Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 4 de Marzo de 2010

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia

Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. del

Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.

Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA

DEMANDANTE: J.Z. y CIA. SUCESORES.

DEMANDADA: HOTELERA ITALO VENEZOLANA, C.A.

CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,

ENTREGA DE INMUEBLE e INDEMNIZACIÓN POR

USO.

FECHA: 4 DE MARZO DE 2010.

EXPEDIENTE: N° 09-5027.

LA DEMANDA

Este Tribunal admitió demanda de la empresa HOTELERA ITALO VENEZOLANA, C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día diez (10) de diciembre de mil novecientos setenta y nueve (1979), bajo el N° 35, Tomo 207-A Pro., intentada por la empresa J.Z. y CIA. SUCESORES, Compañía en Nombre Colectivo, domiciliada en Cumaná e inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha trece (13) de febrero de mil novecientos cincuenta (1950), bajo el N° 49 del Libro de Registro de Comercio, representada por el profesional del derecho, L.B.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.830, según consta en poder autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veintiséis (26) de mayo de dos mil nueve (2009), bajo el N° 28 del Tomo 81.

Las pretensiones de la demandante son:

1. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de cincuenta y dos (52) habitaciones, distribuidas en siete (7) niveles, salón, comedor, bar, salón para cocina, salón para servicio, estacionamiento a la altura del segundo nivel, con acceso o entrada por la calle Zea, salón de recibo en la planta baja con entrada por la calle Arismendi y servicios en general, del edificio denominado Regina, conocido como Hotel Regina, ubicado en el ángulo sur-oeste, formado por la intersección de la avenida Bermúdez con la calle Arismendi, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio en arrendamiento a la demandada por dos (2) años, a partir del primero (1°) de enero de mil novecientos noventa y seis (1996) hasta el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y siete (1997), prorrogable por períodos de un año, según consta del instrumento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el veinte (20) de septiembre de mil novecientos Noventa y Seis (1996), bajo el N° 53 del Tomo 68. El canon de arrendamiento actual es la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo).

   Las causas argüidas para demandar la resolución, son:

   1. La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009), incumpliendo la cláusula décima segunda del contrato.

   2. El haber arrendado un área del edificio habilitada ilegalmente como local, donde funciona una peluquería, incumpliendo las cláusulas quinta y décima segunda del contrato.

   El fundamento legal que se alega para pretender la resolución está establecido en los artículos 1.159, 1.592 y 1.167 del Código Civil.

2. La entrega del inmueble.

3. Pagar por indemnización por el uso del inmueble, la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.000,oo), a razón de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo) por cada mes, correspondiente a lo que debió pagar por concepto de canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009) y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

   La demandante solicitó que en la sentencia se ordene el ajuste por inflación de las cantidades demandadas.

   Los fundamentos legales que se alegan para pretender el pago de la indemnización están establecidos en los artículos 1.159, 1.592 y 1.167 del Código Civil.

   LA INTERVENCION PERSONAL

   En fecha cinco (5) de noviembre de dos mil nueve (2009), el ciudadano R.G.L.R., mayor de edad, italiano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° E-686.747, actuando en su propio nombre, asistido por el profesional del derecho J.B.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 55.382, compareció ante este Tribunal, y textualmente expuso:

   En el Presente Juicio la parte actora J.Z. & CIA. SUCESORES, en el petitorio únicamente solicita copio textualmente:..QUINTO:…PIDO QUE POR SECRETARÍA SE COMPULSE EL PRESENTE LIBELO DE DEMANDA Y SE LE ENTREGUE AL ALGUACIL A LOS EFECTOS DE LA CITACIÓN DEL CIUDADANO R.G.L.R., ITALIANO, MAYOR DE EDAD, DE ESTE DOMICILIO Y TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD No. E-686.747, EN LA DIRECCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO, EDIFICO……….

   Ahora bien como la parte actora para la citación lo único que solicita es mi citación y como la citación es personal paso a contestar la presente demanda:…………………………………………………………………………………………………………….

   CUESTIONES PREVIAS

   UNICA: La del ordinal cuarto del artículo 346, es decir la ilegitimidad de la persona citada…………………………………………………………………………………………………

   Por último solicito que este escrito sea agregado a los autos, sustanciado y declarado con lugar en la oportunidad procesal correspondiente, con todos los pronunciamientos de ley……………………………….

   LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha cinco (5) de noviembre de dos mil nueve (2009), la demandada, representada por el ciudadano R.G.L.R., mayor de edad, italiano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° E-686.747, asistido por el profesional del derecho J.B.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 55.382, contestó la demanda de esta manera:

1. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento y del canon de arrendamiento por OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo), pero alegó que de mutuo acuerdo con la demandada “…se pactó que dado que el contrato de arrendamiento se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado se acordó también que se siguieran prestando los servicios de estacionamiento, comedor, bar y peluquería, en todas estas áreas de servicio se tiene acceso inmediato dado que en el área de servicio de peluquería se encuentra la acometida eléctrica y medidores, así seguir prestando a los huéspedes del hotel y no bajar su calidad, igual se pactó que a raíz del evento sísmico ocurrido en la ciudad de Cumaná el 11 de agosto de 2008, y de acuerdo a correspondencia enviada por el Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia, Gobierno del Estado Sucre, Coordinación de Protección Civil, Administración de Desastres, Red de Atención Inmediata al Ciudadano, de fecha 13 de agosto de 2008, la anexo marcada “A” nos autorizó a realizar las reparaciones pertinentes para cumplir con la urgencia del caso ya que tenemos con la Gobernación para darle hospedaje a los Médicos de la Misión Milagros y Misión Barrio Adentro.”

2. Alegó que acordó con la demandante “…solicitar presupuesto para las reparaciones de los daños ocasionados por el evento sísmico (y) presentarlos a la empresa SEGUROS CARACAS.”

3. Arguyó que quedó con la demandante en “escoger el del menor valor económico urgente con el fin (de) realizar la reconstrucción del edificio y no perjudicar a los médicos de la Misión Milagros y Misión Barrio Adentro.

4. Expresó que de conformidad con la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, todas las modificaciones del contrato solo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes.

5. Arguyó que “…los cánones de arrendamiento que reclama la parte actora, están debidamente depositados en el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.E.S. expediente No. 07427”.

6. Impugnó la Inspección Extrajudicial, por cuanto al no ser solicitada en este procedimiento, no tiene valor en juicio.

7. Alegó que “…jamás ha firmado contrato de subarrendamiento con persona alguna sobre las instalaciones de servicios en el hotel, mucho menos en un área neurálgica donde hay que estar pendiente de la electricidad.”

   AL FINAL DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA SE ESTAMPÓ LO SIGUIENTE:

   OTRO SI: CONSIGNO EN ESTE ACTO ESCRITO DE CUESTIONES PREVIAS, A LOS FINES DE QUE FORME PARTE DEL PRESENTE ESCRITO DE CONTESTACIÓN Y SURTA LOS EFECTOS LEGALES CORRESPONDIENTES.

   Ese escrito de cuestiones previas no fue acompañado.

   LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN

   En fecha veintiséis (26) de enero de dos mil diez (2010), la demandada presentó un escrito en el cual expone que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se aplica a los hoteles, por lo que solicita la reposición de la causa al estado de que se tramita por el procedimiento correspondiente.

   PUNTO PREVIO: EL PROCEDIMIENTO.

   Dice el demandado que a este juicio no le corresponde el procedimiento aplicado, porque los hoteles están fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con el literal c) del artículo 3°.

   Lo expresado no se corresponde con la realidad procesal, pues el Tribunal no aplicó el procedimiento que señala el demandado. Por el contrario, como la demanda se intenta por la resolución de un contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y su cuantía es la cantidad de Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs. 32.000,oo) el procedimiento que se ha aplicado es el breve, establecido en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, según consta en el auto de admisión.

   M O T I V A

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDANTE

   Con el libelo de la demanda:

1. La fotocopia título supletorio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 19 de julio de 1968, bajo el N° 27, Tomo II del Protocolo Primero, no tiene valor probatorio porque debió exponerse al contradictorio, mediante la presentación de sus testigos TRENTINO PESTILLI ANGELOSANTE y A.S.F., para que ratificaren sus dichos, y de esta forma la parte contraria pudiera ejercer el control sobre dicha prueba, pues mientras eso no ocurra, la declaración del juez del título supletorio continúa dejando a salvo los derechos de terceros. En cualquier supuesto, en el procedimiento no se litiga sobre la propiedad del inmueble.

2. El instrumento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el día 20 de septiembre de 1996, bajo el N° 53, Tomo 68, se valora conforme al artículo 1361 del Código Civil, como prueba de que la demandante le arrendó a la demandada el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de dos (2) años, entre el primero (1°) de enero de mil novecientos noventa y seis (1996), y el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y siete (1997), prorrogable por períodos de un año y con la obligación de no subarrendar, traspasar ni ceder.

3. La inspección judicial extralitem practicada por este Juzgado, el 16 de abril de 2009, en el local o área habilitada para peluquería en el inmueble objeto de esta sentencia, fue impugnada por la demandada, por cuanto al no ser solicitada en este procedimiento, no tiene valor en juicio.

   La inspección judicial extralitem se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que, para el 16 de abril de 2009, en el local objeto de la inspección, funcionaba una peluquería de la ciudadana M.C.A., quien manifestó que era inquilina con un contrato verbal. Así mismo, que en el local se encuentra la acometida eléctrica para el edificio Regina con sus alimentadores y medidores.

   Con el Escrito de Promoción de Medios de Pruebas:

4. El contrato de arrendamiento del inmueble, ya fue valorado en esta sentencia.

5. La fotocopia del Acta N° 4 contentiva de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la empresa HOTELERA ITALO VENEZOLANA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el primero de diciembre de 1995, bajo el N° 13 del Tomo 541-A-SGDO, al no ser impugnada en oportunidad legal, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que, para esa fecha, por el término de cinco (5) años y hasta que sean reemplazados por un nuevo nombramiento, los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERNARDINO y R.G.L.R., eran los administradores de la demandada. Sin embargo, el último de los nombrados expresa en los actos procesales en los cuales participó que es el representante de la demandada, salvo en el escrito que presentó en nombre propio.

6. La inspección judicial practicada por este Juzgado, el 13 de noviembre de 2009, en el local o área habilitada para peluquería en el inmueble objeto de esta sentencia, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en local objeto de la inspección, funciona una peluquería de la ciudadana M.C.A., quien manifestó que era inquilina con un contrato verbal. Así mismo, que en el local se encuentra la acometida eléctrica para el edificio Regina con sus alimentadores y medidores.

7. La inspección judicial practicada por este Juzgado en su archivo, el 13 de noviembre de 2009, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en el expediente N° 99-210 de Consignaciones Arrendaticias, consta que la ciudadana M.C.A. consigna cánones de arrendamiento al ciudadano R.L., en su condición de gerente administrativo, por “…el local comercial, el cual forma parte integrante del edificio Regina-Hotel Regina, Bar Restaurante…”, y “…que el último depósito fue realizado por la ciudadana M.C.A., el día catorce (14) de octubre de dos mil nueve (2009) por la cantidad de siete bolívares (Bs. 7,oo)…”.

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDADA

   Con el Escrito de Contestación de la Demanda:

1. El oficio N° PC-RAIC-361-2008, de fecha 13 de agosto de 2008, dirigido a SRS. HOTEL REGINA, en el cual se le autoriza a iniciar las reparaciones por los daños causados por el sismo del 11-08-2008, no tiene valor probatorio, por cuanto en el juicio no se litiga sobre esos daños y sus reparaciones.

2. La carta de fecha 21 de agosto de 2008, dirigida por la demandada a la demandante, en la cual le notifica que el sismo del 11 de agosto de 2008, le causó daños de consideración a las paredes, cerámicas y baños del Hotel Regina y le anexa la factura control N° 000064 de la CONSTRUCTORA SABILCA, C.A., no tiene valor probatorio, por cuanto en el juicio no se litiga sobre esos daños y el costo de sus reparaciones.

3. El instrumento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el día 28 de enero de 1980, bajo el N° 23, Tomo 3, se valora conforme al artículo 1361 del Código Civil, como prueba de que la demandante le arrendó a la demandada el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de seis (6) años, a partir del primero (1°) de enero de mil novecientos ochenta (1980).

   Con el Escrito de Promoción de Medios de Pruebas:

4. Reproduce el mérito favorable de los autos, “…a fin de demostrar que el tribunal asumió sin existir documentación que evidenciara la facultad y el carácter con el que se ordenó la citación del ciudadano R.G.L.R., cuando EL DEMANDANTE solicita la citación del ciudadano antes nombrado a título personal según se evidencia del libelo de demanda en el Petitorio marcado con el No 5.”

   Este alegato no tiene fundamento, porque consta en autos que a R.G.L.R. se le citó como representante legal de la demandada, la HOTELERA ITALO VENEZOLANA, C.A., y que en esa condición contestó la demanda, promovió pruebas y ha actuado en todo el procedimiento.

5. El alegato de que se intentan conjuntamente la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo por falta de pago, no es un medio de prueba.

6. Reproduce la cláusula DÉCIMA TERCERA del instrumento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el día 20 de septiembre de 1996, bajo el N° 53, Tomo 68, que se valora conforme al artículo 1361 del Código Civil, como prueba de que las modificaciones del contrato de arrendamiento “…solo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes”.

7. La fotocopia de las planillas de depósitos Nos. 2986471 y 01085218 en la cuenta N° 0007-0081990010007975 del Banco BANFOANDES, no se configuran ni en un instrumento público, ni en un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, que son los documentos a los cuales el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiese sido consignados en fotocopias, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que no puede considerarse tales fotocopias como fidedignas, y en consecuencia carecen de cualquier mérito probatorio.

8. La factura N° 0521 del día 12/11/2008, reconocida por la demandante, al no negarla en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que la demandada pagó en esa fecha los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre julio de 2007 y diciembre de 2007.

9. La factura N° 0522 del día 12/11/2008, reconocida por la demandante, al no negarla en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que la demandada pagó en esa fecha los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre abril de 2008 y septiembre de 2008.

10. La factura N° 0524 del día 13/11/2008, reconocida por la demandante, al no negarla en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que la demandada pagó en esa fecha el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2008.

11. La factura N° 0531 del día 10/12/2008, reconocida por la demandante, al no negarla en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que la demandada pagó en esa fecha el canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2008.

12. La factura N° 0538 del día 09/01/09, reconocida por la demandante, al no negarla en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que la demandada pagó en esa fecha el canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2008.

13. La planilla de depósito N° 9507952 del día 08/10/2008, en la cuenta corriente N° 0114-0521-50-5210045866 de la demandante en BANCARIBE, efectuadas por la demandada, se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha la demandada depositó en esa cuenta, las cantidades de Veinticuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares (Bs. 24.525,oo).

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    1. La demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble, por:

       1. La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009), incumpliendo la cláusula décima segunda del contrato.

       2. El haber arrendado un área del edificio habilitada ilegalmente como local, donde funciona una peluquería, incumpliendo las cláusulas quinta y décima segunda del contrato

    2. Pretende que, como consecuencia de la declaratoria de la resolución, se condene al demandado a la entrega del inmueble.

    3. Pretende el pago por indemnización por el uso del inmueble, de la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.000,oo), a razón de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo) por cada mes, correspondiente a lo que debió pagar por concepto de canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009) y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

    2. La demandada contestó la demanda en los siguientes términos:

       1. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento y del canon de arrendamiento por OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,oo), pero alegó que el plazo del contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado.

       2. Alegó que acordó con la demandante “…solicitar presupuesto para las reparaciones de los daños ocasionados por el evento sísmico (y) presentarlos a la empresa SEGUROS CARACAS.”

       3. Arguyó que quedó con la demandante en “escoger el del menor valor económico urgente con el fin (de) realizar la reconstrucción del edificio y no perjudicar a los médicos de la Misión Milagros y Misión Barrio Adentro.

       4. Expresó que de conformidad con la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, todas las modificaciones del contrato solo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes.

       5. Arguyó que “…los cánones de arrendamiento que reclama la parte actora, están debidamente depositados en el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.E.S. expediente No. 07427”.

       6. Impugnó la Inspección Extrajudicial, por cuanto al no ser solicitada en este procedimiento, no tiene valor en juicio.

       7. Alegó que “…jamás ha firmado contrato de subarrendamiento con persona alguna sobre las instalaciones de servicios en el hotel, mucho menos en un área neurálgica donde hay que estar pendiente de la electricidad.”

    3. Por cuanto, las partes están de acuerdo sobre la celebración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la sentencia; pero, la demandante pretende la resolución del contrato, por considerar que es a tiempo determinado, y la demandada arguye que plazo del contrato se había convertido a tiempo indeterminado, supuesto en el cual, la pretensión sería la de desalojo; considera este Tribunal que debe determinar la naturaleza del contrato, como primer punto de esta decisión.

       Al respecto, consta en el instrumento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el día 20 de septiembre de 1996, bajo el N° 53, Tomo 68, que se valoró conforme al artículo 1361 del Código Civil, que la demandante le arrendó a la demandada el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de dos (2) años, entre el primero (1°) de enero de mil novecientos noventa y seis (1996), y el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y siete (1997), prorrogable por períodos de un año, conforme a lo establecido en su cláusula TERCERA, que establece: “…si al vencimiento del término LA ARRENDATARIA continuare ocupando EL INMUEBLE objeto de este contrato y LA ARRENDADORA hiciere efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquileres siguiente a ese vencimiento, el presente contrato se entenderá automáticamente prorrogado por un (1) año fijo. Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento de la prórroga o de las prórrogas si las hubiere. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o prórrogas de que fuere susceptible este contrato, estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que habrá (en) el presente contrato. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún momento se operará la tácita reconducción del arrendamiento.”

       Por lo tanto, considera el Juzgado que la voluntad de las partes es precisa, clara y determinante, en el sentido de que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que al prorrogarse no operaría la tácita reconducción, por lo que siempre fue a tiempo determinado, y así se decide.

    4. En relación a los alegatos de la demandante sobre el presupuesto para las reparaciones de los daños ocasionados por el evento sísmico (y) presentarlos a la empresa SEGUROS CARACAS, y “escoger el del menor valor económico urgente con el fin (de) realizar la reconstrucción del edificio y no perjudicar a los médicos de la Misión Milagros y Misión Barrio Adentro, considera este Tribunal que al plantearse la litis sobre el contrato de arrendamiento, esos asertos de la demandada al no guardar relación con la demanda, no son ni excepciones ni defensas, por lo que son improcedentes, y así se decide.

    5. La aseveración de la demandada que, de conformidad con la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, todas las modificaciones del contrato solo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes, es una cláusula contractual de obligatorio cumplimiento por las partes.

    6. La demandada pretende la resolución del contrato por la falta de pago de las pensiones de arrendamientos de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009), incumpliendo la cláusula décima segunda del contrato.

       En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:” Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

       En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).

       Por lo tanto, como se demanda la resolución por la falta de pago de las pensiones de locación de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009), incumpliéndose la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, que establece:”Son causas de resolución del presente contrato las siguientes: …la falta de pago de la pensión de arrendamiento en su respectivo vencimiento…”, le basta a la demandada probar la relación arrendaticia a tiempo determinado, lo cual hizo mediante el instrumento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el día 20 de septiembre de 1996, bajo el N° 53, Tomo 68, quedando la demandada obligada a oponer el pago y probarlo, lo cual no consta en autos, por lo que está demostrada la causa alegada de falta de pago de las pensiones de locación de los meses comprendidos entre enero y abril de dos mil nueve (2009), y así se decide.

    7. La demandante pretende la resolución del contrato por cuanto la demandada arrendó un área del edificio habilitada ilegalmente como local, donde funciona una peluquería, incumpliendo las cláusulas quinta y décima segunda del contrato.

       La demandada alegó que “…jamás ha firmado contrato de subarrendamiento con persona alguna sobre las instalaciones de servicios en el hotel, mucho menos en un área neurálgica donde hay que estar pendiente de la electricidad.”

       Para probar el incumplimiento, se practicaron tres inspecciones, una extralitem y dos judiciales, que se valoraron como pruebas de que, para el 31 de marzo de 2009, en el local objeto de la inspección, funcionaba una peluquería de la ciudadana M.C.A., quien manifestó que era inquilina con un contrato verbal; así mismo, que en el local se encuentra la acometida eléctrica para el edificio Regina con sus alimentadores y medidores; y de que en el expediente N° 99-210 de Consignaciones Arrendaticias, consta que la ciudadana M.C.A. consigna cánones de arrendamiento al ciudadano R.L., en su condición de gerente administrativo, por “…el local comercial, el cual forma parte integrante del edificio Regina-Hotel Regina, Bar Restaurante…”, y “…que el último depósito fue realizado por la ciudadana M.C.A., el día catorce (14) de octubre de dos mil nueve (2009) por la cantidad de siete bolívares (Bs. 7,oo)…”.

       La demandada impugnó la inspección judicial extralitem practicada por este Juzgado, el 16 de abril de 2009, en el local o área habilitada para peluquería en el inmueble objeto de esta sentencia, por cuanto al no ser solicitada en este procedimiento, no tiene valor en juicio, no tiene fundamento legal.

       Sobre esta prueba, A.R.R., dice: “Por otra parte, la inspección ocular practicada fuera de juicio, dentro de los supuestos del mencionado Art. 1429 del Código Civil, sin citación de la otra parte, es una prueba legal, cuyo mérito está el Juez obligado a analizar en la sentencia, y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, no solo porque la ley no lo exige así, sino también porque al momento de su práctica no existe aún el juicio, ni la parte a la cual pueda oponerse dicha prueba.” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Sexta Edición: agosto 2007, Tomo IV, pág. 440).

       Este Tribunal al valorar este medio probatorio actuó apegado a los Códigos Civil y de Procedimiento Civil, y así se decide.

       Así pues, está probado en autos, que la demandada arrendó un área del edificio para una peluquería, incumpliendo las cláusulas: