Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 28 de Junio de 2007

Fecha de Resolución28 de Junio de 2007
EmisorJuzgado Duodecimo de Municipio
PonenteAnabel Gonzalez
ProcedimientoNulidad De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

197° y 148°

ASUNTO: AP31-V-2007-000534

PARTE DEMANDANTE: YVOGNE DEL C.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.131.051.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: E.S.D. y R.E.L.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 3.652 y 91.499, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INSOFACA BIENES RAICES C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de febrero de 1999, bajo el N° 24, Tomo 22-A-Sgdo, expediente N° 595716, con modificación refundida en un solo texto inscrita en el mismo Registro el 12/11/2002, bajo el N° 28, Tomo175-A-Sgdo, ante la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 07/12/2005, bajo el N° 20, Tomo 50 de los libros de autenticaciones.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.R.F. y J.A.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 32.512 y 36.097, respectivamente.-

MOTIVO: NULIDAD DE TRANSACCION EXTRAJUDICIAL

SENTENCIA: DEFINTIVA

-I-

-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, en fecha 24 de abril de 2007, por los ciudadanos E.S.D. y R.E.L.S., quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana YVOGNE DEL C.R., en contra de la Sociedad Mercantil INSOFACA BIENES RAICES C.A, por Nulidad de Transacción Extrajudicial.

Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar entre otras cosas, lo siguiente:

Que en nombre de su representada ejercen la acción de nulidad contra el convenio suscrito con la arrendadora, es decir, Administradora INSOFACA BIENES RAICES C.A, ya identificada; indicando que los derechos que beneficien y protegen a los arrendatarios por ser de orden público, son irrenunciables, no pudiendo ser negociados por acuerdos o convenios; que la Ley creó la figura de la prorroga legal u obligatoria, a beneficio del arrendatario a tiempo determinado, pero si es indeterminado este beneficio no opera. Señalaron los apoderados judiciales de la actora que su representada no tiene suscrito con la arrendadora INSOFACA BIENES RAICES C.A, ningún tipo de contrato de arrendamiento, teniendo el uso del apartamento en calidad de arrendataria desde el 1° de febrero de 1982, cuando le fue cedido el contrato de arrendamiento original por el ciudadano J.R.B.A., aceptado por la administradora-arrendadora inmobiliaria Sudameris C.A.

Expresó la actora que el convenio sobre el cual ejercen la nulidad se suscribió en día 07 de diciembre de 2005, ante la Notaría Pública Vigésimo Cuarto de Caracas, producto de las constantes amenazas de desalojo contra la inquilina por parte del Director de la administradora INSOFACA BIENES RAICES C.A, señor A.F.R., que dicho convenio se hizo a la medida del arrendador y a falta de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que se obligó ha elaborar y no se hizo, en tal sentido se realizó una Transacción Extrajudicial en fecha 07 de mayo de 1998, que regularizaba y n.l.s.d. arrendataria quien disfruta del uso ininterrumpido del apartamento 53, desde el 01 de Febrero de 1.982, con la aceptación de los administradores.

Continúan narrando los apoderados actores que en la referida transacción se obligó la arrendadora a redactar un contrato de arrendamiento en diez (10) días, con las mismas condiciones y estipulaciones del cedido, cobrando la Administradora por la elaboración del referido contrato, el cual nunca se elaboró.

Indicó la actora igualmente, que la arrendadora en la transacción extrajudicial, creó la figura de la prórroga legal, siendo la fecha de suscripción el día 07/05/1998, partiendo así el comienzo de un contrato ficticio por parte de la arrendadora, por lo que a todas luces es nulo.

Igualmente impugnaron y solicitaron la nulidad de la transacción extrajudicial que mal podría encuadrar en el supuesto de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que la prórroga legal operaría luego de vencido el plazo estipulado en el contrato tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no por la conveniencia de la arrendadora quien fijó el comienzo del supuesto beneficio, disminuyéndolo a siete (7) meses, por su fecha de anticipación que comenzó el día 08/05/2005, tomando en cuenta que el convenio se firmó el día 07/12/2005, tal disminución del lapso del beneficio es nula de conformidad con el artículo 7 ejusdem.

Esgrimió asimismo, que el vencimiento de dicho beneficio tendría lugar para el 08 de mayo de 2007, lo que constituiría la concreción de la amenaza de desalojo ilegal, ya que llegado el vencimiento del lapso acordado por el arrendador, este solicitaría la entrega del inmueble arrendado y en caso contrario el secuestro, que su representada ocupa el inmueble desde el 1 de febrero de 1.982, teniendo así 25 años ininterrumpidos en el uso del apartamento N° 53 del edificio Editar IV, fecha en la cual le fue cedido el contrato de arrendamiento original de fecha 10 de agosto de 1973, con la aceptación y consentimiento expreso de la administradora inmobiliaria Sudameris C.a y de las subsiguientes administradoras.

Continuó alegando que quedó demostrado la aceptación de la cesión del contrato de arrendamiento de fecha 1° de febrero de 1982, por parte del Presidente de la Inmobiliaria Sudameris C.A, así como la transacción extrajudicial de fecha 07/05/1998 y, con el acta de nacimiento N° 1.829 de la hija de la arrendataria, de fecha 27/05/1983, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia San José se demuestra la residencia y domicilio de la arrendataria desde 1.982 así como también prueba el contrato arrendaticio de realidad que priva sobre cualquier escritura, este concepto de contrato realidad fue incorporado en el numeral 1 del artículo 89 de la Constitución Bolivariana, en las relaciones laborales, en el sentido que prevalece la realidad sobre las formas o apariencias. Este principio del contrato realidad tiene también efecto favorable para el arrendatario, por ser el débil jurídico en las relaciones arrendaticias.

La parte actora fundamenta la acción de nulidad contra el convenio antes referido en los artículos 7,38, 39, 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y en los artículos 1159,1160 y 1161 del Código Civil y numeral 1 del Artículo 89 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela

Por todo lo antes señalado es por lo que procedieron a demandar a la Sociedad Mercantil INSOFACA BIENES RAICES C.A por Nulidad de Contrato, a fin de que convenga a ello o sea condenado por el Tribunal:

1)- Que el convenio suscrito en fecha 07/12/2005, ante la Notaría Vigésima Cuarta de Caracas, es nulo por cuanto no existe entre las partes un contrato de arrendamiento determinado para que pueda operar la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2)- Que el convenio suscrito de fecha 07/12/2005, otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de caracas es nulo por cuanto la transacción extrajudicial de fecha 07/05/1998, firmada entre el cedente del contrato de arrendamiento, la administradora y la demandante no equivale a ningún contrato de arrendamiento determinado, por lo cual la prorroga legal no puede ser por acuerdo de las partes, así como sus condiciones y comienzo de la misma.

3)- Que el convenio que se impugna es nulo y la relación arrendaticia indeterminada, la arrendataria solo deberá entregar a el arrendador desocupado el apartamento por juicio de desalojo, fundamentado en la causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Admitido el libelo de demanda en fecha 26 de Abril de 2007, se ordenó emplazar a la Sociedad Mercantil INSOFACA BIENES RAICES C.A en la persona de alguno de sus representantes legales, o Director de la empresa y/o Director Gerente, para que comparezca al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 04 de mayo de 2007, se libró compulsa a los fines de citar a la parte demandada sociedad Mercantil Administradora INSOFACA BIENES RAICES C.A, asimismo, se aperturó el cuaderno de medidas.

Por Sentencia Interlocutoria con fuerza definitiva dictada en fecha 10 de mayo de 2007, se negó la medida innominada solicitada por la parte actora, en virtud de que dicho pedimento no encuadra en los requisitos de causalidad previstos en el artículo 585 y 588 parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil.

Compareció en fecha 30 de mayo de 2007, el alguacil W.P., y consignó recibo de citación debidamente firmado por uno de los representantes de la Sociedad Mercantil INSOFACA BIENES RAICES C.A, ciudadana M.G.L.P..

Llegada la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, en fecha 1° de junio de 2007, compareció el abogado J.A.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, donde negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho. Negó que la parte actora sea arrendataria de un contrato de tiempo indeterminado, negó que la actora no tenga firmado un contrato de arrendamiento con su representada, ya que ella misma lo reconoció en la transacción celebrada en fecha 7 de mayo de 1998; negó que su representada haya acosado a la parte actora como falsamente lo expresa en su libelo; negó que al momento de ingresar la parte actora al inmueble en calidad de arrendataria en fecha 7 de Mayo de 1998 haya sido producto de algún tipo de presión, que la cláusula tercera, letra “A” de la referida transacción, se evidenció claramente que la parte actora, ingreso al inmueble en calidad de arrendataria desde el 7 de Mayo de 1998, y no como incluso falsamente pretende hacerlo ver la parte actora con la supuesta carta de fecha 1 de febrero de 1.982, la cual desconoció, impugnó y rechazó; negó igualmente que la arrendadora haya acosado permanentemente a la parte actora ya que la referida cláusula tercera fue benevolente con el inquilina que salía del inmueble según esa transacción y que si se estableció que la prorroga legal culminaba el 8 de Mayo de 2.007, es lógico, que el propietario arrendador, se preocupe porque le entreguen el inmueble y a tal efecto su cliente quizo coordinar con el inquilino la desocupación del mismo, por lo que dicha misiva no puede interpretarse como acoso; que en la literal “e” de la cláusula Tercera de la referida transacción de fecha 7 de mayo de 1998, que las condiciones y en particular el plazo de vigencia del contrato se regulaba por la cláusula cuarta del contrato fechado 10 de agosto de 1.973, que regiría en la transición supletoriamente, por lo que si se confronta las cláusula cuarte del contrato de arrendamiento de fecha 7-8-73 y el literal “e” de la Cláusula Tercera y cuarta íntegramente de la transacción de fecha 7 de mayo de 1.998 se evidencia la fecha de inicio y termino fijo o determinado del contrato que regulaba su permanencia en el inmueble, que la relación arrendataria es a tiempo determinado, hasta que se venció el contrato en mayo de 2005, de lo cual se notificó de su no renovación acogiéndose de pleno derecho a la prórroga legal.

Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada reconvino a la ciudadana IVOGNE DEL C.R., ya identificada, alegando que en fecha 7/05/1998, la ciudadana IVOGNE DEL C.R., suscribió una transacción judicial con su representada, alegando que en la cláusula tercera literal “A”, se estableció que la relación arrendaticia comenzaría ha regir desde el mes de mayo de 1998. Esgrimiendo de igual manera, que el término de vigencia de la relación entre la parte actora y su representada, llegó a su término en día 8 de mayo de 2005, siendo previamente notificada de la no renovación del contrato, entrando a operar la prórroga legal establecida en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que posteriormente previo acuerdo entre las partes suscribieron un convenio, en el cual estipularon que el contrato no sería renovado a partir del 8 de mayo de 2005, y que a partir de esa fecha comenzaba ha regir la prórroga legal, y como consecuencia de que la arrendataria tenia menos de 10 años viviendo como inquilina, le correspondía un lapso de dos (2) años de prórroga legal, contados a partir del vencimiento del contrato, es decir desde 8/05/2005, lapso éste en que precluyó en fecha 8/05/2007, razón por la cual ésta debió entregar el inmueble en las buenas condiciones en que lo recibió, y basándose en la cláusula segunda del documento de la prórroga legal, así como en los artículos 33, 35 38 literal “C” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a demandar a la ciudadana IVOGNE DEL C.R., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: 1)- Que en fecha 8 de mayo de 2007, venció el plazo otorgado en el documento contentivo de la prórroga legal suscrito entre la SOCIEDAD MERCANTIL INSOFACA BIENES Y RAICES C.A y la ciudadana IVOGNE DEL C.R., sobre un inmueble constituido por el apartamento N° 53, ubicado en el piso 5 del edificio Editar IV, ubicado entre las esquinas de Canónicos a san Ramón, Parroquia A.d.M.L. y 2)- A entregar a su representada el inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes. Estimando la reconvención o mutua petición en la suma de un millón seiscientos cuarenta y ocho mil ciento ochenta y ocho bolívares (Bs. 1.648.188,oo) que es el equivalente a 12 mensualidades arrendaticias a razón de ciento treinta y siete mil trescientos cuarenta y nueve bolívares (Bs. 137.349oo).

Se dictó auto en fecha 1° de Junio de 2007, mediante el cual se difirió el pronunciamiento respecto a la admisión o no de la reconvención propuesta para el primer día de despacho siguiente, sin necesidad de notificación de las partes, en virtud de que las mismas estaban a derecho.

En fecha 4 de junio de 2007, se dictó auto mediante el cual se admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diera contestación a la reconvención planteada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Compareció en fecha 6 de junio de 2007, E.S.D., quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, y dio contestación a la reconvención propuesta rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho alegado en la reconvención realizada por el demandado. Rechazó y contradijo que sea arrendataria a tiempo fijo por el acuerdo transaccional de fecha 7/05/1998; que en el supuesto de haber existido un contrato de arrendamiento determinado y haberse firmado un prorroga legal de siete meses después de diciembre de 2.005 del vencimiento del supuesto contrato de mayo de 2.005, este supuesto contrato es nulo, ya que vencido éste la arrendataria continuó en posesión de la cosa arrendada por lo que dicho contrato se indeterminó en el tiempo; que si el supuesto contrato ya estaba vencido en mayo de 2.005 como lo alegó la parte reconviniente el beneficio de la prorroga legal se computaría desde mayo de 2.006 hasta mayo de 2.008, es decir que le correspondía un lapso de dos años como lo establece el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que esto contraviene el artículo 7 ejusdem al disminuir el derecho y beneficio que le corresponden a los arrendatarios a tiempo determinado por ser estos de orden público; rechazó el alegato que trata de invocar la parte actora con respecto a la cláusula cuarta del contrato que rigió y se suscribió en 1.973, ya que dicho contrato quedó terminado o rescindido por la transacción extrajudicial de 7 de mayo de 1.998; rechazó igualmente la supuesta oferta de venta realizada a su representada, desconociendo la firma que aparece en el mencionado documento; que hace valer la documental por medio del cual la Inmobiliaria Sudameris C.a autorizó la ocupación del apartamento objeto de la controversia en el año 1.982.

Asimismo el apoderado judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, opuso la cuestión previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil y alegó que en el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial cursa expediente 15.223 nomenclatura interna de ese Tribunal, una demanda de cumplimiento de Contrato por lo acordado en la Transacción de fecha 07 de Mayo de 1.998,

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron lo propio, compareciendo en fecha 12 de junio de 2007, el abogado J.A.A., quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL INSOFACA BIENES RAICES C.A, y consignó escrito de pruebas, en el cual promovió la prueba documental por una parte y el abogado E.S.D., quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, siendo admitidas las mismas por auto de fecha 15 de Junio de 2.007.

Por auto de fecha 15 de junio de 2007, se ordenó expedir las copias certificadas solicitadas por la representación judicial de la parte actora.

En fecha 21 de junio de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente INSOFACA BIENES Y RAICES C.A abogado J.A.A. y presentó diligencia en la cual solicitó que se deje expresa constancia que hasta la fecha la parte actora no había solicitado nueva oportunidad para la deposición de la testigo R.M.R.U. y que la declaración rendida por el testigo M.R.S. no es confiable por cuanto se evidencia de sentencias sacadas por Internet que dicho testigo es socio de E.S.D. en 5 diferentes juicios de lo que se evidencia flagrantemente la no confiabilidad del referido testigo.

En fecha 21 de Junio de 2.007, compareció el abogado E.S.D., quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida y consignó escrito de pruebas complementario, mediante el cual señaló que existe una cuestión prejudicial, promoviendo a su defecto demanda por cumplimiento de contrato de la transacción extrajudicial del 07/05/1998, que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, consignando los recibos de los años 1982 al 1998, cancelados antes de la transacción extrajudicial de fecha 07/05/1998, y los recibos correspondientes a los años desde 1999 hasta 2007, a nombre de J.R.B.A., quien fué arrendatario hasta el día 1 de febrero de 1982 con la aceptación de la administradora para aquella fecha. Dicho escrito complementario se admitió mediante auto de fecha 21/06/2007.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

-II-

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

  1. -Transacción Extrajudicial de fecha 7 de mayo de 1.998, que demuestra la no existencia de un contrato de arrendamiento determinado, por el incumplimiento de la demandada de no elaborar el referido contrato.

    Al respecto, observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 444 del Código Procedimiento Civil al no ser desconocido por la contraparte del promovente de dicho documento el mismo por mandato de Ley se tiene por reconocido; en virtud de lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el contrato de marras tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.

  2. - Los comprobantes de pago de honorarios y emolumentos para la elaboración del contrato de arrendamiento determinado, el cual no fue redactado lo cual genero la condición de su representada como arrendataria a tiempo indeterminado.

    Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicha prueba tiene pleno valor probatorio a los fines de evidenciar que la ciudadana YVOGNE DEL C.R., sufragó los gastos de trascripción de un contrato de arrendamiento que nunca fue elaborado por la Administradora INSOFACA BIENES RAICES, C.A, tal y como quedo demostrado en el presente juicio. Y así se decide.-

  3. - comprobantes del canon de arrendamiento correspondiente al último mes, que demuestra el estado de solvencia de su representada.

    Al respecto observa esta sentenciadora que el estado de solvencia de la parte actora no es un hecho controvertido en la presente causa de nulidad de Transacción Extrajudicial, razón por la cual se desecha por impertinente. Así se decide.-

  4. -Acta de nacimiento No. 1.829 de la hija de la arrendataria donde consta la dirección de habitación de la demandante para el año 1.983, Edificio Editar IV, Piso 5, San José, con el fin de demostrar la existencia de la relación arrendaticia de veinticinco (25) años.

    Al respecto observa esta sentenciadora que con ésta probanza se quiere demostrar la existencia de la relación arrendaticia desde hace 25 años, y siendo que el tiempo de duración de la relación arrendaticia no es un hecho concluyente en los contratos a tiempo indetermino, esta sentenciadora desecha la misma por impertinente Así se decide.-

  5. -Autorización dada por la Administradora Inmobiliaria Sudameris C.A para ocupar el apartamento N° 53, piso 5, edificio Editar IV, debidamente firmado por su Presidente Magnus Goldstein, de fecha 01 de febrero de 1982.

    Este documento privado fue suscrito por un tercero, que no es parte en la presente causa y en razón de que tal documento no resultó ratificado mediante la prueba testimonial, tal y como al efecto lo prevé la disposición del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es objeto de valoración. Y así se decide.-

  6. -El poder especial otorgado en el año 1989, por el anterior arrendatario el cual fue reconocido y aceptado por la arrendadora, para poder suscribir la Transacción nueve años después, en el año 1998, para normalizar la situación de la arrendataria quien ya vencía ocupando el apartamento desde el año 1982.

    Al respecto observa esta sentenciadora que con dicha prueba se quiere demostrar el tiempo de duración de la relación arrendaticia, y siendo que esto no es un hecho controvertido en la presente causa de nulidad de transacción Extrajudicial, por considerar quien aquí suscribe que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el tiempo de duración no es un factor relevante en este tipo de contratos. Así se decide.-

  7. -Promovió las testimoniales de los ciudadanos E.I.C.A., A.R.G.M., G.M. CAZAR VASQUEZ, RUTTH M.R.U., M.R.S., titulares de la cédulas de identidad Nos. 4.274.243, 5.220.157, 11.559.775, 16.523.020, 1.595.000 respectivamente.

    Las testimoniales promovidas por la parte actora reconvenida en la presente causa, son para demostrar que la relación arrendaticia surgió en el año 1.982, al respecto observa esta sentenciadora que con dicha prueba se quiere demostrar el tiempo de duración de la relación arrendaticia, y siendo que esto no es un hecho controvertido en la presente causa de nulidad de transacción Extrajudicial, por considerar quien aquí suscribe que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el tiempo de duración no es un factor relevante en este tipo de contratos, razón por la cual se desecha la misma. Así se decide.-

    DE LAS PRUEBAS APORTADAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

  8. -Original del Contrato de transacción suscrito entre Inmobiliaria SOCIO FAMILIAR, C.A y J.R.B.A., de fecha 7 de mayo de 1.998, suscrito por IVOGNE DEL C.R.

    Al respecto, observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 444 del Código Procedimiento Civil al no ser desconocido por la contraparte del promovente de dicho documento el mismo por mandato de Ley se tiene por reconocido; en virtud de lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el contrato de marras tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.

  9. -Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre LA COMPAÑÍA ANÓNIMA INMOBILIARIA SUDAMERIS y el ciudadano J.R. BELLO ALVARADO de fecha 02 de Agosto de 1.973.

    Al respecto, observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 444 del Código Procedimiento Civil al no ser desconocido por la contraparte del promovente dicho documento el mismo por mandato de Ley se tiene por reconocido; en virtud de lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el contrato de marras tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.

  10. -Original de convenio o acuerdo de Prórroga legal suscrito entre SOCIEDAD MERCANTIL INSOFACA BIENES RAICES, C.A y la ciudadana YVOGNE DEL C.R. debidamente autenticado en fecha 07 de Diciembre de 2.005, bajo el No. 20, Tomo 50 de los libro de autenticación llevados por la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Caracas.

    Al respecto observa esta juzgadora, que de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil al ser dicho documento, un instrumento auténtico promovido por ambas partes debe dársele todo su valor probatorio con respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.

  11. - Copia simple del documento de propiedad del Inmueble denominado E.I. debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado bajo el No,16, Tomo 13 Protocolo I

    Al respecto observa esta juzgadora que, de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil al ser dicho documento, copia simple de un instrumento público debe dársele todo su valor probatorio, ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.

  12. - Recibo de pago a nombre de la ciudadana YVOGNE DEL C.R., por la cantidad de Ciento Treinta y Siete Mil Trescientos Cuarenta y Nueve Bolívares Exactos BS. 137.349,00, por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de marzo de 2.005.

    Al respecto observa esta sentenciadora que dicho recibo de pago es impertinente, ya él mismo nada aporta al acervo probatorio en la causa de nulidad de Transacción Extrajudicial, razón por la cual se desecha por impertinente. Así se decide.-

  13. -Original de CARTA NOTIFICACIÓN, por medio de la cual se le notificó a la ciudadana YVOGNE DEL C.R. C.I 6.131.051, oferta preferente de compra venta del inmueble arrendado.

    Al respecto observa esta sentenciadora que la mencionada oferta preferente del inmueble arrendado no posee valor probatorio, en virtud de que el mismo es impertinente para probar el hecho controvertido. Así se decide.--

    -III-

    -MOTIVACION PARA DECIDIR-

    En el presente caso, la parte actora pretende sea declarado la Nulidad del convenio suscrito con la arrendadora, Administradora INSOFACA BIENES RAICES C.A, ya identificada; indicando que los derechos que beneficien y protegen a los arrendatarios son de orden público, son irrenunciables, no pudiendo ser negociados por acuerdos o convenios, ya que la Ley creó la figura de la prórroga legal u obligatoria, a beneficio del arrendatario a tiempo determinado, asimismo señalaron los apoderados judiciales de la actora que su representada no tiene suscrito con la arrendadora INSOFACA BIENES RAICES C.A, ningún tipo de contrato de arrendamiento, que su representada ocupa el inmueble en calidad de arrendataria desde el 1° de febrero de 1982, cuando le fue cedido el contrato de arrendamiento original por el arrendatario ciudadano J.R.B.A., aceptado por la administradora-arrendadora inmobiliaria Sudameris C.A.; que en fecha 7 de Mayo se suscribió un convenio donde la arrendadora se obligo ha redactar un contrato de arrendamiento en diez (10) días, con las mismas condiciones y estipulaciones del cedido, cobrando la Administradora por la elaboración del referido contrato, que nunca se elaboró, que la arrendadora en la transacción extrajudicial de fecha 07 de Diciembre de 2.005, creó la figura de la prórroga legal y, que dicho contrato es a todas luces es nulo.

    Por otra parte la demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho, negó que la parte actora sea arrendataria a tiempo indeterminado, negó que la actora no tenga firmado un contrato de arrendamiento con su representada, ya que ella misma lo reconoció en la transacción celebrada en fecha 7 de mayo de 1998; negó que su representada haya acosado a la parte actora como falsamente lo expresa en su libelo; negó que al momento de ingresar la parte actora al inmueble en calidad de arrendataria en fecha 7 de Mayo de 1998 haya sido producto de algún tipo de presión, que la cláusula tercera, letra “A” de la referida transacción se evidenció claramente que la parte actora, ingreso al inmueble en calidad de arrendataria desde el 7 de Mayo de 1998, y no como incluso falsamente pretende hacerlo ver la parte actora con la supuesta carta de fecha 1 de febrero de 1.982, la cual desconoció, impugnó y rechazó; que si se estableció que la prorroga legal culminaba el 8 de Mayo de 2.007, y, que el propietario arrendador, quiera coordinar con el inquilino la desocupación del mismo, por lo que dicha misiva no puede interpretarse como acoso; que en la literal “e” de la cláusula Tercera del referido transacción de fecha 7 de mayo de 1998, que las condiciones y en particular el plazo de vigencia del contrato se regulaba por la cláusula cuarta del contrato fechado 10 de agosto de 1.973, que regiría en la transición supletoriamente, por lo que si se confronta las cláusula cuarte del contrato de arrendamiento de fecha 7-8-73 y el literal “e” de la Cláusula Tercera y cuarta íntegramente de la transacción de fecha 7 de mayo de 1.998 se evidencia la fecha de inicio y termino fijo o determinados del contrato que regularía su permanencia en el inmueble, mientras no se firmara un nuevo contrato, que al fin y al cabo iba ha contener las mismas cláusulas que el anterior.

    Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, esta Juzgadora considera pertinente determinar el tipo de relación arrendaticia que vincula a las partes para así determinar si es o no procedente la nulidad de la Transacción de Prórroga legal de fecha 07 de Diciembre de 2.005 y, en tal sentido esta sentenciadora pasa analizar los instrumentos que se consignan al efecto, así pues, consta de contrato de arrendamiento privado de fecha 10 de Agosto de 1.973, suscrito entre C.A INMOBILIARIA SUDAMERIS y J.R. BELLO ALVARADO(antiguo arrendatario) que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el lapso de un (1) año contado a partir de esa misma fecha, que en fecha 10 de Agosto de 1.973 hasta el 10 de Agosto de 1.974, que posteriormente la Inmobiliaria Socio Familiar, C.A suscribió una transacción privada con el Ciudadano J.R.B.A., mediante la cual en la cláusula tercera literal “e” señalan textual:

    …TERCERA: Ahora bien, con la finalidad de normalizar esta situación las partes de mutuo y común acuerdo, han convenido en:

    a)EL ARRENDATARIO por su propia voluntad, y representado en este acto por E.S.D., antes identificado, rescinde el contrato de Arrendamiento arriba citado, y solicita a LA ARRENDADORA la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, que se suscribirá dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha de la firma del presente documento; y que comenzará a regir, a partir del mes de Mayo de 1998, inclusive, con la señora YVOGNE DEL C.R., ciudadana venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos. V-6.131.051….

    Asimismo observo ésta juzgadora que en fecha 07 de Diciembre de 2.005, La Sociedad Mercantil INSOFACA BIENES RAICES, C.A y la ciudadana YVOGNE DEL C.R., ya identificadas, suscribieron Convenio o acuerdo de PRÓRROGA LEGAL, en el cual se estableció

    (…)Omissis

    “…..PRIMERA: Consta de documento firmado el 7 de Mayo de 1.998, que ambas partes celebraron una transacción sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el numero 53 ubicado en la planta Número 5 del Edificio Editar IV, situado entre las esquinas de Canónigos a San Ramón, en la Avenida Norte 7 de la Parroquia A.d.M.L.d.D.C. transacción en la cual…..rescinde el contrato privado celebrado en fecha Diez (10) de Agosto de 1.973 entre el ciudadano R.B.A., antes identificado con la Empresa Sudameris ……cedido posteriormente a la Empresa Inmobiliaria Socio Familiar, C.A….., y por último a la Empresa Insofaca Bienes Raices, C.A, ésta última arriba descrita, cediendo todos los derechos como arrendatario que tenía el ciudadano J.R.B.A. a la ciudadana YVOGNE DEL C.R., antes identificada, cuyo actual canón mensual….

SEGUNDO

Como quiera que “EL ARRENDATARIO” ha participado a el ARRENDADOR, su voluntad de hacer uso de la prorroga legal a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ambas partes convinieron en determinar con precisión, que por cuanto la relación contractual arrendaticia que los vincula data del 07 de mayo de 1.998 corresponde a EL ARRENDATARIO”, una Prórroga Legal de Dos (2) años contados desde el 08 de mayo de 2.005 con vencimiento 08 de mayo de 2.007……”

Así pues, de la revisión exhaustiva de los instrumentos contentivos de la presente demandada éste Tribunal observa que según transacción de fecha siete (7) de mayo de 1998, las partes en la cláusula tercera del literal “a” convinieron en rescindir el contrato de fecha 10 de Agosto de 1973, y la arrendadora se comprometió a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento que se suscribiría dentro de los 10 días siguientes a la fecha de la firma de la transacción; y que comenzaría a regir a partir de mayo de 1.998, con la Señora YVOGNE DEL C.R., ya identificada. En este sentido, este contrato de arrendamiento que se iba ha realizar dentro de los días (10) días siguientes de la fecha de la firma de la transacción 07 de mayo de 1.998, nunca fue elaborado, trayendo esto como consecuencia la indeterminación en el tiempo de la relación contractual, ya que no es lógico que desde 1.998 las partes no firmaran ningún contrato de arrendamiento y luego en el año 2.005 firmarán un convenio de desocupación creando una prórroga legal; prórroga legal que supone por definición un contrato por tiempo determinado, en ese sentido esta juzgadora debe determinar y así lo deja claramente establecido que en el caso de autos no hay lugar a dudas que la relación contractual se hizo a tiempo indeterminado. Y así se decide.

Con vista a lo anterior esta sentenciadora pasa a determinar si era posible celebrar la transacción de fecha 7 de Diciembre de 2.005 donde las partes convienen en celebrar un acuerdo de PRÓRROGA LEGAL, a tal efecto nuestro Legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o modificar entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre los participantes un vínculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.

Asimismo el artículo 1.159 del Código Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Con esta disposición quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo presume formado legalmente. Igualmente se señala que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tiene perfecto derecho para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que se respete las disposiciones que la ley ha establecido, y que por ser de orden público no pueden ser objeto de convención entre los particulares, ya que precisamente ello es para proteger a los mismos contratantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para enervar sus derechos.

Así mismo existen derechos que son irrenunciables, los cuales están contenidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que son creados para beneficiar o proteger a los arrendatarios, por lo tanto será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.

Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

:

observa quién aquí decide que al verificarse que estamos en presencia de una relación contractual a tiempo indeterminada como ya se dejó claramente establecido, se concluye que en el caso de autos no se encuentran llenos los extremos exigidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para conceder la prórroga legal obligatoria, que es una figura de transición que tiene lugar solo en los contrato de arrendamientos a tiempo determinados y, que procura asegurar al arrendatario un plazo cierto de permanencia en el inmueble, en caso de que el arrendador no vaya a prorrogar u otorgarle otro contrato; pero a la vez, le da al arrendador la certeza de que al vencimiento de la prórroga legalmente establecida, recibirá el inmueble arrendado, conforme con lo anterior resulta evidente el carácter de orden público que se le atribuye a la prorroga legal y en tal sentido, la misma, no pueden ser relajados por la voluntad de las partes. Y así se decide

Así las cosas, en la presente causa se demanda la Nulidad de la Transacción Extrajudicial de fecha 7 de Diciembre de 2.005 sobre acuerdo de PRÓRROGA LEGAL, y en tal sentido ésta sentenciadora decide que dicha Transacción infringe normas de Orden Público, ya que nunca se debió realizar un acuerdo de prórroga legal cuando la relación contractual existente entre las partes era a tiempo indeterminado, siendo está posible solo en contratos de arrendamientos a tiempo determinados Y Así se decide.

Considera este Tribunal que en el presente caso, se debe declarar la nulidad de la referida Transacción extrajudicial de fecha 07 de Diciembre de 2.005, por transgredir normas de Orden Público. Así se declara

-IV-

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTION PREVIA

DE PREJUDICIALIDAD

Antes de pasar esta juzgadora a decidir el fondo de esta reconvención primeramente se pronunciara con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte actora reconvenida cuando señaló que oponía la cuestión previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil alegando que en el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cursaba expediente No 15.223 donde se demanda el cumplimiento de Contrato por lo acordado en la Transacción de fecha 07 de Mayo de 1.998, y pide al tribunal que esta cuestión prejudicial sea decidida al fondo de la demanda.

Al respecto esta sentenciadora a los fines de pronunciarse sobre la cuestión prejudicial opuesta por la parte actora reconvenida, trae a colación el artículo 346 ordinal 8 el cual establece lo siguiente:

… Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…) omissis

8° La existencia de una cuestión predujicial que debe resolverse en un proceso distinto…..

(…) omissis

Asimismo el Procesalista Patrio Ricardo Henríquez La Roche señala en el Tomo III del Código Procedimiento Civil comentado, pág. 63 lo siguiente:

… La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro Juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio Facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez, permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto….

De igual manera c.J.d.T.S.d.J., en Sala de Casación Social, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo de fecha 14/05/2003 señalo:

…Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b)que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión y c) que la vinculación ente la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella….

Ahora bien de la revisión del expediente que cursan en copia simple en el Tribunal de Primera Instancia se puede evidenciar que se trata de una demanda de cumplimiento de transacción de fecha 07 de Mayo de 1.998,en la cual solicitan que se cumpla o se ejecute la referida transacción y obliguen a la Administradora INSOFACA Bienes Raíces C.A a redactar y suscribir un nuevo contrato de arrendamiento determinado con las mismas cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento determinado de fecha 10 de agosto de 1.973, tal y como se acordó en la cláusula tercera letra “e” y cuarta de la Transacción celebrada en fecha 07 de mayo de 1998.

En tal sentido se evidencia que dicha proceso a que hace referencia la parte actora reconvenida en nada afecta la decisión en este juicio ya que en la presente reconvención se esta ventilando el cumplimiento de la Transacción de la prórroga legal siendo el objeto de la misma una transacción extrajudicial de fecha 10 de Diciembre de 2.005 y de la cual la misma parte actora reconvenida pide la nulidad por ser violatoria de los derechos irrenunciables del arrendatario, razón por la cual esta sentenciadora desecha tal cuestión prejudicial por no influir de ningún modo en la decisión que aquí se tome al respecto, ya que el objeto de la pretensión es distinto. Y así se decide.-

-V-

DE LA RECONVENCIÓN

De seguidas pasa esta sentenciadora a resolver sobre la reconvención que por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga legal que intentara la Sociedad Mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES,C.A en contra de la ciudadana YVOGNE DEL C.R., en tal sentido alegó la demandada reconviniente que en fecha 7/05/1998, la ciudadana IVOGNE DEL C.R., suscribió una transacción judicial con su representada, que en la cláusula tercera literal “A” se estableció que la relación arrendaticia comenzaría a regir desde el mes de mayo de 1998. Esgrimiendo de igual manera, que el término de vigencia de la relación entre la parte actora y su representada, llegó a su término en día 8 de mayo de 2005, siendo previamente notificada de la no renovación del contrato, entrando a operar la prórroga legal establecida en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que posteriormente previo acuerdo entre las partes suscribieron un convenio, en el cual estipularon que el contrato no sería renovado a partir del 8 de mayo de 2005, y que a partir de esa fecha comenzaba ha regir la prorroga legal, y como consecuencia de que la arrendataria tenia menos de Díez (10) años viviendo como inquilina, le correspondía un lapso de dos (2) años de prórroga legal, contados a partir del vencimiento del contrato el 8/05/2005, lapso éste que precluyó en fecha 8/05/2007, razón por la cual ésta debió entregar el inmueble en las buenas condiciones en que lo recibió, y basándose en la cláusula segunda del documento de la prórroga legal, así como en los artículos 33, 35 38 literal “C” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a contrademandar a la ciudadana IVOGNE DEL C.R., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: 1)- Que en fecha 8 de mayo de 2007, venció el plazo otorgado en el documento contentivo de la prórroga legal suscrito entre la Sociedad Mercantil Insofaca Bienes y Raices C.A y la ciudadana Ivogne del C.R., sobre un inmueble constituido por el apartamento N° 53, ubicado en el piso 5 del edificio Editar IV, ubicado entre las esquinas de Canónicos a san Ramón, Parroquia A.d.M.L. y 2)- A entregar a su representada el inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes el inmueble objeto de la presente controversia.

Por otra lado la parte actora reconvenida alegó que su representada a partir del acuerdo transaccional de fecha 7/05/1998 ingreso a dicho inmueble como arrendataria y su condición es indeterminada; que este supuesto contrato es nulo, ya que vencido éste la arrendataria continuó en posesión de la cosa arrendada por lo que dicho contrato se indeterminó en el tiempo; que si el supuesto contrato ya estaba vencido en mayo de 2.005 como lo alegó la parte reconviniente el beneficio de la prórroga legal se computaría desde mayo de 2.006 hasta mayo de 2.008, es decir que le correspondía un lapso de dos años como lo establece el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que esto contraviene el artículo 7 ejusdem al disminuir el derecho y beneficio que le corresponden a los arrendatarios a tiempo determinado por ser estos de orden público; que rechazo el alegato que trata de invocar la parte actora con respecto a la cláusula cuarta del contrato que rigió y se suscribió en 1.973, ya que dicho contrato quedo terminado o rescindido por la transacción extrajudicial de 7 de mayo de 1.998; rechazo igualmente la supuesta oferta de venta realizada a su representada, desconociendo la firma que aparece en el mencionado documento; que hace valer la documental por medio del cual la Inmobiliaria Sudameris C.a autorizó la ocupación del apartamento objeto de la controversia en el año 1.982.

Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, pasa esta juzgadora a determinar la procedencia o no de la Acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prórroga legal y, al respecto observa ésta juzgadora que la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y que una vez vencido el término contractual comenzaría a correr la prórroga legal a favor del arrendatario, que según comenzó el 08 de mayo de 2.005 y venció el día 8 de Mayo de 2007, de conformidad con el literal c, del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Esta Juzgadora luego pasa de seguida a resolver lo atinente a la reconvención y al respecto cita jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, de fecha 24 de abril de dos mil dos, exp. Nº 02-0570 en la cual se estableció lo siguiente:

….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoada por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

.

De lo precedente, concluye esta sentenciadora que como se señaló anteriormente si la transacción de fecha siete (7) de mayo de 1998, las partes en la cláusula tercera del literal “a” convinieron en rescindir el contrato de fecha 10 de Agosto de 1973, y la arrendadora se comprometió a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento que se suscribiría dentro de los 10 días siguientes a la fecha de la firma de la transacción; con la señora YVOGNE DEL C.R. y, que comenzaría a regir a partir de mayo de 1.998, inclusive.

Así las cosas quien aquí juzga observa que ciertamente este contrato de arrendamiento que se iba ha realizar dentro de los días (10) días siguientes de la fecha de la firma de la transacción 7 de Mayo de 1.998, nunca se elaborado, trayendo esto como consecuencia la indeterminación en el tiempo de la relación contractual, ya que no es lógico que desde 1.998 las partes no firmaran ningún contrato de arrendamiento y luego en el año 2.005 firmarán un convenio de desocupación creando una prórroga legal que a todas luces es contraria a las normas de orden público, situación que conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado, a partir del 7 de mayo de 1998, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario uno de los requisitos indispensables para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato es la determinación de la naturaleza del contrato, por cuanto no es procedente demandar el cumplimiento de la transacción extrajudicial con fundamento en el vencimiento del término de la prórroga legal, cuando la relación contractual es a todas luces a tiempo indeterminado. Y así se decide.-

- VI -

-DISPOSITIVO-

De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara CON LUGAR la pretensión de nulidad de Transacción Extrajudicial debidamente autenticado en fecha 07 de Diciembre de 2.005, bajo el No. 20, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Caracas, incoada por la ciudadana YVOGNE DEL C.R. en contra de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INSOFACA BIENES RAICES C.A, plenamente identificados; asimismo este Tribunal declara SIN LUGAR la Reconvención De Cumplimiento De Contrato Por Vencimiento De La Prórroga Legal que incoara la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INSOFACA BIENES RAICES C.A en contra de YVOGNE DEL C.R.; asimismo éste Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión prejudicial prevista en el Ordinal 8 del Artículo 346 opuesta por la ciudadana YVOGENE DEL C.R., en consecuencia, de ello se declara LA NULIDAD ABSOLUTA de la TRANSACCION EXTRAJUDICIAL de PRÓRROGA LEGAL debidamente autenticado en fecha 07 de Diciembre de 2.005, bajo el No. 20, Tomo 50 de los libro de autenticación llevados por la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Caracas.

De conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada una de las partes al pago de las costas de la contraria, por cuanto en la reconvención y en la incidencia de cuestión previa hubo vencimiento recíproco.

Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los 28 días del mes de junio de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ,

A.G.G.

LA SECRETARIA;

Abg. A.P.R.

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo laS 2:40 de la tarde.

LA SECRETARIA

Abg. ARLENE PADILLA REYES

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