Decisión nº 10783 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 10 de Diciembre de 2010

Exp.: 7519 Sent.:10.783

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

200° y 151°

I

PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTES: R.V.P.C. Y LEANY E.D.R.

DEMANDADOS: H.J.S.I. Y A.F.D.S.

ACCIÓN: DESALOJO

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

II

PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio, por demanda que por DESALOJO intentaron los ciudadanos R.V.P.C. y LEANY E.D.R., venezolanos, mayores de edad, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. V-9.785.548 y V- 4.158.838, respectivamente, con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistidos por el Abogado en ejercicio R.J.B.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 63.977, el primero, y por el profesional del derecho D.L.H.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.201, la segunda de los nombrados; contra los ciudadanos H.J.S.I. y A.F.D.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-12.264.928 y V-22.242.830, respectivamente, de este mismo domicilio, para que desocupen y convengan en devolver un inmueble propiedad de la parte demandante, conformado por apartamento distinguido con el No. 2B, ubicado en la segunda planta del Edificio ALSONIC, situado en la Avenida 28, La Limpia, No. 9-144, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., así como también convengan en pagarles la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del presente año; su respectiva indexación monetaria y las costas y costos que pudieran generarse en el proceso. Estimando la demanda en DIECISIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (17 UT).

La aludida demanda fue distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el día 30-06-2010, y este Tribunal la admitió en esa misma fecha, ordenándose la citación de los ciudadanos H.J.S.I. y A.F.D.S. para que comparecieran ante este Órgano Jurisdiccional al segundo día de despacho siguiente al día que constara en actas la citación del último de los accionados, a los fines de contestar la demanda incoada en su contra.

En fecha 09-07-2010, los ciudadanos R.V.P.C. y LEANY E.D.R., debidamente asistidos por los profesionales del derecho R.J.B.V., el primero, y D.L.H.P., la segunda de los nombrados, plenamente identificados, se comprometieron al traslado del Alguacil de este Despacho al lugar a practicar las citaciones correspondientes, confiriendo a su vez, Poder Apud Acta, a los aludidos Abogados, respectivamente. En esa misma fecha, el Alguacil de este Juzgado expuso haber recibido el compromiso realizado por la parte actora.

En fechas 26-07-2010 y 05-08-2010, se dejó constancia en actas de la citación de los ciudadanos H.J.S.I. y A.F.D.S., respectivamente, parte demandada en el presente procedimiento.

El día nueve (09) de Agosto de los corrientes, se recibió escrito de contestación y reconvención de la demanda con sus respectivos anexos, y se agregaron a las actas. En esa misma fecha, este Tribunal, por medio de auto, negó la referida reconvención.

En fecha 13-08-2010, se recibió escrito de promoción de pruebas de la parte codemandada en el presente procedimiento, admitiéndose las mismas, y ordenándose al cuarto día de despacho siguiente a esa fecha la práctica de la inspección solicitada, así como también oficiar a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Estado Zulia y a la Entidad Bancaria BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, en el sentido solicitado.

El trece (13) de Agosto del presente año, el ciudadano R.P.C., asistido por el profesional del derecho R.J.B.V., presentó escrito mediante el cual desconoce su firma en un recibo consignado por la parte accionada. En fecha 01-10-2010, el apoderado judicial de la parte demandada, promovió la prueba de cotejo, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, admitiéndola este Despacho, y fijando al segundo día de despacho siguiente a esa fecha, el nombramiento de los expertos para la realización de la aludida experticia.

En fecha 04-10-2010, los apoderados judiciales de la parte actora, por separado, presentaron los escritos de promoción de pruebas correspondientes, admitiéndolas este Juzgado, y ordenando oficiar a la Oficina Inmobiliaria de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el sentido solicitado.

En fecha 05-10-2010, se designaron los expertos grafotécnicos respectivos en relación a la prueba de cotejo solicitada a este Tribunal.

En fecha 25-10-2010, la Abogada en ejercicio ALEJANDRINA ECHEVERRÌA CORONA, en su carácter de jueza temporal de este Juzgado, se aprehendió al conocimiento de la presente causa. En esa misma fecha, se realizó la inspección judicial solicitada en el presente litigio.

En fecha 26-10-2010, se recibió Oficio emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y se agregó a las actas.

En 27-10-2010, tomaron el respectivo juramento de Ley las expertas grafotécnicas designadas en la presente causa.

En fecha 03-11-2010, se difirió el pronunciamiento se la sentencia de mérito en el presente procedimiento, por no constar en actas el resultado de todas la pruebas promovidas.

El día nueve (09) de Noviembre de los corrientes, las Abogadas N.Á.A., M.D.C. y S.R., portadoras de las Cédulas de Identidad Nos. V-4.523.633, V-7.972.252 y V-7.712.373, respectivamente; obrando como expertas grafotécnicas designadas en la presente causa, consignaron el Informe Técnico Pericial resultante de la prueba de cotejo promovida en el presente procedimiento.

En fecha 16-11-2010, se recibió comunicación de fecha 05-11-2010, emanada de la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, y se agregó a su respectivo expediente.

El día de hoy, tres (03) de Diciembre del año en curso, se recibió oficio emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y se agregó a las actas.

III

DE LA FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Esta Sentenciadora, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, luego de revisado el escrito libelar y el escrito de contestación de la demanda, fija los límites de la controversia de la siguiente manera: la parte actora alega que en fecha 26-06-2009, se celebró una transacción judicial entre las partes ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en la cual el ciudadano H.J.S.I., se obligó a pagar la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) mensuales por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, por ciento cincuenta (150) días improrrogables, señalados en la cláusula cuarta de la referida transacción, lapso que también fue el establecido para la compra del inmueble objeto del arrendamiento y la opción de compraventa, contados a partir de la fecha de recepción de la entrega de los documentos exigidos por la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL. Pero que luego de haberse dejado constancia de que los aludidos recaudos para la tramitación de un crédito bancario por Ley de Política Habitacional fueron recibidos, y pasado el lapso de los ciento cincuenta (150) días improrrogables, aduce la parte actora que los demandados no cancelaron ningún canon de arrendamiento, ni adquirieron el inmueble objeto del litigio en los términos pactados, pero siguen ocupando el referido bien, motivo por el cual solicitan el desalojo inmediato, el pago de los cánones vencidos y no cancelados con su respectiva indexación monetaria, y las costas y costos que pudieran generarse en el proceso. Por otro lado, la parte demandada aceptó el haber suscrito una transacción judicial en fecha 26-06-2009 con la parte actora, en los términos expuestos por esta. Aceptó que los documentos y recaudos para la tramitación del préstamo fueron recibidos en el día 10-08-2009, pero que para ese momento no fue consignado el Registro de Información Fiscal de la codemandante, el cual era uno de los requisitos para la aprobación del aludido crédito. En ese sentido, negaron los accionados haber incumplido con la obligación de pago de cánones de arrendamiento pactada en un plazo de ciento cincuenta (150) días improrrogables en la transacción celebrada, debido a que el codemandado R.V.P.C., recibió la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 470,00), por concepto de reparación de una bomba de agua en el Edificio donde se encuentra ubicado el bien objeto del litigio y cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año próximo pasado. Alegaron que el crédito hipotecario fue aprobado en fecha 26-11-2009, pero que la parte actora se negó a la venta del inmueble, alegando que el plazo establecido en la opción de compraventa se encontraba vencido, pero que el retardo en la elaboración del documento de compraventa se debió a la demora del ciudadano R.V.P.C. en entregar el Registro Fiscal de la ciudadana LEANY E.D.R., y en la incertidumbre de la Entidad Bancaria de efectuar la venta con un Poder General de Administración y Disposición otorgado por los demandantes, por lo que la demora en la redacción del referido documento es inimputable a la parte demandada. Alegan también que el codemandado R.V.P.C., se negó a tramitar y a entregar en la Oficina de Registro Público la Solvencia Municipal y la Solvencia de Hidrolago, necesarias para protocolizar la venta, negándose así también a vender el inmueble. Niegan adeudar los cánones vencidos al primer semestre de este año, apegándose a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. También niegan que se estén negando a adquirir el inmueble, pues ha sido la parte demandante la que se ha negado a cumplir con lo pactado en la transacción celebrada. Asimismo, alegan la mala fe de la parte actora, por lo que solicitan se declare sin lugar la demanda incoada en su contra.

Ahora bien, observa esta Juzgadora que ambas partes aceptan el haber celebrado una transacción en fecha 26-06-2009, aceptando así todos los términos explanados en esta, por lo que la validez de la aludida transacción, al ser aceptado por ambas partes, queda excluida del thema decidendum En ese sentido, en concordancia con el artículo 506 del Código Civil Adjetivo, le corresponde a ambas partes demostrar con pruebas sus alegatos planteados, quedando de la parte demandada, demostrar el haber cumplido con las obligaciones convenidas en la transacción de fecha 29-06-2009, referente al pago de los cánones de arrendamiento durante los ciento cincuenta (150) días improrrogables, y sobretodo, única y exclusivamente, la relación arrendaticia fijada por las partes. ASÍ SE ESTABLECE.-

Siendo la oportunidad correspondiente para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal lo hace tomando en cuenta previamente las siguientes consideraciones:

IV

DE LA COMPETENCIA

Del exhaustivo análisis realizado a las actas se desprende que efectivamente le corresponde por Ley, a este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como Órgano Jurisdiccional de Municipio, el conocimiento en la presente causa en razón de la materia, la cuantía y el territorio, de conformidad con las normas que así lo establecen, estatuidas en el artículo 28 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así como las normas procesales que rigen el procedimiento breve en la materia arrendaticia, como lo es el caso en el estudio, de conformidad con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

V

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

   Del recorrido efectuado por las actas procesales, esta Juzgadora evidencia que la parte actora promovió los medios probatorios que se determinan a continuación:

   1. - Corre inserta a los folios cinco (05) y seis (06), copia certificada de Acta Conciliatoria celebrada entre las partes en fecha 26-06-2009, ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

   2. - Corre inserta a los folios siete (07) al doce (12), ambos inclusive, copia certificada de transacción realizada entre las partes, y posteriormente homologada en fecha 26-06-2009, mediante Sentencia No. 85-2009, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

   3. - Corre inserta al folio trece (13), copia certificada de diligencia de fecha 10-08-2009, suscrita en el expediente signado con el No. 1566, ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, donde se deja constancia que la parte demandada recibió los recaudos necesarios para la tramitación de un crédito bancario por Ley de Política Habitacional ante la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL.

      Para la apreciación y valoración de estos medios probatorios consignados en actas en copias certificadas, esta Juzgadora, atendiendo los principios de economía procesal, exhaustividad, y legalidad, considera que se deben aplicar a los mismos la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que por ser emanados del órgano público competente, poseen fe pública, por lo tanto son fidedignos, y al no ser atacados por la parte contraria para destruir su veracidad, adquieren firmeza, puesto que demuestran la realización y la validez de una transacción celebrada entre las partes, específicamente el nacimiento de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y el cumplimiento por parte de la actora de entregar los recaudos necesarios para la tramitación del préstamo bancario. En consecuencia se les otorga pleno valor probatorio a los instrumentos antes analizados en esta causa. Y ASI SE DECIDE.-

   4. - Corre inserta a los folios catorce (14) al veintiuno (21), ambos inclusive, copia certificada de la Sentencia No. 10.580 de fecha 28-05-2010, emanada de este Despacho, en donde se ordenó darle continuidad a la ejecución de la Sentencia dictada en fecha 26-06-2009.

      Para la apreciación de este medio probatorio, esta Sentenciadora observa que el mismo, a pesar de ser emanado por el organismo competente para ello, debe ser desechado, en virtud de que no ayuda a demostrar hecho controvertido alguno en la presente causa, por lo que no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

      Conjuntamente con los escritos de promoción de pruebas, ambos de fecha 04-10-2010, la parte actora promovió lo siguiente:

   5. - Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

      Con respecto a esta promoción, esta Sentenciadora señala que tal argumento no constituye en si un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales de la valoración de las pruebas entre si, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte que resulte victoriosa en esta causas. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencias emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia No. 1633. ASI SE ESTABLECE.-

   6. - Promovió y ratificó, todas y cada y una de sus partes las Pruebas Documentales, consignadas con el Libelo de la Demanda.

      Se hace notar que dichos medios probatorios fueron previamente valorados por esta Juzgadora, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECLARA.-

   7. - Promovió la prueba de informe y solicitó se oficiara a la Oficina Inmobiliaria de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de informar si en sus libros reposa el documento de de Condominio del EDIFICIO ALSONIC, así como el documento de aclaratoria del aludido Condominio, protocolizados ante esa oficina registral en fechas 17-08-2007 y 26-03-2008, bajo los Nos. 10, Protocolo 1º, Tomo 22 y 25 del Protocolo 1º, Tomo 37, respectivamente, solicitando remitir copia certificada de los mismos.

      Con relación a los referidos medios de prueba, su valor se desprenderá de la respuesta que se de al oficio No. E-7519-541-10, de fecha 04-10-2010, dirigido al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo en el sentido solicitado, ratificándose el mismo mediante Oficio No. E-7519-612-10, de fecha 03-11-2010.

   8. - Corre inserto a los folios ciento dieciséis (116) al ciento veintiocho (128), ambos inclusive, oficio No. 480-617, con sus respectivos anexos, emanado del Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dando respuesta a la información solicitada mediante oficios Nos. 541-10 y 612-10, emanados de este Despacho.

      Con relación a este medio de prueba, al analizar el contenido y alcance de dicha comunicación, emanada del Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se evidencia que el mismo no fue atacado por su adversario, y que le es aplicable para su apreciación las reglas de valoración tarifada previstas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, al no demostrar hecho controvertido alguno en el presente litigio, debe ser desechado, por lo que no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.-

2. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda de fecha 09-08-2010, que corre inserto a los folios treinta (30) al (36), ambos inclusive, la parte demandada promovió lo siguiente:

   1. - Corre inserto al folio treinta y ocho (38), original de Recibo de Pago por un monto de CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (BS. 470,00), por concepto de reparación de bomba de agua del Edificio donde se encuentra ubicado el bien objeto del litigio, y pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año próximo pasado.

      Ahora bien, observa esta Sentenciadora que en fecha 13-08-2010, se encuentra consignado un escrito, el cual riela al folio cincuenta y seis (56) de las actas, donde el codemandante de marras desconoce la firma en el recibo de pago anteriormente descrito, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con relación al desconocimiento efectuado por la parte demandante, se evidencia que la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el cotejo de la firma desconocida con una indubitada, evidenciándose del Informe Técnico Pericial consignado en fecha 09-11-2010 por las expertas grafotécnicas designadas y juramentadas en el presente litigio, que la firma dada como desconocida, en efecto fue ejecutada por el ciudadano R.V.P.C., por lo que el referido recibo, a los fines de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento convenidos en la transacción celebrada entre las partes en fecha 26-06-2009, adquiere pleno valor probatorio; dejándose así demostrado, que el aludido recibo efectivamente emanó del codemandante de marras. Y ASÍ SE DECIDE.-

   2. - Corre inserto al folio cuarenta y tres (43), original de documento contentivo de Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre el ciudadano R.V.P.C., en representación propia y de la ciudadana LEANY E.D.R., y los ciudadanos H.J.S.I. y A.F.D.S., sobre un inmueble ubicado en la Avenida 28 (La Limpia), signado con el No. 2B, situado en la segunda planta del edificio ALSONIC, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

      Para analizar el mencionado documento, esta Sentenciadora procede a valorarlo, tomando en cuenta que al ser producido conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, se considera como documento privado, por lo que debió ser impugnado en la etapa correspondiente para ello, como lo señala el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, observándose que no ocurrió de esa manera, por lo tanto adquiere firmeza en su contenido y alcance, en consecuencia se considera fidedigno y eficaz a los efectos de demostrar que entre las partes se celebró un contrato de opción de compraventa, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

   3. - Corre inserta al folio cuarenta y cuatro (44), copia simple de comunicación emanada de la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL.

   4. - Corre inserta a los folios cuarenta y cinco (45) y cuarenta y seis( 46), copia simple de correo electrónico dirigido a la dirección de correo electrónico de la ciudadana C.L., recibido de la dirección de correo electrónico del ciudadano G.G..

      Con relación a los aludidos medios de prueba, estos poseen valor probatorio a los efectos de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, el cual más adelante se desprenderá de la respuesta que se de a los Oficios No. E-7519-492-10 y E-7519-613-10, dirigidos al Gerente de la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, en fechas 13-08-2010 y 03-11-2010, respectivamente, con la finalidad de que informaran a este Tribunal si por esa institución fue requerido un crédito FAOV por el codemandado de marras, si fue aprobado, y en caso de ser así, si fue recibido un correo electrónico explicando las razones por las cuales no se había redactado el documento de compraventa en el mencionado crédito.

   5. - Corre inserta a los folios cuarenta y siete (47) al cincuenta y dos (52), ambos inclusive, copia simple de documento de compraventa sobre el inmueble objeto del litigio, el cual no se encuentra suscrito por las partes.

      Con relación al mencionado medio probatorio, su valor a los efectos de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa se desprenderá de la respuesta que se de al Oficio No. E-7519-491-10, dirigido al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13-08-2010, con la finalidad de que informara a este Tribunal si ante esa oficina registral se realizó una revisión previa del documento que el BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, entregó al ciudadano H.J.S.I., y que si para su protocolización eran necesarias constancias expedidas por el SAIME.

      Conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas de fecha 13-08-2010, la parte demandada consignó lo siguiente:

   6. - Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

      Con respecto a esta promoción, esta Sentenciadora señaló anteriormente las razones por las cuales tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, por lo que resulta inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento, pues ya se estableció el criterio jurisprudencial acogido por este Despacho al respecto. ASI SE ESTABLECE.-

   7. - Promovió la prueba de inspección judicial sobre el Expediente signado con el No. 7467, llevado por este Tribunal.

      Para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, esta Sentenciadora señala que es el juez de la causa quien debe comparecer personalmente para aplicar principios procesales exigidos por la norma para estas actividades, entre ellos el de Inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tiene veracidad, siendo eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración tarifado, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se considera con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio como original expedido por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, pues no ha sido impugnado por el adversario en la oportunidad legal y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, y demuestra la aprobación de un crédito bancario por parte de BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, y las causas de la demora en la redacción del documento de compraventa del inmueble objeto del litigio; por lo que se le otorga pleno valor probatorio a la referida Inspección. Y ASI SE DECIDE.-

   8. - Promovió la prueba de informes, solicitando oficiar al Registro Inmobiliario Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual dio respuesta al oficio No. 491-10 de fecha 13-08-2010, en fecha 19-10-2010, recibido por este Juzgado en fecha 26-10-2010, quedando inserto al folio ochenta y cuatro (84) de las actas. Asimismo, requirió que se oficiara a la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, la cual dio respuesta a los oficios 492-10 y 613-10 de fechas 13-08-2010 y 03-11-2010, en fecha 05-11-2010, siendo recibida por este Despacho el día dieciséis (16) de Noviembre de los corrientes, quedando inserta a los folios ciento nueve (109) al ciento trece (113), ambos inclusive, del expediente.

      Con relación a los medios de prueba antes descritos, al analizar el contenido y alcance de las comunicaciones recibidas, con sus anexos respectivos, esta Sentenciadora considera que, en primer lugar, la información solicitada fue emanada de órganos competentes para ello, que no fueron atacadas de manera eficaz por su adversario, y que le son aplicables para su apreciación las reglas de valoración tarifada previstas en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, mediante el cual se señala que cuando se trate de hechos que consten en documentos que reposen “en oficinas públicas, Bancos, Sociedades Civiles o Instituciones similares”, se requerirá de ellos mediante la prueba de informes, hecho este que al analizar de manera exhaustiva las actas procesales se observa que fue realizado por la parte demandada, evidenciándose así lo siguiente: en cuanto a la comunicación recibida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, la aludida oficina registral no mantiene un registro para verificar la información solicitada, pero que en efecto, cuando hay disparidad en los estados civiles, es necesario presentar las constancias emitidas por el SAIME, y que en el caso en concreto, el ciudadano R.V.P.C. aparece en el sistema como Soltero y el codemandado H.J.S.I. como casado. En cuanto a la comunicación y sus anexos correspondientes, emanada de la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL, el crédito FAOV requerido por el codemandado de marras fue aprobado por el referido Banco en fecha 18-11-2009, pero que no se ubicó el correo electrónico de fecha 25-01-2010 enviado por la Vicepresidencia del Banco, donde se explican los motivos por los cuales no se había redactado el documento de compraventa por el mencionado crédito solicitado. Ahora bien, siendo así en la oportunidad legal correspondiente para ello, y al cumplirse con los requisitos para la promoción de la prueba informativa, esta Juzgadora debe apreciar el contenido de las referidas comunicaciones a plenitud, en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio al Oficio No. 480-565 de fecha 19-10-2010 emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y a la comunicación con sus respectivos anexos, de fecha 05-11-2010, emanada de la Entidad Financiera BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL. Y ASÍ SE DECIDE.-

      VI

      PARTE MOTIVA

      Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la Sentencia de mérito y determinar la procedencia de la acción propuesta por los ciudadanos R.V.P.C. y LEANY E.D.R., y que lo que se está discutiendo es la falta de pago de los cánones derivados de la relación arrendaticia originada en la transacción celebrada en fecha 26-06-2009, ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con relación al alquiler del inmueble objeto del negocio de compraventa, también previsto en la misma; y alegada por la parte demandada, en virtud de lo pautado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Vistos los alegatos y defensas esgrimidos por las partes intervinientes y formándose el contradictorio en la presente causa, esta Sentenciadora considera necesario pronunciarse sobre la naturaleza de la relación arrendaticia, y la validez de las pagos de los cánones de arrendamientos realizados por la parte demandada.

      En relación al Desalojo, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estipula:

      Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…omissis… (Destacado del Tribunal)

   Vale recalcar que lo discutido en el presente litigio es el cumplimiento de una cláusula pactada en la transacción homologada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, mediante Sentencia de fecha 85-2009, de fecha 26-06-2009, la cual señala textualmente lo siguiente: “El ciudadano H.J.S.I. se obliga a cancelar al ciudadano R.V.P.C., la cantidad de Bs. 100,00 mensuales por concepto de arrendamiento de dicho apartamento 2B del edificio ALSONIC, por los mismos 150 días continuos los cuales son improrrogables, contados a partir de la fecha de recepción de la entrega de los documentos exigidos por la entidad bancaria”. De su estudio y de una exhaustiva revisión de las actas, puede evidenciar esta Juzgadora, que la relación arrendaticia cuyo desalojo se pretende, es a tiempo determinado.

   En relación a ello, la doctrina nacional se ha pronunciado sobre la importancia de establecer el tiempo en los contratos de arrendamiento, ya que a través de ello, se puede determinar el tipo de acción que deberá incoar el demandante, al respecto Ortega (2002, p.34) explica: “El tiempo es la duración o la vigencia del contrato de arrendamiento y este puede ser a tiempo determinado, es decir, se estableció un plazo para la entrega del inmueble, o a tiempo indeterminado, el cual se puede dar por dos razones, porque se estableció un tiempo o plazo especifico para la entrega de la cosa arrendada, o simplemente porque operó la tácita reconducción…”.

   Asimismo, la transacción objeto de estudio, al ser un acto de autocomposición procesal de mutuo acuerdo entre las partes, es considerada a tales efectos como un Contrato, es decir, que su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas, puesto que en él, las partes tuvieron la más amplia libertad de pactar lo que convenía a sus intereses. Base de lo antes expuesto, lo constituye el artículo 1.113 del Código Civil, el cual establece que el contrato “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”; constituyendo así, la fuente principal de las obligaciones en el ordenamiento jurídico positivo, y un instrumento imprescindible para satisfacer las necesidades del hombre en sus relaciones sociales y económicas entre el estado, los particulares, capitalistas y empresarios, trabajadores, intelectuales, industriales, comerciantes, entre otros; además de un punto de contacto y estrecha relación entre la economía y el Derecho.

   Con respecto al contrato, el artículo 1.159 del Código Civil establece:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Esta Juzgadora señala que en el presente caso, hay que destacar la voluntad de las partes al momento de celebrar la transacción antes identificada, la cual, al ser homologada por la autoridad competente, los compromete de manera expresa y por voluntad y autorización entre ellas mismas.

   En relación al cumplimiento de la obligación alegada por la parte demandada, se observa que el pago de los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año próximo pasado, se evidencia mediante Recibo de Pago de fecha 31-10-2009, el cual consignaron los demandados en su escrito de contestación, y riela al folio treinta y ocho (38) de las actas, y donde se observa la firma en señal de recibido del ciudadano R.V.P.C.; quien, en la oportunidad correspondiente para ello, desconoció el haber suscrito el mismo. Pero luego de realizada la prueba de cotejo correspondiente y promovida por la parte accionada, se tuvo como cierta la referida firma; por lo que se evidencia que la parte demandada en efecto sí canceló los cánones antes mencionados, considerándose estos válidos. Y ASÍ SE DECLARA.-

   En otro orden de ideas, el Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

   Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

   Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

   Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa en el proceso, el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica. Es decir, que el código civil adjetivo plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo, en el cual el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por ellas, sin poder extraer elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, dejándolo claro así la doctrina patria acogida por los Tribunales de la República y la Corte Suprema de Justicia.

   Al respecto, el maestro A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, tomo I Teoría General del Proceso, Editorial Arte, Caracas, 1992, se pronuncia sobre la materia de la cual esta Sentenciadora transcribe los siguientes extractos:

   ...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho

   .

   En este orden de ideas, para decidir al fondo de la presente causa, esta operadora de justicia considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras:

   Establece del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

   Artículo 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

   Ahora bien, se evidencia de la diligencia de fecha 10-08-2010, la cual riela en copia certificada al folio trece (13) de las actas, que a partir de esa fecha, empezó a transcurrir el lapso de los ciento cincuenta (150) días improrrogables para la tramitación de un préstamo hipotecario por medio de la Entidad Bancaria BANCO FONDO COMÚN C. A, en virtud de haberse consignado por medio de la referida diligencia los requisitos necesarios para el mismo. Empezando a transcurrir de igual manera, ese mismo lapso para el pago de los cánones de arrendamiento pactados.

   Se tiene así que, si se realiza la conversión de los ciento cincuenta días (150) improrrogables para el pago de los cánones arrendaticios a meses, estos se convertirían en cinco (05) meses en los cuales el demandado tenía la obligación de cancelar los mismos, a partir del día diez (10) de agosto del año próximo pasado, hasta el mes de diciembre del año 2009.

   En este orden de ideas, el demandado, al consignar el Recibo de Pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora, y al quedar demostrado, como se señaló anteriormente, que el pago realizado por concepto de los cánones arrendaticios correspondientes al periodo septiembre- diciembre del 2009 eran válidos, se demuestra que los accionados de marras sí cumplieron con la obligación derivada de la transacción, y que mal podría esta Sentenciadora, declarar procedente el desalojo en la presente causa, cuando quedó demostrado fehacientemente que los demandados en efecto sí cumplieron con lo establecido el la transacción celebrada entre las partes .

   En conclusión, de todo lo anteriormente expuesto se desprende que esta Sentenciadora, acogiéndose a lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe forzosamente declarar SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentaron los ciudadanos R.V.P.C. y LEANY E.D.R. contra los ciudadanos H.J.S.I. y A.F.D.S., del inmueble objeto de esta demanda y anteriormente identificados, por no haber prosperado en derecho los alegatos y pretensiones invocadas por los mismos. Y ASÍ SE DECIDE.