Decisión nº 221 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 22 de Junio de 2010

Fecha de Resolución22 de Junio de 2010
EmisorJuzgado Decimo Noveno de Municipio
PonenteCesar Luis Gonzalez Prato
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Y.M.d.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 13.310.871.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.G.A. y A.R.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.845.332 y 497.863, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.925 y 9.420, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.N.E., colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.948.826.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: N.E.D.L.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.113.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la acción de cumplimiento ejercida por la ciudadana Y.M.d.S., en contra de la ciudadana M.N.E., sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11.10.2007, bajo el N° 50, Tomo 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la casa N° 27-B, ubicada en la Escalera 25 de la calle Primero de Mayo de la Urbanización Campo Rico, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud de la alegada inobservancia de la demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido el día 30.09.2009.

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -

ANTECEDENTES

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 06.04.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 13.04.2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de este Tribunal para despachar.

A continuación, en fecha 22.04.2010, el abogado J.G.A., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 26.04.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Luego, en fecha 29.04.2010, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Después, el día 10.05.2010, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Por consiguiente, en fecha 13.05.2010, la ciudadana M.E.N., debidamente asistida por el abogado N.E.D.L.S., consignó escrito de contestación de la demanda, siendo que el día 25.05.2010, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 27.05.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto continuo, el día 31.05.2010, el abogado J.G.A., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas a través del auto proferido en fecha 01.06.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, mientras que el día 07.06.2010, presentó escrito a título de conclusiones.

Acto seguido, en fecha 17.06.2010, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a ese momento.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado J.G.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Y.M.d.S., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

Que, su representada es propietaria del bien inmueble constituido por la casa N° 27-B, ubicada en la Escalera 25 de la calle Primero de Mayo de la Urbanización Campo Rico, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual fue entregada a la ciudadana M.E.N., mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11.10.2007, bajo el N° 50, Tomo 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, en la cláusula tercera de la convención locativa se pactó su duración por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 30.09.2007, hasta el día 30.09.2008.

Que, en fecha 28.03.2008, su mandante notificó a la arrendataria por documento privado sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, luego de su vencimiento el día 30.09.2008.

Que, en fecha 01.08.2008, su representada notificó nuevamente a la arrendataria sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, luego de su vencimiento el día 30.09.2008, a quién se concedió la prórroga legal de un (01) año, la cual venció en fecha 30.09.2009, sin que haya hecho entrega del bien inmueble arrendado.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.133, 1.159, 1.169, 1.167, 1.579, 1.594 y 1.599 del Código Civil, así como en los artículos 1, 33, 38, literal (a) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, la representación judicial de la ciudadana Y.M.d.S., procedió a demandar a la ciudadana M.E.N., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado por el alegado vencimiento de la prórroga legal y en consecuencia, en la entrega del bien inmueble arrendado totalmente desocupado, libre de bienes y de personas, así como en pagar las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La ciudadana M.E.N., debidamente asistida por el abogado N.E.D.L.S., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 13.05.2010, esgrimió lo siguiente:

Que, niega el aducido vencimiento del contrato de arrendamiento, al igual que la prórroga legal, ya que la relación arrendaticia se inició en fecha 16.01.2004, tal y como consta del documento autenticado en esa fecha, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 25, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo que afirma que tiene una prórroga legal mayor a la alegada por la accionante en la demanda.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente causa, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la ciudadana Y.M.d.S., en contra de la ciudadana M.N.E., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11.10.2007, bajo el N° 50, Tomo 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la casa N° 27-B, ubicada en la Escalera 25 de la calle Primero de Mayo de la Urbanización Campo Rico, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud de la alegada inobservancia de la demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido el día 30.09.2009.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.01.2004, bajo el N° 25, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue producido en copias certificadas por la parte demandada durante la fase probatoria, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Tercera: El plazo de duración del presente contrato será de (1) un año fijo, contado a partir del quince (15) de enero de 2004, y terminará el quince (15) de enero de 2.005, su periodo se extenderá por igual con un aumento del 20% sobre el canon de arrendamiento…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la referida convención locativa fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 15.01.2004, hasta el día 15.01.2005, a cuyo vencimiento, se prorrogaría por un periodo igual, razón por la que dicho contrato se prorrogó desde el día 16.01.2005, hasta el día 15.01.2006, momento en el cual comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo dispuesto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista de que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, la cual venció el día 15.01.2007.

Sin embargo, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 11.10.2007, según documento autenticado en esa fecha, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 50, Tomo 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual accionó su cumplimiento la accionante, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Tercera: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del treinta (30) de septiembre del (sic) 2.007, y terminará el 30 de septiembre del (sic) 2.008, su periodo se extenderá por periodo igual, con un aumento del 20% sobre el canon de arrendamiento…

.

En atención de la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 30.09.2007, hasta el día 30.09.2008, a cuyo vencimiento, se prorrogaría por un periodo igual, razón por la que dicho contrato se prorrogó contractualmente desde el día 01.10.2008, hasta el día 30.09.2009, momento en el cual comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo dispuesto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, la cual finalizará el día 30.09.2010.

Al respecto, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla lo siguiente:

Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

La anterior disposición jurídica preceptúa una prohibición legal al afirmar que no se admitirán demandas relacionadas con el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, cuando ésta se encontrare aún transcurriendo, ello en sintonía con la protección que la ley especial brinda en su artículo 7, a los arrendatarios cumplientes de sus deberes contractuales y legales, en cuanto a que “…[l]os derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”.

Por lo tanto, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato deducida por la accionante por el endilgado incumplimiento de la arrendataria en la entrega del bien inmueble arrendado, en virtud del alegado vencimiento de la prórroga legal, ya que encontrándose actualmente en curso la misma, cuya finalización acontecerá el día 30.09.2010, esta circunstancia hace que la acción escogida por la accionante para dilucidar su pretensión deba ser desestimada.

En consecuencia, juzga este Tribunal que la representación judicial de la accionante incurrió en un desacierto al solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado por el alegado vencimiento de la prórroga legal, ya que encontrándose ésta en curso, su pretensión resulta totalmente improcedente, a la luz de lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual se desestima la demanda elevada al conocimiento de este órgano jurisdiccional, por prohibir la ley su tramitación. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana Y.M.d.S., en contra de la ciudadana M.N.E., a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil diez (2.010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Titular,

C.L.G.P.

La Secretaria Accidental,

X.M.G.D.

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las doce de la tarde (12:00 p.m.).

La Secretaria Accidental,

X.M.G.D.

CLGP.-

Exp. Nº AP31-V-2010-001237

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