmente la demandante alega que al inmueble en mención no se le han efectuado alteraciones que contravienen lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, señala que se desprende de la cláusula segunda, el cual se estableció que el inmueble arrendado será para uso exclusivo de una cafetería Lunch, a tal efecto se debe indicar, que es inconcebible que un inmueble que pueda ser destinado para cafetería Lunch, no pueda hacérsele modificación alguna, ya que en todo caso debe considerarse y adaptarse a las necesidades o comodidades básicas del destino que pueda dársele al inmueble arrendado; razón por la cual es infundado lo alegado por la parte actora, cuando alega que el referido inmueble se le ha efectuado alteraciones sin la debida autorización del arrendador cuando tiene pleno conocimiento del destino que se le daría al inmueble al momento de suscribirse el referido contrato de arrendamiento. Rechazó negó y contradijo que su representada le adeude a la demandada de autos la cantidad de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), por concepto de no haber cancelado tres (3) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del 15 de Enero del 2013; al 15 de febrero del 2013, del 15 de febrero del 2013 al 15 de marzo de 2013, y del 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, por cuanto lo correspondiente al mes que va desde el 15 de enero de 2013 al 15 de febrero de 2013, fue debidamente cancelado mediante transferencia bancaria de la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 21 de enero de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00); lo correspondiente al mes que va desde el 15 de febrero de 2013 al 15 de marzo de 2013, fue debidamente cancelado mediante depósito bancario en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal, en fecha 01 de abril de 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) lo correspondiente al mes que va desde el 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, fue debidamente cancelado mediante deposito en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 06 de mayo de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00); y por ultimo lo correspondiente al mes que va desde el 15 de abril de 2013 al 15 de mayo de 2013, fue debidamente cancelado mediante cheque girado contra la entidad bancaria Banco Banesco banco Universal a nombre de la demandada de autos, para lo cual se emitió recibo de pago en fecha 17 de mayo 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), solo que este ultimo la demandada no ha querido hacerlo

Ahora bien procede esta Juzgadora efectuar algunas consideraciones relativas a la Naturaleza del Contrato. La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de su naturaleza, tomando en cuenta que tal pronunciamiento resulta obligatorio para resolver las posiciones antagónicas que mantienen los sujetos intervinientes; sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado.

Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado. En consecuencia, será por tiempo fijo aquel contrato donde se acuerda una duración determinada, y que al vencerse este continuará por otro lapso igual, bajo las mismas condiciones, y así sucesivamente, a menos que una parte de aviso a la otra participando la no continuación, caso este último en el cual se configura la situación prevista en el artículo 1601 del Código Civil.

Señalado lo anterior tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su Cláusula Cuarta: establecieron lo siguiente: cito textualmente: “El termino de duración del presente contrato será de un año (1), contados a partir del día Quince del mes de mayo del año 2012 (15-05-2012), hasta el día Quince del mes de mayo del año 2013 (15-05-2013), este contrato es improrrogable y en cualquier caso de incumplimiento del ARRENDATARIO a la entrega del inmueble le originara un pago por concepto de multa que cancelará a EL ARRENDADOR a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (200) diarios…”.

Con vista al examen del contrato y tomando especialmente en cuenta el material probatorio ofrecido por las partes durante el juicio, no se aportan medios que hagan presumir que operó el desahucio y que se haya dejado al Arrendatario en posesión del inmueble después de un eventual vencimiento del mismo. Ya que se evidencia de autos solamente la existencia de un solo contrato el inserto a los folios 08 al 09 del presente expediente, cuya fecha de vencimiento fue el quince del mes de mayo del año 2013 (15-05-2013), y que aun se encontraba en vigencia la fecha de interposición de la presente demanda el cual fue el dos (2) de mayo del año 2013. El resultado que se deriva de la forma cómo se ha venido ejecutando el contrato de arrendamiento, llevan a ésta Juez a considerar como ya lo he referido, que nos encontramos en presencia de un contrato a “tiempo determinado” como en efecto lo califica la parte demandante en su Libelo de demanda para postular su pretensión de Resolución de Contrato. ASI SE DECIDE

Seguidamente, tomando en consideración, por las motivaciones que preceden que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo fijo o determinado, y en virtud de que los hechos aducidos por los actores en su libelo de demanda se colige que la pretensión de resolución que aquí nos ocupa fue fundamentada en el incumplimiento de los cánones de arrendamientos correspondiente a tres (03) mensualidades, es decir, la primera del 15 de enero del 2013 al 15 de febrero del 2013; la segunda del 15 de febrero del 2013 al 15 de marzo de 2013; y la tercera del 15 de marzo del 2013 al 15 de Abril de 2013, cada una por la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), para un total de Veintiún Mil Bolívares Bs. 21.000,00, por concepto de cánones vencido por parte del Arrendatario; y siguiendo este orden de ideas es por lo que resulta menester analizar el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que textualmente se cita:

El canon de arrendamiento, que EL ARRENDATARIO, pagara a EL ARRENDADOR, ha sido fijado en la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (7.000,00), al vencimiento de cada mensualidad, sin que medie plazo o termino de gracia alguno; y en caso de que EL ARRENDATARIO se retrase en el pago de dicho canon de arrendamiento y gastos comunes, le generara el pago adicional de interés moratorios a razón de ciento setenta bolívares (170), por cada día de retraso, dicho monto forma parte integral y se cancelará simultáneamente. La falta de pago de una mensualidad de arrendamiento y gastos comunes dará derecho AL ARRENDADOR a pedir le resolución de contrato con pago de mensualidades atrasadas…

(Cursivas y negrillas del tribunal)

Así mismo las partes convinieron contractualmente en la Cláusula Sexta lo siguiente:

EL ARRENDATARIO, se obliga expresamente: a) no hacer ninguna alteración o modificación en la estructura del inmueble arrendado, sin previo consentimiento por escrito de EL ARRENDADOR…

(Cursivas y negrillas del Tribunal)

Trabada así la litis, quien Juzga, debe establecer su doctrina sobre el pago, para que resulte ser efectivo en la extinción de la obligación. En efecto, a través del pago estamos en presencia de una institución normal de extinción de las obligaciones, siendo que, la palabra “pagar” proviene del vocablo latino “pacare”, que significa aplacar, el pago aplaca al acreedor al serle satisfecho su interés. En el lenguaje corriente, se entiende como la ejecución de una obligación que tiene por objeto una suma de dinero. Decir que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir liberamiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “el pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”. Dentro de esta institución como bien lo establece los hermanos MAZEAUD (HENRI, LEON y J.M., Lecciones de Derecho Civil, Parte II, Volumen III, Pág. 124), existiendo dos partes, un “Solvens” y un “Accipiens”, vale decir, el que cumple o paga y el que recibe el pago.

En el presente caso, el actor alega el cumplimiento contractual del contrato a tiempo determinado relativo a la falta de cancelación de los cánones de arrendamientos, debiendo destacarse, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes y conforme el artículo 1.160 ejusdem, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, por lo cual, es evidente, que dentro de las obligaciones contractuales establecidas en la relación arrendaticia, específicamente la consagrada en el artículo 1.592 Ibidem, establece:

…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:…2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…

.

El contrato de arrendamiento tiene como característica fundamental el de ser un contrato bilateral, que origina obligaciones principales, entendido como aquél por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante el pago de un precio determinado que ésta se obliga a cancelar a la otra; siendo un contrato bilateral es evidente la posibilidad de reutilizar la “Exceptio Nom Adiplendi Contractus” a través de la cual se genera la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, siendo el incumplimiento aquellas situaciones antijurídicas que se producen cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle la consecuencia de su conducta, tal cual se genera en el caso sub lite, a través de la resolución contractual, criterio éste seguido por el tratadista Español PUIG PEÑA (Tratado de Derecho Civil Español. Tomo 4°. Vol.- 1. Pág. 197. Editorial Bosch-Barcelona 1.959), siendo que, para la Doctrina nacional encabezada por el Maestro E.M.L., el incumplimiento de las obligaciones deben entenderse como la inejecución de las mismas, tal situación genera la acción resolutoria que trae como consecuencia o efectos la liberación de ambas partes y extinguida la obligación.

En el caso bajo examine, por efectos de los artículos 506 Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, al haberse excepcionado el reo en la perentoria contestación alegando una defensa extintiva, vale decir, el pago de la relación arrendaticia que se produce en la cancelación del canon de arrendamiento, era ésta parte a quien le correspondía la carga de la prueba de tal liberación, y como establece el tratadista A.A.M.: “Nom Probaret Deben Sucumbire”, por efecto del artículo 254 del Código Adjetivo, que en caso de no haber asumido el reo la plena prueba de su excepción, debe sucumbir en la misma debiendo declarase con lugar la resolución contractual, y así se establece.

En tal sentido, a los fines de dar cumplimiento en lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la exhaustividad de la prueba, Pasa esta Juzgadora a valorar y analizar las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Promovió Marcada con la letra “A”, Planilla de depósito bancario N° 1515393252, de fecha 01/04/2.013, por la cantidad de Bs. 7.000,00, realizado ante la entidad bancaria Banesco, según cheque N° 49050217, de la cuenta corriente N° 0134005717051011140, perteneciente a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., en la cuenta 01340057110571010719, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/02/2.013 al 15/03/2.013. Folio 43.

 Promovió Marcada “B”: Planilla de depósito bancario N° 1516570341, de fecha 06/05/2.013, por la cantidad de Bs. 7.000,00, realizado ante la entidad bancaria Banesco, según cheque N° 34805029, de la cuenta corriente N° 0134005717051011140, perteneciente a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., en la cuenta 01340057110571010719, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/03/2.013 al 15/04/2.013. Folio 44.

En cuanto al valor probatorio de las planillas bancarias, esta jurisdicente considera que los mismos al no haber sido desconocida impugnadas se le da pleno valor probatorio, en virtud de que encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I del Código Civil, pertenecen al género de prueba documental. Tales instrumentales no son instrumentos privados que tengan que estar suscritos para serle opuestos a la contraparte, pues al estar en presencia de Vouchers en copias al carbón, se trata entonces, de la presencia de una prueba típica consagrada en el artículo 1.383 del Código Civil, que establece: ´las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe en las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal`, en consecuencia, se evidencia los depósitos realizados y se valora conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, Pero en cuanto al valor probatorio a los efectos de determinar si los depósitos fueron realizados en la fecha y forma oportuna para la cancelación de los cánones de arrendamientos para no quedar insolvente en los mismos, se analizarán más adelante. Así se decide.

 Promovió Marcado “C”: Recibo de pago por la cantidad de Bs. 7.000,00, a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/12/2.012 al 15/01/2.013. Folio 45.

 Promovió Marcado “D”: Recibo de pago por la cantidad de Bs. 7.000,00, a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/02/2.013 al 15/03/2.013. Folio 46.

 Promovió Marcado “E”: Recibo de pago por la cantidad de Bs. 7.000,00, a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/03/2.013 al 15/04/2.013. Folio 47.

 Promovió Marcado “F”: Recibo de pago por la cantidad de Bs. 7.000,00, a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/04/2.013 al 15/05/2.013, el cual fue cancelado con el cheque N° 32805034, cuenta N° 01340057170571011140, de fecha 17/05/2.013, y no ha sido cobrado por la demandante. Folio 47.

Se observa que dichos recibos fueron los mismos Presentados por la parte actora junto al libelo de la demanda como no cancelados a la fecha convenida y en el lapso legal correspondiente, en tal sentido se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 449 y 430 del Código de Procedimiento Civil. Pero en cuanto al valor probatorio a los efectos de determinar si los depósitos fueron realizados en la fecha y forma oportuna para la cancelación de los cánones de arrendamientos para no quedar insolvente en los mismos, se analizarán más adelante. Así se decide.

• Promovió como prueba de informe so oficie Al Gerente del Banco Banesco, Banco Universal, agencia del C.C El Dorado, para que informe si la cuenta corriente N° 01340057110571010719, de esa entidad Bancaria pertenece a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A; Si en fecha 01-04-2013, en la cuenta corriente N° 01340057110571010719, perteneciente, a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., se le realizo un depósito bancario según planilla N° 1515393252, por la cantidad de Bs. 7.000,00, realizado ante la entidad Bancaria BANESCO, Banco Universal, según cheque N° 49050217, de la cuenta corriente N° 013440057170571011140; Si en fecha 06-05-2013, en la cuenta corriente N° 01340057110571010719, perteneciente, a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., se le realizo un depósito bancario según planilla N° 1516570341, por la cantidad de Bs. 7.000,00, realizado ante la entidad Bancaria BANESCO, Banco Universal, según cheque N° 34805029, de la cuenta corriente N° 013440057170571011140; Si para las fecha 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, y 26 de mayo de 2013, en la cuenta corriente N° 013440057170571011140, de esa entidad Bancaria existían fondos disponibles iguales o superiores a la cantidad de 7.000,00, indique las cantidades existentes para esas fecha. Siendo acordado en fecha 28/06/2.013, mediante oficio N° 635.

Dando respuesta la entidad bancaria, en fecha 22/05/2.014, cursante a los folios 51-93/96, en los siguientes términos: “…1.- La cuenta corriente 0134-0057-11-0571010719, tiene como titular a la sociedad mercantil Morosal Proyectos y Construcciones, J-2979225202, aperturada en fecha 1901/2.010. 2.- En los movimientos de la cuenta corriente 0134-0057-11-0571010719, de fecha 01/04/2.013, se evidencia un depósito de bs. 7.000,00, con la planilla Nº 1515393252, realizada por la agencia ubicada en el c.c. el dorado. 3.- En los movimientos de la cuenta corriente 0134-0057-11-0571010719, de fecha 06/05/2.013, se evidencia un depósito de bs. 7.000,00, con la planilla Nº 1516570341, realizada por la agencia ubicada en el c.c. el dorado. 4.- Se le anexan movimientos para el mes de mayo de la cuenta corriente 0134-0057-17-0571011140, perteneciente a la ciudadana Paredes Leon R.L., V-4.930.033, donde evidenciara los saldos existentes a la fecha…”

Con respecto a la prueba se otorga todo el valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del código de procedimiento civil, en lo que respecta a los meses de depósito cancelados serán objeto de valoración más adelante. Así se decide.

En fecha 08/07/2.013, el apoderado judicial de la parte demandada C.A.B.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.616, presento escrito de promoción de pruebas, las cuales son las siguientes:

• Promovió como Pruebas documentales: Marcada “1: Estado de cuenta correspondiente a la cuenta corriente Nº 01340057170571011140, de la entidad bancaria Banesco, perteneciente a la ciudadana R.P.. Folio 59.

• Promovió como prueba de testigo se tomara la declaración del ciudadano J.V..

Siendo admitida y el cual el día y hora señalado por el tribunal para que se llevara a cabo el acto de evacuación de dicha declaración fue declarado desierto el mismo por inasistencia del testigo según consta a los folios 60 y 75 del presente expediente. Se desecha la misma. Así se decide.

PRUEBA DE LA PARTE ACTORA:

• Como Prueba Documental promovió contrato de arrendamiento, documento fundamental de la pretensión, suscrito entre las partes. Folios 08-09.

Dicha documental al haber sido aceptada y reconocida por la parte actora, se le otorga todo su valor probatorio como documento privado suscrito entre las partes contratantes y su valor en cuanto a todo su contenido en sus cláusulas. Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Otorgándosele pleno valor probatorio. ASI SE DECIDE.

• El Recibo de pago del periodo del 15/02/2.013 al 15/03/2.013, expedido el 15/03/2.013. Folio 56. Dicho recibo fue valorado anteriormente.

• La confesión espontánea de la demandada en el escrito de la contestación de la demanda, cuando señala se transcribe textualmente: “…Que es inconcebible que un inmueble que pueda ser destinado para Cafetería Lunch, no pueda hacérsele modificación alguna, ya que en todo caso debe acondicionarse y adaptarse a las necesidades o comodidades básicas del destino que puede dársele al inmueble arrendado…”

Respecto a ello, esta juzgadora no da valoración a priori, por cuanto la contestación de la demanda no constituye un medio de prueba en sí mismo, susceptible de valoración, sino que los argumentos allí planteados, originan los hechos aceptados y los controvertidos. Los cuales deben ser demostrados en la fase probatoria. Y así se decide.

• Promovió Prueba de Inspección Judicial, Para que el tribunal dejara constancia de la estructura y divisiones que presenta el inmueble objeto de la presente demanda. La cual se llevo a cabo en fecha 15/07/2.013, el cual cursa Acta de inspección al folio 66, en los siguientes términos: “…Paredes de bloques revestidas de cemento con pintura tipo grafiado, una división sin puerta, otra división en el cual se observa un armario con puertas de madera y divisiones internas, igualmente una puerta plegable que da acceso al área de cocina teniendo esto a su vez otra división en el cual se observa una nevera tipo refrigerador, otra división tipo barra con estructura de cemento, en la parte superior de dicha barra se observa una decoración de madera con luces decorativas tipo cajuela, la barra se observa que se encuentra un lavaplatos. Se deja constancia que se observan dos baños: 01 para damas con puertas de acceso de madera dos pocetas, una ventana panorámica pequeña, con una división pequeña donde se observa un lavamanos de pedestal y el baño 02 utilizado para caballeros con puerta de acceso de madera, una poceta, un orinario, una ventana panorámica pequeña, con una división en la que se observa un lavamanos de pedestal y una ventana panorámica; piso de granito en todo el local o salón, techo de platabanda con pintura grafiada, ventana con vidrio panorámica, puerta de vidrio, asimismo en el área destinada a la barra se observa una puerta de madera que da acceso al área donde se encuentra un refrigerador que enlaza con la cocina.. ”

Se trata esta prueba de una inspección judicial que tiene pleno valor probatorio, por haber sido realizada dentro del juicio con la garantía del contradictorio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección.

Pretende el actor de autos probar con este medio probatorio, que al local se le han realizado modificaciones al inmueble arrendado. El cual observa esta juzgadora que de los resultados obtenido en dicha prueba de inspección se realizaron modificaciones al inmueble el cual no coinciden con el dado en arrendamiento según consta en la cláusula primera del contrato objeto de la presente controversia. Se aprecia en todo su valor para comprobar las circunstancias a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil.

Así se decide.

• Promovió como Prueba Testimonial, la declaración de los siguientes ciudadanos:

Al ciudadano M.A.F.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.989.261. Siendo evacuada dicha prueba en fecha 16/06/2.013, en los siguientes términos: Folios 70-71.

PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a H.S.N.. CONTESTO: Si la conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a R.P.. CONTESTO: Si la conozco. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo por haber dicho que conoce a H.S.N., le consta que le arrendó un inmueble a R.P.C.: Si me consta. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo por haber dicho que le consta que H.S., le arrendó un inmueble a R.P., conocía la estructura física del inmueble cuando R.P. tomó posesión . CONTESTO: Si la conocí. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo por haber dicho que conocía la estructura del inmueble que H.S., arrendó a R.P., conserva actualmente la misma estructura física. CONTESTO: No la conserva. SEXTA PREGUNTA: Que el testigo de razón fundada de sus dichos. CONTESTO: Porque yo tengo aproximadamente de cinco a seis años trabajando para la Ingeniero y por esos tengo conocimiento de los cambios que ha habido en el inmueble. Seguidamente pide el derecho de palabra el abogado en ejercicio C.A.B.A., apoderado judicial de la demandada con el fin de interrogar al testigo quien expone: PRIMERA REPREGUNTA: El testigo ha manifestado conocer al Señor H.S. en tal sentido se repregunta. Diga el testigo como conoce al Señor H.S.. CONTESTO: Por medio del Trabajo. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo a que trabajo se refiere. CONTESTO: Construcción. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo si trabajo para el señor H.S.. CONTESTO: Si. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo como le consta que el señor H.S., arrendó un inmueble a la ciudadana R.P.. CONTESTO: Por que yo tengo aproximadamente cinco años trabajando con él. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si es persona de confianza del ciudadano H.S.. CONTESTO: No lo soy. SEXTAREPREGUNTA: Diga el testigo si tiene interés en las resultas del presente juicio. CONTESTO: Ninguno. Cesaron las preguntas

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Estima esta juzgadora que lo importante en la deposición de un testigo para ser apreciado por el Juez, es la sinceridad con que él actúa en el momento de declarar y esta sentenciadora llegó a la convicción de que éstos testigos son sinceros y contestes con los particulares del interrogatorio al cual fueron sometidos, demostrando con su deposición los hechos alegados por el accionante en su escrito de libelo de demanda en cuanto a que el inmueble arrendado fue objeto de modificaciones. Así se decide.

Al ciudadano J.H.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.995.0619. Siendo evacuada dicha prueba en fecha 16/06/2.013, en los siguientes términos: Folios 72-74.

PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a H.S.N.. CONTESTO: Si la conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a R.P.. CONTESTO: de vista. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo por haber dicho que conoce a H.S.N., le consta que le arrendó un inmueble a R.P.C.: Si. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo por haber dicho que le consta que H.S., le arrendó un inmueble a R.P., conocía la estructura física del inmueble cuando R.P. tomó posesión. CONTESTO: Si la conocí. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si la ciudadana R.P. hizo modificaciones al inmueble que le arrendó H.S.. CONTESTO: Si le hizo modificaciones. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo por haber dicho que tiene conocimiento de que H.S. le arrendó un inmueble a R.P., sabe y le consta que esta se a atrasado en el pago mensual del arrendamiento. CONTESTO: Si me consta. SÉPTIMA PREGUNTA: Que el testigo de razón fundada de sus dichos. CONTESTO: Porque el señor H.S. me pidió el favor que si podía declarar, yo le pregunte porque y el me explico las razones y yo le dije que si. Seguidamente pide el derecho de palabra el abogado en ejercicio C.A.B.A., apoderado judicial de la demandada con el fin de interrogar al testigo quien expone: PRIMERA REPREGUNTA: El testigo ha manifestado conocer al Señor H.S. en tal sentido se repregunta. Diga el testigo como conoce al Señor H.S.. CONTESTO: Por medio de mi trabajo. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si trabaja para el Señor H.S.. CONTESTO: Si. TERCERA REPREGUNTA: El testigo ha manifestado que la ciudadana R.P. se encuentra atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble en mención. Diga el testigo como le consta que dicha ciudadana se encuentra atrasada en el pago de lo cañones de arrendamiento. CONTESTO: Por que yo le llevaba los recibos que me pedía el señor HENRY que le entregara por eso me consta. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si en fecha 15-03-2013, le entrego a la ciudadana R.P. el recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al periodo que va desde el 15-02-2013 al 15-03-2013, por la cantidad de (Bs. 7.000,00). Acto seguido el apoderado promoverte abogado V.R.M., solicita el derecho de palabra, de conformidad con lo establecido en el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil me opongo a la repregunta formulada por la representación de la demandada, oposición que fundamento en lo siguiente, si bien es cierto, que el testigo se le repregunta sobre los hechos que ha declarado y algún otro que permiten invalidar su testimonio, las repreguntas deben versar sobre un solo hecho, además aquí él le esta pidiendo al testigo que responda sobre hechos y montos, que por tratarse de cifras es casi imposible que el testigo recuerde esas fecha y esos montos con el transcurrir del tiempo. En este estado la juez, una vez revisada la repregunta formulara, se ordena al repreguntante reformula la pregunta realizada. Diga el testigo si tiene conocimiento del monto del canon de arrendamiento que cancelaba la ciudadana ROSANGE PAREDES. CONTESTO: No tengo el conocimiento ni la cantidad. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si el 15-03-2013, le entrego el recibo a la ciudadana R.P., correspondiente al canon de arrendamiento. CONTESTO: No me lo recibió esa fecha. SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento de cuantos canon de arrendamientos tiene atrasados la ciudadana R.P.. CONTESTO: No tengo conocimiento. SEPTIMA REPREGUNTA: Diga el testigo que le explico el ciudadano H.S. a los efectos de testificar en el presente juicio. Acto seguido el apoderado promoverte abogado V.R.M., solicita el derecho de palabra, quien expone: Solicito a la representación de la parte demandada que reformule la repregunta de no hacerlo que el Tribunal releve al testigo de responder la repregunta, ya que la repregunta se refiere a hechos ajenos al interrogatorio y a las respuestas dadas por el testigo. Acto seguido la Juez ordena a reformular repregunta. El testigo a la séptima pregunta manifestó que se encuentra en esta sala prestando su testimonio en razón del favor que le pidió el señor H.S.. En tal sentido se le pregunta en que favor consistió el favor que le pidió el señor H.S., para venir a testificar. CONTESTO: Ningún favor yo solo soy un trabajador de él.

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Con respecto a la presente declaración observa esta juzgadora que la misma versaron sobre el atraso en el pago de los cánones arrendaticios de los cuales solo le corresponde probar esa la parte demandada, en tal sentido se desecha el mismo. Así se decide.

Ahora bien a los efectos de resolver el fondo del asunto en relación al incumplimiento por parte de la demanda según el actor, en el pago extemporáneo realizado por la Arrendataria ciudadana R.P., por cuanto no cumplió oportunamente con su obligación contractual o legal, establecida en la cláusula tercera, en pagar como canon la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,000), y que dicho canon debería ser cancelado por el arrendatario al vencimiento de cada mensualidad. Y que tiene vencida hasta la presente fecha tres (03) mensualidades, es decir, la primera del 15 de enero del 2013 al 15 de febrero del 2013; la segunda del 15 de febrero del 2013 al 15 de marzo de 2013; y la tercera del 15 de marzo del 2013 al 15 de Abril de 2013, cada una por la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), para un total de Veintiún Mil Bolívares Bs. 21.000,00. Alega el actor que lo convenido en la cláusula tercera fue el pagar el canon al vencimiento de cada mes y las mismas fueron presentadas fuera del lapso de ley

A su vez la parte demandada señala en su escrito de contestación, que no se encuentra incursa en el incumplimiento de su obligación, contradijo que su representada le adeude a la demandada de autos la cantidad de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), por concepto de no haber cancelado tres (3) cánones de arrendamiento por cuanto el mes que va desde el 15 de enero de 2013 al 15 de febrero de 2013, fue debidamente cancelado mediante transferencia bancaria de la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 21 de enero de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00); lo correspondiente al mes que va desde el 15 de febrero de 2013 al 15 de marzo de 2013, fue debidamente cancelado mediante depósito bancario en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal, en fecha 01 de abril de 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) lo correspondiente al mes que va desde el 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, fue debidamente cancelado mediante deposito en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 06 de mayo de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00); y por ultimo lo correspondiente al mes que va desde el 15 de abril de 2013 al 15 de mayo de 2013, fue debidamente cancelado mediante cheque girado contra la entidad bancaria Banco Banesco banco Universal a nombre de la demandada de autos, para lo cual se emitió recibo de pago en fecha 17 de mayo 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), solo que este ultimo la demandada no ha querido hacerlo.

En tal sentido y de conformidad con el contenido del artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pasa esta Juzgadora a.e.l.s. términos:

El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

; de modo que, conforme al artículo 56 ejusdem, se considerará solvente al arrendatario que haya efectuado legítimamente la consignación arrendaticia, salvo prueba en contrario.”

En efecto, siguiendo el criterio del Dr. G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 422.) Pago por consignación señala: “…Consiste en el beneficio o derecho que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario, o a cualquier tercero que actué en nombre y descargo de aquel, cuando el arrendador o propietario rehusé recibir la pensión de arrendamiento vencida, para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio de la Ubicación del Inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad…”. De esta noción se deduce varios elementos como son: La existencia jurídica de la relación arrendaticia; La persona del consignante; El objeto de pago por consignación; Lugar de pago y el tiempo para la consignación. Siempre que la consignación se efectué dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad a que se refiere el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo con el criterio expuesto para determinar el lapso en el cuál deben efectuarse las consignaciones, debe acudirse siempre en primer término a lo convenido por la partes en el contrato, así a partir del lapso convenido, comenzará a tomarse como punto de partida para computar el período de quince (15) días que otorga la Ley.

Tomando como punto de partida el anterior criterio se hace necesario señalar que en el presente caso, tal y como se dijo anteriormente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado aceptado por ambas partes; así como también aceptaron el monto de las mensualidades arrendaticias en Siete mil Bolívares (Bs. 7000,00). Ahora bien, en el caso bajo estudio, a los fines de determinar conforme al anterior criterio, si las consignaciones efectuadas en la cuenta corriente del actor por la parte demandada fueron realizadas de manera extemporánea o no, es menester resaltar que comoquiera las partes convinieron en la cláusula tercera que el pago debía realizarse al vencimiento e cada mes. En este mismo orden de idea, es necesario señalar Sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en exp. Nº 07-1731, de fecha 05-02-2009, (caso inmobiliaria 200555 C.A, contra HELIMEDICAL C.A.),

“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”

Según el criterio Doctrinal proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, y vinculante para el caso que nos ocupa es necesario tomar como punto de partida por tratarse de un contrato de arrendamiento de formal escrito es el último día de cada mes calendarios, y luego para no quedar en mora o atraso el Arrendatario demandado tenia quince días después del vencimiento de cada mes. Por lo que de inmediato se pasa a analizar los depósitos realizados por la parte demandada a la cuenta Bancaria del arrendador en tal sentido tenemos:

Se observa que fue realizada por la ciudadana R.P., parte demandada depósito bancario los cuales fueron promovido marcada con la letra “A”, en el que se observa planilla de depósito bancario N° 1515393252, de fecha 01/04/2.013, por la cantidad de Bs. 7.000,00, realizado ante la entidad bancaria Banesco, según cheque N° 49050217, de la cuenta corriente N° 0134005717051011140, perteneciente a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., en la cuenta 01340057110571010719, señalando el demandado que cancelaba con dicho depósito el canon de arrendamiento que va desde el 15/02/2.013 al 15/03/2.013, el cual corre inserto al folio 43. Teniendo entonces como resultado que en cuanto al depósito arrendaticio del mes de 15/02/2.013 al 15/03/2.013, fue depositada en fecha 01/04/2.013, el cual debía ser realizado a partir del 30-02-2013, hasta el 15-03-2013. Éste Tribunal observa que la misma fue efectuada de manera extemporánea. Así se decide.

Asimismo está juzgadora observa que fue promovida marcada con la letra “B”: Planilla de depósito bancario N° 1516570341, de fecha 06/05/2.013, por la cantidad de Bs. 7.000,00, realizado ante la entidad bancaria Banesco, según cheque N° 34805029, de la cuenta corriente N° 0134005717051011140, perteneciente a la Sociedad Mercantil MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., en la cuenta 01340057110571010719, cancelando el canon de arrendamiento que va desde el 15/03/2.013 al 15/04/2.013, el cual se encuentra al folio 44. Asumiendo entonces que en cuanto la consignación arrendaticia del mes de 15/03/2.013 al 15/04/2.013, fue depositada en fecha 01/04/2.013, el cual debía ser realizada a partir del 30-03-2013, hasta el 15-04-2013. Dando como resultado que la misma fue efectuada de manera extemporánea. Así se decide.

En cuanto al medio probatorio marcado acompañado al escrito de prueba marcado con la letra “C”, el cual señala el actor haber cancelado por la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), alegando haber cancelado el periodo que va desde el 15 de diciembre de 2012 al 15 de enero de 2013, no aportando el demandado ningún medio probatorio, se observa que en lo que respecta al periodo comprendido desde el 15 de enero al 15 de febrero 2013, no quedo demostrado ante esta instancia concluyendo que con respecto a este mes el canon arrendaticio quedo insolvente.

Ahora bien con respecto a los meses comprendidos entre lo correspondiente al mes que va desde el 15 de marzo de 2013 al 15 de abril de 2013, fue debidamente cancelado mediante deposito en la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal en fecha 06 de mayo de 2013, por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00); y por ultimo lo correspondiente al mes que va desde el 15 de abril de 2013 al 15 de mayo de 2013, fue debidamente cancelado mediante cheque girado contra la entidad bancaria Banco Banesco banco Universal a nombre de la demandada de autos, para lo cual se emitió recibo de pago en fecha 17 de mayo 2013 por la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00).

Luego de examinadas minuciosamente las actas procesales, se evidencia que la parte demandada efectivamente no demostró haber realizado los pagos arrendaticios en el lapso convencional establecido y su pago lo realizo extemporáneo por tardío en lo que respecta a los cánones de tres (03) mensualidades, es decir, la primera del 15 de enero del 2013 al 15 de febrero del 2013; la segunda del 15 de febrero del 2013 al 15 de marzo de 2013; y la tercera del 15 de marzo del 2013 al 15 de Abril de 2013

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes, por encontrarnos frente a un contrato de arrendamiento de naturaleza escrito, para el pago del canon de arrendamiento cánones de arrendamiento deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad, siendo así, es de entender para esta Juzgadora que si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada se puede concluir que el arrendatario pagó extemporáneo, es decir que los depósitos arrendaticios realizadas por la arrendataria antes señaladas, la consignó de forma tardía por lo que resulta forzoso para esta instancia salvo mejor criterio que la demandada se encuentra en incursa en incumplimiento contractual en el pago tardío de tres mensualidades consecutivas dando como resultado que la presente acción de resolución de contrato arrendaticio debe prosperar. ASI SE DECIDE.

En sintonía con lo antes señalado, se observa que tal incumplimiento tiene como consecuencia jurídica la resolución del contrato, con lo cual se extingue la relación arrendaticia y por consiguiente se ordena a la arrendataria, R.P., suficientemente identificados supra, hacer entrega inmediata del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento el cual constituye el local comercial Local Comercial, ubicado en la planta baja del inmueble denominado Morasal 2, con el N° M2-L1, de la avenida Venezuela de la Urbanización Altos Barinas estado Barinas. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los abogados en ejercicio R.M.V. y L.M.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: v-3.617.855 y v-18.424.026, actuando en su condición de apoderados judiciales de la Empresa Mercantil “MORASAL PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A.”, debidamente Inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Barinas, bajo el N° 5, Tomo 15-A, en fecha 07/07/2009, con registro de Información Fiscal J-29-792220-2, contra la ciudadana R.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.930.033., suficientemente representada por su abogado C.A.B.A..

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior se ordena a la arrendataria, R.P., suficientemente identificados supra, hacer entrega inmediata del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento el cual constituye el local comercial Local Comercial, ubicado en la planta baja del inmueble denominado Morasal 2, con el N° M2-L1, de la avenida Venezuela de la urbanización Venezuela de la Urbanización Altos Barinas estado Barinas.

TERCERO

Se condena a la demandante perdidosa al pago de las costas procesales de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso legal se ordena notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en Barinas a los veintidós (22) días del julio del año 2.014.

La Jueza Titular,

Abg. S.F.C.

La Secretaria,

Abg. L.C..

En la misma fecha, siendo las dos de la post meridiem (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste. La Secretaria,

Abg. L.C.

Exp. N° 3129

SCFC/LC/leom.-