Decisión nº S15-04-2011-2837 de Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 14 de Abril de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS

ENRIQUE LOSSADA Y SAN F.D.L.C.J.

DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 2837

I

Se observa en las actas que conforman el presente expediente que en fecha 04 de Marzo de 2011, se inició este proceso por demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el abogado en ejercicio A.d.J.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 140.774, quien actuó con el carácter de apoderado judicial del ciudadano L.W.L.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.673.536, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la ciudadana B.N.A.D.M., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.176.773, del mismo domicilio.

II

La representación judicial de la parte actora planteó la pretensión en los siguientes términos:

…en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil nueve (2009)… mi representado en su condición de ARRENDADOR otorgó en arrendamiento a la ciudadana B.N.A.D.M.… en su carácter de ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el No. 15B, ubicado en la Antigua calle San Guillermo, hoy Avenida 2B y la Calle 75 del Caserío El Milagro, situado en el piso decimoquinto del Edificio Residencias CONDOR PLAZA 1, en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual consta de las siguientes dependencias: Sala-Comedor, lavadero, una (01) habitación principal con closet, vestier y baño, dos (2) habitaciones secundarias con closet y un baño común, una cocina empotrada con muebles, una (01) puerta de madera de seguridad, un (01) intercomunicador, cuatro (04) aires splits SAMSUNG, calentador, una mesa de madera y mármol, TV PANASONIC de 34 pulgadas, bar de madera en el área de la sala, una (01) cama matrimonial, un (01) mueble de dos puestos color negro semi cuero, una (01) nevera, una (01) lavadora, una (01) secadora, un (01) porta disco, dos (02) puestos de estacionamiento en la planta baja del edificio… se acordó en la cláusula segunda un canon mensual de arrendamiento por la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), para ser pagados dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, incluido condominio, estableciéndose que en caso de mora en el pago del canon, la Arrendataria debería de pagar además de la mensualidad, una penalidad del diez por ciento (10%) sobre el monto del mismo… se convino realizar el pago del Canon a través de depósito bancario en la cuenta corriente No. 01160126090005426855 del Banco Occidental de Descuento, cuyo titular es mi mandante… se pactó como tiempo determinado para la relación arrendaticia un (01) año a partir del quince (15) de marzo de 2009… Es el caso que la ciudadana B.N.A.D.M., el 25 de Marzo del 2010, diez (10) días después del vencimiento del término del contrato entregó el apartamento arrendado, prometiendo pagar en un plazo de diez (10) días, los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2009 y los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO del 2010, los cuales había dejado de pagar. La mencionada ciudadana no cumplió con el pago de los cánones mencionados y a pesar de requerirle pago insistentemente no ha sido posible lograrlo… es por lo que… demando por instrucciones de mi representado el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y en consecuencia el pago de los cánones vencidos y no pagados por la demandada…

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Se adjuntó al libelo de demanda un conjunto de instrumentos, entre los cuales se encuentran: a) El documento poder autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha 12 de Febrero de 2010, bajo el No. 30, Tomo 13. b) El contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 25 de marzo de 2009, bajo el No. 07, Tomo 36. c) Los recibos de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, y Enero, Febrero y Marzo de 2010.

Luego de practicada la citación de la ciudadana B.N.A.D.M., comparece ante este Juzgado la referida parte demandada asistida por la abogada en ejercicio Grelys Rincón Cárdenas, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.339, para contestar la demanda de la siguiente forma:

…Es cierto que en fecha 25 de marzo de dos mil nueve (2009), firmé un contrato de arrendamiento con el ciudadano L.W.L.C., de un apartamento de su propiedad y que es cierto que contenía todos esos bienes muebles… Es cierto que se estipuló el monto de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) como cuota de canon de arrendamiento, para ser pagados dentro de los diez días de cada mes, lo que si no acepto es el diez por ciento (10%) por la mora en el retardo porque aunque lo firmé en el contrato es totalmente ilegal esa penalidad que no se encuentra establecida en nuestro ordenamiento jurídico, y las normas que establecen el régimen inmobiliario es de orden público… Es cierto que el tiempo de duración era de un año a partir del día 15 de marzo de 2009… Niego, rechazo y contradigo que dejara de pagarle al ciudadano L.W.L.C. los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, y de igual manera niego, rechazo y contradigo que le deba Enero, Febrero y Marzo de 2010, la forma de pago que tenía el demandante era depositándole directamente a su cuenta corriente del Banco Occidental de descuento, el mes de Octubre se le canceló directamente en efectivo a él, y de igual manera asistió su secretaria… y le cancelé en efectivo Noviembre… hablé con el ciudadano L.W.L.C., que me iba del País y le tenía que entregar el apartamento, por lo que el depósito que me tenía, es decir los Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) los tomara por el mes de diciembre, entregue la llave, y supe que de inmediato lo alquiló… y de esa manera pague diciembre fecha ésta en la que salí del País exactamente salí Diciembre 2009, y regresé noviembre 2010, para demostrarlo consigno copia simple del pasaporte y a efectos videndi podré exhibir el mismo. Por lo que niego, rechazo y contradigo, que deba la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo) por concepto de cánones vencidos. Niego, rechazo y contradigo que deba la suma de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo), por concepto de penalización. Niego, rechazo y contradigo que deba por concepto de honorarios profesionales la cantidad de Ocho Mil Doscientos Cincuenta (Bs. 8.250,oo)...

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Durante la instrucción de la causa, el actor a través de escrito de promoción de pruebas presentado el día 31 de Marzo de 2011, ratificó el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 25 de marzo de 2009, bajo el No. 07, Tomo 36, así como los recibos concernientes a los cánones de arrendamiento, e impugnó la copia simple del pasaporte por considerarla “…que no es fidedigna de su original…”.

Por otro lado, la parte demandada en fecha 06 de Abril de 2004, consignó ante este Órgano Jurisdiccional escrito de pruebas mediante el cual invocó el mérito favorable de las actas procesales, ratificó el mencionado convenio arrendaticio de autos e impugnó la penalización establecida en el mismo, promovió la copia del pasaporte y la planilla de depósito No. 174135294, de fecha 25 de junio de 2009, por la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo).

III

En ese orden de ideas, este Juzgador para decidir observa:

El ciudadano L.W.L.C. pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana B.N.A.D.M., sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 15B, ubicado en la Antigua calle San Guillermo, hoy Avenida 2B y la Calle 75 del Caserío El Milagro, situado en el piso décimo quinto del Edificio Residencias CONDOR PLAZA 1, en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual consta de las siguientes dependencias: Sala-Comedor, lavadero, una (01) habitación principal con closet, vestier y baño, dos (2) habitaciones secundarias con closet y un baño común, una cocina empotrada con muebles, una (01) puerta de madera de seguridad, un (01) intercomunicador, cuatro (04) aires splits SAMSUNG, calentador, una mesa de madera y mármol, TV PANASONIC de 34 pulgadas, bar de madera en el área de la sala, una (01) cama matrimonial, un (01) mueble de dos puestos color negro semi cuero, una (01) nevera, una (01) lavadora, una (01) secadora, un (01) porta disco, dos (02) puestos de estacionamiento en la planta baja del edificio; cuyo vínculo arrendaticio se pactó por un periodo de tiempo de un (01) año, contado a partir del día quince (15) de Marzo de 2009, y se estipuló el canon de arrendamiento por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) mensuales pagaderos durante la vigencia del contrato; en ese sentido, alegó el demandante en el escrito libelar la falta de pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, Enero, Febrero y Marzo de 2010.

Sucesivamente la demandada negó, rechazó y contradijo que adeudara la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, asimismo la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) por concepto de penalización, además no aceptó el diez por ciento (10%) por concepto de mora en el pago de los cánones de arrendamiento, y argumentó que se fue al extranjero en el mes de Diciembre del año 2009, y volvió a Venezuela en el mes de Noviembre de 2010.

Ahora bien, el demandante por imperio de la ley está obligado a probar su pretensión, esto es su afirmación respecto a la obligación contraída, ya que si reclama los conceptos dinerarios arrendaticios, necesariamente debe demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y la cualidad de arrendatario del demandado; así como éste último ineludiblemente deberá probar la realidad de los hechos alegados, todas sus aseveraciones y excepciones, de conformidad con lo ordenado por el legislador respecto de la prueba de las obligaciones y de su extinción, tal como lo preceptúa en el artículo 1.354 del Código Civil, que es del siguiente tenor:

”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Es pertinente concordar la norma jurídica que antecede con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que la distribución de la carga de la prueba recae en el accionante y accionado, tocándole a cada uno demostrar la veracidad de los hechos constitutivos, extintivos, modificativos e impeditivos de la obligación, de la manera que lo señaló el operador legislativo:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

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Por consiguiente se procede al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el juicio atendiendo a los mandatos legales anteriormente referidos a los fines de dirimir la presente controversia; primeramente, con respecto a la copia certificada del documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 25 de Marzo de 2009, bajo el No. 07, Tomo 36, del cual se desprende el acuerdo arrendaticio y todas las cláusulas convenidas por el arrendador y arrendatario, cuyo contrato escrito es una prueba conducente en el proceso, que constituye en si mismo un instrumento notarial otorgado en presencia del Notario, cumpliendo con las formalidades de ley como lo indica el artículo 79 de la Ley de Registro Público y del Notariado; entonces, luego de verificado tal otorgamiento ante un funcionario que posee fe pública, y siendo que no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda se le atribuye pleno valor probatorio al referido instrumento autenticado.

En lo que respecta a las copias fotostáticas del pasaporte donde se evidencian las salidas del país realizadas por la parte demandada, las mismas se estiman fidedignas por no haber sido impugnadas por la contraparte al momento de su presentación, a tenor de lo preceptuado en el contenido del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, este Juzgador observa que la información que se desprende de las mismas es poco relevante, ya que no guarda relación lógica con los hechos controvertidos en la presente causa, y de ninguna manera puede la parte demandada pretender que se le releve del pago de las pensiones arrendaticias porque haya manifestado que se encontraba en el extranjero, de modo que esa argumentación esbozada en el escrito de contestación no constituye una causal eximente de la responsabilidad civil contractual; motivo por el cual se infiere que las mencionadas copias simples del pasaporte no prueban hechos pertinentes a este litigio, debiendo ser desechadas las mismas.

En atención al instrumento privado bancario asimilable a las tarjas de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, se aprecia la planilla de depósito No. 174135294, emitida el día 25 de Junio de 2005, en la cual aparece como depositante la ciudadana B.N.A.D.M., a favor del ciudadano L.W.L.C., por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), es menester señalar que es la única planilla de depósito bancario que consta en autos, en otras palabras la arrendataria exclusivamente demostró el pago de un sólo canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2009, cuyo canon ni siquiera está reclamando el actor en el escrito libelar, de manera que el pago concerniente a esa mensualidad arrendaticia no constituye un hecho debatido en la presente causa, pues por el contrario la pretensión se circunscribe a los cánones insolutos correspondientes a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero, Febrero y Marzo de 2010; y en virtud de que este instrumento evidencia el pago que atañe a una mensualidad arrendaticia la cual no es objeto de la presente demanda, se desecha el documento de la presente causa.

Desde esa perspectiva es necesario destacar que ambas partes están contestes respecto a la relación arrendaticia producida entre ellos, ahora bien el actor alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales exige en atención al pacto arrendaticio suscrito con el demandado, pero la parte accionada no probó durante el iter procesal que efectivamente haya realizado el pago de las pensiones arrendaticias reclamadas por el actor.

No obstante, el Ordenamiento Jurídico Vigente específicamente, el Código Civil en su artículo 1.592, establece que:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

. (Subrayado de este Juzgado)

Y en el caso bajo estudio, el accionado no probó el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, es decir que por motivo de su negligencia u otra causa no excusable incurrió en la “insolvencia inquilinaria” denominada así por la más calificada doctrina; por otro lado, nuestro legislador patrio instituyó en el artículo 1.167, del mencionado Código Sustantivo lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Respecto al precepto legal ut supra citado, el jurista G.G.Q. expresó en cuanto al cumplimiento de contrato, lo siguiente:

Se ha entendido el cumplimiento del contrato, según refiere BALNCO GASCÓ, como la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor. En la dinámica contractual se tiende a la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el momento constitutivo del contrato, de manera que, podríamos decidir, la identificación entre programa contractual y conducta prestacional constituye, en general, el cumplimiento… Es así como de no producirse el cumplimiento según lo prometido en el contrato con prestaciones recíprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación (incumplimiento), la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…

. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, G.G.Q., Volumen I, Caracas 2003, Pág. 211) (Énfasis del Tribunal)

En ese sentido, este Sentenciador verificó en las actas procesales que la parte demandada inejecutó la obligación que le atañe en su carácter de arrendatario, que no es otra que el deber de pagar el canon de arrendamiento en los términos previamente acordados con el arrendador, y siendo que se tiene la certeza de que la referida parte incumplió su prestación, es procedente en derecho el cumplimiento del contrato de arrendamiento peticionado en el libelo. Y así se decide.

En ese mismo orden de ideas, resulta menester dilucidar lo relativo al cálculo de los intereses de mora que se generarían por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales se estipularon en el diez por ciento (10%) sobre el canon arrendaticio establecido; en ese sentido establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela

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De allí que, como los intereses convenidos por las partes fueron calculados al diez por ciento (10%) sobre el canon, y no de acuerdo a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales instituciones bancarias, en atención a la información que provea el Banco Central de Venezuela, resulta contraria a derecho la última parte de la cláusula segunda del contrato arrendaticio en lo que se refiere al cálculo de los intereses de mora producidos por el retardo en el pago de las mensualidades de arrendamiento, de manera que se efectuará el cómputo de los intereses de mora causados por el atraso en el pago de las pensiones arrendaticias conforme a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras, tal como lo ordenó el mandato legislativo precedente, y no en los términos convenidos por las partes. Así se decide.

IV

En base a los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia declara: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano L.W.L.C., contra la ciudadana B.N.A.D.M., todos previamente identificados.

En consecuencia;

PRIMERO

Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), que corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, Enero, Febrero y Marzo de 2010, a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), cada uno.

SEGUNDO

Se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela a los fines de que realice el cómputo de los intereses de mora causados por el atraso en el pago, conforme a la tasa pasiva promedio fijada en ese período de tiempo.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Se hace constar que los abogados en ejercicio A.G. y SACHIRA E.B.M., obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, y la abogada en ejercicio Grelys Rincón Cárdenas, asistió en el juicio a la parte demandada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia, en Maracaibo, a los catorce (14 ) días del mes de Abril de 2011.

Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL,

ABOG. YBRAÍN RINCÓN MONTIEL

LA SECRETARIA,

ABOG. V.B.M.

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se público la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

ABOG. V.B.M.