Decisión nº 03 de Municipios Libertador Y Francisco Linarez Alcantara de Aragua, de 25 de Febrero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y F.L.D. LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

DICTA LA PRESENTE

SENTENCIA DEFINITIVA

DEMANDANTE: J.Z.T.

APODERADO JUDICIAL: Abg. H.L.K.N., Inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 44.401

DEMANDADOS: A.C.S. y SUCESIÓN J.O.

APODERADO JUDICIALE: E.M. Y OTROS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 53.893

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL y NULIDAD DE VENTA

EXPEDIENTE: 443-2004

I

NARRATIVA

Se reciben las presentes actuaciones en fecha 23 de Noviembre de 2004, procedente del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, por DECLINATORIA DE COMPETENCIA en razón del territorio, ABOCANDOSE este Tribunal al conocimiento de la causa en la misma fecha, ordenándose la Notificación de las Partes.

En fecha Diecisiete (17) de Enero de Dos Mil Cinco (2005) la parte actora J.Z.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.854.329, mediante Apoderado Judicial abogado H.L.K.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.220.505, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.401 presenta REFORMA de demanda en contra de A.C.S. y SUCESIÓN J.O., por PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL y NULIDAD DE VENTA.

En fecha 02 de Marzo de 2005, este Tribunal dictó auto mediante el cual anula parcialmente el auto de admisión de fecha 20 de agosto de 2004, cursante a los folio 163 y 164 de la primera pieza con respecto al procedimiento por el cual se tramitó la misma y la citación del codemandado, ciudadano A.C.S.. Reponiéndose parcialmente el auto de admisión al estado de que se emplace a los demandados, para que comparezcan a dar contestación dentro de los veinte días de despacho siguientes al cumplimiento de las formalidades legales, y se cite personalmente y con nueva orden de comparecencia al ciudadano A.C.S..

En fecha 02 de Marzo de 2005 mediante auto se admitió la reforma de demanda.

En fecha 04 de Marzo de 2005, mediante auto se anula parcialmente el auto de admisión de reforma de demanda.

En fecha Veintisiete (27) de FEBRERO de Dos Mil Siete (2007), este Tribunal mediante auto declaró verificada la citación de la parte demandada; y en auto de la misma fecha, hizo saber a las partes, debidamente citadas, que como quiera que el suscrito Juez Provisorio Abg D.A.C., se había abocado al conocimiento de la presente causa, con motivo de haber sido designado en sustitución de quien fuera Juez Provisorio Abg. B.L.P.H., quien fue jubilada, el juicio se reanudará transcurrido como sean diez (10) días de Despacho siguientes y vencido que sean posteriormente los tres (3) días de Despacho, para formular recusación, de ser el caso.

Siendo la oportunidad para contestar la demanda, la parte accionada no formuló contestación.

Encontrándose en el lapso probatorio, ambas partes promovieron las que creyeron convenientes a su defensa.

En fecha 05 de Febrero de 2009, mediante auto se dijo visto y entra en estado de dictar sentencia. Siendo diferido el pronunciamiento de la misma mediante auto de fecha 13 de febrero del año en curso, para dentro de los treinta (3) días continuos siguientes.

Llegada la oportunidad para decidir la presente causa, pasa este Juzgador a hacerlo, para lo cual observa:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora que desde hace veintinueve (29) años es ARRENDATARIA de un inmueble ubicado en la calle Bolívar cruce con Calle Miranda, Nº 54, de la población de Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua, según contratos de arrendamientos acompañados en legajos marcados con la letra “B”, cuyo inmueble se encuentra ubicado dentro de los linderos y demás determinaciones las especificados en el escrito de demanda, señalando que el referido inmueble es propiedad del ciudadano (hoy De Cujus) J.O., quien a su decir, no hizo el aviso correspondiente de venta legalmente establecido, al cual estaban obligados tanto los vendedores como el comprado, “…al que tiene este derecho, o a quién lo represente, que en este caso LO TIENE la ciudadana J.Z.T., quien es mi representada, todo de conformidad con lo establecido y en vigencia plena para el momento en el artículo 1547 del Código Civil…” , en esta misma forma señala en su reforma de demanda que riela al folio (182 al 184) lo siguiente:

…violaron flagrantemente lo establecido en el Artículo transcrito, violentando tanto los Nueve Días, así como los Cuarenta Días que tenía mi mandante y que actualmente tiene al no avisarle de la venta efectuada en el documento que consigné marcado con la letra “G”; concatenado con el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, también vigente para el momento de la referida VENTA TEMERARIA Y APRESURADA violentándose los Derechos del Arrendatario contenidos en el referido Artículo, pues tenía el inquilino un Derecho Preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble; para así adquirir el ya descrito y deslindado inmueble, pues NO EXISTIÓ NI EXISTE NINGÚN DOCUMENTO AUTENTICADO, NI ESCRITO NI EN NINGUNA OTRA FORMA DONDE EXPRESE QUE LA SUCESIÓN DE J.O. HAYA AVISADO A MI REPRESENTADA, EL OFRECIMIENTO A MI REPRESENTADA, (sic) EN VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE CONTROVERSIA, ASÍ COMO TAMPOCO EL ADQUIRIENTE, CIUDADANO ANTONIO CORRALES SOLER HIZO TAL AVISO, U OFRECIMIETNO AL RESPECTO Y AHORA CON LA NUEVA LEY, ES DECIR CON EL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY SOBRE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, EN LOS ARTÍCULOS 42, al 47 ENFATIZA CONVINCENTEMENTE A LA OPCIÓN PARA ADQUIRIR EN VENTA EL INMUEBLE VENDIDO, VIOLANDO LA FIGURA DEL RETRACTO…”

La parte actora continua en su narración citando una serie de artículos tales como el 42, 43, 44, 47 y 48, literal b, todos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, con lo cual sostiene la actora en su escrito de demanda que:

…los integrantes de la Sucesión de J.O., como El Adquiriente A.C.S. violaron flagrantemente las disposiciones contenidas tanto en el Código Civil en su artículo 1547, así como todo el ordenamiento señalado, ya que los Cuarenta Días referidos en el artículo 1547 comienzan a correr desde el momento que mi representada se enteró de tal negociación el día 6 de agosto del año 2004, cuando el Sr. C.Á., en representación del Sr. A.C.S., se apersonó al inmueble objeto del presente litigio y le manifestó a mi mandante J.Z.T. que desalojara el inmueble, en virtud del documento firmado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay; ya que A.C.S., es su propietario…

Invoca así la actora lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que en esta forma fueron violados sus derechos. Sostiene que con todas las actuaciones del ciudadano A.C.S. en su carácter de adquiriente y co-demandado en este juicio ha actuado de mala fe (cito) “…utilizando a personas a su disposición para cobrar los Arrendamientos, como son, el ciudadano VALDEMARAS FOLKMANAS, titular de la cédula de identidad Nro. 342.765 y que presuntamente A.C.S. Autorizó para suscribir un contrato de Arrendamiento con la ciudadana J.Z.T., contrato que consigné con la letra “B”, que impugno y desconozco desde ya, a todo evento, por no ser esa la firma de mi mandante…”; alega la parte actora que el co-demandado A.C.S., se sirvió de otras personas como a la ciudadana I.M. y al ciudadano C.A. como cobradores del referido contrato de arrendamiento que le hizo firmar de mala fe. Por tales razones es que demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL y NULIDAD DE LA REFERIDA VENTA, con fundamento en el artículo 1547 del Código Civil, en concordancia con el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda (Vigente para el momento de la efectuada venta), en concordancia con los artículos 42, 43, 44, 47, 58 y 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios a la Sucesión de J.O. y a A.C.S., a fin de que el deslindado y descrito inmueble en la demanda, (cito) “…DEBIÓ HABERSELE OFRECIDO en venta a mi representada y en consecuencia que la venta que se efectuó por ante el Registro de los Municipios S.M. y Libertador del Estado Aragua, según documento marcado con la letra “G”, no es oponible a mi representada y por lo tanto mi mandante debe sustituir al comprar de dicha venta y que en razón de lo expuesto los herederos de la Sucesión J.O., otorguen el documento protocolizado de compra venta en la Oficina de Registro correspondiente, acto en el cual mi representada le pagará el precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), o en su defecto la sentencia dictada por este Tribunal sirva de Titulo de Propiedad a mi mandante…”.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

Se deja constancia que siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, no fue formulada la misma por la parte accionada.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

POR LA PARTE ACTORA:

1. Invoca y hace valer en todas y cada una de sus partes el poder consignado con el libelo y marcado con la letra “A”.

2. Reproduce y hace valer los contratos de arrendamientos que consignó en legajos marcados con la letra “B”, oponiendo los mismos a la parte demandada.

3. Reproduce y hace valer el documento contentivo de Titulo Supletorio consignado marcado con la letra “C” que riela a los folios 83 al 90 de la Segunda Pieza del presente Expediente.

4. Reproduce y hace valer los recibos de pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble a que se contrae el presente juicio, pagados por la actora, con el fin de demostrar que se encontraba solvente desde el año 1975 hasta Junio de 2004.

5. Reproduce y hace valer los récipes y exámenes para probar que en el momento que firmó el documento marcado con la letra “E” referido a desocupar el inmueble por insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, “…para ese momento estaba enferma, y fue sorprendida en su buena, ya que ni estaba insolvente, ni mucho menos desocupar el inmueble…”

   En su segundo escrito de prueba, la parte actora promueve:

   1. La confesión Ficta de los demandados de autos.

   2. Promueve y hace valer la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la Notaría Pública Quinta de Maracay, cuyas actuaciones acompaña con la letra “U”; con cuya actuación pretende probar que antes de las fechas 16-06-2004, 21-06-2004 y 06- de agosto de 2004 (cito) “…no le cancelaba arrendamiento a A.C.S., ni personalmente ni por consignación en ningún Tribunal, porque simplemente se le cancelaba a quien aparece firmando los recibos de los cánones de arrendamiento y que es en esas fechas en que siendo vilmente engañada por A.C.S., como se desprende de los alegatos en el libelo de demanda, que allí es cuando se entera que era dueño del inmueble objeto de la controversia y además de utilizar un ardid para desalojarla…”, para así demostrar que el documento es nulo de toda nulidad.

   3. Promueve y hace valer Inspección Judicial marcada con la letra “V” evacuada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 30 de Enero de 2006, con el fin de demostrar que el Contrato de Arrendamiento objeto de dicha Inspección nunca se llegó a otorgar, que aparece como anulado y a fin de demostrar que no existe documento alguno donde le haya hecho el ofrecimiento de preferencia ofertiva del mismo, ni en el año 1995, ni en el año 2004.

   4. Promueve y hace valer recibo de pago por medio de consignación de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble, a nombre de A.C.S., con el fin de probar (cito) “…la fecha desde que se le empezó a cancelarle al Arrendador. En virtud de que expresamente este nunca dio aviso de ser el propietario del inmueble. No obstante a ello mi mandante siempre ha estado solvente con los cánones de arrendamiento, por el inmueble ubicado en la calle Bolívar, Nº 54 de Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua…”

   5. Promueve y hace valer Inspección Judicial marcada con la letra “X” para probar el estado regular en que se encuentra el inmueble a que se contrae el presente juicio.

   POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promueve como documentales:

   1. Documento de Oferta de Venta efectuado a la ciudadana J.Z.T. por el inmueble objeto del presente juicio.

   2. En razón de la comunidad de la prueba, promueve los contratos de arrendamiento acompañados al libelo por la parte actora en el Legajo marcado con la letra “B”.

   3. Los recibos de pagos de cánones de arrendamiento acompañados por la parte actora.

   4. Documento de Venta del Inmueble acompañado por la parte actora y marcado con la letra “G”. Todo ello con el fin de demostrar que la actora si fue notificada de la venta del inmueble, el 27 de abril de 1992 y que la venta se efectuó el 08 de marzo de 1995.

2. De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promueve la exhibición de documentos originales de los contratos de arrendamiento que cursaron a los folios del 24 al 27, del cuaderno principal del presente Expediente.

   ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS:

   Cursa del folio 05 al folio 23, marcados en Legajos con la letra “B” contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano J.O. y la ciudadana J.Z.T., sobre el inmueble ubicado en la calle Bolívar cruce con Calle Miranda, Nº 54, de la población de Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua.

   Respecto a dichos instrumentos el Tribunal lo aprecia y valora, toda vez que los mismos no fueron impugnados, desconocidos, ni tachados de falso. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa del folio 28 al folio 37, marcado con la letra “C” Titulo Supletorio sobre el inmueble a que se contrae el presente juicio.

   Respecto a dicho instrumento el Tribunal lo aprecia y valora, toda vez que los mismos no fueron impugnados, desconocidos, ni tachados de falso. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa del folio 38 al folio 132 marcados en Legajo con la letra “D” recibos de pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble a que se contrae el presente juicio.

   Respecto a dichos instrumentos el Tribunal lo aprecia y valora, toda vez que los mismos no fueron impugnados, desconocidos, ni tachados de falso. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa al folio 144 al 158, récipes y exámenes médicos realizados a la parte actora, con el fin de demostrar que para el momento de firmar el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, de fecha 21 de Junio de 2004, anotado bajo el Nº 59, folio 161, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, que se encuentra marcado con la letra “E”, relacionado con el compromiso de desocupar el inmueble por insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, la actora se encontraba enferma.

   Respecto a los referidos récipes y exámenes, advierte el Tribunal que como quiera que las mismas emanan de terceros, estos debieron ser llamados a fin de su ratificación, conforme lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto no pueden ser valorados plenamente en juicio, amén, que los mismos contienen indicación de unos medicamentos y exámenes, sin contener Informe y/o Evaluación del padecimiento de la actora; en razón de lo cual el Tribunal los desecha y no le atribuye valor probatorio alguno a los récipes y exámenes consignado y por tanto no desvirtúan los mismos la declaración contenida en el documento autenticado ante la Notaría Pública de Maracay, Estado Aragua y antes señalado. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa del folio 194 al folio 195, marcado con la letra “U” Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua. Respecto a dicha actuación el Tribunal lo aprecia y valora. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa del folio 197 al folio 199 marcado con la letra “V” Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 30 de Enero de 2006, con el fin de demostrar que el Contrato de Arrendamiento objeto de dicha Inspección nunca se llegó a otorgar y que el mismo aparece anulado.

   Respecto a dicha actuación el Tribunal lo aprecia y valora. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa del folio 200 al folio 239, marcado con la letra “W” recibo de pago por medio de consignación de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble, a nombre de A.C.S., ya que fue quien se presentó sólo como arrendador del inmueble.

   Respecto a dichas actuaciones el Tribunal los aprecia y valora. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Cursa del folio 191 al folio 192, marcado con la letra “X” Inspección Judicial practicada por este Tribunal, con el fin de demostrar el estado regular en que se encuentra el inmueble.

   Respecto a dichas actuaciones el Tribunal los aprecia y valora. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Sobre el análisis y consideración de las pruebas promovidas por la parte demandada, como quiera que ante la falta de contestación se esta en presencia de lo que en derecho, de acuerdo a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se califica como Confesión Ficta, no obstante, que será en la parte motiva cuando se verificará su existencia o no; de tal manera que será allí (en la Motivación) cuando se procederá a analizar las pruebas promovidas, en tanto y en cuanto no resulte verificada dicha confesión.

   II

   MOTIVA

   Tramitada convenientemente la litis y no observando este Tribunal causa alguna que invalide lo actuado, pasa este Sentenciador a decidir conforme a las siguientes consideraciones:

   La parte actora intenta acción de PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL Y NULIDAD DE VENTA, las cuales tienen su fundamento, actualmente, en los artículos 42, 43, 44 y 46 todos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la actora fundamenta en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, en relación con el artículo 1547 del Código Civil, alegando una serie de hechos, que concretamente se refieren a que el inmueble que ocupa desde hace veintinueve (29) años en condición de arrendataria, cuyo propietario era el De Cujus J.O., fue dado en venta por la demandada SUCESIÓN J.O.A. al co-demandado A.C.S., tal como consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) de los Municipios S.M. y Libertador del Estado Aragua, en fecha Ocho (08) de M.d.M.N.N. y Cinco (1995), documento éste que se encuentra anotado bajo el Nº 49, folios del 201 al 204, Protocolo Primero, Tomo 8º del Primer Trimestre del año 1995, sin que previamente la demandada le hiciera a la actora la Oferta de Venta del inmueble en cuestión, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, por lo que –a su decir- se violó flagrantemente la disposición contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, norma que se encontraba en vigencia para el momento de efectuarse la venta (08/03/1995).

   Para dejar determinado la procedencia de la presente acción, resulta precisar que para el momento de efectuarse la venta del inmueble en cuestión regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que establece en su artículo 6º el derecho a ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, el cual constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario, cuando el propietario pretenda enajenar arrendado; sin embargo, no deja de apreciar este Juzgador que la actora interpone la presente acción en fecha Doce (12) de Agosto de Dos Mil Cuatro (2004) fecha para la cual se encontraba en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Observa el Tribunal que el co-demandado A.C.S. no compareció a dar contestación en la oportunidad señalada, ni fuera de ésta, así como tampoco promovió prueba alguna y la demandada SUCESIÓN J.O., por su parte, no dio contestación a la demanda, limitándose a promover pruebas en relación al presente procedimiento.

   Ahora bien, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, regula la confesión ficta en los siguientes términos:

   Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que lo favorezca…

   De la norma antes transcrita se desprende que para que opere la confesión ficta deben concurrir tres (03) circunstancias: 1) Que el demandado no de contestación a la demanda incoada en su contra; 2) La falta de prueba por parte del demandado. 3) Que la petición del demandante no sea contraria a derecho. Solamente, después que concurren y se constatan estos tres requisitos, es que el Tribunal puede declarar la confesión ficta de inmediato.

   Comporta examinar entonces a éste Sentenciador, si se cumplen con los referidos requisitos y en este sentido tenemos: El incumplimiento del primer requisito luce evidente en autos, ya que, en efecto, la parte accionada no dio contestación a la demanda.

   En cuanto al segundo de los requisitos, vale decir, la falta de prueba por parte demandada, tenemos que en el caso que nos ocupa, el co-demandado A.C.S. no promovió prueba alguna y la demandada SUCESIÓN J.O., presento escrito de pruebas. Sobre este particular, estima necesario este Juzgador establecer que correspondía probar a la parte demandada, acogiéndose para ello en la doctrina y la jurisprudencia; al respecto, tanto a nivel doctrinario como jurisprudencial, claramente se ha dejado establecido que la prueba del demandado en estos casos resulta limitada, ya que, no podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante, resultando así limitadas las pruebas del demandado. Este ha sido uno de los puntos más discutidos en la doctrina venezolana. Para R.F.F., probar algo que lo favorezca le permitía al demandado una libertad absoluta de probar cualquier hecho; esa tesis de Feo, siempre fue discutida y criticada, y nunca ha sido aceptada por nuestra jurisprudencia; el Profesor Rengel Romberg, en el volumen III de su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (Pág. 124) sostiene la posición de Feo, por considerar que existe una presunción iuris tantum contra el demandado, que para desvirtuarla, se le ha creado un régimen o beneficio excepcional; el Autor Patrio C.F., al comentar en el proceso civil de su época, los efectos del silencio de una parte ante las afirmaciones de la otra, nunca consideró que se generaba una presunción legal a favor de quien alegaba, sino una admisión del que callaba; Sanojo, decía que el demandado inasistente queda asimilado a quien contradijo la demanda, y que a él al igual que al contradictor simple, le corresponderá demostrar la inexistencia de los hechos afirmados por el actor y agrega que, además podía probar el caso fortuito o la fuerza mayor que le impidió contestar. Esta posición de Sanojo, la recoge Borjas, quien decía que “…es cierto que lo único que puede probar el demandado es simplemente que los hechos no existieron, ya que de no ser así y acogerse la tesis de Feo, el demandado contumaz estaría en mejor posición que el que contesta la demanda…” (Borjas, Arminio. Comentario al Código de Procedimiento Civil. Editorial Biblioamericana Argentina. Venezuela 1947). Así, Borjas agrega en la citada obra, que ese demandado no asistente podrá probar el caso fortuito, o la fuerza mayor que le impidió acudir a contestar la demanda; era c.B. en el sentido que el demandado no podía alegar hechos extintivos, invalidativos, ni modificativos, porque al probar lo que le favorezca se limitaba a demostrar la inexistencia de los hechos narrados por el actor, excepto lo atinente a los vicios de una posible confesión; y esta es la forma como lo ha sostenido la Jurisprudencia Patria.

   En cuanto al tercero de los requisitos “Que la petición del demandante no sea contraria a derecho”, resulta oportuno dejar establecido que hay materia donde no funcionan los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, tales como: En los Juicios donde esta interesado el orden público, la falta de contestación no invierte nada, el actor sigue teniendo sobre sí la carga de la prueba; en los juicios donde el demandado es un ente público que goza de los privilegios del fisco, la situación es idéntica, toda vez que en esos caso se da por contestada la demanda y en consecuencia no existen estas posibilidades de inversión de la carga de la prueba. Entonces, ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Existen varias situaciones en las cuales una demanda resulta contraria a derecho, así tenemos: Cuando no existe la acción, al determinarse la falta de cualidad e interés; cuando la acción está prohibida por la Ley; cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada. En relación al análisis y consideración que debe hacer el Juzgador sobre la acepción “si nada probare que le favorezca” y en cuanto a que “la petición del demandante no sea contraria a derecho” la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 29 de Agosto de 2003, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, señaló, entre otras cosas, lo siguiente:

   “…Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.

   Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.

   Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).

   Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.

   ...(Omissis)…

   En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.

   Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.

   Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Esto tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad.

   …(Omissis)…

   De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal.

   (Subrayado de este Tribunal)

   Bajo tales premisas y después de un detenido análisis de las actas que conforman el presente Expediente, determina este Juzgador que la controversia, en lo que respecta a la parte actora, se centra en invocar y alegar: 1º) Que como ARRENDATARIA tenía derecho a la preferencia ofertiva para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición; 2º) Que como ARRENDATARIA tiene derecho de subrogarse, en las mismas condiciones estipulas en el instrumento traslativo de la propiedad, esto es el retracto legal, en caso de haber sido efectuada la venta a un tercero; 3º) Que, como consecuencia de lo anterior, se declare la nulidad de venta del documento traslativo de propiedad. Es aquí, donde se detiene este Sentenciador a analizar, si las enunciaciones (invocaciones, alegatos y/o afirmaciones) de la actora resultaron probados durante el procedimiento, habida cuenta, que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, se encuentra establecido lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” y en esta misma forma, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, además, no dejando de tener en consideración este Juzgador lo señalado por el Maestro F.R., referido por el Jurista F.V.B., con relación a la carga probatoria, quien nos señala: “El peso de la prueba a nuestro modo de ver, no depende de la circunstancia de negar o afirmar un hecho sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio, sino se demuestra…”; es así como, independientemente que nos encontremos en un juicio, donde el demandado no conteste la demanda y además no promueva prueba alguna, pesa sobre la cabeza de la actora probar sus respectivas afirmaciones de hecho y/o demostrar el fundamento de cuanto pretende en juicio, que sería el mismo caso en que el demandado pretenda excepcionarse, correspondiéndole en tal caso, demostrar o probar sus negaciones o excepciones y ello, en virtud de que el proceso persigue que se aplique el valor justicia en el fallo que ha de proferirse, basado en realidades y no sobre ficciones.

   Se aprecia, por otra parte, que en el presente procedimiento sólo la demandada SUCESIÓN J.O., mediante escrito promovió: a) Documento de Oferta de Venta del Inmueble arrendado, efectuado a la ciudadana J.Z.T., de fecha 27 de abril de 1992, suscrito por C.O.H., donde al pié se lee en manuscrito J.Z.T.; sobre la referida oferta, además de haber sido impugnado el mismo, observa este Sentenciador que dicha notificación no puede ser catalogado como “Documento Autentico”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto no puede atribuírsele valor probatorio a favor de la demandada SUCESIÓN J.O., ya que el mismo no desvirtúa la pretensión de los hechos invocados por la actora; b) Los Contratos de Arrendamientos, acompañados por la actora con el libelo, en legajo marcado con la letra “B”, los cuales aprecia y valora el Tribunal, por desprenderse de ello la relación arrendaticia existente con la SUCESIÓN J.O.-REBOLLEDO y en esta misma forma, aprecia y valora los recibos de pagos acompañados al escrito libelar, en legajo marcado con la letra “D”; c) Documento de Venta del Inmueble, objeto del presente procedimiento, donde consta que el mismo fue dado en venta por la demandada SUCESIÓN J.O.A. al co-demandado A.C.S., cuyo documento se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) de los Municipios S.M. y Libertador del Estado Aragua, en fecha Ocho (08) de M.d.M.N.N. y Cinco (1995), documento éste que se encuentra anotado bajo el Nº 49, folios del 201 al 204, Protocolo Primero, Tomo 8º del Primer Trimestre del año 1995, instrumento que se aprecia y valora en el presente juicio.

   Corresponde entonces a este Sentenciador desmenuzar los hechos y las pruebas aportadas al proceso, advirtiendo que en razón del principio “iura novit curia”, el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que las partes hagan de sus pretensiones o defensas, ni siquiera a las calificaciones jurídicas que le den en todo caso a los contratos por ellos celebrados, pues el Juez conoce el derecho y está obligado a subsumir los hechos que le informen y prueben las partes, en las normas jurídicas adecuadas, aplicando las consecuencia jurídicas en ellas consagradas, aplicando igualmente, el principio de la Comunidad de la Prueba, que también es conocida como la adquisición probatoria, en el sentido que la prueba aportada por las partes en el juicio, no pertenece a ellas, sino al proceso, resultando improcedente que la misma beneficie sólo a quien la haya aportado, puesto que, una vez introducida legalmente al proceso, debe tomársele en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho a que se refiere, sea que resulte en beneficio de quien la adujo o de la parte contraria, cuyo principio le es dable aplicar al Juzgador sin necesidad de invocación alguna por las partes, todo en búsqueda de la verdad procesal; así las cosas, tenemos: La Preferencia Ofertiva se encuentra conceptualizada en el artículo 42 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que el mismo está referido al derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, estableciendo la norma que dicho derecho, lo tendrán aquellos arrendatarios que tengan más de dos (2) años, ocupando el inmueble en la señalada condición, pero además, que se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento; partiendo de las pruebas aportadas por la actora e incluso por la demandada SUCESIÓN J.O., es evidente que la actora es arrendadora del inmueble por más de dos (2) años, y por no existir prueba en contrario, debe tenerse por cierta la solvencia de la accionante J.Z.T., de tal forma, que ciertamente la ARRENDADORA debió notificar al ARRENDATARIO, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender, a tenor de lo dispuesto en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación que no ocurrió o por lo menos, no quedó probado que la notificación se haya efectuado, por lo que debe tenerse por cierto la afirmación hecha a éste respecto por la parte actora; corresponde ahora establecer la procedencia de la pretensión intentada, toda vez que la misma queda limitada a los supuestos contenidos en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que para el momento en que se instauró el presente juicio, regía el referido Decreto y no el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que en todo caso regía para el momento en que se efectuó la venta a un tercero, en este caso, al co-demandado A.C.S., ya que, no es sino hasta en fecha 21 de JUNIO de 2004, cuando la actora tiene conocimiento, mediante documento otorgado en la referida oportunidad, ante la Notaría Pública Quinta de la Ciudad de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 59 folio 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, que el co-demandado A.C.S. es el propietario del inmueble, al manifestar la actora J.Z.T., en presencia de un funcionario público, lo siguiente (cito) “…Que me comprometo formal e irrevocablemente a través del presente documento a desocupar y entregar un inmueble (casa) la cual será demolida por encontrarse en avanzado estado de deterioro ubicada en la calle Bolívar cruce con calle Miranda, Nº 59, Palo Negro, Municipio Autónomo Libertador, Estado Aragua, la cual ocupo según se evidencia de Contrato de Arrendamiento, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 255, Tomo 1 de los Libros de Reconocimientos llevados por esa notaria, la cual es propiedad del ciudadano A.C.S.,… (Omissis) … ” (Subrayado de este Tribunal), es evidente, a juicio de este Sentenciador, que del referido instrumento surge un reconocimiento por parte de la hoy actora J.Z.T., con respecto al conocimiento que declara tener, de que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, es propiedad del ciudadano A.C.S.; sin embargo, sobre éste hecho en particular, pretende la actora que dicho reconocimiento no sea admitido, alegando que para el momento de suscribir el citado documento fue “vilmente engañada” ya que “…estaba enferma, y fue sorprendida en su buena, ya que ni estaba insolvente…” (Folio 181 de la Segunda Pieza), tal “engaño” –que en realidad sería error-, se subsume en lo que los Civilistas califican como Error de Consentimiento, error éste que debe establecerse perfectamente en este procedimiento, toda vez que ello determinará la procedencia o no de la pretensión de la actora, claro está, advirtiendo que el supuesto vicio de consentimiento que llevó a la actora a incurrir en error, corresponden a quien la invoca, la carga de probar el alegado vicio, conforme lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. Resulta entonces necesario definir, en principio y al menos de manera generalizada, las características y distinciones fundamentales de lo que entendemos por vicios de consentimiento, a la luz del ordenamiento Jurídico Venezolano, a efecto de facilitar en lo adelante, si fuera necesario, la subsunción de los hechos en el derecho, comenzando de esta manera con lo que debemos entender por Consentimiento, que no es otra cosa que la manifestación de voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de un sujeto de derecho respecto de un acto externo propio o ajeno, en este caso, y a pesar de tratarse de una declaración Unilateral, resulta aplicable la disposición contenida en el artículo 1141 del Código Civil, que señala que el Consentimiento es el primero de los elementos esenciales para la existencia del contrato (bien sea Bilateral o Unilateral) siendo necesario, además, para su existencia que, el Objeto pueda ser materia de contrato y que la Causa sea lícita; como se aprecia, el Consentimiento es un elemento fundamental para la existencia del contrato, cualquiera que fuere su tipo o naturaleza, quiere decir que no solo constituye una formalidad esencial para el perfeccionamiento de los contratos, sino que es una condición sine qua non de todo contrato. El consentimiento, esta integrado por lo menos y según sea el caso, de dos voluntades libremente emitidas y comunicadas entre las partes, por ejemplo, en los casos de los actos bilaterales de voluntades, se requiere de la existencia de por lo menos dos o más declaraciones de voluntad emanada de las diversas partes de un contrato, en los contratos Unilaterales, basta el reconocimiento o manifestación de voluntad libre (consentimiento); este consentimiento válido, implica que las manifestaciones de voluntades de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas; en los casos de los actos o contratos unilaterales, igualmente se requiera que el consentimiento se haya expresado de manera libre, exenta de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento efectuado por ellas, de lo contrario, el acto contenido en el contrato podría ser declarado viciado de nulidad y como consecuencia nulo de nulidad absoluta; al respecto, establece el artículo 1142 del Código Civil, lo siguiente: “El contrato puede ser anulado: 1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; 2. Por vicios del consentimiento.”, ¿Cuándo entonces existe vicios de consentimiento, que da lugar a la nulidad del contrato? Cuando exista incapacidad de las partes o una de ellas o cuando dicho consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, así como lo prevé el artículo 1146 del Código Civil. Nuestros doctrinarios E.M.L. y E.P.S., han señalado al respecto:

   …La teoría de los vicios de consentimiento tiene por objeto determinar en primer término cuáles circunstancias son aquellas suficientes para invalidar dicho consentimiento, y en segundo lugar, estudiar los efectos que dichas circunstancias producen sobre el contrato celebrado por las partes.

   …Omissis…

   En la doctrina moderna las causas y circunstancias susceptibles de invalidar o anular el consentimiento reciben el nombre de vicios, terminología que ha sido adoptada de un modo casi unánime tanto por la legislación como por la jurisprudencia.

   En general, los vicios del consentimiento son: el error, el dolo, y la violencia

   . (Resaltado propio) (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, ps. 623-624).

   VON TUHR define el Dolo como “…la conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea en otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad…”. En el caso que nos ocupa, a juicio de este Juzgador, no existe un solo elemento de los aportados por la actora o que emanen, incluso, de la demandada, capaz de establecer la existencia de algún vicio de consentimiento en el otorgamiento del referido documento, tales como, error, engaño, dolo por la otra parte o un tercero, amén, que la condición invocada por la actora (enfermedad) no resulta probado con simples récipes y exámenes que se realizó, actuaciones estas que éste Tribunal no le otorgó valor probatorio al no demostrar por sí solas tal condición, por no ser ellos (récipes y exámenes) mecanismos probatorios idóneos para demostrar una condición de enfermedad de tal envergadura, para hacer ver que el co-demandado se aprovechó de una incapacidad para hacerla incurrir en un error de consentimiento en el otorgamiento del documento de fecha 21 de JUNIO de 2004, donde reconoce que el co-demandado era o es el propietario del inmueble que ocupa la actora en calidad de ARRENDATARIA. Determinada tal circunstancia, cabe entonces preguntarse: ¿Cuándo debió la actora ejercer el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario? La respuesta la conseguimos en el artículo 47 de la citada Ley, que establece que el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de haber existido la negociación cierta del inmueble, cuestión que quedó reconocida en fecha 21 de Junio de 2004 al declarar en documento autentico, tener conocimiento que el nuevo propietario del inmueble es el co-demandado A.C.S. y como quiera que la pretensión de la actora fue ejercida en fecha 20 de AGOSTO de 2004, cuando anexó en la demanda, incluso, el documento traslativo de propiedad (que había sido otorgado en fecha 08 de MARZO de 1995), vale decir, pasados más de CUARENTA (40) DÍAS calendario, después de haber estado notificada de manera cierta de la negociación celebrada sobre el inmueble, resultando así, que la pretensión o el derecho de retraer, ya le había CADUCADO el día 20 de AGOSTO de 2004.

   Por tanto es forzoso concluir que en el presente juicio, la parte actora no logró probar sus alegatos y/o afirmaciones de hecho, independientemente de la falta de contestación y pruebas de la parte demandada. Cabe destacar al respecto, la regla general prevista en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, de impretermitible cumplimiento en el ejercicio de administrar justicia, la cual es del tenor siguiente: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”; así las cosas y por cuanto en el caso sub-iudice no se constata plena prueba a favor de la parte actora, resulta necesario para quien decide declarar sin lugar la pretensión contenida en la demanda, por resultar la misma contraria a derecho. Y así se declara-

   III

   DECISION

   En consecuencia, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y F.L.D. LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de los Ciudadanos y Ciudadanas y Por Autoridad de la Ley: Declara: SIN LUGAR, la presente acción de PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL Y NULIDAD DE VENTA, intentado por la ciudadana J.Z.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.854.329, mediante Apoderado Judicial abogado H.L.K.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.220.505, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.401 en contra del ciudadano A.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 895.924 y la SUCESIÓN J.O.,

   Se condena en costa a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia debidamente certificada por Secretaría.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y F.L.D. LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Palo Negro, a los veinticinco (25) días del mes de Febrero del año dos mil nueve (2.009) Años Ciento Noventa y Ocho (198°) de la Independencia y Ciento Cuarenta y Nueve (149°) de la Federación.-

   EL JUEZ PROV.,

   _______________________________

   Abg. D.A.C.

   LA SECRETARIA,

   ________________________________

   ABG. BERLIX A.L.

   En esta misma fecha y siendo las 2.30 p.m. Se publicó la anterior Sentencia, y se dejó copia certificada para el archivo.-

   LA SECRETARIA,

   EXP. N° 443-2004

   B.