Decisión nº 1535 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 12 de Diciembre de 2012

Fecha de Resolución12 de Diciembre de 2012
EmisorJuzgado Segundo del Municipio Iribarren
PonenteDelia Josefina Gonzalez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

INICIO

En fecha 04-07-2012, la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 17.558.467, asistida por la Abogada MARDUNELYN CHANG HONG, Inscrito en el I.P.S.A Nº 92.412, presenta ante la URDD CIVIL Barquisimeto escrito contentivo de demanda y anexos por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la ciudadana BINA HE, quien es extranjera, de nacionalidad china, residente y titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.295.155, correspondiéndole el conocimiento del asunto a este Tribunal, quien lo recibe el 06-07-2012.

DEL LIBELO DE LA DEMANDA: alega la accionante que mediante documento otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de esta ciudad, en fecha 09-01-2007, anotado bajo el Nº v43, Tomo 4 de los libros llevados por esa notaria, el cual acompaña en copia certificada anexa “A-3”, el ciudadano L.O.V., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana BINA HE, ya identificada, mediante el cual le dio en arrendamiento un local marcial, identificado con el Nº 08, situado en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Que en dicho contrato se estableció que su lapso de duración sería de un año, prorrogable a partir del 01-02-2007, igualmente se estableció el canon de arrendamiento durante el primer año, por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES, (Bs. 500, oo), pagaderos por mensualidades adelantadas, por primeros cinco días de cada mes. Que al poco tiempo de celebrado el contrato de arrendamiento antes mencionado, su representada JIANG XIAO HONG de NIEE, ya identificada, comenzó negociaciones con el ciudadano L.O.V. a los fines de adquirir la propiedad del local Nº 08, antes identificado, por lo que a los fines de formalizar la adquisición de la propiedad, en primer lugar, a comienzos del mes de febrero de 2007, el ciudadano L.O.V., a pesar de no tener legalmente el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, le notifico a la ciudadana BINA HE, ya identificada, su intención de vender el inmueble que hace un mes ocupaba como arrendataria, en virtud de lo cual, en fecha 28-02-2007, la ciudadana BINA HE, le notifica al ciudadano L.O.V., ambos ya identificados, que no estaba interesada en adquirir el local que tenia arrendado, lo cual acompaña en anexo “B”. Que en virtud de ellos los ciudadanos L.O.V. y JIANG XIAO HONG de NIEE, celebraron contrato de opción a compra sobre dicho inmueble, el cual fue otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 06-03-2007, anotado bajo el Nº 7, Tomo 61, anexo marcado “C”. Que paralelas a las negociaciones destinadas a la compra del mencionado local, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, comenzó negociaciones con la ciudadana BINA HE, dado que ésta había manifestado interés en arrendar el local Nº 09, adyacente al que ella ocupaba como arrendataria y el cual es propiedad de la demandante. Que en virtud de las negociaciones antes mencionadas, se acuerda que el ciudadano L.O.V., le venda a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, el inmueble antes identificado como local comercial Nº 08, por lo que como consecuencia de ello, la mencionada compradora sustituye al vendedor como arrendadora, en la relación arrendaticia existente con la ciudadana BINA HE, quien fue impuesta de esa circunstancia, procediendo a efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento del local arrendado con el Nº 08. Que posteriormente. Luego de varias conversaciones entre la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE y la arrendadora BINA HE, en fecha 19-06-2007, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, el cual acompaña marcada con la letra “D”, donde se establecieron modificaciones de la relación arrendaticia, siendo una de ellas el objeto del contrato de arrendamiento ya no se seria solo el local Nº 08, sino también el local Nº 09, ambos situados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, siendo las características de los locales arrendados las señalas en el libelo de demanda, donde se estableció un lapso de duración del contrato de un año, prorrogable a partid del 19-06-2007, con un canon de arrendamiento durante el primer año de vigencia del contrato, de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500, oo), por el local identificado con el Nº 08, y QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500, oo), por el local identificado con el Nº 09., donde dichos cánones serian pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco día de cada mes. De igual modo se estableció que al vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento, si la arrendataria no entregaba el inmueble pagaría la cantidad de CUNCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50, oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado.

Continua el escrito libelar indicando que posteriormente, una vez que la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, culmino de pagar el precio de compra del local Nº 08, en fecha 26-11-2007, se otorgó el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, protocolizado bajo el Nº 31, folios 267 al 273, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero, anexo “E”. Que una vez vencido el término de duración del nuevo contrato de arrendamiento, en fecha 18-06-2008, las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, convinieron en continuar con la relación arrendaticia, en los mismos términos, por un lapso de un año contado a partir del 19-06-2008. Que estando en curso el segundo año de vigencia de la relación arrendaticia, en fecha 19-05-2009, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, le envió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana BINA HE, ambas ya identificadas, anexo “A-1”, donde le informa su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, y por cuanto la relación arrendaticia se inició en fecha 01-02-2007, para el 18-06-2009, la duración de la relación arrendaticia era de dos años, seis meses y dieciocho días, le correspondía un lapso de prorroga legal de un año, a contar desde el 19-06-2009 hasta el 18-06-2010.

Que es el caso que habiéndose vencido la prorroga legal en fecha 18-06-2010, la arrendataria BINA HE, no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas, motivo por el cual su representada, ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, ha decidido acudir a la vía jurisdiccional a los fines de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, por vencimiento de su lapso convencional de duración y del lapso de prorroga legal, y en consecuencia le sea entregado los locales comerciales arrendados.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.167 y 1594 del Código Civil Venezolano, y en el artículo 33 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las consideraciones doctrinarias realizadas en el escrito libelar,

Que por las razones de hecho y derecho antes expuestas, es por las que en nombre de su representada JIANG XIAO GHONG de NIEE, comparece al Tribunal para demandar como en efecto demanda a la ciudadana BINA HE, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, por vencimiento de su lapso convencional de duración y del lapso de prorroga legal del mismo, y en consecuencia sea condenada a: Primero: La entrega, libre de personas y de bienes, de los inmuebles identificados con los números 08 y 09, situados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. El local arrendado, identificado con el Nº 08, tiene una superficie de (99, 39 mts 2), más un área descubierta, que en su frente, de aproximadamente (14, 98 mts.) para una superficie total aproximada de (114, 37 mts2); el cual consta del local propiamente dicho y un baño; estando comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de catorce metros con ochenta y cinco centímetros, con la carrera 25; Sur: en dos líneas; la primera de trece metros con veintitrés centímetros(13, 23 mts) y la segunda de un metro con sesenta y dos centímetros (1, 72 mts.), ambas con el local Nº 07; Este: en línea de siete metros con noventa y siete centímetros (07,97 mts.), con la Avenida V.; y Oeste: en dos líneas, la primera de dos metros con cuarenta y seis metros (02,46 mts.), con el local Nº 07, y la segunda de cinco metros con cincuenta y un centímetros, con el pasillo o entrada de acceso al edificio por la carrera 25. El local arrendado, identificado con el Nº 09, tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (35, 25 mts2.), consta del local propiamente dicho y un baño, y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de tres metros con ochenta centímetros (03, 80 mts.), con la carrera 25; Sur: en dos líneas, la primera de un metro (01,00 mts.) y la segunda de dos metros con ochenta centímetros (02, 80 mts.), ambas con el patio interior del edificio; Este: en dos líneas, la primera de nueve metros (09, 00 mts.), con el pasillo o entrada del edificio por la carrera 25, y la segunda de ochenta centímetros (0, 80 mts.) (sic.) con el patio interior del edificio; y Oeste: en línea de nueve metros con sesenta y tres centímetros (09, 63 mts.), con terrenos ejidos, hoy de la familia D.. Segundo: Pagar, a titulo de indemnización de los daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, en fecha 19-06-2010, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50, oo), diarios (conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato), calculados desde el 19-06-2010, hasta la fecha en que sea entregada el inmueble arrendado a su representada. Tercero: Pagar las costas y costos del proceso.

Estima la demanda por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) equivalentes a 666, 66 U/T.

Indica domicilio procesal de las partes.

RESEÑA DE AUTOS

De los folios 08 vto. al 29 vto., ambos inclusive, rielan anexos presentados juntos con el escrito de demanda.

Al folio 30, consta auto del Tribunal.

En fecha 17-07-2012, la abogada CARMEN ESPERANZA HERNANDEZ, Inscrito en el I.P.S.A Nº 15.259, presento diligencia, consignando los documentos en copia certificada y original a los fines de proveer sobre la admisión de la demanda y el Tribunal por auto de fecha 19-07-2012, se abstuvo de pronunciarse sobre lo requerido por cuando no consta el carácter que se acredita la diligenciante.

En fecha 26-07-2012, la parte actora, ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, plenamente identificada, otorga poder apud acta a los abogados BORIS FADERPOWER, MARDUNELYN CHANG HONG y CARMEN ESPERANZA HERNANDEZ VILORIA, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 47.652, 92.412 y 15.259, respectivamente.

Al folio 59, consta diligencia de la Abg. C.H., ratificando la solicitud de admisión de la demanda.

En fecha 06-08-2012, se admite la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, se emplaza a la parte demandada y se ordena compulsar la copia del libelo, una vez que la parte actora suministre los fotostatos.

El alguacil en fecha 13-08-2012, hace constar que recibió los emolumentos para la práctica de la citación.

En fecha 13-08-2012, diligencia la co-apoderada de la parte actora, y consigna copia del libelo de demanda, y hace constar que le hizo entrega al alguacil del Tribunal de los emolumentos destinados a la citación de la demandada.

Al folio 63, consta auto del Tribunal.

El alguacil del Tribunal en fecha 26-09-2012, consigna recibo de la parte demandada, quien se negó a firmar e igualmente le hizo entrega de la compulsa.

En fecha 02-10-2012, diligencia la parte actora y solicita la citación establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se acuerda por auto de fecha 08-10-2012.

En fecha 23-10-2012, la secretaria del Tribunal hace consta que el día 22-10-2012, dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24-10-2012, la parte demandada, ciudadana BINA HE, ya identificada, otorga poder apud acta a la abogada MARIALEJANDRA CARRASQUERO B., Inscrito en el I.P.S.A Nº 92.159.

En fecha 30-10-2012, la parte demandada, representada por su apoderada judicial, presenta escrito de contestación a la demanda.

Al folio 74, riela cómputo secretarial.

En fecha 08-11-2012, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas por auto de fecha 12-11-2012.

En fecha 13-11-2012, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 14-11-2012.

En fecha 03-12-2012, es diferida la oportunidad para proferir decisión en el presente asunto de los cinco (05) días siguientes.

……………………………………

Estando dentro del lapso legal correspondiente, para dictar decisión en la presente causa, el Tribunal a los efectos observa lo siguiente:

SINTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

La parte demandada, representada por su apoderada judicial, niega y rechaza los hechos y el derecho invocado por la demandante, toda vez que no se ajusta a las realidades de la relación arrendaticia. Expone que es bueno aclarar que siempre se ha procurado mantener una relación de cordialidad con la arrendataria, razón por la cual se suscribió el contrato de arrendamiento con su propietario original, ciudadano L.O.V., ya identificado. Que no obstante el anterior dueño decide venderle a la ciudadana J.X.H.D.N., quien empieza insistiendo en que debía desocupar el inmueble porque estaba pagando poco, su cliente le manifiesta que respetaba si estaba en planes de comprar el inmueble objeto del arrendamiento. Que la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE le dice que si no firmaba el contrato de arrendamiento la desalojaría inmediatamente, igualmente el ciudadano L.O.V., le afirmó que la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE, era la nueva propietaria. Que fue así como en menoscabo de los derechos de su representada se hizo firmar un nuevo contrato, donde se agregó un segundo local nº 9, como señuelo, que le interesaba, para recortar el tiempo de duración de la relación arrendaticia. Que se observa en el contrato suscrito con la parte actora en fecha 19-06-2007, no era propietaria de ningunos de los inmuebles tal cual como dice que ya era del local Nº 9. Que bajo esos antecedentes, siempre se ha entendido que la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE, le hizo suscribir un contrato de arrendamiento sin ser legítima propietaria, por lo tanto, no procedía la subrogación legal de los derechos, lo que es afecto de nulidad en el contrato de arrendamiento. Que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra la irrenunciabilidad y desmejora de los derechos consagrados a favor del inquilino. Que el artículo 20 de la citada ley, establece la obligación del nuevo propietario en respetar la relación originalmente pactada. Que en esos términos las condiciones legalmente pactadas serían la de fecha 09-01-2007. Que entre las desmejoras claras se encuentran la forma excesiva en que el canon de arrendamiento se pretendió cobrar y que su representada tuvo que soportar en base a la amenaza de desocupación si no firmaba. Que por otro lado, la desmejora más evidente es que ante la inexistencia del primer contrato en relación a la demandante, es que la relación se convierte a tiempo indeterminado. Que por las razones expuestas, rechaza y contradice la demanda por cumplimiento de contrato y solicita sea declarada sin lugar, pues la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE, se subrogó en los derechos como arrendadora solo a partir de la fecha 26-11-2007, que no existe ningún otro contrato vigente sino el de fecha 09-01-2007. Que por otro lado rechaza la pretensión por indemnización plasmada en el petitorio por la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50, oo) diarios desde el 19-06-2010, pues desde la fecha incluso anterior a esa se ha depositado las pensiones a favor del demandante en el expediente KP02-S-2010-6782 (1ro de Municipio) (sic), por lo que solicita niegue el Tribunal la petición o en el supuesto negado se ordene sea descontado de las cantidades consignadas y el excedente se ordene devolver a su representada como justa compensación por los excesos exigidos en forma ilegal.

PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACIÓN

En la oportunidad legal correspondiente ambas partes cumplieron con la obligación de promover pruebas en la presente causa.

Así las cosas, esta juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

  1. Pruebas aportadas por la parte actora:

Primero

promueve el merito favorable que se desprende de los documentos consignados con el libelo de la demanda y el escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención (sic.), los cuales son:

1) documento otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, en fecha 09-01-2007, anotado bajo el Nº 43, Tomo 4 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual se acompaña con el escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención en copia certificada que forma parte del anexo marcado con las siglas “A.3” (sic). El Tribunal antes de pasar a valorar la documental promovida, hace un llamado de atención a la Abogada C.E.H., al momento de redactar sus escritos, por lo que de manera respetuosa esta jurisdiscente le sugiere que sea mas acuciosa al transcribir los mismos, ya que se evidencia del escrito de promoción de pruebas que hace mención, que la referida documental se acompaña con el escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención, y siendo la Abogada co-apoderada judicial de la parte demandante, mal puede pretender que se señale que la mencionada documental se encuentra en el escrito de contestación y reconvención, lo que no esta en sintonía con la causa que aquí se ventila, y no constituyendo ello una causal de reposición, es por lo que se procede a la valoración de la misma. Dicho esto, por cuanto el contrato de arrendamiento no fue objeto de impugnación ni tacha, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2) original de comunicación de fecha 28-02-2007, marcado como anexo “B”. dicha documental privada se refiere a misiva enviada por la ciudadana BINA HE, donde expone que acepta y autoriza a que procede hacer el documento de compraventa a favor de la Sra. J.X.H. de Niee, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

3) Copia del Contrato de Opción a compra del inmueble arrendado celebrado entre los ciudadanos L.O.V. y JIANG XIAO HONG de NIEE, la cual se acompaña junto con el libelo marcado “C”. dicha documental fue traída a los autos en copia fotostática simple, y al no ser impugnada ni tachada se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

4) Copia certificada de comunicación de fecha 19-06-2007, anexa marcada con las siglas “A-2”, la respectiva misiva, fue traída junto con el escrito libelar en copia fotostática simple y posteriormente en copia certificada, así riela al folio 109 de autos, en la cual se le participa a la ciudadana BINA HE, que el contrato de arrendamiento de los locales comerciales Nros. 8 y 9, será suscrito por la nueva propietaria JIAN XIAO HONG DE NIEE, y al no ser tachada ni impugnado, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

5) Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, el cual se acompaña en anexo “D”. Aprecia el Tribunal que la documental privada cursa a los folios 50 vto al 52 vto, ambos folios inclusive, del cual se desprenden las cláusulas en que fue suscrito el contrato y de donde emerge la relación contractual existente entre las partes intervinientes en la presente causa, y al no ser desconocido, tachado ni impugnado, se le concede pleno valor probatorio. Así se decide.

6) Copia certificada de telegrama con acuse de recibo enviado por la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE a la ciudadana BINA HE, la cual se encuentra inserta en copia fotostática certificada a los folios 32, de la lectura del telegrama se desprende que a la ciudadana BINA HE, se le participa que en fecha 19-06-2009, vence el contrato de arrendamiento suscrito sobre los locales números 8 y 9, y que no será renovado el mencionado contrato, operando la prorroga legal arrendaticia, y al no ser objeto de tacha e impugnación es merecedora de todo acervo probatorio y valorado por este Tribunal. Así se decide.

Pruebas aportadas por la parte demandada:

Capitulo Primero: reproduce el merito favorable de las actas que cursan al expediente, sobre todo aquellas que de manera directa e indirecta favorezcan a su representada. Al respecto, este Tribunal hace la salvedad de que el merito favorable de los autos, no es un medio o elemento de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al J., que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan.

Cuando la parte promovente reproduce el mérito favorable y no invoca el medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el J. no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales.

De lo antes expuesto se concluye que al reproducir como medio de prueba “el mérito favorable de los autos” sin indicar cual es el o los autos que le beneficia y sin señalar el objeto de la prueba como lo ha promovido la parte accionada, este no debe ser considerado como instrumento probatorio, en razón de ello, este Tribunal no valora el merito favorable de los autos, por no haber manifestado de cuales pruebas se quería beneficiar, y no esta obligada quien juzga a suplir dicha falta. Así se decide.

Capitulo Segundo: promueve el merito favorable arrojado: 1) en el contrato de arrendamiento entre BINA HE y L.O.V., marcado con la letra “A”. dicha documental fue triado a los autos por la parte actora 2) marcado “B”, promueve contrato de arrendamiento privado ente BINA HE y JIANG XIAO HONG DE NIEE, que corre inserto en original a los folios 50, 51 y 52 y promueve a su favor el contenido y alcance doctrinario del artículo 1.315 del Código Civil Venezolano. 3) promueve con la letra “C”, instrumento privado contentivo de telegrama que le fuera enviado a su representada en fecha 20 de mayo de 2009, la cual corre inserta a los folios 32 del presente expediente. 4) promueve marcado con la letra “D”, instrumento privado de la comunicación escrita presuntamente enviada por su representada al señor L.O.V.. 5) promueve marcado con la letra “E, instrumento privado contentivo de la comunicación escrita enviada por JIAN XIAO HONG DE NIEE en fecha 19-06-2007, y que corre inserto en original al folio 33. Aprecia esta juzgadora que dichas documentales promovidas por la accionada, fueron ya valoradas por este Tribunal, al momento de apreciar las probanzas presentadas por la parte actora y en aplicación al principio de la comunidad de la prueba, resulta inoficioso entrar a valorarlas nuevamente. Así se decide.

MOTIVA

El presente caso versa sobre una demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de haber fenecido tanto el periodo de vigencia del contrato suscrito como su correspondiente prorroga legal, donde expone la actora en su escrito de demanda que se inicio la relación arrendaticia entre el ciudadano L.O.V. y la ciudadana BINA HE, ambos identificados, ya que los mismos suscribieron un contrato mediante el cual se le otorgó en arrendamiento a la parte demandada, plenamente identificada, un local comercial signado con el Nº 08, situado en la planta baja del Edificio “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas de esta ciudad, cuyos linderos, y de mas características constan en autos, donde posteriormente se le otorgó en venta el referido inmueble a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, ya identificada, de lo cual tiene pleno conocimiento la parte demandada, ya que así quedo demostrado en autos, con las pruebas aportadas al proceso y las cuales no fueron objetos de impugnación, quien en su oportunidad le notificada a la parte demandada, ciudadana BINA HE, que el contrato de arrendamiento de los locales, serán suscritos a partir del 19-06-2007, con su persona, quien pasara a ser la nueva arrendadora, lo que así sucedió, al ser suscrito de manera privada contrato de arrendamiento, ahora por los locales identificados con los Nros. 08 y 09, ubicados en el Edificio “Canaima”, siendo este el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, con una vigencia de un (01) año a partir del 19 de Junio de 2007, el cual fue posteriormente prorrogado por un (01) año por mutuo acuerdo entre las partes, lo cual no fue desvirtuado por la accionada y como aprecia el Tribunal, la parte actora mediante notificación o desahucio, le manifestó a la arrendataria, ciudadana BINA HE, su deseo de no renovar el contrato, por lo que le otorga la prorroga legal que le corresponde de un (01) año de conformidad con el artículo 38 literal b); ahora bien, por otro lado expone la apoderada judicial de la parte demandada, que a su representada se le hizo firmar un nuevo contrato y se le agrega un segundo local Nº 9, como señuelo, alegando a su vez que no puede proceder la subrogación legal de los derechos, por no ser la actora al momento de suscribir el contrato la legitima propietaria, lo que indefectiblemente, afecta la nulidad del contrato de arrendamiento.

Planteada así las cosas, considera el Tribunal, que ha quedado demostrado de autos, la existencia de una relación arrendaticia, que generó obligaciones para las partes que integran la relación contractual, así como la obligación que tenía la parte demandada, ciudadana BINA HE, de entregar el inmueble dada en arrendamiento, el cual se encuentra suficientemente identificado en autos, llegado el momento en que venció la prórroga legal, por lo que mal puede pretender alegar la parte demandada el principio “NEMO AUDITUR PROPIAM TURPITUDINEM ALLEGANS”, el cual no es otra cosa sino que “NADIE PUEDE ALEGAR A SU FAVOR SU PROPIA TORPEZA”, ya que bien como expone la accionada que se le hizo firmar el nuevo contrato, por cuanto la demandante le manifestó que si no firmaba el contrato de arrendamiento la desalojaría inmediatamente, lo que no objeto de discusión en el presente caso.

Resulta fehacientemente probada en este proceso, el origen de los contratos de arrendamiento alegados por la parte actora, tal y como consta de sendos documentos privados promovidos por la parte demandante en la presente causa, suscrito entre la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE y la ciudadana BINA HE, identificadas ut supra, por lo que se considera que el mencionado contrato de arrendamiento privado, vino a sustituir las relaciones arrendaticias existentes entre el ciudadano L.O.V. y la ciudadana BINA HE, mediante el cual se realizó la novación del contrato de arrendamiento cuya cumplimiento se demanda en la presente causa, y el cual quedo debidamente reconocido al no hacer sido objeto de tacha por parte de la accionada.

En cuanto a la institución jurídica de la novación, es preciso observar la opinión doctrinaria emanada del autor patrio E.M.L., quien en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, expone lo siguiente: “La novación constituye un modo voluntario de extinción de las obligaciones mediante el cual una obligación se extingue suplantándose por una obligación nueva; de allí que algunos la definen como “la transformación de una obligación en otra”. Como característica fundamental de la novación debe señalarse la circunstancia de extinguir una obligación anterior”; y siendo pues, que el contrato de arrendamiento sucrito en fecha 09 de Enero de 2007, debidamente notariado, dio paso a la celebración de un nuevo contrato entre la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, y BINA HE, al ser este ultimo el suscrito por las partes, considera quien juzga que es el que surte pleno efecto legal las cláusulas aquí establecidas, entre ellas las que indican el tiempo de duración del contrato, el canon de arrendamiento suscrito, así como la cláusula penal en caso de incumplimiento al momento de no hacer la debida entrega del inmueble libre de bienes y personas en virtud de la novación realizada.

Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado y que el lapso de la prórroga legal estaba vencido a la fecha de interposición de la demanda, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta, pues la parte actora no tenía obligación que cumplir frente al demandado, sino que era a éste a quien correspondía devolver el inmueble al vencer la prórroga legal. Así se decide.

En cuanto al pedimento de aplicación de la cláusula penal, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, se observa que en la cláusula cuarta las partes establecieron que por el retardo en la entrega del inmueble al terminar la relación arrendaticia, el pago de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios, dicha cláusula no es contraria a derecho, por lo que en aplicación del principio de autonomía de la voluntad de las partes, este Juzgado declara procedente la petición de la parte actora, por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento en que incurrió la arrendataria al no entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, en fecha 19 de junio de 2010. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpusiera la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, venezolana, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 17.558.467, representada por sus Apoderados Judiciales constituidos mediante poder apud acta otorgado para sus efectos a los abogados BORIS FADERPOWER, MARDUNELYN CHAN HONG y CARMEN ESPERANZA HERNANDEZ VILORIA, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 47.652, 92.412 y 15.259, respectivamente, en contra de la ciudadana BINA HE, extranjera de nacionalidad China, residente, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.295.155, de este domicilia y representada por su Apoderada Judicial constituida mediante poder apud acta otorgado a la A.M.C.B., Inscrito en el I.P.S.A Nº 92.159.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada, plenamente identificada hacer la entrega libre de personas y de bienes, de los inmuebles identificados con los números 08 y 09, situados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. El local arrendado, identificado con el Nº 08, tiene una superficie de (99, 39 mts 2), más un área descubierta, que en su frente, de aproximadamente (14, 98 mts.) para una superficie total aproximada de (114, 37 mts2); el cual consta del local propiamente dicho y un baño; estando comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de catorce metros con ochenta y cinco centímetros, con la carrera 25; Sur: en dos líneas; la primera de trece metros con veintitrés centímetros(13, 23 mts) y la segunda de un metro con sesenta y dos centímetros (1, 72 mts.), ambas con el local Nº 07; Este: en línea de siete metros con noventa y siete centímetros (07,97 mts.), con la Avenida V.; y Oeste: en dos líneas, la primera de dos metros con cuarenta y seis metros (02,46 mts.), con el local Nº 07, y la segunda de cinco metros con cincuenta y un centímetros, con el pasillo o entrada de acceso al edificio por la carrera 25. El local arrendado, identificado con el Nº 09, tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (35, 25 mts2.), consta del local propiamente dicho y un baño, y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de tres metros con ochenta centímetros (03, 80 mts.), con la carrera 25; Sur: en dos líneas, la primera de un metro (01,00 mts.) y la segunda de dos metros con ochenta centímetros (02, 80 mts.), ambas con el patio interior del edificio; Este: en dos líneas, la primera de nueve metros (09, 00 mts.), con el pasillo o entrada del edificio por la carrera 25, y la segunda de ochenta centímetros (0, 80 mts.) (sic.) con el patio interior del edificio; y Oeste: en línea de nueve metros con sesenta y tres centímetros (09, 63 mts.), con terrenos ejidos, hoy de la familia D., a la parte demandante, plenamente identificada.

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