Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermédez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito. de Sucre, de 24 de Noviembre de 2014

Fecha de Resolución24 de Noviembre de 2014
EmisorTribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermédez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito.
PonenteSergio Sanchez Duque
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS BERMÚDEZ, BENÍTEZ, LIBERTADOR, A.M. Y A.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

EXPEDIENTE: Nº 5.862-14.-

PARTE ACTORA: ciudadano, YEHIA FOUAD MOUCHARRAFIE, titular de la cédula de identidad Nº 14.876.134,

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados C.E.M.C. y C.A.M.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 44.874 y 179.762, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano: JINSEN WU, titular de la cédula de identidad Nº E-82.245.365.

ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: EINSTEN A.M.A. y P.L.H.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 61.297 y 8.240, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Vistos

.- Sin Informes de las partes.-

Se inicia la presente causa por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO mediante escrito presentado en fecha 25 de febrero de 2014, por el ciudadano: YEHIA FOUAD MOUCHARRAFIE, identificado con la cédula de identidad Nº V-14.876.134, asistido por los abogados C.E.M.C. y C.A.M.N., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos Nros. 44.874 y 179.762, respectivamente.

Alega el actor que tal y como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Carúpano, Municipio Bermúdez, Estado Sucre, en fecha 4 de noviembre del 2010, inserto bajo el Nº 59, tomo 101 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en calidad de Arrendador, celebró y suscribió un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano Jinsen Wu, de nacionalidad China, identificado con la cédula de identidad Nº E- 82.245.365.-

De conformidad con lo establecido en el cláusula Segunda del contrato El Arrendatario Jinsen Wu por obligación contractual debía hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas el día 16 de enero de 2014; pero no cumplió con lo convenido; que igualmente en fecha 26 de septiembre de 2013 le remitió una carta para tratar lo relacionado con el contrato de arrendamiento, haciendo caso omiso.

Posteriormente en fecha 09 de enero de 2014, por medio de IPOSTEL le hizo llegar una carta con aviso de recibo, en la que se le comunicaba al arrendatario que el día 16 de enero de 2014 vencía el plazo del contrato, por lo tanto debía hacer entrega del inmueble en la referida fecha.

Igualmente conforme a lo establecido en la cláusula Tercera del contrato, a partir del 16 de julio de 2013 hasta el 16 de enero de 2014, fecha en la cual el arrendatario debió entregar el inmueble el canon era de Bs. 28.362,oo; por lo tanto vista la negativa de hacer entrega del inmueble en la fecha convenida el arrendatario debía pagar el 10% del valor del canon de arrendamiento mensual a la fecha, por cada día de retraso en la entrega del inmueble.

Que fundamenta el acto en los artículos 2; 1.159; 1.160 y 1.159, del Código Civil; en el ordinal 2° del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil; ordinal 7° del artículo 599 ejusdem y en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamiento Inmobiliarios, así como el contrato de arrendamiento de fecha 04 de Noviembre del año 2010, inserto bajo el Nº 101, de los Libros de Autenticaciones respectivos llevados por la Notaría Pública, en las Cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Décima.-

Que es por lo que acude ante su competente autoridad para demandar de conformidad con el artículo 33° del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamiento Inmobiliarios, por Cumplimiento de Contrato al ciudadano Jinsen Wu, identificado con la cédula de identidad Nº E- 82.245.365, y convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a desalojar el local comercial objeto de la presente demanda

Que estima la acción en la cantidad de noventa y seis mil cuatrocientos treinta bolívares con ochenta céntimos, lo que equivale a (759,29 U.T.)

Que por último pide que la presente acción se admitida, tramitada, sustanciada y declarada Con Lugar en la definitiva con todos los pronunciamiento de Ley.-

Por auto de fecha 26 de febrero de 2014, el Tribunal, admitió la presente demanda y emplazó al ciudadano Jinsen Wu, a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.- (f 17).-

Rielan a los folios 18 al 26, diligencias del ciudadano Alguacil de este Juzgado, en donde deja expresa c.d.N. haber realizado la citación personal del demandado.-

Por auto de fecha 17 de marzo de 2014, se ordena librar boleta de notificación al demandado ciudadano Jinsen Wu, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del código de Procedimiento Civil, de lo cual se dejo constancia por secretaria.- F 30, 31 y 32.

Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda compareció el ciudadano Jinsen Wu, asistido del abogado Einsten A.M.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.297, mediante el cual expone:

Que es cierto que celebró contrato de Arrendamiento con el ciudadano Yehia Fouad Moucharrafie, en fecha 04 de noviembre de 2010, sobre un inmueble (galpón) para fines comerciales, con una duración de (3) años contados a partir del 16 de enero de 2011 hasta el 16 de enero de 2014, por un canon de arrendamiento inicial de quince mil Bolívares (Bs. 15.000,oo), pagadero en mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, el cual se fue incrementando progresivamente, estando en la actualidad en la cantidad de treinta y dos mil seiscientos dieciséis Bolívares (Bs. 36.616,oo); y que hasta la actualidad a cancelado puntualmente todos los canon.-

Se desprende de las cartas emanadas de El Arrendador que tuvo la voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento; igualmente se desprende esa voluntad al pretender demanda por Resolución de Contrato y no por Cumplimiento , como debió ser,, pues no se debe pedir la resolución de un contrato que se extinguió o terminó, lo lógico hubiera sido demandar por Cumplimiento y la entrega del inmueble, de lo contrario la demanda seria improcedente. Habiendo tenido El Arrendador la voluntad de mantener el inmueble arrendado mediante un nuevo contrato y habiendo cancelado todos los canones y estando aún en posesión del inmueble arrendado al terminar el contrato el día 16 de enero de 2014, operó la tácita reconducción del mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614

Que rechaza, niega y contradice la presente acción por haber operado la tácita reconducción. Por las mismas razones niega, rechaza y contradice que deba entregar el inmueble de manera inmediata libre de personas y de cosas; que deba pagar la cantidad de noventa y seis mil cuatrocientos treinta Bolívares con ochenta céntimos (Bs. 96.430,80), por concepto de retraso de 34 días contados a partir del 16 de enero de 2014 hasta la fecha de la demanda, mas la cantidad de Bs. 2.836,20 por cada día de retraso en la entrega del inmueble.

Rechaza, niega y contradice la demanda por resolución de contrato por improcedente, en virtud que al finalizar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado El Arrendatario que no estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, tiene derecho a una prorroga legal y El Arrendador a concederla.-

DE LAS PRUEBAS

Llegada la oportunidad para promover pruebas, ambas partes promueven lo suyo, dentro del lapso legal.-

Pruebas de la parte Demandante:

  1. - Marcado “A”. Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano en fecha 04 de noviembre de 2010, anotado bajo el N° 59, tomo 101 de los libros de autenticaciones respectivos.-

  2. - Marcado “B”. Carta dirigida al ciudadano Jinsen Wu recibida en fecha 26-09-2013.-

  3. - Marcado “C”. Carta dirigida al ciudadano Jinsen Wu, via IPOSTEL, de fecha 09 de enero de 2014

    Pruebas de la parte Demandada.-

    Pruebas consignadas junto con el escrito de contestación:

  4. - Copia simple de Voucher de cheque de gerencia emitido a favor del ciudadano Yehia Fouad Moucharrafie, por la cantidad de Bs. 700.000,oo.

  5. - Copia simple de depósitos bancarios realizados en la cuenta N° 01050089301089031262, cuyo titular esa el ciudadano Yehia Fouad Moucharrafie, folio 44 al 51.

  6. - Copia simple de recibos de transferencia bancaria realizadas a la cuenta N° 01050089301089031262, cuyo titular esa el ciudadano Yehia Fouad Moucharrafie, folio52 al folio 66.

    Al momento de la promoción de pruebas consigno las siguientes pruebas:

  7. - Reproduce el mérito de autos que favorecen a su representado en especial Todas las copias anexadas con la contestación de la demanda, el Cheque de Gerencia no endosable Nº 23011169 del Banco Caroni, a favor del demandante ciudadano Yehia Fouad Moucharrafie, por la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo).-

  8. - Informe al Banco Mercantil sobre la movilidad de la cuenta corriente Nº 0105-0089-301089031262, desde el día 16 de Enero del año 2.011.-

    En este estado, el Tribunal pasa a sentenciar la presente Causa para lo cual hace las siguientes consideraciones:

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    Antes de entrar a decidir la controversia sometida a consideración de este sentenciador, es necesario realizar el siguiente análisis: del estudio realizado al libelo de demanda se evidencia que la acción ejercida por la parte actora es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.159 y 1160 del Código Civil, en su demanda señala que su representado celebró contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública de Carúpano, en fecha 04 de noviembre de 2010, y que quedó anotado bajo el N° 59, tomo 101, de los libros de autenticaciones respectivos.

    El referido contrato estableció un término de duración de tres (3) años, contados a partir del 16 de enero de 2011, hasta el 16 de enero de 2014, fecha ésta última en la cual El Arrendatario le entregará a El Arrendador el inmueble objeto del contrato, libre de personas y cosas, sin necesidad de desahucio. Así mismo, se convino que las partes contratantes quedan suficientemente notificadas de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, por lo que no será necesario efectuar ningún tipo de notificación adicional.

    De igual manera, el actor fundamenta la acción en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; y demanda por “Cumplimiento y Resolución de Contrato de Arrendamiento, al señor Jinsen Wu… para que convenga, o en su defecto sea obligado por este Tribunal, a lo siguiente: Primero: Para que convenga, o a ello sea obligado por el Tribunal, la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado y suscrito entre mi persona y el señor Jinsen Wu... Segundo: Para que convenga en desocupar y desocupe, o a ello sea condenado por el tribunal, el inmueble ubicado en calle juncal N° 120, Carúpano.. el cual ocupa en calidad de Arrendador… Tercero: Para que convenga en entregarme y me entregue de manera inmediata, libre de personas y cosas, o a ello sea obligado por este Tribunal, el inmueble (galpón) para fines comerciales, ubicado en la calle Juncal N° 120, Carúpano... Cuarto: Para que convenga en pagarme y me pague, o a ello sea obligado por el Tribunal, la cantidad de Bs. 96.430,80, por concepto de retraso de 34 días contados a partir del 16 de enero de 2.014, fecha en la cual El Arrendatario debió hacerme entrega material del Inmueble dado en arrendamiento, hasta la presente fecha, que ha razón de Bs. 2.836,20 diarios, que es de 10% del canon de arrendamiento mensual a la fecha de entrega del inmueble,, mas la cantidad de Bs. 2.836,20…”

    Observa quien aquí juzga, que la parte actora alega en su demanda, que se trata de un contrato a tiempo determinado que a la presente fecha se encuentra en el lapso de la Prorroga legal. Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en Sentencia N° 1664, de fecha 3 de Octubre de 2006, al expediente N° 06-0092, en relación con las demandas por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones contractuales, dijo:

    Dicho amparo se fundamentó en que el Juzgado de Primera Instancia, actuando como alzada, al interpretar el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que durante el lapso de prórroga legal sólo son admisibles las demandas de cumplimiento de contrato por el incumplimiento del arrendatario en las obligaciones contractuales y expresar que no está incluidas en ese supuesto las demandas por resolución de contrato de arrendamiento incurrió, según criterio de la accionante, en error judicial, conculcando su derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 26 de la Constitución.

    Por su parte el fallo emitido por el a-quo, que conoció en primera instancia la presente acción de amparo constitucional, la declaró con lugar sobre la base de que, al ser la falta de pago de los cánones de arrendamiento un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, la resolución de contrato solicitada era consecuencia jurídica del incumplimiento y, por lo tanto, no estaba excluida de la previsión del artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece: “Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”.

    La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

    Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prorroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.

    De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo los mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la Ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato), o por resolución del contrato (artículo 1167 del Código Civil), según sea el caso.

    Con base ala referida jurisprudencia y en atención a lo alegado por la parte actora, concluye este sentenciador que la indicación en el libelo de la demanda de lo siguiente … “es por lo que me veo precisado a ocurrir por ante su Competente Autoridad, para demandar, como en efecto formalmente demando por este acto, por Cumplimiento y Resolución de Contrato de Arrendamiento, al señor Jinsen Wu, de nacionalidad china, mayor de edad, soltero, comerciante, identificado con la Cédula de Identidad N° E-82.245.365… Para que convenga, o a ello sea obligado por el Tribunal, la resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado y suscrito entre mi persona y el señor Jinsen Wu, supra identificado...”, Conlleva a establecer además que el proponente de la acción confunde los términos “Cumplimiento y Resolución de Contrato de Arrendamiento”; además se concluye que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento bajo estudio, es por tiempo determinado, y por esa determinación no es procedente demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término mientras este en vigencia el lapso de la prorroga legal. De conformidad con lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; en razón que hay que respetar el derecho que tiene El Arrendatario a la prórroga legal, que por ley le corresponde. Así se decide.-

    En el presente caso, se observa que la parte actora en el libelo de la demanda acumuló dos pretensiones como lo fue desalojo de inmueble por resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento, fundamentando dichas acciones en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; siendo que las mismas (desalojo de inmueble por resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento), son pretensiones excluyentes entre sí, cuya fundamentación legal está pre-establecida en la aludida norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, violando flagrantemente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al acumular dos pretensiones en dicho libelo de demanda.

    En este orden de ideas, conforme con lo expresado anteriormente, resulta claro, que no puede quien decide, -dada la imposibilidad de tramitación conjunta de ambas pretensiones-, violentar su condición de director del proceso, y escoger cual de las dos pretensiones que han sido presentadas para su tramitación, tiene preeminencia sobre la otra, esto es, cual puede considerarse como principal o reviste mayor importancia para la parte accionante, a los fines de resolverla en el caso que se presenta.

    Dado el impedimento legal de tramitar conjuntamente las pretensiones accionadas por la parte demandante, en el presente caso, la demanda interpuesta debe ser declarada INADMISIBLE, pues la misma violenta una disposición legal establecida en resguardo del orden público y la seguridad jurídica de las partes, atentando contra el constitucional derecho al debido proceso de las mismas. Así se declara.-

    DECISIÓN

    Por todo lo antes expuesto este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, A.M. y A.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; DECLARA: INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por el ciudadano YEHIA FOUAD MOUCHARRAFIE, en contra del ciudadano JINSEN WU; de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que a la luz de dicho artículo resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal.

    Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, A.M. y A.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, a los veinticuatro (24) días del mes noviembre de dos mil catorce (2014), año 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

    EL JUEZ,

    Dr. S.S.D..

    EL SECRETARIO,

    Abg. O.G..

    Nota: En la misma fecha (24/11/2014), siendo las (2:30p.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

    EL SECRETARIO,

    Abg. O.G..

    Exp.N° 5.862-14.-

    SSD/OG/mdet.-

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