Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 29 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

AÑOS 203º Y 154º

ASUNTO: 00373-12

ASUNTO ANTIGUO: AH1B-V-2002-000025

PARTE ACTORA RECONVENIDA: YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nro. V-6.337.390, V-6.909.229 y V-5.975.899, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: C.L.D.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 14.698.

PARTE ACCIONADA RECONVINIENTE: INMOBILIARIA YEREVAN, S.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 15 de septiembre de 1987, anotado bajo el Nº 06, Tomo 87-A Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACCIONADA RECONVINIENTE: RAFAELE PORRINO GIANNELLI, J.L.F. y M.O., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 114.450, 114.451 y 139.749, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

- I -

SINTESIS DEL PROCESO

Mediante oficio No. 22387-12 del 15 de febrero de 2012, librado por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución Número 2011–0062, dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia a este Juzgado como Itinerante.

El 23 de marzo de 2012, se le dio entrada a esta causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (F. 111).

Por auto dictado del 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f.112).

Ahora bien de la revisión de las actas del presente expediente, se constata que el 04 de octubre de 2002, se presentó escrito de demanda por el apoderado judicial de los ciudadanos YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R., en contra de la sociedad mercantil INMOBILIARIA YEREVAN, S.A. por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (f. 01 al 05), posteriormente, el 16 de ese mismo mes y año, la parte accionante consignó los anexos de la demanda (f. 06), por auto del 13 de noviembre de 2002, se admitió la demanda y el emplazamiento a la parte demandada a los fines de la contestación (f.15)

Por auto del 14 de febrero de 2003, el Tribunal acordó entregar la compulsa a la parte accionante a fin que gestione la citación con otro Alguacil (f. 18), el 10 de marzo de 2003, la parte demandante deja constancia de haber recibido la compulsa (f. 20) y, por auto del 04 de noviembre de 2003, se acordó librar cartel de citación, previo pedimento de la parte demandante. (f. 35)

En fecha 15 de diciembre de 2003, se da por citado el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia suscrita ante la Secretaría del Tribunal (f. 39) y, procede a dar contestación a la demanda el 11 de febrero de 2004 y, en dicho escrito propone la reconvención a la demanda (f. 48 al 67).

Por auto del 18 de junio de 2004, el Tribunal admite la reconvención y emplaza a la parte reconvenida para que de contestación a la misma. (f. 69).

El 27 de octubre de 2004, se acordó librar Cartel de Notificación a la parte actora reconvenida, previa solicitud de la demandada reconviniente (f. 74) posteriormente, el 10 de noviembre de 2004, la parte demandada retira cartel de notificación (f. 78), el cual consignado el 06 de junio de 2005 (f. 77 y 78).

El 25 de mayo de 2005, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas (f. 80), el cual fue agregado a los autos en fecha 26 de julio de 2005 (f. 81).

El 20 de septiembre de 2001, se abocó el Dr. A.V.R., al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandante (f. 88)

El 21 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la demandada consignó las expensas necesarias para la práctica de la notificación (f. 95), la cual no fue posible practicarla, según constancia del 01 de noviembre de 2011 suscrita por el Alguacil del Tribunal. (f.96), posteriormente, el 03 de noviembre de 2011, la parte demandada solicita se libre cartel de notificación (f.99), el cual es acordado a través de auto del 07 de noviembre de ese mismo año (f.101), siendo consignado su publicación el 14 de diciembre de 2011. (f. 105) y, mediante nota de Secretaría se certifica el cumplimiento de las formalidades (f.108).

Mediante oficio No. 22387-12 de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, remite el expediente, para dar cumplimiento a la Resolución Número 2011–0062, dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 23 de marzo de 2012, el Tribunal le dio entrada a esta causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 111).

Por auto dictado del 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f.112).

Mediante diligencia de fecha 09 de enero de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia en la presente causa. (f.113)

Por auto dictado el 04 de marzo de 2013 y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución N° 2012-0033, del 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado, el 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias, el día 10 de enero de 2013; igualmente, se realizó su publicación en la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia y, se ordenó que el Secretario dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de que se procediera a dictar Sentencia en esta causa (f. 115), de igual manera se dejó constancia que se cumplieron con todas las formalidades de ley. (f. 133)

Por auto dictado el 01 de abril de 2013, se ordenó solicitar al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, los originales de las sesenta y un (61) letras de cambio consignadas.

DE LA MEDIDA DE ENAJENAR Y GRAVAR:

Por auto del 20 de noviembre de 2002, se abre cuaderno de medidas, en virtud de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por el demandante (f. 01) y, por auto del 06 de junio de 2003, el Tribunal la acordó. (f.88)

El 17 de diciembre de 2003, la parte demandada se opone a la medida decretada por el Tribunal (42) y mediante Sentencia Interlocutoria del 18 de junio de 2004, se revocó la medida de prohibición de enajenar y gravar (f.167)

Ahora bien, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre de 2011, vista la competencia atribuida a este Órgano Jurisdiccional para conocer del presente asunto, considerando el ámbito objetivo de esta controversia, a.l.a.d. las partes, actuaciones procesales y el tiempo transcurrido en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado realiza las siguientes observaciones:

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA:

1. Que los ciudadanos YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R., hoy demandantes, adquirieron de la sociedad mercantil INMOBILIARIA YEREVAN, S.A., un inmueble de cincuenta y siete metros cuadrados (57m2), constituido por un local comercial distinguido con el número MZZ-8, ubicado en la planta mezzanina del edificio “Centro Comercial Sabana Grande”, ubicado con frente a las Avenidas A.L. (Boulevard de Sabana Grande), Calle Villaflor y la Avenida Casanova, Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy en día Distrito Capital.

2. Que el precio de la venta fue por la cantidad de Doscientos Diecinueve Mil Seiscientos Cincuenta y Seis Dólares de los Estados Unidos de América (US$. 219.656,00), cuya equivalencia en moneda nacional, efectuada para el momento de la compra fue de Ciento Cincuenta y Un Millones Quinientos Sesenta y Dos Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 151.562.640,00), actualmente Ciento Cincuenta y Un Mil Quinientos Sesenta y Dos Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 151.562,64).

3. Que el precio fue pagado en el momento de celebrarse el contrato, al entregar los hoy demandantes, la cantidad de Dieciocho Mil Seiscientos Setenta y Un Dólares de los Estados Unidos de América (US$. 18.671,00) y que el saldo, mediante la aceptación de las letras de cambio libradas por la vendedora, sería pagado a través de una letra de cambio con vencimiento el 30 de junio de 2001, por Veintisiete Mil Quinientos Treinta y Tres Dólares de los Estado Unidos de América (US$. 27.533,00), así como cinco (05) letras de cambio, por la cantidad de Veinticuatro Mil Trescientos Setenta y Cuatro Dólares de los Estado Unidos de América (US$24.374,00), cada una de ellas con vencimiento anual y consecutivo a partir del 07 de septiembre de 2001 y sesenta (60) letras de cambio, por la cantidad de Un Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 1.954,00), con vencimiento mensual y consecutivo, a partir del día 07 de octubre de 2000, con fecha de vencimiento la primera de ellas, y hasta el 07 de septiembre de 2005, fecha de vencimiento de la última.

4. Que en el contrato se expuso, que la protocolización del documento traslativo de la propiedad del inmueble vendido, se efectuaría una vez pagado, por los compradores, el último de los instrumentos indicados.

5. Que a partir de la fecha de la celebración del contrato, los compradores cancelaron fiel y puntualmente las cantidades y cargas que pesan sobre el propietario del inmueble, tales como las cuotas correspondientes a los gastos condominiales, las tasas municipales que gravan la propiedad de los inmuebles y comportándose como tales propietarios en el uso y disfrute del bien adquirido, en el ejercicio de los derechos inherentes a tal bien y en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de dicha propiedad.

6. Que en fecha 06 de julio de 2002, la vendedora, hoy demandada, en violación flagrante de los derechos de nuestros representados, procedieron – a su decir- a violar las cerraduras y seguridades del inmueble y, por vía de hecho, y sin que se les asistiera derecho alguno, ni apariencia de él, sin orden judicial que los amparase, a despojar a los demandados de la legítima y pacífica posesión que venían haciendo del inmueble adquirido.

   DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho lo pretendido en la demanda.

2. Que la pretensión ejercida por los accionantes, tiene su origen en un contrato celebrado entre las partes de opción de compra venta del inmueble propiedad de la demandada, constituido por un local comercial distinguido con el número MZZ-8, ubicado en la planta mezzanina del edificio “Centro Comercial Sabana Grande”, ubicado con frente a las Avenidas A.L. (Boulevard de Sabana Grande), Calle Villaflor y la Avenida Casanova, Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy en día Distrito Capital, cuya área es de cincuenta y siete metros cuadrados (57m2) y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: fachada norte del conjunto; SUR: vacío, hall de entrada y pasillo de circulación; ESTE: por donde tiene su acceso con pasillo de circulación; OESTE: vacío, hall principal de entrada.

3. Que la protocolización del documento de venta se efectuaría una vez que los compradores pagarán la totalidad de las letras de cambio.

4. Que los instrumentos cambiarios nunca fueron librados para liberar a los compradores del pago precio fijado sino para facilitar la documentación de ese pago.

5. Aduce la demandada que del hecho de haberse librado letras de cambio, jamás podrá entenderse como novación de la obligación principal, subsistiendo la obligación de pagar el precio.

6. Que los demandantes, únicamente pagaron cinco (05) de las cuotas o letras de cambio por Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares (US$ 1.954,00) cada una de ellas y la parte inicial de las arras por US$ 18.671,00, pero que el resto jamás lo pagaron, llegando al extremo de proveer cheques sin fondo y contra cuentas ya cerradas.

7. Que los demandantes no pagaron las cargas por concepto de los gastos de condominio y, oponen a su favor un legajo de facturas de condominio insolutas, que van desde el mes de agosto de 2001 hasta el mes de septiembre de 2003.

8. Asegura que son falsas las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda, con respecto al despojo del local objeto de la opción de compra venta, violando las cerraduras y la seguridad del inmueble.

9. Que los actores abandonaron el inmueble en forma voluntaria, sin informar a la hoy demandada, de tal circunstancia, dejándolo completamente sucio, destruido y con serios daños en su interior.

10. Que el abandono del inmueble no aconteció, como afirma la parte actora el día 04 de julio de 2005, sino a principios del mes de junio de ese mismo año.

    DE LA RECONVENCIÓN:

    La parte demandada propone la reconvención para que los ciudadanos YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R., demandantes, convengan o sean condenados por este Tribunal en:

    • La resolución de contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el No. 25, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, por su incumplimiento en el pago del precio establecido en el señalado contrato, tanto del complemento de las arras el día 30 de junio de 2001 que ascendía a la cantidad de US$ 27.533,00, como por cuotas especiales fijadas del precio, que debían pagar los compradores anualmente el día 07 de septiembre de 2001 y 2002, por la cantidad cada una de ellas de US$ 24.374,00, así como por las cuotas mensuales y consecutivas con vencimiento todos los días 7 de cada mes, desde el 07 de marzo de 2001 hasta el 07 de junio, por un monto cada una de ellas de US$ 1.954,00.

    • Que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte demandante, al no pagar el precio conforme a lo previsto en las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta.

    • Que por concepto de daños y perjuicios, establecidos según la cláusula penal recogida en la cláusula séptima del contrato, solicita la entrega de las siguientes cantidades: A.- La cantidad de Cuarenta y Seis Mil Doscientos Cuatro Dólares Americanos con 00/100 (US$ 46.204,00), de los cuales, su representada ya recibió la suma de Dieciocho Mil Seiscientos Setenta y Un Dólares Americanos con 00/100 (US$ 18.671,00) y resta por recibir la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Treinta y Tres Dólares Americanos con 00/100 (US4 27.533,00), que debían pagar el día 30 de junio de 2001; B.- La cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Setecientos Cuarenta y Ocho Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 48.748,00) correspondiente a las dos (2) cuotas anuales que debían pagar el día 7 de septiembre de 2001 y 2002, por un monto cada una de ellas de Veinticuatro Mil Trescientos Setenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 24.374,00), representadas en las letras de cambio distinguidas como 1/5 y 2/5; C.- La cantidad de Treinta y Un Mil Doscientos Sesenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 31.264,00), correspondiente a las dieciséis (16) cuotas mensuales que debían pagar todos los días siete (07) de cada mes, desde el día 07 de marzo de junio hasta el 07 de junio de 2002, ambos inclusive, por un monto cada una de ellas de Un Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 1.954,00), representadas en las letras de cambio distinguidas como 6/60, 7/60, 8/60, 9/60, 10/60, 11/60, 12/60, 13/60, 14/60, 15/60, 16/60, 17/60, 18/60, 19/60, 20/60 y 21/60, aceptadas por los actores reconvenidos para ser pagadas sin aviso y sin protesto; D.- Que las cantidades anteriores sumadas en su conjunto ascienden a la cantidad de Ciento Siete Mil Quinientos Cuarenta y Cinco Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 107.545,00) que al cambio fijado en el convenio cambiario Nº 2, alcanza la cantidad de Doscientos Seis Millones Cuatrocientos Ochenta y Seis Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 206.486.400,00), hoy día Doscientos Seis Mil Cuatrocientos Ochenta y Seis Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 206.486,40).

    • Solicita le sean pagados los daños materiales ocasionados al inmueble, mediante experticia complementaria del fallo.

    • Solicita el pago de las costas, costos y honorarios profesionales que se ocasionen con motivo del presente procedimiento.

    En la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida no dio contestación a la misma.

    - III –

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

    Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    ANEXOS AL LIBELO DE DEMANDA:

    1. Consignó ORIGINAL DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 09 al 14). Al respecto, este Tribunal admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio. Así se declara.

       ANEXOS EN EL CUADERNO DE MEDIDAS:

    2. Consignó COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 32, Tomo 53, Protocolo Primero, el 23 de diciembre de 1987 (f. 03 al 08 CM). Al respecto, este Tribunal admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Así se declara.

    3. Consignó COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO del Centro Comercial Sabana Grande, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 26, Tomo 26, Protocolo Primero, el 07 de agosto de 1997 (f. 22 al 87 CM). Al respecto, este Tribunal admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio. Así se declara.

       En el lapso probatorio correspondiente, la parte accionante no aportó material probatorio alguno, destinado a desvirtuar las pretensiones exigidas por la parte demandada reconviniente en la reconvención.

       PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

       ANEXOS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

1. Consignó ORIGINAL DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 63 al 68). Al respecto, este Tribunal ya se pronunció sobre el mismo en el particular anterior, denominado anexos al libelo de la demanda. Así se decide.

   ANEXOS AL CUADERNO DE MEDIDAS:

1. Consignó original de LETRA DE CAMBIO signada con el Nº 1/1 por la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Treinta y Tres Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 27.533,00) librada en fecha 07 de septiembre de 2000 con vencimiento el 30 de junio de 2001 (f. 63 CM). Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Comercio en concordancia con el criterio fijado por la Sala de Casación Civil, en Sentencia del 08 de mayo de 2007, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez. Así se establece.

2. Consignó originales de LETRAS DE CAMBIO signadas con los Nº 1/5, 2/5, 3/5, 4/5 y 5/5, por la cantidad de Veinticuatro Mil Trescientos Setenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 24.374,00) cada una de ellas, libradas todas en fecha 07 de septiembre de 2000 con vencimiento el 07 de septiembre de 2001, 07 de septiembre de 2002, 07 de septiembre de 2003, 07 de septiembre de 2004 y 07 de septiembre de 2005 (f. 64 y 65 CM). Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Comercio, en concordancia, con el criterio fijado por la Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 08 de mayo de 2007, con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez. Así se establece.

3. Consignó originales de LETRAS DE CAMBIO signadas con los Nros. 6/60, 7/60, 8/60, 9/60, 10/60, 11/60, 12/60, 13/60, 14/60, 15/60, 16/60, 17/60, 18/60, 19/60, 20/60, 21/60, 22/60, 23/60, 24/60, 25/60, 26/60, 27/60, 28/60, 29/60, 30/60, 31/60, 32/60, 33/60, 34/60, 35/60, 36/60, 37/60, 38/60, 39/60, 40/60, 41/60, 42/60, 43/60, 44/60, 45/60, 46/60, 47/60, 48/60, 49/60, 50/60, 51/60, 52/60, 53/60, 54/60, 55/60, 56/60, 57/60, 58/60, 59/60 y 60/60, por la cantidad de Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 1.954,00) cada una de ellas, libradas todas el 07 septiembre de 2000 con vencimiento el 07 de cada mes desde marzo de 2001 hasta el 07 de septiembre de 2005 (f. 66 al 84 CM). Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Comercio en concordancia con el criterio fijado por la Sala de Casación Civil, en Sentencia del 08 de mayo de 2007, con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez. Así se establece.

4. Consignó copia fotostática de CHEQUE signado con el Nº 50388071, contra la cuenta corriente Nº 01140170811700102013 del Banco del Caribe, cuya titularidad le corresponde al ciudadano Y.A.S.R. a favor de INMOBILIARIA YEREVAN, S.A., por la cantidad de Cinco Millones Ochocientos Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 5.862.000,00) hoy día Cinco Mil Ochocientos Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 5.862,00), con fecha de emisión 05 de octubre de 2001 (f. 85 CM). Al respecto, este Tribunal admite dicho instrumento y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Así se declara.

5. Consignó copia fotostática de NOTA DE DEBITO por cheque devuelto, emitido por Unibanca Banco Universal, el 09 de octubre de 2001, por el Cheque Nº 50388071, cuya cantidad era de Cinco Millones Ochocientos Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 5.862.000,00) hoy día, Cinco Mil Ochocientos Sesenta y Dos Bolívares (Bs. 5.862,00) (f. 85 CM). Al respecto, este Tribunal no le otorga valor probatorio a dicha instrumental, por cuanto no fue ratificada mediante prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

6. Consignó copia fotostática de CHEQUE signado con el Nº 53288072, contra la Cuenta Corriente Nº 01140170811700102013 del Banco del Caribe, del ciudadano Y.A.S.R. a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA YEREVAN, S.A. por la cantidad de Siete Millones Trescientos Veintisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.327.500,00) hoy día Siete Mil Trescientos Veintisiete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 7.327,50), con fecha de emisión 05 de noviembre de 2001 (f.86 CM). Al respecto, este Tribunal admite dicho instrumento y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio. Así se declara.

7. Consignó original de veintiséis (26) RECIBOS DE CONDOMINIO insolutos, emitidos por INMOBILIARIA YEREVAN, S.A. a los ciudadanos YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R., que comprenden las mensualidades de condominio de agosto de 2001 a septiembre de 2003, por concepto de uso del local MZZ-8. (f. 97 al 122 CM) como los mismos se corresponden con el bien objeto de la presente demanda y, en vista que las mismas no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil y, en armonía con lo pautado en el artículo 1.363 del Código Civil, y se aprecia como cierto que INMOBILIARIA YEREVAN, S.A. exigió el pago que determina el valor de las Planillas de Condominio vencidas pasadas a los actores, según la alícuota condominial correspondiente, haciendo prueba de morosidad contra esta última, salvo prueba en contrario. Así se decide.

8. Consignó tres (03) FOTOGRAFÍAS donde se aprecia la fachada del local comercial y el estado en que se encontraba inmediatamente después de la salida de los demandados (f. 39 al 41 CM). Al respecto, este Tribunal no le puede otorgar valor probatorio por cuanto las mismas escaparon del control de la prueba de la contraparte.

9. Acta de INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM, del 10 de julio de 2002, emanada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y practicada en el local comercial número MZZ-8, planta baja entre Avenidas A.L. (Boulevard de Sabana Grande), con calle Villa Flor y Casanova, cuyo tenor es el siguiente: “PRIMERO: El Tribunal se abstiene de proveer sobre pedimento formulado por la parte interesada, por cuanto tal solicitud no se corresponde con la actuación de la naturaleza que realiza. SEGUNDO: El Tribunal una vez en la puerta del local y por cuanto la fachada del mismo está elaborada en cristal a traves (sic) del cual puede observarse al interior deja constancia que el inmueble presenta las lamparas (sic) desprendida (sic), las paredes con raspaduras en el friso y sucias, los pisos presentan restos de pegamento, así (sic) como desprendimiento de las ceramicas (sic) y manchas, las instalaciones electricas (sic) desconectadas, en general el inmueble se encuentra deteriorado y no presta servicio comercial. Al TERCERO: El Tribunal deja constancia de que no se observan bienes muebles en el interior del local inspeccionado. Al Cuarto: El solicitante no hizo uso de este particular…”.

   A este respecto, esta Juzgadora considera necesario realizar las siguientes observaciones: La Inspección Judicial, es la prueba en la cual se manifiesta a plenitud el principio de la inmediatividad de la prueba, a esta probanza se le considera como una prueba de carácter auxiliar consistente en el reconocimiento que la autoridad judicial hace de los lugares o de las cosas implicadas en el litigio, para así establecer aquellos hechos que no se podrían acreditar de otra manera.

   En relación a la valoración de este medio de prueba, quien aquí decide observa que el contenido del artículo 1.430 del Código Civil señala: “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba”.

   Significa esto, que esta probanza es de libre apreciación, por lo que no está sujeta al sistema de la tarifa legal. Es decir, que el Juez, debe apreciar la prueba de Inspección Judicial, en conjunto con otras probanzas, ya que en sí, este medio, no prueba el hecho fundamental que origina el proceso, sino las consecuencias que del mismo se derivan.

   En cuanto al valor probatorio de la inspección judicial, este Tribunal considera pertinente traer a colación lo establecido por el DR. RENGEL-ROMBERG, en su conocida obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, quien al respecto se ha pronunciado de la forma siguiente:

   ...Respecto del valor probatorio de la inspección judicial extra litem, practicada dentro de los supuestos del Art. 1.429 del Código Civil, ya hemos dicho que es una prueba perfectamente legal, cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el Art. 1.430 y en concordancia con las disposiciones de los Art. 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si bien el acta de la inspección judicial es un documento público y hace fe, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico que el juez declara haber efectuado y de los hechos que el juez declara haber visto u oído, mientras no sea tachado de falsedad; esto no significa que la inspección judicial extra litem tenga el valor probatorio de plena prueba, como lo tienen los documentos públicos, porque dicha acta tiene esa naturaleza solamente desde el punto de vista formal, pero intrínsecamente es una prueba de inspección judicial, cuya regla de valoración está prevista en el Art. 1430 del Código Civil, según el cual: “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha.

   Y esta estimación del mérito de la prueba han de hacerla los jueces conforme a la regla general de valoración de la sana crítica, prevista en el Art. 507 CPC en concordancia con el Art. 509 ejusdem.

   Al hacer esta valoración de la prueba, los jueces han de examinar si fue evacuada dentro de los supuestos del Art. 1429 del Código Civil, el cual expresa como objeto de la misma, dejar constancia del estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo...

   .

   Según la doctrina antes citada, la valoración de este medio probatorio, debe realizarse a través de las reglas de la sana crítica.

   Al respecto, este Tribunal coincide con el criterio explanado anteriormente, ya que si el Juez da fe pública de sus dichos, el mismo dicho se daría si se practica nuevamente esa prueba, es decir, serían las mismas circunstancias que apreció el Juez que practicó la inspección judicial extra-lítem, que la que fuera practicada por el Juez de la causa. Sin embargo, ésta no puede tener el mismo valor, que tendría la inspección judicial hecha por el Juez, que está conociendo de una causa determinada, puesto que en este último caso, existe la realización del principio procesal de inmediación, según el cual el Juez que juzgará una determinada causa puede apreciar por sí mismo los hechos o circunstancias que en virtud de esta prueba pueda apreciar; adicionalmente, la parte demandada tendría la posibilidad de ejercer el control de la prueba. Por estas razones, la inspección evacuada por el Juez de la causa hace plena prueba de sus dichos, más, no puede tener el mismo valor probatorio la practicada o evacuada por un Juez que no sea el que juzgará, y no pueda percibir por sus propios sentidos las circunstancias de hechos que perciba.

   Conforme a las anteriores consideraciones, la sana crítica de quien suscribe, la lleva a concluir, que los dichos del Juez Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no constituyen de forma alguna, elementos de juicio de valor sobre hecho alguno, sino que por el contrario, se refieren al estado del inmueble objeto de la inspección. El Tribunal, dejó constancia que a través del cristal puede observarse al interior…que el inmueble presenta las lámparas desprendidas, las paredes con raspaduras en el friso y sucias, los pisos presentan restos de pegamento, así como desprendimiento de las cerámicas y manchas, las instalaciones eléctricas desconectadas, por lo que esta Juzgadora de conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, considera que esta Inspección tiene presunción iuris tantum de veracidad, y por no haber sido desvirtuada por la representación judicial de la parte demandada, este Tribunal le concede valor probatorio. Así se declara.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Invocó el ORIGINAL DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 49, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, al respecto, observa ésta Juzgadora que dicha prueba ya fue valorada en el Capítulo denominado “Anexos al libelo de demanda”. Así se establece.

   2. Invocó las sesenta y un (61) LETRAS DE CAMBIO clasificadas en tres series, la primera serie con el Nro. 1/1, la segunda serie con los Nros. 1/5, 2/5, 3/5, 4/5 y 5/5 y, la tercera serie con los Nros. 6/60, 7/60, 8/60, 9/60, 10/60, 11/60, 12/60, 13/60, 14/60, 15/60, 16/60, 17/60, 18/60, 19/60, 20/60, 21/60, 22/60, 23/60, 24/60, 25/60, 26/60, 27/60, 28/60, 29/60, 30/60, 31/60, 32/60, 33/60, 34/60, 35/60, 36/60, 37/60, 38/60, 39/60, 40/60, 41/60, 42/60, 43/60, 44/60, 45/60, 46/60, 47/60, 48/60, 49/60, 50/60, 51/60, 52/60, 53/60, 54/60, 55/60, 56/60, 57/60, 58/60, 59/60 y 60/60. Al respecto, observa ésta Juzgadora que dicha prueba ya fue valorada en el Capítulo denominado “Anexos al cuaderno de medidas”. Así se establece.

   3. Invocó los dos (02) CHEQUES signados con los Nº 50388071 y 53288072, contra la cuenta corriente Nº 01140170811700102013 del Banco del caribe, del ciudadano Y.A.S.R. a favor de INMOBILIARIA YEREVAN, S.A. Al respecto, observa ésta Juzgadora que dicha prueba ya fue valorada en el Capítulo denominado “Anexos al cuaderno de medidas”. Así se establece.

   - IV -

   PUNTO PREVIO

   DE LA RECONVENCIÓN

   En la oportunidad legal para dar contestación a la demandada, la parte demandada propuso la reconvención para que los ciudadanos YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R., demandantes, convengan o sean condenados por este Tribunal, en la resolución de contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el No. 25, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, por su incumplimiento en el pago del precio establecido en el señalado contrato, tanto del complemento de las arras el día 30 de junio de 2001, que ascendía a la cantidad de US$ 27.533,00, como por cuotas especiales fijadas del precio, que debían pagar los compradores anualmente el día 07 de septiembre de 2001 y 2002, por la cantidad cada una de ellas de US$ 24.374,00, así como por las cuotas mensuales y consecutivas con vencimiento todos los días 7 de cada mes, desde el 07 de marzo de 2001 hasta el 07 de junio de 2002, por un monto cada una de ellas de US$ 1.954,00.

   Aduce la parte demandada reconviniente que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte demandante, al no pagar el precio conforme a lo previsto en las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta.

   Solicitan que por concepto de daños y perjuicios, establecidos según la Cláusula Penal recogida en la Cláusula Séptima del contrato, les sean entregada la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Doscientos Cuatro Dólares Americanos con 00/100 (US$ 46.204,00), de los cuales, su representada, ya recibió la suma de Dieciocho Mil Seiscientos Setenta y Un Dólares Americanos con 00/100 (US$ 18.671,00) y resta por recibir la cantidad de Veintisiete Mil Quinientos Treinta y Tres Dólares Americanos con 00/100 (US4 27.533,00), que debían pagar el día 30 de junio de 2001. Así como, la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Setecientos Cuarenta y Ocho Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 48.748,00) correspondiente a las dos (2) cuotas anuales que debían pagar el día 07 de septiembre de 2001 y 2002, por un monto cada una de ellas de Veinticuatro Mil Trescientos Setenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 24.374,00), representadas en las letras de cambio distinguidas como 1/5 y 2/5 y, por último, la cantidad de Treinta y Un Mil Doscientos Sesenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 31.264,00), correspondiente a las dieciséis (16) cuotas mensuales que debían pagar todos los siete (07) días de cada mes, desde el día 07 de marzo de junio hasta el 07 de junio de 2002, ambos inclusive, por un monto cada una de ellas de Un Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 1.954,00), representadas en las letras de cambio distinguidas como 6/60, 7/60, 8/60, 9/60, 10/60, 11/60, 12/60, 13/60, 14/60, 15/60, 16/60, 17/60, 18/60, 19/60, 20/60 y 21/60, aceptadas por los actores reconvenidos para ser pagadas sin aviso y sin protesto.

   Concluyeron, que las cantidades anteriores sumadas en su conjunto ascienden a la cantidad de Ciento Siete Mil Quinientos Cuarenta y Cinco Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 107.545,00) que al cambio fijado en el convenio cambiario Nº 2, alcanza la cantidad de Doscientos Seis Millones Cuatrocientos Ochenta y Seis Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 206.486.400,00), hoy día Doscientos Seis Mil Cuatrocientos Ochenta y Seis Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 206.486,40)

   Observa esta Sentenciadora, que se ventila aquí una reconvención fundada en acción por resolución de contrato de opción de compraventa. Para decidir sobre el asunto, es menester conocer que se entiende por contrato, así el artículo 1.133 del Código Civil establece: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

   En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y, 4) Es fuente de Obligaciones.

   Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera:

   …El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes

   . “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones….”.

   Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

   Así las cosas, la doctrina venezolana, sostiene que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).

   Entonces tenemos que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

   Siguiendo este orden de ideas, observa ésta Sentenciadora que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones recíprocas, y; 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada por el demandado reconviniente, debe quien aquí decide, pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente determinados.

   En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandada reconviniente, ha traído a los autos, original del contrato de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual no fue impugnado ni desconocido por el demandante en su oportunidad legal y que cursa al folio sesenta y tres (63) de este expediente, el cual se tiene por reconocido entre las partes conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, es entendido por la doctrina que el contrato de venta es un contrato bilateral, toda vez que el vendedor y el comprador asumen obligaciones recíprocas. En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal como lo establece el articulo 1.167 del Código Civil.

   Del contenido del contrato de opción a compraventa celebrado el 12 de septiembre de 2000 y, que consta a los folios 63 al 67, se desprende la naturaleza bilateral del mismo, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del vendedor y comprador, así pues, se observa que el vendedor se compromete a “…en un plazo de treinta (30) días calendario después de haber sido cancelada la última Letra de Cambio proceder a la elaboración y protocolización del documento definitivo de Compra Venta…” y los compradores se comprometieron en pagar “… por concepto de Arras… la cantidad de Diez y Ocho Mil Setenta y Un Dólares (sic) Americanos con 00/100 (US $ 18.671,00)… Por el complemento de las Arras, es decir, la cantidad de Veinte y Siete Mil Quinientos Treinta y Tres Mil Dólares (sic) Americanos con 00/100 (US $27.533,00) en efectivo… “LOS COMPRADORES” han aceptado Una (1) Letra de Cambio en US $ Americanos, con vencimiento así: 1/1, el 30/06/2001 por US $ 27.533,00… Y POR EL SALDO, “LA VENDEDORA” ha emitido y “LOS COMPRADORES” han aceptado cinco (05) Letras de Cambio Especiales anuales en US $ y sesenta Letras de Cambio con vencimientos mensuales y consecutivas en US $”. Establece a su vez, la Cláusula Cuarta que “el presente contrato de Opción de Compra Venta tendrá una vigencia de cinco (5) años; contado el mismo a partir de la suscripción del presente documento por ante Notaría Pública”.

   Como corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Como consecuencia de lo anterior, resulta suficientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, observa este Tribunal que a decir de la parte demanda reconviniente, dicho incumplimiento, se circunscribe a la falta de pago del precio establecido en las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Opción a Compraventa, por cuanto, aduce la demandada en el capítulo I sección A de la contestación de la demanda, que riela al folio 51 del expediente, que los demandantes sólo pagaron cinco (5) de las letras de cambio con vencimiento mensual y por la cantidad cada una de ellas de Un Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 1.954,00), así como la parte inicial de las arras por la cantidad de Dieciocho Mil Seiscientos Setenta y Un Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 18.671,00), incumpliendo en el pago de las subsiguientes letras de cambio que fueron aceptadas por los compradores en la oportunidad de la suscripción del documento de opción a compraventa.

   En tal sentido, no costa en autos el cumplimiento de los pagos mensuales aceptadas con las letras de cambio.

   Resulta de capital importancia para la resolución de este juicio, referirse al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto a la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   (Negritas y subrayado del Tribunal)

   Debe señalar esta Juzgadora y, en ello se insiste, que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda, como en el acto de contestación de la misma, para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra TEORÍA GENERAL DEL PROCESO como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.

   Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la Ley, para llevar al ánimo del Juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

   Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   .

   Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

   .

   Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

   .

   En razón de lo expuesto, se evidencia de autos que los demandados nada probaron que le favoreciera, por cuanto no demostraron el cumplimiento del pago del precio, muy por el contrario exigen el cumplimiento del contrato pero transgreden las normas contenidas en el Contrato de Opción a Compra Venta, al no haber pagado las cuotas establecidas en las Letras de Cambio.

   La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como: “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.

   En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para esta Juzgadora declarar procedente la pretensión contenida en la reconvención por Resolución de Contrato de Opción a Compraventa y así se hará saber en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

   Ahora bien, la doctrina ha establecido que para poder demandar el resarcimiento de daños y perjuicios, deben estar presentes cuatro elementos necesarios. A este respecto, el profesor E.M.L. ha señalado lo siguiente:

   ...En efecto, si se observa la responsabilidad civil en toda su amplitud, se advierte que en todo caso en que surja la necesidad de reparar un daño injusto, se encontrarán elementos invariables – verdades constantes – presentes en todas y cada una de dichas situaciones, a saber: 1) Un incumplimiento de una conducta preexistente que es protegida, preestablecida o impuesta por el legislador, 2) una culpa (en su aceptación mas amplia, latus sensu) que acompaña a aquel incumplimiento, 3) un daño causado por el incumplimiento culposo y 4) La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño inferido....

   .

   De la doctrina anteriormente citada, se desprende que para que proceda una acción de daños y perjuicios es necesario probar: a) El daño causado a la víctima, b) La culpa del agente, c) La relación de causalidad.

   Así las cosas, esta Sentenciadora pasa a verificar la existencia o no de los requisitos antes mencionados:

   En cuanto al primero de los requisitos de procedencia de la acción de Daños y Perjuicios Materiales y Morales, es decir, el daño causado a la víctima, observa este Tribunal, que a decir de la parte demandada reconviniente, dicho daño, se circunscribe al hecho por parte de los accionantes reconvenidos de no pagar el precio estipulado en el contrato de opción a compraventa, incurriendo en incumplimiento, y por ende, estar enmarcada en la cláusula penal recogida en la Cláusula Séptima del Contrato, ahora bien, esta Juzgadora constató de las actas del expediente, que la parte demandada reconviniente no probó tal hecho. Por lo que, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, aunado al hecho de que la relación de causalidad entre el incumplimiento del contrato y el supuesto daño causado, debió ser probado a través de las herramientas procesales consagradas en nuestro código adjetivo, en virtud de lo cual, considera innecesario el análisis del resto de los elementos de procedencia de la acción de daños y perjuicios y declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta. Así se decide.

   - IV -

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   Ahora bien, en vista del mérito de la presente controversia, el Tribunal pasa a resolver, y consecuencialmente, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto II, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y, aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y, 3.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos, en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que tanto la parte actora como la demandada han traído a los autos un Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito entre YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R. e INMOBILIARIA YEREVAN, S.A., el cual cursa a los autos de este expediente.

   Así las cosas, esta Juzgadora procurando la equidad y la Justicia entre las partes, no puede dejar de apreciar que en su escrito de contestación de demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, convinieron en la existencia de la relación contractual existente entre las partes involucradas en el presente proceso.

   Como consecuencia, de lo anteriormente expuesto, resulta así probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del Contrato de Opción a Compra Venta consignado, así como de la confesión espontáneamente realizada por la parte demandada en este proceso, en su escrito de contestación. Así se decide.

   En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal observa que en la Cláusula Cuarta del contrato de Opción a compra Venta, suscrito por las partes, la misma señala que tiene una vigencia de cinco (5) años, contado a partir de la suscripción del documento. Más adelante, la Cláusula Novena del instrumento en cuestión, establece que: “LOS COMPRADORES” convienen expresamente que si llegado el día del vencimiento del plazo de cinco (5) años establecidos en el presente Contrato, será prorrogable o refinanciada la deuda por vencer si “SI LA VENDEDORA” así lo decide por un lapso de tiempo no mayor a un (1) año…”. Concluyendo el Tribunal que efectivamente se trata de un contrato celebrado entre las partes por un tiempo determinado.

   En lo relativo al tercer requisito; relativo al incumplimiento por alguna de las partes, el Tribunal observa:

   El artículo 1.159 del Código Civil, establece:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

   .

   Así las cosas, se observa del contenido de la Cláusula Séptima del Contrato de Opción a Compra Venta, las condiciones establecidas por las partes para obtener la titularidad de la propiedad del local y a su vez, seguir en el goce y disfrute del inmueble, la cual reproducimos en su integridad:

   “SÉPTIMA: Durante el tiempo de vigencia de cinco (05) años establecidos por LAS PARTES, para el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA. “LOS COMPRADORES”, cancelarán las Letras de Cambio arriba ya anunciadas: El incumplimiento en el pago por parte de “LOS COMPRADORES” de dos (2) de las cualquiera Letras de Cambio emitidas por LA VENDEDORA, aceptadas por “LOS COMPRADORES” darán derecho a “LA VENDEDORA” tome para sí cualquier monto que la compradora haya pagado hasta la fecha quedando en beneficio de “LA VENDEDORA” tales montos por concepto de Cláusula Penal. Además dicho incumplimiento dejará sin efecto o valor alguno todas sus cláusulas, términos y condiciones, y rescindiendo de pleno derecho el presente contrato de Opción a Compra Venta, sin nada que demostrar por parte de “LA VENDEDORA”, haciendo perder a los “LOS COMPRADORES”, el beneficio del plazo, así como el monto de todas las Letras de Cambio y otros, que para el momento de la mora, hayan cancelado “LOS COMPRADORES” a “LA VENDEDORA”. Quedando autorizada “LA VENDEDORA” expresamente por “LOS COMPRADORES”, por tal incumplimiento, a cambiar todos los candados, cerraduras, cilindros, llaves que den acceso al Local Comercial objeto del presente contrato de Opción a Compra Venta libre de personas y cosas sin necesidad de “LA VENDEDORA”, recurrir a la vía Judicial. Los gastos en que se incurra extrajudicial, como judicialmente, así como honorarios profesionales de Abogados, hasta el total desalojo; si llegare el caso, serán por la única y exclusiva cuenta de “LOS COMPRADORES”. Reservándose “LA VENDEDORA”, las acciones judiciales que por daños y perjuicios ocasionare “LOS COMPRADORES” a “LA VENDEDORA” por el incumplimiento “LOS COMPRADORES” entregarán a “LA VENDEDORA” el local Comercial objeto de esta Opción de Compra-Venta, en el mismo estado de conservación, aseo y funcionamiento instalaciones y servicios tal y como lo recibe.

   La elaboración y protocolización del Documento Definitivo de Compra Venta, de haber incumplimiento por “LA VENDEDORA” en la no protocolización del documento definitivo de compra venta, después de verificado el cumplimiento por parte de “LOS COMPRADORES” en la cancelación total de las letras de cambio “LA VENDEDORA” deberá reintegrar el monto que a la fecha han cancelado “LOS COMPRADORES”; más un monto similar quedando el mismo en beneficio de “LOS COMPRADORES” por concepto de cláusula Penal. En el momento que en que “LA VENDEDORA” elabore el documento de Compra Venta Definitivo lo introducirá en la Oficina subalterna de Registro respectiva para su calculo y todos los gastos para la Protocolización del documento Definitivo de compra venta, serán por cuenta de “LOS COMPRADORES” el monto que éstos deberán sufragar, así como suministrar a “LA VENDEDORA” el Registro de Información Fiscal Rif en original, y la fotocopia de la Cédula de Identidad, así como otros documentos que la Oficina Subalterna de registro requiera, si “LOS COMPRADORES” no asisten habiendo sido previamente notificados al acto de Protocolización de Documento Definitivo de compra venta, esto exime a “LA VENDEDORA” de toda responsabilidad civil y penal por tal incumplimiento.

   Sobre el caso de marras, los accionantes aducen que el precio por concepto de adquisición del local comercial, fue pagado al momento de celebrarse el contrato, entregando la cantidad de Dieciocho Mil Seiscientos Setenta y Un Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 18.671,00) por concepto de una parte de las arras, quedando un saldo, el cual – a su decir- fue pagado a través de la aceptación de las sesenta y un (61) cambiales libradas por la vendedora.

   Sin embargo, se desprende del capítulo I sección A de la contestación de la demanda, que riela al folio 51 del expediente, que los demandantes sólo pagaron cinco (5) de las letras de cambio con vencimiento mensual y por la cantidad cada una de ellas de Un Mil Novecientos Cincuenta y Cuatro Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 1.954,00), así como la parte inicial de las arras por la cantidad de Dieciocho Mil Seiscientos Setenta y Un Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 18.671,00).

   En este orden de ideas, observa esta Juzgadora, que mal podría entenderse, como así lo afirman los accionantes en su libelo de demanda, que con el sólo hecho de la aceptación de los instrumentos cambiarios se produce el pago por concepto de compra del local comercial, y en consecuencia, la tradición legal del inmueble objeto del Contrato de Opción de Compraventa. Muy por el contrario, establece dicho instrumento contractual en su Cláusula Séptima que “LA VENDEDORA”… deberá en un plazo de Treinta (30) días calendario después de haber sido cancelada la última Letra de Cambio proceder a la elaboración y protocolización del documento definitivo de Compra Venta…” Por ende, se desprende del análisis de la estipulación, que la intención de las partes desde el inicio fue dar posibilidad de pagar en determinado tiempo el local comercial y una vez, cancelada la última letra de cambio es que se precedería a la tradición legal, no siendo aplicable la interpretación dada por los accionantes, por cuanto el contrato es muy claro al establecer “cancelada” y no usar el término aceptada.

   En este sentido, la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que el contrato es un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obliguen entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cual ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de dudas se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley.

   En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa, con todos los pronunciamientos de ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5° del artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina este Tribunal.

   - V -

   DISPOSITIVA

   Atendiendo a los razonamientos expresados, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en virtud que esta causa se encuentra comprendida en los presupuestos de la Resolución N° 2011-0062, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de noviembre de 2011, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por los ciudadanos YVÁN SEQUERA ROJAS, AMARILYS SEQUERA ROJAS y N.S.R. contra la sociedad mercantil, INMOBILIARIA YEREVAN S.A., ambas partes suficientemente identificadas al comienzo de esta decisión. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: Se RESUELVE el Contrato de Opción a Compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. CUARTO: No hay condenatoria en costas por no haber resultado ninguna parte totalmente vencida en esta controversia.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, el 29 de abril del 2013. Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

   LA JUEZ TITULAR

   M.M.C.

   EL SECRETARIO TITULAR

   Y.J.P.M.

   En la misma fecha, siendo las 09:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   EL SECRETARIO

   Y.J.P.M.

   MMC/YJPM/02.-

   ASUNTO NUEVO: 00373-12

   ASUNTO ANTIGUO: AH1B-V-2002-000025